Akuisisi Properti [PDF]

Citation preview

Lalang Palambang (11) A. Akuisisi Properti, Pabrik dan Peralatan Kebanyakan perusahaan menggunakan nilai historis sebagai basis untuk penghitungan property, plant, and equipment. Nilai historis mengukur kas atau nilai setara kas dari harga perolehan aset tersebut dan membawanya ke lokasi dan kondisi yang diperlukan untuk digunakan. Perusahaan mengakui property, plant, and equipment ketika biaya dari aset dapat diukur secara nyata dan besar kemungkinan bahwa perusahaan akan mendapatkan manfaat ekonomi masa depan. 1. Biaya Tanah Semua pengeluaran yang dilakukan untuk memperoleh tanah dan siap untuk digunakan dianggap sebagai bagian dari biaya tanah. Biaya tanah biasanya mencakup : harga pembelian, penutupan biaya, seperti hak atas tanah, biaya pengacara, dan pencatatan biaya, biaya yang timbul dalam mendapatkan lahan dalam kondisi untuk digunakan, seperti penilaian, mengisi, pengeringan, dan membuka tanah, asumsi dari setiap hak gadai, hipotek, atau sitaan di properti, dan setiap prasarana tambahan yang memiliki kehidupan yang tidak terbatas. 2. Biaya Bangunan Biaya gedung seharusnya termasuk semua pembelanjaan terkait secara langsung pada pemerolehan atau kontruksi. Biaya ini termasuk: (1) Materlal, Labor, and Overhead Costs yang terjadi selama pembangunan, dan (2) Profesional Fees and Building Permits. Pada umumnya, perusahaan mengontrak pihak lain untuk membangun gedungnya. Perusahaan menyadari semua biaya yang terjadi , dari penggalian sampai penyelesaian, sebagai bagian dari biaya building. 3. Biaya Peralatan Peralatan dalam akuntansi termasuk peralatan pengiriman, peralatan kantor, mesin, perabot dan peralatannya, perabotan, peralatan pabrik, dan aktiva tetap serupa. Biaya aktiva tersebut meliputi harga pembelian, pengiriman dan penanganan yang terjadi, asuransi pada peralatan dalam transit, biaya dari yayasan khusus jika diperlukan, perakitan dan biaya instalasi, dan biaya pelaksanaan uji coba. 4. Self-Constructed Assets (Aktiva yang Dibangun Sendiri) Kadang-kadang perusahaan membangun aset mereka sendiri. Menentukan biaya mesin tersebut dan aktiva tetap lainnya bisa menjadi masalah. Tanpa harga pembelian atau harga kontrak, perusahaan harus mengalokasikan biaya dan pengeluaran untuk sampai pada biaya asset yang telah dibangun sendiri. Bahan dan tenaga kerja langsung digunakan dalam konstruksi tidak menimbulkan masalah.



Lalang Palambang (11) Sebuah perusahaan dapat menelusuri biaya-biaya langsung untuk urutan kerja dan bahan yang terkait dengan aset tetap yang dibangun. Tetapi, penyerahan dari biaya tidak langsung perusahaan produksi menciptakan masalah khusus.Perusahaan dapat menangani pengeluaran tambahan dalam satu atau dua cara: 



Menetapkan pengeluaran tambahan tidak tetap ke biaya konstruksi aset.







Menetapkan sebagian dari semua pengeluaran tambahan ke proses konstruksi.



5. Interest Cost During Construction (Biaya Bunga Selama Konstruksi) Di dalam akuntansi, perlakuan bunga terhadap biaya property, pabrik dan peralatan terdapat tiga pendekatan, yaitu dengan tidak mengkapitalisasi beban bunga sebagai biaya konstruksi, melainkan sebagai biaya administratif. Yang kedua, membebankan ke konstruksi atas semua biaya yang digunakan, baik yang dapat diidentifikasi maupun yang tidak, sehingga sebuah aktiva harus dibebankan semua pembiayaan agar aktiva tersebut siap digunakan. Dan yang ketiga, hanya mengkapitalisasi biaya bunga yang terjadi selama proses kontruksi berlangsung, sehingga pendekatan ini hanya mengkapitalisasi biaya bunga yang muncul melalui pembiayaan dengan hutang. B. Penilaian Properti, Pabrik dan Peralatan 1. Diskon Kas Ada dua sudut pandang terhadap permasalahan ini. Yang pertama menganggap diskon (diambil atau tidak) sebagai pengurangan harga pembelian asset. Rasionalnya, adalah harga yang nyata berlaku untuk sebuah asset adalah harga kas atau setara kas dari asset tersebut. Ditambah, beberapa pendapat menyatakan bahwa bentuk diskon kas sangat menarik, dimana kegagalan perusahaan untuk mendapatkannya menngindikasikan adanya kesalahan dalam management/ ineffisiensi. Dengan pendekatan kedua, menyatakan bahwa kegagalan mengambil kas diskon tidak selalu harus dianggap sebagai kerugian. Bentuknya mungkin tidak terlalu menguntungkan untuk perusahaan mengambil diskon tersebut. Saat ini, terdapat perusahaan yang menggunakan kedua metodde tersebut, meskipun sebagian besar memilih metode yang pertama. 2. Kontrak Pembayaran Ditangguhkan Perusahaan secara teratur membeli plant assets dengan perjanjian kredit jangka panjang, menggunakan wesel, hipotik, obligasi, atau equipment obligations.



Lalang Palambang (11) Untuk mencerminkan biaya secara tepat, perusahaan menghitung aset yang dibeli dengan perjanjian kredit jangka panjang pada nilai sekarang dengan nilai tukar yang sesuai diantara contracting parties pada tanggal transaksi. 3. Pembelian Lump-sum Problem spesial dari penilaian fixed aset meningkat ketika perusahaan membeli sekelompok aset dengan satu harga lump-sum. Sebuah masalah khusus yang timbul dalam menilai aktiva tetap ketika perusahaan membeli sekelompok aktiva pada harga lump-Sum. Ketika situasi umum ini terjadi, perusahaan mengalokasikan total biaya antara berbagai asset dengan basis nilai wajar relatifnya. Asumsi ini adalah biaya-biaya akan berbeda pada proporsi nilai wajar. Ini adalah prinsip yang sama bahwa perusahaan-perusahaan menambahkan untuk mengalokasikan sebuah biaya lump-sum pada berbagai item yang berbeda. 4. Penerbitan Saham Ketika perusahaan mendapatkan peralatan dengan cara menerbitkan saham,seperti saham biasa,nilai par atau yang ditetapkan dari saham tersebut tidak bisa secara tepat mengukur biaya perolehan dari peralatan itu. Jika penjualan saham itu aktif,harga pasar dari saham-daham yang diterbitkan itu adalah biaya wajar dari peralatan yang diakui.Saham merupakan suatu ukuran yang bagus dari kas ekuivalen harga kini. 5. Pertukaran Aktiva Non-Moneter Akuntansi yang tepat untuk pertukaran aktiva non-moneter, seperti property pabrik dan peralatan sangat controversial. Beberapa berpendapat bahwa perusahaan harus mencatat pertukaran berdasarkan nilai wajar aktiva yang diserahkan atau yang diterima, dengan pengakuan laba atau rugi. Sementara yang lain percaya bahwa aktiva harus diperhitungkan berdasarkan nilai tercatat (nilai buku) aktiva yang diserahkan, dengan tidak mengakui laba atau rugi. Dan yang lain masih mendukung pendekatan pengakuan kerugian dan menangguhkan keuntungan. Pada umumnya, perusahaan mencatat pertukaran aktiva berdasarkan nilai wajar aktiva yang diterima atau diberikan, yang lebih jelas. Sehingga, perusahaan sebaiknya mengakui laba atau rugi secara langsung dari pertukaran aktiva tersebut. Alasan untuk mengakui secara langsung adalah karena setiap transaksi memberikan Subtansi komersial dan karena itu rugi dan laba harus diakui.



Lalang Palambang (11) 6. Pendekatan Akuntansi Ketika perusahaan memperoleh aset seperti properti, pabrik, dan peralatan melalui hibah pemerintah, konsep biaya ketat menyatakan bahwa penilaian aset harus nol. Namun, berangkat dari prinsip biaya tampaknya dibenarkan karena biaya yang dikeluarkan (biaya lainnya dan pengeluaran kecil yang relatif) bukan dasar akuntansi yang memadai untuk aset yang diperoleh. Ada dua pendekatan yang disarankan, yaitu pendekatan modal/ekuitas (capital/equity approach) dan pendekatan pendapatan (income approach). C. Biaya Selanjutnya untuk Akuisisi Secara umum, biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh manfaat masa depan yang lebih besar harus dikapitalisasi, sementara pengeluaran yang hanya ditujukan untuk mempertahankan tingkat pelayanan tertentu harus dianggap sebagai beban. Agar biayabiaya ini dapat dikapitalisasi, harus ada tiga kondisi berikut: 



Usia manfaat/kegunaan







Jumlah produk yang diproduksi dan







Kualitas produk yang di produksi.



1. Penambahan (Additions) Penambahan seharusnya tidak menampilkan permasalahan akuntansi yang besar. Dengan definisi, perusahaan mengkapitalisasi semua penambahan ke aktiva pabrik karena sebuah aktiva baru telah diciptakan. Perusahaan sebaiknya mengkapitalisasi pengeluaran tersebut dan menyesuaikannya dengan pendapatan yang akan diperoleh di periode masa depan. Salah satu masalah pada bagian ini adalah akuntansi untuk semua perubahan yang berhubungan dengan struktur yang telah ada sebagai akibat dari penambahan. 2. Pengembangan dan Penggantian (Improvement and Replacement) Pengembangan adalah pengganti aset baru yg lebih baik dengan satu asset yang di gunakan. Penggantian adalah mengganti asset dengan asset lain yang sama dan sejenis. Banyak pengembangan dan penggantian menghasilkan aturan umum untuk rehabilitasi yang moderen pada bangunan tua atau bagian dari peralatan. Masalahanya adalah membedakan hal ini dalam tipe pengeluaran dengan perbaikan normalnya. Perkiraan yang bagus sangat d butuhkan untuk mengkoreksi klasifikasi jenis expenditure ini.



Lalang Palambang (11) Jika pengeluaran meningkatkan layanan potensial pada aset di masa datang, perusahaan harus menkapitalisasinya. Perusahaan seharusnya menyingkirkan kos aset yang lama dan mencari depresiasi dan merecognisi kerugian atau keuntungannya. Dan juga menambahkan kos dari penggantian dengan aset yang baru. 3. Perbaikan (Repairs) Sebuah perusahaan melakukan reparasi biasa untuk mempertahankan kondisi aset agar bisa terus beroperasi. Reparasi biasa dibebankan kepada akun beban pada periode berjalan, yaitu periode dimana perusahaan merasakan manfaat utama dari reparasi tersebut. Reparasi biasa berupa pemeliharaan berkala termasuk penggatian suku cadang kecil, pemberian pelumas, pengaturan ulang peralatan, pengecatan ulang, dan pembersihan. Perusahaan memperlakukan aktivitas-aktivitas tersebut sebagai beban operasi biasa. Reparasi besar seperti overhaul dapat memberikan manfaat dalam beberapa tahun atau periode. D. Penghapusan Properti, Pabrik dan Peralatan Keuntungan dan kerugian sebenarnya merupakan koreksi laba bersih untuk tahun-tahun selama aktiva tetap digunakan. Setiap keuntungan atau kerugian dari pelepasan segmen perusahaan harus dilaporkan bersama dengan hasil yang berkaitan dari operasi yang dihentikan. 1. Penjualan Aktiva Pabrik Perusahaan mencatat depresiasi untuk periode waktu diantara tanggal pencatatan terakhir dan tanggal penjualan. 2. Perubahan Tanpa Disengaja (Involuntary Conversion) Kadang-kadang kegunaan sebuah aktiva berakhir melalui beberapa jenis perubahan tanpa disengaja seperti kebakaran, banjir, pencurian, atau penghukuman. Perusahaan-perusahaan melaporkan perbedaan diantara jumlah pemulihan, jika tersedia dan nilai buku aktiva yang dicatat sebagai keuntungan atau kerugian. Keuntungan atau kerugian pada penjualan sebaiknya dilaporkan di “Other Income and expense” pada laporan laba rugi dan bukan sebagai pendapatan. 3. Konversi Paksa (Miscellaneous problems) Kadang-kadang penggunaan aset terhenti karena beberapa jenis konversi paksa seperti kebakaran, banjir, pencurian, dan pengalihan. Perusahaan melaporkan perbedaan antara jumlah yang telah dijamin (misalnya kompensasi pengalihan dan asuransi



Lalang Palambang (11) pemulihan), dan nilai buku (kalau ada) sebagai untung atau rugi. Mereka memperlakukan untung atau rugi tersebut seperti beberapa jenis disposisi lainnya.