Laporan Penilaian Aset [PDF]

Citation preview

LAPORAN PENILAIAN ASET Rumah Toko Bapak Yuyu Wahyudin Grand Sharon Residence Blok F Jl. Cipamokolan, Kec.Rancasari Kota Bandung, Jawa Barat



Ditujukan Untuk Menentukan Nilai Pasar Wajar



Disusun oleh : Rifqi Rusdi Rahman (165244026)



Program Studi D4 – Manajemen Aset Jurusan Administrasi Niaga Politeknik Negeri Bandung 2019 i



JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



Daftar Isi Daftar Isi……………………………………………………………………………… Surat Laporan Hasil Penilaian……………………………………………………….. Pernyataan Penilai……………………………………………………………………. Asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan………………………………………………. 1. Pendahuluan……………………………………………………………………….. 2. Tujuan Penilaian…………………………………………………………………… 3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian………………………………………….. 4. Definisi Nilai………………………………………………………………………. 5. Data-data Kepemilikan……………………………………………………………. 6. Lokasi Subjek Properti…………………………………………………………….. 7. Identifikasi Properti……………………………………………………………….. A. Tanah……………………………………………………………………….. B. Bangunan……………………………………………………………………. 8. Keadaan Lingkungan Sekitar……………………………………………………… 9. Perencanaan Kota…………………………………………………………………. 10. Metode Penilaian………………………………………………………………… 11. Alasan Penggunaan Metode……………………………………………………… 12. Tingkat Kedalaman Investigasi………………………………………………….. 13. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan……………………………. 14. Jenis Mata Uang yang Digunakan………………………………………………. 15. Penilaian…………………………………………………………………………. 16. Kesimpulan Nilai………………………………………………………………… Lampiran-lampiran : Lampiran 1 Penilaian Tanah Lampiran 2 Penilaian Bangunan Lampiran 3 Pendekatan Perbandingan Pasar Lampiran 4 Peta Lokasi Properti Lampiran 5 Foto-Foto Properti Lampiran 6 Foto-Foto Properti Pembanding 1



2 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



Nomor Lampiran Perihal



PAGE \*



Bandung, 15 Juni 2019 Arabic



: 1 / PA / VII / 05 : 1 (satu) berkas : Penilaian Properti



\* MERGE



Kepada Yth. Bapak Yuyu Wahyudin Grand Sharon Residence Blok F Jl. Cipamokolan, Rancasari, Bandung



FORMA T8



Dengan hormat,



Sesuai dengan penugasan Bapak untuk melakukan penilaian rumah toko milik Bapak Yuyu Wahyudin yang beralamat di Grand Sharon Residence Blok F, Jl. Cipamokolan, Rancasari, Kota Bandung, maka kami telah melaksanakan peninjauan dan pemeriksaan terhadap properti tersebut dan dengan ini kami sampaikan laporan penilaiannya. Tujuan dari penilaian properti ini untuk menentukan nilai pasar wajar. Dengan mempertimbangkan semua keterangan, menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, dan memperhatikan faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini serta berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa nilai properti tersebut sebesar:



Rp (dalam bilangan) Demikian laporan yang kami sampaikan dan bersama ini kami sertakan laporan penilaian terhadap properti tersebut. Hormat kami, PT DARYA APPRAISAL



Rifqi Rusdi Rahman Direktur Utama MAPPI No. : 22 - B - 4633



2



3 PAGE



JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570 Pernyataan Penilai



\* Arabic \*



Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa:



MERGE FORMA



Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dan analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada pemeriksaan secara nyata atas peroperti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat peninjauan dan pemberian tugas. Selanjutnya laporan ini menjelasakan semua asumsi dan syarat – syarat pembatasan yang mempengaruhi analisa, pendapat, dan kesipulan yang tertera dalam laporan ini.



Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.



Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar Penilaian Indonesia tahun 2018 (SPI 2018).



Hormat kami, PT DARYA APPRAISAL



Rifqi Rusdi Rahman Direktur Utama MAPPI No. : 22 - B - 4633



3



T8



4 PAGE



JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570 Asumsi Dan Syarat – Syarat Pembatasan



\* Arabic \*



1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai.



MERGE



2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.



FORMA



3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas propertiT yang dinilai. 4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang. 5. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah. 6. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi Penilai bukan konsultan di bidang hukum, kami asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat diperjualbelikan dan bebas dari sengketa atau ikatan lainnya. 7. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab penilai jika ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau hutang / kerugian atas properti yang dinilai. 8. PT Darya Appraisal yang melakukan penilaian ini, tidaklah diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya. 9. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan stempel perusahaan PT Darya Appraisal. 10. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya, maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa pesetujuan tertulis Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum



4



8



5 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic



1. Pendahuluan



\*



Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk memperoleh Nilai Pasar Wajar dari properti milik



MERGE



Bapak Yuyu Wahyudin yang berupa tanah seluas 93 m2 yang di atasnya terdapat bangunan



rumah pertokoan seluas 110 m2. Properti ini terletak di Grand Sharon Residence Blok F,FORMA Jl. Cipamokolan, Rancasari, Kota Bandung.



T8



2. Tujuan Penilaian Tujuan penilaian ini adalah untuk menentukan nilai pasar wajar dari rumah toko milik Bapak Yuyu Wahyudin.



3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian Inspeksi terhadap properti dilakukan pada tanggal 12 Mei 2019. Sedangkan penilaian dilakukan pada tanggal 8 Juni 2019 dengan asumsi tidak ada perubahan terhadap properti sejak tanggal inspeksi.



4. Definisi Nilai Nilai Pasar Wajar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing mengetahui dan bertindak hati-hati tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1) Ciri-ciri nilai adalah sebagai berikut: 1. Kegunaan, yaitu suatu kemampuan yang mampu membuat orang ingin untuk memilikinya. 2. Kelangkaan, menunjukkan kurangnya jumlah atau persediaan dari suatu barang



5



6 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic



3. Permintaan, menunjukkan adanya kebutuhan dan kemampuan keuangan untuk mendapatkan suatu barang tersebut. 4. Dapat dialihkan, kepemilikan dan penguasaan hak milik dapat dipindahkan.



MERGE FORMA



5. Data-Data Kepemilikan



T8



Data-data kepemilikan yang kami peroleh pada saat pemerikasaan dan peninjauan pada subjek properti adalah sebagai berikut: Nama Pemilik



: Yuyu Wahyudin



Jenis Hak



: Hak Milik



Alamat



: Grand Sharon Residence Blok F Kelurahan



: Cipamokolan



Kecamatan



: Rancasari



Kota



: Bandung



Propinsi



: Jawa Barat



Luas Tanah



: 93 m2



Luas Bangunan



: 110 m2



Penggunaan



: Rumah Toko



6. Lokasi Subjek Properti Subjek Properti terletak di Grand Sharon Residence Blok F, Jl. Cipamokolan, Rancasari, Kota Bandung. Di dalam kompleks perumahan, terdapat fasilitas umum terdiri dari masjid, kolam renang, taman bermain anak, lapangan futsal, lapangan badminton, keamanan/Pos Jaga



Terdapat beberapa transportasi umum yang melewati jalan raya Soekarno-Hatta (Cipamokolan). Sedangkan dalam kompleks perumahan tidak ada transportasi umum kecuali ojek online dan konvensional.



6



\*



7 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



Tempat-tempat umum yang dekat dengan lokasi properti yaitu:



PAGE \* Arabic \*



Tempat-tempat Umum



Jarak dari Subjek Properti



Universitas Islam Nusantara (Uninus)



4,8 km



SMKN 6 Bandung



1,8 km



SMK Informatika Bandung



5,8 km



Trans Studio Bandung



9,8 km



Carrefour



3,7 km



Lotte Mart



1,3 km



Super Indo Antapani



4,5 km



Griya



2,3 km



MERGE FORMA T8



Terdapat fasilitas pada property seperti jaringan jalan, listrik, telekomunikasi, dan air. Sebagai keunggulan juga, pada subjek property terdapat internet khususnya WI-FI .



7. Identifikasi Properti a) Tanah Luas tanah subjek properti adalah seluas 93 m2. Karakteristik tanah tersebut adalah: 1. Bentuk tanah segi empat dan datar dengan panjang 9,3 m dan lebar 10 m. 2. Letak tanah lebih tinggi dari jalan yaitu kurang lebih 0,5 m dari permukaan jalan dengan struktur tanah keras dan stabil. 3. Jalan di sekitar lokasi tanah dan jalan utama perumahan merupakan jalan hotmix dengan kondisi cukup baik. 4. Diketahui bahwa selama ini tanah telah digunakan sesuai dengan peruntukannya (zoning).



7



8 PAGE



JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



\* Arabic



b) Bangunan



\*



Bangunan bertingkat ini dibangun secara fungsional sebagai rumah tinggal sekaligus untuk



MERGE tujuan komersial seperti digunakan untuk perkantoran, pertokoan, ataupun gudang. Kondisi bangunan masih kokoh dan terawat karena umur bangunan tergolong baru. Sumber air berasal



FORMA



dari sumur bor dengan kedalaman 8 m. Di dalamnya juga terdapat 2 kamar mandi, penggunaan air artesis, dan listrik 2200.



T8



Spesifikasi teknis bangunan :  Struktur: Beton bertulang  Dinding & Plester: Bata, dinding dicat (double antar rumah),  Lantai: Lantai keramik  Kusen dan pintu: Eksterior menggunakan aluminium dengan powder coating.  Plafon: Beton  Atap: Rangka baja ringan  Penutup atap: Genteng beton  Sanitair: Toto/setara  Instalasi air: Pipa PVC  Pagar: tanpa pagar depan dan samping. Pagar belakang bata diplester dan dicat



8. Keadaan Lingkungan Sekitar Keadaan lingkungan sekitar properti cukup baik dan aman. Tersedia jasa keamanan dan juga layanan sampah. Semua bangunan di sekitar subjek properti adalah rumah tinggal. Jalanan di sekitar properti semuanya menggunakan aspal. Masjid, sport center, kolam renang, pasar, mini market, warung, dan bengkel semuanya mudah dijangkau dari subjek properti. Sistem drainase di daerah ini cukup baik sehingga merupakan kawasan yang bebas banjir. Selain itu, daerah tempat kompleks ini datarannya lebih tinggi dari pada daeah di sekitarnya.



8



9 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic



9. Perencanaan Kota



\* MERGE



Zoning tanah di kawasan subjek properti diperuntukkan untuk rumah tinggal karena daerah



ini cukup jauh dari daerah industri. Dengan mempertimbangkan semua aspek, maka penggunaan tanah untuk rumah tinggal sudah sesuai dengan highest and the best use.



FORMA



10. Metode Penilaian



T8



Subjek properti dinilai dengan menggunakan pendekatan yaitu: pendekatan perbandingan data pasar a)



Pendekatan Perbandingan Data Pasar Dengan pendekatan ini Nilai Pasar Wajar properti yang dinilai didasarkan pada



analisis terhadap aktivitas pasar dari properti yang sejenis. Hal – hal yang harus diperhatikan adalah : 1. Properti yang sejenis 2. Lokasi yang sama 3. Tanggal tansaksi jual beli 4. Keadaan properti Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah : 1. Pengumpulan data pembanding dari properti yang sejenis, lokasinya berdekatan, dan diketahui nilai jualnya. 2. Analisa terhadap data yang telah dikumpulkan. 3. Penentuan penyesuaian dengan memperhatikan faktor waktu, lokasi, dan fisik. Penggunaan metode ini sangat bergantung pada keakuratan data-data pembanding dan penganalisaan terhadap data pembanding tersebut yang disesuaikan dengan kondisi pada saat penilain dilaksanakan. Semakin akurat data yang diperoleh dan semakin baik analisis yang dilakukan, maka nilai yang diperoleh juga akan semakin mendekati nilai pasar yang sebenarnya. 9



10 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG



PAGE \*



TELP. (0265) 327570



Arabic \*



11. Alasan Penggunaan Metode



Pemilihan pendekatan dan metode yang digunakan dalam penilaian sangat tergantung MERGE dari jenis obyek yang dinilai. Mengingat obyek penilaian berupa Ruko 2 Lantai dimana terdapat



FORMA data pasar yang dapat dibandingkan dengan obyek penilaian, maka untuk mendapatkan angka penilaian ini saya lakukan menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach).



T8



12. Tingkat Kedalaman Investigasi Investigasi terhadap obyek penilaian dilakukan terbatas pada kondisi fisik terlihat dan tingkat kesesuaian antara data dan fisik terlihat. Terhadap bidang tanah tidak dilakukan pengukuran. Pengukuran dilakukan jika antara data dan fisik terlihat tidak ada kesesuaian.



13. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan Informasi Primer yang relevan atas objek penilaian akan diberikan secara langsung oleh pemberi tugas selama proses penilaian. Informasi Primer atas transaksi dan penawaran tanah dan bangunan diperoleh langsung dari masyarakat sekitar, pihak pengembang atau pengelola property, pejabat pemerintah setempat, jika ada transaksi dan penawaran-penawaran yang layak dipercaya dan dapat dijadikan sebagai bahan pertimbangan dalam penentuan nilai. Informasi sekunder atas data lain yang diperlukan untuk penilaian diperoleh dari media cetak, media elektronik dan papan pengumuman yang layak.



14. Jenis Mata Uang yang Digunakan Mata uang yang digunakan dalam perhitungan dan pernyataan nilai adalah mata uang Rupiah Republik Indonesia.



10



11 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG



PAGE \*



TELP. (0265) 327570



Arabic 15. Penilaian



\*



Nilai yang diperoleh berdasarkan pendekatan perbandingan data pasar adalah : Rp 1.370.353.000 (satu miliar tiga ratus tujuh puluh juta tiga ratus lima puluh tiga ribu rupiah).



MERGE FORMA T8



16. Kesimpulan



Berdasarkan hasil analisa data dan mempertimbangkan faktor-faktor yang relevan, maka kami berpendapat bahwa nilai dari rumah tinggal milik Bapak Yuyu Wahyudin adalah:



Rp 1.370.353.000,00 (satu miliar tiga ratus tujuh puluh juta tiga ratus lima puluh tiga ribu rupiah)



Hormat kami, PT DARYA APPRAISAL



Rifqi Rusdi Rahman Direktur Utama MAPPI No. : 22 - B - 4633



11



12 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



12



13 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



13



14 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



14



15 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



15



16 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



16



17 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



17



18 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



18



19 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic



PETA PERUMAHAN



\* MERGE FORMA T8



19



20 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic



PETA LOKASI



\* MERGE FORMA T8



20



21 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



21



22 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



22



23 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



23



24 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



24



25 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



25



26 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA



Data Pembanding 1



T8



Data Pembanding 2



Data Pembanding 3



26



27 JL. SENTRA DAGO III NO.75, KOTA BANDUNG TELP. (0265) 327570



PAGE \* Arabic \* MERGE FORMA T8



27