Laporan PKL Pipit 22 [PDF]

Citation preview

BAB I PENDAHULUAN



1.1. Latar Belakang Bank sebagai salah satu Lembaga Keuangan (LK) memegang peranan penting dalam penyediaan dana untuk suatu proyek dalam bentuk pinjaman atau kredit. Agunan dalam hal ini sebagai jaminan merupakan hal yang paling utama untuk bank atas keyakinan dana yang akan disalurkan untuk debitur dalam hal kredit. Salah satu barang yang dapat dijadikan untuk jaminan hutang adalah properti yang mana berupa tanah dengan segala sesuatu yang melekat padanya. Diadakannya jaminan ini bertujuan untuk apabila ada kredit macet maka jaminan atau agunan tersebut dapat menjadi penyelamat Bank agar terhindar dari kerugian sehingga Bank masih tetap dapat berjalan dengan lancar. Praktek penilaian properti mulai dikenal di Indonesia sejak tahun 1970-an. Seiring dengan adanya perkembangan pada bidang usaha di Indonesia, kebutuhan akan jasa penilaian dari waktu ke waktu terus berkembang. Appraisal merupakan salah satu dari bidang jasa yang berperan penting dalam hal menentukan nilai dari aset dan harta kekayaan yang biasanya digunakan sebagai agunan atau jaminan bank. Pelaksanaan appraisal merupakan salah satu syarat dalam kegiatan peminjaman kredit suatu bank yang mana apabila debitur menggunakan tanah atau bangunan sebagai jaminan kredit. Karena jumlah dana yang akan dikucurkan kepada nasabah (calon debitur) oleh pihak kreditur (bank atau lembaga keuangan) tergantung kepada nilai agunan (rumah tinggal) itu sendiri yang dinilai oleh 2 Kantor Jasa



1



2



Penilai Publik (KJPP) rekanan bank atau lembaga keuangan tersebut. (Putra, Budiono, dan Pontiawaty, 2013). Definisi KJPP sendiri adalah badan usaha yang telah mendapat izin usaha dari menteri sebagai wadah bagi penilai publik dalam memberikan jasa. KJPP merupakan badan usaha atau persekutuan perdata yang bergerak di bidang jasa penilaian terhadap antara lain (namun tidak terbatas) pada asset atau kelayakan usaha, proyek, maupun jaminan calon debitur yang mengajukan fasilitas kredit kepada Bank. Pada bidang penilaian atau appraisal ini menghasilkan suatu estimasi atau perkiraan opini atas nilai ekonomis dari properti, yang mana hal ini sangat berguna bagi lembaga keuangan sebagai nilai data yang dicari untuk suatu objek jaminan dari sejumlah uang yang mereka pinjamkan. Salah satu lembaga keuangan yang memerlukan jasa penilaian adalah Bank. (Zainuri dan Utomo, 2014). Sehingga, Bank seringkali bekerjasama dengan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) untuk membantu melakukan penilaian agunan debitur karena Penilai Publik dianggap independen dan mempunyai kemampuan pada bidang penilaian sehingga hal ini dapat menghasilkan sebuah penilaian yang objektif dan dapat dipercaya. Penilaian aset sebagai jaminan hutang, diharapkan dapat memberikan pertimbangan atau laporan kepada lembaga pemberi pinjaman (kreditor) yang menyediakan dana pinjaman dalam rangka menjamin keamanan dana pinjaman. Hal ini juga digunakan bank untuk mempertimbangkan apakah bank akan menerima atau menolak sejumlah uang yang diajukan debitur.



3



Selama usaha dalam bidang penilaian ini belum digunakan secara maksimal oleh banyak kalangan, terutama pada perbankan. Banyak pihak menggunakan laporan hasil penilaian hanya sebahai pelengkap atau pendukung dari proposal agar tampak profesional. Padahal apabila penilai memberikan laporan penilaian (appraisal report) secara obyektif dan profesional tidak akan pernah terjadi praktekpraktek yang menaikan harga (mark up) dalam pengajuan kredit properti. Dalam melakukan tugasnya, penilai berpedoman pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dimana didalamnya menetapkan bahwa SPI 101-3.1 untuk kepentingan penjaminan utang bahwa dasar nilai yang digunakan dalam penilaian aset adalah nilai pasar (market value). Dalam penentuan nilai aset sebagai jaminan utang, kita harus mengetahui definisi dari nilai pasar. Sesuai dengan SPI bahwa definisi dari nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil atas penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. (SPI, 2015). Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka penulis menyusun laporan praktek kerja lapangan dengan judul “Prosedur Penilaian Tanah dan Bangunan Berdasarkan Nilai Pasar dengan Pendekatan Biaya untuk Penjaminan Hutang dengan Objek Penilaian di KJPP Rizki Djunaedy & Rekan Cabang Semarang”.



4



1.2.Tujuan Penulisan Laporan Tujuan dari penulisan laporan adalah sebagai berikut: 1. Sebagai salah satu syarat telah melaksanakan Praktik Kerja Lapangan. 2. Untuk mengetahui bagaimana prosedur penilaian aset yang dijadikan penjaminan hutang.



1.3. Manfaat Penulisan Laporan Manfaat dari penulisan laporan adalah sebagai berikut: a. Bagi Mahasiswa 1. Sebagai tolak ukur pemahaman mahasiswa setelah melaksanakan Praktik Kerja Lapangan di Kantor Jasa Penilai Publik. 2. Dapat mengetahui prosedur penilaian aset yang dijadikan penjaminan hutang. b. Bagi Universitas Negeri Semarang 1. Sebagai wawasan guna menyempurnakan materi perkuliahan agar sesuai dengan kebutuhan kerja. 2. Membangun relasi dengan pihak instansi PKL dengan menjalin kerjasama yang saling menguntungkan. c. Bagi Instansi Mitra (KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang Semarang) 1. Berpartisipasi dalam pengembangan profesionalisme dan pendidikan terutama tentang Appraisal. 2. Sebagai sumber referensi mengenai Appraisal yang diaplikasikan di dunia kerja.



5



1.4.Tempat Pelaksanaan Praktik Kerja Lapangan Tempat pelaksanaan Praktik Kerja Lapangan yaitu pada Kantor Jasa Penilai Publik Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang Semarang yang terletak di Jalan Wahyu Temurun V No 9 Perum Tlogosari, Kelurahan Tlogosari Kulon, Kecamatan Pedurungan, Kotamadya Semarang, Jawa Tengah. Tabel 1.1 Jadwal Pelaksanaan PKL Jurusan Akuntansi UNNES No.



Nama Kegiatan



Hari atau Tanggal



1.



Sosialisasi PKL



Minggu IV April



2.



Persetujuan Tempat PKL



Jumat, 20 April 2018



3.



Pembekalan PKL



Selasa, 25 September 2018



4.



Penerjunan PKL



Senin, 1 Oktober 2018



5.



Pelaksanaan PKL Hari



Senin – Jumat



Waktu



Pukul 08.00 – 17.00 WIB



6.



Monev I



7.



Monev II



Minggu ke-3 Bulan Oktober 2018 2 Oktober – 4 Desember 2016 Minggu ke-2 Bulan November 2018



8.



Penarikan PKL



Jumat, 30 November 2018



9.



Ujian PKL



10 – 12 Desember 2018



1.5. Teknik Pengumpulan Data Teknik pengumpulan data dengan metode sebagai berikut: 1. Studi Kepustakaan Dilakukan dengan cara mengumpulkan, mencatat, dan mempelajari literatur yang berhubungan dengan prosedur penilaian aset yang dijadikan penjaminan hutang dengan pendekatan nilai pasar. Seperti artikel, Jurnal



6



ilmiah, Peraturan Menteri, Standar Penilai Indonesia (SPI) Edisi VI. SPI 366, Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI), Undang-Undang, Peraturan Menteri Keuangan, serta literatur lain yang mendukung penyusunan laporan ini. 2. Metode Dokumentasi Data yang diperoleh dengan cara menggunakan dokumen-dokumen atau catatan-catatan yang sudah tersedia di KJPP yang berkaitan dengan prosedur penilaian aset yang dimiliki untuk dijual pada sebuah entitas. 3. Metode Wawancara Data yang diperoleh penulis dari hasil tanya jawab langsung dengan karyawan kantor bagian surveyor, penilai dan reviewer pada Kantor Jasa Penilai Publik Rizki Djunaedy dan Rekan dan data yang diperoleh mengenai prosedur penilaian terhadap aset berupa bangunan dengan menggunakan metode pendekatan biaya. 4. Metode Observasi Penulis memperoleh data dengan praktik langsung kelapangan untuk melakukan survei dan selanjutnya akan dibuatkan laporan penilaian terhadap aset yang dinilai.



BAB II PROSEDUR PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN DI KJPP RIZKI DJUNAEDY DAN REKAN CABANG SEMARANG UNTUK TUJUAN PENJAMINAN UTANG



2.1. Gambaran Umum KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan 2.1.1. Profil KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan adalah sebuah persekutuan swasta nasional yang bergerak di lingkup kegiatan jasa penilaian atas berbagai macam harta benda, baik berwujud maupun tidak didirikan pada tanggal 25 Februari 2009. KJPP Rizki Djunaedy adalah hasil transformasi dari PT. Soeparjono Artha Penilai dan PT. Pakatan Interbuana Appraisal menjadi Persekutuan KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan sesuai dengan Akte Perubahan No. 30 Notaris Sri Juwariyati, S.H., M.Kn tanggal 09 November 2016 dan Akte sebelumnya No. 380 Notaris Drajat Darmadji tanggal 28 Nopember 2008. KJPP Rizki Djunaedy Dan Rekan dipimpin oleh Managing Partner Rizki Novarino yang sudah berpengalaman dalam bidang penilaian selama 15 Tahun dan aktif dalam kegiatan mengajar materi penilaian yang diselenggarakan oleh asosiasi MAPPI, beliau juga pernah menjabat sebagai Direktur Teknis di PT. Soeparjono Artha Penilai. Rekannya Djunaedy juga seorang penilai dengan kualifikasi berpengalaman di bidang penilaian selama 30 tahun, beliau pernah menjabat sebagai Direktur Utama dan pemegang saham mayoritas di PT. Pakatan Interbuana Appraisal dan Dewi Kenchanawati Soeparjono adalah seorang profesional yang



7



8



berpengalaman dalam bidang manajerial dan penilaian selama 14 tahun, pernah menjabat sebagai Direktur Utama dan Komisaris Utama di PT. Soeparjono Artha Penilai. PT. Soeparjono Artha Penilai sendiri didirikan pada tanggal 20 Oktober 1989 oleh R. Soeparjono, seorang professional dengan pengalaman lebih dari 30 tahun dibidang penilaian, yang sekaligus merupakan salah satu pendiri GAPPI (Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) dan MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia). Berikut ini merupakan gambar logo dari KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan.



Gambar 2.1. Logo KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Sumber: www.apkmonk.co.id (2018)



Tabel 2.1 Profil Singkat KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Nama



KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan



No. KMK



505/KM.1/2016



No. Izin



2.09.0017



Bentuk Usaha



Persekutuan



Bidang Jasa



Penilaian Properti dan Bisnis



Alamat kantor pusat



Jl. Danau Buyan F II/59 RT 08 / RW 03, Kelurahan Bendungan Hilir, Kecamatan



9



Tanah Abang, Jakarta Pusat, Provinsi Jakarta. Telp : 021-7692092 / 021-5708323 Fax : 021-7663647 / 021-5737346 Website: www.kjpprdr.co.id Email



[email protected]



No. FKJPP



10090026



Pemimpin atau Rekan KJPP



Rizki Novarino ST, MTP, MAPPI (Cert).



Rekan Penilai Publik



1. Drs. Djunaedy 2. Dewi K. Soeparjono, SE.,Msi, MAPPI (Cert.) 3. Rizki Ramadhan Yudhya, SE., MSi. AK., MAPPI (Cert.) 4. Dzikri Ashary, S.E. 5. Bayu Nursasongko, ST., MAPPI (Cert.) 6. Muhammad Supriadi, ST., MAPPI (Cert.) 7. Cek Putera Handalan, ST.,MT 8. Ir. Mahendra, S.Ec.,Dev 9. Ida Fitria Gani 10. Wiyarso, S.E., M.M.



10



11. Heru Febrianto, SE Kantor Cabang



1. Surabaya 2. Medan 3. Banjarmasin 4. Pontianak 5. Semarang 6. Malang 7. Karawang



Legalitas lain yang dimiliki 1. Tanda Daftar Perusahaan (TDP) KJPP Rizki Djunaedy dan 2. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Rekan



3. Izin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) 4. Surat Keterangan Domisili Perusahaan 5. Ijin Penilai dari Kementrian Keuangan Republik Indonesia 6. Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal 7.



(BAPEPAM)



8. Surat Lisensi Penilai Pertanahan (BPN)



Objek yang menjadi tempat Praktik Kerja Lapangan di KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang Semarang, beralamatkan di Jalan Wahyu Temurun V No 9 Perum Tlogosari, Kelurahan Tlogosari Kulon, Kecamatan Pedurungan,



11



Kotamadya Semarang, Jawa Tengah. KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang Semarang dipimpin oleh Bapak Wiyarso S.E., M.M., MAPPI.



2.1.2.



Visi dan Misi KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan.



KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan mempunyai visi dan misi yaitu: 1. Menjadi penilai profesional yang didukung manajemen berkualitas, sistem kerja akurat dan berkomitmen tinggi. Semuanya terbukti dengan banyaknya proyek penilaian yang telah diberikan oleh masyarakat bisnis dan industri kepada KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan. 2. Memberikan jasa penilaian yang obyektif, bermutu dan berdaya-guna sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI). 3. Memberikan hasil penilaian yang akurat untuk keperluan Laporan Keuangan, Investasi, Jual Beli, Asuransi, Jaminan dan lain sebagainya. 4. Mengembangkan dan mensosialisasikan penggunaan jasa penilaian bagi masyarakat yang berorientasi pada bidang usaha dalam membuat keputusan pembiayaan dan investasi. 5. Membentuk KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan sebagai suatu lembaga independen



dan



berkualitas



internasional



yang



selalu



melakukan



pengembangan diri.



2.1.3.



Struktur Organisasi KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang Semarang



KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan mempunyai struktur organisasi sebagai berikut:



12



Wiyarso S.E., M.M., Mappi (Cert) Pimpinan KJPP



Alif Sofyan Nugroho



Wakil Pimpinan



Antika



Wismoyo Adi



Administrasi dan Keuangan



Manager



Simon Permana



Reviewer



Nuryunita Witasari



Oktaviani



Penilai



Musyafak Asisten Penilai



Penilai



Azimatun Nikmah



Asisten Penilai



Saeful Asisten Penilai



Gambar 2.1 Struktur Organisasi KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cab. Semarang



KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang Semarang memiliki sumber daya manusia yang terdiri atas delapan pegawai dan satu kepala cabang. KJPP ini beroperasi selama lima hari kerja dalam satu minggunya, yaitu hari Senin hingga Jum’at Pukul 08.00 WIB sampai pada Pukul 17.00 WIB.



13



2.1.4.



Tugas-tugas Selama PKL



Kegiatan-kegiatan yang dilakukan Penulis selama melaksanakan PKL di KJPP Rizki Djunaedy Semarang adalah: 



Mensortir laporan penilaian KJPP







Menggolongkan laporan penilaian KJPP







Menginput data-data yang ada pada laporan penilaian







Mencari data pembanding







Menghubungi data pembanding







Survey aset untuk lelang maupun penjaminan utang







Membuat visio







Membuat form inspeksi







Mencatat kas







Dan lain-lain



2.1.5.



Definisi-definisi



a. Penilai adalah seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan, dan pengalaman dalam melakukan kegiatan praktik penilaian untuk mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan bidang keahlian yang dimiliki. b. Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu objek penilaian pada saat tertentu sesuai SPI dan peraturan-peraturan yang berlaku.



14



c. Jasa Penilaian adalah memberikan Estimasi dan Pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan Standar Penilai Indonesia. ( Pasal 1 ayat 3, Ketentuan Umum, Peraturan MENKEU RI No. 125/PMK.01/2008). Bidang jasa Penilaian (Pasal 2 ayat 1, bidang jasa, Peraturan MENKEU RI No. 125/PMK.01/2008) meliputi : 



Bidang Jasa Penilaian Aset atau Properti







Bidang Jasa Penilaian Bisnis



d. Penilaian Usaha (Business Valuation) adalah suatu hasil penilaian yang diharapkan oleh klien (manajemen perusahaan) mampu dijadikan sebagai dasar penentuan strategi pengembangan usaha dan bisnisnya. (Pasal 2 ayat 3, Bidang Jasa, Peraturan MENKEU RI No. 125/PMK.01/2008). e. Penilaian Aset atau Properti (Asset Valuation) adalah memberikan Estimasi dan Pendapat atas nilai ekonomis suatu aset atau properti pada saat tertentu. f. Konsultasi Pengembangan Properti salah satunya adalah memberikan opini dan saran atas properti tertentu agar lebih maksimal dalam penggunaannya (Highest and Best Use). g. Design Sistem Pengembangan Informasi asset adalah memberikan pengetahuan mengenai jalur sistem yang dapat digunakan untuk mengupdate informasi yang berkembang mengenai asset tertentu dalam bentuk data base. h. Studi Kelayakan Usaha adalah memberikan gambar dan opini mengenai prospek suatu investasi atau usaha.



15



i. Jasa Agen Properti adalah menjadi penghubung atau perantara atas properti tertentu untuk kepentingan jual beli atau sewa j. Pengawasan Pembiayaan Proyek adalah memberikan laporan secara berkala perkembangan proyek untuk mengetahui kesesuaian dana yang sudah terealisasi dengan dana yang sudah disalurkan oleh penyandang dana (Perbankan, Lembaga keuangan non perbankan, dll)



2.1.6.



Ruang Lingkup Jasa Profesional yang Ditawarkan KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan tergolong pada bidang jasa penilaian properti sederhana yang mana sesuai dengan PMK 101 tahun 2014 penilaian properti tersebut adalah 1. Tanah kosong untuk permukiman paling luas 5.000 (lima ribu) meter persegi yang diperuntukkan untuk 1 (satu) unit rumah tinggal; 2. 1 (satu) unit apartemen, rumah tinggal, rumah toko, rumah kantor, atau kios; 3. Peralatan dan perlengkapan bangunan yang merupakan bagian yang terikat pada apartemen, rumah tinggal, rumah toko, rumah kantor, atau kios; 4. 1 (satu) unit mesin individual yang digunakan pada rumah tinggal, rumah toko, atau rumah kantor, termasuk pembangkit tenaga listrik (genset) dan pompa air; dan 5. 1 (satu) unit alat transportasi dengan klasifikasi mobil penumpang, mobil beban, dan sepeda motor, yang bukan merupakan suatu armada angkutan.



16



Selain itu, KJPP Rizki Djuanedy dan Rekan juga menawarkan jasa yang berkaitan dengan penilaian yaitu a. Konsultasi Pengembangan Properti b. Desain Sistem Informasi Asset c. Pengelolaan Properti d. Studi Kelayakan Usaha e. Jasa Agen Properti f. Pengawasan Pembiayaan Proyek



2.1.7.



Daftar Kerjasama dan Rekanan KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Tabel 2.2 Daftar Kerjasama dan Rekanan KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan No



Jenis



1.



Lembaga Keuangan



Nama Lembaga a. Bank Mandiri (Persero) Tbk b. Bank Negara Indonesia (BNI) c. Bank Rakyat Indonesia (BRI) d. Bank Syariah Mandiri (BSM) e. Bank Bukopin, Tbk f. Bank Commonwealth g. Bank Agroniaga h. Bank Central Asia, Tbk (BCA) i. Bank Danamon Indonesia j. Bank Syariah Bukopin k. Bank DKI



17



l. Bank Syariah DKI m. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk n. Bank Exim Indonesia o. Bank Muamalat p. Bank Victoria Syariah q. The Hongkong dan Shanghai Banking Corporation (HSBC) r. Bank Artha Graha Internasional, Tbk s. Bank Panin Syariah t. Bank OCBC NISP u. Bank Ganesha v. Bank Syariah AlSalaam w. Bank Mega x. Bank Kesejahteraan Ekonomi y. Bank DBS z. Bank CIMB Niaga 2.



Lembaga Keuangan



Non



a. OJK (Otoritas Jasa Keuangan) b. Dana Pensiun Bank DKI c. Dana Pensiun Telkom d. PT. ASABRI



18



e. PT. Perusahaan Pengelola Aset (PPA) f. PT. Angkasa Pura II g. PT. Garuda Indonesia h. PT. Pelabuhan Indonesia II i. Pertamina j. PT. Perkebunan Nusantara X (Persero) k. Badan Pertanahan Nasional (BPN)



2.1.8. Pekerjaan Secara Spesifik Pelaksanaan Praktik Kerja Lapangan dilaksanakan di Kantor Jasa Penilai Publik Rizki Djunaed dan Rekan (KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan) selama 2 bulan dimulai dari hari Senin tanggal 01 Oktober 2018 sampai dengan hari Jumat tanggal 30 November 2018. Praktik Kerja Lapangan dimulai dengan perkenalan kepada staf KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan. Kemudian mendapatkan penjelasan mengenai pekerjaan yang ada di kantor tempat melaksanakan praktik kerja lapangan. Selama kurang lebih satu bulan mahasiswa diberi tugas oleh Admin KJPP untuk merapikan file (copy laporan penilaian), menyesuaikan file dan menginput ke dalam komputer, menghitung pajak jasa perusahaan, menyiapkan berkas guna kegiatan inspeksi lapangan, melakukan inspeksi lapangan, menginput hasil laporan, mencari data pembanding. Selanjutnya, mahasiswa diberi buku SPI dan KEPI agar dapat



19



memahami dasar-dasar kegiatan penilaian secara teori dengan buku KEPI (Kode Etik Penilai Indonesia), SPI (Standar Penilaian Indonesia), dan buku pendidikan dasar penilai sebagai pendukung praktik kerja lapangan. KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan Cabang Semarang lebih sering menerima order penilaian dari rekanan Bank, pemerintah, dan perorangan. Penilaian dilakukan berdasarkan objek penilaian, apabila ukurannya kecil maka pekerjaan dilakukan secara individu, namun jika ukuran bangunan besar maka penilaian dilakukan minimal dua orang.



2.2.



Penilaian Tanah dan Bangunan Untuk Tujuan Jaminan/Agunan



2.2.1. Pengertian Penilaian dan Penilai Penilaian dan Penilai memiliki arti yang saling berkaitan. Penilaian dan penilai mempunyai kata dasar yang sama yakni “nilai”. Untuk lebih memahami mengenai kedua hal tersebut, terlebih dahulu kita harus memahami arti dari nilai itu sendiri. Nilai merupakan kata yang memiliki arti yang sangat luas dan sangat tergantung dari kata yang mengikutinya. Namun secara umum kata nilai biasanya digunakan untuk menggambarkan atau menjelaskan makna dari suatu hal. Perkataan nilai dapat ditafsirkan sebagai makna atau arti sesuatu barang maupun benda. Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu harga yang dibayarkan oleh pembeli yang mampu, bersedia dan berkelayakan membeli dari penjual yang bersedia, berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya. Jadi dalam hal ini antara penjual dan pembeli harus mengetahui keadaan pasaran yang sebenarnya atau kedua belah pihak telah mendapat nasehat dari pihak profesional yang telah mahir dalam pasaran properti berkenaan.



20



Dalam PMK 179/PMK.06/2009 tentang Penilaian BMN, definisi penilaian adalah proses kegiatan yang dilakukan oleh penilai, untuk memberikan suatu opini nilai, atas suatu objek Penilaian dalam rangka pengelolaan BMN/BMD, yang berlaku pada saat tertentu. Sedangkan penilai adalah orang yang melakukan penilaian tersebut.



2.2.2. Standar Penilaian Standar Penilaian adalah standar yang digunakan dalam melakukan penilaian terhadap suatu obyek. Pada penilaian ini, standar penilaian yang digunakan sebagai dasar dan acuan adalah Standar Penilaian Indonesia (SPI). Standar Penilaian Indonesia (SPI) adalah standar profesi penilai untuk melakukan kegiatan penilaian di Indonesia. Penilai wajib mematuhi SPI yang merupakan acuan praktek penilaian di Indonesia.



2.2.3. Prinsip Penilaian Terdapat prinsip-prinsip dasar yang perlu diperhatikan dalam melakukan penilaian. Dimana penilai sebelum mengeluarkan suatu opini atas nilai properti harus memperhatikan prinsip-prinsip sebagai berikut: 1. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) adalah prinsip penggunaan terbaik yang dapat menghasilkan pendapatan (income) yang optimal dari properti. Contoh: ketika membangun rumah mewah di kawasan komplek yang mewah seperti perumahan makan rumah tersebut akan menghasilkan nilai yang optimal jika dibandingkan rumah mewah tersebut



21



dibangun di komplek kumuh. Suatu Properti dikatakan HBU jika memenuhi empat kriteria, yaitu: a. Secara legal diijinkan b. Secara fisik dimungkinkan c. Secara finansial layak d. Memberikan keuntungan maksimal Menurut SPI 360 Analisis HBU Dapat dilakukan melalui Proses Berikut:



Definisi Masalah Penggunaan yang secara wajar dimungkinkan dan dari segi hukum diizinkan dari sebidang tanah kosong atau properti yang telah dikembangkan, secara fisik dimungkinkan, didukung secara memadai, layak secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi



Kajian Ekonomi dan Penetuan Penggunaan Alternatif Kajian landasan ekonomi, tapak dan lokasi



Analisis Pasar/ Pemasaran Untuk menentukan penggunaan yang paling mungkin  Produktivitas properti  Atribut fisik  Atribut hukum/peraturan  Atribut lokasi  Permintaan dan penawaran  Analisis obyek Analisis Keuangan



Kesimpulan  Penggunaan  Waktu  Pelaku pasar  Pengguna ruangan  Pembeli paling memungkingkan



Uji HBU  Secara hukum diizinkan  Secara fisik dimungkinkan  Didukung secara memadai dan layak dari aspek finansial  Memberikan nilai tertinggi (produktivitas maksimal)



22



Gambar 2.3. Proses Analisis HBU Sumber: SPI, 2015



2. Prinsip Pengganti (Substitusi) Pada prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama, artinya properti yang lebih murah yang akan terjual terlebih dahulu. Contoh: Pada prinsipnya orang akan lebih memilih untuk membeli properti dengan harga yang lebih murah pada kondisi properti yang sama. Properti dalam suatu deret dimana kondisinya sama, maka Properti dengan Nilai paling rendah akan lebih cepat terjual. 3. Permintaan dan Penawaran (Prinsip Supply and Demand) Properti akan mempunyai nilai apabila properti tersebut dapat digunakan, dimana nilai properti dipengaruhi oleh ketersediannya di tengah masyarakat. Dalam hal ini berarti nilai suatu properti ditentukan oleh keseimbangan antara Permintaan dan Penawaran. Semakin tinggi permintaan dan penawaran kurang, maka nilai properti cenderung naik dan sebaliknya penawaran yang banyak dengan permintaan yang sedikit mengakibatkan nilai properti turun. 4. Prinsip Kesesuaian (Comformity) Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Contoh: rumah mewah akan memberi nilai maksimal bila dibangun di komplek rumah mewah. Sebaliknya nilainya akan turun bila dibangun di lingkungan kumuh.



23



5. Prinsip Perubahan (Change) Nilai selalu berubah-ubah dan dipengaruhi oleh banyak variabel baik internal maupun eksternal. Perubahan tersebut bisa berupa perubahan jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonoimi, perubahan kebijakan pemerintah, perubahan lingkungan (contoh: tiba-tiba dibangun tempat pembuangan sampah), pasar, termasuk peraturan-peraturan, zoning (peruntukan) dan pengembangan kota. 6. Prinsip Antisipasi (Anticipation) Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang akan Highest and Best Use atau penggunaan tertinggi dan terbaik properti tersebut. Harapan akan keuntungan atau ketidakuntungan dimasa yang akan datang ini akan mempengaruhi harga suatu properti. Contoh: Akibat adanya lumpur lapindo, properti disekitar areal lumpur lapindo diperkirakan akan naik akibat adanya pemahaman di masyarakat areal sekitar lumpur lapindo dimasa yang akan datang akan menjadi kompleks pertambangan bila lumpur lapindo sudah selesai. Contoh lain rencana pembangunan Ring Road di Makassar membuat harga harga tanah sepanjang jalur rencana Ring Road naik. 7. Prinsip Persaingan (Competition) Semua bentuk usaha selalu menginginkan untuk mendapatkan keuntungan, tak terkecuali pada usaha di bidang properti. Keuntungan yang diperoleh dalam pasar properti tertentu, menimbulkan daya tarik “pemain properti” untuk memasuki pasar tersebut sehingga akan muncul persaingan. Pada umumnya semakin tinggi persaingan, maka nilai properti cenderung akan turun akibat



24



banyaknya pilihan. Contoh: Akibat dari bisnis properti memberikan keuntungan yang tinggi, maka banyak developer lain yang membangun properti dan mengakibatkan nilai properti turun. 8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Increasing and Decreasing Return) Prinsip dasar ekonomi mengatakan bahwa penambahan biaya pada suatu usaha belum tentu memeberikan penambahan dalam pendapatan. Demikian juga dalam usaha di bidang properti, yang mana berlaku juga kondisi bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan pada properti tersebut. Pada suatu titik tertentu, penambahan biaya justru akan mengakibatkan penambahan hasil yang makin berkurang. Contoh: Penambahan patung pada properti bisa mengakibatkan nilai properti tersebut berkurang, sebab apabila ditawarkan di pasaran, belum tentu semua orang menyukai patung tersebut. Bisa jadi penambahan patung tersebut justru mengurangi nilai properti. 9. Prinsip Kontribusi (Contribution) Nilai suatu elemen tertentu diukur berdasarkan kontribusinya terhadap nilai properti secara keseluruhan. Dalam hal ini baik tanah dan bangunan memberikan kontribusi pada total nilai properti. Contoh: Bangunan tua yang berdiri diatas tanah komersil dapat dikatakan tanah tersebut memberikan kontribusi terhadap seluruh nilai dari properti tersebut. 10. Prinsip Keseimbangan (Balance) Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila faktor-faktor produksi yang berkaitan dengan properti tersebut dalam keadaan seimbang. Faktor-



25



faktor produksi tersebut antara lain: tenaga kerja, modal, bahan baku, dll. Contoh: membangun industri di daerah yang jauh dari bahan baku bisa menyebabkan nilai dari properti tersebut turun akibat pertimbangan besarnya biaya angkutan untuk bahan mentah.



2.2.4. Prosedur Penilaian Aset Secara Umum Tahapan-tahapan dari proses penilaian adalah sebagai berikut :



Gambar 2.4 Bagan Proses Pelaksanaan Penilaian Properti (KPUP 2015)



26



2.2.4.1 Lingkup Penugasan (Identifikasi Masalah) 1. Identifikasi Pemberi Tugas & Pengguna Laporan Penugasan diberikan oleh rekanan biasanya dari bank, dan hasil laporan penilaian akan digunakan oleh pemberi tugas tersebut. 2. Penentuan Tujuan Penilaian Beberapa hal yang harus diperhatikan terlebih dahulu dalam melakukan identifikasi tujuan penilaian adalah sebagai berikut: a. Tujuan penggunaan penilaian adalah penggunaan isi laporan penilaian oleh klien yang memberi tugas penilaian. b. Tujuan penilaian harus dinyatakan dengan jelas dalam laporan penilaian. c. Opini nilai dapat diperlukan untuk menentukan harga untuk pembeli atau penjual, jumlah pinjaman, dasar perpajakan, jangka waktu sewa, laporan keuangan, kompensasi, dll. d. Untuk menghindari upaya yang sia-sia, maka penilai dan klien harus saling pengertian terkati dengan tujuan penggunaan laporan penilaian dan simpulan nilainya. Sebelum melakukan penilaian akan dilakukan analisis terlebih dahulu terhadap penerapan dari penilaian yang akan dilakukan. Beberapa tujuan penerapan dari penilaian, yaitu: a. Penilaian Untuk Laporan Keuangan meliputi: (SPI 201) (Valuation for Financial Report)(www.penilaiindonesia.com)  Inventarisasi Aset



27



 Perincian Nilai Wajar berdasarkan daftar aset berwujud yang tercermin pada laporan keuangan pada tanggal penilaian.  Perincian Nilai Wajar berdasarkan daftar aset tetap sesuai dengan SPT Tahunan pada tanggal penilaian (untuk tujuan perpajakan),  Penentuan Sisa Umur Ekonomi,  Penentuan Nilai Sisa. b. Penilaian Untuk Penjaminan Utang (SPI 202) SPI ini yang menyediakan kerangka kerja dalam melaksanakan penugasan penilaian untuk pihak pemberi pinjaman seperti lembaga keuangan bank, lembaga keuangan non-bank dan institusi lainnya yang memberikan pembiayaan dengan jaminan asset tertentu yang berbeda dengan kredit pembiayaan umum (tanpa agunan), bagi perorangan atau perusahaan. Penilai biasanya menggunakan dasar nilai Nilai Pasar dan indikasi nilai likuidasi dalam melakukan penilaian asset tertentu untuk tujuan jaminan pembiayaan, selain itu penilai bisa juga menggunakan Likuidasi (indikasi)



atau dasar nilai lainnya tergantung hukum, keadaan, dan



persyaratan pihak yang memerlukan jaminan, tetapi umumnya pihak pemberi pinjaman berpedoman pada Nilai Pasar. 3. Penentuan Dasar Nilai (SPI 102) Dasar nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran dalam suatu penelitian. Berikut jenis dasar nilai:



28



a. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu asset



atau liabilitas pada tanggal



penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101 Butir 3.1, 2015). b. Nilai dalam Penggunaan (Value In Use) merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu aset bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan Nilai Pasar. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh aset tertentu kepada badan usaha dimana properti



tersebut



merupakan



bagian



dari



badan



usaha



memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari asset tersebut



tanpa atau



jumlah uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. (SPI 102 Butir 3.2, 2015).Nilai Investasi (Investm ent Value) merupakan nilai dari asset pemilik atau calon pemilik untuk investasi individu atau tujuan operasional. (SPI 102 Butir 3.3.1, 2015). c. Nilai Asuransi (Insurable Value) adalah nilai aset sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci. (SPI 102 Butir 3.1, 2015). d. Nilai Jaminan Pinjaman (Mortgage Lending Value) merupakan nilai aset yang ditentukan oleh penilai dengan penaksiran secara berhati-hati atas



29



marketabilitas aset di



masa



mendatang



dengan memperhatikan aspek



kesinambungan jangka panjang properti, kondisi pasar lokal dan normal, dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai. Elemenelemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan Pinjaman. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan. (SPI 102 Butir 3.4, 2015). e. Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value) adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau penentuan pajak properti. Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 101. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar sebagaimana didefinisikan dalam SPI 101 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit. (SPI 102 Butir 3.5, 2015). f. Nilai Khusus (S peci al Val u e) adalah sejumlah uang yang mencerminkan atribut tertentu dari asset yang hanya berlaku bagi pembeli khusus dan bukan pasar secara keseluruhan. (SPI 102, Butir 3.6.1, 2015). g. Nilai Likuidasi (Liquidtion Value) adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan penjual yang tidak



30



berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. (SPI 102-3.7.1, 2015). a. Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value). Dalam setiap analisis, komponen- komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya diidentifikasi. (SPI 102 Butir 3.17, 2015). b. Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan asset atau dibayarkan untuk transfer liabilitas dalam tranasaksi yang teratur diantara pelaku pasar pada tanggal pengukuran (PSAK 68 dalam SPI 102 Butir 3.19, 2015). c. Nilai Wajar Khusus adalah estimasi nilai dari pengalihan suatu aset atau liabilitas, diantara para pihak yang memahami dan berminat sesuai kepentingannya. (SPI 102 Butir 3.20, 2015). 4. Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan Berisi identifikasi objek yang akan dinilai bersama dengan keterangan alamat asset atau objek penilaian. Permasalahan penilaian tidak dapat didefiniskan tanpa adanya kejelasan tentang beberpa infomrasi properti peroperti yang akan dinilai, antara lain: 1. Lokasi, apabila perlu dilengkapi dengan peta lokasi.



31



2. Fisik, seperti berupa bentuk tanah, luas tanah, elevasi atau kontur. 3. Legal, Penilai harus memperhatikan dengan seksama batasan hak kepemilikan.



Demikian juga penilai harus sejak awal memastikan



status kepemilikan properti apakah sedang dijadikan agunan jaminan pinjaman dana di bank atau tidak (sedang dibebani hak tanggungan). 5. Tanggal Penilaian Tanggal penilaian akan ditentukan sesuai dengan waktu inspeksi dilakukan atau sesuai dengan kesepakatan pemberi tugas, demikian juga untuk tanggal laporannya dilakukan berdasarkan objek penilaiannya, rentang tujuh hari kerja untuk short report sampai dua puluh delapan hari kerja untuk long report. 6. Asumsi & Kondisi Pembatas Asumsi adalah hal yang wajar untuk diterima sebagai fakta dalam konteks penugasan penilaian tanpa penyelidikan tertentu dalam verifikasi. Hal yang dapat diterima dalam pemahaman penilaian. Asumsi ada dua jenis yaitu asumsi khusus dan asumsi umum. Asumsi khusus sering digunakan untuk menggambarkan efek dari suatu situasi yang akan mempengaruhi nilai. Contoh asumsi khusus adalah sebagai berikut: 1. Suatu properti yang sedang dibangun dinyatakan telah selesai pada tanggal penilaian. 2. Suatu kontrak spesifik pada tanggal penilaian belum diselesaikan. 3. Instrument keuangan dinilai menggunakan “yield curve” yang berbeda dengan yang digunakan oleh pelaku pasar.



32



Sedangkan Asumsi Umum (general assumtions) dan Kondisi pembatas (limiting condition): Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam penilaian yang berhubungan dengan asumsi umum (general assumtion) dan kondisi pembatas (limiting condition) adalah sebagai berikut: 1. Asumsi umum dan kondisi pembatas harus dinyatakan dengan jelas dalam laporan penilaian. 2. Tujuan pernyataan asumsi umum dan kondisi pembatas adalah untuk: a. Melindungi kepentingan kedua belah pihak, yaitu penilai (yang diberi tugas) dan klien (yang memberi tugas) b. Menginformasikan kepada klien dan pengguna lainnya tentang batasan penggunaan laporan penilaian. Contoh dalam penilaian minyak dan gas bumi atau mineral maka penilai dapat menyatakan asumsi umum dan kondisi pembatas dalam laporan penilaian sebagai berikut. Contoh 1, Asumsi Umum. Penilai mengasumsikan bahwa kebenaran atau validitas hak kuasa penambangan adalah benar atau valid hanya berdasarkan sesuai dengan data dan atau informasi dan atau keterangan yang diberikan secara tertulis maupun lisan oleh klien. Hal ini karena penilai tidak melakukan legal auditing tentang kebenaran atau validitas hak kuasa penambangan karena bukan



merupakan



bagian



dari



penilaian. Penilai



tidak



bertanggungjawab terhadap masalah penilaian yang timbul jika didapati data dan atau informasi dan atau keterangan tertulis maupun lisan yang diberikan klien tidan benar atau valid. Contoh 2, Kondisi pembatas.



33



Penilai tidak bersedia menghadiri persidangan (sebagai saksi ahli ataupun istilah lainnya) kecuali dinyatakan lain (telah ada kesepakatan waktu dan kompensasi yang memadai). Penilai tidak melakukan survey dengan peralatan ataukehalian teknis, kecuali dinyatakan lain. Data dan atau atau informasi diambil dari sumber yang dipertimbangkan dapat dipercaya.



2.2.4.2 Implementasi (Pengumpulan dan Pemilihan Data) Proses pengumpulan data dapat dilakukan melalui pekerjaan inspeksi. Terdapat 3 kelompok data yang dapat digunakan, diantaranya: a. Data Umum Merupakan data yang dapat dikumpulkan dimana aset atau properti berada, kota atau kabupaten, wilayah atau regional dan bahkan tingkat nasional dan internasional tergantung kepada properti yang dinilai. Trend perubahan sosial, ekonomi, peraturan, lingkungan yang dapat mempengaruhi nilai properti dalam wilayah pasar tertentu. Yang dimaksud dengan trend adalah kecenderungan arah atau pola perubahan umum dari waktu ke waktu (data kurun waktu atau time series, maupun data kerat silang atau cross section), seperti perubahan komposisi populasi, penurunan tingkat hunian gedung perkantoran, peningkatan “start” pengembangan, dan sebagainya. b. Data Khusus Merupakan data properti atau aset yang dijadikan objek yang akan diteliti. Wawancara termasuk dalam pengumpulan data yang terkategori di dara khusus karena mendapat data dari objek penelitian. Data-data tersebut meliputi spesifikasi



34



tanah dan pengembangan yang ada diatasnya, termasuk ukuran, spesifikasi fisik, kondisi dan informasi real estate lainnya. Data lain yang perlu dipertimbangkan adalah data atauinformasi mengenai biaya dan depresiasi, data pendapatan dan biaya, data tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto, sejarah kepemilikan dan penggunaan. Data khusus meliputi data karateristik properti yang dinilai dan properti pembanding. Data yang lebih spesifik adalah berkaitan dengan properti subjek dan properti pembanding yang meliputi: a. Data lokasi dan lingkungan, yaitu bangunan di sekitarnya, HBU dari properti yang dinilai, tren bangunan dari lokasi dan lingkungan, transportasi, fasilitas dan utilitas yang ada di sekitar lokasi, data penawaran dan permintaan. b. Zoning, yaitu ketinggian bangunan, KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Lantai Bangunan), rencana pelebaran jalan di masa yang akan datang. c. Data tanah d. Data bangunan, yaitu data properti jual dan sewa yang sebanding yang meliputi harga jual, pendapatan sewa, tingkat kekosongan, biaya operasional, tingkat kapitalisasi. e. Karakteristik pasar di sekitar lokasi Data Properti Subjek adalah data tentang properti subjek yang meliputi: tapak (site), bangunan (improvement), dan dokumen kepemilikan (title). Langkah terakhir dari analisis data khusus ini adalah analisis highest and best use properti yang dinilai. Sedangkan data pembanding adalah data properti



35



yang mempunyai kegunaan sama atau serupa, berlokasi pada kawasan yang sama, dan telah diketahui nilainya. Data ini dapat berupa data fisik tanah dan bangunan, data harga jual ataubeli, data sewa untuk berbagai jenis properti, data-data lain sebagai pembanding adalah tingkat hunian untuk gedung psuperkantoran, pertokoan, perhotelan, harga sewa kamar hotel, dan data lain yang relevan dalam proses pengestimasian nialai properti subjek. Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisa haruslah data-data yang mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap estimasi nilai properti subjek (properti yang dinilai). Syarat-syarat data yang baik adalah: a. Data harus objektif b. Dapat mewakili kondisi properti yang dinilai c. Kesalahan baku dari data harus kecil d. Up to date, dan sesuai dengan kondisi saat ini e. Harus relevan, dimana data yang dikumpulkan harus ada hubungannya dengan masalah yang dipecahkan. c. Data Pembanding atau Pasar (Penawaran dan Permintaan) Data pembanding meliputi data-data yang menyangkut data penjualan atau transaksi, penawaran, biaya-biaya, tingkat hunian, penyusutan, pendapatan, tingkat kapitalisasi dan data terkait lainnya. Data pembanding dimaksud disesuaikan dengan kebutuhan tujuan dan dasar penilaian, sehingga data yang dikumpulkan dapat dianalisis untuk menentukan tren pasar, kaitan antara penawaran dan permintaan, tingkat peyerapan dan informasi pasar spesifik lainnya.



36



2. Analisis Data Data-data yang dikumpulkan setelah melaksanakan survei tidak cukup untuk memberikan penilaian terhadap sebuah aset, akan tetapi perlu adanya analisis dari seorang penilai. Analisa tersebut merupakan analisa yang berkaitan dengan penggunaan tertinggi dan terbaik pada sebuah aset. Penggunaan tertinggi dan terbaik dapat diartikan sebagai penggunaan suatu lahan yang terbaik dan memberikan profit yang tertinggi atas penggunaan tersebut. Penggunaan tertinggi dan terbaik mempunyai 4 (empat) kriteria, yaitu sebagai berikut: a. Secara fisik dimungkinkan (physical possibility) b. Secara hukum diizinkan (legal permissibility) c. Secara finansial layak (financial affordability) d. Mendapatkan profit yang maksimum yang menghasilkan nilai tertinggi dari lahan yang dinilai (maximum profitability which result in highest properti value). Penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use) sebagai dasar pengembangan dapat diartikan kemungkinan terbesar dari penggunaan lahan yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan, secara keuangan layak dan akan memberikan nilai tertinggi atas lahan tersebut. 3. Opini Nilai Tanah Opini nilai tanah dicontohkan apabila menggunakan dua pendekatan, yaitu pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan seperti penilaian dengan objek tanah bangunan (restoran atau hotel komersil). Apabila data pasar dilakukan



37



dengan di penyesuaian bangunan sampai menghasilkan nilai tanah, atau akan adanya pengembangan tanah. 4. Memilih Pendekatan Penilaian Pemilihan pendekatan dalam penilaian sangat tergantung dari jenis objek yang dinilai dan ketersediaan data di lapangan. Sesuai maksud dan tujuan penilaian, dasar nilai, jenis dan karakteristik objek penilaian serta ketersediaan data pasar di lapangan, maka pendekatan penilaian berbasis pasar untuk real properti dan personal properti menurut KEPI & SPI 2015 (KPUP) dalam penilaian ini pendekatan yang digunakan adalah : a.



Pendekatan Pasar Hal yang pertama kali dipertimbangkan dalam pendekatan pasar adalah



mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dengan syarat aset tersebut identik atau sebanding. Jika transaksi yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan untuk menggunakan harga yang ditawarkan untuk dijual atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui lebih jelas dan perlu dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan dasar nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai (SPI 2015 - KPUP 17.2). Umumnya, properti dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran



38



penjualan dari suatu proses jual beli. Setelah data penjualan dikumpulkan dan diverifikasi, maka selanjutnya analisis yang sistematis dilakukan terhadap data-data pembanding. Perbandingan penjualan ini dianalisis untuk mengetahui hasil dari setiap unit-unit pembandingan tersebut dan menyeleksi unit pembandingan yang sesuai dengan properti subjek yang dinyatakan dalam rekonsiliasi nilai. Untuk menerapkan pendekatan perbandingan data pasar, seorang penilai biasanya mengikuti sistematika atau prosedur sebagai berikut: 1) Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan mendapatkan daftar properti-properti sejenis dengan properti subjek yang sedang ditawarkan atau ditransaksikan. 2) Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah memenuhi keakuratan dan sesuai dengan kenyataan serta memastikan apakah data transaksi yang diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana disyaratkan oleh kriteria pasar wajar. 3) Memilih unit pembanding yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter persegi, per



meter



kubik,



atau



per



multiplier



pendapatan)



dan



mengembangkan analisis perbandingan untuk tiap unit. 4) Membandingkan



properti



subjek



dan



properti



pembanding



dengan



menggunakan elemen-elemen pembanding yang sesuai dan mengadakan penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti pembanding.



39



5) Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indocation) atau dalam range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang pasti). 6) Konsep utama dalam melakukan pendekatan data pasar adalah bagaimana a) menentukan data harga penjualan atas properti yang sebanding dan sejenis, serta b) melakukan penyesuaian atau adjustment, sebagaimana pada gambar berikut:



Gambar 2.6 Data Pembanding dengan Objek Penilaian



Properti pembanding harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut: 1. Transaksi relative masih baru, dalam arti bahwa tanggal transaksi properti pembanding harus relatif dekat dengan tanggal penilaian. 2. Properti yang kompetitif untuk dapat disebut sebagai properti yang kompetitif, data pasar properti yang dipilih sebagai data pembanding sebaiknya merupakan substitusi atau merupakan alternatif yang potensial dipilih oleh pembeli.



40



3. Lokasi yang berdekatan dengan properti yang akan dinilai. 4. Merupakan transaksi pada pasar yang bersifat terbuka, yang didapat dari lembaga publik (notaris, kecamatan, kelurahan, pengelola PBB), media cetak yang menerbitkan iklan penjualan atau penawaran properti, penjual dan pembeli properti, makelar atau broker. b.



Pendekatan Biaya Pendekatan biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset jika aset tersebut biayanya lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau paling tidak setara, pada saat pembelian atau konstruksi. Analisis pasar memberikan dasar untuk penentuan biaya pembuatan bangunan baru saat ini, serta besarnya penyusutan. Dalam memperhatikan objek penilaian dan data pembanding pasar



yang ada dilakukan untuk penilaian tanah, menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan cara membandingkan beberapa data jual beli dari tanah yang terletak disekitar properti yang dinilai, yang akhirnya dapat ditarik suatu kesimpulan. Ini dilakukan dengan mengadakan penyesuaian perbedaanperbedaan yang ada antara yang dinilai dengan data jual beli yang ada. Penyesuaian ini meliputi faktor-faktor seperti lokasi, luas, bentuk dan surat tanah serta kegunaannya berdasarkan unsur waktu dan peruntukannya. Sedangkan untuk penilaian bangunan dan sarana pelengkap lainnya, dengan menghitung hal-hal sebagai berikut:



41



a. Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC) merupakan metode penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan indikasi nilai dengan menghitung biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru dari aset dikurangi dengan penyusutan fisik dan segala bentuk keusangan (SPI 350 – 3.2). b. Depresiasi, yang dihitung berdasarkan umur efektif dari properti yang ditentukan sesudah diadakan pemeriksaan fisik atas kondisi dan kapasitas saat ini, meliputi penyusutan fisik, keusangan fungsional dan keusangan ekonomis (jika ada).



Tahap-tahap



dalam



melakukan



penilaian



properti



dengan



pendekatan biaya adalah sebagai berikut: 1. Mengestimasi atau memperkirakan nilai tanah dalam keadaan kosong dengan menggunakan pendekatan data pasar. 2. Menghitung biaya untuk membangun bangunan baik sebagai biaya reproduksi baru (reproduction cost new) maupun sebagai biaya penggantian baru (replacement cost new). i.



Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk membangun sebuah bangunan baru dengan material ataubahan,



ukuran, bentuk dan fungsi yang sama dengan



bangunan yang akan dinilai berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian.



42



ii.



Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk membangun sebuah bangunan baru dengan material atau bahan, ukuran, bentuk dan fungsi yang serupa dengan bangunan yang akan dinilai berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian.



iii.



Memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi bangunan



iv.



Menghitung nilai bangunan dengan cara, mengurangkan biaya reproduksi atau biaya penggantian baru dengan penyusutan.



v.



Menjumlahkan nilai tanah dengan nilai bangunan untuk medapatkan nilai properti



c.



Pendekatan Pendapatan Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus



kas di masa yang akan datang ke nilai kini. (SPI 2015 - KPUP Butir 18.1). Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (SPI 2015 - KPUP Butir 18.2). 5. Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Opini Nilai Akhir Dalam melakukan penilaian, sebaiknya dilakukan dengan beberapa pendekatan, yang selanjutnya dilakukan rekonsilasi nilai. Rekonsilasi nilai adalah



43



suatu analisa terhadap berbagai simpulan nilai untuk mendapatkan suatu estimasi nilai akhir.



2.3 Analisis dan Pembahasan Pada tanggal 23 Oktober 2018 KJPP Rizki Djunaedy dan rekan menerima Surat Tugas dari Bank ABC untuk menilai sebuah Aset Tetap berupa Tanah dan Bangunan Rumah Tinggal a.n Indra Suherman yang menggunakan rumahnya sebagai jaminan atau agunan pada Bank ABC. Rumah tinggal yang akan dinilai beralamat di Jalan Kenangan I RT 02/RW 03 No 4, Kelurahan Bambankerep, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah. 1.



Identifikasi Masalah a. Identifikasi Pemberi Tugas & Pengguna Laporan: Berdasarkan surat tugas yang diberikan oleh Bank ABC kepada kantor jasa penilai aset yang akan dinilai berupa tanah dan bangunan untuk rumah tinggal. Aset adalah real properti berupa 1 (satu) unit tanah dan bangunan yang digunakan sebagai rumah tinggal terletak di Jalan Kenangan I RT 02/RW 03 No 4, Kelurahan Bambankerep, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah dengan bukti kepemilikan tunggal berupa SHM No. XXX tanggal penerbitan 23-02-1997 dengan luas : 120 m² atas nama Indra Suherman. a. Identifikasi Pemberi Tugas Nama Pemberi Tugas : Bank ABC Bidang usaha



: Perbankan



Alamat kantor



: Jl. MT. Haryono No. 811 Semarang, Provinsi Jawa Tengah



44



Telpon



: (024) 8450992



Up.



: Bapak Sri Tirta



Email



: [email protected]



Pemberi tugas memberikan kepada kami data-data berupa foto copy : 



SHM No. XXX/Bambankerep tanggal penerbitan 25-05-2016 dengan luas : 120 m² atas nama Indra Suherman







Identifikasi Pengguna Laporan o Nama Pemberi Tugas



: BANK ABC



o Bidang usaha



: Perbankan



o Alamat kantor



: Jl. MT. Haryono No. 811 Semarang, Provinsi Jawa Tengah



o Telpon



: (024) 8450992



o Up.



: Bapak Sri Wiyono



o Emai



: [email protected]



o Jumlah Laporan



: 2 (dua) buku laporan



b. Penentuan Tujuan Penilaian: Maksud penilaian ini adalah untuk melakukan verifikasi antara dokumen dan kondisi fisik di lapangan, memperoleh dan memberikan opini independen atas Nilai Pasar (Market Value) dari properti dimaksud sesuai lingkup penugasan yang dapat digunakan sebagai dasar pertimbangan untuk tujuan Penjaminan Hutang pada PT. Bank ABC. c. Penentuan Dasar Nilai: Dasar nilai yang digunakan dalam penilaian properti khususnya untuk penjaminan utang yakni menggunakan nilai pasar. Dasar Nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran yang fundamental dalam suatu penilaian (SPI 2015, KPUP Butir 10-1), Dasar nilai yang sesuai dengan



45



tujuan penilaian adalah Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi hal ini sesuai dengan SPI 103. d. Identifikasi Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan: Adapun penilaian yang kami lakukan yang meliputi tanah, yang terletak di Jalan Kenangan I RT 02/RW 03 No 4, Kelurahan Bambankerep, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah. Kemudian untuk hak kepemilikan rumah tinggal, perusahaan mempunyai Sertifikat Hak Milik atas



tanah tersebut dan Surat Ijin



Mendirikan Bangunan (IMB). e. Tanggal Penilaian: Pelaksanaan inspeksi lapangan telah kami lakukan pada tanggal 26 Oktober 2018. Penilaian ini dimaksud untuk mengungkapkan Nilai Pasar (Market Value) dari aset dimaksud per tanggal penilaian 26 Oktober 2018. Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi aset tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat merepresentasikan tentang opini Nilai Pasar dan Indikasi Nilai Likuidasi pada saat tanggal penilaian. Kami berasumsi bahwa kondisi aset tersebut pada saat tanggal penilaian sama dengan pada saat investigasi lapangan. f. Penetuan Jenis Mata Uang Yang Digunakan: KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan menilai aset yang dimaksud dengan menggunakan Mata Uang Rupiah. Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku. g. Tingkat Kedalaman Investigasi: Investigasi lapangan merupakan bagian kegiatan investigasi. Investigasi lapangan ditujukan untuk melakukan



46



verifikasi data dengan kondisi sebenarnya objek penilaian. Pelaksanaan investigasi lapangan telah KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan selama melakukan investigasi lapangan staff KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan didampingi oleh debitur. Pendamping menunjukan aset yang dijadikan objek penilaian dan batas – batas tanah aset serta memberikan informasi dan penjelasan berkaitan speksifikasi dan kondisi aset yang dijadikan objek penilaian. Dalam pelaksanaan investigasi lapangan semua ruang dalam dalam dapat ditinjau. h. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan: Informasi dan dokumen kepemilikan objek penilaian ini diperoleh dari pemberi tugas dalam bentuk foto copy atau scan. Penilai dengan itikad baik berasumsi bahwa segala data yang diberikan kepada KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan adalah benar. Oleh karena KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan bukan konsultan hukum, maka dari itu tidak memberikan opini tentang verifikasi kebenaran dokumen dan legalitas terkait. Oleh karena itu kami menyarankan agar Pihak Pengguna Laporan ini dapat berkonsultasi dengan konsultan hukum untuk mendapatkan opini tentang segala aspek legal. Penilai berasumsi bahwa properti ini bebas dari sengketa, ikatan, dan kewajiban lainnya serta dapat dipindahtangankan. Adapun data kondisi aset, kami verifikasi melalui investigasi lapangan dengan pendamping inspeksi. Data pembanding atas objek penilaian, kami analisa berdasarkan informasi dari agen properti dan pemilik properti yang menawarkan atau menjual propertinya. Sementara untuk standar biaya reproduksi atau pengganti baru



47



kami mengacu pada standar yang dikeluarkan oleh MAPPI dengan penyesuaian yang diperlukan, sedangkan untuk bangunan yang belum ada standarnya, kami hitung dengan acuan dasar harga bahan bangunan dan upah kerja yang bersumber dari jurnal bahan bangunan dan sumber lain yang dapat dipercaya. i. Pedoman Penilaian: Dalam penilaian ini KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan berpedoman pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2015 Edisi VI dan Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) 2015. j. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaan Dari ke 3 (tiga) pendekatan penilaian yang telah dijelaskan pada halaman sebelumnya, dan berdasarkan pertimbangan sebagai berikut : a.



Properti dalam penilaian adalah berupa Rumah Tinggal.



b.



Properti tidak menghasilkan pendapatan dari harga sewa atau tidak disewakan.



c.



Data pembanding yang tersedia dilapangan.



Maka sesuai dengan KEPI & SPI 2015 – SPI 300 dalam penilaian ini digunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach). k. Asumsi Umum dan Khusus Asumsi adalah hal yang wajar untuk diterima sebagai fakta dalam konteks penugasan penilaian tanpa penyelidikan tertentu atau verifikasi. Hal tersebut dinyatakan untuk dapat diterima dalam pemahaman penilaian. Asumsi Umum yang dipergunakan dalam laporan penilaian ini adalah :



48



i.



Aset adalah real properti berupa 1 (satu) unit tanah dan bangunan yang digunakan sebagai rumah tinggal terletak di Jalan Kenangan I RT 02/RW 03 No 4, Kelurahan Bambankerep, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah dengan bukti kepemilikan tunggal berupa SHM No. XXX tanggal penerbitan 23-02-1997 dengan luas :



120 m² atas nama INDRA



SUHERMAN. ii.



Peruntukan zonasi kawasan aset adalah Permukiman sesuai Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Semarang.



iii.



Penunjuk lapangan adalah Bapak Nugroho selaku Staff PT. Bank Perkreditan Rakyat XXX.



iv.



Aset berupa rumah tinggal 1 lantai yang sedang dihuni debitur.



v.



Kami berasumsi bahwa penunjuk lapangan berkompeten dan semua data serta penunjukan lokasi oleh Bapak Nugroho selaku Staff PT. Bank Perkreditan



Rakyat



Kedung



Arto



adalah



benar



dan



dapat



dipertanggungjawabkan. vi.



Saat investigasi lapangan, bagian dalam aset dapat di akses. Pengamatan dan pengukuran aset di lakukan dari luar dan dalam, kami berasumsi bahwa keadaan fisik aset sesuai dengan apa yang terlihat dan apa saja yang dapat kami amati.



vii.



Dasar Nilai yang dipakai adalah Nilai Pasar (Market Value) dengan tujuan Penilaian Aset untuk Penjaminan Utang pada PT. Bank Perkreditan XXX.



49



Asumsi Khusus adalah asumsi yang berbeda dari fakta yang sebenarnya dari tanggal penilaian atau hal yang tidak akan dibuat oleh sebagian kecil pelaku pasar dalam suatu transaksi pada tanggal penilaian. Asumsi Khusus yang dipergunakan dalam laporan penilaian ini adalah :  Penilai memberikan opini waktu ekspos (exposure time) selama 6- 9 (enam sampai sembilan) bulan sejak tanggal penilaian. 2. Implementasi (Pengumpulan dan Pemilihan Data) a. Data Umum: Properti terletak di selatan Jalan Kenangan I RT 02/RW 03 No 4, Kelurahan Bambankerep, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah. Posisi tanah adalah badan atau interior, berbentuk tidak beraturan, Rumah Tinggal di kanan dan kiri aset jalan. Bentuk aset tidak proporsional dengan lebar tanah bagian depan (frontage) ± 6m dan memanjang ke belakang ± 15 m, seperti yang tertera dalam sertipikat dan gambar bidang tanah yang terdapat dalam laporan ini. Batas - batas tanah, adalah sebagai berikut: o Sebelah Utara



: Rumah Tinggal



o Sebelah Timur



: Jalan Kenangan I



o Sebelah Selatan : Rumah Tinggal o Sebelah Barat



: Rumah Tinggal



Berdasarkan informasi verbal dari Dinas Tata Kota Kota Semarang Provinsi Jawa Tengah, kami memahami bahwa properti yang dimaksud berada di lokasi yang diperuntukkan sebagai kawasan perumahan atau pemukiman.



50



b. Data Khusus: Bangunan satu (1) lantai yang dinilai terdiri dari dua kamar tidur, satu kamar mandi, ruang tamu, ruang keluarga, dan dapur dengan luas total 99 meter². c. Data Pembanding atau Pasar: Data pembanding atas asset yang dinilai yaitu tanah bangunan (Rumah tapak



atau rumah tinggal) dirata-rata dan



menghasilkan nilai pasar sebesar 2.500.000 meter² atas harga penawaran. Data pembanding disesuaikan dengan type asset, dan minimal tiga data pembanding tetapi lebih banyak lebih bagus sehingga analisisnya lebih valid. Data pembanding diperoleh dari data-data penjualan, penawaran, pencatatan-pencatatan,



wawancara-wawancara



dengan



orang-orang,



pejabat-pejabat dan pemilik property atau tanah lainnya. Tabel 2.3 Contoh Data yang Digunakan sebagai Pembanding URAIAN



Alamat



Contact Person



Telepon Jenis Properti



DATA 1



DATA 2



DATA 3



Jl. Kenangan IV



Jl. Kenangan II



Jl. Kenangan II



Bapak



Bapak



Indra/Pemilik Agen



Fendy/Keluarga



Bapak Heri/Pemilik



081393533633



082297085623



085741418007



Rumah Tinggal



Rumah Tinggal



Rumah Tinggal



Badan



Badan



Tusuk Sate



Kondisi & Letak Properti



51



Luas Tanah (m²)



150



216



173



Luas Bangunan (m²)



105



80



150



Harga Penawaran (Rp)



575.000.000



675.000.000



800.000.000



517.500.000



607.500.000



720.000.000



2.659.000



2.478.000



2.888.000



Penyesuaian (Rp)



Indikasi Harga Tanah (Rp/m²) Tanggal Data



26 Oktober 2018



26 Oktober 2018



26 Oktober 2018



3. Analisis Data Pada proses analisis data ini, seorang penilai juga harus memasukkan beberapa data untuk menghasilkan nilai pasar dari sebuah bangunan dilihat dari; spesifikasi bangunan, Indeks Kemahalan Konstruksi (masing-masing kota), Indeks Material, Umur Ekonomis Bangunan, dan penyusutan bangunan. Menganalisa spesifikasi bangunan meliputi penentuan apakah bangunan tersebut merupakan rumah tinggal sederhana, menengah atau mewah. Selain itu, penilai juga harus bisa menganalisa material-material yang digunakan untuk membangun sebuah bangunan. Kemudian data yang harus dimasukkan oleh penilai yaitu Indeks Kemahalan Konstruksi (IKK), yaitu acuan harga standar bahan bangunan untuk wilayah tertentu. Selanjutnya, penilai menentukan penyusutan untuk sebuah bangunan, hanya dengan mengetahui kapan bangunan tersebut dibangun kemudian dikurangi dengan



52



tahun penilaian, setelah itu dibagi umur ekonomis yang telah ditentukan dikali harga per meter persegi, maka penyusutan terhadap bangunan sudah dapat diketahui. Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi, dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan sebagai bangunan perkantoran diperkirakan memberikan hasil yang tertinggi. Kesimpulan Pengunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi Properti Terbangun saat ini: berdasarkan analisa terhadap faktor-faktor tersebut di atas, Kondisi Properti Terbangun saat ini memenuhi kelayakan penggunaan tertinggi dan terbaik. 4. Opini Nilai Tanah Pendekatan Penilaian adalah pendekatan biaya karena dalam penilaian tanah bangunan, dan disesuaikan dengan maksud dan tujuan dari penilaian. Karena dalam study kasus ini digunakan untuk tujuan penjaminan hutang, maka menggunakan nilai pasar sesuai SPI 103 Lingkup Penugasan. Nilai pasar diperoleh dari estimasi biaya perolehan tanah dan pembangunan properti baru dengan kegunaan yang sama kemudian dilakukan penyusutan atau depresiasi sesuai kondisi bangunan. Alasan Penggunaan: untuk tanah tetap menggunakan pembanding dari pasar namun untuk perhitungannya menggunakan pendekatan biaya. Nilai Pasar atas tanah dihitung berdasarkan analisis data pasar yang ada di sekitar lokasi obyek yang dinilai . Faktor yang mempengaruhi nilai antara lain : a. Bentuk, luas dan topografi b. Lokasi atau letak tanah c. Peruntukan



53



d. Akses dari dan ke lokasi e. Infrastruktur f. Lingkungan sekitar g. Hal-hal yang bersifat khusus 5.



Rekonsiliasi Indikasi Nilai Dan Opini Nilai Akhir Penilaian ini menggunakan 1 (satu) pendekatan penilaian yaitu Pendekatan



Biaya (Cost Approach) sehingga tidak dibutuhkan rekonsiliasi dalam pengambilan kesimpulan hasil penilaian. Kesimpulan Nilai Pada Penilaian ini adalah : Luas



Nilai Pasar



(m²)



( Rp. )



DESKRIPSI



1. Tanah



120



306.000.000



2. Bangunan



99



223.938.000



3. Sarana Pelengkap TOTAL



3.300.000 533.238.000



6. Pelaporan Penilaian Laporan penilaian untuk tujuan penjaminan utang dengan dasar nilai pasar menggunakan Laporan Ringkas (Short Report) karena tertera dalam Lingkup Penugasan berdasarkan SPI 202 Laporan Tujuan Penjaminan Utang.



BAB III PENUTUP



3.1. Simpulan KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan merupakan perusahaan di bidang jasa yang salah satu pelayanannya berupa jasa penilaian atas tanah dan bangunan untuk tujuan penjaminan utang. Dalam proses penilaian terdapat prinsip umum, beberapa pendekatan, dan nilai yang ditetapkan oleh KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan yang mana sesuai KEPI dan SPI. Penilaian tanah dan bangunan untuk penjaminan utang di KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan dimulai dengan identifikasi pemberi tugas dan pengguna, penentuan tujuan penilaian, penentuan dasar nilai, identifikasi objek penilaian dan hak, tanggal penilaian serta asumsi dan kondisi pembatas. Penilaian aset untuk penjaminan utang didasarkan pada nilai pasar dan menggunakan beberapa pendekatan yaitu pendekatan pasar, pendekatan pendapatan, dan pendekatan biaya. Pendekatan biaya adalah pendekatan yang sering digunakan di KJPP Rizki Djunaedy dan Rekan.



3.2. Saran Bagi mahasiswa yang melakukan praktik kerja lapangan selanjutnya yang bertempat di kantor jasa apraisal agar dapat lebih memahami mengenai implementasi appraisal itu sendiri sehingga dapat membuat laporan yang lebih spesifik untuk studi kasus di salah satu aset yang dinilai.



54



55



DAFTAR PUSTAKA



Badan Pendidikan dan Kementerian Keuangan. 2016. Penilaian. http://klc.kemenkeu.go.id



BAB I Konsep Dasar



Komite Penyusun SPI. 2015. Petunjuk Teknis SPI 306. MAPPI. Jakarta. MAPPI, 2015, “Biaya Teknis Bangunan atau BTB untuk seluruh Indonesia”, http://www.mappi.or.id/static-334-biaya-teknis-bangunan-btb-.html, 2015, 6 November 2015, Jakarta. Masyarakat Profesi Penilai Indonesia. 2015. Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia. Jakarta: MAPPI Miftahudin. 2016. Studi Kasus Penilaian Rumah Tinggal di Perumahan xxx Kav. x. xx – xx, Padukuhan xxx, Desa Caturtunggal, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta. Program Studi Ekonomika Terapan. Departemen Ekonomika Dan Bisnis. Universitas Gadjah Mada. Putra, Andika Pratama. 2012. ‘Analisis Properti Rumah Tinggal Sebagai Agunan dengan Metode Penilaian Appraisal’, tesis magister, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta. Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia. Nomor 101/PMK.01/2014. Penilai Publik Sujono, Bambang. 2011. Penilaian Aset Dalam Sektor Properti. ISSN 0853-2877: Modul Vol. 11 No 1 Undang-undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbank



56