PPL-Panduan Penilaian Hotel [PDF]

Citation preview

PENILAIAN HOTEL DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN



Umum NO.



URAIAN



CEK



1. Dokumentasikan Kertas Kerja Penilaian (hardcopy atau softcopy) yang memuat: - Daftar seluruh asumsi yang mendasari analisis; - Model kapitalisasi langsung dengan mengelompokkan arus kas penerimaan dan pengeluaran sesuai dengan kategorinya; - Perhitungan Pendapatan Operasional; - Perhitungan Biaya Operasional; - Perhitungan Tingkat Kapitalisasi; - Kelengkapan Kertas Kerja Lainnya. 2. Dapatkan informasi dan identifikasi data operasional dari manajemen Hotel yang antara lain memuat: - perjanjian manajemen (apabila manajemen Hotel dikelola oleh pihak lain); - list aset; - tarif kamar; - jumlah kamar tersedia; - jumlah kamar tersewa; - Pendapatan Operasional; - Tingkat Kekosongan; - Biaya Operasional. 3. Dapatkan data historis laporan keuangan. 4. Buat analisis pasar (market overview) yang antara lain meliputi: a. kondisi perekonomian; b. permintaan dan penawaran kamar Hotel; c. pertumbuhan Hotel; dan d. tarif kamar Hotel. 5. Buat tinjauan mengenai: a. persaingan; b. tarif kamar Hotel pembanding; dan c. analisis lainnya. 1. Metode Kapitalisasi Langsung NO.



URAIAN



A. Pendapatan Operasional 1. Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar tersedia. 2. Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar terhuni. 3. Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat hunian (occupancy rate). 4. Pertimbangkan data historis dalam penentuan tingkat hunian. 5. Lakukan analisis tarif kamar hotel yang dinilai dan data pasar dalam menentukan tarif kamar dalam satu periode. (halaman 1 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



6. Dapatkan informasi sumber pendapatan operasional hotel yang meliputi: - Pendapatan kamar; - Pendapatan makanan dan minuman; dan - Minor operating department. - Pendapatan lain-lain B. Biaya Operasional 1. Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data laporan keuangan. 2.



Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang terkait dengan operasional hotel. Biaya yang umumnya masuk dalam kategori biaya operasional antara lain: - Departmental Expenses (biaya kamar, makanan dan minuman, serta biaya minor operating department); - Undistributed Operating Expenses (administration and general expenses, biaya perawatan dan perbaikan, pemasaran, energi, serta biaya informasi dan teknologi); - Fixed Charge (pajak properti, biaya premi asuransi, management fee, dan cadangan penggantian). Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak boleh diperhitungkan dalam proyeksi biaya operasional.



3. Pertimbangkan data historis dan data pembanding sejenis dalam menentukan dan memproyeksikan biaya operasional dalam satu periode. C. Pendapatan Operasional Bersih Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Hotel: NOI properti = Pendapatan Kamar + Pendapatan Makanan dan Minuman + Minor Operating Department + Pendapatan Lain-lain = Pendapatan Kotor Efektif - Biaya Operasional = Pendapatan Operasional Bersih (NOI) D. Tingkat Kapitalisasi 1. Tentukan metode yang digunakan dalam menentukan tingkat kapitalisasi. a. Data Pasar 1) Gunakan data yang sudah dipublikasi atau data dari lembaga riset. Atau 2) Lakukan penghitungan sendiri: - Dapatkan dan dokumentasikan



informasi



harga



(halaman 2 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



transaksi/penawaran hotel yang sebanding. - Dapatkan dan dokumentasikan informasi NOI dari data pembanding tersebut yang antara lain bersumber antara lain dari laporan keuangan laporan keuangan, laporan manajemen, dan publikasi pihak ketiga yang terpercaya. - Apabila data pembanding yang digunakan merupakan: a) Data transaksi, maka pastikan kewajaran data transaksi yang bersifat arms length. b) Data penawaran, pertimbangkan besaran diskon yang wajar untuk menentukan indikasi harga transaksi. - Perhitungan NOI data pembanding: NOI data pembanding = Pendapatan Kamar + Pendapatan Makanan dan Minuman + Minor Operating Department + Pendapatan Lain-lain = -



Pendapatan Kotor Efektif Biaya Operasional



=



Pendapatan Operasional Bersih (NOI)



- Perhitungan tingkat kapitalisasi data pembanding: Rdt =



NOI dt V dt



Keterangan: Rdt = tingkat kapitalisasi data pembanding NOIdt = NOI data pembanding Vdt = harga jual data pembanding - Tingkat kapitalisasi objek penilaian = rata-rata tingkat kapitalisasi data pembanding b. Band of Investment Method (BOIM) 1) Perhitungan Tingkat Kapitalisasi: R = ( M x km ) + (( 1-M ) x ke ) Keterangan: R = tingkat kapitalisasi M = proporsi modal pinjaman (%) (1-M) = proporsi modal sendiri (%) km = tingkat pengembalian untuk modal pinjaman (%) ke = tingkat pengembalian untuk modal sendiri (%) 2) Tentukan dan dokumentasikan sumber referensi pasar dari: a) Proporsi modal pinjaman (M) dan modal sendiri (1-M); b) Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman (km); c) Tingkat pengembalian untuk modal sendiri (ke). (halaman 3 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



c. Ekstraksi dari Tingkat Diskonto 1) Tentukan tingkat diskonto dan tingkat pertumbuhan 2) Dokumentasikan sumber penentuan tingkat diskonto dan tingkat pertumbuhan 3) Perhitungan Tingkat Kapitalisasi: R=r–g Keterangan: R = tingkat kapitalisasi r = tingkat diskonto g = tingkat pertumbuhan pendapatan dan nilai properti E. Nilai Hotel Perhitungan Nilai Properti: V = NOI / R Keterangan: V = Nilai Properti (Value) NOI = Pendapatan Operasional Bersih (Net Operating Income) R = Tingkat Kapitalisasi 2. METODE ARUS KAS TERDISKONTO NO.



URAIAN



A. Pendapatan Operasional 1. Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar tersedia. 2. Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar terhuni. 3. Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat hunian (occupancy rate). 4. Pertimbangkan data historis tingkat hunian dalam penentuan tingkat hunian. 5. Lakukan analisis tarif kamar hotel yang dinilai dan data pasar dalam menentukan tarif kamar pada awal periode proyeksi. 6. Dapatkan informasi sumber pendapatan operasional hotel yang meliputi: - Pendapatan kamar; - Pendapatan makanan dan minuman; - Minor operating department; dan - Pendapatan lain-lain. B. Biaya Operasional 1. Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data laporan keuangan. 2. Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang terkait dengan operasional hotel. Biaya yang umumnya masuk dalam kategori biaya operasional antara lain: - Departmental Expenses (biaya kamar, makanan dan minuman, (halaman 4 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



serta biaya minor operating department); - Undistributed Operating Expenses (administration and general expenses, biaya perawatan dan perbaikan, pemasaran, energi, serta biaya informasi dan teknologi); - Fixed Charge (pajak properti, biaya premi asuransi, management fee, dan cadangan penggantian). Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak boleh diperhitungkan dalam proyeksi biaya operasional. 3. Pertimbangkan data historis dan data pembanding sejenis dalam menentukan dan memproyeksikan biaya operasional. C. Pendapatan Operasional Bersih Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Hotel: NOI Properti = Pendapatan Kamar + Pendapatan Makanan dan Minuman + Minor Operating Department + Pendapatan Lain-lain = Pendapatan Kotor Efektif - Biaya Operasional = Pendapatan Operasional Bersih D. Proyeksi 1. Tentukan periode proyeksi, yaitu: - waktu dimulainya arus kas atau tanggal mulai; - jangka waktu/periode proyeksi; - frekuensi penerimaan dan pengeluaran yang digunakan. 2. Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tarif kamar selama masa proyeksi. 3. Proyeksikan: a. Pendapatan - pendapatan kamar; - pendapatan makanan dan minuman; - pendapatan minor operating department; dan - pendapatan lain-lain. b. Biaya - Departmental Expenses (biaya kamar, makanan dan minuman, serta biaya minor operating department); - Undistributed Operating Expenses (administration and general expenses, biaya perawatan dan perbaikan, pemasaran, energi, serta biaya informasi dan teknologi); - Fixed Charge (pajak properti, biaya premi asuransi, management fee, dan cadangan penggantian). dengan mempertimbangkan data historis laporan keuangan, kondisi ekonomi, kondisi pasar hotel, tingkat persaingan dan kondisi lainnya. E. Tingkat Diskonto 1. Dapatkan dan dokumentasikan data yang mendukung penerapan (halaman 5 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



tingkat diskonto. 2. Tentukan metode yang digunakan dalam menentukan tingkat diskonto: a. Build Up/Summation Method 1) Tentukan besaran tingkat suku bunga bebas resiko. 2) Tentukan unsur-unsur risiko yang dipertimbangkan. 3) Tentukan besaran resiko setiap unsur tersebut. b. Band Of Investment Method (BOIM) 1) Perhitungan Tingkat Diskonto: kp = (M x km) + ((1 – M) x ke) Keterangan: kp = tingkat diskonto M = proporsi modal pinjaman (%) (1-M) = proporsi modal sendiri (%) km = tingkat pengembalian untuk modal pinjaman (%) ke = tingkat pengembalian untuk modal sendiri (%) 2) Tentukan sumber referensi pasar dari: a) Proporsi modal pinjaman (M) dan modal sendiri (1-M); b) Tingkat pengembalian untuk modal pinjaman (km); c) Tingkat pengembalian untuk modal sendiri (ke). c. Ekstrak dari Tingkat Kapitalisasi. 1) Perhitungan Tingkat Diskonto: r=R+g Keterangan: r = tingkat diskonto R = tingkat kapitalisasi g = tingkat pertumbuhan pendapatan dan nilai properti 2) Dapatkan sumber referensi tingkat kapitalisasi dan tingkat pertumbuhan pendapatan dan nilai properti. d. Data Pasar 1) Dapatkan data pembanding yang memiliki kemiripan karakteristik dengan objek penilaian, antara lain pendapatan, biaya, risiko, inflasi, tingkat pengembalian riil, dan proyeksi pendapatan. 2) Dapatkan data harga penjualan properti pembanding. 3) Ketahui asumsi yang diambil pembeli dalam memperkirakan perubahan pendapatan operasional bersih dan harga properti di masa yang akan datang. 4) Dapatkan data arus kas properti pembanding. 5) Dalam menentukan tingkat diskonto (IRR), gunakan rumus NPV = 0. 3. Tentukan tingkat diskonto yang sesuai dengan frekuensi waktu yang (halaman 6 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



dipilih. - Apabila frekuensi titik waktu yang dipilih adalah kuartalan, maka tingkat diskonto harus merupakan angka kuartalan efektif dan bukan angka nominal. - Apabila interval yang digunakan adalah bulanan atau harian, tingkat diskonto tahunan harus disesuaikan menjadi tingkat diskonto ekuivalen dan efektif untuk interval waktu yang dipilih. F. Nilai Akhir (Terminal Value/Exit Value) 1. Buat asumsi yang mendasari dalam penentuan tingkat kapitalisasi yang diterapkan. 2. Tentukan tingkat kapitalisasi yang diterapkan dan dokumentasikan dasar penentuannya. 3. Tentukan akhir periode proyeksi dan alasan yang mendasarinya. 4. Salah satu cara untuk menentukan Tingkat Kapitalisasi Akhir yaitu: (Terminal Capitalization Rate) Rt = r – g Dimana: Rt = tingkat kapitalisasi akhir r = tingkat diskonto g = tingkat pertumbuhan 5. Gunakan pendapatan operasional bersih n+1 untuk menghitung nilai akhir. 6. Perhitungan Nilai Akhir (Terminal Value): Vt = NOIn+1 / Rt Dimana: Vt = Nilai Akhir NOIn+1 = Pendapatan Operasional bersih 1 periode setelah periode akhir proyeksi Rt = tingkat kapitalisasi akhir 7. Pastikan metode perhitungan nilai akhir telah mewakili estimasi nilai pasar dari properti pada tanggal penjualan (termination date). G. Nilai Hotel Perhitungan Nilai Hotel dengan Metode Arus Kas Terdiskonto: V



=



NOI1 (1+i)1



+



NOI2 (1+i)2



+



NOI3 (1+i)3



+ …+



NOIn + (1+i)n



Vt



(1+i)n (1+i)n



Keterangan: V = Nilai Properti (Value) NOI = Pendapatan Operasional Bersih (Net Operating Income) i = Tingkat Diskonto (Discount Rate) n = periode Vt = Nilai Akhir 3. Metode Penyisaan (halaman 7 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



NO.



URAIAN



A. Teknik Penyisaan Tanah 1. Tentukan Indikasi Nilai Bangunan (termasuk mesin dan peralatan serta sarana dan prasarana). a.



Tentukan metode dan teknik dalam menentukan Indikasi Nilai Bangunan.



b.



Hitung Indikasi Nilai Bangunan dan dokumentasikan referensi perhitungannya.



c.



Hitung Indikasi Nilai Mesin dan dokumentasikan referensi perhitungannya.



Peralatan



serta



2. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Bangunan (Rb). a.



Perhitungan tingkat kapitalisasi umum digunakan antara lain:



bangunan.



Rumus



yang



Rb = Safe Rate + Recapture Rate Keterangan: Safe Rate



= yield obligasi pemerintah dengan tenor paling lama Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight line) atau Rb =



b. c.



i n (1+i) −1



atau Sinking Fund



Keterangan: i = Safe Rate n = sisa umur ekonomis bangunan Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan dalam menentukan tingkat kapitalisasi bangunan. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan perhitungan tingkat kapitalisasi bangunan pada kertas kerja.



3. Tentukan Pendapatan Operasional Bersih (NOI) Bangunan. Perhitungan NOI Bangunan: NOI Bangunan = Indikasi Nilai Bangunan x Rb 4. Tentukan indikasi nilai fixture & furniture. a.



Tentukan metode dan teknik dalam menentukan indikasi nilai fixture & furniture.



b.



Dokumentasikan sumber referensi yang digunakan dalam menentukan indikasi nilai fixture & furniture.



c.



Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dalam menentukan indikasi nilai fixture & furniture pada kertas kerja.



(halaman 8 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



5. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Fixture & Furniture (Rff). a.



Perhitungan tingkat kapitalisasi Fixture & Furniture. Rumus yang umum digunakan antara lain: Rff = Safe Rate + Recapture Rate Keterangan: Safe Rate



= yield obligasi pemerintah dengan tenor paling lama Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight line) atau Rff =



b. c.



i n (1+i) −1



atau Sinking Fund



Keterangan: i = safe rate n = sisa umur ekonomis Fixture & Furniture Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan dalam menentukan tingkat kapitalisasi fixture & furniture. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan perhitungan tingkat kapitalisasi fixture & furniture pada kertas kerja.



6. Tentukan Pendapatan Operasional Bersih (NOI) Fixture & Furniture. Perhitungan NOI Fixture & Furniture: NOI Fixture & Furniture = Indikasi Nilai Furniture x Rff



Fixture



&



7. Tentukan NOI Hotel. a.



Pendapatan Operasional. 1) Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar tersedia. 2) Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar terhuni. 3) Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat hunian (occupancy rate). 4) Pertimbangkan data historis penentuan tingkat hunian.



tingkat



hunian



dalam



5) Lakukan analisis tarif kamar hotel yang dinilai dan data pasar dalam menentukan tarif kamar pada awal periode proyeksi. 6) Dapatkan informasi sumber pendapatan operasional hotel yang meliputi: - Pendapatan kamar; - Pendapatan makanan dan minuman; (halaman 9 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



b.



Minor operating department; dan Pendapatan lain-lain.



Biaya Operasional. 1) Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data laporan keuangan. 2) Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang terkait dengan operasional hotel. Biaya yang umumnya masuk dalam kategori biaya operasional antara lain: - Departmental Expenses (biaya kamar, makanan dan minuman, serta biaya minor operating department); - Undistributed Operating Expenses (administration and general expenses, biaya perawatan dan perbaikan, pemasaran, energi, serta biaya informasi dan teknologi); - Fixed Charge (pajak properti, biaya premi asuransi, management fee, dan cadangan penggantian). Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak bolehdiperhitungkan dalam biaya operasional. 3) Pertimbangkan data historis dan data pembanding sejenis dalam menentukan dan memproyeksikan biaya operasional.



c.



Pendapatan Operasional Bersih. Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Hotel: NOI properti = Pendapatan Kamar + Pendapatan Makanan dan Minuman + Minor Operating Department + Pendapatan Lain-lain = Pendapatan Kotor Efektif - Biaya Operasional = Pendapatan Operasional Bersih (NOI)



8. Tentukan NOI Tanah. Perhitungan NOI Tanah: NOI Tanah = NOI Hotel – (NOI Bangunan + NOI Fixture & Furniture). 9. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Tanah (Rt). a.



Perhitungan Tingkat Kapitalisasi Tanah: Rt = Safe Rate Keterangan: Rt = tingkat kapitalisasi tanah Safe rate = yield obligasi pemerintah dengan tenor paling lama



(halaman 10 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



b.



Dokumentasikan sumber referensi yang digunakan dalam menentukan tingkat kapitalisasi tanah.



c.



Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan perhitungan tingkat kapitalisasi tanah pada kertas kerja.



10. Tentukan Indikasi Nilai Tanah. Perhitungan Indikasi Nilai Tanah: Indikasi Nilai Tanah = NOI tanah / Rt Keterangan: NOI tanah = Pendapatan operasional bersih tanah Rt = tingkat kapitalisasi tanah 11. Perhitungan Nilai Hotel. Nilai Hotel



=



Indikasi Nilai Tanah Bangunan + Indikasi Furniture



+ Indikasi Nilai Nilai Fixture &



B. Teknik Penyisaan Bangunan 1. Tentukan Indikasi Nilai Tanah. Tentukan pendekatan dan metode yang digunakan dalam menentukan Indikasi Nilai Tanah dan dokumentasikan referensi perhitungannya. 2. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Tanah (Rt). a. Perhitungan tingkat kapitalisasi tanah: Rt = Safe Rate b.Dokumentasikan sumber referensi yang menentukan tingkat kapitalisasi tanah.



digunakan



dalam



c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dalam perhitungan tingkat kapitalisasi tanah pada kertas kerja. 3. Tentukan Pendapatan Operasional Bersih (NOI) Tanah. Perhitungan NOI Tanah: NOI Tanah = Indikasi Nilai Tanah x Rt 4. Tentukan indikasi nilai Fixture & Furniture. a. Tentukan metode dan teknik dalam menentukan indikasi nilai fixture & furniture. b. Dokumentasikan sumber referensi yang digunakan menentukan indikasi nilai fixture & furniture.



dalam



c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dalam menentukan indikasi nilai fixture & furniture pada kertas kerja. 5. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Fixture & Furniture (Rff). a.



Perhitungan tingkat kapitalisasi Fixture & Furniture. Rumus (halaman 11 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



yang umum digunakan antara lain: Rff = Safe Rate + Recapture Rate Keterangan: Safe Rate



= yield obligasi pemerintah dengan tenor paling lama Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight line) atau Rff =



b. c.



i n (1+i) −1



atau Sinking Fund



Keterangan: i = safe rate n = sisa umur ekonomis Fixture & Furniture Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan dalam menentukan tingkat kapitalisasi fixture & furniture. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan perhitungan tingkat kapitalisasi fixture & furniture pada kertas kerja.



6. Tentukan Pendapatan Operasional Bersih (NOI) Fixture & Furniture. NOI Fixture & Furniture = Indikasi Nilai Fixture & Furniture x Rff 7. Tentukan NOI Hotel. a. Pendapatan Operasional. 1) Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar tersedia. 2) Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar terhuni. 3) Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat hunian (occupancy rate). 4) Pertimbangkan data historis penentuan tingkat hunian.



tingkat



hunian



dalam



5) Lakukan analisis tarif kamar hotel yang dinilai dan data pasar dalam menentukan tarif kamar pada awal periode proyeksi. 6) Dapatkan informasi sumber pendapatan operasional hotel yang meliputi: - Pendapatan kamar; - Pendapatan makanan dan minuman; - Minor operating department; dan - Pendapatan lain-lain. b. Biaya Operasional.



(halaman 12 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



1) Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data laporan keuangan. 2) Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang terkait dengan operasional hotel. Biaya yang umumnya masuk dalam kategori biaya operasional antara lain: - Departmental Expenses (biaya kamar, makanan dan minuman, serta biaya minor operating department); - Undistributed Operating Expenses (administration and general expenses, biaya perawatan dan perbaikan, pemasaran, energi, serta biaya informasi dan teknologi); - Fixed Charge (pajak properti, biaya premi asuransi, management fee, dan cadangan penggantian). Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak boleh diperhitungkan dalam biaya operasional. 3) Pertimbangkan data historis dan data pembanding sejenis dalam menentukan dan memproyeksikan biaya operasional. c.



Pendapatan Operasional Bersih. Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Hotel: NOI properti = Pendapatan Kamar + Pendapatan Makanan dan Minuman + Minor Operating Department + Pendapatan Lain-lain = Pendapatan Kotor Efektif - Biaya Operasional = Pendapatan Operasional Bersih (NOI)



8. Perhitungan NOI Bangunan: NOI Bangunan =



NOI Hotel – (NOI Tanah + NOI Fixture & Furniture)



9. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Bangunan (Rb). a.



Perhitungan tingkat kapitalisasi bangunan: Rb = Safe Rate + Recapture Rate Keterangan: Safe Rate



= yield obligasi pemerintah dengan tenor paling lama Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight line) atau Rb =



i n (1+i) −1



atau Sinking Fund



Keterangan: i = safe rate n = sisa umur ekonomis bangunan (halaman 13 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



b. Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan dalam menentukan tingkat kapitalisasi bangunan. c.



Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan perhitungan tingkat kapitalisasi bangunan pada kertas kerja.



10. Perhitungan Indikasi Nilai Bangunan. Indikasi Nilai Bangunan = NOI Bangunan / Rb Keterangan: NOI Bangunan = Pendapatan operasional bersih bangunan Rb = tingkat kapitalisasi bangunan 11. Perhitungan Nilai Hotel: Nilai Hotel



=



Indikasi Nilai Tanah Bangunan + Indikasi Furniture



+ Indikasi Nilai Nilai Fixture &



C. Teknik Penyisaan Fixture & Furniture 1. Tentukan Indikasi Nilai Tanah. Tentukan pendekatan dan metode yang digunakan dalam menentukan Indikasi Nilai Tanah dan dokumentasikan referensi perhitungannya. 2. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Tanah (Rt). a. Perhitungan tingkat kapitalisasi tanah: Rt = Safe Rate b. Dokumentasikan sumber referensi yang menentukan tingkat kapitalisasi tanah.



digunakan



dalam



c. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan perhitungan tingkat kapitalisasi tanah pada kertas kerja. 3. Perhitungan NOI Tanah: NOI Tanah = Indikasi Nilai Tanah x Rt 4. Tentukan Indikasi Nilai Bangunan (termasuk mesin dan peralatan serta sarana dan prasarana). a. Tentukan metode dan teknik dalam menentukan Indikasi Nilai Bangunan. b. Hitung Indikasi Nilai Bangunan dan dokumentasikan referensi perhitungannya. c. Hitung Indikasi Nilai Mesin dan Peralatan serta dokumentasikan referensi perhitungannya. 5. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Bangunan (Rb). a. Perhitungan tingkat kapitalisasi bangunan. Rumus yang umum digunakan antara lain: Rb = Safe Rate + Recapture Rate (halaman 14 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



Keterangan: Safe Rate



= yield obligasi pemerintah dengan tenor paling lama Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight line) atau Rb =



b. c.



i n (1+i) −1



atau Sinking Fund



Keterangan: i = safe rate n = sisa umur ekonomis bangunan Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan dalam menentukan tingkat kapitalisasi bangunan. Pastikan kesesuaian referensi yang digunakan dengan perhitungan tingkat kapitalisasi bangunan pada kertas kerja.



6. Perhitungan NOI Bangunan: NOI Bangunan = Indikasi Nilai Bangunan x Rb 7. Tentukan NOI Hotel. a. Pendapatan Operasional. 1) Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar tersedia. 2) Dapatkan dan dokumentasikan informasi jumlah kamar terhuni. 3) Tentukan dan dokumentasikan dasar penentuan tingkat hunian (occupancy rate). 4) Pertimbangkan data historis penentuan tingkat hunian.



tingkat



hunian



dalam



5) Lakukan analisis tarif kamar hotel yang dinilai dan data pasar dalam menentukan tarif kamar pada awal periode proyeksi. 6) Dapatkan informasi sumber pendapatan operasional hotel yang meliputi: - Pendapatan kamar; - Pendapatan makanan dan minuman; - Minor operating department; dan - Pendapatan lain-lain. b.



Biaya Operasional. 1) Tentukan biaya operasional dengan memperhatikan data laporan keuangan. 2) Pastikan seluruh biaya operasional benar-benar hanya yang terkait dengan operasional hotel. Biaya yang umumnya masuk dalam kategori biaya operasional antara lain: (halaman 15 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



Departmental Expenses (biaya kamar, makanan dan minuman, serta biaya minor operating department); - Undistributed Operating Expenses (administration and general expenses, biaya perawatan dan perbaikan, pemasaran, energi, serta biaya informasi dan teknologi); - Fixed Charge (pajak properti, biaya premi asuransi, management fee, dan cadangan penggantian). Jika tidak termasuk, maka biaya tersebut tidak boleh diperhitungkan dalam biaya operasional. -



3) Pertimbangkan data historis dan data pembanding sejenis dalam menentukan dan memproyeksikan biaya operasional. c.



Pendapatan Operasional Bersih. Perhitungan Pendapatan Operasional Bersih Hotel. NOI properti = Pendapatan Kamar + Pendapatan Makanan dan Minuman + Minor Operating Department + Pendapatan Lain-lain = Pendapatan Kotor Efektif - Biaya Operasional = Pendapatan Operasional Bersih (NOI)



8. Tentukan NOI Fixture & Furniture. Perhitungan NOI Fixture & Furniture: NOI Fixture & Furniture = NOI Hotel – (NOI Tanah + NOI Bangunan) 9. Tentukan Tingkat Kapitalisasi Fixture & Furniture (Rff). a.



Perhitungan Tingkat Kapitalisasi Fixture & Furniture: Rff = Safe Rate + Recapture Rate Keterangan: Safe Rate



= yield obligasi pemerintah dengan tenor paling lama Recapture Rate = 100% dibagi sisa umur ekonomis (straight line) atau Rff =



b. c.



i n (1+i) −1



atau Sinking Fund



Keterangan: i = safe rate n = sisa umur ekonomis fixture & furniture Dokumentasikan sumber referensi safe rate yang digunakan dalam menentukan tingkat kapitalisasi fixture & furniture. Pastikan



kesesuaian



referensi



yang



digunakan



dengan



(halaman 16 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan



perhitungan tingkat kapitalisasi fixture & furniture pada kertas kerja. 10. Tentukan Indikasi Nilai Fixture & Furniture. Nilai Fixture & Furniture = NOI Fixture & Furniture / Rff 11. Perhitungan Nilai Hotel. Nilai Hotel



=



Indikasi Nilai Tanah Bangunan + Indikasi Furniture



+ Indikasi Nilai Nilai Fixture &



(halaman 17 dari 17) Penilaian Hotel Dengan Pendekatan Pendapatan