Buku Cara Mudah Jadi Pengusaha Developer [PDF]

Citation preview

Persembahan :



CARA MUDAH MENJADI PENGUSAHA DEVELOPER



“Keberhasilan menjadi seorang pengusaha developer property bukan ditentukan oleh KEKUATAN UANG SEMATA, tetapi dengan persaudaraan, kesabaran, keikhlasan dan mau berbagi. dan kita bisa banyak belajar dari buku ini secara nyata.” -I Gde Semadi Putra, Direktur PT SKI Land Development BALItempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



1



CARA MUDAH MENJADI PENGUSAHA DEVELOPER



Telah terbukti menciptakan pengusaha Developer Property lebih dari 39 kota di Indonesia dan bisa dimulai dengan modal relatif kecil.



Buku ini dicetak untuk kalangan terbatas diterbitkan Juni 2012



2



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Daftar Isi Kata pengantar – 7 Pendahuluan – 10 1. Mengenal Dunia Properti – 12 A. Apa itu Bisnis Properti – 13 B. Tingkatan bisnis Properti – 16 2. Seni Negoisasi sebagai kunci memulai bisnis Developer – 27 A. Potensi Modal Kerja – 28 B. Seni Negosiasi – 31 3. Bisnis Developer Properti dari Tingkat dasar – 34 A) Menjualkan Produk perumahan – 35 B) Take over Developer – 35 C) Deposito untuk Dijadikan Agunan – 36 D) Pembayaran Berdasarkan Kaveling Terjual – 36 E) Mitra dengan Konsep Bagi Hasil – 38 F) Pembayaran Berdasarkan Tempo Waktu – 40 G) Agunan yang bisa diajukan ke Bank – 42 H) Kekuatan Modal Sendiri – 42 I) Sumber Dana Lain – 44 4. Langkah-langkah membangun bisnis Properti - 47 A) Evaluasi Kompetitor di bisnis Property - 49 B) Pilihan Lokasi – 53 C) Evaluasi Bisnis Properti – 53 tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



3



D) IMB Perumahan – 58 E) Pengadaan Lokasi Perumahan – 61 5. Marketing Promosi – 67 A) Promosi di bisnis Developer– 68 B) Penjualan – 74 6. Pasca Penjualan – 76 A) Dokumen Penjualan – 77 B) Perjanjian Sementara Jual Beli – 80 C) Perjanjian Pendahuluan Jual Beli – 83 D) Surat Perintah Mulai Bangun – 86 E) Kontrak Bangunan Kaveling – 89 F) Progres Foto Rumah – 92 G) Perjanjian Jual Beli – 94 H) Dokumen Operasional – 151 7 Tahap Pembangunan Rumah – 178 A)Tahapan Mulai Bangun Rumah – 180 B)Surat Perintah Kerja (SPK) kepada Kontraktor atau Pembo rong – 181 C)Pengendalian dan Pengawasan Progres Bangunan – 182 D)Pengawasan Kualitas (Sistem Kendali Mutu) – 183 E)Penyerahan Rumah – 205 F)Komplain/Perbaikan Rumah – 208



4



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



8 Manajemen Keuangan – 211 A) Bagian Penjualan + Legal Penjualan – 212 B) Bagian Arsitek Penjualan – 213 C) Bagian Pembangunan – 214 D) Bagian Keuangan – 215 E) Dokumen Keuangan – 215



Hal-Hal Penting yang Harus Diperhatikan – 228 Penutup – 232



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



5



Ing Ngarso Sung Tulodho, Ing Madyo Mangun Karso Tut Wuri Handayani



Di depan memberi teladan ditengah memberi bimbingan



dibelakang memberi dorongan In front of give and example in the middle give guidance in the back provide support



Raden Mas Soewardi Soeryaningrat dikenal dengan nama Ki Hajar Dewantara, 02 Mei 1889



6



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



M



Kata pengantar



asyarakat awam kerap kali memandang bisnis properti sebagai sebuah bisnis yang hanya diperuntukkan untuk kalangan pengusaha bermodal skala besar. Apalagi jika bisnis properti tersebut berada dalam skala developer properti. Bisnis properti kerap dipandang sebagai patokan kemajuan perekonomian suatu negara. Hanya saja, bisnis properti dapat juga menjadi penyebab rontoknya sendi-sendi perekonomian. Tapi saya yakin, Anda akan menyambut hangat kehadiran buku ini. Sebab buku ini akan mengupas tuntas dan membuat Anda lebih mengerti dan memahami seluk-beluk bisnis properti. Percayakah Anda bahwa bisnis properti itu mudah? Izinkan saya membuka rahasianya. Bisnis ini tidak selalu membutuhkan modal besar seperti diasumsikan banyak orang. Karena anggapan bahwa sebuah bisnis properti harus selalu dimulai dengan modal besar, tak heran banyak orang segan menjadi seorang pengusaha developer properti. Masyarakat yang memiliki “Kunci sukses dimulai anggapan tersebut akhirnya hanya menjadi pedengan niat untuk nonton atau sekedar ikut meramaikan bisnis ini saling menolong dengan cara memasarkan produk properti yang kepada sesama” dikembangkan oleh para developer. Mari kita luruskan anggapan tersebut. Berbisnis properti tidak selalu memerlukan modal besar, bahkan bisa dimulai dengan modal yang sangat minim. Dengan buku ini, kami berharap Anda juga bisa melakukannya, terlepas siapa dan apa latar belakang Anda. Secara garis besar, buku ini akan memandu Anda tentang dua hal. Pertama, bagaimana bisnis developer properti tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



7



bisa dimulai dengan modal minim. Kedua, bagaimana memulai bisnis developer properti dengan prinsip persaudaraan, kesabaran, dan keikhlasan yang bisa menjadi kekuatan yang sangat luar biasa dalam membangun bisnis ini. Hal ini melebihi kekuatan materi semata dengan prinsip saling menguntungkan, dilengkapi ulasan mendetail pengalaman-pengalaman yang kami lakukan selama ini. Kami menyadari, bisnis developer properti cenderung dianggap sebagai sebuah bisnis eksklusif karena tidak semua pelaku bisnis mau mengajarkannya. Maka, dengan berbekal pengalaman 15 tahun menggeluti bisnis ini - mulai dari satu unit rumah hingga bisa dikembangkan sampai ke-39 kota di Indonesia - kami dengan senang hati akan mengajarkan dan membaginya kepada Anda. Kami juga akan mengungkapkan suka-duka yang kami rasakan, pelajaran berharga dari hal-hal sederhana dalam bisnis properti yang justru kadang berakibat fatal. Harapannya, kejadiankejadian tersebut dapat diantisipasi sehingga Anda tidak perlu mengalami hal-hal buruk yang pernah kami alami. Sungguh pengalaman ini kami anggap tak ternilai, mencakup kegagalan serta keberhasilan yang pernah kami alami, sehingga nantinya Anda akan lebih cepat mencapai keberhasilan dalam bisnis developer properti. Kami yakin dan bangga dengan tumbuhnya pejuang-pejuang baru di bidang ekonomi,bukannya kolonialkolonial baru. Sebab, kekuatan bisnis di bidang developer properti sangat luar biasa. Betapa getirnya negeri yang teramat kita cintai ini jika usaha delevoper ini hanya bisa dinikmati segelintir orang. Seorang pejuang akan bahagia dalam penderitaannya selama sesuatu yang diperjuangkan bisa membahagiakan orang lain. Ia juga akan tampil di depan, bukan di belakang saat menghadapi per8



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



soalan yang menyangkut orang banyak. Kami juga senang dan bahagia apabila ilmu dan pengalaman kami selama ini bisa ditularkan pada ribuan generasi muda yang ingin berkarier di bidang developer properti. Karena kami yakin apa yang kami bagikan akan bermanfaat besar bagi masyarakat luas, terutama bagi yang ingin memulai bisnis developer properti. Selain itu, kami berharap bisnis ini dijalankan dengan tulus, semangat berbagi, dan saling menyayangi. Dengan niat baik, bisnis ini akan dapat mengubah kehidupan ekonomi yang luar biasa dalam waktu yang cepat dan singkat. Sebaliknya, jika bisnis ini dijalankan dengan moralitas yang kotor dan landasan tidak ingin berbagi, justru kolonial- kolonial baru yang akan tumbuh subur di negeri ini. Kemiskinan akan membengkak. Kekayaan hanya mengerucut pada sekelompok orang saja. Kami menyadari, buku ini masih jauh dari sempurna, karena penulis juga jauh dari nilai kesempurnaan. Tetapi, atas dorongan kuat untuk berbagi sepenggal pengalaman kepada pembaca, kami meyakinkan diri untuk menulisnya. Karena itu, kami sangat menantikan kritik dan saran agar buku ini lebih sempurna dan lebih bermanfaat bagi seluruh lapisan masyarakat. TIM PROPERTY PLUS INDONESIA



“MENGHANTARKAN ANAK NEGERI UNTUK MENJADI PENGUSAHA DEVELOPER PROPERTY”



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



9



K



Pendahuluan



ata-kata tersebut selalu terngiang dalam relung terdalam hati saya “Jangan takut untuk berbagi tapi takutlah bila kita tak bisa memberi kepada sesama”. Prinsip itulah yang mengantarkan saya menjadi seorang pekerja dan pengusaha yang terus berjuang di bidang developer properti. Hal tersebut juga menginspirasi saya untuk menuangkan pengalaman bisnis tersebut dalam buku ini. Sudah sepuluh tahun saya menjadi seorang entrepreneur di perusahaan tekstil dan lima belas tahun menjadi pelaku bisnis sebagai seorang developer properti. Ada manfaat teramat besar yang saya rasakan di balik ketekunan menjadi seorang pengusaha developer properti. Saya menjadi tahu betapa pentingnya kejujuran dalam segala hal, serta pentingnya nilai pengabdian untuk orang lain bukan demi kepentingan pribadi belaka. Walau tantangan demi tantangan tidak pernah berhenti, tapi inilah cara Tuhan untuk meningkatkan derajat umatnya. Kami meyakini niat baik adalah kendaraan untuk sebuah kesuksesan. Oleh karenanya, buku ini tidak hanya menyuguhkan kekuatan gagasan, tapi juga kejujuran dan keikhlasan berbagi dengan sesama yang berpengaruh besar terhadap kesuksesan bisnis developer properti. Bagi kami, persaudaraan jauh lebih bermakna daripada gagasan dalam bisnis. Persahabatan harus terus dipupuk dengan kejujuran, kesabaran, dan keikhlasan karena hal itu menjadi kunci sukses dalam berbisnis. Dari awal saya sadari, “Jangan takut untuk berbagi buku ini ditulis bukan untuk orang tapi takutlah bila kita tak bisa yang mencari kekayaan pribadi sememberi kepada sesama” mata, melainkan untuk mereka yang 10



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



juga berniat menolong sesama. Anda bisa saja menerapkan ilmu dan pelajaran dalam buku ini dengan mahir. Tapi saya yakin, Anda tidak akan berhasil bila niat Anda hanya untuk kepentingan pribadi saja. Kunci sukses dimulai dengan niat menolong sesama. Mengapa? Oleh karena produk bahan baku dalam bisnis developer adalah tanah. Jelas, kita tidak mampu membuatnya. Hanya Tuhan yang dapat membuatnya. Jika Anda berniat ingin kaya hanya untuk kepentingan pribadi, jangan teruskan membaca buku ini. Namun, bila Anda juga berniat membantu sesama, teruslah membacanya. Dan, saya yakin Anda pasti sukses. Selamat membaca!



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



11



1 MENGENAL DUNIA PROPERTI



Hal terpenting dalam memulai bisnis properti adalah kejujuran & niat lurus untuk bisa memberi manfaat kepada sesama



12



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



A. Apa itu bisnis Properti



Pada dasarnya, bisnis properti tidak mengenal siapa yang akan berkecimpung di dalamnya, baik orang dengan latar belakang pendidikan apapun dapat berkecimpung di dalam bisnis ini. Bila kita coba hitung bersama, ketika seseorang membeli tanah, kemudian tanahnya didiamkan saja tanpa ada aktivitas bisnis suatu saat harga tanah tersebut akan terus meningkat, apalagi ada kegiatan bisnis di atas tanah yang kita bangun, misalnya dengan membangun kawasan perumahan di atas tanah tersebut. Tentu saja keuntungan dari bisnis ini akan berlipat ganda. Tanah yang anda miliki di manapun lokasinya, strategis atau tidaknya itu tidak mempengaruhi apapun. Karena tata kota akan selalu berubah, begitupun letak tanah yang awalnya tidak strategis akan menjadi strategis seiring dengan laju pertumbuhan suatu kota. Sehingga dapat disimpulkan investasi tanah ini akan terus meningkat mengingat tidak adanya penurunan suatu harga tanah dari tahun ke tahun. Dapat kita tarik kesimpulan bahwa bisnis properti adalah bisnis yang mempunyai low risk atau minimnya risiko kerugian. Dan bisnis properti ini juga dapat menunjang kehidupan dan menyejahterakan kita. Mari kita masuk ruang lingkup bisnis properti, mulai dari aset berwujud (tangible property) hingga surat-surat berharga. Berbisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah atau ditambah bangunan. Keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan bangunan komersial dan perumahan). tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



13



Bisnis properti merupakan investasi terbaik dibanding investasi lainnya. Sebab, karakteristik properti berbeda dengan bisnis lainnya. Lambat laun tanah akan semakin sempit dan mahal karena jumlah penduduk terus membengkak. Rumah-rumah baru terus dibangun, terutama di kota-kota besar dan negara berkembang. Maka, wajar bila nilai properti di negeri ini secara makro cenderung meningkat setiap tahunnya. Para pelaku yang berkaitan dengan bisnis properti antara lain: 1. Penanam modal Kepemilikan proyek properti ini dapat dikelola secara kerja sama dengan pihak lain atau antar investor, perusahaan, maupun yayasan dana pensiun, serta individu. 2. Pemberi pinjaman Sumber pemberi pinjaman ini bisa dari pihak bank, lembaga keuangan nonbank, dan individu yang meminjamkan dana untuk pembiayaan suatu proyek investasi ini.



Seminar di Makasar



14



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



3. Pemakai Pihak yang membeli aset kepemilikan dari proyek investasi tersebut akan dibuatkan bukti pemilikan sertifikat hak. Dalam bisnis properti, kualitas terbaik (the best quality) dan penyelesaian tepat waktu (delivery on time) adalah kunci utama. Ketika kita dapat membangun sebuah rumah dengan kualitas bagus dan penyelesaiannya tepat waktu. Maka konsumen akan puas. Namun bila sebaliknya, konsumen akan kecewa. Bermutu dan tepat waktu memang tidak mudah. Diperlukan pekerjaan yang detail dan tingkat kehati-hatian yang tinggi. Setelah berhasil menjaga kualitas dan selalu tepat waktu, kita harus melakukan lompatan-lompatan agar bisa mendahului para pesaing. Kita tidak bisa hanya mengandalkan sistem ala kadarnya. Kita perlu terobosan pada sistem kemasan bisnis, seperti promosi yang tepat sasaran dan pengaturan keuangan perusahaan yang rapi dan ketat. Selain hal-hal di atas ada yang lebih penting dalam menjalankan usaha bisnis properti yaitu berpegang teguh pada kejujuran. Sesungguhnya dalam menjalankan setiap bisnis kita harus jujur, baik jujur pada diri sendiri maupun pada orang lain. Karena bisnis yang kita jalankan ini langsung mengolah sesuatu yang murni berupa tanah yang langsung ciptaan oleh Tuhan. Dan kita di sini memperdagangkan ciptaan Tuhan, bisnis ini tidak hanya melibatkan kita sebagai konsumen saja tetapi melibatkan ciptaan Tuhan. Sehingga diperlukan kejujuran dan menghindari kecurangan untuk menjauhkan kemurkaan Tuhan.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



15



B. Tingkatan bisnis Properti



Menelaah dunia bisnis properti, bidang usaha ini telah ada di kalangan masyarakat luas semenjak zaman dahulu. Di zaman dahulu kepemilikan tanah dengan cara menduduki tanah masyarakat adat dinamakan tanah komunal (milik bersama) ini biasanya terjadi di pedesaan luar Pulau Jawa. Tanah ini diakui oleh hukum adat tak tertulis, baik berdasarkan hubungan keturunan maupun wilayah. Namun, seiring dengan perubahan pola sosial ekonomi dalam masyarakat, tanah milik bersama masyarkat adat ini secara bertahap dikuasai oleh anggota masyarakat melalui penggarapan yang bergiliran. Lama-kelamaan, sistem pemilikan individual mulai dikenal di dalam sistem pemilikan komunal. Situasi ini terus berlangsung dalam wilayah kerajaan dan kesultanan sejak abad ke-5, dan terus berkembang sejak kedatangan kolonial Belanda pada abad ke-17 yang membawa konsep pertanahan mereka.



Peserta workshop di Semarang



Selama masa penjajahan Belanda, pemilikan tanah secara perorangan menyebabkan dualisme hukum pertanahan, yaitu tanahtanah yang tunduk pada hukum Belanda. Menurut hukum pertanahan kolonial, tanah bersama milik adat dan tanah milik perorangan 16



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



adalah tanah di bawah penguasaan negara. Hak individual atas tanah, seperti hak milik atas tanah diakui terbatas oleh hukum Barat. Hak milik ini umumnya diberikan atas tanah-tanah di perkotaan dan perkebunan di pedesaan. Dikenal pula beberapa tanah milik instansi pemerintah yang diperoleh melalui penguasaan. ‘Menjajah’ tanah supaya dapat menguasainya adalah prinsip dasar para developer properti. Untuk itu, buku ini akan mengulas beberapa kategori tingkatan bisnis properti, yaitu sebagai berikut : 1. Properti Tingkat Umum Sebenarnya sistem bisnis properti ini telah lama diterapkan oleh orangtua kita terdahulu. Misalnya, orangtua kita dahulu membeli tanah. Tanah tersebut kemudian dibiarkan saja sehingga lamakelamaan mengalami kenaikan harga. Tanah, meskipun kini lokasinya kurang ataupun tidak strategis, tetapi seiring dengan berjalanya waktu pasti akan memiliki posisi yang strategis juga. Jika sudah demikian, otomatis nilainya akan meningkat. Sebab tidak ada istilah harga tanah turun. Di manapun harga tanah pasti akan mengalami kenaikan. Sebagai contoh, Bapak A dan Bapak B sama-sama bekerja. Mereka sama-sama bisa menabung Rp 50 Juta per bulan. Selama 3 tahun menabung terus-menerus, tabungan Bapak A dan Bapak B masing-masing berjumlah Rp 1,8 Milyar plus bunga dan bagi hasil tabungan. Tapi setelah mengikuti seminar dan workshop PROPERTY PLUS INDONESIA, pada tahun ke tiga Bapak A dengan uang 1,8 Milyar tersebut, memutuskan untuk membeli tanah seharga Rp25.000/m2 dengan luas 72.000 m2. Setelah itu, Bapak A berhenti bekerja. Untuk kehidupan seharitempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



17



harinya, ia cukup menikmati hasil pensiunan. Bapak A kini sudah tidak bisa menabung lagi, tetapi ia memiliki tanah seluas 72.000 m2. Sedangkan Bapak B terus bekerja dan menabung sampai tahun ke-10 hingga Bapak B mempunyai tabungan senilai Rp 6 Milyar berikut bunga/bagi hasil tabungan. Pertanyannya, pada tahun ke-10, tanah Bapak A dan tabungan Bapak B sama-sama diambil. Tanah Bapak A dijual dan tabungan Bapak B diambil dari suatu bank. Maka, kira-kira mana yang lebih banyak jumlah uangnya? Bapak A atau Bapak B? Ternyata, hasil penjualan dari investasi tanah Bapak A lebih besar dari tabungan Bapak B karena harga tanah yang dibeli Bapak A telah naik beberapa kali lipat. Jadi, kesimpulannya apakah benar untuk menjadi kaya harus bekerja keras terus-menerus? Contoh lain, Bapak A membeli tanah pada tahun 2004 seluas 10.000 m2 dengan harga per meternya sebesar Rp 50.000. Pada tahun 2010, beliau menjualnya dengan harga Rp 200.000/m2. Berapa keuntungan yang didapat Bapak A? Harga beli



10.000 m2 x Rp 50.000 = Rp 500.000.000



Harga Jual



10.000 m2 x Rp 200.000 = Rp 2.000.000.000 Keuntungan = Harga Jual – Harga Beli







= Rp 2.000.000.000 – Rp 500.000.000







= Rp 1.500.000.000







= 300 % / 6 Tahun = 50 % / Tahun







= 4,2 %/ Bulan



Benarkah ini bisa terjadi? Hal itu bisa tercapai setelah melampaui 18



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



minimal tahun ke-6. Selain itu, kita mesti mengikuti tata cara untuk mendapatkan tanah agar kenaikannya sesuai rumus di atas, atau bahkan bisa lebih. 2. Properti Tingkat Nenek Moyang Sistem bisnis properti tingkat konvensional/tradisional adalah dengan menggunakan modal atau uang yang kita punya untuk membeli tanah. Kemudian, di atas tanah tersebut di bangun rumah untuk ditempati. Lama-kelamaan, jika rumah tersebut ingin kita jual, harganya pasti akan naik. Kenaikan harganya tanpa kita sadari jauh di luar perkiraan. Dengan demikian, kita mendapatkan dua keuntungan sekaligus. Kita bisa menempati rumah tersebut dan harga rumah telah melambung tinggi jika kita menjualnya. Misalnya, ketika orangtua ingin menyekolahkan atau mengkuliahkan anaknya di luar kota, tetapi tidak ingin anaknya mengontrak atau tinggal di kos. Sehingga, si orangtua membelikan rumah untuk anaknya tersebut. Dan setelah anaknya lulus, rumah tersebut kemudian dijual. Apa yang terjadi? Harga rumah tersebut telah melonjak naik dan keuntungannya bisa digunakan untuk membiayai kehidupan anaknya. 3. Properti Tingkat TK Sistem bisnis properti ini menggunakan instrumen pihak kedua (lembaga keuangan). Yakni, kita menjual proyeksi pendapatan untuk beberapa tahun ke depan dan dibelikan aset rumah. Misalnya : Bapak A membeli rumah tipe 45/110 m2 Harga DP



= Rp 170.000.000



= Rp 20.000.000



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



19



Sisa utang Rp 150.000.000 dibeli secara KPR selama 10 tahun per 120 bulan dengan asumsi bunga sebesar 15% diambil tertinggi, dan asumsi angsuran Rp 2.250.000 per bulan. Selama kurun waktu 10 tahun, total pembayaran lunas = Rp 2.250.000 x 120 bulan = Rp 270.000.000 jadi, total harga rumah selama 10 tahun adalah : DP







Total Angsuran Total



= Rp20.000.000



= Rp 270.000.000 +



= Rp 290.000.000



Jadi, untuk harga rumah secara kredit selama 10 tahun kita harus memberi keuntungan kepada pihak bank sebesar = Rp 290.000.000 – Rp 170.000.000= Rp 120.000.000 Sedangkan, asumsi harga mengalami kenaikan tiga kali lipat = Rp 510.000.000 (Rp170.000.000 x 3). Dan, untuk harga rumah 10 tahun kemudian rata-rata kenaikan adalah tiga kali lipat, bahkan bisa sampai empat kali lipat. Khusus untuk rumah dengan harga di bawah Rp 100.000.000, semakin rendah harga rumah, akan mengalami kenaikan harga yang lebih tinggi atau sebaliknya. Sebagai contoh, liat rumah RSH sepuluh tahun yang lalu, bandingkan harga yang dulu dengan harga sekarang. Keuntungan = Rp510.000.000 – Rp290.000.000







= Rp 220.000.000



Maka, untuk mengetahui keuntungannya per bulan : Keuntungan = Rp 220.000.000 / 120 bulan







= Rp 1.833.000 / bulan.



Mungkin anda tidak pernah membayangkan, hanya dengan modal awal 20 juta dan cicilan per bulan Rp 2.250.000 akan memperoleh 20



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



keuntungan Rp 1.833.000 per bulannya. Atau dengan kata lain, pada saat mengangsur bulanan di bank sebenarnya kita tidak membayar Rp2.250.000, melainkan hanya Rp2.250.000 – Rp 1.833.000 = Rp417.000. Dengan begitu, kita bisa mendapat keuntungan Rp 220 juta tanpa melakukan aktivitas lainnya. Apabila rumah tersebut dikontrakkan selama 10 tahun, dengan harga Rp7.500.000/tahun atau Rp625.000/bulan, maka kita akan mendapat keuntungan Rp75.000.000. Sehingga, riil cicilan rumah per bulan menjadi gratis dari hasil kenaikan rumah dan kontrakan. Selain itu, juga tidak menutup kemungkinan akan mengalami kenaikan harga kontrakan setiap tahunnya. Biasanya, harga kontrak rumah naik antara 5 sampai 10% per tahun. 4. Properti Tingkat SD Sebagai contoh, Bapak Suryadi memiliki uang tunai sebesar Rp 200.000.000 dan ingin membeli 3 unit rumah dengan tipe luas bangunan 45 dan luas tanahnya 110 m2. Ia hendak membelinya di perumahan yang lokasinya strategis. Beberapa bulan kemudian, ia ingin menjual rumahnya tersebut. Lalu, bagaimana caranya agar beliau mendapatkan keuntungan yang cepat? Asumsi rumah tipe 45/110m2 dengan harga Rp170.000.000 Beli 3 unit –Rp170.000.000



= Rp 510.000.000



Sisa KPR



= Rp 470.000.000



DP 3 unit rumah



= Rp 60.000.000



Angsuran per bulan dari 3 unit rumah tersebut Rp 7.050.000 dengan bunga 15% (dengan asumsi bunga tertinggi). Bapak Suryadi masih memiliki sisa uang Rp 140 juta yang bisa digunakan untuk tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



21



mencicil KPR selama 19 bulan. Ternyata pada bulan ke-20, Bapak Suryadi sudah tidak memiliki uang untuk mencicil angsuran. Lantas, apa yang mesti dilakukan Bapak Suryadi? Maka, yang harus dilakukan adalah pada bulan ke-19 Bapak Suryadi menjual 2 unit rumahnya. Di mana pada bulan ke-12 dilakukan penjualan rumah 1 unit pertama. Sehingga, Bapak Suryadi akan mendapatkan kembali pokok uang yang diangsur dan keuntungan atas kenaikanharga rumah. Kemudian, di bulan ke-19 rumah kedua juga dijual dan akan mendapatkan gratis uang untuk mengangsur rumah ketiga dari penjualan rumah pertama dan kedua. Syarat mutlak yang harus dipenuhi adalah membeli perumahan dengan jumlah minimal 25 unit atau kawasan minimal 5.000 m2. Sebab semakin luas kawasan semakin kecil resikonya. Sebaiknya pembelian rumah juga harus di unit awal pada saat perumahan itu dipasarkan. Contoh lain, pembelian di Perumahan Graha Alwita di Cirebon.







Harga awalnya Rp165.000.000 dengan tipe 45/100 m2. Setahun kemudian, rumah itu dijual dengan harga Rp 288.000.000 maka, anda sudah mendapatkan keuntungan sebesar Rp 123.000.000



Dari contoh di atas, dapat disimpulkan bahwa lingkungan dan lokasi strategis sangat menentukan dalam bisnis properti. Untuk menghasilkan keuntungan besar dan faktor-faktor yang mendukung percepatan kenaikan harga, Anda harus mengetahui variabelnya yang luas dan detail. Oleh karena itu, anda juga mesti memerlukan pengalaman yang cukup.



22



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



5. Properti Tingkat SMP Sebagai contoh, apabila Anda membeli rumah untuk dijadikan kos-kosan dengan DP sebesar Rp 2.500.000, mintalah pihak bank untuk menilai rumah tersebut. Berapa nilai yang dapat dibiayai untuk KPR. Jika rumah tersebut dijual di bawah harga penilaian bank, sisa uangnya bisa dijadikan untuk memperbaiki kondisi rumah kos tersebut atau untuk mencicil angsuran di bank minimal tiga bulan ke depan. Pada bulan keempat, tempat kos tersebut sudah menghasilkan keuntungan. Dari hasil tersebut, dapat digunakan untuk mengangsur KPR ke bank. Dalam sistem bisnis seperti ini, kita tidak bisa menerima uang tunai bulanan karena habis dipakai membayar cicilan KPR untuk beberapa bulan ke depan. Tetapi, tetap saja bisnis ini sangat menguntungkan. Contoh lain Anda membeli ruko atau rumah dengan harga stan



dar pasaran, kemudian Anda mengajukan KPR ke bank dengan harga di atas harga riil. Apabila bank menyetujui sesuai harga



yang diharapkan, kita akan mendapatkan cash back dari harga ruko atau rumah yang kita ajukan ke pihak bank.



Dalam bisnis model ini, sisa uang bisa dijadikan modal usaha dan pendapatannya bisa pula digunakan untuk mencicil KPR rumah atau ruko yang dibeli. Tetapi, tingkat keberhasilan sistem ini rendah, karena rasanya terlalu sulit dengan modal 20% harus mencakup beban 100%. Dengan kata lain, anda mempunyai utang KPR Rp 1 Miliar hanya dengan modal Rp200 juta saja. Hal itu sangat tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



23



sulit, kecuali sisa uang tersebut tidak digunakan untuk usaha baru, tetapi ditambahkan pada bisnis yang telah berjalan. Model-model bisnis lainnya yang mengandalkan faktor penjualan produk rumah adalah mendapatkan keuntungan dari selisih antara harga pembelian dan harga jual, atau harga sewa tinggi dari rumah atau ruko berlokasi strategis; baik disewa tempatnya ataupun posisinya yang strategis untuk keperluan media promosi, seperti tempat untuk dipasang bilboard iklan dan sejenisnya. Bisnis model ini berarti mencari, bukannya menciptakan produk. Dalam hal ini, yang diuntungkan adalah pihak developer properti. Pihak developer memanfaatkannya untuk menyebarkan informasi penjualan produknya kepada semua pihak. 6. Properti Tingkat SMA Untuk menjalani bisnis properti ini, Anda harus sudah memiliki kemitraan dengan PROPERTY PLUS INDONESIA di kota Anda tinggal. Sebagai contoh, ada 5 orang atau lebih salah satunya memiliki tanah yang bisa dan layak dikembangkan menjadi perumahan dengan luas 5.000 m2 (standar modal Rp 250.000.000 = 5.000 m2). Dari 5 orang tersebut, 2 orang mewakilkan untuk terjun bisnis properti dan didampingi oleh tim PROPERTY PLUS INDONESIA. Setelah tahun pertama, diharapkan sudah ada hasil proyek Properti merupakan investasi perumahan. terbaik. sebab, lambat laun tanah akan semakin sempit Namun, apabila kelima orang itu tidak dan mahal karena jumlah memiliki tanah, mereka diperbolehkan penduduk terus membengkak untuk membeli tanah dengan luas ± 5.000 m2 dengan nilai maksimal harga 24



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



±Rp 1 miliar. Lalu pihak PROPERTY PLUS INDONESIA akan mencarikan mitra untuk pembelian tanah sebesar 25% dari harga tanah. Sisanya akan ditanggung oleh 5 orang tersebut, dengan ketentuan tanah tersebut dapat dibayar secara bertahap dalam tempo 1,5 tahun atau lebih. Bisa pula membeli tanah dengan luas berapa dan nilai berapapun. Tetapi, cara pembayarannya sesuai dengan yang terjual selama harga tanah layak dan lokasinya bisa dikembangkan untuk dijadikan perumahan. Pola seperti ini sangat dianjurkan dan sangat aman. Pembagian keuntungan adalah pemilik tanah 25% (bila di antara 5 orang tersebut memiliki tanah), 5 orang mendapatkan 50% bila tanah dibeli bersama, sedangkan mitra pendamping 25% (PROPERTY PLUS INDONESIA). 7. Properti Tingkat Universitas Untuk pelajaran bisnis tingkat ini, Anda benar-benar bisa menjalankan dengan tanpa modal. Namun, bisnis di properti tingkat ini untuk skala menengah. Misalnya, kelima orang tersebut harus mencari konsumen/pembeli rumah milik mitra PROPERTY PLUS INDONESIA atau mencari orang yang memiliki tanah yang bisa bekerja sama dengan cara bisa membeli tanah. Cara pembayarannya tergantung pada tanah yang terjual. Sedangkan, untuk permodalan di luar tanah (karena ada yang mau diajak kerja sama) didapatkan dari jasa menjualkan rumah milik mitra PROPERTY PLUS INDONESIA. Dengan begitu, anda dipinjamkan modal 10% sampai 20% dari nilai rumah yang dijualkan untuk modal usaha developer dan pihak PROPERTY PLUS INDONESIA dalam menjalankan bisnis developer tersebut. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



25



8. Properti Tingkat Lanjutan Sistem bisnis tingkat master merupakan pengembang bisnis properti skala developer dengan tingkat capaian omset di atas Rp 25 Miliar. Hal-hal yang akan dipelajari dalam sistem ini adalah sebagai berikut. 1. Strategi Permodalan 2. Perizinan Perumahan 3. Studi Kelayakan Proyek 4. Proses Produksi/Pembangunan 5. Pengendalian Kualitas 6. Promosi dan Penjualan 7. Manajemen Keuangan 8. Serah terima rumah dan kawasan Untuk penjelasan lebih lanjut mengenai sistem bisnis tingkat master, akan diulas pada pembahasan berikutnya.



26



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



2 SENI NEGOSIASI SEBAGAI KUNCI MEMULAI BISNIS DEVELOPER



Kunci awal keberhasilan bisnis developer diawali dengan proses negoisasi untuk mendapatkan lahan tanah



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



27



A. Potensi modal kerja Jangan pernah takut menggeluti sesuatu bisnis karena mengkhawatirkan masalah modal.Banyak orang yang sudah takut terlebih dahulu sebelum menggeluti bisnis khususnya bisnis properti karena berpikir bahwa bisnis ini memerlukan modal yang besar. Padahal, modal terbesar adalah, pertama, diri kita sendiri, yaitu hasrat dan keinginan. Sebab kekayaan terbesar yang Tuhan ciptakan di muka bumi ini adalah umatnya, bukan emas, intan, permata, atau apa pun. Maka bila kita ingin menambah aset kekayaan materi, perbaruilah kekayaan diri kita. Salah satunya dengan cara menambah saudara baru dan memperbanyak silaturahmi. Seperti kata pepatah “Jika ingin kaya berbagilah, jika ingin berumur panjang bersilaturahmilah”. Dalam berbisnis, terutama bidang properti, kita tentu membutuhkan “Jika ingin kaya berbagilah. jika ingin berumur panjang bersi- saudara, misalnya dalam hal ini saudara yang memiliki tanah untuk menjadi lahturami” relasi bisnis kita. Dengan menambah saudara, akan banyak orang yang menolong kita untuk mewujudkan impian dan cita-cita kita. Coba bandingkan, orang yang berpendidikan tinggi tetapi kurang bergaul dibanding dengan orang berpendidikan biasa tapi pergaulan luas. Siapa yang akan lebih sukses? Tentu yang kedua, mengapa? Oleh karena kita tidak mungkin kaya tanpa orang lain. Permodalan tidak hanya diukur dengan uang, tetapi segala potensi yang ada pada diri kita dan di sekitar kita. Semua itu merupakan 28



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



modal yang bisa kita manfaatkandan juga poin penting saat kita memulai bisnis, antara lain kemampuan diri, kesucian niat, dan tekad yang kuatlah modal utama kita. Oleh karenanya, galilah potensi diri Anda. Begitu juga ilmu. Tanpa ilmu, semua yang dijalankan akan berujung pada kehancuran. Telah banyak contoh di kalangan pengusahayang sukses besar tapi kerajaan bisnisnya biasanya tenggelam pada generasi ketiga. Mengapa ? karena pada generasi ketiga ini mereka hidup dalam kondisi kemewahan, bahkan mereka melupakan pentingnya pendidikan. Betapapun banyak harta yang dimiliki, jika berada ditangan orang yang tidak memiliki ilmu, maka tunggu saja apa yang akan terjadi. Kedua, keluarga. Siapa pun patut bersedih apabila berada dalam keluarga yang tidak harmonis. Ayah dan anak tidak bertegur sapa. Kakak dan adik selalu bertengkar, rumah serasa neraka. Tidak ada tempat yang teduh dan nyaman, bahkan untuk mencari inspirasi pun tak ditemukan. Padahal kreativitas lahir dari kondisi jiwa yang damai dan tentram. Lantas bagaimana kalau keluarga kita berantakan? Oleh karena itu, keluarga harmonis adalah hal yang terpenting untuk memulai bisnis. Keluarga yang selalu memotivasi ketika kita ragu, memberi semangat ketika letih, dan memberikan harapan ketika kita putus asa. Ketiga, teman dan sahabat. Mereka adalah orang yang berpengaruh setelah keluarga. Beruntunglah orang yang memiliki banyak sahabat. Sebab, sahabat adalah orang yang rela membantu dan mendampingi kita dengan ikhlas setelah keluarga kita. Sahabat juga orang yang kita percaya untuk berbagi banyak hal, baik suka dan duka. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



29



Namun, sahabat seperti ini sangat langka, karena ada juga sahabat atau teman yang hanya berada disisi kita saat mereka sedang membutuhkan kita saja. Begitu kebutuhannya terpenuhi, merekapun pergi seolah melupakan kita. Maka memiliki sahabat sejati adalah modal yang sangat besar untuk dapat memulai usaha apa pun. Sebab, mereka selalu ingin memberikan yang terbaik untuk kita. Oleh karena itu, teruslah berjuang menjalin tali silaturahmi, menyambung silaturahmi akan mendatangkan banyak rezeki, percayalah! Keempat, keyakinan. Ada orang yang memiliki ilmu, keluarga, teman/sahabat, bahkan uang tetapi mereka tidak mau atau belum memiliki keinginan dan niat untuk memulai usaha mereka sendiri. Mereka selalu dihantui oleh perasaan takut gagal. Mereka seolaholah menunggu waktu yang tepat untuk memulai, tetapi sebenarnya mereka tidak yakin. Padahal dalam berbisnis, keyakinan adalah penggerak semua aspek hingga bisa sukses. tanpa keyakinan, modal lainnya hanya akan diam di tempat. Lantas, bagaimana cara menumbuhkan keyakinan? Keyakinan tersebut akan datang setelah menguasai ilmu dan memiliki keberanian untuk memulai. Kelima, uang. Dalam hal ini, uang dikategorikan pada tahap terakhir. Uang akan datang apabila Anda memiliki modal dalam bentuk-bentuk yang disebutkan sebelumnya dan tidak sebaliknya. Dengan begitu tidak ada alasan untuk mengatakan tidak ada modal uang karena yang sebenarnya terjadi adalah kita belum memaksimalkan modal dalam berbagai bentuk yang selama ini kita miliki. Dengan demikian tampak bahwa orang yang sukses adalah orang yang yang mampu mengolah dan mengombinasikan kelima modal di atas untuk menjadi modal utama supaya bisa menghasilkan 30



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



uang. Di samping itu, juga diperlukan kemampuan berkomunikasi, menyampaikan pendapat, menulis, bernegosiasi, dan meyakinkan orang lain. B. Seni Negosiasi Seseorang yang menjalankan bisnis developer bukan berarti orang yang ingin memiliki tanah tersebut, tetapi orang yang ingin mempunyai hak menjual kepada orang lain. Untuk itulah diperlukan perjanjian yang kuat diawal dalam bernegosiasi dengan pemilik lahan. Negosiasi sangatlah penting dalam bisnis developer ini, karena bisnis developer adalah bisnis negosiasi. Negosiasi adalah suatu cara dimana seseorang calon developer yang memiliki modal minim bisa mendapatkan lahan yang diinginkan.



Peserta training center dari seluruh Indonesia



Komponen utama dalam bisnis ini adalah menguasai lahan. Penguasaan lahan atau tanah tidak harus diwujudkan dengan pembayaran uang, tetapi bisa melalui komitmen ketika melakukan transaksi. Misalnya, kita memiliki surat kuasa menjual sebidang tanah secara riil. Dalam konsep ini pembayaran tidak memakai tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



31



uang, tetapi kita dapat menjual sebidang tanah dan dibayarkan setelah tanah tersebut terjual. Setiap bisnis pasti memiliki risiko bisnis, tapi kita bisa meminimalisir risiko bisnis properti ini dengan cara pengolahan lahan. Jika lahan yang dimiliki cukup luas tetapi calon developer ini tidak bisa membayar dengan segera nilai lahan tersebut, calon developer bisa memperoleh seluruh target lahan tanpa harus membayar seluruhnya dengan teknik negosiasi tadi.Hal ini dapat dibuat melalui perjanjian diawal pembelian lahan dengan pemilik lahan. Negosiasi mengedepankan pendekatan hati antara pihak penego dan pemilik lahan. Misalnya, diawali dengan silaturahmi dan mencoba memahami mengapa tanah tersebut dijual. Posisikan kehadiran kita sebagai orang yang ingin memecahkan masalahnya dan memenuhi kebutuhannya. Bukan sebagai pembeli tanah yang mengabaikan norma-norma kearifan. Sebab, sebetulnya penjual tanah tersebut biasanya tidak ingin menjual tanah tanahnya, tetapi karena ada masalah dan membutuhkan uang sehingga mereka terpaksa menjualnya. Mungkin untuk biaya sekolah anak ke jenjang yang lebih tinggi, membagi waris, naik haji, dan lain-lain. Karena itu, ketika bernegosiasi, kedatangan kita mesti menjadi solusi untuk memenuhi kebutuhan mereka. Maka pertama-tama, penuhilah apa yang menjadi kebutuhan mereka, sehingga mereka bisa menerima kekurangan pembayaran kita. Sebenarnya banyak hal-hal lain yang bisa mendukung keberhasilan dalam proses negosiasi ini. Namun, tingkat keberhasilan yang tinggi dalam negosiasi adalah apabila kita berniat melakukan kebaikan bersama dalam rangka menolong pemilik tanah. Selain itu, diperlukan kepedulian. Kalau memungkinkan, kita bisa 32



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



melibatkan mereka dalam bisnis kita. Ini akan menambah simpati pemilik tanah. Misalnya, melibatkan mereka dalam proyek yang kita kerjakan. Tentu saja kerjasama tersebut harus disesuaikan dengan kemampuan mereka.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



33



3 MEMULAI BISNIS DEVELOPER PROPERTI DARI TINGKAT DASAR



Untuk mendapatkan modal dalam bisnis developer properti memang tergantung proses negoisasi, bukan karena memiliki aset tanah semata



34



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



A



. Menjualkan Produk Perumahan



Dengan menjadi developer perumahan PROPERTY PLUS INDONESIA yang sudah berjalan, kita akan berikan pinjaman 10% sampai 20% dari harga rumah yang terjual. Dengan begitu, kita bisa mempergunakan uang tersebut sebagai modal usaha di lokasi baru. Syaratnya, kita bisa mendapatkan lahan yang bisa diajak kerjasama. Di awal proyek, biasanya kita diberikan saham 25%, dan proyek selanjutnya akan dinaikkan kepemilikan sahamnya sampai 75%. Model ini akan efektif apabila yang menjalankan berjumlah antara lima sampai dengan sepuluh orang, atau dengan cara berkelompok. Awal fokusnya adalah bagaimana dapat menjualkan produk atau membeli rumah produk yang bekerja sama dengan PROPERTY PLUS INDONESIA. Cara ini adalah model yang baik. Sebab, untuk mendapatkan usaha ini benar-benar mengandalkan kinerja yang baik.



B



. Take Over Developer



Dalam proses ini, hal pertama yang harus dilakukan adalah mencari pihak developer yang macet dalam menjalankan proyeknya. Kemudian lakukan take over, khusus dari sisi penjual saja. Syaratnya, rumah dijual dengan harga pokok sehingga rumah tersebut terjual dalam waktu singkat. Dari hasil penjualan itu, uang tanah biasanya dipinjamkan kepada kita untuk memulai usaha di lahan baru. Dengan begitu, bisnis ini bisa dimulai dengan cara bagi hasil antara developer yang macet dengan kita. Penjualan aset macet ini akan cepat bila dibeli oleh komunitas PROPERTY PLUS INDONESIA. Konsep ini akan aman dan mentempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



35



guntungkan kedua belah pihak. Pembeli properti akan diuntungkan di kemudian hari karena harganya murah. Di samping itu, ia juga mendapatkan bisnis baru di bidang developer, hasil usaha ini nantinya bisa digunakan untuk menutupi angsuran rumah apabila pembelian rumah melalui fasilitas KPR.



C



. Deposito untuk Dijadikan Agunan.



Pada cara ini, kita diharuskan mencari teman atau saudara yang memiliki deposito. Misalnya, deposito Rp 1 Miliar. Deposito tersebut menjadi jaminan untuk meminjam uang di bank sebesar Rp 950 Juta. Hasil pinjaman tersebut dipergunakan untuk membeli lahan, biaya perizinan dan pecah sertifikat. Pengambilan kredit modal seperti ini maksimal harus membayar bunga di bank 2% di atas bunga deposito. Jadi, lebih murah daripada mengambil kredit modal kerja dengan agunan lainnya. Lahan tersebut di atas dinamakan pemilik deposito, hal ini untuk melindungi pemilik modal. Cadangkan bunga deposito selama 1 tahun untuk pemilik deposito supaya merasa aman dan juga untuk modal membangun fasilitas umum dan operasional. Proyek ini dilakukan secara bagi hasil dengan komposisi pemilik deposito 25% sampai 40% dan selebihnya menjadi milik kita.



D



. Pembayaran Berdasarkan Tempo Waktu



Proses ini dilakukan kepada pemilik tanah yang pembayarannya sesuai dengan kaveling rumah terjual. Cara ini menguntungkan kedua belah pihak, antara developer dan pemilik tanah. Developer diuntungkan 36



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



karena tempo pembayaran cukup panjang dan tidak memerlukan uang besar pada saat memulai proyek. Developer tidak berkewajiban membayar dengan tempo yang pasti, sehingga memiliki kebebasan mengatur strategi penjualan dengan strategi arus kas (cas flow) keuangan. dengan begitu developer, bisa membeli tanah di lokasi berikutnya. Strategi ini dilakukan dengan cara menaikkan harga tanah yang dibeli atau diberi keuntungan pada saat kaveling terjual. Sebagai contoh, tanah 1 hektar harga per meternya Rp 100.000 sehingga total nilai tanah Rp 1 Miliar. Dan pada saat dibuat perumahan sebanyak 50 unit, maka kaveling terjual, developer wajib membayar Rp20.000.000 per sertifikat ditambah keuntungan per satu kaveling yang sudah kita bayar (bila ada kesepakatan di awal akan diberikan keuntungan pada saat kaveling rumah terjual). Namun, perjanjian ini pasti juga ada tempo waktu yang harus dilunasi. Apabila sampai jatuh tempo belum lunas, boleh dicantumkan dalam perjanjian untuk diperpanjang dengan harga tanah dinaikkan 10% sampai 20% per tahun. Dengan begitu , pemilik tanah juga menikmati kenaikan harga tersebut. Apabila pemilik tanah menginginkan keuntungan bagi hasil, ada beberapa skema yang bisa ditawarkan. Antara lain, cash flow keuangan yang memegang pihak developer dan membuat rekening bersama. Hal ini penting karena menentukan pembagian keuntungan pada pihak tanah. Poin yang paling aman adalah rekening bersama, tetapi developer tidak ada kebebasan untuk mengatur keuangan apalagi ingin membeli tanah baru. Kecuali ada kesepakatan bahwa uang yang masuk dari konsumen bisa dibelikan tanah dan keuntungan juga dibagi kepada kedua belah pihak. Rekening bersama tersebut dipegang pemilik tanah. Hal ini untuk melindungi pihak pemilik tanah. Namun, dengan perjanjian uang yang tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



37



masuk dipotong sesuai presentasi harga tanah per kaveling. Model ini agak rumit, apalagi pemilik tanah tidak aktif dalam menjalankan proyek. Selain itu, perjanjian harus dibuat detail meski pelaksanaanya memang tidak mudah. Uang yang dipegang developer memang sangat menguntungkan pihak developer karena ia bisa bebas mengatur keuangan dari konsumen. Hal ini akan membuat perkembangan usaha developer cukup pesat karena seluruh instrumen permodalan dikendalikan oleh developer. Risiko perkembangannya bisa dilakukan dengan hati-hati ketika melaksanakan proyek atau mengembangkan proyek baru. Bisnis ini hanya cocok bagi orang yang sudah berpengalaman. Sebab, pengendalian bisnis ini hanya pada diri sendiri dan tidak ada pihak yang mengontrol. Pemilik tanah memang masih bisa terlindungi dengan objek sertifikat yang disimpan di notaris pada saat dilakukan perjanjian kerjasama, tetapi objeknya sudah diperjualbelikan oleh pihak developer. Problem ini sering muncul bila kita melihat kawasan perumahan yang macet. Dan apabila kita mau mengambil alih (take over) persoalan ini cara penyelesainnya juga sulit dan rumit.



E



. Mitra dengan Konsep Bagi Hasil



Seorang mitra harus dilindungi demi keamanan dan kenyamanan kedua belah pihak. Kita sebaiknya tidak bekerja sama dalam bentuk uang. Tetapi dalam bentuk barang. Artinya, pihak mitra diminta membelikan aset tanah yang sudah kita pilih dan layak untuk dikembangkanmenjadi kawasan perumahan. Asetnya diatasnamakan pemilik modal sebagai pegangan dalam investasi. Sedangkan, poin-poin tawaran kerjasa38



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



manya adalah sebagai berikut : Model pertama, pihak mitra hanya menyediakan lahan pada awal proyek. Sedangkan, modal operasionalnya ditanggung oleh pihak developer dengan komposisi saham yang didapat. Misalnya, dengan rincian pihak developer 75% sedangkan pihak mitra 25%. Dan, rekening penerimaan uang yang masuk dari konsumen diatasnamakan pihak developer. Model dua, pihak mitra hanya memberikan modal tanah saja dan biaya operasional 20%, sedangkan 80% dikeluarkan developer. Modal 20% operasional dari mitra dan jumlah yang disepakati disetorkan bertahap sejak dimulainya proyek. Rekening penerimaan uang masuk dari konsumen diatasnamakan pihak developer. Maka dengan begitu, pihak developer mendapatkan saham 60% dari pihak mitra 40%. Model tiga, pihak mitra menyediakan lahan di awal proyek dan modal operasionalnya sebesar 35%, sedangkan dari pihak developer 65%. Modal 35% dari pihak partner tersebut disetorkan bersamaan secara bertahap pada saat di mulai proyek. Selanjutnya apabila tidak mencukupi, maka pihak developer akan menyetorkan juga uangnya secara bertahap sampai dengan jumalah 65%. Untuk pembagian hasilnya. Pihak developer mendapatkan saham sebesar 50%, dan pihak mitra sebesar 50% juga. Rekening penerimaan uang masuk dari konsumen diatasnamakan rekening bersama. Model empat, pihak mitra menyediakan lahan dan modal operasionalnya sebesar 50%, sedangkan dari developer juga sebesar 50%. Modal operasional dari pihak mitra akan disetorkan secara bertahap di awal proyek. Selanjutnya apabila tidak mencukupi. Maka pihak developer akan menyetorkan secara bertahap pula sampai dengan jumlah yang disepakati. Dalam model ini, pihak developer mendapatkan keuntuntempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



39



gan 40%, dan pihak mitra mendapatkan 60%. Rekening penerimaan uang masuk dari konsumen diatasnamakan pihak developer. Untuk model satu sampai dengan empat,, mitra aktip terlibat dalam menjalankan bisnis. Model lima, apabila pihak mitra bersifat pasif dan tidak terlibat dalam operasional serta hanya menyediakan lahan saja. Maka modal operasionalnya ditanggung developer. Sedangkan, pembagian hasilnya adalah pihak mitra mendapatkan 20% sampai 40%. Dalam hal ini, pembagian hasil sudah dihitung dan ditentukan diawal sehingga pihak mitra sudah mendapatkan 20% sampai 40%. Sehingga ada kepastian berapa besar keuntungan yang akan diterima. Pengembalian modal tanah serta keuntungannya dilakukan secara bertahap sesuai dengan hasil penjualan. Untuk bagi hasil keuntungan tergantung kesepakatan, besarnya keuntungan tidak boleh menjadi target awal dalam usaha ini, tapi kejarlah target agar bisa memulai dengan aman dan bisa menjadi patokan dasar.



F



. Pembayaran berdasarkan Tempo Waktu



Untuk mendapatkan modal dalam model ini, kita membeli tanah yang harganya terputus, sehingga pembayarannya dilakukan pada waktu pelunasannya. Untuk strategi ini tempo pembayaran bukan dengan jadwal tanggal dan hari, tetapi sesuai dengan proses legalitas tanah dan perizinan. Sebagai contoh, tanah yang belum bersertifikat berharga Rp 5.000.00, dan tanda jadinya diberikan apabila mencapai harga kesepakatan sejumlah itu. Atau, dengan cara sebagai berikut. 1. Pembayaran pertama diberikan pada saat seluruh kelengkapan surat penyertifikatan tanah atau surat-surat pendukung 40



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



dari kelurahan diserahkan kepada notaris, yaitu dengan harga Rp25.000.000. Dan pada saat pembayaran ini, harus dibuatkan perjanjian jual-beli yang berisi : developer diizinkan mengelola tanah untuk dijadikan kawasan perumahan, mengajukan perizinan untuk kawasan perumahan, memasarkan dan menerima uang hasil penjualan yang akan digunakan sebagai instrumen pembayaran tanah, dan dengan ketentuan tidak diperbolehkan melakukan balik nama kepada pihak ketiga, selain itu dibuatkan juga surat kuasa menjual. Yang terpenting adalah surat perjanjian tersebut disimpan oleh notaris yang dipercaya kedua belah pihak. 2. Pembayaran kedua diberikan pada saat selesainya pengumuman penyertifikatan tanah yang dilakukan oleh Badan Pertahanan Nasional (BPN). 3. Pembayaran ketiga diberikan pada saat sertifikat jadi dan seluruh perijinan sudah selesai. 4. Pembayaran keempat dilakukan negosiasi sesuai dengan kemampuan. Pembayaran berdasarkan tempo waktu penting dilakukan. Sebab, aman atau tidaknya serta terjual atau tidaknya suatu tanah, harus ada kepastian sertifikat tanah dan perizinan yang sudah terbit. Kalau hal itu sudah bisa dipastikan maka seluruh aspek penjualan akan berjalan baik. Selain itu, cash flow keuangan tidak akan terganggu. Namun, bila pembayaran tanah tidak memperhatikan poin di atas maka jangan sekali-kali membayar tanah hanya berdasarkan hasil penjualan karena risikonya terlalu besar. Apabila sertifikat dan perizinan tidak sesuai dengan waktu atau rencana yang kita harapkan, sudah pasti akan terjadi penyimpangan dalam hal penjualan maupun rencana tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



41



keuangan yang masuk. Padahal, uang yang masuk akan digunakan untuk membayar tanah.



G



. Agunan yang bisa diajukan ke Bank



Pola ini diawali dengan cara memiliki aset. Permodalan seperti ini terlalu berisiko bagi pemula karena di awal proyek sudah memiliki beban tetap, yaitu bunga bank. Oleh karena itu, disarankan uang tersebut tidak digunakan untuk membeli tanah, tetapi untuk membiayai perizinan, memecahkan sertifikat, dan biaya operasional lainnya sehingga risiko beban tidak terlalu tinggi. Kalau hal ini diterapkan dengan cermat, sebetulnya dengan sepuluh persen dari omzet yang akan dicapai sudah cukup untuk memodali bisnis ini. Jika berutang ke bank, sebaiknya maksimal hanya dua tahun atau dengan cara tidak mengangsur utang pokok dan bunga. Tetapi, dibayarkan bunganya saja hingga beban tetapnya tiap bulan tidak terlalu besar. Selain itu, strategi lain untuk melunasi dengan cepat adalah dengan cara mengambil maksimal lima persen dari jumlah unit untuk dijual secara tunai (cash) atau kredit selama enam bulan. Dalam hal ini tidak ada keuntungan yang diambil supaya mendapatkan modal di depan guna menutup utang di bank.



H



. Kekuatan Modal Sendiri



Rumusan pembelian tanah dan segala sesuatunya yang dilakukan secara individu adalah total modal sama dengan harga tanah, ditambah biaya perizinan dan biaya pemecahan sertifikat serta omzet yang ditar42



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



getkan. Semakin besar kawasan yang dibuat maka permodalan nontanah akan semakin kecil. Permodalan memakai uang sendiri memang ideal apabila telah berpengalaman di bidang properti. Sebaiknya bisnis properti ini telah digeluti minimal lima tahun, baru setelah itu mengembangkan bisnis sendiri. Hal demikian jauh lebih baik, lebih mapan, dan tertata karena perkembangan bisnisnya bisa stabil dan mengurangi risiko saat ada perubahan ekonomi.



Praktek lapangan di Bandung



Peserta training center lagi city tour tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



43



I



. Sumber Dana Lain.



Cara mendapatkan modal dalam bisnis developer properti memang tergantung negoisasi, bukan karena memiliki aset tanah semata. Oleh karena itu, diperlukan objek pendukung yang bisa kita ajak kerja sama untuk mendapatkan tanah yang akan dijadikan kawasan perumahan. Objek pendukung tersebut adalah sebagai berikut. 1. Notaris Jadikan notaris sebagai bagian dari usaha yang sedang kita jalankan. Sebab, mereka bisa mengurus perizinan kawasan, pemecahan sertifikat, dan akta jual-beli pada konsumen. Selain itu pembayaran kepada notaris dilakukan pada saat terjadi pembayaran akta jual-beli, karena saat itu kita menerima uang dari konsumen. Untuk meyakinkan notaris, seluruh sertifikat bisa disimpan di notaris sehingga menjadi jaminan atas pembayaran utang kita kepadanya. 2. Supplier Material Sumber daya ini didapat dari pihak supplier material, yang nantinya dibayar dengan unit rumah yang akan dibangun atau dengan menjual harga pokok dengan cara mengambil keuntungan sedikit. Dengan begitu, supplier akan merasa nyaman dan aman karena ada jaminan. Sedangkan kita diuntungkan karena bisa membangun rumah tanpa mengeluarkan uang. Oleh karena itu, diperlukan negosiasi yang baik dan bersikenambungan sehingga pihak supplier bisa menerima model bisnis seperti ini.



44



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



3. Kontraktor Kita dapat melibatkan kontrator dengan cara memberikan hak kepada mereka untuk membangun satu kawasan secara utuh, sehingga seluruh konstruksi pembangunan dibangun oleh mereka. Dengan komitmen ini, pihak kontraktor berkewajiban untuk membiayai fasilitas umum diawal. Misalnya, pembuatan pintu gerbang dan infrastruktur jalan dibiayai oleh developer dan dimasukkan ke dalam komponen unit rumah yang dibangun. Sehingga tidak memerlukan permodalan yang cukup besar di awal proyek. Model ini juga bisa diterapkan dengan cara pembayarannya ditukar dengan unit rumah. Apabila pihak kontraktor dianggap bisa dipercaya, maka kita bisa mereferensikan kepada pihak bank untuk diberikan modal dengan jaminan pihak kita. Selain itu pada saat kredit melalui KPR kepada konsumen, kita juga bisa memotong dana untuk membayar pihak kontraktor. Atau, pihak kontraktor diminta membeli melalui fasilitas KPR dan hasil penjualannya untuk dibayarkan kepada pihak kontraktor juga. Sebetulnya kontraktor tidak membeli rumah tersebut tetapi hanya dipergunakan namanya agar mendapatkan fasilitas permodalan, dan rumah tersebut akan dijual kembali. 4. Konsumen Sumber daya pendukung modal ini diperoleh dengan cara menjual produk rumah dengan harga pokok atau bahkan dirugikan, tetapi dengan konsekuensi pihak konsumen membayar secara tunai atau bertahap jangka pendek. Dengan demikian, kita akan mendapatkan modal yang cukup untuk beberapa unit yang disesuaikan dengan dana. Biasanya maksimal 20% dari unit yang dijual sudah bisa menutupi kebutuhan, dan proyek tersebut sudah bisa berjalan lagi. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



45



5. Perbankan Permodalan ini akan efektif dan aman apabila kita melakukan kerjasama (MoU) dengan pihak bank, khususnya untuk fasilitas konsumen yang membeli melalui kredit KPR bank tersebut. Tetapi kita tidak disarankan untuk mencari modal di bank yang digunakan untuk membangun fasilitas umum dan rumah karena terlalu besar resikonya. Banyak developer mengalami kebangkrutan karena faktor tersebut. Oleh karena itu, developer tidak dianjurkan berutang ke bank untuk membiayai proyek. Berutang ke bank hanya dianjurkan untuk membeli lahan atau menambah luas kawasan perumahan. Pihak developer akan mendapatkan pencairan dana minimal 40% dari KPR yang disetujui walaupun rumahnya baru akan dibangun. Pencairan dana dari bank diberikan pada saat terjadi kesepakatan kredit selesai dilakukan, dan sisanya akan diberikan secara bertahap sesuai dengan progres pembangunan. Sebetulnya, banyak pihak yang bisa dijadikan sebagai pendukung dalam permodalan bisnis kita. Misalnya, mengajak teman atau saudara untuk ikut membiayai dalam menjalankan bisnis ini. Libatkanlah semua pihak untuk mendukung cepatnya proses penjualan.



46



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



4 LANGKAH –LANGKAH MEMBANGUN BISNIS PROPERTI



Kesuksesan bukan diukur dari kepandaian ataupun kehebatan seseorang, melainkan dari seberapa besar tingkat kesabarannya



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



47



Perencanaan yang baik akan menghasilkan sesuatu yang baik pula. Tetapi dalam bisnis developer, perencanaan yang baik tak akan bisa menghasilkan apa-apa tanpa kemampuan dan kemauan yang keras. Sebab banyak hal terjadi di luar kendali dan rencana yang telah dibuat. Kekuatan dan naluri entrepreuner sangat diperlukan karena bisnis ini selalu berubah-ubah sesuai dengan kondisi dan situasi, baik internal maupun eksternal. Sebenarnya, bisnis developer merupakan bisnis seni. Masing-masing lokasi perlu cara dan strategi memasarkan yang berbeda-beda. Lokasi yang bersertifikat dan yang belum pun berbeda. Begitu juga bentuk tanah yang berbeda, diperlukan cara mema“Kesuksesan bukan diukur dari sarkan yang berbeda pula. Oleh karena itu, kepandaian ataupun kehebatan bisnis ini sangat diperlukan perencanaan seseorang, melainkan dari seberapa besar yang detail karena akan berdampak pada tingkat kesabarannya.” omzet. Kalau bisnis ini bisa dijalankan dengan baik dan benar, maka keuntungan yang didapat akan sangat besar. Misalnya, suatu proyek memiliki omzet Rp 50 Miliar, kalau kenaikan harga jualnya 10%, keuntungan tambahannya sebesar Rp 5 Miliar. Tetapi apabila salah perhitungan, kita akan mendapatkan kerugian sebesar Rp 5 Miliar pula. Oleh karena itu, bisnis ini perlu proses hatihati dan kesabaran ekstra. Seperti kata pepatah, ”kesuksesan bukan diukur dari kepandaian ataupun kehebatan seseorang, melainkan dari seberapa besar tingkat kesabarannya.” Bisnis developer properti penuh dengan tantangan dan cobaan yang berat. Bahkan, cobaan tersebut terkadang datang dari orang-orang terdekat kita atau dari mereka yang kita cintai. Oleh karena itu, perhati48



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



kanlah langkah awal berikut sebelum kita memulai membuka lokasi usaha. Adapun langkah-langkah yang harus diperhatikan di antaranya adalah sebagai berikut.



A. Evaluasi Kompetitor



Pertama-tama, ketahuilah kekuatan kompetitor atau pesaing kita. Lalu, bertanyalah pada diri sendiri, bisakah kita menjadi pemenang dalam kontes bisnis tersebut? Untuk itu, kita harus memperhatikan berbagai aspek sebelum bertarung. Mulai dari persaingan harga, kualitas produk, sistem pemasaran, promosi, hingga kinerja personel yang terlibat. Upayakan jangan bertarung pada level yang sama. Carilah pada level yang berbeda atau mencari segmen pasar yang berbeda agar tidak terjadi perebutan pasar. Kita bisa mengambil segmen pasar yang sama asalkan semua keunggulan ada pada diri kita dan harga tidak boleh lebih tinggi dari harga pesaing. Selain itu, kita bisa melakukan langkah-langkah sebagai berikut.



1. Melakukan Survei



Melakukan survei dengan mengumpulkan data harga jual perumahan di kota yang kita masuki. Hal ini bisa dilakukan dengan membuat tabel di bawah ini. No Nama Perusahaaan Luas Tanah (m2) Type Kelas Rumah Harga Jual (Rp)







2. Mendata Jumlah Pengembang Perumahan dan Kelebihan Kompetitor Dalam mendata jumlah pengembang perumahan dan kelebihan komtempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



49



petitor dapat menggunakan tabel di bawah ini. No







KEKUATAN KITA (asumsi)



KEKUATAN LAWAN



NAMA PERUSAHAAN



NILAI



3. Membuat Analisis Laba



Membuat analisis sederhana atas laba perumahan-perumahan yang ada dan bisakah bersaing dengan harga serta profit yang akan didapat seperti tabel di bawah ini. No



Tanah (Rp)



Konstruksi (Rp) Pencadangan Total HPP Harga Jual



Profit (Rp)



Keterangan : Pencadangan adalah biaya yang dikeluarkan untuk fasilitas umum, pajak, gaji oprasional, dan lain-lain



4. Mendata harga jual tanah Yakni, mendata harga jual tanah dengan kriteria-kriteria menilai harga jual lahan. Adapun kriteria lahan dibagi menjadi empat, yaitu Lahan Kelas I, Lahan Kelas II, Lahan Kelas III, dan Lahan Kelas IV. Sebagai contoh, dengan asumsi pembanding besaran luas tanah kurang dari 5.000 m2 dan di atas 5.000 m2 dapat dibuat tabel seperti di bawah ini No



Luas Tanah



Kelas A



1



< 5000 m2



2



>5000 m2



50



Kelas B



Kelas C



Kelas D



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



5. Mendata Kualifikasi Perizinan Mendata kualifikasi perizinan untuk membuat perumahan. Tujuan adalah agar bisa mengetahui besaran luas tanah yang harus memakai izin perusahaan atau diperbolehkan memakai nama pribadi. Hal ini menyangkut status tanah HGB (Hak Guna Bangunan) atau HM (Hak Milik) dan juga biaya yang akan dikeluarkan sesuai dengan tempo pelaksanaan proyek. Contoh tabelnya seperti di bawah ini. Luas Tanah 4 Luas tanah > 1 Ha Luas Tanah 0-5000m2 5000 – 1 Ha



6. Mencari Partner Bisnis Ada dua kategori partner bisnis, yaitu partner bisnis aktif dan partner bisnis pasif. Partner bisnis adalah partner yang terlibat secara langsung dalam menjalankan bisnis, dan juga terlibat pada semua aspek pengelolaanya. Sedangkan partner pasif adalah partner yang tidak terlibat langsung dalam pengelolaan bisnis, melainkan hanya sebagai mitra pendamping tim.



7. Menganalisis Kekuatan Partner Kriteria yang dipakai untuk menganalisis kekuatan partner adalah yang menyangkut nilai-nilai sosial kemasyarakatan, seperti agama dan tingkat keimanan, latar belakang keluarga (jumlah keluarga, anak yang ke berapa, asal daerahnya, ekonomi keluarga, dan lain-lain),aspek psikologis dan sifatnya (keuletan,kejujuran dan karakter serta sifat-sifat lainnya) aspek sosial hubungannya dengan masyarakat dan lingkungan, serta budaya.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



51



8. Ada dua cara untuk menganalisis pasar yaitu stabilitas pasar dan besarnya jumlah permintaan pasar ANALISA PASAR Keterangan



I



I



III



IV



Pasar > 50 juta Pasar 50 juta 100 juta-150 juta 150 juta-250 juta







>250 juta



9. Analisis Ekonomi Daerah BIDANG



Pertanian



Pegawai Swata



Pedagang



Pegawai Negeri



Presentase (%)



Kemampuan Ekonomi Daerah



10. Keberadaan Perbankan No



Nama Bank



Kelas Bank



Kredit Bank



KPR



KMK



11. Menganalisis SDM Sumber daya manusia (SDM) yang kompeten dan berkualitas harus dimiliki oleh developer. Sebab, proyek bisnis kita tidak akan berjalan dengan baik tanpa ada SDM yang unggul. Oleh karena itu menganalisis sumber daya manusia sangat penting untuk kelangsungan usaha.



52



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



B. Pilihan Lokasi



Memilih lokasi merupakan keputusan terpenting bagi pengembang. Apalagi kini lahan dinilai sebagai komoditas yang terbatas. Lokasi yang bagus atau strategis dapat menjadi keunggulan kompetitif yang sulit diduplikasi. Anda mungkin pernah mendengar istilah populer: lokasi, lokasi, dan lokasi! Lantas apa maknanya? Pertama, lokasi bagus adalah lokasi yang mudah terlihat kendaraan yang melintas. Semakin banyak kendaraan yang melintas di depannya, kemungkinan berhasilnya akan semakin besar. Ramainya lalu lintas juga merupakan salah satu bentuk iklan yang paling efektif. Kedua, lokasi bagus adalah lokasi yang banyak peminatnya. Memang tidak semua lokasi memiliki karakter yang sama. Karakter setiap lokasi unik. Satu sama lain berbeda. Lokasi sebuah properti dapat berubah seiring dengan waktu, seperti perubahan infrastruktur dan sarana transportasi publik (stasiun kereta api, terminal bus, dan sebagainya). Hal ini dapat berpengaruh besar bagi properti perumahan.



C. Evaluasi Bisnis Properti



Sebelum kita menentukan dan memilih lokasi, diperlukan analisis sederhana agar tidak terjadi kesalahan dalam memilih lahan. Salah satu kunci kesuksesannya ditentukan oleh keberadaan lokasi perumahan, seperti tabel di bawah ini.



No Keterangan 1 Lebar depan di banding panjang 2 Lebar depan minimal 25 m



Positif 1:2 8



Negatif 6040 20



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



53



No 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 54



Keterangan Bentuk tanah ngantong Dekat pusat perbelanjaa Dekat pasar Dekat rumah sakit Dekat kantor polisi Dekat stadion Dekat sungai Dekat perempatan jalan Dekat pom bensin Jalan turun Jalan tanjakan Jalan datar Dilalui tegangan tinggi Dekat pabrik Dekat pemakaman Dekat sarana olah raga Bentuk tusuk sate Bentuk kecil belakang Banyak pohon keras Tanah di bawah jalan Tanah di atas jalan Jalan masuk 1 mobil Jalan masuk lebih 2 mobil Status tanah SHM Status tanah SHGB Belum sertifikat



Positif 50 90 90 40 50 50 40 50 30 40 60 90 10 20 10 70 30 20 70 40 60 20 80 50 50 70



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Negatif 50 10 10 60 50 50 60 50 70 60 40 10 90 80 90 30 70 80 30 60 40 80 20 50 50 30



No 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53



Keterangan Positif Tanah waris 60 Pembayaran cash 10 Pembayaran bertahap 50 Pembayaran kerjasama 70 Pembayaran sesuai kaveling terjual 90 Usia sertifikat 0-5 th 90 Usia sertifikat 5-15 th 70 Usia sertifikat >15 th 50 Jarak lokasi dekat perumahan 50 penduduk Tanah sawah 40 Tanah pekarangan 80 Tanah tegalan 70 Tanah kas 20 Tanah negara 0 Sumber air tanah 50 Sumber air PDAM 40 Jenis tanah padas 30 Jenis tanah gamping 20 Jenis tanah lempung/hitam 70 Dekat terminal bus,bandara,stasiun 70 Dekat tempat ibadah 50 Jalan buntu 40 Jalan masuk ke lokasi masih tanah 40 Status lingkungan 50 Sebelum perumahan 70



Negatif 40 90 50 30 10 10 30 50 50 60 20 30 80 100 50 60 70 80 30 30 50 60 60 50 30



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



55



No 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 56



Keterangan Sesudah perumahan Dekat kampus atau sekolah Dekat kantor militer Dekat penjara Dekat tempat pembuangan sampai Dekat peternakan Dekat lokalisasi Dekat lembaga keagamaan Dekat kantor pemerintah Jalan 1 arah Jalan 2 arah Hadap timur Hadap barat/utara/selatan Di kota Sesudah kota Sebelum kota Pinggir jalan tol Akses dekat jalan tol Akses pinggir jalan utama antar kota Akses pinggir jalan kota Akses pinggir jalan kampung Dekat rel kereta api Dekat bengkel Dekat perbankan Lingkungan pegawai/pengusaha Lingkungan preman



Positif 30 70 40 30 20 20 10 50 70 40 80 70 50 80 40 60 20 80 90 90 70 30 20 80 80 30



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Negatif 70 30 60 70 80 80 90 50 30 60 20 30 50 20 60 40 80 20 10 10 30 70 80 20 20 70



No 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99



Keterangan Positif Status ekonomi 90 Dekat menara pemancar 80 Sumber gas alam 70 Daerah banjir 20 Dekat panti pijat 40 Dekat pangkalan truk 30 Dilalui angkutan umum 90 Kiri kanan tanah kosong 90 Belakang masih ada tanah kosong 90 Tanah tidak bisa diperluas 20 Dekat pantai 50 Dekat bioskop 70 Dekat jalur hijau 5 Daerah rawan gempa 10 Dekat kawasan cagar budaya 50 Dekat jembatan 40 Dekat perumahan mewah 80 Dekat rumah sakit jiwa 40 Jalur runway pesawat 10 Pernah menjadi lokasi tindak 30 kriminal Jumlah :



Negatif 10 20 30 80 60 70 10 10 10 80 50 30 95 90 50 60 20 60 90 70



Analisis tabel di atas harus dijumlahkan dan dievaluasi, apakah hasilnya positif atau negatif. Apabila hasilnya positif, lokasi tersebut bisa dipastikan layak untuk dijadikan perumahan dan akan memberikan tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



57



nilai tambah. Penjualannya bisa lebih cepat dan harganya juga bagus. Tetapi apabila negatif, berhati-hatilah dalam mengambil keputusan. Sebab risikonya penjualannya akan lamban dan keuntungannya sedikit. Namun, bukanlah masalah besar apabila kita bisa bernegosiasi dalam pembayaran tanah, misalnya pembayarannya tidak tunai supaya risiko bisnisnya kecil. Dan jika memungkinkan, tanah itu kita bayar dengan rumah yang dibangun sehingga kita tidak mengeluarkan uang. Disarankan pula, pembayarannya sesuai dengan kaveling yang terjual atau mengajak kerja sama bagi hasil dengan pemilik tanah. Hal ini justru akan menjadi nilai tawar yang lebih kepada pemilik tanah karena kondisi tanahnya yang tidak baik. Maka, target bisnis ini adalah pemupukan modal penguasaan lahan dan percepatan penjualan yang ditargetkan, supaya bisa membeli lagi di lokasi berikutnya. Sebenarnya, keberhasilan kita memasarkan lokasi yang negatif akan menjadi pengalaman yang lebih beharga dalam menjalankan bisnis kita ke depan.



D. IMB Perumahan



Sebelum membeli tanah, kita harus memperhatikan hal-hal penting berikut ini: 1. Lokasi tersebut diperbolehkan untuk dijadikan kawasan perumahan 2. Perizinan bisa mengatasnamakan pribadi atau badan hukum 3. Jarak lokasi tanah dari jalan raya 4. Luas fasilitas umum dan luas hunian 5. Luas kaveling yang boleh dibangun 6. Fasilitas apa saja yang harus dipenuhi untuk mendirikan perumahan 7. Apa saja ketentuan perizinan di daerah tersebut, karena ketentuan antar daerah berbeda satu sama lain 58



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Beberapa hal yang telah disebutkan di atas bisa menjadi bahan untuk mempertimbangkan biaya yang diperlukan serta untuk menganalisis kelayakan proyek atas biaya keseluruhan. Perizinan yang menggunakan badan hukum atau atas nama pribadi biayanya berbeda. Kecepatan memulai menjalankan juga berbeda. Hal itu juga akan berdampak terhadap pengaturan keuangan serta pelaksanaan proyek. Klasifikasi proses pengajuan perizinan berdasarkan skala perumahan yang akan dibangun dapat dikelompokkan sebagai berikut. 1. Skala Kecil (kurang dari 20 unit) Klasifikasi ini tergantung pada aturan pemerintah daerah setempat. Adapun lagkah-langkahnya adalah sebagai berikut. a) Membuat site plan. Ketentuan membuat site plan harus memperhatikan peraturan daerah, berapa lebar jalan minimal yang harus dipenuhi, berapa jarak boleh dibangun dari pinggir jalan raya atau jalan yang ada di lokasi perumahan, juga berapa persen luas tanah yang bisa dijadikan perumahan dan untuk fasilitas umum, serta ketentuan-ketentuan lain. Misalnya, luas kaveling minimal dan besar bangunan dibandingkan luas tanah kaveling. b) Pengajuan memecahkan sertifikat sesuai luas kaveling yang diinginkan di BPN (Badan Pertanahan Nasional) atau ke notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Carilah notaris yang bekerja sama dengan pihak perbankan. Hal ini penting untuk proteksi dan penilaian terhadap kredibilitas notaris. Sebab, kalau pemecahan sertifikat belum selesai tetapi notaris sudah kerja sama dengan perbankan, maka pihak notaris bisa mengeluarkan cover note (bukti tertulis persetujuan asurtempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



59



ansi) kepada pihak perbankan, sehingga bisa dilakukan akad kredit (KPR). c) Pengajuan IMB (Izin Mendirikan Bangunan) di kantor dinas perizinan dengan pengajuan atas nama pribadi. Hal ini akan jauh lebih cepat prosesnya karena skalanya kecil dan mudah dalam proses pengajuan izin. d) Pemecahan sertifikat status masih SHM (sertifikat Hak Milik) dan masih atas nama pemilik lama. Hal itu untuk menghindari pajak dobel. Jadi tidak perlu harus dilakukan balik nama atas nama kita, tetapi pihak kita mempunyai surat kuasa yang bisa langsung dialihkan kepada pihak ketiga atau pembeli. e) Meminta jasa notaris yang mengajukan izin satu paket sekalian pecah sertifikat dan pembuatan akta jual beli. Hal ini juga menguntungkan, apalagi pihak notaris ikut berperan aktif dalam bisnis yang kita jalankan. Sebab pihak notaris juga bisa membantu di dalam permodalan. 2. Skala Mengah ke Atas Untuk skala menengah ke atas, Anda harus tertib administrasi dalam setiap tahapan prosesnya. Penting diperhatikan, jangan sekali-kali mulai membangun sebelum proses perizinan lengkap. Sebab hal tersebut akan menimbulkan banyak biaya besar tak terduga dan memperlambat proses selanjutnya yang berakibat fatal serta menimbulkan kerugian besar. Langkah-langkah yang harus dilakukan adalah sebagai berikut. 1. Ke kantor notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk mengajukan gabung atau pecah sertifikat dari hak milik menjadi hak guna 60



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



bangunan. 2. Ke kantor dinas perizinan mengambil blangko perizinan dengan urutan-urutan sebagai berikut. a. Fotokopi surat tanah b. Fotokopi SPPT tahun terbaru c. Fotokopi akta pendirian perusahaan (PT), NPWP, SIUP, HO d. Fotokopi KTP pemohon e. Gambar rencana site plan f. Mengisi formulir pengajuan yang disediakan g. Dan hal-hal yang diperlukan



E. Pengadaan Lokasi Perumahan



Pengadaan lahan merupakan proses awal yang sangat penting, karena tanah adalah komponen terbesar dalam suatu proyek. Kehati-hatian yang berkaitan dengan tanah harus menjadi prioritas utama, baik dalam hal tata cara pembayarannya maupun isi pasal-pasal perjanjian. Sekali salah akibatnya fatal. Hindari juga pembayaran tunai. Upayakan pembayarannya memakai tempo waktu atau setidaknya pembayarannya setelah tanda jadi lokasi tanah tersebut diolah. Tujuannya, agar dapat diketahui tanah tersebut bermasalah atau tidak. Misalnya, membersihkan lokasi, menebang pohon, membuat jembatan. Semua ini penting sebagai bagian dari strategi untuk tes tanah, apakah ada masalah atau tidak. 1. Jenis-jenis Status Kepemilikan Tanah - Tanah hak milik - Tanah hak guna bangunan - Tanah negara tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



61



- Tanah kas desa - Tanah hak pakai Sebelum membeli tanah, kita harus melihat status kepemilikan tanah tersebut. Untuk itu, kita perlu konsultasikan dengan notaris PPAT agar bisa mengetahui apa yang harus diperhatikan. Ada beberapa bukti kepemilikan tanah yang bisa dibuktikan dengan surat kepemilikan yaitu sebagai berikut. Pertama, status tanah letter C/girik /rinci (istilah ini tergantung daerah masing-masing). Status tanah tersebut belum bersertifikat yang dikeluarkan oleh BPN dan bukti kepemilikan dikeluarkan oleh kantor desa setempat. Status tanah tersebut merupakan langkah awal untuk membuat sertifikat. Status tanah letter C/girik/rinci ini sangat aman untuk proses awal kepimilkan tanah karena asal-usul kepemilikan tanah jelas. Yang harus diperhatikan adalah ketertiban administrasi desa atau wilayah kabupaten dan kota tersebut. Pemerintah yang baru di suatu daerah, perlu mewaspadai surat letter C karena kadangkala administrasi pemerntah daerah tersebut tidak rapi dan bisa terjadi dobel kepemilikan surat letter C. Oleh karena itu, kehati-hatian sangat diperlukan dalam proses pembayaran tanah tersebut. Kedua, tanah bersertifikat. Tanah ini mempunyai bukti kepemilikan sah yang dikeluarkan oleh BPN setempat dan diakui oleh negara. Tanah yang sudah bersertifikat sebetulnya sudah aman dari berbagai aspek. Tetapi, tetap harus diperhatikan masa kepemilikan sertifikat tersebut. Selain itu, sebelum terjadi transaksi yang harus diperhatikan adalah kita harus menanyakan kepada orang di lingkungan sekitar tanah tersebut, apakah tanah yang akan kita beli bermasalah atau tidak. Kita juga mesti mempelajari asal-usul kepemilikan tanah. 62



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Sebagai contoh, si A sekarang berusia 35 tahun dan dia memiliki tanah yang sudah bersertifikat atas nama si A. Pada saat memiliki tanah, si A berusia 15 tahun. Pertanyaannya, siapa yang bisa menjual tanah tersebut? Apakah benar apabila yang menjual si A aman bagi si pembeli. Coba telaah bagaimana agar dalam transaksi ini pembeli merasa dirinya aman. Maksud dari penjelasan ini adalah, pada saat diberikan tanah oleh orangtuanya, si A baru berusia 15 tahun. Dengan kata lain, memang nama yang tertera di sertifikat tetap nama si A, tetapi kalau untuk dilakukan penjualan yang Catatan: tetap bisa menjualnya haruslah tetap orangtu- - Dengan adanya cap dari BPN anya. Namun, pada saat si A sudah berusia 35 dapat diartikan bahwa tanah tersebut tidak ada masalah tahun, ia tetap tidak dapat menjualnya karena dan tidak bersertifikat ganda. pihak dari orangtuanya sudah meninggal. Maka untuk bisa menjual tanah tersebut, si A - Pembayaran kedua minimal satu bulan setelah kita harus segera membuat akta waris mengenai diizinkan tes lapangan. tanah tersebut. Apabila si A menjual dan tidak Kalau tanah tersebut membuat ahli waris maka tanah tersebut tidak tidak ada masalah, pembayaran tergantung negoisasi aman bagi si pembeli. Sebab, pembeli merasa takut di kemudian hari ada permasalahan di tanah tersebut. Oleh karena itu, untuk menjaga keamanan si pembeli, maka si A harus membuat ahli waris terlebih dahulu yang harus diketahui oleh saudaranya. Ketiga, sertifikat Hak Guna dan Bangunan (HGB). Status tanah ini sama dengan hak milik atas nama badan hukum dan tempo waktu kepemilikannya dibatasi, meski bisa diperpanjang secara otomatis. Untuk perubahan status dari sertifikat HGB ke Hak Milik (HM) hanya untuk meluaskan saja. Status Sertifikat HGB memang mutlak diperlukan tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



63



untuk pembangunan kawasan yang luas, karena akan memudahkan proses perizinan maupun pemecahan sertifikat. Pemecahan sertifikat tidak harus dilakukan secara bersamaan , bisa juga sesuai kebutuhan supaya menghemat biaya pengeluaran di depan. Keempat, tanah kas desa. Tanah ini milik desa. Artinya, tanah ini tidak bisa diperjualbelikan tetapi hanya untuk ditukar guling dengan tanah lainnya. Banyak developer yang memanfaatkan tanah ini, karena harganya murah dan luas. Untuk hal ini, kami tidak merekomendasikan untuk melakukannya. Kelima, tanah negara. Tanah ini milik negara. Untuk tanah ini kami juga tidak merekomendasikan untuk proyek perumahan. Dari lima jenis kepemilikan tanah, yang direkomendasikan untuk dibeli adalah tanah HM dan HGB saja. Memang ,tanah kas desa atau tanah negara bisa diperjualbelikan tapi berisiko tinggi dan memerlukan proses yang panjang. Walaupun harganya lebih murah dan mempunyai ukuran tanah luas, tapi pertaruhannya adalah kejujuran. Kalau meleset, kita bisa tersandung masalah hukum. 2. Prosedur Pembebasan Tanah Prosedur pembebasan tanah dapat dibagi menjadi dua bagian, yaitu tanah yang belum bersertifikat dan tanah yang sudah Sertifikat HM/ HGB. 1. Tanah yang belum bersertifikat a. Uang muka maksimal 25% dari harga jual atau maksimal Rp 5.000.000. Pembayaran tersebut harus dilakukan di depan notaris setelah menyerahkan semua bukti kepemilikan kepada notaris.



64



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



b. Pada saat uang muka atau DP sudah dibayarkan, kita boleh mengelola tanah. Hal ini dimaksudkan untuk mengecek kepemilikan di lingkungan sekitar tanah tersebut, apakah tanah bermasalah atau tidak, sehingga kita bisa mengetahuinya sejak awal. c. Pembayaran tahap kedua pembelian tanah. Hal ini dilakukan setelah bukti ada sertifikat atau pengumuman atas tanah yang akan di sertifikatkan dengan keterangan dari BPN bahwa tidak ada kendala atau sanggahan dari pihak lain. Tahapan-tahapan pembayaran berikutnya tergantung dari kemampuan kita bernegosiasi dengan pemilik tanah. Semakin lama semakin baik karena kita harus membayar lunas kepada pemilik tanah apabila sudah terjual. 2. Tanah yang memiliki sertifikat HM/HGB a. Tanda jadi menuju pada poin di atas. b. Sertifikat asli sudah diserahkan kepada notaris. c. Sudah dilakukan pengecekan oleh BPN, yang ditandai dengan bukti cap dari BPN.







tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



65



Pemasaran adalah kegiatan yang paling penting dan menyenangkan dalam bisnis



66



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



5 MARKETING & PROMOSI



Untuk meningkatkan penjualan diperlukan adanya program promosi yang terencana dengan baik, sehingga apa yang menjadi misi dan visi perusahaan dapat tercapai



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



67



A. Promosi di Bisnis Developer Promosi dan pemasaran dapat menciptakan nilai ekonomi yang lebih tinggi bagi sebuah bisnis. Pemasaran memiliki basis kekuatan tak tertandingi untuk mengendalikan bisnis, mengerti tentang pasar, memenangkan konsumen, memimpin inovasi, membangun merek, dan mengendalikan pertmbuhan yang menguntungkan. Semua ini membutuhkan sebuah pendekatan yang lebih strategis dan komersial, inovatif dan atraktif. Pemasaran harus memiliki ketegasan dalam analisis untuk menghubungkan impian dan keuntungan, tetapi juga tidak boleh kehilangan kreativitasnya untu menghasilkan sesuatu yang baru dan berbeda. Dalam dunia bisnis yang semakin kompleks saat ini, setiap bisnis memiliki risiko tantangan besar, baik pada ketidakpastian maupun kesempatan. Ide-ide terbaik dan terus-menerus akan membuat perusahaan menjadi hebat. Dalam praktik pemasaran, kita harus mengerti keadaan pasar saat ini dengan segala perubahan dan kompleksitasnya, serta mampu memanfaatkan peluangpeluang yang ada. Menyeimbangkan proses untuk menyelesaikan hari ini dan kebutuhan untuk membangun masa depan, berusaha terus mendapatkan pengetahuan baru mengenai apa yang benerbener penting bagi konsumen. Membangun merek yang kuat, mampu menggerakkan dan menginspirasi manusia, juga meningkatkan tanggung jawab etika dan sosial. Mengkomunikasikan permintaan “Promosi dan pemasaran dapat konsumen yang berbeda dan mampu menciptakan nilai ekonomi meyakinkan dengan tetap menjaga yang lebih tinggi bagi hubungan dengan konsumen sesuai sebuah bisnis” dengan keinginan mereka dengan 68



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



cara yang lebih terintegrasi dan informatif di mana, kapan, dan bagaimana, sesuai dengan keinginan konsumen. Melayani konsumen secara lebih pribadi, menggunakan empati dengan cara-cara yang lebih manusiawi, memberikan pengalaman yang lebih persuasif dan baik, menemukan nilai ekonomis yang nyata dari keinginan pemasaran dan pemakai. Pemasaran adalah kegiatan yang paling penting dan menyenangkan dalam bisnis. Pemasaran menawarkan mindset yang penting untuk semua orang, khususnya para pemimpin bisnis dan merupakan mesin penggerak dari strategi dan merek, pengalaman dan hubungan, inovasi dan pertumbuhan. Kegiatan promosi perlu direncanakan dengan baik dan bentuk-bentuk promosi yang paling efektif perlu dipilih sebelum digunakan.



Praktek lapangan di proyek di Samarinda 43 Ha tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



69



Dalam hal promosi, pihak yang bertanggung jawab adalah Koordinator Bagian Promosi yang mengontrol dan mengawasi prosedur kerja sehingga menjadi pedoman kerja karyawan bagian promosi dalam melakuakn aktifitasnya. Hal ini meliputi: merencanakan, mengontrol dan mengawasi pembuatan aplikasi media promosi agar visi dan misi perusahaan tercapai. Dalam perencanaan bisnis kita juga perlu menjelaskan copy (material dan contoh teks iklan) yang menerangkan produk dan jasa yang kita tawarkan. Copy tersebut harus mencakup harga dan spesifikasi produk. Promosi merupakan kegiatan yang tidak terpisahkan dengan aktivitas penjualan juga menjadi sarana untuk meningkatkan penjualan. Promosi juga sangat diperlukan untuk menanamkan pengaruh, image, kepercayaan, dan brand perusahaan di mata calon konsumen atau mitranya. Untuk meningkatkan penjualan diperlukan adanya program promosi yang terencana dengan baik, sehingga apa yang menjadi misi dan visi perusahaan dapat tercapai. Dalam melakukan kegiatan promosi, sebelumnya harus mempunyai tujuan yang sudah ditetapkan, yaitu sebagai berikut. 1. Mengangkat Brand Perusahaan Visi dan misi perusahaan harus dapat divisualisasikan dalam setiap aplikasi promosi. Visualisasi dari brand perusahaan harus dimulai dengan menggunakan logo perusahaan dan menentukan warna brand perusahaan, seperti aplikasi pada kop surat, amplop, kartu nama, dan stempel perusahaan. 2. Mencapai Target Perusahaan Untuk menentukan target perusahaan biasanya ditetapkan oleh pihak manajemen; dalam hal ini diwakili oleh pimpinan, pihak mar70



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



keting, dan pihak terkait lainnya. Program promosi yang dilakukan harus selaras dengan target penjualan dalam satu periode yang sudah ditetapkan sebelumnya (bulanan, triwulan atau tahunan).



Uraian Prosedur Kerja : 1. Menentukan target yang diperoleh dari rencana penjualan yang sudah ditetapkan oleh pimpinan perusahaan dan bagian market ing. 2. Membuat rencana program promosi yang disesuaikan dengan target penjualan. Rencana program promosi meliputi : a. Rencana media promosi (spanduk, ronteg, baliho/billboard, bro sur, katalog, flyer atau iklan koran/majalah). b. Membuat rencana anggaran promosi. c. Membuat jadwal kegiatan promosi. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



71



d. Pemilihan media promosi. Dalam memilih media promosi harus memperhatikan target dan besarnya anggaran yang disediakan dan pada implementa sinya harus menggunakan asas efektivitas dan efisiensi. 3. Mempresentasikan rencana kerja dan anggaran tersebut di atas dengan pimpinan. Dalam presentasi sudah disertai dengan ben tuk visual dan contoh promosinya. 4. Jika dalam presentasi masih ada perbaikan atau pe rubahan maka proses rencana diulang lagi dari poin 2. 5. Jika rencana disetujui maka dilanjutkan dengan pengesahan rencana promosi oleh pimpinan. 6. Selanjutnya dilakukan rencana produksi/percetakan yang harus memperhatikan deadline dari agenda kegiatan yang sudah ada. 7. Ketika semua sudah siap, maka langkah selanjutnya publikasi atau launching promosi sesuai agenda. 8. Semua media sudah di-launching, harus dilakukan penga wasan/penilaian tentang efektifitas dari media yang sudah dipublikasikan.



Sosialisasi di proyek Lombok 72



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



9. Jika dalam masa publikasi berjalan terdapat hal yang tidak ses uai atau dinilai tidak efektif maka perlu dilakukan perubahan rencana promosi, tetapi jika dinilai sudah baik maka cukup di lakukan pengawasan saja. 10. Pengaruh dari kegiatan promosi, terlihat dari bnayaknya calon/respons dari konsumen yang menanyakan tentang produk yang ditawarkan, baik melalui telepon atau datang ke kantor pemasaran. 11. Evaluasi dapat dilakukan sebelum atau sesudah program pro mosi berakhir. 12. Keberhasilan dari program promosi ditentukan dari apa yang menjadi target perusahaan tercapai. Jika yang menjadi target peningkatan penjualan, maka indikasi keberhasilan dapat dili hat dari adanya peningkatan penjualan. Perlu dicatat, tidak selamanya target penjualan menjadi tujuan utama, karena bisa juga kegiatan promosi dilakukan untuk meningkatkan/ men gangkat brand image perusahaan di masyarakat umum. Kegiatan promosi dalam pemasaran rumah meliputi kegiatan konsep, desain, dan produksi serta evaluasi antara lain, 1. Konsep dan desain Coorporate Identity Logo, Kop Surat, Amplop, Stempel, Kartu Nama, dan kebu tuhan lainnya 2. Konsep dan desain marketing tools Meliputi brosur standar dan exclusive flyer, katalog/folder 3. Konsep dan desain promosi indoor Meliputi standing banner, backdrop, tempat brosur tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



73



4. Konsep dan desain promosi outdoor Spanduk, umbul-umbul, ignboard dan Miniboard 5. Konsep dan desain iklan 6. Konsep dan desain merchandise Pengaruh dari kegiatan promosi, terlihat dari banyaknya calon/ respons yang menanyakan tentang produk yang ditawarkan, baik melalui telepon, SMS atau datang lansung ke kantor pemasaran. Keberhasilan dari program promosi ditentukan dari apa yang menjadi target perusahaan tercapai. Jika yang menjadi target peningkatan penjualan, maka indikasi keberhasilan dpat dilihat dari adanya peningkatan penjualan. Perlu dicatat, tidak selamanya target penjualan menjadi tujuan utama, karena bisa juga kegiatan promosi dilakukan untuk meningkatkan/mengangkat brandimage perusahaan di masyarakat umum. B. Penjualan Strategi yang digunakan dalam Penjualan Ada beberapa cara yang digunakan dalam penjualan, yaitu sebagai berikut. a. Uang Cash plus KPR Uang muka antara 10%-30% dan bisa dibayarkan secara bertahap selama 3-4 bulan atau selama masa bangun. Kekurangan pembayaran merupakan plafon kredit yang diajukan ke bank dengan fasilitas KPR inden. Jadi KPR ini diajukan sebelum rumah jadi atau progres bangun nol persen. b. Pembayaran Cash Bertahap dan Cash Keras Pembayaran secara bertahap dan cash keras pada prinsipnya 74



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



mengacu pada harus lunas sebelum rumah ditempati atau rumah jadi. Sedangkan besar tahapan pembayaran dan waktunya bisa bervariasi tergantung kapan mulai bangun atau kapan rumah selesai. c. Kredit melalui Developer Yaitu, sistem pembayaran secara kredit melalui developer. Untuk jangka waktu dan suku bunga sesuai dengan ketentuan dari developer. Tetapi hal ini memang bukan pilihan yang tepat untuk kita. Karena hal ini sangat mempengaruhi cash flow perusahaan.



Persiapan lokasi di Lombok



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



75



6 PASCA PENJUALAN



Tertib administrasi akan menjadi tolok ukur berhasil tidaknya proyek yang kita kerjakan



76



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Urutan dan prosedur administrasi yang perlu dilakukan setelah terjadinya penjualan dari konsumen maka diperlukan prosedur administrasi yang detail agar dikemudian hari dalam setiap pelaksanaanya bisa berjalan sesuai rencana, karena dalam pelaksaan pembangunan rumah memerlukan tempo waktu yang panjang dan kadang melelahkan, tertib administrasi akan menjadi tolak ukur berhasil tidaknya proyek yang kita kerjakan. Urutan prosedur administrasi yang dilakukan adalah sebagai berikut :



A. Dokumen Penjualan



Dalam DOKUMEN PENJUALAN sebuah perusahan developer terdapat buku pendukung yang akan selalu digunakan, yakni : 1. Buku Arsip Kaveling Rumah, untuk arsip terjilid dalam 1 bundel buku utuh yang merupakan dokumen asli/arsip yang akan selalu disimpan oleh perusahaan yang nantinya akan dikembalikan ke pasar bila telah terisi lengkap. 2. Dokumen Perjanjian Sementara Jual Beli (PSJB), untuk konsumen Jumlah yang digunakan sesuai dengan jumlah kaveling yang ada dalam setiap lokasi perumahan ditambah cadangan sejumlah kaveling yang batal. 3. Dokumen Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB), untuk konsumen. Jumlah yang digunakan sesuai dengan jumlah kaveling yang ada dalam setiap lokasi perumahan ditambah cadangan sejumlah kaveling yang batal. 4. Dokumen Kontrak Bangunan Kaveling (KBK), untuk pelaksana. Jumlah yang digunakan sesuai dengan jumlah tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



77



kaveling yang ada dalam setiap lokasi perumahan ditambah cadangan sejumlah kaveling yang batal. 5. Dokumen Berita Acara Serah Terima (BAST), untuk konsumen. Jumlah yang digunakan sesuai dengan jumlah kaveling yang ada dalam setiap lokasi perumahan ditambah cadangan sejumlah kaveling yang batal. 6. Dokumen Kontrak Fast Umum (KBF), untuk pelaksana dan developer. Dalam dokumen penjualan yang paling penting diperhatikan adalah buku arsip kaveling rumah, dimulai dari penjelasan daftar isi. Buku Arsip Kaveling Rumah yang terbagi menjadi 2 macam, yakni : Pola Pembayaran Cash Bertahap



1. Dokumen perjanjian sementara Jual Beli 2. Dokumen Perjanjian Pendahuluan Jual Beli 3. Dokumen Surat Perintah Mulai Bangun 4. Dokumen Kontrak bangunan Kaveling 5. Dokumen Progres Foto Rumah 6. Dokumen Serah Terima Pembangunan Kaveling 7. Dokumen Rekomendasi AJB 8. Dokumen Berita Acara Serah Terima



78



STP



Tanggal:...........



PPJB



Tanggal:...........



SPMB



Tanggal:...........



KBK



Tanggal:...........



PFR STP



Tanggal:........... Tanggal:...........



RAJB BAST



Tanggal:........... Tanggal:...........



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Pola Pembayaran Cash bank



1. Dokumen Perjanjian Sementara Jual Beli 2. Dokumen Perjanjian Pendahuluan Jual Beli 3. Dokumen Rekomendasi AJB 4. Dokumen Surat Perintah Mulai Bangun 5. Dokumen Kontrak bangunan Kaveling 6. Dokumen Progres Foto Rumah 7. Dokumen Serah Terima Pembangunan Kaveling 8. Dokumen Berita Acara Serah Terima



PSJB



Tanggal:...........



PPJB



Tanggal:...........



RAJB SPMB



Tanggal:........... Tanggal:...........



KBK PFR STPK



Tanggal:........... Tanggal:........... Tanggal:...........



BAST



Tanggal:...........



Daftar isi ini dipilih salah satu sesuai dengan pola pembayaran yang akan direncanakan oleh konsumen. Kolom tanggal diisikan sesuai dengan tanggal pembuatan dokumen dan pola pembayaran dapat berubah sesuai dengan proses berjalannya jual beli ini. Hal yang harus diperhatikan adalah terdapat tahapan yang berbeda dalam kedua pola pembayaran di atas dan dokumen ini akan selesai atau berhenti dengan otomatis ses“Kecepatan dan uai berjalannya proses jual beli konsumen. kelengkapan dokumen Kolom tanggal adalah hal yang sangat mutlak adalah salah satu variabel dalam bisnis ini” untuk diisikan, hal ini akan digunakan oleh setiap divisi dan bagian terkait untuk melakukan evaluasi terhadap kinerja setiap bagian dalam menangani masalah administrasi dan kelengkapan dokumen yang dikaitkan dengan waktu yang menjadi target utama.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



79



B. Perjanjian Sementara Jual Beli



Maksud dan tujuan : - Sebagai panduan dalam penentuan nilai titipan booking fee atas kaveling yang terjual dalam periode bulan berjalan. - Kepastian penjualan atas kaveling, di mana kaveling tersebut dianggap sementara tidak dijual sampai dengan proses penjualan berjalan sempurna. - Langkah awal dalam pembuatan kartu piutang kaveling. - Panduan bagi bagian legal untuk memastikan kelengkapan data KPR calon konsumen, bagian arsitek untuk menjalankan proses klinik desain dan follow up terhadap proses pembuatan dokumen selanjutnya/PPJB. - Bukti serah terima dokumen asli PSJB dari bagian penjualan ke pada bagian keuangan. Nomor Dokumen : PSJB = 01/GA-1A/12-01-2009 PSJB = nomor urut dokumen/singkatan nama perumahan/nama kaveling/tanggal-bulan-tahun Penanggung Jawab : Bagian penjualan merangkap legal KPR Penjelasan Umum : Dokumen PSJB ini dibuat sesuai dengan tanggal uang yang diterima dari pihak konsumen yang biasanya kita terima dalam bentuk tunai. Tipe dan harga jual standar diisikan sesuai dengan data harga jual standar yang berlaku saat itu. Tipe dan harga 80



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



jual kesepakatan diisikan sesuai dengan hasil deal dengan pihak calon konsumen. Pembayaran pelunasan dengan pola KPR diisikan tanpa tanggal dan jumlahnya akan disesuaikan dengan nilai yang ada. Dokumen arsip akan diserahkan pada bagian keuangan untuk dimintakan tanda tangan penerimaan berikut kuitansi pembayaran yang akan diserahkan kepada calon konsumen. Dokumen PSJB lepasan akan diserahkan kepada calon konsumen oleh pihak marketing berikut kuitansi penerimaan yang diterima dari bagian keuangan. Urutan kerja dan tanggung jawab : Bagian Penjualan merangkap Bagian Legal KPR : - Membuat dokumen PSJB lengkap dengan segala isi dan menan datangani - Meminta data fotokopi KTP calon konsumen dan menjelaskan proses transaksi KPR dan Cash bertahap kepada calon konsumen. - Menyerahkan kepada konsumen dokumen Perjanjian Sementara Jual Beli (PSJB) yang telah diisi lengkap dan ditandatangani. - Memberikan form data kelengkapan KPR kepda calon konsumen. - Menyerahkan Dokumen Arsip Kaveling Rumah kepada bagian Keuangan. - Menyerahkan uang tanda jadi kepada bagian keuangan dan me minta kuitansi penerimaan - Mengisi buku kendali penjualan. - Mengisi buku operasional dan meminta tanda tangan bagian keuangan dan manajer operasional. - Melakukan proses penagihan kepada calon konsumen, meny erahkan kuitansi penerimaan kepada konsumen dan mengenalkan tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



81



bagian arsitek penjualan kepada calon konsumen. Bagian Keuangan : - Membuat kuitansi penerimaan dan menyerahkan kepada bagian penjualan atau langsung konsumen. - Menyetorkan uang tanda jadi ke rekening tampungan. - Mengisi buku penerimaan, meminta tanda tangan bagian penjua lan dan manajer opersional. - KPK dan meminta tanda tangan manajer operasional - Melakukan koreksi dan menandatangani buku operasional. - Menerima dan menyimpan buku arsip kaveling rumah. Bagian Arsitek Penjualan : - Memberikan format data rumah standar berikut penjelasan spe sifikasi yang ada. - Membuat janji untuk jadwal klinik desain dengan pihak calon konsumen. Manajer Operasional : - Melakukan pengecekan data PSJB konsumen dan Perjanjian Sementara Jual Beli PSJB dalam buku arsip kaveling rumah serta menandatangani dokumen pembukaan Kartu Piutang Ka veling, Buku Penerimaan dan Buku Operasional PSJB. - Melakukan koordinasi kepada setiap bagian untuk tindak lan jut dan langkah-langkah yang harus dilakukan dalam penanga nan konsumen pasca PSJB .



82



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Catatan dokumen : Ada 1 dokumen arsip yang diberikan kepada calon konsumen.



C. Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Maksud dan tujuan :



- Sebagai panduan dalam penentuan harga jual pasti atas rumah dan kaveling yang dibeli oleh konsumen. - Kepastian penjualan atas kaveling dan rumah, di mana kaveling tersebut dianggap telah terjual secara sempurna. - Dasar dalam pembuatan gambar kerja, pembuatan KBK, penu lisan dan penagihan dalam data kartu piutang kaveling. - Merupakan dokumen awal dan resmi dari proses jual beli. - Dasar dalam pembuatan gambar kerja, pembuatan KBK, penu lisan dan penagihan dalam data kartu piutang kaveling. - Merupakan dokumen awal dan resmi dari proses jual beli. Nomor Dokumen : PPJB = 01/GA-1A/12-02-2009 PPJB = nomor urut dokumen / singkatan nama perumahan / nama kaveling / tanggal-bulan-tahun Penanggung Jawab : Bagian penjualan dan Arsitek Penjualan Penjelasan Umum : Dokumen PPJB diisikan dengan cara sambil dibacakan kepada calon konsumen agar bagian penjualan tidak harus melakukan penjelasan secara berulang. Dalam dokumen PPJB ini mutlak dan tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



83



wajib dilampiri dengan gambar standar rumah yang telah disetujui dan ditandatangani oleh calon konsumen. Pihak 1 diisikan atas nama manajer operasional atau yang ditunjuk, dalam pasal tambahan boleh diisikan dengan segala hal yang menjadi catatan dalam transaksi penjualan, hal ini untuk menghindari komitmen yang bersifat lisan dan tidak jelas. Dokumen PPJB untuk konsumen dan yang terdapat dalam buku arsip dibacakan dan ditandatangani oleh konsumen terlebih dahulu. Baru dilakukan koreksi oleh bagian keuangan, site manager dan bagian penjualan, baru setelah itu manajer operasional akan menandatangani dokumen PPJB asli. Segala koreksi tentang dokumen PPJB ini dapat dilakukan oleh konsumen lewat bagian penjualan. Dokumen PPJB lepasan akan diserahkan kepada calon konsumen oleh pihak marketing. Urutan kerja dan tanggung jawab : Bagian penjualan merangkap Bagian Legal KPR : - Membuat dokumen PPJB lengkap dengan segala isi dan menan datangani. - Menyerahkan kepada konsumen dokumen PPJB yang telah diisi lengkap dan ditandatangani. - Menyerahkan Dokumen Arsip Kaveling Rumah kepada bagian keuangan. - Mengisi buku kendali penjualan. - Mengisi buku operasional dan meminta tandatangan bagian keuangan dan manajer operasional.



84



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Bagian Keuangan - Menandatangani lembar koreksi dokumen PPJB - Mengisi data kartu piutang kaveling sesuai dengan data PPJB yang telah ditandatangani oleh konsumen - Melakukan pantauan pembayaran konsumen, membuat kuitansi penerimaan dan menuliskan data pembayaran konsumen dalam kartu piutang kaveling. - Melakukan koreksi buku operasional dan menandatanganinya. - Menerima dan menyimpan buku arsip kaveling rumah. Bagian Arsitek Penjualan : - Meminta tanda tangan gambar standar berikut spesifikasi yang telah disetujui oleh calon konsumen (rangkap 2) dan melampir kan dalam dokumen PPJB. - Selanjutnya membuat gambar teknis berikut spesifikasi detail, menjelaskan berikut menyerahkannya kepada bagian pembangu nan yang nantinya akan digunakan dalam lampiran kontrak ban gunan kaveling. Bagian Pembangunan : - Menandatangani lembar koreksi dokumen PPJB. - Melakukan koordinasi dengan bagian penjualan dan arsitek penjualan tentang teknis gambar yang nantinya akan digunakan sebagai pedoman dalam menbangun rumah. Manajer Operasional : - Melakukan pengecekan data PPJB konsumen dan PPJB dalam buku arsip kaveling rumah serta menandatangani dokumen Buku tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



85



Operasional PPJB. - Melakukan koreksi buku operasional dan menandatanganinya. - Melakukan koordinasi kepada setiap bagian untuk tindak lanjut dan langkah-langkah yang harus dilakukan dalam penanganan konsumen pasca PPJB. Catatan dokumen : Ada 1 dokumen arsip yang diberikan kepada calon konsumen.



D. Surat Perintah Mulai Bangun Maksud dan tujuan : - Sebagai panduan bagian dari pembangunan dalam pembuatan dan pembentukan dokumen KBK - Kepastian budget dan nilai tertinggi biaya bangunan kaveling yang akan dikeluarkan oleh bagian keuangan. - Acuan batas wkatu dan tahapan pembayaran borongan yang oleh bagian keuangan akan disesuaikan dengan rencana potensi uang masuk yang ada. Nomor Dokumen : SPMB = 08/GA-1A/12-05-2009 PPJB = nomor urut dokumen / singkatan nama perumahan / nama kaveling / tanggal-bulan-tahun Penanggung Jawab : Bagian Keuangan



86



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Penjelasan Umum : Dokumen SPMB ini diisi oleh bagian keuangan dan akan dikeluarkan dengan syarat bahwa uang muka pembayaran konsumen telah lebiah atau sama dengan 30% dari kewajiban pembayaran dan atau pihak konsumen telah menerima SP2K dari pihak bank pemberi kredit. Bilamana nilai dalam SP2K dari pihak bank pemberi kredit tidak mencukupi atau senilai dengan yang disepakati, maka pihak keuangan harus dan mutlak membuat komitmen pembayaran sisa kekurangan yang ada, agar ada kejelasan sisa/selisih nilai tersebut akan dibayarkan dengan kesepakatan tertulis. Bila mana sisa pembayaran uang muka melewati dari masa pembangunan, maka serah terima kunci akan dilaksanakan dengan perjanjian terpisah dengan jaminan yang senilai dengan sisa kewajiban yang ada. Nilai KBK yang dibuat oleh bagian pembangunan mutlak tidak boleh melebihi dari nilai SPMB yang telah dikeluarkan oleh bagian keuangan, termasuk nilai penambahan/perubahan dari spesifikasi standar yang ada. Urutan kerja dan tanggung jawab : Bagian Keuangan - Melakukan cek ulang terhadap nilai pembayaran konsumen. - Mengisi dokumen SPMB yang ada dalam buku arsip kaveling rumah dan memberikan kepada bagian pembangunan, menjelas kan dengan baik dan sedetail mungkin tentang rencana dan taha pan pembayaran borongan. - Menerima dan menyimpan buku arsip kaveling rumah. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



87



Bagian Penjualan merangkap bagian Legal KPR : - Mengingatkan bagian keuangan tentang jadwal pembangunan yang telah dibuat komitmennya dengan pihak konsumen. - Memberikan dokumen SP2K dari pihak bank pemberi kredit kepada bagian keuangan. Bagian Arsitek Penjualan - Menjelaskan ulang kepada bagian pembangunan gambar teknis berikut spesifikasi detail kepada bagian pembangunan yang nantinya akan digunakan dalam lampiran kontrak bangunan ka veling. Bagian Pembangunan : - Menerima dan menandatangani dokumen SPMB. - Didampingi oleh arsitek penjualan melakukan koordnasi awal dengan bagian pelaksana / pemborong. Manajer Operasional : - Menerima dan menandatangani dokumen SPMB. - Melakukan pengecekan data PPJB konsumen dan kartu piutang kaveling serta budget bangunan dalam SPMB yang dikeluarkan oleh bagian keuangan. - Melakukan koodinasi kepada bagian untuk tindak lanjut dan langkah-langkah yang harus dilakukan dalam penanganan kon sumen pasca SPMB.



88



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



E. Kontrak Bangunan Kaveling Maksud dan tujuan : - Merupakan dokumen penunjukan pelaksanaan pembangunan ke pada pihak ke-3 atau pelaksana lapangan. - Sebagai panduan dalam pelaksanaan pembanguna rumah yang dibeli oleh konsumen. - Panduan awal dan dasar dalam pembuatan kartu manual utang borongan kaveling. - Dasar bagi pengawas lapangan dalam melaksanaan tugas penga wasan fisik lapangan dan menjaga kendali dari sisi mutu dan bi aya. Nomor Dokumen : KBK = 01/GA-1A/12-02-2009 PPJB = nomor urut dokumen / singkatan nama perumahan / nama kaveling / tanggal-bulan-tahun Penanggung Jawab : Bagian Pembangunan dan Arsitek Penjualan Penjelasan Umum : Dokumen KBK ini diisi oleh bagian pembangunan yang merupakan acuan dalam pelaksanaan pembangunan unit rumah di lapangan. Dalam dokumen ini berisi berita acara negosiasi awal dengan pihak pelaksana, hal ini akan digunakan sebagai acuan bagian pembangunan untuk melakukan koordinasi dengan bagian keuangan tentang tata cara dan waktu yang pas dan tepat untuk menjadwaltempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



89



kan pembayaran biaya bangunan unit rumah. nilai borongan dalam hitungan per m2 adalah nilai baku dan tidak boleh berubah dari standar dan pedoman yang ada dalam SPMB. Nilai penambahan spesifikasi bangunan akan dituangkan dalam ketentuan khusus yang akan dihitung terpisah dan dimasukkan dalam pembayaran di akhir. Dalam ketentuan pembayaran terdapat jadwal pembayaran dengan target opname yang disepakati. Nilai waktu tanggal pembayaran bersifat mutlak dan tidak berubah meskipun jadwal pembangunan maju/lebih cepat dari target, agar proyeksi keuangan yang dibuat tidak berubah-ubah dan diharapkan tidak mengganggu proses pembangunan. Cara perhitungan opname pembangunan menggunakan tabel opname yang dibuat dan dijelaskan kepada pelaksanan, bukan perhitungan dengan nilai bobot pekerjaan detail. Lampiran ketentuan pembayaran, tata tertib pelaksanaan pekerjaan kaveling dan surat pernyataan harus ditandatangani dan dilaksankan oleh bagian keuangan. Addendum kontrak maksimal dijalankan 2 kali, itu pun bila sangat terpaksa dijalankan karena dari pihak konsumen meminta penambahan/perubahan bangunan. Addendum kontrak ini tidak akan mengubah dokumen Kontrak Bangunan Kaveling (KBK) utama yang telah ditandatangani di depan. Urutan kerja dan tanggung jawab : Bagian pembangunan : - Melakukan verifikasi ulang di lapangan dengan didampingi 90



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



pelaksana/kontraktor terhadap ukuran kaveling dan gambar yang dibuat oleh arsitek penjualan. - Melakukan negosiasi pembangunan kepada pelaksana/kontrak tor agar nilai kontrak tidak melebihi dari budget yang ada dalam SPMB. - Membuat dan mengisi dokumen KBK, mengajukan persetu juan dokumen kepada manajer operasional dan ikut menandatan ganinya. - Melakukan koreksi buku operasional dan menandatanganinya. Bagian Penjualan merangkap Bagian Legal KPR : - Melakukan koordinasi dengan bagian pembangunan tentang jadwal kapan mulai dibangun dan menginformasikannya kepada calon konsumen. Bagian Arsitek Penjualan : - Ikut memantau proses pembangunan yang dilakukan oleh pelaksana/pemborong dan berkoordinasi secara aktif dengan bagian penjualan selama proses pembangunan agar terkomunikasikan secara baik kepada konsumen. - Mengisi buku opersional dan meminta tandatangan bagian pembangunan, keuangan dan manajer operasional. Bagian Keuangan : - Melakukan cek ulang terhadap nilai pembayaran konsumen. - Mengisi dan membuka dokumen KHBK serta meminta pengesa han Manajer Operasional. - Menandatangani dan melakukan koreksi terhadap dokumen tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



91



KBK yang dibuat oleh bagian pembangunan. - Melakukan koreksi buku operasional dan menandatanganinya - Menerima dan menyimpan buku arsip kaveling rumah. Manajer Operasional : - Menerima dan menandatangani dokumen KBK - Melakukan koreksi buku operasional dan menandatanganinya. - Melakukan pengecekan data KBK dan kartu Utang Borongan Kaveling (KHBK) serta budget bangunan dalam SPMB yang dikeluarkan oleh bagian keuangan. - Melakukan koordinasi kepada setiap bagian untuk tindak lanjut dan langkah-langkah yang harus dilakukan dalam penanganan konsumen pasca KBK Catatan dokumen : Ada 1 dokumen arsip fotocopy yang diberikan kepada pelaksana/ subkon. F. Progres Foto Rumah Maksud dan tujuan : - Merupakan dokumen pantauan terhadap progres pembangunan rumah selama berjalan dalam kurun waktu yang disepakati. - Evaluasi bersama dan dasar komunikasi bagi pengawas lapangan dengan konsumen dalam melaksanakan tugas pengawasan fisik lapangan dan menjaga kendali waktu yang ada. Nomor Dokumen : Tidak ada 92



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Penanggung Jawab : Arsitek penjualan dan bagian pembangunan Penjelasan Umum : Arsitek penjualan dan bagian pembangunan Penjelasan Umum : Dokumen PFR ini berisikan cetakan foto rumah yang diambil setiap awal bulan, yakni minggu pertama yang akan ditempelkan dalam kontak yang telah disediakan. Cara perhitungan opname pembangunan menggunakan tabel opname yang dibuat dan dijelaskan kepada pelaksana, buka perhitungan dengan nilai bobot pekerjaan detail. Lihat lampiran tambahan. Urutan kerja dan tanggung jawab : Bagian Arsitek Penjualan : Setiap bulan mengambil gambar foto rumah, mencetak warna, dan menempelkannya dalam kotak yang telah disediakan. Bagian Pembangunan : - Melakukan verifikasi ulang di lapangan dengan didampingi ar sitek penjualan tentang dokumen foto rumah yang akan diambil. Bagian Keuangan : - Menerima dan menyimpan buku arsip kaveling rumah



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



93



G. Perjanjian Jual Beli Langkah-langkah pada saat terjadi transaksi penjualan : Mengisi form PSJB. Konsultasi Denah (Konsumen, Marketing & Arsitek). Untuk lama waktunya maksimal 2 minggu setelah booking fee, membuat kuitansi tanda jadi (booking fee) sebagai bukti penerimaan tanda jadi kepada pembeli, pengumpulan syarat dan Aplikasi KPR apabila menggunakan fasilitas kredit. Buat PPJB. Penandatanganan dilakukan maksimal 2 minggu setelah booking fee atau setelah gambar kerja kerja lengkap untuk lampiran di Perjanjian. Pada saat penandatangan Perjanjian, antara Kedua Belah Pihak (pembeli & Penjual) harus benar-benar memahami isi perjanjian agar di kemudian hari tidak timbul permasalahan. Melakukan Akad Kredit di Notaris dengan pihak Bank apabila dengan sistem pembayaran KPR di muka. Memberikan gift (merchandise) kepada konsumen. Tata Cara Mengisi Format Administrasi setelah Terjadi Penjualan Urutan isi dari pada Administrasi penjualan adalah sebagai berikut : Daftar isi arsip kaveling rumah : Pola Pembayaran Cash Bertahap 1. Dokumen Perjanjian Sementara PSJB Jual Beli 2. Dokumen Perjanjian Pendahuluan Jual Beli PPJB 3. Dokumen Surat Perintah Mulai Bangun SPMB 4. Dokumen Kontrak bangunan Kaveling KBK 5. Dokumen Progres Foto Rumah PFR 6. Dokumen Serah Terima STPK 94



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Tanggal:........... Tanggal:........... Tanggal:........... Tanggal:........... Tanggal:........... Tanggal:...........



Pembangunan Kaveling 7. Dokumen Rekomendasi AJB



RAJB



Tanggal:...........



8. Dokumen Berita Acara Serah Terima



BAST



Tanggal:...........



Daftar isi arsip kaveling rumah : Pola Pembayaran Cash bank PSJB Dokumen Perjanjian Pendahuluan Jual Beli PPJB Dokumen Rekomendasi AJB RAJB Dokumen Kontrak bangunan Kaveling KBK Dokumen Progres Foto Rumah PFR Dokumen Serah Terima Pembangunan Kaveling STPK



1. Dokumen Perjanjian Sementara Jual Beli 2. 3. 4. 5. 6.



7. Dokumen Berita Acara Serah Terima



BAST



Tanggal:........... Tanggal:........... Tanggal:........... Tanggal:........... Tanggal:........... Tanggal:........... Tanggal:...........



Contoh : pengisian Administrasi setelah terjadi penjualan Telah diterima dari Calon Pembeli Pada tanggal : 15-08-2008 Nama pemesan : Bapak A Tempat/tanggal lahir : ........... Alamat lengkat sesuai KTP : Jln. Kejaksaan no 11111 Banyua sin, Palembang Sumatera Selatan 55245 Alamat surat-menyurat : Jln. Kejaksaan no 11111 Banyua sin, Palembang Sumatera Selatan. 55245 Nomor telp rumah/kantor : 0711-347686347866 /0711786759999



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



95



Nomor handphone : 08987658876544 Nomor KTP/PASPOR/SIM : 12.309.99868.005 Uang sebesar Rp 2.500.000 (dua juta lima ratus ribu rupiah) Guna membayar pesanan kaveling untuk pembelian rumah Nomor KTP/PASPOR/SIM : 12.309.998868.005 Nama perumahan : THE AWANI Nomor kaveling : 3-A Type standard (lb/lt) : 60/120 Harga jual standar : Rp 278.550.000 Terbilang :Dua Ratus Tujuh Puluh Delapan Juta Lima Ratus Lima PuluhRibu Rupiah Catatan : • Harga tersebut belum termasuk Biaya Balik nama (BBN), pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan biaya perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku • Bilamana akan ada peningkatan spesifikasi/penambahan ban gunan, maka harga kesepakatan berikut penambahan akan di cantumkan dalam dokumen PPJB yang akan dibuat kemudian. • Lampiran PSJB adalah fotokopi identitas KTP/PASPOR atau SIM



96



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Jadwal pembayaran : No Tahap Pembayaran Tahap Pembayaran Jumlah Pembayaran Uang Tanda Jadi 15-08-2008 Rp 2.500.000,1. Pembayaran 1 .......................... Rp ............... 2. Pembayaran 2 ........................... Rp ............... 3. Pembayaran 3 ........................... Rp ............... 4. Pembayaran 4 ........................... Rp ............... 5. Pembayaran 5 ........................... Rp ............... 6. Pembayaran 6 .......................... Rp ............... 7. Pembayaran 7 ........................... Rp ............... 8. Pembayaran 8 ........................... Rp ............... Total pembayaran Rp ............... Terbilang : ................................................................................................ ................................................................................................



Dengan syarat dan ketentuan : 1. Pembayaran 1 harus dibayarkan selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari semenjak tanggal pembayaran tanda jadi. 2. Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal pembayaran tanda jadi, maka pihak calon pembeli setuju dan mufakat untuk : • Harus ada kesepakatan gambar standar bangunan atau gambar perubahan bentuk dan spesifikasi banguna yang mana doku men tersebut akan dilampirkan dalam PPJB yang akan ditan datangani. • Pesanan letak kaveling dan harga jual tersebut di atas mengi kat pihak penjual. Apabila realisasi pembayaran calon pem beli tidak sesuai dengan jadwal tersebut di atas, maka letak kaveling yang ada dengan harga dan tata-cara pembayaran terbaru yang berlaku. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



97



3. Pembangunan fisik rumah akan dimulai selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari sejak PPJB ditandatangani/kesepakatan para pihak dan melihat kesiapan di lapangan, dengan ketentuan pembayaran telah mencapai 30% dari harga rumah kesepakatan dan pihak bank pemberi kredit telah menyetujui pembiayaan KPR calon pembeli (bila melalui pembiayaan bank). 4. Untuk pembelian melalui fasilitas pembiayaan bank pemberi kredit (KPR), maka pihak calon pembeli setuju dan mufakat untuk : • Melengkapi semua persyaratan KPR selambat-lambatnya sebelum PPJB ditandatangani agar pengurusan KPR dapat dijalankan oleh pihak developer. • Menerima pengajuan bank pemberi kredit yang menjadi mi tra pihak developer • Apabila bank pemberi kredit menganggap pihak konsumen ti dak layak untuk dibiayai/terjadi penurunan plafon pinjaman, maka secara otomatis calon pembeli sanggup dan bersedia un tuk melakukan pembayaran secara bertahap. 5. Calon pembeli setuju dan sepakat mengundurkan diri dan pesanan kaveling menjadi batal dengan sendirinya apabila calon pembeli cedera janji/wansprestasi atas ketentuan waktu pada poin no. 1, no. 2 dan no. 4 di atas dan uang tanda jadi tidak dapat diambil/dikembalikan. 6. Untuk ketentuan-ketentuan lain yang tidak ditus dalam surat ini akan diatur dalam PPJB yang akan ditandatangani bersama. 98



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Surat PSJB ini dibuat rangkap 2 dan memiliki kekuatan hukum yang sama serta sebagai alat bukti pembayaran yang sah.



.....................................................20.



Menyetujui, Calon Konsumen Pihak Marketing ............................... ................................ Diterima oleh bagian keuangan Pada hari dan tanggal :........................ , .............................20 .... .................................. (nama dan tanda tangan) Penjelasan Awal Sebelum Perjanjian Halaman ini dipergunakan marketing sebagai acuan dan koreksi dalam pembacaan isi perjanjian yang dijelaskan langsung kepada calon konsumen atau yang mewakili. Dalam tiap halaman PPJB harus diparaf oleh marketing dan calon konsumen. Penjelasan tentang PERJANJIAN PENDAHULUAN JUAL BELI Umum Lokasi perumahan dan letak kaveling Surat tanah dan luas tanah kaveling











Type/luas bangunan Pasal 1



Harga jual Biaya Balik Nama (BBN) dan pajak pembelian (BPHTB)



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



99



Pasal 2



Sistem pembayaran



Pasal 3



Pembelian dengan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR)



Pasal 4



Keterlambatan pembayaran dan denda



Pasal 5



Pembatalan



Pasal 6



Gambar rencana rumah



Pasal 7



Pembangunan



Pasal 8



Perubahan bangunan



Pasal 9



Serah terima bangunan



Pasal 10 Jaminan PIHAK PERTAMA Pasal 11 Biaya transaksi jual beli Pasal 12 Musyawarah dalam hal-hal yang belum diatur dalam perjanjian Pasal 13 Tambahan Pasal 14 Penutup Lampiran Nomor rekening yang digunakan



Spesifikasi material finishing Gambar standar Penjelasan tentang SPESIFIKASI MATERIAL FINISHING 1. Pekerjaan atap 2. Pekerjaan plafond 3. Pekerjaan pintu, jendela dan alat pengunci 4. Pekerjaan sanitasi 5. Pekerjaan keramik lantai 6. Pekerjaan cat 7. Pekerjaan listrik 8. Pekerjaan lain-lain Penjelasan tentang GAMBAR STANDAR 1. Site plan 100



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



2. 3. 4. 5. 6.



Denah, ukuran ruang dan elevasi lantai Tampak depan, tampak samping kanan dan kiri Rencana pondasi Penempatan titik lampu dan stopkontak Saluran air bersih, meliputi penempatan : Sumur /PDAM (menyesuaikan) Water torn (bila ada) Septictank Sumur peresapan Kran air bersih ......................................................... Saya menyatakan telah membacakan dan menjelaskan dengan baik seluruh isi dokumen PPJB berikut lampiran yang ada.







Tanggal : .......................,............20.................. Nama : .......................................................... Tanda tangan : ..........................................................



Saya menyatakan telah menerima penjelasan dengan baik seluruh isi dokumen PPJB berikut lampiran yang ada. Tanggal : .......................,............................... Nama : ........................................................ Tanda tangan : ....................................20................ Perjanjian Pendahuluan tentang Pengikatan Jual Beli-PPJB Pada hari ini, .................................tanggal ................................. Bulan ........................................... tahun ..................................... tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



101



.... ( ............................) yang bertanda tangan di bawah ini dengan diketahui para saksi yang akan turut menandatangani perjanjian ini : PIHAK 1 : Dalam hal ini bertindak selaku penjual, selanjutnya disebut sebagai : .....................................PIHAK PERTAMA. PIHAK 2 : Alamat sekarang di : ................................ Nomor telp rumah/HP : ................................ Dalam hal ini bertindak selaku pembeli, selanjutnya disebut sebagai : ................................................PIHAK KEDUA Bahwa PIHAK PERTAMA dengan ini mengikatkan diri untuk menjual, memindahkan dan mengalihkan serta menyerahkan kepada PIHAK KEDUA, dan PIHAK KEDUA dengan ini pula mengikatkan diri dalam perjanjian ini untuk membeli, menerima pemindahan dan pengalihan serta penyerahan dari PIHAK PERTAMA sebuah rumah seluas ± .............................m2 (lebih kurang ......................................................meter persegi) dan berdiri di atas sebidang tanah seluas ± ............................m2 (lebih kurang ..........................................meter persegi) dengan data sertifikat ........................................................yang terletak di : Desa / Kelurahan Kecamatan 102



: ........................................................ : ........................................................



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Kabupaten Provinsi



: ........................................................ : ........................................................



Yang dikenal sebagai perumahan “ ................................................” .....Nomor kaveling.................dengan type Lb/Lt................./........ ............../.................m2, spesifikasi material finishing dan gambar standar terlampir, telah disetujui dan ditandatangani antara kedua belah pihak pihak pada perjanjian ini. Dengan demikian kedua belah pihak telah bersepakat mengikatkan dirinya masing-masing untuk mengadakan Perjanjian PPJB dengan syarat-syarat dan ketentuan sebagai berikut : PASAL 1 HARGA JUAL 1. PIHAK PERTAMA mengikatkan untuk menjual, memindahkan dan mengalihkan kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA membeli, menerima, pemindahan serta pe nyerahan dari PIHAK PERTAMA atas tanah dan bangunan tersebut dengan harga kesepakatan sebesar : Rp : ........................................................ Terbilang : ........................................................ 2. Harga tersebut belum termasuk Biaya Balik Nama (BBN) dan Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku yang harus dibayarkan sebelum penandatanganan akta Jual Beli di Notaris.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



103



PASAL 2 CARA PEMBAYARAN 1. PIHAK KEDUA sanggup melunasi pembayaran tersebut dalam pasal 1 ayat 1 dengan sistem dan cara pembayaran sebagai berikut : No Tahap Pembayaran Uang Tanda Jadi Pembayaran 1 Pembayaran 2 Pembayaran 3 Pembayaran 4 Pembayaran 5 Pembayaran 6 Pembayaran 7 Pembayaran 8



1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.



Tahap Pembayaran Jumlah Pembayaran 15-08-2008 Rp 2.500.000,........................... Rp ............... ........................... Rp ............... ........................... Rp ............... ........................... Rp ............... ........................... Rp ............... ........................... Rp ............... ........................... Rp ............... ........................... Rp ............... Total pembayaran Rp ............... Terbilang : ........................................................................................ .......................................................................................



2. PIHAK KEDUA menjamin bahwa tahapan pembayaran angsuran ini dilaksanakan oleh PIHAK KEDUA sebelum dan sesudah hari dan tanggal perjanjian ini ditandatangani. 3. Untuk tiap-tiap pembayaran (angsuran, denda, dan bunga)yang dilakukan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA, harus dilakukan ke alamat PIHAK PERTAMA atau transfer bank ke rekening PIHAK PERTAMA. Pembayaran melalui cek atau transfer baru dianggap sah diterima setelah dana yang bersangkutan efektif diterima oleh PIHAK PERTAMA dan akan diberikan tanda terima kuitansi oleh PIHAK PERTAMA yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari isi perjanjian ini.



104



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



PASAL 3 PEMBELIAN DENGAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) 1. Apabila pelunasan pembayaran dilaksanakan melalui fasilitas KPR, Maka PIHAK KEDUA bersedia memenuhi segala persyaratan dan biaya-biaya yang diminta oleh pihak bank pemberi kredit. Bank pemberi KPR adalah bank yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA. 2. PIHAK KEDUA bersedia melaksanakan pelunasan pembayaran dengan melakukan akad kredit dengan pihak bank selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari sejak disetujuinya KPR oleh pihak Bank. Jika ternyata PIHAK KEDUA membatalkan pembelian dengan menggunakan fasilitas KPR, atau pihak bank tidak menyetujui sebagian atau seluruhnya dari KPR yang diajukan, maka PIHAK KEDUA sanggup melunasi pembayaran secara tunai. Apabila PIHAK KEDUA tidak dapat memenuhi hal tersebut di atas, maka perjanjian ini batal dan untuk selanjutnya PIHAK KEDUA dikenakan denda sesuai dengan Pasal 5 perjanjian ini. PASAL 4 KETERLAMBATAN DAN PEMBAYARAN DENDA 1. PIHAK KEDUA harus membayar segala pembayaran yang telah disepakati kepada PIHAK PERTAMA sesuai dengan jadwal yang disepakati. 2. Bilamana PIHAK KEDUA membayar kewajibannya melebihi batas waktu tersebut di atas, maka PIHAK KEDUA harus memtempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



105



bayar denda sebesar 2,5% (dua koma lima persen) per bulan dari nilai pembayaran yang terlambat dan dihitung secara proposional harian sejak tanggal jatuh tempo pembayaran dan dihitung dari jadwal yang disepakati di atas. 3. Untuk keterlambatan yang berlangsung 2 (dua) kali angsuran, maka perjanjian ini dianggap batal dan PIHAK KEDUA telah dianggap melepaskan segala hak-hak tersebut termasuk pembayaran tanda jadi dan angsuran yang telah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA, dan PIHAK PERTAMA berhak untuk mengambil alih segala hak-hak tersebut termasuk pembayaran tanda jadi dan angsuran yang telah dibayar oleh PIHAK KEDUA. PIHAK PERTAMA juga dapat mengalihkan hak atas tanah dan bangunan tersebut kepada PIHAK KETIGA. PASAL 5 PEMBATALAN Dalam hal terjadi pembatalan jual beli yang dilakukan oleh PIHAK KEDUA, kedua belah pihak sepakat untuk mengecualikan ketentuan pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, sehingga hal tersebut tidaklah diperlukan suatu keputusan atau ketetapan Pengadilan Negeri, dan selanjutnya PIHAK KEDUA setuju untuk membayar biaya administrasi pembatalan kepada PIHAK PERTAMA dengan perincian sebagai berikut : • Sebelum pembangunan dimulai, uang tanda jadi/booking fee hangus tidak dapat diambil kembali. • Pada saat pembangunan rumah sudah berjalan maka PIHAK KEDUA hanya akan menerima pengembalian untuk rumah standar sebesar 50% dari total uang yang telah dibayarkan kepada 106



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



PIHAK PERTAMAA dan pengembalian sebesar 25% untuk rumah tidak standar. • Setelah fisik bangunan rumah sudah selesai, maka semua uang yang sudah terbayar dianggap hangus dan menjadi milik PIHAK PERTAMA. PASAL 6 GAMBAR RENCANA RUMAH 1. Gambar rencana bangunan sesuai dengan harga dalam pasal perjanjian ini akan disiapkan oleh PIHAK PERTAMA atau pihak lain yang disetujui oleh PIHAK PERTAMA. Gambar tersebut akan dikonsultasikan kepada PIHAK KEDUA untuk kemungkinan adanya pengembangan sesuai keinginan PIHAK KEDUA yang harus sudah disetujui dan ditandatangani PIHAK KEDUA selambatlambatnya 2 (dua) minggu dari tanggal pengikatan kaveling. Perubahan gambar untuk tampak depan/muka tidak diperkenankan. 2. Apabila sampai batas waktu yang telah ditentukan di atas PI HAK KEDUA belum menyetujui gambar pra rencana tersebut, maka PIHAK KEDUA dianggap menerima/mengikuti gambar rencana rumah standar dengan harga sesuai daftar yang berlaku. 3. Segala perubahan dari PIHAK KEDUA hanya dapat diterima oleh PIHAK PERTAMA selama proses konsulasi gambar pra rencan dan sebelum perjanjian ini ditandatangani PASAL 7 PEMBANGUNAN 1. PIHAK PERTAMA akan melaksanakan pembangunan fisik rumah dimulai atas kesepakatan para pihak dengan melihat ketempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



107



siapan di lapangan atau selama-lamanya 30 (tiga puluh) dari semenjak disetujuinya gambar rencana dan ditandatanganinya perjanjian oleh kedua belah pihak, PIHAK KEDUA membayar angsuran mencapai nilai 30% (tiga puluh persen) dari harga jual yang telah disepakati dan setelah disetujuinya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank (bila pembiayaan melalui fasilitas kredit bank). 2. PIHAK PERTAMA berkewajiban menyelesaikan pembangunan rumah milik PIHAK KEDUA dalam jangka waktu selambat- lambatnya 180 (seratus delapan puluh) hari untuk bangunan rumah 1 lantai dan 240 (dua ratus empat puluh) hari untuk bangunan 2 lantai dihitung sejak pembayaran dalam pasal 7 ayat 1 terpenuhi. Bila dalam jangka waktu yang telah ditentukan PIHAK PERTAMA belum menyelesaikan pembangunan rumah tersebut, maka PIHAK KEDUA pada bulan penyelesaian rumah yang telah ditentukan dalam adendum akan mendapat ganti- rugi atas keterlambatan penyelesaian PIHAK PERTAMA sebesar 0.05% (nol koma nol lima persen) per hari dari total uang yang telah dibayarkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA, dengan nilai setinggi-tingginya sebesar 2% (dua persen) dari total uang yang telah dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA. 3. Dalam hal terjadi keterlambatan masa pembangunan sebagaima na diatur dalam pasal 7 ayat 2 perjanjian ini, dikecualikan untuk hal-hal yang diluar kemampuan PIHAK PERTAMA, seperti sambungan listrik, gas, dan air yang sepenuhnya tergantung pada ketersediaan jaringan, daya meter dan meter dari pihak PLN, PDAM atau instansi yang berwenang untuk itu.



108



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



PASAL 8 PERUBAHAN BANGUNAN 1. PIHAK KEDUA tidak diperbolehkan mengajukan dan melakukan perubahan dan penambahan bangunan selama dimulainya pelaksanaan pembangunan. 2. Setelah perjanjian ini ditandatangani, segala bentuk permintaan penambahan/perubahan bangunan dapat dilaksanakan sebelum proses pembangunan dimulai dengan batas waktu seperti dalam pasal 7 ayat 1. Hal ini dapat disampaikan melalui bagian marketing untuk kemudian akan dihitung nilainya oleh bagian estimator. PIHAK KEDUA harus membayar lunas segala pekerjaan tambah yang telah disepakati antara PIHAK PERTAMA dengan PIHAK KEDUA selambat-lambatnya 1 (satu) minggu dari tanggal kesepakatan pekerjaan tambah tersebut. Pekerjaan akan dilaksanakan setelah pembayaran pekerjaan tambah yang disepakati dibayarkan lunas oleh PIHAK KEDUA. 3. Khusus untuk perubahan spesifikasi keramik, PIHAK KEDUA bersedia untuk menyediakan barang tersebut di lokasi maksimal 1 bulan sebelum jadwal pemasangan, dan PIHAK PERTAMA akan menggantikan biaya pembelanjaan tersebut sesuai dengan anggaran standar yang ditentukan oleh PIHAK PERTAMA. PIHAK PERTAMA tidak bertanggung jawab jika terjadi keterlambatan jadwal penyelesaian pembangunan akibat adanya pekerjaan tambah. 4. Biaya –biaya yang akan timbul dikarenakan perubahan/pekerjaan tambah akan dibuat secara tertulis pada lampiran tambahan pekerjaan/adendum perjanjian yang disepakati bersama dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



109



Perubahan desain dan atau penambahan pekerjaan bangunan tidak mempengaruhi jadwal pembayaran yang telah ditentukan dalam pasal 2 perjanjian ini. 5. PIHAK KEDUA tidak diperkenankan memberikan perintah atau order pekerjaan kepada staff dan atau tenaga kerja lapangan secara langsung. Apabila sampai terjadi hal yang demikian, maka segala risiko dan tanggung jawab akan ditanggung oleh PIHAK KEDUA. Segala hal-hal yang berhubungan dengan pelaksanaan pembangunan harus disampaikan melalui bagian marketing yang nantinya akan dilanjutkan ke bagian staf yang bertanggung jawab. PASAL 9 SERAH TERIMA BANGUNAN 1. PIHAK KEDUA menerima dan setuju penyerahan bangu n a n rumah (serah terima kunci) dari PIHAK PERTAMA di laksanakan, apabila PIHAK KEDUA telah melunasi seluruh kewajibannya kepada PIHAK PERTAMA seperti tercantum dalam pasal 2 perjanjian ini sebelum diadakan serah terima dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, maka PIHAK KEDUA tidak diperkenankan melakukan hal-hal sebagai berikut : • PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk melak sanakan pembangunan, mengubah maupun menambah bangu nan baik yang dilaksanakan sendiri maupun melalui pihak ke tiga. • PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk menempati ban gunan atau menempatkan pihak ketiga dengan alasan apapun di lokasi pembangunan • PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk memasukkan dan 110



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



atau menempatkan barang apapun juga di lokasi pembangunan. 2. Penyerahan kunci rumah akan dibuatkan dengan Berita Aca ra Serah Terima rumah tersendiri yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. Sejak diserahkan bangu nan dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, maka segala biaya-biaya yang berkaitan dengan fasilitas pada bangu nan tersebut menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA. PASAL 10 1. PIHAK PERTAMA menjamin kepada PIHAK KEDUA bahwa pada saat akan diserahkannya bangunan rumah tersebut kepada PIHAK KEDUA, tanah dan rumah tersebut adalah bener-bener di bawah penguasaan dan atau pengelolaan PIHAK PERTAMA dan bebas dari sitaan, ikatan, dan beban apapun lainnya serta tidak dipergunakan sebagai jaminan utang dengan cara apa pun. 2. PIHAK PERTAMA akan memberikan jaminan kepada PIHAK KEDUA selama 60 (enam puluh) hari apabila terjadi kerusakan yang disebabkan oleh kelalaian PIHAK PERTAMA sejak penandatanganan realisasi penyerahan rumah (Berita Acara Serah Terima) rumah, kecuali bila terjadi force majeur (bencana alam, huru hara, pemogokan, perang).Bila telah melewati jangka waktu dan masa perawatan 60 (enam puluh )hari terjadi keluhan/complain, maka akan menjadi tanggungjawab PIHAK KEDUA secara penuh. PASAL 11 1. Setelah pembangunan rumah yang dijanjikan selesai, maka PIHAK PERTAMA berkewajiban untuk mengalihkan hak atas tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



111



tanah di mana rumah tersebut berdiri kepada PIHAK KEDUA dan untuk biaya Akta Jual Beli (AJB), biaya Balik Nama (BBN) serta Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ( BPHTB) akan dibayar oleh masing-masing pihak mengikuti peraturan perundang-undangan yang berlaku. 2. Status atas tanah sepenuhnya menyesuaikan dengan ketentuan peraturan yang berlaku di mana lokasi rumah ini berada dan Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.



PASAL 12 Hal-hal yang belum diatur dalam perjanjian ini oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA akan diatur dan ditetapkan di kemudian hari secara musyawarah dan sepakat, dengan syarat disetujui dan ditandatangani bersama oleh kedua belah pihak dan merupakan bagian yang tidak terpisahhkan dari perjanjian ini. Dengan tidak menyimpang dari pasal 5 perjanjian ini, apabila di kemudian hari terjadi perselisihan antara PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA yang tidak dapat terselesaikan secara musyawarah dan mufakat, maka PIHAK PERTAMA berhak untuk membatalkan secara sepihak perjanjian ini dan akan mengembalikan 75% dari total uang yang masuk dan diterima PIHAK PERTAMA. Apabila dikemudian hari ternyata terdapat kesalahan dan kekeliruan dalam perjanjian ini akan diadakan perubahan dan pembetulan sebagaimana mestinya.



112



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



PASAL 13 TAMBAHAN Dituliskan sesuai dengan kebutuhan kondisi pada saat perjanjian jual beli ini dibuat. PASAL 14 PENUTUP PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA menyatakan dengan sungguh-sungguh bahwa perjanjian Pendahuluan tentang Pengikatan Jual Beli ini dibuat dengan tanpa adanya paksaan dari pihak manapun, dan merupakan perjanjian terakhir yang menghapus perjanjian sebelumnya baik lisan maupun tertulis. Demikian perjanjian ini dibuat rangkap 2 di mana masing-masing bermaterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama. PIHAK KEDUA



PIHAK PERTAMA



.......................... Saksi-saksi : Marketing ......................................



............................



................................



NOMOR REKENING yang digunakan : Nama Bank : ...................................................... No rekening : ...................................................... Atas nama : ......................................................



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



113



BIAYA YANG TIMBUL AKIBAT TRANSAKSI : Biaya NOTARIS/PPAT : Yang menjadi kewajiban PIHAK I/PENJUAL 1. Pengecekan sertifikat 2. Pajak Penjualan/PPH Yang menjadi kewajiban PIHAK II/PEMBELI 1. Biaya Balik Nama/BBN 2. Pajak Pembelian/BPHTB Biaya Administrasi BANK : Bila pembayaran dengan KPR maka otomatis menjadi kewajiban PIHAK II/PEMBELI 1. Akta Pengakuan Hak Tanggungan/APHT 2. Pengurusan pemasangan APHT 3. Administrasi Bank 4. Biaya Materai 5. Provisi 6. Asuransi Jiwa Kredit 7. Asuransi Kebakaran UNTUK PENJELASAN dapat hubungi bagian penjualan : Nama : ...................................................... Nomor telpon : ......................................................



LEMBAR PERIKSA PPJB Lembar halaman ini dibuat dan ditandatangani sebagai koreksi 114



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



akhir sebelum dokumen perjanjian diajukan kepada calon konsumen Nomor PPJB : ........................................................ Nama Konsumen : ........................................................ Nama Perumahan : ........................................................ Kaveling : ........................................................ No Diperiksa Oleh 1. 2. 3.



Nama Bagian Tanggal Keuangan Site Manager Penjualan



Tanda Tangan



Catatan : • Lembar koreksi ini diserahkan kepada bagian keuangan, dan bagian keuangan harus menyelesaikan koreksi dokumen ini dan ditandatangani lengkap oleh tiap bagian maksimal 2 hari kerja. LAMPIRAN Dokumen Perjanjian Pendahuluan Jual Beli 1. Sampul 2. Spesifikasi Material Finishing • Pekerjaan atap • Pekerjaan plafon • Pekerjaan pintu, jendela dan alat pengunci • Pekerjaan sanitasi • Pekerjaan keramik lantai • Pekerjaan cat • Pekerjaan listrik tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



115



• Pekerjaan lain-lain •Tambahan pekerjaan (bila ada) 3. Gambar Standar • Site plan • Denah, ukuran ruang dan elevasi lantai • Tampak depan • Tampak samping kanan • Tampak samping kiri gambar • Rencana pondasi • Penempatan titik lampu dan stop kontak • Saluran air bersih, meliputi penempatan - Sumur/PDAM (menyesuaikan) - Water torn (bila ada) - Septictank - Sumur peresapan - Kran air bersih



gambar 1 gambar 2 gambar 3 gambar 4 gambar 5 gambar 6 gambar 7 gambar 8



Setelah perjanjian pendahuluan jual beli selesai maka dilakukan langkah dengan membuat suratkepada pimpinan terkait akan meneruskan isi-isi didalam perjanjian jual beli tersebut. Kepada Yth : Site Manager Pada hari ini, .................................................. tanggal ..... bulan ................................................tahun.............................. ........................(.......................................................................) saya 116



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



selaku penanggung jawab bagian keuangan dengan ini menjelaskan bahwa berdasarkan dokumen penjualan : Nomor dokumen PPJB : ................................ Nama calon Konsumen : ................................ Proyek/Kaveling,Tipe(lb/Lt) : .............................. ( bulan ) Harga Jual Kesepakatan : ........................................................ Dengan telah ditandatanganinya PPJB tersebut dan pembayaran uang muka/KPR telah disetujui pihak bank dengan data : BILA CASH BERTAHAP Harga kesepakatan : Rp........................... Nilai uang muka : Rp .......................... Terbayarkan : Rp .......................... Sisa pembayaran uang muka : Rp .......................... Tanggal lunas uang muka : Rp........................... BILA CASH BANK Harga kesepakatan : Rp .......................... Nilai uang muka : Rp .......................... Terbayarkan : Rp .......................... Sisa pembayaran uang muka : Rp .......................... Tanggal lunas uang muka : Rp ........................... Tanggal persetujuan pembiayaan bank : .................. Nama bank pemberi kredit : ................................ Nilai pemberian kredit KPR : Rp ...................... Maka diperintahkan kepada Saudara untuk melaksanakan pembangunan kaveling proyek tersebut dengan ketentuan : tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



117



-Nilai KBK -Batas akhir BAST pada tanggal



: Rp .......................... : ................................



Setiap perubahan pelaksanaan yang menyimpang dari Gambar Rencana dan spesifikasi harus dikoordinasikan dengan Bagian Arsitek Penjualan/Marketing dan dimintakan persetujuan dengan konsumen. Demikian, atas perhatian Saudara diucapkan terima kasih. Hormat kami, Bagian Keuangan Diterima, Tgl ................................................................................. Site Manager



Manajer Operasional



Catatan : - Mohon konfirmasi ke konsumen, apabila akan memulai Pem bangunan. - Kegiatan fisik pembangunan kaveling di lapangan harus sudah mulai paling lambat 2 minggu setelah surat ini dikeluarkan. - Bila pembayaran lewat KPR, AJB di depan, rumah dibangun dan uang muka belum lunas, maka harus ada surat pernyataan utang yang ditandatangani konsumen dan boleh dibayar maksi mal selama proses pembangunan rumah. - Dokumen ini digunakan sebagai pedoman dalam pembuatan KBK dengan pihak pemborong.



118



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Lampiran : - Perhitungan luas bangunan - Data lapangan ukuran kaveling - Spesifikasi finishing + spesifikasi struktur lengkap - Gambar standar PPJB + kelengkapan gambar kerja Dokumen ini adalah untuk mencari pihak yang akan membangun rumah. BERITA ACARA NEGOSIASI KONTRAK BANGUNAN KAVELING Proyek : ..................................................................... Kaveling : ...................................................................... Sub Kontraktor : ........................................................ 1. Luas bangunan : ...........................................m2 2.Harga borongan/m2 : Rp.............................................. 3.Nilai kontrak/KBK : Rp........................... 4.Masa pelaksanaan : ...............................hari kalender 5.Batas akhir pelaksanaan : ............................................ 6.Ketentuan Umum : a.Harga/nilai kontrak tersebut di atas termasuk segala hal yang menyangkut bangunan utama dan fasilitas bangunan, yakni sumur bor dan pompa, tandon, carport, pagar depan, belakang dan samping sesuai dengan data tenknis. b.Harga/nilai kontrak tersebut di atas tidak termasuk biaya untuk penyambungan instalasi listrik (PLN), gas alam dan PDAM. (bila ada).



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



119



7.Ketentuan khusus, tambahan pekerjaan, biaya (bila ada) : ....................................................................................................... ....................................................................................................... ....................................................................................................... ....................................................................................................... .......................,................20....... Menyepakati, Sub Kontraktor Manajer Operasional ............................... .....................................



Site Manager



................................



KONTRAK BANGUNAN KAVELING Pada hari ini, ............................................. tanggal .................. Bulan..........................tahun............................................................. PIHAK 1 : Bertindak selaku manajer operasional dan pemberi pekerjaan selanjutnya disebut sebagai : .................................................................... PIHAK PERTAMA. PIHAK 2 : Alamat sekarang/di : ................................ Nomor telp rumah/Hp : ................................ Bertindak selaku sub kontraktor dan penerima pekerjaan selan120



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



jutnya disebut sebagai : .................................................................,PIHAK KEDUA Kedua belah pihak telah sepakat mengikatkan diri dalam perjanjian Kontrak Bangunan Kaveling yang disepakati dengan ketentuan dan syrat-syarat sebagai berikut : 1. Pihak Pertama memberi pekerjaan kepada Pihak Kedua dan Pihak kedua menerima pekerjaan borongan rumah untuk : Proyek/kaveling : ........................................................ Luas pekerjaan borongan : .................................................m2 Harga Borongan : Rp ......................................per m2 Total harga borongan : Rp ................................................. (total dengan penambahan bila ada) (............................................. ..................................). Masa Pelaksanaan : ............................................ (.....................) hari kalender. Target tanggal serah terima : ........................................................ Sifat Pekerjaan : Lump Sum Borongan 2. Pekerjaan dilaksanakan sesuai dengan syarat-syarat pelaksanaan pekerjaan, penjelasan, gambar, petunjuk dan ketentuan-ketentuan lain yang terdapat dalam lampiran. Denda keterlambatan penyelesaian dann penyerahan pekerjaan sebesar 0.05% untuk setiap hari keterlambatan. 3. Pihak kedua harus sudah mulai melaksanakan pekerjaan tersebut selambatnya 7 hari sejak ditandatanganinya perjanjian Kontrak Bangunan Kaveling ini. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



121



4. Masa pemeliharaan : 3 (tiga) bulan sejak dilaksanakan serah terima pekerjaan rumah diserahkan kepada pihak konsumen (BAST). Demikian perjanjian Kontrak Bangunan Kaveling ini ditandatangani masing-masing pihak dalam keadaan sadar tanpa tekanan dan paksaan dari pihak manapun, dibuat rangkap 2 (dua), bermaterai cukup dan masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama. Pihak Kedua Sub kontraktor ..................................



Pihak Pertama Manajer Operasional .................................. Saksi : Site Manager ..................................



KETENTUAN PEMBAYARAN Mempergunakan sistem progres fisik, dengan pengaturan sebagai berikut : Nama subkon : ........................................................ Tgl.Mulai : ................................ Nilai Kontak : Rp .................................................. Tgl. Selesai : ........................................................



122



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



TERMIN



URAIAN TARGET OPNAME UNTUK PEMBAYARAN



NILAI PEM BAYARAN



TANGGAL RENCANA BAYAR



Masa Pemeliharaan :



NILAI PEMBAYARAN



Pembayaran jaminan pekerjaan kepada PIHAK KEDUA diatur pada setiap akhir bulan PERTAMA dan KEEMPAT pada masa pemeliharaan setelah Pihak Kedua melaksanakan perbaikan kerusakan yang terjadi pada pekerjaan. PROSES PEMBAYARAN a.Subkon mengajukan Permohonan Opname untuk pembayaran Termin atau Retensi Pekerjaan pada hari Jumat. b.Permohonan Opname dilampiri : 1.Berita acara pemeriksaan pekerjaan bersama 2.Progress fisik/foto lapangan 3.Lampiran pemeriksaan. c.Pembayaran akan dilakukan pada hari Jumat minggu selanjutnya ....................,..........................20.................... Ketentuan pembayaran ini disetujui bersama tanpa antara : tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



123



Sub kontraktor sitemanager .................................. ........................................... Diketahui oleh : Bagian Keuangan ....................................



PALM VIEW Banjarmasin



THE AWANI Bandung



124



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



GRAND SUKATI Pontianak



GRAHA ALWITA Cirebon



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



125



LARASATI lombok



BALE YOGA Bali



126



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



THE RESIDENCE Yogyakarta



Proyek take over di Lombok, modal hanya Rp 25 juta



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



127



Proyek Kuningan



Proyek Banjarbaru



128



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



LAMPIRAN 2 TATA TERTIB PELAKSANAAN PEKERJAAN KAVELING 1.Setelah serah terima lokasi kaveling yang dikerjakan menjadi wewenang dan tanggung jawab Sub Kontraktor sepenuhnya. Seluruh kegiatan yang dilaksankan (adukan spesi, pengayaman besi, pasah kayu, potong keramik, dll) hanya diizinkan dilakukan pada area yang menjadi wewenang dan tanggung jawabnya. 2.Sebelum dimulai pekerjaan, diwajibkan membuat papan tulisan ukuran 35 x 40 cm (sesuai desain yang telah ditentukan), berisi tulisan : Kaveling : ............................................. Tipe : ............................................. Tanggal MulaI : ............................................. Tanggal Selesai : ............................................. Dipasang pada tempat yang mudah dilihat untuk alat control batas pelaksanaan. 3. Tidak diperbolehkan meletakkan material di atas jalan lingkun gan, apabila terpaksa diberikan toleransi dalam batas waktu 2 x 24 jam harus sudah disingkirkan (dibersihkan). Jalan lingkun gan depan kaveling harus selalu dijaga kebersihannya. 4. Tidak diperbolehkan menggunakan KM/WC pada kaveling yang telah selesai dikerjakan, Sub Kontraktor diwajibkan me nyediakan MCK sendiri. 5. Pada progress 95% tenaga kerja Sub Kontraktor dilarang tidur/ menggunakan fasilitas bangunan yang telah selesai dikerjakan. 6. Diwajibkan membayar rekening listrik atas biaya yang telah di gunakan sebelum serah terima kaveling. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



129



7.Selalu menjaga kebersihan kaveling/lokasi dan tidak membuang sampah/grosok sembarangan .........,.................................20......... Setuju untuk dilaksanakan, Mengetahui, Sub Kontraktor Site Manajer ............................................... .............................................



LAMPIRAN 3 SURAT PERNYATAAN Yang bertanda tangan di bawah ini : Nama : .............................................. Alamat : .............................................. Jabatan : .............................................. Pekerjaan Proyek : .............................................. Kaveling : .............................................. Sebagai Sub Kontraktor dengan ini menyatakan hal-hal sebagai berikut : 1.Saya setuju dan bersedia secara otomatis menyerahkan pekerjaan apabila terbukti progres pekerjaan mengalami keterlambatan melebihi 15% dari target progres mingguan yang disepakati atau tidak dapat menyelesaikan pekerjaan dan tidak akan menuntut retensi pekerjaan. 2.Apabila terjadi keterlambatan penyelesaian pekerjaan, saya bersedia dikenakan denda maksimum berlaku 5 hari, setelah itu secara otomatis pekerjaan diserahkan kepada pihak pertama (pemberi pekerjaan), dam saya tidak akan menuntut retensi pekerjaan. 130



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



3.Tidak akan menerima order pekerjaan secara langsung dari end user (calon pemilik rumah) tanpa seizin tertulis, sepengatahuan pihak pertama (pemberi pekerjaan). 4.Tidak akan memindahtangankan pekerjaan secara keseluruhan kepada pihak ketiga atau sub kontraktor lain. 5.Pembayaran kepada pihak ketiga (suplier, leveransir) menjadi tanggung jawab saya dan tidak akan melibatkan pihak pertama (pemberi pekerjaan). 6.Komplain/keberatan mengenai kualitas pekerjaan selama dan pemeliharaan akan diberitahukan secara tertulis kepada Sub Kontraktor dan bila tidak dikerjakan dalam waktu 7 (tujuh) hari kalender, saya bersedia dikenakan denda 100% dari biaya komplain. Demikian Surat Pernyataan ini kami buat dengan sebenar-benarnya tanpa tekanan dari pihak manapun untuk dapat dipergunakan sebagaimana mestinya







..................... , .........................20........ Yang Membuat Pernyataan Sub Kontraktor







(............................................)



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



131



LAMPIRAN DOKUMEN KONTRAK BANGUNAN KAVELING 1. Sampul 2. Spesifikasi Teknis Bangunan • Pekerjaan struktur • Pekerjaan atap • Pekerjaan plafon • Pekerjaan pintu, jendela dan alat pengunci • Pekerjaan sanitasi • Pekerjaan keramik lantai • Pekerjaan cat • Pekerjaan listrik • Pekerjaan lain-lain • Tambahan pekerjaan 3. Gambar Teknis bangunan • Site plan gambar 1 • Denah, ukuran ruang dan elevasi lantai gambar 2 • Tampak depan gambar 3 • Tampak samping kanan gambar 4 • Tampak samping kiri gambar 5 • Rencana fondasi gambar 6 • Penempatan titik lampu dan stopkontak gambar 7 • Saluran air bersih, meliputi penempatan gambar 8 -Sumur/PDAM (menyesuaikan) -Water torn (bila ada) -Septictank -Sumur peresapan -Kran air bersih 132



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



•Potongan melintang •Potongan memanjang •Dan kelengkapan tambahan lainnya (bila ada) Addendum Kontak ke 1 Pada hari ini, ...................................................tanggal...................................................................... bulan.................................tahun.................................................. (...........................) yang bertanda-tangan di bawah ini dengan diketahui para saksi yang akan turut menandatangani perjanjian ini : PIHAK 1 : Bertindak selaku manajer operasional dan pemberi pekerjaan selanjutnya disebut sebagai : ---------------------------------------------------PIHAK PERTAMA PIHAK 2 : Alamat sekarang/di : ................................ Nomor telp rumah/HP : ................................ Bertindak selaku sub kontraktor dan penerima pekerjaan, selanjutnya disebut sebagai : -------------------------------------------------PIHAK KEDUA Kedua belah pihak telah sepakat mengikatkan diri untuk melakukan addendum/perubahan/tambahan isi-isi perjanjian Kontrak Bangunan Kaveling dengan ketentuan dan syarat-syarat sebagai berikut : Demikian isi addendum/perubahan/tambahan isi-isi perjanjian Kontrak Bangunan Kaveling ini ditandatangani masing-masing pihak dalam keadaan sadar tanpa tekanan dan paksaan dari pihak manapun, dibuat rangkap 2 (dua), bermaterai cukup dan masingtempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



133



masing mempunyai kekuatan hukum yang sama. Pihak Kedua Pihak Pertama Sub Kontrak Manajer Operasional ..................................... ............................................ Saksi Site Manager .....................................



Addendum Kontrak ke 2 Pada hari ini, ............................tanggal......................................... bulan.................................tahun.................................................. (...........................) yang bertanda-tangan di bawah ini dengan diketahui para saksi yang akan turut menandatangani perjanjian ini : PIHAK 1 : Bertindak selaku manajer operasional dan pemberi pekerjaan selanjutnya disebut sebagai : ----------------------------------------------PIHAK PERTAMA PIHAK 2 : Alamat sekarang/di : ................................ Nomor telp rumah/HP : ................................ Bertindak selaku sub kontraktor dan penerima pekerjaan, selanjutnya disebut sebagai : ----------------------------------------------PIHAK KEDUA Kedua belah pihak telah sepakat mengikatkan diri untuk melaku134



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



kan addendum/perubahan/tambahan isi-isi perjanjian Kontrak Bangunan Kaveling dengan ketentuan syarat-syarat sebagai berikut : Demikian isi addendum/perubahan/tambahan isi-isi perjanjian Kontrak Bangunan Kaveling ini ditandatangani masingmasing pihak dalam keadaan sadar tanpa tekanan dan paksaan dari pihak manapun, dibuat rangkap 2 (dua), bermaterai cukup dan masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama. Pihak Kedua Sub Kontraktor



Pihak Pertama Manajer Operasional



................................. .................................... Saksi Site Manager ..................................... Berikut ini adalah foto progres pembangunan rumah dengan data sebagai berikut : Nama Konsumen : ........................................................ Nama Kaveling : ........................................................ Tipe Rumah : ........................................................ Nama Pelaksana : ........................................................ Nilai Kontrak : ........................................................ Mulai Pembangunan : ........................................................ Target Penyelesaian : ........................................................ Foto rumah ini diambil, dicetak dan ditempelkan dalam dokumen tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



135



ini dimulai pada saat peletakan batu pertama sampai dengan serah terima bangunan kepada konsumen. Foto rumah diambil tiap awal bulan pada minggu pertama. Setelah rumah selesai maka akan dibuatkan serah terima rumah. Serah Terima Pembangunan Bangunan rumah antara sub kontraktor kepada developer Yang bertanda tangan di bawah ini : PIHAK 1 : Bertindak selaku manajer operasional dan pemberi pekerjaan, selanjutnya disebut sebagai : -------------------------------------------PIHAK PERTAMA PIHAK 2 : Bertindak selaku penerima pekerjaan/sub kontraktor, selanjutnya disebut sebagai : --------------------------------------------PIHAK KEDUA Dengan ditandatanganinya surat SERAH TERIMA PEMBANGUNAN ini, kedua belah pihak telah saling sepakat dan setuju bahwa : Pihak Kedua menyerahkan bangunan rumah dalam keadaan baik beserta kunci rumah kepada Pihak Pertama, dan Pihak Pertama menerima dengan baik rumah tinggal yang dimaksud dari Pihak kedua yang terletak di : Perumahan : ........................................................ Nomor Kaveling : ........................................................ Luas bangunan/tanah : ........................................................ Dengan diserahkannya rumah tersebut oleh Pihak Kedua, maka kunci rumah akan dibawa oleh Pihak Pertama dan akan ditindaklanjuti dengan proses Berita Acara Serah Terima (BAST) kepada 136



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



konsumen, segala hal yang berkaitan dengan perawatan, pemeliharaan dan keamanan lingkungan rumah termasuk garansi berupa kebocoran genting, retak lantai, dan tembok yang disebabkan kelalaian Pihak Kedua masih menjadi tanggung jawab penuh Pihak Kedua. Masa garansi pekerjaan ini akan dihitung selama 3 bulan semenjak BAST ditandatangani oleh konsumen. Demikian surat SERAH TERIMA PEMBANGUNAN INI Dibuat rangkap 2 dan dipergunakan sebagaimana mestinya. ..........................,...................20........ Pihak Kedua Pihak Pertama ............................... ....................... Pemeriksaan I Bangunan rumah dengan pemborong Nama perumahan : ................................ Kaveling : ................................ Tipe (lb/lt) : ................................ Target tanggal STP : ................................ Tanggal Pemeriksaan 1 : ................................. • Bagian Luar Dan Dalam (Exterior Dan Interior) 1. Kondisi bagian luar dan dalam diterima diperbaiki bangunan 2. Kondisi dinding, plesteran, dan diterima diperbaiki cat 3. Variasi dinding : batu alam, diterima diperbaiki sponeng,plat 4. Lantai (teras,ruang tamu,ruang diterima diperbaiki keluarga,dapur) tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



137



5. Plafon ruang dalam dan teras luar diterima 6. Finishing cat/melamine pintu diterima jendela 7. Carport, taman diterima



diperbaiki diperbaiki diperbaiki



• Pengecekan Fungsi Pengoperasioan Seluruh Pintu Jendela 1. Buka tutup pintu jendela 2. Fungsi slot, grendel, hak angin, engsel



diterima diterima



diperbaiki diperbaiki



• Pengecekan Fungsi Pengoperasion Kamar Mandi, Air Ber sih dan Air Kotor 1. Kebocoran bak air mandi, kran air, tandon air 2. Kebocoran kloset duduk, bak cuci piring 3. Kemiringan lantai kamar mandi 4. Kelancaran floor drain, kloset, saluran air kotor 5. Kelancaran saluran air bersih semua kran



diterima



diperbaiki



diterima



diperbaiki



diterima diterima



diperbaiki diperbaiki



diterima



diperbaiki



• Pengecekan Fungsi Lampu Dan Listrik 1. Fungsi hidup mati semua titik lampu 2. Fungsi semua stop kontak 3. Kesesuaian rekening listri 4. Jumlah,letak titik lampu dan stopkontak 138



diterima diterima diterima diterima



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



diperbaiki diperbaiki diperbaiki diperbaik



• Atap (dilakukan pada saat sedang hujan) 1. Pemeriksaan kebocoran atap pada saat sedang hujan 2. Pemeriksan kebocoran talang pada saat sedang hujan 3. Rembesan dinding/plafon karena atap bocor



diterima



diperbaiki



diterima



diperbaiki



diterima



diperbaiki



Evaluasi waktu serah terima = terlambat/sisa waktu : ...........hari Catatan pemeriksaan I Saya telah melaksanakan pemeriksaan dan pengecekan sehubungan kualitas bangunan sebelum diserahkan kepada konsumen, atas hasil pemeriksaan dan kesepakatan bersama, maka dengan ini saya sebagai sub kontraktor dapat : MENYERAHKAN BANGUNAN rumah ini HARUS MELAKUKAN PERBAIKAN rumah ini Jadwal pemeriksaan ke-2 (bila ada perbaikan)akan dilaksanakan pada : Hari : ................................................... Tanggal : ................................................... Pemeriksaan bangunan ini dijalankan dan disaksikan oleh : ............................................................. Pelaksana Pembangunan/Kontraktor ................................. ............................. Arsitek penjualan Site Manager



.................................. Manajer Operasional



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



139



Pemeriksaan 2-FINAL Bangunan rumah dengan pemborong Nama perumahan : ................................ Kaveling : ................................ Tipe (Lb/Lt) : ................................ Nama Pemilik : ................................ Tanggal Pemeriksaan 2 : ................................ •Bagian Luar dan Dalam (Exterior dan Interior) 1. Kondisi bagian luar dan dalama bangunan 2. Kondisi dinding, plesteran, dan cat 3. Variasi dinding : batu alam, sponeng, plat 4. Lantai (teras, ruang tamu, ruang keluarga, dapur) 5. Plafon ruang dalam dan teras luar 6. Finishing cat/melamine pintu jendela 7. Carport,taman



diterima



diperbaiki



diterima



diperbaiki



diterima



diperbaiki



diterima



diperbaiki



diterima diterima



diperbaiki diperbaiki



diterima



diperbaiki



• Pengecekan Fungsi Pengoperasioan Seluruh Pintu Jendela 1. Buka tutup pintu jendela 2. Fungsi slot, grendel, hak angin, engsel 140



diterima diterima



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



diperbaiki diperbaiki



• Pengecekan Fungsi Pengoperasion Kamar Mandi, Air Bersih Dan Air Kotor 1. Kebocoran bak air mandi, kran air, tandon air 2. Kebocoran kloset duduk, bak cuci piring 3. Kemiringan lantai kamar mandi 4. Kelancaran floor drain, kloset, saluran air kotor 5. Kelancaran saluran air bersih semua kran



diterima



diperbaiki



diterima



diperbaiki



diterima diterima



diperbaiki diperbaiki



diterima



diperbaiki



• Pengecekan Fungsi Lampu Dan Listrik 1. Fungsi hidup mati semua titik diterima lampu 2. Fungsi semua stopkontak diterima 3. Kesesuaian rekening listrik diterima 4. Jumlah,letak titik lampu dan stop diterima kontak



diperbaiki diperbaiki diperbaiki diperbaiki



• Atap (dilakukan pada saat sedang hujan) 1. Pemeriksaan kebocoran atap pada saat sedang hujan



diterima



diperbaiki



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



141



2. Pemeriksan kebocoran talang diterima diperbaiki pada saat sedang hujan 3. Rembesan dinding/plafon karena diterima diperbaiki atap bocor Evaluasi waktu serah terima = terlambat/sisa : ..................hari Catatan pemeriksaan 2 : Kami telah melaksanakan pemeriksaan dan pengecekan sehubungan kualitas bangunan sebelum diserahkan kepada konsumen dan kami sepakat untuk menerima dan menyetujui bangunan dalam keadaan baik. ......................... Arsitek penjualan



......................... Site Manager



......................... Manajer Operasional



Pemeriksaan bangunan ini dijalankan dan disaksikan oleh : ............................................... Pelaksana Pembangunan/Kontraktor Pada saat rumah sudah jadi dan dianggap layak maka saatnya untuk memindahkan kepemilikan rumah tersebut pada konsumen maka akan dibuatkan surat pengantar. Rekomendasi AJB Surat pengantar bagi direksi untuk menandatangani dokumen 142



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



asli AJB. Pada hari ini, ..............................tanggal..............................bulan ... ............................................ tahun ............................................. (.... ....................................) yang bertanda-tangan di bawah ini : BAGIAN KEUANGAN : .............................................................. Dengan ini menjelaskan bahwa konsumen dengan data : Nama Konsumen : ................................ Nomor PSJB : ........................................................ Kaveling : ................................ Kondisi bangunan : selesai / belum selesai Sitem pembayaran : ................................ HARGA JUAL : Rp .................................................. Nilai terbayar : Rp .................................................. Sisa utang : Rp .................................................. Rencana pembayaran sisa utang (bila ada) Catatan : Bila piutang masih ada setelah ditandatanganinya doku men AJB, maka harus ada surat pernyataan utang dari pihak calon konsumen. SAYA MEMBERIKAN REKOMENDASI atas seizin manajer operasional kepada direksi untuk menandatangani dokumen akta jual beli atas nama konsumen dan kaveling tersebut di atas. Rincian biaya yang timbul akibat transaksi adalah : Pajak Pertambahan Nilai PPN Rp ..................................... Tanggung jawab ......................................................... Pajak Pembelian BPHTB Rp ...................................... tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



143



Tanggung jawab .......................................................... Pajak Penjualan PPH Rp ...................................... Tanggung jawab ........................................................... Dengan data tanah sebagai berikut : Nomor SHM : ....................... Luas : ................m2 Atas nama dalam SHM : ....................................................... Transaksi akan dilaksanakan di : Nama notaris : ................................ Nama dalam SHM baru : ................................ Nilai Cash back NOTARIS : Rp .......................... Bila pelunasan dengan sistem KPR, maka : Plafond nilai KPR : ................................ Bank pemberi kredit : ................................ Nilai cash back KPR : Rp .......................... Nilai cash back akan disetorkan di rekening tampungan cash back notaris dan KPR : Nama Bank/No Rek : ................................ Atas nama : ................................ Tanggal setoran : ................................. Demikian Surat Rekomendasi AJB ini dibuat dan dipergunakan sebagaimana mestinya. Dibuat oleh Bagian Keuangan Bagian legal KPR .................................. ................................. 144



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Disetujui oleh Manajer Operasional ............................................. Setelah semuanya selesai maka akan dibuatkan berita acara penyerahan rumah dari pihak developer kepada konsumen. Berita Acara Serah Terima (BAST) Nama : : Dalam hal ini bertindak selaku penjual, selanjutnya disebut sebagai : ---------------------------------------------PIHAK PERTAMA Nama : ................................ Alamat sekarang/di : ................................ Nomor telp rumah/HP : ................................ Dalam hal ini bertindak selaku pembeli, selanjutnya disebut sebagai : --------------------------------------------------PIHAK KEDUA Dengan ditandatanganinya “Berita Acara Serah Terima” bangunan rumah tinggal ini, kedua belah pihak saling sepakat dan setuju untuk : 1. PIHAK PERTAMA dengan ini menyerahkan bangunan rumah tinggal dalam keadaan baik beserta kunci rumah kepada PIHAK KEDUA, dan PIHAK KEDUA menerima dengan baik bangunan rumah tinggal dimaksud dari PIHAK PERTAMA yang terletak di : - Perumahan : ................................ - Kaveling : ................................ - Luas LB/LT : ................................ tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



145



2. Sebelum dilakukan penandatanganan “Berita Acara Serah Terima” ini, PIHAK KEDUA sudah melakukan pemeriksaanpemeriksaan atas semua keadaan rumah/bangunan tersebut dan menyatakan dalam keadaan baik dan setuju untuk menerima serah terima ini. 3. Dengan diserahkannya bangunan rumah tersebut kepada PIHAK KEDUA, untuk selanjutnya tanggung jawab perawatan, pemeliharaan dan keamanan menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA. PIHAK PERTAMA tidak menerima komplain dalam bentuk apapun juga dari PIHAK KEDUA terkecuali terhadap halhal yang telah ditentukan sebagai bentuk garansi yang diberikan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA berupa kebocoran genting, retak, lantai, dan tembok yang disebabkan oleh kelalaian PIHAK PERTAMA selama 60 (enam puluh) hari sejak tangal BAST ini kecuali bila terjadi force majeur (bencana alam, kebakaran) dan hal-hal lain yang diakibatkan oleh kelalaian PIHAK KEDUA 4. Selama masa garansi PIHAK KEDUA tidak akan melakukan perubahan-perubahan bangunan. Apabila PIHAK KEDUA melakukan perubahan atau pembongkaran bangunan rumah, maka garansi yang diberikan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA dinyatakan tidak berlaku lagi. 5. Berita Acara Serah Terima Akhir Bangunan Rumah Tinggal ini dibuat bukan merupakan suatu bukti lunas pembayaran PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA Demikian Berita Acara Serah Terima Bangunan Rumah Tinggal ini dibuat rangkap 2 (dua), untuk dipergunakan sebagaimana mes146



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



tinya. .....................,.................................20...... Pihak Kedua ................................. Konsumen



Pihak Pertama ............................... Manajer Operasional



GARANSI Garansi diberikan kepada pemilik rumah baru, bersifat terbatas sesuai standar waktu dan kondisi garansi. MASA GARANSI Garansi selama jangka waktu sesuai dengan yang tertera dalam Berita Acara Serah Terima Rumah/Bangunan sejak tanggal diserahterimakan rumah/bangunan. Selama masa garansi, jika ditemukan cacat/kerusakan maka akan diberlakukan sesuai dengan KONDISI GARANSI yang berlaku. KONDISI GARANSI Jika cacat/kerusakan telah disetujui, penanganan perbaikan akan dilakukan termasuk pembongkaran (bila perlu) dan penggantian bahan. Biaya perbaikan cacat/kerusakan yang termasuk dalam kondisi Garansi akan ditanggung oleh manajemen, akan tetapi biaya perbaikan pada masa garansi di luar kondisi Garansi yang berlaku dan disetujui menjadi tangungan konsumen.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



147



PENGECUALIAN GARANSI Berikut ini adalah hal-hal dimana garansi menjadi tidak berlaku yaitu : 1.Manajemen tidak menerima laporan klaim/komplain dalam jangka waktu lebih dari masa garansi yang ditentukan sejak tanggal mulai garansi. 2.Perubahan bangunan yang dilakukan dari kondisi saat diserahterimakan kepada pemilik. 3.Cacat/kerusakan yang disebabkan oleh pemakaian Berikut ini item-item yang tidak termasuk garansi, yaitu : 1.Kerusakan/cacat yang disebabkan oleh pemakaian. Contoh : saluran air kotor tersumbat, septictank dan peresapan penuh, pompa air mati/terbakar, slot pintu, grendel, engsel, kunci pintu dan jendela rusak, keramik pecah dan gempil, konsleting listrik, lampu mati, MCB/sekering putus, kran air rusak, kloset bocor/rusak. 2.Kerusakan/cacat yang disebabkan oleh keadaan lingkungan dan atau bencana alam (force majeur), antara lain seperti : penyumbatan talang oleh daun atau kotoran, kebakaran, banjir, gempa atau bencana alam lainnya, huru-hara atau kerusuhan lingkungan Pemeriksaan Bangunan Sebelum Penyerahan Kode Proyek/kaveling : ................................ Tipe (Lb/Lt) : ................................ Nama Pemilik : ................................ Tanggal Pemeriksaan : ................................



148



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Bagian Luar dan Dalam (exterior dan Interior) 1. Kondisi bagian luar dan dalam bangunan 2. Kondisi dinding, plesteran dan cat 3. Variasi dinding: batu alam, sponeng, plat 4. Lantai (teras, ruang tamu, ruang keluarga, dapur) 5. Plafon ruang dalam dan teras luar 6. Finishing cat/melamine pintu jendela 7. Carport, taman 8. Item lain sesuai spesifikasi (kaca,keramik,slot, grendel)



Pengecekan fungsi pengoperasioan Seluruh Pintu Jendela 1. Buka tutup pintu jendela 2. Fungsi slot, grendel, hak angin, engsel Pengecekan fungsi pengoperasioan Kamar Mandi, Air Bersih, dan Air Kotor 1. Kebocoran bak air mandi, kran air, tandon air 2. Kebocoran kloset duduk, bak cuci piring 3. Kemiringan lantai kamar mandi 4. Kelancaran floor drain, kloset, saluran air kotor 5. Kelancaran saluran air bersih semua kran. Pengecekan Fungsi lampu dan Listrik 1. Funsi hidup mati semua titik lampu 2. Fungsi semua stopkontak 3. Kesesuaian rekening listrik 4. Jumlah, letak titik lampu dan stopkontak tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



149



Atap (dilakukan pada saat sedang hujan) 1. Pemeriksaan kebocoran atap pada saat sedang hujan 2. Pemeriksaan kebocoran talang pada saat sedang hujan 3. Rembesan dinding/plafon karena atap bocor Saya telah melaksanakan pemeriksaan poin pengecekan sehubungan kualitas bangunan sebelum diserahkan dan menyetujui dalam keadaan baik. .......................................... Buku panduan kegiatan administrasi harian Yang berisi dokumen untuk memandu agar cara pengisian administrasi runtun • Dokumen PENJUALAN • Dokumen OPERASIONAL • Dokumen KEUANGAN 1.Dokumen perusahan adalah dokumen lengkap dalam proses penjualan dan pantauannya, digunakan sebagai pedoman standar bagi staf dan karyawan di lingkungan perusahaan, disusun secara berurutan sebagai penuntun dalam melakukan aktivitas kerjanya agar misi dan visi perusahan tercapai. 2.Sebagai sarana koordinasi antartim dan manajemen dalam mengomunikasikan pelaksaan kerja. 3.Sebagai sarana tolok ukur dalam melakukan penilaian terhadap proses kerja. 4.Sebagai sarana tolok ukur dalam pantauan arus kas keuangan yang mudah dibaca oleh pemahaman umum. 5.Berjalannya Dokumen Perusahaan ini sangat tergantung dari ke150



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



sadaran semua pihak untuk memahami aturan-aturan yang telah ditetapkan.



H. Dokumen Operasional



Dalam Dokumen Operasional sebuah perusahaan developer yang dibentuk di sebuah kantor cabang, terdapat buku pendukung yang aka selalau digunakan, yakni : 1.Buku Operasional Jumlah yang digunakan 1 buku untuk setiap lokasi perumahan dalam periode 1 tahun berjalan. 2.Buku Tamu Jumlah yang digunakan 1 buku untuk setiap lokasi perumahan. 3.Form penerimaan data aplikasi Kredit/KPR Jumlah yang digunakan 1 buku untuk setiap lokasi perumahan. 4.Form Lembar Konsultasi Gambar standar Jumlah yang digunakan 1 buku untuk setiap lokasi perumahan. Dalam dokumen operasional akan menjelaskan tata-cara dan urutan yang harus dilakukan setiap anggota tim dalam proses menjalankan sebuah perusahan pengembangan perumahan. Dokumen ini dijalankan dan diisi oleh setiap anggota tim dengan tugas dan fungsi yang akan saling kait-mengakait. Sistem buku operasional perusahaan ini dimulai dari proses penjualan/titipan booking fee sampai dengan serah terima bangunan rumah kepada konsumen. Sistem ini dilakukan dengan dibantu pencatatan secara manual buku operasional sebanyak 6 tahapan, ditambah 1 tahapan yang akan mencatat pembatalan penjualan yang akan digunakan sebagai evaluasi. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



151



Media Promosi Sukati Boutique - Lombok



Leaflet Grand Sukati



152



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



1. Tabel Waktu Sistem Operasional



a. Sistem penjualan Cash Bertahap Proses ini dijalankan tanpa melalui pembiayaan dari bank, total proyeksi waktu yang digunakan adalah : •Bangunan 1 lantai maksimal 257 hari atau 8.5 bulan •Bangunan 2 lantai maksimal 317 hari atau 10.5 bulan



b. Sistem penjualan Cash Bank/KPR Proses ini dijalankan melalui pembiayaan dari bank pemberi kredit jadi ada proses pengajuan data KPR ke pihak bank. Total proyeksi watu yang digunakan adalah : • Bangunan 1 lantai maksimal 287 hari atau 9.5 bulan • Bangunan 2 lantai maksimal 347 hari atau 11.5 bulan



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



153



GRAFIK KERJA SISTEM OPERASIONAL



154



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



2.Buku Operasional



a. Penjelasan Buku Operasional Sistem buku operasional perusahaan ini terdiri dari : 1. Buku Operasional 1 , Perjanjian Sementara Jual Beli PSJB 2. Buku Operasional 2, Perjanjian Pendahuluan Jual Beli PPJB 3. Buku Operasional 3, Kontrak Bangunan Fasilitas KBF, Kon trak Bangunan Kaveling KBK 4.Buku Operasional 4, Serah Terima Pembangunan Fasilitas STPF, Serah Terima Pembangunan Kaveling STPK 5.Buku Operasional 5, Akta Jual Beli AJB 6.Buku Operasional 6, berita Acara Serah Terima, BAST 7.Buku Operasional 7, Pembatalan Penjualan, PP Dalam setiap buku operasonal terdapat 15 lembar halaman, di mana tiap halaman berisikan catatan data masing-masing dalam 1 bulan berjalan. Dalam setiap tahapan yang ada, terdapat data pendulung perjanjian yang mengikat, sebagai dasar dalam pengisian data-data yang akan dituliskan dalam buku operasional. Setiap buku operasional mengandung data pengesahan oleh masingmasing bagian, yang nantinya akan digunakan sebagai dasr dalam proses pengisian buku operasional selanjutnya. Titik ideal proses ini dijalankan maksimal selama 8 bulan sampai dengan 10 bulan berjalan dimulai dari jadwal PSJB dibuat oleh marketing bersangkutan sampai dengan serah terima bangunan kepada konsumen. Manajer operasional bertanggung jawab penuh terhadap berjalannya sistem pembukuan ini dan memantau secara harian proses pengisian yang dillakukan oleh staf terkait. Buku operasional ini tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



155



akan dibahas secara detail dalam rapat mingguan yang dipimpin oleh Manajer Operasional. Evaluasi secara rutin, penjelasan proses pengisian, dan evaluasi terhadap kinerja perusahaan akan dijelaskan secara detail oleh manajer operasional dalam rangka pantauan proses pekerjaan yang dilakukan. b. Buku Operasional 1 Perjanjian Sementara Jual Beli (PSJB) Buku operasional ini diisi oleh bagian penjualan dan menandatanganinya setelah dokumen PSJB diisi dan diserahkan kepada bagian keuangan. Bagian keuangan dan manajer operasional melakukan pengesahan dan bertanggung jawab akan isi dokumen ini. Tabel bulan Pertama



Tabel bulan Kedua



156



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Untuk pengisian berikutnya dilanjutkan sesuai dengan contoh di atas dengan isian data yang ada. Buku ini akan digantikan secara otomatis bila telah 12 bulan/1 tahun berjalan. c. Buku Operasional 2 Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) Buku opersional ini diisi oleh bagian penjualan dan menandatanganinya stelah dokumen PPJB diisi dan diserahkan kepada bagian keuangan. Bagian keuangan dan manajer operasional melakukan pengesahan dan bertanggung jawab akan isi dokumen ini. Tabel Bulan Pertama



Tabel Bulan Kedua



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



157



Kasus di atas terdapat perubahan posisi urutan nomor konsumen. Hal ini terjadi karena kecepatan penangan konsumen dari data PSJB menjadi PPJB memang berbeda-beda. Dalam hal pola pembayaran pun masih dimungkinkan terjadi perubahan dan penyesuaian ung mengikuti kemampuan konsumen. Yang harus diperhatikan adalah data PPJB diharapkan sudah merupakan data yang akan menjelaskan nilai transaksi dan kepastian penjualan. Untuk pengisisan berikutnya dilanjutkan sesuai dengan contoh di atas dengan isian data yang ada. Buku ini akan digantikan secara otomatis bila telah 12 bulan/1 tahun berjalan. d. Buku Operasional 3 Kontrak Bangunan FASILITAS (KBF) Buku operasional ini diisi oleh bagian arsitek penjualan yang berlaku juga sebagai administrasi proyek. Arsitek penjualan akan mengisi dan menandatanganinya buku operasional ini setelah dokumen KBF diisi dan diserahkan kepada bagian keuangan. bagian pembangunan, bagian keuangan dan manajer operasional melakukan pengesahan dan bertanggung jawab akan isi dokumen ini. Tabel Bulan Pertama



158



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Tabel Bulan kedua



Yang harus diperhatikan adalah data KBF ini diharapkan sudah merupakan data yang pasti yang akan menjelaskan nilai transaksi dan kepastian nilai kontrak. Dalam sebuah kawasan diharapkan dokumen KBF, jumlahnya tidak lebih dari 20 dokumen kontrak yang akan mencakup semua pekerjaan fasilitas lengkap untuk perumahan. Untuk pengisian berikutnya dilanjutkan sesuai dengan contoh di atas dengan isian data yang ada. Buku ini akan digantikan secara otomatis bila telah 12 bulan /1 tahun berjalan. Kontrak Bangunan Kaveling (KBK) Buku operasional ini diisi oleh bagian arsitek penjualan yang berlaku juga sebagai administrasi proyek. Arsitek penjualan akan mengisi dan menandatanganinya buku operasional ini setelah dokumen KBK diisi dan diserahkan kepada bagian keuangan. Bagian pembangunan, bagian keuangan dan manajer operasional melakukan pengesahan dan bertanggungjawab akan isi dokumen ini.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



159



Tabel Bulan Kedua



Tabel Bulan Ketiga



Yang harus diperhatikan adalah data tanggal selesai KBK tidak boleh melebihi target tangal BAST yang disepakati dengan konsumen (tercantum dalam data PPJB, yakni 180 hari setelah PPJB ditandatangani untuk bangunan 1 lantai dan 240 hari untuk bangunan 2 lantai). Untuk pengisian berikutnya dilanjutkan sesuai dengan contoh di atas dengan isian data yang ada. Buku ini akan digantikan secara otomatis bila telah 12 bulan/ 1 tahun berjalan. e. Buku Operasional 4 Serah Terima Pembangunan FASILITAS (STP-F) Buku operasional ini diisi oleh bagian arsitek penjualan yang 160



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



berlaku juga sebagai administrasi proyek. Arsitek penjualan akan mengisi dan menandatanganinya buku operasional ini setelah dokumen pekerjaan diterima dan selesai dengan sempurna. Bagian pembangunan, bagian keuangan dan manajer operasional melakukan pengesahan dan bertanggung jawab akan isi dokumen ini. Tabel Bulan kedua



Tabel Bulan ketiga



Yang harus diperhatikan adalah tanggal serah terima tidak boleh melebihi dari target tanggal jadwal serah terima yang disepakati bersama. Evaluasi terhadap kolom deviasi bila bernilai negatif, maka pekerjaan mengalami keterlambatan waktu pengerjaan. Untuk pengisisan berikutnya dilanjutkan sesuai dengan contoh di atas dengan isian data yang ada. Buku ini akan digantikan secara tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



161



otomatis bila telah 12 bulan/1 tahun berjalan. Serah Terima Pembangunan Kaveling (STP-K) Buku operasional ini diisi oleh bagian arsitek penjualan yang berlaku juga sebagai administrasi proyek. Arsitek penjualan akan mengisi dan menandatanganinya buku operasional ini setelah dokumen pekerjaan diterima dan selesai dengan sempurna. Bagian pembangunan, bagian keuangan dan manajer operasional melakukan pengesahan dan bertanggung jawab akan isi dokumen ini. Tabel Bulan keenam



Tabel Bulan Ketujuh



Yang harus diperhatikan adalah tanggal serah terima tidak boleh melebihi dari target tanggal serah terima yang disepakati bersama. 162



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Evaluasi terhadap kolom deviasi bila bernilai negatif, maka pekerjaan mengalami keterlambatan waktu pengerjaan. Untuk pengisian berikutnya dilanjutkan sesuai dengan contoh di atas dengan isian data yang ada. Buku ini akan digantikan secara otomatis bila telah 12 bulan/1 tahun berjalan.



f. Buku Operasional 5



Akta Jual Beli (AJB) Buku operasional ini diisi oleh bagian keuangan dan dikoreksi oleh bagian penjualan/legal dan manajer operasional. Dokumen ini diisikan setelah proses AJB dijalankan oleh bagian legal dengan dokumen pengantar Rekomendasi Akta Jual Beli (RAJB) dari bagian keuangan. Bagian legal dan manajer operasional melakukan pengesahan dan beertanggung jawab akan isi dokumen ini. Tabel Bulan Ketujuh



Yang harus diperhatikan adalah nilai sisa piutang yang masih ada di tangan konsumen, bukan dana blokir bank. Evaluasi terhadap sisa piutang diupayakan seminimal mungkin tidak terlalu besar nilainya atau diupayakan di bawah 10% dari nilai transaksi. Pelutempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



163



nasan sisa piutang maksimal sebelum unit rumah selesai dibangun. Untuk pengisian berikutnya dilanjutkan sesuai dengan contoh di atas dengan isian data yang ada. Buku ini akan digantikan secara otomatis bila telah 12 bulan/1 tahun berjalan.



g. Buku Operasional 6



Berita Acara Serah Terima (BAST) Buku operasional ini diisi oleh bagian pembangunan dan dikoreksi oleh bagian penjualan/legal dan manajer operasional. Dokumen ini diisikan setelah serah terima konsumen selesai dijalankan oleh bagian pembangunan dengan didampingi oleh bagian penjualan. Bagian penjualan dan manajer operasional melakukan pengesahan dan bertanggung jawab akan isi dokumen ini. Tabel Bulan Ketujuh



Yang harus diperhatikan adalah data tanggal realisasi STK tidak boleh melebihi dari target tanggal rencana STK yang disepakati bersama. Evaluasi terhadap kolom deviasi bila bernilai negatif, maka pekerjaan mengalami keterlambatan waktu pengerjaan. Untuk pengisian berikutnya dilanjutkan sesuai dengan contoh di atas dengan isian data yang ada. Buku ini akan digantikan secara 164



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



otomatis bila telah 12 bulan/1 tahun berjalan.



h. Buku Operasional 7



Pembatalan Penjualan (PP) Buku operasional ini diisi oleh bagian penjualan dan langsung dikoreksi oleh bagian keuangan dan manajer operasional. Dokumen ini diisikan setelah kepastian pembatalan dengan pembuatan dokumen pembatalan ditandatangani oleh calon konsumen. Bagian keuangan dan manajer operasional melakukan pengesahan dan bertanggung jawab akan isi dokumen ini Tabel Bulan Ketujuh



Yang harus diperhatikan adalah semakin banyak pembatalan konsumen dalam proses pasca PSJB, kondisi yang terjadi adalah tidak baiknya konsistensi tim didalamnya dalam menindaklanjuti penjualan. Evaluasi akan dilakukan setiap saat oleh manajer operasional dan direksi untuk bahan perbaikan kinerja tim di dalamnya. Untuk pengisian berikutnya dilanjutkan sesuai dengan contoh di atas dengan isian data yang ada. Buku ini akan digantikan secara otomatis bila telah 12 bulan/1 tahun berjalan. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



165



3. Buku Tamu



Buku tamu harus selalu diletakkan di dalam ruang penerimaan tamu, digunakan sebagai bahan evaluasi terhadap kedatangan calon konsumen. Buku tamu cadangan dikeluarkan pada saat kita melakukan momen di luar kantor, seperti event pameran atau yang lain. Bagian penjualan bertanggung jawab penuh terhadap kelangsungan berjalannya buku tamu ini dengan baik.



Hari Tanggal



LAMPIRAN ABSENSI HARIAN : .............................................................................. : ..............................................................................



No



Nama Datang Pulang Jam Paraf Jam Paraf 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10



166



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Hari Tanggal No



: .............................................................................. : .............................................................................. Nama



Datang Pulang Jam Paraf Jam Paraf 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Mengetahui : ................... Manajer Operasional



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com







167



PENJELASAN SISTEM ABSENSI HARIAN • Buku absensi ini wajib diisi oleh bagian • Cara pengisian secara manual berurutan sesuai dengan waktu/ jam kehadiran masing-masing mitra usaha • Jam datang, paraf diisikan pada saat kedatangan dan jam pulang paraf pulang diisikan pada saat kepulangan dari kantor. • Jam kerja standar Hari Senin s.d. Sabtu Pukul 08.30 sd 17.00 Piket hari Minggu Pukul 10.00 sd 15.00 • Untuk piket wajib hari Minggu minimal dilaksanakan oleh 2 orang. • Jadwal piket ditentukan oleh masing-masing manajer operasion al dan dirundingkan dengan tim terkait • Bagi yang tidak mengisi absensi dianggap tidak hadir. • Surat izin ketidakhadiran dilampirkan dan diserahkan kepada bagian operasional sebagai lampiran bulanan yang dikirim ke kantor pusat. • Dalam halaman terakhir disediakan lembaran kosong/lembar ket erangan yang wajib diisi oleh tiap mitra perusahaan bila datang terlambat/izin tidak datang. • Manajer operasional bertanggung jawab menandatangani tiap lembar absensi harian setiap 2 hari sekali, untuk digunakan seb agai koreksi awal atas pengisian yang benar.



168



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



CATATAN KETIDAKHADIRAN Nama Bagian Tanggal



: ........................................................ : ........................................................ : .......................................................



Catatan dan penjelasan absensi kehadiran : (...........................................................) EVALUASI KINERJA Diisikan tanggal : ........................................................ Nama mitra perusahaan Bagian Pelaksanaan evaluasi kinerja dilakukan secara bertahap yang berurutan meliputi : 1. Jumlah ketidakhadiran dalam 1 bulan ..........................hari 2. Pemahaman terhadap proyek dan tugasnya. Paham



Kurang Memahami



Tidak Memahami



3. Inventaris data dan ketelitian dalam pengisian buku absensi, op erasional, buku keuangan, dan laporan bulanan proyek. Teliti



Kurang Teliti



Tidak teliti



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



169



4. Penilaian Kinerja • Etos Kerja Baik sedang • Tingkat kedisiplinan Baik sedang • Kekompakan dalam tim Baik sedang • Komunikasi dengan pihak luar Baik sedang • Rasa tanggung jawab Baik sedang



kurang kurang kurang kurang kurang



5. Kesimpulan, masukan, dan rekomendasi. _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ .............................., Manajer Operasional EVALUASI PERUSAHAAN SECARA UMUM Kesimpulan, masukan dan rekomendasi secara umum yangakan diajukan oleh manajer operasional kepad adireksi. _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ _____________________________________________________ ..................................., Manajer Operasional 170



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



PENJELASAN SISTEM EVALUASI KINERJA Penilaian prestasi kerja ialah sebuah penilaian sistematis terhadap mitra perusahaan oleh atasannya atau tim lainnya yang paham akan pelaksanaan pekerjaan oleh mitra perusahaan atau jabatan itu, berfungsi untuk mengembangkan dan memotivasi mitra perusahaan hingga dapat memperbaiki keputusan-keputusan personalia dan memberikan umpan balik kepada mitra perusahaan tentang pelaksanaan kinerja mereka sesuai dengan fungsi tugasnya pada periode tertentu. Evaluasi kinerja mereka akan dilakukan oleh manajer operasional secara berkala setiap 3 bulan sekali. Manajer operasional bertanggung jawab penuh terhadap bagian tim di bawahnya agar dapat bersinergi dalam bekerja. Ini diisikan langsung oleh masing-masing manajer operasional dikirimkan ke pusat dan bersifat rahasia. BERITA ACARA NEGOSIASI KONTRAK BANGUNAN FASILITAS UMUM Proyek Jenis pekerjaan fasum Sub Kontraktor



: ........................................................ : ........................................................ : ........................................................



1.Sifat pekerjaan 2.Nilai kontrak/SPK 3.Masa pelaksanaan kalender



: lump sum borongan : Rp........................... : .................................................hari



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



171



4.Mulai pelaksanaan : ................................ 5.Batas akhir pelaksanaan : ................................ 6.Ketentuan khusus : ........................................................................................................ ........................................................................................................ ........................................................................................................ ........................................................................................................ ........................................................................................................ ..................,......................20.......... Menyepakati, Sub Kontraktor



Site Manager



Manajer Operasional



Lampiran : Gambar Standar + Detail penulangan, fondasi, pintu jendela dan spesifikasi detail. KONTRAK BANGUNAN FASILITAS UMUM Pada hari ini, ..................................tanggal ........................ ............bulan .......................... tahun...................................... (.......................) yang bertanda-tangan di bawah ini dengan diketahui para saksi yang akan turut menandatangani perjanjan ini : PIHAK 1 : Dalam hal ini bertindak selaku pemberi pekerjaan, selanjutnya disebut sebagai : -----------------------------------PIHAK PERTAMA. PIHAK 2 : 172



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Alamat sekarang/di : ....................................................... Nomor telp rumah/HP : ....................................................... Dalam hal ini bertindak selaku penerima pekerjaan/sub kontraktor, selanjutnya disebut sebagai : ------------------------------------PIHAK KEDUA Kedua belah pihak telah sepakat mengikatkan diri dalam Perjanjian Borongan Pekerjaan yang disepakati dengan ketentuan dan syarat-syarat sebagai berikut : 1. Pihak Pertama memberi pekerjaan kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua menerima pekerjaan borongan bagian fasilitas umum/ fasilitas sosial perumahan untuk : Jenis Pekerjaan : ................................ Harga borongan :Rp ........................per m2(bila ada) Luas Pekerjaan borongan : ...................................m2 (bila ada) Total Harga Borongan : Rp .................................................. (.......................................................................................................) Masa pelaksanaan :.............(..................) hari kalender Target serah terima : ........................................................ Sifat Pekerjaan : Lump Sum Borongan 2. Pekerjaan dilaksanakan sesuai dengan syarat-syarat pelaksanaan, pekerjaan, penjelasan, gambar, petunjuk, dan ketentuan-ketentuan lain yang terdapat dalam lampiran. Denda keterlambatan penyelesaian dan penyerahan pekerja sebesar 0.05% untuk setiap hari keterlambatan. 3. Pihak kedua harus sudah mulai melaksanakan pekerjaan tersebut selambat-lambantnya 7 hari sejak ditandatanganinya surat Perjanjian Borongan Pekerjaan ini 4. Masa pemeliharaan: 2 (dua) bulan sejak dilaksanakan serah tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



173



terima pekerjaan yang sama. Demikian Surat Kontrak bangunan fasilitas Umum ini ditandatangani masing-masing pihak dalm keadaan sadar tanpa tekanan dan paksaan dari pihak mana pun, dibuat rangkap 2 (dua), bermaterai cukup dan masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama.



Pihak Kedua



Pihak Pertama



.............................. ................................ Saksi : ......................................... Site Manajer



Tembusan : •Keuangan •Arsip



LAMPIRAN 1 KETENTUAN PEMBAYARAN Mempergunakan sistem progres fisik, dengan pengaturan sebagai berikut : No Kontrak : ................................ Tgl. Mulai : ................................ 174



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Nilai Kontrak Tgl. Selesai



: ................................ : ................................



Termin



Uraian target Opname Nilai Tanggal untuk Pembayaran Pembayaran Rencana Bayar



Masa Pemeliharaan : TOTAL PEMBAYARAN



Pembayaran Jaminan Pekerjaan kepada Pihak Kedua diatur pada setiap akhir bulan PERTAMA dan KEDUA pada masa pemeliharaan setelah pihak kedua melaksankan perbaikan kerusakan yang terjadi pada pekerjaan. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



175



Proses Pembayaran a. Subkon mengajukan Permohonan Opname untuk pembayaran Termin atau Retensi Pekerjaan pada hari Jumat b. Permohonan Opname dilampiri : 1. Berita Acara pemeriksaan Pekerjaan Bersama 2. Progres Fisik 3. Lampiran pemeriksaan c. Pembayaran akan dilakukan pada hari Jumat minggu selanjutnya ...........................,.................. ............................ ....................... Site Manajer SubkoN................................. ................................. Bagian keuangan LAMPIRAN 2 TATA TERTIB PELAKSANAAN PEKERJAAN FASILITAS UMUM 1. Setelah serah terima PEKERJAAN DI LOKASI yang dikerjakan menjadi wewenang dan tanggungjawab Sub Kontraktor sepenuhnya. Seluruh kegiatan yang dilaksankan (adukan spesi, pengayaman, besi, pasha kayu, potong keramik, dll) hanya diizinkan dilakukan pada area yang menjadi wewenang dan tanggung jawabnya. 2. Tidak diperbolehkan meletakkan material di atas jalan lingkungan, apabila terpaksa diberikan toleransi dalam batas waktu 2 x 24 jam harus sudah disingkirkan (dibersihkan). Jalan lingkungan 176



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



depan kaveling harus selalu dijaga kebersihannya. 3. Tidak diperbolehkan menggunakan KM/WC pada kaveling yang telah selesai dikerjakan, Sub Kontraktor diwajibkan menyediakan MCK sendiri. 4. Selalu menjaga kebersihan kaveling/lokasi dan tidak membuang sampah/grosok sembarangan. ...................................,...............................



Setuju untuk dilaksanakan, ....................................... Sub Kontraktor



Mengetahui ..................................... Site Manager



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



177



7 TAHAPAN PEMBANGUNAN RUMAH



Dalam pembangunan, peran aktif kontraktor sangat diperlukan untuk menyukseskan pembangunan rumah, baik dalam hal permodalan maupun kualitas, dan ketepatan waktu pembangunan



178



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Pembangunan dilakukan setelah membeli unit rumah. Oleh karena itu, harus dipersiapkan modal untuk proses pembangunan. Selain itu, apabila kita ingin memupuk modal, kita bisa melibatkan kontraktor untuk membangun rumah tersebut. Kemudian pembangunan awal yang harus dilakukan adalah pintu gerbang, jalan lingkungan perumahan, dan fasilitas lainnya. Sedangkan kerja sama dengan kontraktor dalam bentuk wewenang untuk membangun unit rumah seluruhnya. Tetapi, dengan syarat kontraktor mau membiayai sebagian pembuatan pintu gerbang, jalan maupun fasilitas lainnya. Dalam pembangunan, peran aktif kontraktor sangat diperlukan untuk menyukseskan pembangunan rumah, baik dalam hal permodalan maupun kualitas, dan ketepatan waktu pembangunan. Sebab, hal itu merupakan tolak ukur kredibilitas developer. Walaupun permodalan konstruksi sudah ada dari uang muka konsumen yang dibayarkan minimal sebesar 30 % (pembangunan bisa dimulai setelah uang masuk 30 % dari harga kesepakatan) dan pencairan minimal 40 % dari persetujuan kredit di bank melalui fasilitas KPR indent. Tahapan pembangunan rumah merupakan tahapan yang memerlukan proses detail, sehingga sangat diperlukan prosedur kerja yang runtun dan hati-hati. Prosedur ini merupakan acuan dasar dan bisa dikembangkan sesuai dengan kebutuhan dan situasi proyek, karena apabila bentuk rumah berbeda maka cara mengerjakannya juga berbeda. Oleh karena itu, dibutuhkan gambaran tentang apa yang harus dilakukan. Prosedur kerja ini mencangkup perencanaan dan pengendalian progres bangun, pengawasan kendali, mutu, dan biaya serta mentempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



179



gelola sistem administrasi lapangannya dari persiapan awal bangun sampai dengan rumah jadi (siap huni), dan kemudian diserahkan kepada konsumen. Ada enam tahapan dalam pelaksanaan, yaitu sebagai berikut.



A. Tahapan Mulai Bangun Rumah



Orang yang bertanggungjawab dalam proses memulai bangun rumah adalah divisi produksi. Dalam tahapan ini menangani prosedur standar administrasi divisi produksi untuk mulai bekerja membangun rumah. Uraian Prosedur Kerja Marketing memberikan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) lengkap dengan gambar denah dan gambar pekerjaan yang sudah disepakati oleh pihak-pihak terkait, disertai jadwal bangun kepada bagian produksi. Sedangkan bagian produksi memantau dan mengecek laporan keuangan, dari jumlah uang konsumen yang sudah masuk (cash in). Apabila pembayaran konsumen sudah lebih dari 30 persen, atau apabila KPR sudah disetujui bank (untuk konsumen yang pembayarannya dengan fasilitas kredit Bank), maka selanjutnya pihak keuangan membuatkan memo pembuatan Surat Perintah Kerja (SPK) kepada bagian produksi. Bagian produksi membuat SPK untuk konstruksi/pemborong. Waktu pembangunan standar untuk pemborong adalah 6 bulan untuk rumah 1 lantai dan 8 bulan untuk rumah 2 lantai. Dan SPK disetujui dan ditandatangani oleh pimpinan dan koordinator kon180



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



struksi/pemborong. Setelah SPK diterima divisi konstruksi/pemborong maka divisi konstruksi/pemborong harus menyelesaikan pembangunan rumah sesuai jadwal yang sudah disepakati. Bagian produksi harus memberikan tembusan SPK kepada bagian keuangan dan mengadministrasikan SPK berdasarkan lokasi. Selain itu, marketing menginformasikan kepada konsumen bahwa rumahnya akan segera dibangun dan menanyakan kepada konsumen apakah akan mengadakan syukuran? Bagian produksi kembali mengingatkan dan menghubungi pihak kontstruksi/pemborong tentang jadwal mulai bangun dan pihak konstruksi harus mempersiapkan segala sesuatu yang berhubungan dengan awal pembangunan rumah tersebut, seperti pembersihan kaveling, bowplank, dan galian fondasi.



B.



Surat Perintah Kerja (SPK) kepada Kontraktor atau Pemborong SPK adalah surat kontrak yang berisikan perjanjian atau kesepakatan tentang nilai kontrak, periode penyelesaian bangunan, sistem pembayaran, dan kesepakatan-kesepakatan lainnya antara pihak developer dan pihak pemborong. Uraian Prosedur Kerja : Pihak konstruksi/pemborong mengajukan rencana anggaran biaya kaveling rumah yang akan dibangun. Bagian produksi melakukan evaluasi kelayakan nilai kontrak borongan. Apabila nilai kontrak borongan disetujui, maka bagian produksi akan menguatkan SPK kepada divisi konstruksi/pemborong. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



181



SPK tersebut berisikan perjanjian kesepakatan antara pihak konstruksi/pemborong dengan pihak developer tentang lokasi kaveling, data konsumen, jadwal bangun yang dilengkapi dengan gambar denah, gambar kerja, spesifikasi teknis bangunan, dan kesepakatan antara pihak pemborong dengan pihak developer tentang biaya kontrak borongan dan cara pembayarannya, serta perjanjian tentang aturan-aturan selama proses dibangun dan juga ada jaminan kualitas. SPK dinilai sah apabila sudah ditandatangani oleh pihak konstruktor/pemborong dan pihak developer. Sedangkan, bagian produksi membuat kartu manual SPK dan kartu Pembayaran Pemborong.



C. Pengendalian dan Pengawasan Progres Bangunan



Pihak yang bertanggung jawab dalam pengendalian dan pengawasan progres pembangunan rumah adalah divisi produksi. Standar pengendalian dan pengawasan progres bangun, prosedur mengendalikan dan mengawasi pembangunan rumah agar proses pembangunannya berjalan sesuai target yang ditentukan dan kualitasnya sesuai spesifikasi standar. Uraian Prosedur Kerja : Pengawas lapangan berdasarkan SPK/Kontrak borongan yang sudah ditandatangani, membuat catatan jadwal pada saat memulai dan selesai membangun disertai dengan gambar kerja. Pengawas lapangan juga melakukan pengawasan harian terhadap progres pembangunan, dari awal membangun sampai dengan rumah selesai dibangun dan menjaga kebersihan lingkungan dari bahan182



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



bahan material. Selain itu, pengawas lapangan juga membat laporan mingguan di semua lokasi yang menjadi area pengawasannya, melapor dan mengkomunikasikan progres bangun kepada konsumen, mengevaluasi progres pembangunan, apakah berjalan sesuai target yang ditetapkan dalam kontrak, dan membuat pengajuan pembayaran progres bangunan sesuai dengan kenaikan progres bangun atau sesuai dengan kontrak borongan ke divisi keuangan. Kemudian, uang yang diterima dari divisi keuangan dibayarkan kepada pemborong, dan meminta bukti tanda tangan penerimaan uang dalam buku manual.



Standar pengendalian dan pengawasan progres bangun, prosedur mengendalikan dan mengawasi pembangunan rumah agar proses pembangunannya berjalan sesuai target yang ditentukan dan kualitasnya sesuai spesifikasi standar.



D.



Pengawasan Kualitas (Sistem Kendali Mutu) Pihak yang bertanggung jawab dalam hal ini adalah bagian produksi Pengawasan kualiatas merupakan prosedur standar yang tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



183



digunakan sebagai pedoman kerja pengawasan di lapangan agar kualitas bangunan sesuai dengan spesifikasi teknis bangunan standar yang dikeluarkan oleh pihak developer. Uraian Prosedur Kerja Prosedur pengawasan kualitas dibagi berdasarkan tahapan pekerjaan di lapangan, yaitu sebagai berikut. a. Persiapan dan Pekerjaan Tanah Halaman harus dibersihkan dari kotoran, baik kotoran yang sudah ada sebelum pembangunan dilaksanakan maupun kotoran yang ditimbulkan akibat pembangunan. Patok batas kaveling ditetapkan pada titik yang apabila antara dua patok terdekat ditarik, benang akan menjadi batas tanah kaveling yang dimaksud. Sebelum memulai pekerjaan tanah, pemborong harus memastikan titik nol lantai dari jalan dengan baik, seteliti mungkin sesuai dengan titik yang ditentukan dalam gambar kerja, dan elevasi lantai rumah (0,00) harus bebas dari elevasi banjir, dan tidak kurang dari 50 cm untuk rumah 1 (satu) lantai dan 70 cm untuk rumah 2 (dua) lantai dari punggung jalan di depannya atau dibuat seperti gambar rencana. Setiap pemborong harus mempunyai barak sendiri, pengaturan lokasinya akan diatur kemudian oleh pengawas lapangan. Segala jenis material tidak boleh ditempatkan di jalan, harus ditempatkan dalam kaveling.



184



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



b. Pemasangan Bowplank dan Galian



Bowplank dari tidak boleh lebar sampai keluar batas kaveling yang dikerjakan, dan galian tanah dibuat sesuai gambar atau dibuat kesepakan bersama untuk menyesuaikan dengan kondisi tanah setempat. Galian tanah untuk fondasi staal (menerus) sampai pada tanah keras atau kedalaman minimal 70 cm. Bagian tebing galian harus stabil sehingga tidak mengganggu pekerjaan fondasi dan bangunan sekitarnya. Galian tanah tersebut harus dibersihkan dari kotoran apabila akan dilaksanakan pembangunan fondasi. c. Foot Plat (fondasi Telapak) Kedalaman galian tanah (1,5 – 2,0)m/tanah keras dari + 0,00 lantai atau sesuai gambar kerja. Lebar galian fondasi + 20 cm dari ukuran foot plat rencana. Sedangkan, ketebalan lantai kerja 8 cm, dengan campuran 1 : 3 : 5 dan bekesting/cekatan untuk telapak dibuat sesuai ukuran fondasi.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



185



Lubang fondasi harus bersih dari bekas akar-akar kayu atau bongkahan yang dapat merusak fondasi. Dasar fondasi harus dibuat rata dan tidak boleh ada genangan air. d. Pemasangan Fondasi Pemasangan fondasi dilakukan dengan memasang batu kali belah muka kasar dengan campuran 1 semen, 3 kapur, dan 10 pasir dengan lebar bawah fondasi 60 cm, lebar atas fondasi 25 cm dan tinggi fondasi 70 cm dari tanah asli, di bagian bawah fondasi dihampar pasir pasang setebal 5 cm.



186



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Bidang fondasi luar yang tampak diplester dengan campuran 1 semen, 3 kapur, 10 pasir dan diaci. Tidak boleh memecah batu dekat pasangan. Pasangan tidak boleh berongga, harus ada perekat, dan pada tempat yang masih berongga harus diberi batu kancing. Pada bagian yang terlewati saluran pipa sanitasi dibuat lubang secukupnya agar dalam pemasangan pipa nantinya tidak terjadi pembongkaran. Pasangan fondasi untuk teras adalah pasangan batu kali belah dengan campuran 1 semen, 3 kapur, 10 pasir. Dengan lebar bawah fondasi 20cm dan tinggi fondasi 40 cm dari tanah asli, di bagian bawah fondasi dihampar pasir pasang setebal 5 cm. Jenis semen yang digunakan adalah semen dengan kualitas standar dan pasir dari sungai yang disetujui oleh pengawas lapangan. Kapur bakar/oven harus kering, sehingga campuran dapat homogen. Proses pencampuran dilakukan terpisah dari tumpukan pasir asli dan dilakukan penakaran dengan campuran seperti tersebut tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



187



di atas. Proses pencampuran dilakukan dalam kotak kayu ukuran minimal 1,5 x 2 m. Sebelum fondasi ditimbun, harus dibersihkan terlebih dahulu dari segala kotoran dan kayu-kayu bekas. Setelah pekerjaan fondasi selesai, segera diurug kembali tanah yang baik atau memenuhi syarat yang diizinkan atau yang disetujui oleh pengawas lapangan. Urukannya di permukaan lantai rata. e. Pemasangan Dinding dan Kusen Kayu 1. Pemasangan dinding Sebelum proses pemasangan dinding di mulai, dipasangkan tiang (perpil) kayu 5/7 yang lurus dan tegak, setinggi 4 m dipasangkan pada tiap sudut pertemuan dinding dan harus mengikuti bowplank awal. Bata merah yang digunakan adalah bata merah berkualitas masak dengan persentase pecah maksimum 5% dari 1.000 bata. Bata merah sebelum dipasang harus direndam dalam air atau disiram sampai jenuh. Pasangan yang masih baru harus dilindungi dari pengaruh hujan. Setiap tahapan pemasangan bata merah, tingginya tidak boleh lebih dari 1,50 m. Kolom praktis di kedua sisinya harus masing-masing 2.5 cm. Pasangan dinding memakai batu bata dengan perekat spesie campuran 1 semen, 3 kapur, 10 pasir diayak. Dinding berdiri di atas sloof dan diberi unsur pengaku berupa kolom, balok, dan ring balk (lihat gambar detail). Pasangan dinding diplester rata dengan campuran 1 semen, 3 kapur, 10 pasir diayak dan diaci mengunakan campuran semen dan meals dengan spesie 1 semen, 2 meals, kecuali pada bagian dinding di seputar kamar mandi setinggi 1,50 m dan semua sisi dinding setinggi 50 cm dari lantai harus meng188



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



gunakan plester trasram (campuran 1 semen, 3 pasir) diayak tanpa kapur dan acian dengan semen tanpa meals.



Tebal plester tembok rata-rata 2 cm harus menghasilkan permukaan rata atau sesuai persetujuan pengawas. Cara mendapatkan permukaan tembok yang rata pada awalnya harus dibuat patokan berupa campuran adukan pasta semen yang telah diukur ketebalannya, jarak patokan (kepalaan) dibuat 100 cm satu dengan lainnya. Pasta semen dilontarkan ke tembok dan selanjutnya diratakan dengan menggunakan blebes alumunium panjang minimal 2 m. Plesteran harus dalam keadaan basah untuk minimal 7 hari setelah dipasang dan harus dilindungi dari pengeringan yang tidak meratakan atau berlebihan. Pekerjaan dinding kamar mandi/WC dan bak mandi memakai tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



189



pasangan trasram dan dilapisi keramik 20/25 setinggi 1,50 m atau 1,60 m dari lantai kamar mandi. Campuran untuk keramik lantai menggunakan 1 semen : 3 pasir. 2. Pekerjaan kusen kayu Campuran adukan beton untuk duk pintu 1 semen, 2 pasir, 3 kerikil. Jumlah angkur pada kusen pintu sebanyak 4 buah di setiap sisi, jumlah angkur pada kusen jendela sebanyak 3 buah disetiap sisi. Pada lebar kusen yang lebih dari 1 m harus diberi balok lantai yang dihubungkan dengan kolom kirikanannya dan bila kurang dari 1 m di atas kusen diberi rollag. Untuk pemasangan kusen pintu dan jendela harus terpasang kusen pintu dan jendela harus terpasang tegak pada as dinding dengan angkur standar/paku dudur. Pemasangan kusen/jendela bersamaan dengan cor kolom, angkur harus benar-benar masuk ke dalam kolom yang akan dicor. Pada saat pemasangan kusen pintu/ jendela kayu penyangga kusen tidak boleh dipakukan pada badan kusen kecuali di sponengnya. Posisi kusen harus benar-benar agak tegak lurus. f. Pekerjaan Beton Bertulang Bahan semen yang harus digunakan, adalah :



190



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



• Menggunakan Porland Cement (PC) yang disepakati dalam spesifikasi standar. • Untuk seluruh pekerjaan beton menggunakan PC merek sama. Semen yang telah melebihi tanggal yang diisyratkan, jahitan rusak, bungkus terkoyak/rusak, tidak boleh digunakan untuk adukan beton. Semen yang mengeras walaupun sebagian, di dalam bungkus yang sama tidak boleh digunakan untuk adukan beton. • Semen harus disimpan di dalam gudang yang mempunyai ventilasi cukup dan tidak lembab. Diletakkan di tempat yang mempunyai ketinggian minimal 30 cm dari muka lantai. Penumpukan kantong semen tidak boleh melampaui 2 m. Pemakaian semen menurut urutan pengiriman. Sedangkan, campuran untuk beton bertulang adalah 1 semen, 2 pasir, 3 kerikil/split dibuat untuk sloof, kolom, ring balk, balok latei, balok gantung, plat beton meja dapur, dan ring begel. Pengadukan campuran dilaksanakan di atas plat seng atau papansebagai alasnya (kecuali ada spesifikasi khusus). Khusus untuk campuran adukan beton untuk kolom struktur, balok struktur plat tangga, plat atap, harus menggunkan molen. Untuk kolom praktis, balok lantai, meja dapur, ring balk dan sloof boleh menggunakan adukan manual. Ukuran sloof 12/18, dengan jumlah tulangan 4 Ø 8 mm dan begel ukuran 8/12 Ø 6 jarak 20 cm yang terletak di atas pasangan fondasi batu kali harus diberi jarak (tahu-tahu) setebal 2 cm yang berfungsi sebagai penutup beton. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



191



Untuk bangunan 2 lantai ukuran sloof 15/25 dengan jumlah tulangan 4 Ɵ 12 mm dam begel ukuran 10/20 menggunakan tulangan Ø 6 jarak 20 cm untuk tengah bentang, dan tulangan Ø 6 jarak 12 cm untuk ¼ bentang (sisi kiri dan sisi kanan). Ukuran kolom praktis 12/12 dengan tulangan 4 Ø 8 mm dan begel ukuran 8/8 jarak 20 cm. Pada kolom-kolom tertentu dengan ukuran yang berbeda, pelaksanaanya dibuat seperti hitungan struktur dan gambar. Pengecoran kolom struktur atau praktis dilaksanakan pada setiap ketinggian dinding maksimal 1,00. Ukuran balok latei 12/12 cm dengan tulangan 4 Ø 8 mm begel Ø 6 dengan jarak 15 cm. Pembuatan papan bekisting harus lurus, rata dan tegak lurus, kuat menahan spesie beton, dan tidak bocor. Papan bekesting dari kayu albasia/kayu tahun dengan bentuk tetap, steiger dibuat dari kayu Kalimantan atau bambu. Steiger haru diberi skur bambu sehingga selama dan sesudah pengecoran dapat stabil. Konstruksi begesting harus dibuat yang kuat dan mudah dibongkar. 192



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



g. Pengaturan Teknik Pengecoran Pengecoran dapat dikerjakan setelah mendapat izin dari pengawas lapangan setelah alat-alat dan bahan betul-betul siap (material, besi, bekesting, tahu-tahu terbuat dari rabat beton). Pengajuan izin pengecoran selambat-lambatnya 3 (tiga) hari dari rencana pelaksanaan pengecoran Pemeriksaan penulangan oleh pengawas lapangan harus didampingi oleh pelaksana sub-kontraktor. Jika tidak memenuhi syarat-syarat teknis maka pengecoran dapat ditangguhkan. Pembagian tugas pekerjaan pengecoran dilakukan sebelum pelaksanaan dimulai dan pengaturannya menjadi tanggung jawab sub-kontraktor yang disetujui dan diketahui oleh pengawas lapangan sehingga pekerjaan tersebut dapat dilakukan secara baik. Pemadatan beton pada waktu pengecoran harus menggunakan besi Ɵ12” yang diperlukan untuk menjojoh beton agar padat, sehingga tidak menimbulkan rongga-rongga/sarang kerikil di tempat-tempat tertentu.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



193



Pada bagian yang sudah di cor ± 15 menit, tidak boleh ada aktivitas yang mengganggu terjadinya pengikatan besi dengan beton. Pengecoran dilaksanakan pada kondisi cuaca yang baik (tidak hujan), dan tidak boleh terputus, kecuali mendapatkan persetujuan dari pengawas lapangan. h. Pekerjaan Kusen Pintu dan Jendela Kusen pintu dan jendela menggunakan kayu jati ukuran 6/12 sesuai dengan bentuk standar yang disepakati, diberi angkur sebanyak 8 buah pada sisi luar kusen pintu dan 6 buah pada sisi luar jendela. Kualitas kayu yang digunakan akan dibuatkan contoh dari pihak developer. Daun pintu menggunakan rangka kayu jati ukuran 3/12 dan 3/20, panil tebal 2 cm dan yang profil sesuai gambar. Semua daun pintu yang menggunkan doble taekwood tebal 3 mm, dan di profil sesuai gambar. Daun pintu KM/WC menggunakan teakwood tebal 3/10 mm dan pada sisi dalam dilapisi alumunium, ukuran sesuai gambar. Semua daun jendela menggunakan ram kayu jati ukuran 3/10 mm dan bentuk ukuran sesuai gambar. Sedangkan pekerjaan yang bahan kayu menggunakan finishing melamin semprot. Sedangkan pekerjaan yang bahan kayu menggunakan finishing melamin semprot. Dan daun pintu (kecuali KM/WC) dilengkapi pengunci dua kali putar (dua slag) dengan kualitas seperti dalam spesifikasi standar yang disepakati.



194



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Daun pintu dilengkapi dengan 3 engsel dan khusus pada pintu utama diberi grendel dengan kualitas seperti spesifikasi standar yang telah disepakati (Cek Spek). Semua daun jendela dilengkapi dengan 2 engsel dan 1 grendel warna kuning dan 2 hak angin (kepala burung) dengan kualitas seperti dalam spesifikasi standar yang disepakati. Posisi pemasangan kusen pintu dan jendela tidak boleh sampai tertanam oleh plesteran dinding dengan alasan apa pun. Bahan jati, lepas putih berkisar antara 20-30%. Ukuran lebar atas dengan lebar bawah. Sedangkan, ukuran pintu utama lebar 90 cm dan ukuran pintu kamar lebar 80 cm. Ukuran pintu kamar mandi lebar 70 cm Lubang Roster di atas pintu/jendela.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



195



i. Pekerjaan kaca Kaca pada daun jendela bening atau sesuai dengan yang disepakati, tebal 5 mm, kaca es untuk boven kamar mandi/WC tebal 5 mm. List kaca menggunakan kayu jati yang diprofil dan dikerjakan secara fabrifikasi. Tempat untuk kaca pada kusen harus dibersihkan dari kotoran, kaca dipotong dengan diberi sedikit toleransi untuk pemuaian akibat cuaca, setelah terpasang kaca harus dibersihkan, bagian kaca yang cacat, retak atau pecah harus diganti. j. Pekerjaan lantai Sebelum dipasang lantai keramik, tanah dasar dipadatkan dan dirabat beton (8 cm), sesuai dengan elevasi yang diisyratkan kemudian di atasnya di urug pasir setebal 5 cm dan keramik harus direndam terlebih dahulu selama minimal 2 jam. Pada lantai teras sisi luar diberi plint setebal minimal 10 cm atau persetujuan pengawas lapangan, dilapisi keramik dan pada sudutnya digerinda/ di versek dengan posisi teras tampak menggantung dari depan (sedalam 10cm). Kemiringan lantai kamar mandi/WC mengarah ke lubang air yang dipasang floor drain, batas keramik dinding bagian bawah harus sejajar dengan permukaan lantai yamh terendah. Pemasangan lantai keramik harus berantara (nat) dan siku serta datar untuk seluruh bidang. Warna sama, rata tidak berongga, tidak ada cacat dan tidak belang-belang (motif teratur).



196



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Nat-nat harus bersih dari pasir atau kotoran lain sebelum disemen sampai rata. Warna semen disesuaikan dengan warna keramik. pengisian nat dilakukan apabila pemasangan keramik sudah selesai seluruhnya, yang terlebih dahulu dicek oleh pengawas lapangan (ada/tidak keramik yang kosong) maksimal nat keramik 3 mm. Pemotongan keramik harus menggunakan mesin pemotong (cutter) manual atau elektrik dan dihindari pemotongan lebih kecil dari ½ ukuran keramik, kecuali ditentukan lain dalam gambar. Setelah pemasangan keramik, tidak boleh ada aktivitas yang dapat menyebabkan goresan pada keramik atau mematikan puntung rokok atau sejenisnya dipermukaan keramik. k. Pekerjaan Atap Pekerjaan rangka atap, gording menggunakan kayu 8/12 murplat 8/12, nok 8/12 dan jurai menggunakan kayu kalimantan 8/12, dengan ukuran sesuai gambar. Usuk kayu kruing 5/7 dengna jarak 40 cm as ke as dan reng bengkirai 2/3 jarak disesuaikan dengan genteng yang dipakai. Jenis kayu mengikuti spesifikasi yang ada. Sambungan kuda-kuda ditempatkan ¼ bentangan, tidak diperkenankan sambungan ditempatkan di tengah-tengah bentang. Sambungan dipakai bibir miring berkait dan dilengkapi dengan baut Ɵ 12 mm. Sebanyak 2 buah. Untuk melindungi kuda-kuda, gording, usuk, reng dari rayap agar diberi ter. Jarak usuk L J 40 cm, jarak reng (menyesuaikan genteng), balok kayu di atas tembok, sisi yang panjang dipasang tegak, lebar tritisan, jarak plafond 60/60. Sedangkan, sisi sebelah dalam ditutup lis kayu dan bagian tritisan 60/60 ditutup asbes. Pada kerpus diberi besi penggantungan tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



197



diikatkan pada plafond dan dipaku. Kayu penggantungan ukuran 4/6, setiap ruangan 3 buah untuk ukuran 3x3. Lisplank dibuat rangkap, ukuran. Penyambungan kayu dibuat sambungan konstrusi dengan baut Ɵ 12 mm, rapat pada sambungan lidah miring berkait. Setiap penyambungan tidak boleh di tengah bentang melainkan ¼ dari panjang bentang. Semua kayu rangka atap diter hingga rata, dimeni kemudian dicat sesuai dengan warna yang ditetapkan oleh pengawas. Kayu tiba di lapangan tidak boleh dimeni atau diter dan harus merupakan kayu mentah. Kayu yang akan dipasang tidak ada dempulan atau dilem dengan serbuk kayu atau di wood filler. Kayu penyangga tidak boleh berdiri bebas. Penutup atap menggunakan genteng dengan merek dan tipe sesuai kesepakatan. Pemasangan harus rapat dan rapi sehingga tidak bocor. Pada bagian bawahnya (di bawah reng) dilapisi plastik atau alumunium foil sesuai kesepakatan. Kayu reng tidak boleh masuk ke dalam tembok/ban banan. Kerpus dipasang dengan spesi 1 semen : 5 pasir, dipasang dengan tarikan benang ujung-ujungnya, antara sambungan diaci. Pemasangan kerpus dikerjakan setelah pekerjaan rangka plafond selesai, sehingga kemungkinan retak akibat getaran dalam diminimalkan. Papa talang tidak boleh terbuat dari susunan dengan spek. Lebar seng talang minimal 60 cm.



198



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Seng talang yang terpasang hanya terlihat 15-20 cm dari genteng yang terdapat di kiri-kanan talang, harus lurus sejajar dengan talang. Genteng paling luar yang terpasang pada ban-banan, maka ban-banan dicor kemudia dirapikan dengan acian l. Pekerjaan Plafon Rangka plafon meranti 4/6, plafon gypsum board dengan penggantung menempel pada gording atau pada plat lantai/atap secukupnya, dengan jarak pemasangan 60 x 60. Sebelum memasang plafon pemborng harus memastikan apakah rangka plafon sudah cukup kuat ditahan oleh struktur atap atau tembok serta sesuai dengan ukuran yang ada dalam gamabr. Rangka kayu harus rata pada bagian bawah (diserut/dipasah dan harus dimeni) yang ditempel plafon serta tidak melengkung pada semua arah. Main hole diletakkan pada kamar mandi/WC dengan ukuran 60 x 60 dan diberi bending pada semua sisi lubang demikian pula dengan gunungan yang ada dibuat lubang kontrol ukuran 60 x 70 untuk lewat. Board dan list menggunakan gypsum sesuai jenis dan ukuran yang disepakati. Detail dapat dilihat dalam gambar atau spesifikasi bahan. Pada kondisi tertentu karena kurangnya sirkulasi udara pada kamar mandi, maka harus dibuat minimal 60 x 60 diletakkan di tengah-tengah plafon kamar mandi, bentuk dan dimensinya lihat detail.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



199



m. Pekerjaan listrik Pemborong harus menyediakan peralatan serta material yang diperlukan, baik tercantum di dalam gambar maupun tidak, yang secara umum diperlukan untuk instalasi yang memenuhi persyaratan. Instalasi listrik harus dikerjakan dengan pipa PVC ½” ditanam dalam tembok di atas rangka plafon dan dikerjakan sebelum plesteran dinding dimulai. Saklar dan stop kontak merek Broco/setara yang memiliki kualitas sesuai kebutuhan dipasang setinggi 1,35 m dari peil lantai dan 30 cm di sisi kusen terdekat dan ada stop kontrak putar di bawah, yaitu setinggi 25 cm dari pei lantai. Kabel menggunakan ankle standar PLN (2 x 2.5)mm2 NYA, dilengkapi dengan kawat pentanahan (ground) ukuran minimum 2.5 mm2, untuk membedakan fase listrik maka kabel tidk boleh satu warna. Untuk setiap stop kontak harus terdiri dari 3 kabel. MCB terpasang di setiap rumah minimal 2 group, untuk AC dan water heater dibuat terpisah. Penunjukan subkontraktor listrik harus sepertujuan dari pemberi tugas (PROPERTY PLUS INDONESIA). Khusus pekerjaan listrik spesifikasi dan standar yang digunakan harus merunjuk pada standar PLN atau ditentukan lain oleh pemberi tugas dan dibuat terpisah. n. Pekerjaan Sanitasi (Saluran Air Bersih) Memasang instalasi sanitasi air bersih, air buangan dan air ko200



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



tor dari pipa PVC dengan peralatan, ukuran, lengkap dengan aksesorisnya sesuai gambar dan cara seperti yang diisyaratkan pabrik pembuatnya. Semua pipa harus dipasang lurus sejajar dengan tembok atau bangunan pada arah horizontal maupun vertikal, tidak boleh terpasang secara miring. Penyambungan PVC dan rifting dengan PVC glue, sebelum dilem harus dibersihkan dan dipastikan tidak ada kebocoran maupun kotoran sehingga aliran air lancar. Penyambungan pipa dan pembengkokan pipa tidak boleh dibakar. Sebelum pipa ditimbun tanah pipa air bersih, air kotor dan air pembuangan harus dapat persetujuan dari pengawas lapangan. Pipa air bersih dipasang sebelum dinding diplester. Sebelum ditimbun/diplester instalasi air bersih harus dicek bersama dengan pengawas lapangan. Jika ada perubahan pemasangan pipa instalasi harus melalui persetujuan dari pengawas lapangan dan dibuatkan gambar riil pemasangan dan diberikan kepada pengawas.



Di dalam pipa harus bersih dari kotoran/sumbatan, apabila ada pipa yang proses penyambungannya belum selesai maka harus dilakukan penutupan sementara untuk mencegah kemasukan kotoran.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



201



o. Pekerjaan Sanitasi (Saluran Air Kotor) Pekerjaan septictank dengan konstruksi dari pasangan buis beton dengan ukuran diameter 0,80 m, dengan kedalaman 2,00 m, setiap sambungan buis beton harus diberi spesie campuran 1 semen : 3 pasir dan ditutup rapat dengan plesteran 1 semen: 3 pasir (kedap air). Dasar septictank menggunakan alas dari beton tumbuk (beton tanpa tulangan) setebal 15 cm dengan campuran 1 semen: 2 pasir: 3 kerikil yang diletakkan di atas lapisan pasir setebal 5 cm. Septictank yang telah dibuat, agar dilakukan pengujian selama satu minggu untuk mengetahui bocor atau tidaknya. Tutup septictank menggunakan beton bertulang dengan tulangan diameter 8 mm–15 cm, campuran beton 1 pasir: 3 pasir: 5 kerikil tebal 12 cm serta dilengkapi dengan lubang kontrol ukuran 30 x 30 cm dan pipa udara dari bahan pipa PVC diameter 1 inci yang tertanam di bawah permukaan tanah dengan ujungnya dilengkapi PVC berbentuk T dengan tinggi 0,50 m dari rmukaan tutup septictank. Pekerjaan resapan dibuat dari pasangan buis beton diamter 0,80 m, dengan kedalaman resapan 4 m, pada bagian dasar resapan digali (tanpa buis) dengan diameter 0,6 m dengan kedalaman 1,0 m kemudian resapan ini dihubungkan dengan pipa diameter 4 inchi dengan septictank. Tutup peresapan menggunakan beton bertulang dengan tulangan diameter 8 mm jarak 15 cm, campuran beton 1 pasir: 3 pasir: 5 kerikil tebal 12 cm serta dilengkapi dengan lubang kontrol ukuran 30 x 30 cm kemudian diurug dengan tinggi 0,15 m dari permukaan tutup peresapan. Dari peresapan dipasang pipa PVC diameter 3 inci merek Wavin yang dihubungkan ke saluran pem202



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



buangan lingkungan. Saluran tinja dari kloset ke septictank memakai PVC dia 4 inchi merek Wavin. Saluran air kotor dari kamar mandi/tempat cuci dan air hujan ke saluran lingkungan menggunakan pipa PVC diameter 3 inchi merek Wavin. Pekerjaan bak kontrol dibuat dari pasangan 1/2 bata dengan ukuran 25 x 25 cm (ukuran dalam pipa) dengan penutup beton, kedalaman 50 cm, diplester dengan campuran spesie 1 semen: 3 pasir diaci dengan semen sampai rata. Dasar bak kontrol diberi koral setebal 10 cm. Sambungan pipa tidak boleh dibakar, dan untuk mendapatkan posisi tertentu (dibelokan) pipa tidak boleh dibakar. Perletakan semua komponen sanitasi air tersebut di atas dibuat seperti gambar kerja. Lubang hawa digunakan pipa 1 inchi dan dipasang pada septicktank dan sumur resapan. Sebelum di timbun dan diplester instalasi air sabun, air bersih, dan instalasi saluran kotor/kotor padat harus dicek bersama dengan pengawas lapangan. Dengan persetujuan pengawas lapangan, baru sumur resapan dapat ditimbun. Jika ada perubahan pemasangan pipa instalasi harus melalui persetujuan dari pengawas lapangan dan dibuatkan gambar riil pemasangan dan diberikan kepada pengawas lapangan. p. Pekerjaan Finishing Cat Dinding yang akan dicat harus benar-benar rata, kering dan bersih dari kotoran. Sebelum di cat, dinding dan kayu (lisplank) harus diplamir dan digosok dengan amplas terlebih dahulu. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



203



Setelah dipastikan dinding yang akan dicat benar-benar rata, dinding dapat digosok dengan amplas/digosok pakai mesin gosok (pasah). Pengecatan dilakukan harus benar-benar rata/tidak belang. Pada tempat-tempat tertentu (seperti dinding kamar mandi), sebelum di cat agar diberibahan yang dapat mencegah tembok lembap, seperti lem, zamitex, dan lain-lain. Pengecatan tidak boleh mengotori yang lain, apabila terjadi maka segera dibersihkan. Bahan cat yang dipakai harus sesuai kesepakatan dan tidak boleh oplosan dari merek lain. q. Pekerjaan Finishing Melamin Kusen serta daun pintu/jendela sebelum di wood filler agar digosok terlebih dahulu sampai halus. Pada saat pemberian wood filler harus menggunakan scrap dan harus rata keseluruh permukaan kusen pintu dan jendela. Pada daun pintu dan jendela yang memakai krepyak sisi dalam harus di pasah/gosok sampai halus dan di-woodfiller hingga rata. Penggosokan kusen dan daun pintu serta jendela yang sudah di-woodfiller harus benar-benar halus. Pewarnaan untuk melamin harus mengikuti warna yang disyaratkan dalan spesifikasi teknik atau warna lain yang telah mendapat persetujuan pengawas lapangan. Pada saat penyemprotan harus dipastikan benar-benar bersih dari air, minyak, debu, dan kotoran lainnya serta disemprot pada cuaca yang baik). Penyemprotan tidak boleh mengotori lokasi (dinding, 204



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



lantai, dan yang lain). r. Pekerjaan Halaman Meratakan permukaan bagian depan, samping, dan belakang berdasarkan elevasi yang telah ditentukan. Membuat jembatan masuk kaveling rumah (jika perlu) dari plat beton bertulang setebal 10 cm yang dipasang di atas saluran air depan rumah dengan tulang pokok diameter 8 mm–15 cm dan tulang bagi diameter 6 mm–15 cm, ukuran lebar dan panjang serta bentuk penampang plat sesuai gambar. Membuat pagar samping dan belakang rumah, dengan ketinggian bagian belakang 3,50 m dan bagian samping depan 1,00 m dari muka tanah, yang terbuat dari pasangan bata merah setebal batu dengan campuran spesie 1 semen: 3 kapur: 10 pasir kemudian diplester dan di aci dengan finishing dicat untuk bagian dalam dan luar, samping kiri-kanan rumah dan bagian belakang sebelah luar dan dalam. Pada saat pembangunan akan diserahkan, kondisinya harus bersih dari sampah dan kotoran. Rumput halaman, baik halaman depan dan belakang harus tumbuh baik.



E. Penyerahan Rumah



Proses Serah Terima ini terdiri dua bagian, yaitu: a. Serah Terima Pemborong b. Serah Terima Konsumen Uraian Prosedur Kerja: Apabila rumah sudah dinyatakan selesai, maka Pihak Divisi Konstruksi/Pemborong melaporkan kepada bagian produksi untuk siap melakukan Checklist di lapangan. Bagian Quality tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



205



Control harus membawa PPJB lengkap dengan gambar denah dan Gambar kerja



Apabila rumah sudah dinyatakan selesai maka Pihak Divisi Konstruksi/Pemborong melaporkan kepada bagian produksi untuk siap melakukan checklist di lapangan



Etika melakukan chek-list di lapangan dengan divisi konstruksi/ pengawas lapangan. Rumah yang sudah sesuai dengan gambar/ spek dan dalam kondisi baik, maka Proses Serah terima kunci dari Divisi Konstruksi ke bagian produksi dapat disetujui. Tetapi, apabila masih ada komplain/perbaikan dari bagian produksi, maka Pihak Divisi Konstruksi/pemborong harus segera menyelesaikannya. Bagian produksi sudah menerima kunci dari Divisi Konstruksi, maka marketing dapat menghubungi konsumen untuk melakukan Checklist dilapangan dan melaporkan hasilnya ke Manajer Operasional. Apabila masih ada komplain dari konsumen, maka bagian produksi harus mencatat dan mengadministrasikannya serta melanjutkannya ke Divisi Konstruksi sesuai dengan prosedur komplain. Setelah diyakini rumah selesai dan layak huni, selanjutnya bagian produksi meminta laporan rekap pembayaran konsumen kepada bagian keuangan. Apabila masih terdapat piutang yang 206



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



tertunda dari konsumen, maka bagian produksi meminta konsumen untuk menyelesaikan masalah administrasinya dengan bagian keuangan. Dalam membuat rekapitulasi pembayaran konsumen, pihak bagian keuangan harus berpedoman pada PPJB/Addendum dan mengomunikasikanya dengan konsumen. Untuk kasus-kasus tertentu di mana Pihak developer harus menyerahkan rumah dengan konsumen sedangkan konsumen masih menanggung utang, maka dapat dilakukan serah terima kunci sementara yang disertai konsumen harus menandatangani, Surat Pengakuan Utang, Surat Kuasa Pengosongan Rumah, Surat Kuasa Jual, dan Surat Kuasa Pengambilan Sertifikat apabila konsumen utang melalui KPR kepada developer. Dalam hal ini, juga dibuatkan surat pernyataan untuk meminjam rumah untuk ditempati dan pihak konsumen akan membayar kekurangan sesuai dengan kesepakatan tanpa melihat kekurangan terhadap proses pembangunan, yaitu komplain terhadap rumah yang ditempati apabila sampai mengganggu proses pembayaran maka konsumen sebaiknya meninggalkan rumah dulu baru diperbaiki. Catatan: Pada kasus ini meeting koordinasi dalam manajemen harus dilakukan sebelum diputuskan dan meminta jaminan dari konsumen tentang jadwal pelunasan. 1. Setelah Konsumen menyelesaikan masalah administrasinya, maka bagian produksi dapat memberikan Berita Acara Serah Terima Rumah kepada konsumen. 2. Berita Acara Serah Terima di tanda tangani dan disetujui oleh Pihak developer dan konsumen. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



207



3. Setelah serah terima rumah disepakati dengan konsumen maka pihak bagian produksi dapat melanjutkannya dengan serah terima kunci, sekaligus memberikan nota rekening listrik dan Rekening PAM (Bila menggunakan jaringan PDAM). Catatan: a. Pihak yang berhak mengeluarkan Berita Acara Serah Terima pihak bagian produksi b. Pihak yang berhak mengeluarkan Surat Penangguhan Piutang, Surat Kuasa Jual, Surat Pengosongan Rumah, dan surat peminjaman rumah adalah bagian legal c. Pihak yang berhak mengeluarkan Rekapitulasi Pembayaran Konsumen, Perhitungan Denda Terlambat Bangun, dan Terlambat Bayar Konsumen adalah Pihak bagian keuangan



F.



Komplain/Perbaikan Rumah Pihak yang bertanggung jawab langsung tentang penyelesaian komplain secara umum adalah bagian produksi. Berdasarkan jenisnya komplain dapat dibagi menjadi: 1. Komplain fisik bangunan rumah (kebocoran atap, dinding rembes, pintu/jendela macet/melengkung, sanitair, dan yang lain). 2. Komplain terlambat bangun (penyelesaian bangunan rumah terlambat dari waktu penyerahan sesuai PPJB dengan konsumen). 3. Komplain Legal (IPT, IMB, Sertifikat, AJB, dan yang lain). 4. Komplain Keuangan (Denda terlambat bangun, denda terlambat bayar konsumen, finalti pembatalan, dan hal-hal yang berhubungan dengan pembayaran konsumen). 5. Komplain FASUM (jalan lingkungan, taman, papan nama, pagar 208



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



keliling, sanitasi lingkungan). Uraian Prosedur Kerja: Proses diterimanya komplain dari konsumen dapat melalui telepon, e-mail atau konsumen datang ke kantor pusat pelayanan komplain (call service) diterima oleh customer service. Customer Service mencatat dan mendistribusikannya kepada bagian produksi atau pihak yang terkait, sesuai dengan jenis komplain. Bagian produksi mencatat komplain ke dalam form komplain dan mengadministrasikannya setelah ditandatangani dan disetujui oleh pengawas bagian produksi dan koordinatornya, Divisi Konstruksi/kontraktor, dan konsumen. Pihak Divisi Konstruksi/kontraktor harus segera menindaklanjuti komplain tersebut dan merealisasikannya di lapangan, men-checklist setiap item dari form komplain yang sudah disepakati bersama. Customer service menginformasikan kepada Konsumen dari setiap item komplain yang sudah dikerjakan. Setelah setiap item checklist komplain konsumen selesai dikerjakan, bagian produksi harus mendapatkan persetujuannya dari konsumen. Apabila terjadi masalah yang bersifat krusial/genting dan sudah menyangkut nama baik perusahaan, maka customer service harus segera melaporkannya kepada Manajer Operasional, yang selanjutnya segera mengundang meeting pihak-pihak yang terkait langsung dengan realisasi di lapangan, yaitu bagian produksi, koordinator konstruksi/kontraktor, keuangan dan legal. Apabila tim tersebut belum dapat solusi, maka tim berhak untuk memanggil atau menginformasikan permasalahan tersebut dengan direktur/ tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



209



pimpinan untuk meminta solusi penyelesaiannya. Masa retensi/jaminan rumah setelah serah terima rumah adalah 2 bulan (60 hari). Khusus untuk kebocoran atap masa jaminannya adalah satu musim (+ 7 bulan).



210



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



8 MANAJEMEN KEUANGAN



Ketekunan dan ketelitian bagian keuangan dalam membuat alokasi anggaran biaya, pencatatan, dan pengelompokan biaya sangat penting



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



211



A. Bagian Penjualan + Legal Penjualan Dalam pelaporan keuangan akan kami gambarkan secara sederhana untuk pengembangannya bisa dilakukan sesuai dengan kebutuhan masing-masing, tapi buatlah sesederhana mungkin. 1. Laporan Penjualan a. Laporan penerimaan dan saldo utang piutang penjualanurut tanggal per bank per proyek b. Jurnal penerimaan penjualan c. Pelunasan kaveling d. Penyerahan arsip tetap dokumen penjualan kaveling e. AJB kaveling f. Penyerahan arsip sementara dokumen penjualan kaveling 2. Laporan tanah a. Pembayaran tanah rekapitulasi pembayaran tanah pembayaran tanah–pembelian pembayaran tanah–jasa perantara pembayaran tanah–legalitas pembayaran tanah–lainnya lampiran b. Data penawaran tanah 3. Laporan Marketing a. Laporan pesanan/booking fee kaveling b. Laporan titipan booking fee kaveling c. Monitoring progres penanganan booking fee kaveling 212



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com







d. Laporan penjualan (PPJB) kaveling e. Rekapitulasi penjualan (PPJB) kaveling tahun berjalan f. Status pesanan dan penjualan (PPJB) proyek g. Evaluasi dan target pemasaran h. laporan bulanan biaya administrasi marketing 4. Laporan promosi a. Rencana program dan anggaran biaya promosi b. Realisasi program/kegiatan promosi c. Opname brosur akhir bulan dan rencana pengadaan brosur d. Narasi laporan bulanan e. Laporan bulanan biaya promosi B. Bagian Arsitek Penjualan Laporan Perizinan 1. Rekap laporan kemajuan IMB proyek daftar pengajuan IMB sementara daftar IMB sementara yang keluar daftar pengajuan IMB tetap daftar IMB tetap yang keluar daftar penyerahan IMB tetap kepada konsumen/bank daftar arsip penyerahan arsip tetap IMB 2. Laporan kemajuan IMB kaveling 3. Rekapitulasi biaya perizinan proyek via kas kecil via bank 4. Laporan biaya perizinan 5. Laporan pengeluaran per proyek tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



213



C. Bagian Pembangunan Laporan Pembangunan a. Penerimaan spmb bangunan kaveling b. Rekapitulasi progres bangunan kaveling proyek c. Progres bangunan kaveling d. Pemberitahuan siap huni e. Serah terima bangunan kaveling f. Penyerahan sementara arsip tetap dokumen pembangunan kaveling g. Pemberitahuan habis masa garansi h. Habis garansi bangunan kaveling i. Penyerahan akhir arsip tetap dokumen pembangunan kaveling j. Rutin pemeriksaan proyek k. Maintenance fee l. Laporan biaya proyek biaya konstruksi penyerapan anggaran dan utang biaya konstruksi proyekdaftar SPK/kontrak dikeluarkan bulan ini SPP biaya konstruksi i. biaya overhead proyek m.Laporan biaya administrasi umum pembangunan n. Lampiran perhitungan efisiensi HPP kaveling laporan mingguan penyerapan anggaran



214



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



D. Bagian Keuangan Laporan keuangan a. Neraca b. Laporan rugi laba c. Laporan perubahan modal d. Jurnal pengeluaran bank e. Laporan bulanan biaya administrasi kantor f. Laporan arus kas lampiran rekening koran/tabungan nota permintaan pengeluaran bank E. Dokumen Keuangan Dokumen keuangan akan menjelaskan tata cara dan urutan yang harus dilakukan setiap anggota tim dalam proses pengelolaan lalu lintas rekening sebuah perusahaan pengembangan perumahan. Dokumen ini dijalankan dan diisi oleh tiap anggota tim dengan tugas dan fungsi yang akan saling kait-mengait. Kaitan yang paling penting di sini adalah tingkat ketekunan dan ketelitian bagian keuangan dalam membuat alokasi anggaran biaya, pencatatan, dan pengelompokan biaya yang ada. Rekening yang akan dibuat dalam sebuah proyek adalah rekening tampungan, rekening tampungan cadangan pajak, rekening operasional dan rekening kas kecil. Adapun semua rekening tersebut akan dijelaskan sebagai berikut:



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



215



Grafik Sistem Rekening



Rekening yang dibuka di cabang masing–masing kota tiap proyek adalah: 1. Rekening tampungan, giro tanpa cek, jumlah lebih dari 1 bank 2. Rekening cadangan pajak, tabungan di 1 bank tanpa ATM 3. Rekening operasional, giro dengan cek dan Bg, jumlah di 1 bank 4. Rekening kas kecil, tabungan di 1 bank dengan ATM 1. Rekening Tampungan Rekening ini digunakan sebagai tampungan dana masuk dari setoran modal dasar, pinjaman modal operasional proyek, pinjaman bank atau pihak ke-3, bunga saldo bank dan rekening tampungan penjualan unit rumah. Bentuknya adalah rekening koran dengan buku cek tunai tanpa giro dan ATM, ditandatangani berdua/joint antara pihak manajemen developer dengan pihak 216



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



investor lokal atau yang ditunjuk dan disepakati. Posisi buku cek ini sementara waktu akan dipegang dan dikelola langsung oleh manajemen developer selama proyek belum mandiri dari sisi keuangan dan belum dapat mengembalikan pinjaman modal operasional dari pihak investor. Bilamana posisi keuangan telah mandiri dan dapat menggunakan lalu lintas penjualan sebagai dana berjalan, maka posisi buku cek akan diberikan langsung kepada pengelola keuangan masingmasing proyek berjalan. Jumlah rekening tampungan ini dibuka lebih dari 1 bank dengan penentuan disesuaikan dengan tingkat kemudahan akses dan kerja sama pembiayaan KPR yang akan dibuat. Rekening tampungan boleh dijalankan tanpa melewati rekening operasional proyek untuk satu hal, namun sistem menjalankannya tetap harus melalui nota permintaan yang dibuat oleh masingmasing proyek atas masukan dari manajemen PROPERTY PLUS INDONESIA, yakni: Pembayaran gaji karyawan Posisi rekening dipegang oleh developer. Dibayarkan melalui rekening tampungan gaji developer dengan target pembayaran maksimal akhir bulan dan akan ditransfer ke masing-masing karyawan tanggal 5 tiap bulan dengan: • Pembayaran biaya manajemen developer Posisi rekening dipegang oleh manajemen developer dan dibayarkan melalui rekening manajemen PROPERTY PLUS INDONESIA pusat, pembayaran maksimal setiap kali transaksi berjalan sempurna, yakni uang muka konsumen telah masuk 20% tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



217



atau jual beli akad kredit dijalankan dengan sistem indent. • Mutasi ke rekening cadangan PPN. Posisi rekening dipegang oleh manajemen developer. Mutasi dana dijalankan setiap minggu sekali dengan cara perhitungan dianggarkan sebesar 7,5% dari nilai uang masuk seminggu berjalan, dan bila posisinya belum memungkinkan maka akan disesuaikan di tiap akhir bulan. Pembayaran PPN akan dilakukan maksimal tanggal 10 tiap bulannya. • Pembayaran bunga pinjaman bank/bila ada dan biaya administrasi saldo bank Pembayaran bunga pinjaman bank dan administrasi saldo bank akan langsung dipotong secara otomatis oleh bank yang bersangkutan sebulan sekali dengan perhitungan dan angka yang jelas. • Pengembalian modal operasional Pengembalian pinjaman modal operasional dilakukan langsung kepada investor melalui rekening investor pada saat posisi saldo di rekening tampungan pada posisi aman. Nilai pengembalian akan disesuaikan secara berkala dan tidak boleh mengganggu lalu lintas pembiayaan proyek agar tetap dapat berjalan dengan baik. Nilai pengembalian modal operasional ini diharapkan akan membentuk satu rekening tampungan lain yang nantinya akan digunakan untuk pembiayaan di lain proyek. • Pembagian hasil usaha/dividen Pembagian hasil usaha dilakukan langsung kepada pemilik usaha melalui rekening masing-masing pada saat posisi saldo di rekening tampungan pada posisi aman. Nilai pembagian hasil usaha akan disesuaikan secara berkala dan tidak boleh mengganggu lalu lintas pembiayaan proyek agar tetap dapat berjalan dengan baik. Nilai pembagian hasil usaha ini diharapkan 218



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



akan membentuk satu aset pembelian tanah untuk lokasi proyek berikutnya. • Pinjaman/investasi ulang Pinjaman/investasi ulang dapat dijalankan dengan tanpa melalui rekening operasional, hal ini dilakukan untuk kemudahan dan kecepatan perputaran keuangan pada saat dibutuhkan. Hal yang harus tertib adalah pencatatan dalam kartu piutang lain–lain, yang mana dana pengembalian akan langsung masuk kembali ke dalam rekening tampungan. Seluruh transaksi akan selalu tercatat dalam nota permintaan mutasi dari rekening tampungan/NT2. Selain poin hal tersebut di atas, disepakati rekening tampungan hanya akan berpindah/mutasi ke rekening operasional masingmasing proyek dengan nota permintaan yang dibuat standar. 2. Rekening Operasional Rekening ini digunakan sebagai tampungan dana mutasi dari rekening tampungan atas permintaan dari pihak keuangan proyek yang telah disepakati bersama dengan data NT2. Bentuknya adalah rekening koran dengan buku cek tunai tanpa giro dan ATM, ditanda tangani berdua / joint antara pihak manajemen PROPERTY PLUS INDONESIA dengan pihak investor lokal atau yang ditunjuk dan disepakati. Posisi buku cek ini dipegang sepenuhnya oleh manajemen proyek/cabang. Jumlah rekening operasional ini dibuka hanya dari 1 bank dengan penentuan disesuaikan dengan tingkat kemudahan akses dan kerja sama pembiayaan KPR yang akan dibuat. Rekening operasional ini langsung akan didistribusikan untuk pembayaran: Harga Pokok Produksi (HPP) yang dikelompokkan menjadi 7 tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



219



kelompok pembayaran, yakni: 1. Harga Pokok Produksi Tanah 2. Harga Pokok Produksi Pengolahan Lahan 3. Harga Pokok Produksi Prasarana dan Sarana 4. Harga Pokok Produksi Konstruksi Kaveling 5. Harga Pokok Produksi Perizinan Proyek 6. Harga Pokok Produksi Legalitas Proyek 7. Harga Pokok Produksi Legalitas Penjualan Kaveling Inventaris Kantor Digunakan untuk pembelian inventaris aset kantor yang pada perhitungan selanjutnya akan dihitung nilai penyusutan atas aset yang dibeli, seperti kendaraan, komputer, dan yang lain. b. Mutasi Ke Dalam Rekening Kas Kecil yang dikelompokkan menjadi 3 kelompok, yakni: 1. Pembayaran operasional kantor cabang 2. Pembayaran operasional proyek 3. Pembayaran operasional pemasaran c. Pencatatan Penerimaan Sistem kendali penerimaan perusahaan ini dibuat secara sederhana dengan tujuan agar dapat diaplikasikan dengan mudah dan cepat. Format pencatatan keuangan dibuat secara manual oleh 1 orang bagian keuangan. Dalam pencatatan penerimaan perusahaan dibedakan menjadi 3 jenis penerimaan yang direkap dalam buku penerimaan, yakni: 1. Buku manual penerimaan cash tunai/transfer 2. Buku manual penerimaan cash bank/KPR 220



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



3. Buku manual penerimaan lain-lain Dalam setiap buku manual terdapat 15 lembar halaman, di mana tiap halaman berisikan catatan data masing-masing dalam 1 bulan berjalan. Dalam setiap tahapan yang ada, terdapat data pendukung perjanjian yang saling mengikat, sebagai dasar dalam pengisian data-data yang akan dituliskan dalam buku manual. Setiap buku manual mengandung data pengesahan oleh masing-masing bagian, yang nantinya akan digunakan sebagai dasar dalam proses pembuatan buku manual selanjutnya. Titik ideal proses ini pantauan keuangan tiap konsumen maksimal selama 8 bulan sampai dengan 10 bulan berjalan dimulai dari semenjak uang booking fee atau penerimaan PSJB dibuat oleh marketing bersangkutan. 3. Penerimaan Tunai/Transfer a. Maksud dan tujuan: - Sebagai pencatatan manual atas semua transaksi uang masuk dalam kas perusahaan yang berasal dari pembayaran uang muka konsumen dan pembayaran cash bertahap dalam 1 bulan periode berjalan. - Panduan dalam tim perusahaan agar setiap penerimaan dapat dipantau oleh divisi terkait. Pencatatan dalam alokasi pos rekening penerimaan, karena pembayaran hanya akan sah diakui sebagai penerimaan setelah masuk dalam buku rekening bank yang disepakati. b. Data pendukung: - Buku penerimaan. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



221



- Kuitansi penerimaan. - Bukti transfer dari pihak konsumen. - Data PSJB atau PPJB. - Kartu Manual Piutang Kaveling. - Cetakan rekening koran perusahaan. - Laporan bulanan manajemen. c. Proses pengisian: Diisikan setiap ada transaksi penerimaan uang masuk pembayaran uang muka/cash bertahap dari pihak konsumen. Nomor kuitansi diurutkan sesuai dengan urutan penerimaan yang diterima oleh perusahaan. Kuitansi penerimaan diarsip dan disimpan dalam map terpisah dan akan didokumenkan urutan berdasarkan penerimaan yang ada. Flowchart untuk penerimaan tunai



Flowchart untuk penerimaan transfer



Buku Penerimaan 1 ini disimpan oleh bagian keuangan. Dalam 1 bulan dilakukan evaluasi terhadap data penerimaan yang ada, 222



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



support penagihan akan dilakukan aktif oleh bagian penjualan dalam rangka agar target dalam Buku Penerimaan 1 dapat mencapai target yang disepakati. 4. Penerimaan KPR Maksud dan tujuan: - Sebagai pencatatan manual atas semua transaksi uang masuk dalam kas perusahaanyang berasal dari realisasi KPR konsumen. - Panduan dalam tim perusahaan agar setiap penerimaan dapat dipantau oleh divisi terkait. - Pencatatan dalam alokasi pos rekening penerimaan, karena pembayaran hannya akan sah diakui sebagai penerimaan setelah masuk dalam nomor rekening yang disepakati. Data pendukung: - Buku penerimaan. - Kuitansi penerimaan/pelunasan. - Saldo kas harian. - Surat Persetujuan Pembiayaan Kredit dari pihak bank terkait. - Data dokumen PSJB dan dokumen PPJB. - Kartu Manual Piutang Kaveling. - Cetakan rekening koran perusahaan. - Laporan bulanan manajemen. Proses pengisian: Diisikan setiap ada transaksi penerimaan uang masuk pencairan dana KPR Bank dari pihak konsumen. Nomor kuitansi diurutkan sesuai dengan urutan penerimaan yang diterima oleh perusahaan. Kuitansi penerimaan diarsip dan disimpan dalam map terpisah dan akan didokumenkan urutan berdasarkan penerimaan yang ada. tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



223



Buku penerimaan 2 ini disimpan oleh bagian keuangan. Dalam 1 bulan dilakukan evaluasi terhadap data penerimaan yang ada, support penagihan akan dilakukan aktif oleh bagian administrasi lapangan dalam bentuk laporan progres bangunan agar target penerimaan 1 dapat mencapai target yang disepakati. 5. Penerimaan Lain-lain Maksud dan tujuan: - Sebagai pencatatan manual atas semua transaksi uang masuk dalam kas perusahaan yang berasal dari setoran modal awal, pinjaman pihak ke-3, bunga atau yang lain. - Panduan dalam tim perusahaan agar setiap penerimaan dapat dipantau oleh divisi terkait. Data pendukung: - Buku penerimaan. - Kuitansi penerimaan. - Saldo kas harian. - Bukti setor bank. - Kuitansi penerimaan. - Cetakan rekening koran perusahaan. - Laporan bulanan manajemen. Proses pengisian: Diisikan setiap ada transaksi penerimaan uang masuk dari lain–lain/non cash tunai dan cash bank.



224



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Buku Penerimaan 3 ini disimpan oleh bagian keuangan dan dilakukan pantauan terhadap nilai yang diterima dan harus dikembalikan kepada pihak ke 3 atau pemilik modal. 6. Biaya Manajemen PROPERTY PLUS INDONESIA Maksud dan tujuan: - Sebagai pencatatan manual atas semua transaksi pembayaran biaya promosi dan pengembangan manajemen PROPERTY PLUS INDONESIA. - Panduan dalam tim perusahaan agar dalam pembayaran biaya manajemen PROPERTY PLUS INDONESIA tidak melebihi dari budget yang ada. Proses pengisian: Diisikan setiap ada transaksi pembayaran biaya manajemen promosi PROPERTY PLUS INDONESIA. Pembayaran biaya manajemen promosi PROPERTY PLUS INDONESIA ini setiap saat dapat dikeluarkan oleh bagian keuangan wilayah dengan proporsional. Buku biaya manajemen Properti Plus ini disimpan oleh bagian keuangan dan dilakukan pantauan terhadap nilai yang harus dibayarkan. Pihak manajer operasional bertanggung jawab terhadap kendali biaya yang ada. 7. Biaya Administrasi Kantor Cabang Maksud dan tujuan: - Sebagai pencatatan manual atas semua transaksi mingguan atau bulanan dari rekening kas kecil untuk pembiayaan operasional kantor, proyek, dan pemasaran yang menjadi kewajiban perusahaan. - Panduan dalam tim perusahaan agar biaya administrasi kantempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



225



tor tidak melebihi dari budget yang ada. 8. Biaya Lain-lain Maksud dan tujuan: - Sebagai pencatatan manual atas semua transaksi biaya yang tidak dapat dimasukkan dalam pos/9 jenis pembiayaan di atas yang nilai dan waktu pembayaran biasanya mendadak/pos dana yang tidak diduga. - Panduan dalam tim perusahaan agar dalam pembayaran biaya ini tetap bisa dijaga tanpa menggangu lalu lintas keuangan cadang. Proses pengisian: Diisikan setiap ada transaksi pembayaran biaya lain-lain yang menjadi kewajiban perusahaan. Pembiayaan untuk biaya lain-lain ini setiap saat dapat dikeluarkan oleh bagian keuangan dengan proporsional. Buku biaya lain–lain ini disimpan oleh bagian keuangan dan dilakukan pantauan terhadap nilai yang harus dibayarkan kepada pihak ke-3 atau dinas terkait. Pihak manajer operasional bertanggung jawab terhadap kendali biaya yang ada.



226



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Tingkat keberhasilan bisnis developer diawali dengan bentuk perjanjian legalitas yang benar dan kuat dalam segala bentuk apapun



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



227



Hal-hal Penting yang Harus Diperhatikan Bisnis developer sangat diperlukan sifat kehati-hatian dalam setiap proses pelaksanaan. Karena kekuatan perjanjian baik dalam bentuk kuitansi maupun perjanjian dengan konsumen, dan perjanjian semua pihak yang dilakukan di notaris harus dicerna dengan baik. Karena kesalahan atau kekurangan penulisan akan berakibat fatal, tingkat Keberhasilan di bisnis developer diawali dengan bentuk perjanjian yang benar dan kuat dalam sisi legalitas.



Tingkat keberhasilan bisnis developer diawali dengan bentuk perjanjian legalitas yang benar dan kuat dalam segala bentuk apa pun, hal yang terkecil seperti pembuatan kuitansi tanda jadi pembelian rumah



228



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Dan harus kami tekankan kembali tingkat keberhasilan bisnis developer diawali dengan bentuk perjanjian legalitas yang benar dan kuat dalam segala bentuk apa pun, hal yang terkecil seperti pembuatan kuitansi tanda jadi pembelian rumah. Contoh 1 Pembuatan kuitansi konsumen yang membayarkan tanda jadi pembelian rumah, hal yang penting tidak boleh salah yaitu ditulis harga rumah, cara pembayaran, kaveling yang dijual, dan harus ditulis paling lambat berapa hari akan membayarkan pembayaran pertama bila tidak uang tanda jadi akan hangus. Mengapa seperti itu? Contoh:



konsumen



memberikan



tanda



jadi



pesan



kaveling



Rp1.000.000 di dalam kuitansi tidak dituliskan apabila dalam satu minggu setelah diterimanya uang ini akan membayarkan pembayaran pertama sebesar Rp (....) sesuai dengan kesepakatan maka uang pesan kaveling akan hangus. Hal ini maka akan berakibat fatal apabila konsumen tiba-tiba menghilang dan beberapa bulan kemudian datang akan meneruskan pembelian rumah tersebut apa yang akan terjadi kalau rumah tersebut sampai terjual? Contoh 2 Kita punya kewajiban utang kepada investor, contoh kita mempunya kewajiban sebesar Rp 500.000.000 dan tiap bulan akan dikembalikan sebesar Rp 50.000.000 berarti ada sepuluh kali pembayaran. Pada saat pembayaran sampai dengan 10x dan ditempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



229



transfer ke rekening investor tadi, tetapi ada 3 bukti transfer yang tidak mencantumkan pengembaliaan investasi di kemudian hari. Pihak investor merasan bahwa tiga kali transfer tadi bukan merupakan pembayaran investasi yang ditanamkan. Apakah investor bisa menagih 3x pembayaran tersebut? Ketika pihak investor mengatakan bahwa uang 3x pembayaran merupakan pemberian secara Cuma-Cuma, salahkan pernyataan tersebut? Memang semua nanti dikembalikan sesuai hati nurani, tetapi hal ini akan menambah masalah semakin memusingkan.



Dua contoh tersebut di atas suatu kelalaian kecil dalam pembuatan kuitansi tetapi berakibat fatal dan persoalanya bukan sesuatu yang kecil dan akan mengakibatkan kerugian yang cukup besar baik secara materi maupun waktu yang terbuang sia-sia. Contoh 3 Pembayaran konsumen yang belum lunas tetapi sudah diizinkan untuk menempati rumah. Persoalan yang akan muncul adalah apabila rumah tersebut ada kesalahan sedikit saja maka pihak konsumen akan menahan pembayaran walaupun sudah dibuatkan surat perjanjian pembayaran tidak terkait terhadap perbaikan rumah yang ditempati, semua ini juga sangat tergantung dari masingmasing karakter konsumen. Ada cara lain untuk menyiasati hal ini adalah dengan cara konsumen dibuatkan surat pinjam rumah, surat serah terima rumah belum diberikan sampai rumah tersebut terbayar lunas, apabila konsumen komplain terhadap rumah dan dia 230



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



mengkaitkan dengan pembayaran maka pemilik rumah diminta untuk meninggalkan rumah terdahulu setelah itu baru diperbaiki, dengan cara ini biasanya konsumen akan memilih membayar kewajibannya dibandingkan harus meninggalkan rumah. Tetapi disarankan tetap secara tegas meminta konsumen tidak menempati rumah sampai yang bersangkutan melunasi pembayaran. Hal ini memang kadang membuat tidak enak hati, tetapi ketegasan ini sangat penting karena bila tidak akan menimbulkan masalah yang merepotkan di kemudian hari.



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



231



Penutup Menjadi pengusaha developer properti merupakan langkah tepat untuk menjadi kaya. Satu hal yang paling penting, jika dilandasi dengan hati yang tulus untuk menolong dan berbagi maka usaha ini akan memberikan nilai lebih yang luar biasa. Yaitu, menghasilkan rumah yang berkualitas dengan harga yang terjangkau sekaligus bisa menggerakkan siapa pun anggota masyarakat untuk terlibat dalam bisnis ini. Serta dapat berperan aktif sesuai potensi dan kemampuan yang dimiliki. Sehingga, dalam jangka panjang bisnis ini akan menjadi lokomotif penggerak ekonomi dengan masyarakat sebagai tulang punggungnya. Jadi, segeralah bulatkan tekad Anda untuk memulai menjadi pengusaha developer properti. Sebab, kesuksesan seseorang bukan diukur dari kepandaiannya, kehebatannya, atau kekayaannya, tapi diukur dari seberapa besar seseorang mau bersabar dalam menjalani prosesnya.



Selamat berjuang saudaraku, yakinlah niat baik adalah kendaraan untuk sukses!



232



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



Property Plus Indonesia menghantarkan anak negeri untuk menjadi pengusaha developer



tempat belajarnya menjadi pengusaha developer www.PROPERTYPLUSINDONESIA.com



233



“KAYA BERSAMA MEMBANGUN NEGERI KALAU TIDAK KITA SIAPA LAGI”



Kunjungi situsnya : www.propertyplusindonesia.com Twitter : @PROPERTYPLUS_ID Email : [email protected] facebook : propertyplusindonesia Yahoo Group : [email protected]



Untuk ketersediaan rumah bisa buka www.rumahpropertyplus.com