![Property Bisnis [PDF]](https://pdfs.asia/img/200x200/property-bisnis.jpg)
12 0 232 KB
c c September 24, 2010 by aryodiponegoro Siapa yang tak kenal Mbah Mo. Pria bernama asli Mbah Murlidi ini adalah pedagang bakmi jawa di daerah selatan Jogja. Sesuai namanya, Bakmi Mbah Mo. Lokasi sangat terpencil di daerah selatan Jogja, kurang lebih 10 km. Kalau Anda kesulitan mencari lokasi Bakmi Mbah Mo, silahkan tanya ke GPS anda. Apa istimewanya? Saya bilang, sangat istimewa. Bagaimana tidak, dengan lokasi yang begitu terpencil, tapi pengunjungnya selalu membludak. Anda bisa mengantri 2 jam hanya untuk sekedar bakmi jawanya yang memang makyus. Apalagi cara memasaknya satu per satu per pesanan agar rasa makyusnya tetap spesial. Harganyapun relatif lebih mahal dibandingkan dengan bakmi jawa sejenis. Jangan dibayangkan pengunjungnya sarungan naik sepeda onthel, namun bermobil-mobil. Jangan bayangkan Mbah Mo lulusan sarjana, namun hanya lulusan SD. Jangan bayangkan Mbah Mo hanya kuplukan dan sarungan, namun beliau adalah salah satu mentor Entrepreuner University. Beliau dikenal dengan konsep Anti Marketing! Bayangkan jika lokasi properti kita jauh dari kota, tidak strategis, melewati banyak pesaing, harganyapun lebih mahal. Runtuh sudah teori penetapan harga. Sayapun mungkin akan langsung keder jika lokasi yang akan dikelola tidak kompetitif harga jualnya. Namun itulah kekuatan Mbah Mo. Dan mari kita belajar dari Mbah Mo sang pedagang bakmi. Kesuksesan Mbah Mo menjual bakmi jawa di lokasi yang tidak strategis, jauh dan ndeso sebenarnya hanyalah sederhana. Silaturahmi, Servis dan Berbagi. Bagaimana tidak, pada setiap kesempatan silaturahmi dengan siapapun beliau akan bicara tentang bakmi jawanya. Baik lewat media radio, seminar, maupun kelas-kelas EU. Jangan risaukan kalimat-kalimat negatif yang keluar dari lawan bicara Anda. Semua orang akan mengalami dan bungkam mereka dengan pembuktian. Begitu kata Mbah Mo. Sama dengan kita sebagai manusia properti. Usahakan setiap silaturahmi atau bertemu dengan orang lain adalah bicarakan tentang properti Anda. Apa yang menjadi tujuan properti Anda. Anda mencari lokasi yang seperti apa. Bagaimana profitabilitas bisnis anda. Sehingga orang akan semakin tertarik dan tertarik. Apa manfaatnya? Siapa tahu lawan bicara Anda adalah Bob Sadino yang ujug-ujug modalin properti Anda selanjutnya.Nah« Servis atau pelayanan. Kata yang sederhana namun menurut saya begitu bermakna. Saya melihatnya secara langsung ketika Mbah Mo melayani konsumennya. Bukan sekedar menjaga kualitas bakminya. Namun Mbah Mo selalu mengajak bicara konsumennya, berbagi cerita, menggali cerita dari konsumen dan ini merupakan bagian dari servis. Siapapun konsumennya. Memanusiakan manusia.
Sama halnya dengan kita sebagai manusia properti. Tidak boleh sekalipun meremehkan konsumen yang datang meskipun dia hanya menggunakan sepeda onthel atau bercelana pendek. Pernah kawan saya menerima konsumen sepasang suami istri yang memiliki tambak udang. Bayangkan saja orang yang bergelut di bidang itu. Di bawah terik matahari, tubuhnya menghitam bukan? Namun mereka beli tunai!!! Berbagi. Nah, kalau yang ini sih sudah banyak yang membahas tentang dahsyatnya sedekah. Meski bakmi adalah produk yang bisa memungkinkan terjadinya repeat order (berlangganan) sedangkan properti memiliki kecenderungan tidak bisa berlangganan. (Kecuali konsumen Anda adalah seorang investor properti). Namun garis besar yang dipetik adalah bagaimana kita mampu menjual properti yang mungkin pandangan orang tidak akan laku, sedangkan kita bisa membuktikannya terbalik. Selamat mencoba.
c c c August 15, 2010 by aryodiponegoro Selama ini tidak ada instrumen perbankan yang memperbolehkan developer untuk mengakuisisi lahan untuk dikembangkan menjadi perumahan. Namun sekitar tahun 2009, instrumen perbankan ini mulai diluncurkan kembali. Konon katanya, dahulu kala instrumen ini juga pernah ada. Instrumen perbankan ini disebut Kredit Pemilikan/Pembelian Lahan (KPL). Biasanya digabung dengan Kredit Konstruksi atau kredit untuk pembangunan unitnya. Sayangnya instrumen ini hanya diberlakukan untuk perumahan bersubsidi pemerintah atau lebih di kenal dengan RSH (Rumah Sederhana Sehat). KPL akan dicairkan 100% di depan karena memang digunakan untuk pembelian lahan. Besaran nilainya kurang lebih 70% dari nilai pasar atau bergantung dengan appraisal dari bank. Anggaplah memang 70%. Sehingga untuk modal awal pembelian lahan, Anda hanya membutuhkan 30% saja bukan? Apalagi kalau Anda mengutak-atik harga pasaran. Bisa 100% dibiayai oleh Bank. Karena di´blended´ dengan Kredit Konstruksi, maka pada saat pencairan KPL 100%, juga akan dicairkan Kredit Konstruksi sebesar 20%. Dengan demikian, modal membangun unit-unit Anda sudah dibiayai oleh Bank juga. Tanpa modal ? Nyaris tanpa modal« Sejumlah kredit tersebut dibebankan kepada unit-unit yang dipasarkan. Misalkan saja unit tersedia 100 unit. KPL dan Kredit konstruksi sebesar 2 M. Maka beban per unit sebesar 20 jt. Bagaimana cara pengembaliannya? Pengembalian KPL dan Kredit Konstruksi bersamaan denngan realisasi KPR pembeli. Nilai KPR dipotong langsung oleh bank untuk menutup sejumlah nilai yang ditentukan sebelumnya (125% dari beban per unit). Contohnya Harga Jual 55jt. Dp 5,5jt. KPR 49,5jt. Beban per unit KPL dan Kredit Konstruksi 20jt. Pengembalian 125% dari 20jt sama dengan 25jt. Maka KPR 49,5jt akan dipotong sebesar 25jt, sehingga Anda menerima 24,5jt saja.
Kalau bikin Real Estate bisa gak beli lahannya dengan duit bank ? Bisa saja. Cara paling gampang adalah gunakan instrumen bisnis Anda yang lain untuk mengajukan kredit. Hasil kredit untuk membeli lahan. Gaya ini oleh bank tidak direkomendasi. Tetapi « Jangan khawatir, ada instrumen bank yang bernama Kredit Pemilikan Tanah (KPT). Mirip dengan KPL. Penilaiannya juga sama KPL yakni 70%. Namun sifatnya seperti KPR yang dicicil setiap bulan. Sejauh yang saya ketahui, Bank bersedia membiayai sampai dengan 1000 m2. Pembiayaannya bisa sampai dengan 10 tahun. Jadi kapan silaturahmi ke Bank ? Y Y ? YRR ?Y
mas mohon maaf sebelumnya«.! kalo ilmu yg kayak gini dan ujung-ujungnya hanya membeli e-book. saya pengen tanya sebenarnya anda ikhlas tidak berbagi ilmu«.? Y Y Y ? Y Y
Mas Aryo, boleh tahu bank mana aja yang punya fasilitas kpl dan kpt ini? tksh. imam Y Y Y ? Y RY
oah, berita bagus neh. Apakah KPT juga satu paket dgn Kredit Konstruksi? Bisa minta Grace period gak ya..? Kemudian, bank apa aja yg menawarkan KPT? Trims.. Y Y Y ? Yr Y
Bisa dicoba nih, terutama newby seperti saya MERDEKA!
Y Y Y ? Y Y
JAKARTA, KOMPAS ± Bank Tabungan Negara mulai mengucurkan kredit pembelian tanah pembangunan rumah sederhana sehat. Kredit itu diutamakan perumahan yang bersubsidi. Tanah yang dibeli harus bersertifikat sebab nantinya jadi jaminan pada BTN. Program tersebut merupakan bagian dari kredit konstruksi dengan dana yang dialokasikan sebesar Rp 750 miliar. Demikian Direktur Kredit Bank Tabungan Negara (BTN)Siswanto di Jakarta, Senin (16/5). Dikatakan, program kredit pembelian tanah dikucurkan guna meningkatkan pertumbuhan volumen pembangunan rumah sederhana sehat yang dicanangkan pemerintah. Dengan demikian, krisis kepemilikan rumah yang dialami jutaan rakyat Indonesia dapat terpecahkan. ³Prinsipnya, BTN telah siap mengucurkan kredit pengadaan tanah unutk pembangunan rumah bersubsidi. JIka pengembang mengajukan proposal kredit, otomatis langsung diproses. Kalau memenuhi syarat, pasti dicairkan secepatnya,´kata Siswanto. Krisis kepemilikan rumah sederhana sehat hingga tahun 2004 mencapai 6,5 juta unit, sedangkan realisasi hanya sekitar 70.000 unit. oakil Ketua Umum DPP RealEstat Indonesia (REI) Darmasetiawan Bachir menilai, kredit pengadaan tanah itu akan sangat membantu para pengembang mendapatkan lahan untuk pembangunan rumah bersubsidi.´Terus terang, kami merasa sangat terbantu dengan kebijakan itu. Banyak pengembang di daerah ingin membangun perumahan bersubsidi, tapi kesulitan modal dalam pembebasan lahan. Jadi, kebijakan ini benar-benar memberikan gairah baru dalam mendorong pertumbuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Kami juga yakin program ini semakin berpeluang,´ujar Bachir. Sementara itu, Direktur Eksekutif Pusat Studi Indonesia Panangian Simanungkalit mengatakan, kebijakan BTN itu sama sekali tak bertentangan dengan aturan Bank Indonesia (BI).BI,lanjutnya, selalu membolehkan dikucurkannya kredit pengadaan tanah unutk pembangunan rumah sederhana besubsidi. Kendati demikian, BI harus meningkatkan dan memperketat pengawasan terhadap pelaksanaan kredit itu secara cermat. Langkah tersebut penting agar tidak terjadi spekulasi dalam realisasi kredit. Selain, itu mereka yang disetujui pencairan kredit adalah pengembang, yang memiliki reputasi tinggi dan membangun sesuai dengan kapsitasnya.(JAN) Y Y
September 22, 2008 by aryodiponegoro Sering sekali klien-klien saya bertanya jika mereka ingin menggunakan fasilitas KPR, berapa plafon KPR yang bisa mereka dapatkan. Dulu saya ± sesuai petunjuk Account Officer Bank pemberi KPR ± akan menjawab besaran cicilan maksimum adalah 30% dari jumlah penghasilan bulanan.
Jawaban standar. Logikanya kepuasan konsumen yang standar pula. Namun di kemudian hari, karena banyak bersilaturahmi dengan kawan-kawan yang sudah jago dalam pembiayaan KPR, maka saya mendapatkan formula Analisa Kelayakan KPR yang meski sederhana, tapi saya bisa bicara banyak. Dalam spreadsheet ini saya bisa bicara berapa seharusnya uang muka yang musti dibayarkan untuk memperoleh hasil yang sesuai dengan penghasilan klien. Saya juga lebih PD (percaya diri) untuk membawa klien saya ke Bank karena saya sudah tahu perkiraan keputusan KPR. Pun saya berani memperjuangkan KPR klien saya sampai GOL jika menurut analisa saya, klien sebenarnya memiliki kemampuan membayar kembali. Saya juga bisa mencetaknya dan memberikan kepada klien sebagai oleh-oleh (baca tulisan saya tentang Lima Jurus Men-deal-kan Produk Properti Anda). Singkat cerita klien saya puas hanya dengan pelayanan tambahan yang sangat sederhana sebenarnya. Speadsheet ini bermanfaat untuk Anda sebagai Marketing Property atau untuk diri Anda sendiri jika Anda bermaksud memperoleh pembiayaan KPR. Jadi Anda mau ? Speadsheet format Excel ini dapat Anda peroleh gratis hanya dengan ± satu ± mendaftarkan diri dengan menulis email kosong ke [email protected] atau kedua ± mendaftarkan email Anda untuk berlangganan blog ini (klik di sini untuk mendaftar) dan melakukan konfirmasi atas pendaftaran tersebut melalui email Anda. Kemudian jangan lupa isi comment yang cukup sederhana saja dan jangan lupa cantumkan alamat email Anda di dalamnya. Insya Allah dalam waktu selambat-lambatnya 3 x 24 Jam, speadsheet akan terkirim ke email Anda. Posted in Bisnis, Ekonomi, Keuangan, Marketing, Properti | Tagged Bisnis, Excel, Finance, Gratis, Keuangan, Marketing, Properi, Property, Real Estate, Spreadsheet | 94 Comments
c May 28, 2008 by aryodiponegoro Sebagai orang yang bekerja di bidang properti khususnya developer dan property investment, sangat jarang saya mengemukakan petunjuk atau bocoran tentang bisnis properti. Sekarang sudah saatnya. Sudah saatnya berbagi dengan banyak rekan. Karena ternyata buku-buku yang terbit mengenai bisnis properti masih sedikit. Lebih banyak tabloid yang mengupas model, tipe dan aksesoris properti. Sedikitanya ada tiga alasan yang tidak dapat anda tolak untuk memasuki bisnis properti.
Alasan No. 1. Pasti untung! Pernahkah anda bayangkan bisnis yang paling menguntungkan? Dalam teori manajemen keuangan terdapat istilah HIGH RISK HIGH GAIN. Tapi dalam bisnis properti, NO UNCONTROLLED RISK, HIGH GAIN. Ada beberapa instrumen yang menentukan hal ini.
Harga tanah pasti meningkat Di dunia ini tidak ada harga yang turun kecuali hal-hal yang berkaitan dengan kondisi makro perekonomian. Tapi bisa dipastikan 99% bahwa harga tanah pasti meningkat. PBBnya saja meningkat hampir tiap tahun. Secara hitungan kasar saja, jika anda beli tanah terus dijual 1 tahun ke depan. Pasti untung! Itu hebatnya bisnis properti. Manajemen yang sederhana Bisnis properti membutuhkan manajemen yang sederhana. Dalam developer misalnya, cukup bagian keuangan dan bagian legal. Dua bagian ini pokok dan vital bagi developer. Lha perencanaan, pemasaran dan konstruksi? Tidak harus diperlukan. Tidak harus ada. Karena konstruksi bisa kita serahkan ke Kontraktor. Pemasaran bisa kita percayakan kepada Agent Marketing. Perencanaan bisa kita undang konsultan. Hasilnya lebih lengkap, lebih pasti, biaya bersifat variable. Semakin sederhana manajemen yang ada, akan semakin menguntungkan dari sisi finansial dan pengelolaan. Kemas properti sebagai investasi Salah satu meningkatkan pendapatan dalam properti adalah mengemas properti sebagai bagian dari investasi yang menguntungkan. Kemas dengan cara yang sama tentang harga tanah. Sajikan dalam bentuk perhitungan kredit pemilikan rumah (KPR) dan bandingkan dengan ekspektasi harga di masa mendatang. Amankan bisnis dengan shadaqah Tidak ada bisnis yang tidak berisiko. Tapi dalam bisnis properti semua resiko dapat dikontrol. Kecuali Force Majure. Tapi agama Islam punya cara yang unik dalam mengamankan bisnis, yakni shadaqah. Bisnis properti itu jual beli lahan milik Allah Swt. Sehingga shadaqahnya musti lebih besar. Di perusahaan properti yang saya ketahui, mereka menyisihkan sekitar 20-40% keuntungan untuk kegiatan sosial keagamaan. Anda berani lebih besar??? ³Perumpamaan (nafkah yang dikeluarkan oleh) orang-orang yang menafkahkan hartanya di jalan Allah[166] adalah serupa dengan sebutir benih yang menumbuhkan tujuh bulir, pada tiap-tiap bulir seratus biji. Allah melipat gandakan (ganjaran) bagi siapa yang Dia kehendaki. Dan Allah Maha Luas (karunia-Nya) lagi Maha Mengetahui.´ 2 Al Baqarah 261 Percayalah apa yang sudah digariskan oleh Allah, pasti akan terjadi. Alasan No. 2. Modal besar? No oay! Jual beli tanah tentunya butuh modal besar. Eit siapa bilang. Developer yang pernah saya kenal dan developer ini cukup ternama di Jogja, Solo bahkan sampai Batam. Pada tahun 1999 mereka mengelola modal kurang dari 100juta. Dan dalam jangka waktu 8 tahun, aset mereka sebesar 25Milyar. Developer dimana saya bernaung, dengan modal awal 3 M, dalam jangka waktu 2 tahun, aset kami bersih sekitar 20M. Ada beberapa cara. Negosiasikan pembayaran Negosiasi pembayaran dapat berupa pembayaran tanah, kontraktor, konsultan dan apapun sehingga memperlambat kas keluar. Artinya harus mempercepat kas masuk. Artinya cukup dengan uang muka pembelian, entah bagaimana caranya kas masuk untuk menutupi kewajiban
pambayaran berikutnya. Contoh, modal anda 50juta. Anda beli tanah seluas 1000m2 dengan harga 60 juta. Negosiasikan pembayaran bertahap 6 bulan. Pembayaran pertama 10juta. Cadangkan 10 juta untuk pembayaran ke2. Siapkan tim perencana untuk merencanakan kawasan, biaya skitar 5 juta. Anggarkan biaya promosi sekitar 10juta. Anggarkan 7.5 juta untuk kegiatan operasional bulanan. Anggarkan 7.5 juta untuk legalitas lahan. Cukup 50 juta kan? Cukup 10 juta untuk beli lahan seharga 60 juta kan? Bayangkan jika uang muka anda 100juta, anda bisa mendapatkan lahan 600juta. Jika tanah sudah diolah atau dimatangkan, aset anda bisa menjadi 1.2 M! Fantastis! Promosikan kawasan dengan menjual resiko Kawasan ada sudah siap. Promosikan dengan gencar dengan menjual resiko maksudnya adalah dikarenakan anda membutuhkan cash dengan cepat, jual harga rumah 20% lebih murah dari harga normal, tapi cash. Tapi jangan lupa menaikan harga jual jika sudah mencapai titik tertentu. Nah sekarang anda tahu tentang konsep mengemas properti sebagai investasi. Ini salah satunya. Instrumen Kredit Usaha Pada tahap awal, perbankan tidak akan mungkin melirik usaha anda. Atau jika usaha anda sudah cukup dikenal, tentunya anda akan mudah mendapatkan kredit konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Perlu anda ketahui, developer (baru) tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit modal kerja konstruksi. Sekarang bagaimana jika bank belum mau melirik usaha anda. Gunakan fasilitas KPR! Bagaimana caranya? Jadikan saudara, rekan kerja sebagai konsumen properti anda. Pembiayaan melalui KPR. Pencairan KPR akan anda terima. Kewajiban pengembalian KPR menjadi tanggung jawab usaha anda. Simple bukan. Anda sudah dipastikan mendapat kredit investasi. Alasan No. 3. Dapatkan Cash Flow yang besar! Alasan ketiga ini jelas-jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan properti kita bisa mengenerate cash flow yang besar. Prinsipnya percepat uang masuk, perlambat uang keluar. Eit jangan melulu jual cash« Gunakan instrumen KPR. Instrumen KPR KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan anda akan menerima pencairan awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti anda menerima uang muka 60%. Ingat negosiasi pembayaran? Jangan-jangan modal anda sudah kembali? Padahal untuk membangun rumah, mungkin anda hanya akan mengeluarkan sekitar 40%. Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa 10%nya? Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan selesai, maka anda akan menerima 60%. Pertanyaannya adalah bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Yang penting jaga target penjualan. Lahan baru, ladang uang baru Bagaimana dengan 60% sisa pencairan KPR? Cadangkan untuk membeli lahan baru. Jadikan sebagai ladang uang baru. Saya jamin anda akan kaya raya!
Sekali lagi saya bilang, resiko dalam properti pasti ada. Namun resiko dalam properti harus dapat dikontrol. Ada beberapa tips yang secara gamblang saya tulis tanpa harus disertai keterangan Tentukan target keuntungan bersih Tentukan batasan resiko kerugian Target pemasaran minimal harus tercapai Tekan fixed cost, perbesar variable cost Monitoring arus kas dan rugi laba Cut Loss pada saat menyentuh batasan resiko kerugian Tuangkan perjanjian bisnis dalam hitam di atas putih Jadi anda tertarik masuk properti? Kapan? Cirebon, 08/09/2007 Posted in Bisnis, Opini, Properti | Tagged Business, Property | 83 Comments
Y Y Y ? Y RY
Akhirnya saya menemukan juga blog yang membahas mengenai cara berbisnis properti. salam kenal, nama saya lucky umur 21 tahun. Saya sangat serius untuk masuk ke bisnis properti,hal ini berawal ketika saya mulai membaca buku Robert Kiyosaky dan Donald Trump dan karena intuisi saya berkata bahwa bisnis yang paling menguntungkan adalah bisnis properti. Tidak perlu menjadi orang jenius untuk sukses di bisnis properti ini. Bersediakah anda menjadi mentor saya? Menurut anda apa yang paling menguntungkan bisnis properti residential / penghuni tunggal atau properti komersial dengan penghuni yang banyak. bagaimana cara memanfaatkan sertifikat rumah orang tua saya untuk dijadikan agunan untuk membeli rumah yang lain. Saya tahu sebenarnya ada cara untuk membeli property tanpa harus keluar modal besar, tetapi secara jelasnya saya masih belum mengerti. sepengetahuan saya adalah :misal saya mengagunkan rumah saya sebesar 500 juta, dan kemudian saya gunakan untuk membeli rumah baru seharga 700 juta, berarti masih ada kekurangan 200 juta kan, angggap saja 200 juta itu saya negosiasikan dengan penjual dan akan dilunasi kemudian, nah « rumah baru saya sertifikatnya akan saya agunkan kembali ke bank« dan anggap saja saya mendapatkan dana sebesar 700 juta, nah dari 700 juta itu akan saya gunakan
untuk melunasi sertifikat rumah orang tua saya yang sebesar 500 juta, sisanya bisa digunakan untuk memperbaki rumah baru saya..dan kemudian rumah tersebut disewakan«. nah dari uang sewa ini lah yang nantinya akan saya bayar kepada penjual dan kepada bank tersebut « dan menghasilkan pasive income untuk saya. sebenarnya kalau mau lebih baik ya bisa saja sertifikat rumah orang tua saya jangan ditebus dulu.. tapi saya putar lagi untuk membeli rumah lagi dan kemudian disewakan.. begitulah sepengetahuan saya«. mohon kasih tahu saya apakah ilustrasi saya benar atau tidak « oh ya« sekedar info« ada rumah saudara saya yang akan dijual seharga 650 juta « padahal dua tahun lalu rumah itu nyaris saja terjual seharga 400 juta «. nah hasrat saya besar sekali untuk bisa membeli rumah tersebut, soalnya saya sangat yakin seyakin yakinnya dua tahun lagi harganya bisa jadi 800 juta, karena saya sendiri sudah sering masuk ke rumah itu« ada kolam renang kecil dan bahkan didalam rumah itu ada 3 rumah lagi« dan dijadikan 5 rumah pun bisa juga« cuma ini dia masalahnya saya belum mempunyai seseorang yang bisa membimbing saya secara teknis « kalau orang tua saya mengizinkan saja saya menggunakan sertifikat rumahnya«. oh ya ada lagi yang ingin saya tanyakan « dimana kita bisa melihat proyeksi pembangunan di suatu daerah di masa yang akan datang« apakh di Badan Pertanahan Nasional« coz saya melihat ada sebidang tanah yang sangat strategis di daerah jakarta selatan dan di kelilingi oleh berbagai macam sekolah mulai dari SD sampai SMU, bahkan ada kampus juga«. jadi mohon bantuannya untuk membimbing saya bls ke email saya saja ya« thx.. maaf kalau saya banyak pertanyaan. karena kalau sudah membicarakan property darah saya langsung naik..hehehehe«.. c
! " # ! "
$%&
' (%& )
* c + ,-
' ! " c. / / '
Y Y Y ? ?! " Y" Y
Saya sangat menyukai pembelajaran ini mas.. saya datang dari keluarga yang bergelut dari bisnis konstruksi, ayah saya adalah pemilik usaha dlm bidang konstruksi (kontraktor) didaerah kutai timur-kalimantan timur yang mana disana ada perusahaan tambang batubara yaitu PT. KPC. Tetapi entah kenapa saya kurang tertarik masuk dalam bisnis konstruksi. Saya adalah seorang jurutera bangunan (arsitek), saat ini saya sedang menjalankan usaha dalam bidang perencanaan.. Tetapi beberapa waktu belakangan ini keinginan saya untuk memasuki bisnis property sangat kuat, apalagi setelah membaca tulisan2 di blog mas ini. Tulisan mas ini selalu saya baca berulang ulang, terutama sebelum saya tidur, saya sangat ingin memahami tulisan2 anda. Kebetulan ibu saya memiliki lahan (tanah) yang cukup luas didareah sangata, kutai timur sana. +/- 200 Ha yang tersebar dibeberapa titik-titik strategis, saya berfikir untuk menggunakannya untuk memulai bisnis properti saya (menggunakan sebagai agunan bank dan sebagai lahan untuk membangun) . Berikut adalah beberapa pertanyaan yang sangat ingin saya tanyakan pada mas arya: 1. Bagaimana cara menilai propspek bisnis property disuatu daerah, kebetulan karena tanah yang bisa saya gunakan (tanah ibu) berada didareah kutai timur yang notabene berada diluar jawa. Saya tau disana pasti ada marketnya, tetapi bagaimana melihat kelayakan bisnis propertynya. Karena seperti yang mas arya katakan, memasuki bisnis property tidak hanya mentargetkan pada jumlah keuntungan tertentu, tetapi kalau bisa keuntungan tersebut harus besar bukan? sehingga kita bisa beramal dan bersedekah lebih banyak lagi 2. Bisakah saya menggunakan tanah didareah kutai timur yang notabene berada diluar jawa tersebut sebagai agunan bank, kemudian uang nya saya pergunakan sebagai modal memulai bisnis property dipulai jawa (sekitaran jabodetabek), karena posisi saya saat ini adalah dipulai jawa dan saya memiliki client2 didareah tsb. Karena harus diakui konsumen yang membutuhkan produk2 property (rumah, dsb) banyak terdapat didaerah perkotaan terutama jabodetabek tsb.
Demikian pertanyaan saya kali ini mas arya, senang mempelajari hal-hal baru dari anda.. semoga anda dan keluarga selalu dilimpahkan nikmat dan kesehatan oleh Allah SoT.
(
/
0
1 '
0
1 Y Y Y Y ? #?$ ! " Y% ? Y
Bisnis property juga perlu didesain untuk one stop service. Misalnya perabotan untuk mengisi rumah. terkadang ukuran dan warna perabotan rumah tidak sesuai selera, bentuk rumah dan warna domina rumah. Jadi untuk membuka bisnis peluang perabot yang customize juga penting. Hanya sekedar sumbang saran aja« Muslim http://www.kotajepara.com + 1 Y Y
Y ? #?$ ! " Y&" "Y
menarik ulasannya. saya lebih melihat µproperti¶ sebagai µdaya ungkit¶ bisnis yang sedang saya jalankan, juga sebagai cash flow income dari sewa properti. saya terinspirasi dari bagaimana McD membangun µbisnis properti¶-nya, harga properti semakin tinggi di lokasi McD berjualan burger, karena menciptakan added value dari lokasi tanah tak berprospek menjadi lokasi strategis yang bernilai jual tinggi. ada yang mau menawarkan lokasi tak berprospek? , silahkan diajukan penawaran di µbottom price¶ nya? salam kenal pak aryo dicirebon. Salam,@rd. http://www.cikalmart.com share link yo! 1 1 / 1 Y Y Y ? #?$ ! " Y% R' (? ? )Y
Salam SEFTer, Perkenalkan Saya Endy, Lengkapnya Endy Fatah Joesoef. Ingin melengkapi Informasi mengenai SEFT (Spiritual Emotional Freedom Technique) maka kami berikan penjelasan sebagai berikut : Pertama menganai mengapa teknik ini dikembangkan oleh Ahmad Faiz Zainuddin di Indonesia sejak tahun 2005 ? Salah satu alasan mendasarnya adalah adanya sebuah keinginan yang mendasar untuk menemukan suatu teknologi di bidang Psikologi yang dapat menjadi solusi untuk banyak orang. Akhinya di kembangkanlah teknik ini menjadi SEFT ± Spiritual Emotional Freedom Technique. Tidak hanya itu, untuk memastikannya (Insyaalloh) dibuatlah lembaga PT. LoGOS Institute dengan pendekatan µSocial Entrepreneur¶ ± Selengkapnya bisa kunjungi website-nya di http://ooo.LoGOS-Institute.com/ selanjutnya SEFT efektif karena didalamnya secara eklektik mengandung 14 macam teknik psychoterapi tingkat lanjut. Keempat belas macam teknik tersebut adalah : 1. NLP (Neuro Linguistic programming) ± yakni ketika kita melakukan setup, tun in dan tapping. 2. Behavioral therapy ± Desensitization. 3. Psychoanalisa ± Finding the historical roots of the symptom, to be aware of the unawareness, chatarsis. 4. Logotheraphy 5. EMDR 6. Sedona Method 7. ericksonian
Hypnosis 8. Sugesty & Affirmation 9. visualization, 10. Provocative therapy 11. Trancendental Relaxation & Meditation 12. Gestalt therapy 13. Energy therapy 14. Powerful prayer (faith, concentration, acceptance, surrender, grateful). yang keempat belas teknik ini bertemu secara sinergis di sebuah teknik pemberdayaan diri yang di beri nama SEFT (Spiritual Emotional Freedom Technique)- info ini selengkapnya dapat di baca di http://logosseft.blogspot.com/ Paradigma pendekatan SEFT mengacu pada pendahulunya di Energy Psychology bahwa penyebab segala macam emosi negatif adalah terganggunya sistem energy tubuh ( Gary Craig, 1984). Disisi lai dipahami bahwa sel-sel tubuh kita digerakkan oleh energi. Sel ini dapat di pelajari dengan pendekatan µmateri¶ atau µenergi¶. Dalam tradisi pengobatan klasik/kuno, proses penyembuhan dilakkan dengan pendekatan energi (Albert Szent Gyorgy ± Penerima Nobel Bidang Kedokteran). So, ditangan Ahmad Faiz Zainuddi (1995) teknik ini tidak hanya digunakan untuk healing (penyembuhan) namun berkembang pada spektrum 3 domain kehidupan yang lain yakni : Succes (bagaimana kita meraih apa yang kita inginkan), happiness (bagaimana kita benar-benar menginginkan mengenai apa yang sudah kita raih),dan everyday greatness (bagaimana kita menjadi pribadi yang mulia dimanapun kita berada setiap hari). So SEFT dalam formula 2 hari training akan membekali peserta di 4 domain tersebut yakni : healing + success + happiness + greatness. Pertanyaannya adalah setelah menguasai teknik ini apa benefitnya ? Tentu kegiatan atau aktivitas setelah selesai dari training ini yang akan menentukan sejauh mana SEFT dapat bermanfaat untuk diri sendiri dan orang lain. Sebab kami meyakini bahwa µknowing is nothing «¶ tahu saja tidak cuku atau tak ada gunanya « maka di akhirpelatihan SEFT Total Solution Training diberikan materi secara inspirational mengenai : The Porpose of life human kind « tentu ini bahasan spiritualitas yang universal sifatnya. Nah, semoga dengan sedikit penjelasan ini menjadi lebih menarik bahasan SEFT ini « Insyaalloh, kita berharap, SEFT memberikan manfaat dan kebanggaan Bangsa kita tapi bisa menjadi salah satu nikmat alloh SoT yang di nikmati banyak orang di seluruh dunia. Bagi yang berminat mengikuti trainingnya akan di gelar terakhir di tahun 2008 di dua tempat. Pertama, Surabaya, Sabtu ± Minggu, 22-23 Nopember 2008 di Hotel Mojopahit (Registrasi : Nurul. Jl. Barata Jaya XXIX no. 25 t. 031-5010055) dan JAKARTA, Sabtu-Minggu, 20-21 Desember 2008 (Registrasi : Vina : 021-86605151 ext 0. Jl. Jatiwaringin 24 kavling K Jakarta Timur). Preview dan coba SEFT Gratis kami selenggarakan setiap Minggu di dua tempat tersebut diatas (waktu dan jadual silahkan kunjungi http://www.LoGOS.co.id). Semoga Informasi ini bermanfaat. Salam LoGOS, SEFTer Endy, 0818991915 Nb. Teknik ini dikembangkan juga implementasinya untuk memperlancar bisnis property Anda dari sisi EMOSI. Cobalah segera « Insyaalloh ada akselerasi dalam bisnis Anda. 1 1
Y Y Y Y Y ? ( "R Y R *+Y
mat sore pak aryo. saat ini sy bermaksud membeli sebidang tanah dengan ukuran L=12m, p=22m (hrg tanah 140 jt). sy rencanax mau membuat rumah kost untuk di sewakan, krn di daerah saya yg sementara berkembang banyak pendatang yg sering cari tempat kost2an. sebgai informasi saat ini sewa kost di daerah saya skitar 400 rb per kamar untuk yg ukuran 4×3 m. menurut pak aryo apa yg saya persiapkan sebelum sy memulai usaha ini? dan bagaimana caranya saya menghitung biaya2 yang harus saya keluarkan untuk membangun 12 unit rumah sewaan dengan ukuran 3,5x 4,5 m. ini kali pertama saya masuk ke bisnis ini. sebagai tambahan lg saat ini saya sudah punya usha toko elektronik. 2 c 1
231 4
* !2-" Y Y Y !"Y
mas ada yg saya tanyakan, begini: dari sisi konsumen, sy membeli rumah 250jt via kpr dengan fasilitas kolam renang, mesjid, gas alam, Saat ini rumah tersebut sudah selesai, sementara fasilitas tersebut di atas belum ada sama sekali. Sikap saya saat ini sy tidak mau menandatangani penyerahan dengan developer dikarenakan fasilitas tersebut belum ada. peranyaannya apakah sy bisa menekan developer untuk mempercepat pembangunan fasilitas tersebut, caranya bagaimana? tyerima kasih 1/ 1
'
5 c. ! *(%%&" Y Y Y ? ' !" "R Y, ""RY
Salam kenal mas Aryo, Sy diserahin kuasa atas lahan di cilacap seluas 2500 m2, lokasi ditengah kota dekat alun2, sekolah, supermarket, stasiun kereta api. bagaimanakah prospek bisnis properti di kota tersebut pada saat ini mengingat sedang krisis global. Kira2 pada kisaran harga rumah berapa yang paling laku? Terima kasih sebelumnya« wassalam
/ /
/
' Y Y Y ? ' !" "R Y ?Y
Salam kenal Mas Ario Beribu terima kasih atas ilmu yang ditularkan lewat internet & ulasan2san sangat berbobot dan mudah dimengerti, semoga usaha mas Ario tambah gede dan sukses. Dan saya jadi tertarik untuk belajar bisnis Properti, saat ini saya punya tanah kavling 8x20m ditengah kota, jalan 6m & barusan diaspal oleh Pemkot Probolinggo (gambar & RAB & brosur bisa saya buat),langkah apa yang harus saya lakukan (soalnya modal uang tidak punya) trim¶k kutunggu jawabannya.
1 1 6%&
( 1 0 1
1 6%& 1 Y Y
Y? ' !" "R Y Y
Salam kenal mas Aryo. sy pernah liat lahan, di daerah jati asih, sy menjual tanah 2.2h. dgn harga jual Rp.425.000/mtr kurang lebih 9.350.000.000. dgn status lahan AJB(girik). klau didaerah sy ini harga rumah tipe60/120. berkisar harga jual 250jt. pertanyaan sy adalah, bagaimana strategi sy mengitung pembayaran tanah, pematangan lahan dan pemasaran. dan berapa % kira-2 keungtungan developer. sebelum nya sy ucapkan terima kasih.
1 (%
6%&
00 (%%
(
/ (% 0
(786%& Y Y Y Y? "
Y" Y
Assalamualaikum Mas Aryo, senang membaca tulisan2 dan ide-ide anda mengenai bisnis property. Saya tertarik untuk memulai bisnis property kecil-kecilan dengan membeli sebuah rumah di Malang type 70 yang telah saya renovasi sehingga luas bangunan total +/- 100m2 diatas tanah luas 230m2, dengan meminjam dana kredit dari bank (tanpa menjaminkan sertifikat tanah hanya menjaminkan SK kepegawaian saya) karena kebetulan saya seorang PNS. Saat ini rumah tesebut sudah saya sewakan. Apakah ada kemungkinan untuk mengembangkan usaha saya, dengan bermodalkan sertifikat rumah tersebut?
Y Y Y Y? Y "R Y
asw mas aryo«saya tertarik banget untuk terjun k bisnis properti«mau nanya2 boleh ya..mmh«.(mulai dari mana ya«) rencananya, toko kecil yang saya punya, 3×18 m di medan, mau saya jual«karena menurut saya buat saya pake jualan udah gak kondusif, kecil dan gak ada tempat parkir« nah,uang hasil menjual toko itu saya pake buat modal bisnis properti« tadinya saya fikir, saya akan mengincar rumah2 di perumahan baru, trus taun depannya jual deh, harga pasti naik kan..sampe akhirnya modal terkumpul cukup kuat untuk start properti beneran..tapi setelah saya baca tulisan mas aryo, cara saya itu ternyata kayaknya lama banget ya, spy bisa menghasilkan«hehe« tulisan mas aryo di atas ada mengomentari penanya yang mau mengagunkan sertifikat rumah buat modal usahanya, mas bilang«.´ngapain sertifikat diagunkan, kan kiat beli properti?´ bukannya uangnya perlu buat modal ya mas? piye toh? trus tulisan mas aryo bilang, beli lahan 1000 m2 seharga 60 juta, murah banget harganya mas«mang masih ada hari gini tanah murah kayak gitu? kalo lokasi ke pedalaman, apa laku tu ntar jualan rumahnya?:) so«.kalo saya udah ada uang di tangan misal 200 juta, efektifnya langkah saya kayak apa ya mas aryo? buku yang mas referensi kan buat saya baca, apa ya mas«. mohon bantuan dan bimbingannya ya mas aryo««««.:)
'
' #
1
0 ( 0
(%
(%%%0 7% 1 1
1
1 1 Y Y Y? - ! " Y"R Y
Assalamu¶alaikum Bang Arya, BTo aku punya tim managemen properti yang handal di Malang, potensi Malang luar biasa lho buat bisnis properti, borjuis surabaya aja banyak yang beli..help me dong carikan investor untuk kerjasama mendirikan proyek di Malang, kita punya beberapa lokasi yang siap disulap jadi perumahan, Insya Allah pemasaran kita cepat, tim kita dibentuk dari dedengkotnya perumahan ternama di Malang hub aku Ya di 0341 7558483 trims. oahai para pengusaha Indonesia ayo main properti..hasilnya gede inveskan ke Malang! 1 Y Y Y? - ! " Y" Y
Salam Pak Aryo, Saya ada tanah 1000m2, yang saya taksir. harga minta 1 jt per meter, di pinggir jalan, maksud saya dan teman untuk bangun 6 unit. diestimasi untuk bangun 2 ruko pertama, butuh 800 an, ada yang bisa bantu bagaimana untuk mendapatkan modal konstruksi plus sedikit dana untuk men dp yang punya tanah? soalnya kami pengusaha modal nekad dan dengkul doang. thanks, rikki
2
1 Y Y
Y? ?! " Y! "?? ?Y
mas aryo, saya seorang arsitek yang ada pengalaman di kontraktor banguan dan interior juga. saya sebenarnya ingin membuat developer perumahan sendiri dan bermain di bisnis property seperti yang mas aryo ceritakan di blog anda, cuma yang jadi masalah saya tidak ada modal untuk beli tanah dan saya juga bingung mau memulai dari mana. oh ya«saya punya keahlian dari desain bangunan & interior, estimator volume dan material sampe ke pelaksanaan di lapangan«.bisa bantu saya?«.oh ya boleh minta no hp mas aryo ga? hp saya 08562814441, area kerja saya di jogja, solo, purworejo-kutoarjo. saya juga alumni EU 13 solo.thanks 521 Y Y Y? ?! " Y "RY
salam kenal mas aryo, saya domisili dijogja punya rencana untuk bisnis properti ( kebetulan ortu ada tanah yang bisa saya olah )baca artikel ini tambah semangat untuk segera memulainya. 1 1 1 Y Y Y? ?! " Y Y
Thanks atas infonya,saya tertarik sekali dgn ulasan2 anda saya ada pandangan lahan yg ckp luas di jogja tapi saya masih blm yakin apa disana itu bisa dikembangkan / punya value added yg seperti anda uraikan. sebagi info loks. yg saya maksud ada di daerah bantul +- ada 4000 m persis sebelah jalan raya Mohon berikan deskripsi ke saya atau mungkin analisys bisnis utk daerah tsb. saat ini fihak bank sdh saya nego tapi saya tetap masih ragu2, karena saya blm pernah main bidang property, kondisi sekarang saya lebih fokus ke usaha retail seputar sembako.
1
1
Y Y Y? #?$ ! " Y ?! "?Y
3 Jalan Investasi Di Developer Property Berjaringan 1. Tanah a. Terdapat Tanah Luas 1 Ha dengan harga 75 Ribu /m2 Total Rp.750.000.000,- ( Meminta Cash Keras) b. Setelah dilakukan Studi Kelayakan 10 Orang mengumpulkan dana untuk membeli secara bersama-sama dengan ditawar di harga Rp 50.000,-/m2 ( Cash Keras) total Rp.500.000.000,- Jadi masing-masing Rp 50.000.000,- di tuangkan dalam perjanjian Akte Tanah milik 10 Orang tersebut. c. Tanah 10 orang tersebut setelah dilakukan perencanaan menjadi 50 kapling @ 120/m2 dikerjasamakan dengan Tim PP dengan cara pembayaran sesuai kapling yang terjual dengan harga Rp. 100.000,00/m2 ( Naik 33 % dari harga penjual , 100 % dari harga beli) selama 3 Tahun. d. Dengan Cara seperti ini maka : i. Investor tanah akan menikmati keuntungan 100% selama 3 Tahun / 33 % Per Tahun .Lebih Tinggi dari bunga Bank yang di kisaran 12-16 % /tahun. ii. Investasi ini relativ sangat aman karena investor sudah untung pada saat membeli ( lebih rendah dari harga pasar/penawaran). iii. Proteksi terhadap investor adalah tanah itu sendiri. iv. Para Pe Bisnis/Pembelajar Bisnis Property akan lebih mudah untuk mendapatkan lahan belajar/bisnis secara langsung. v. Investor dapat memanfaatkan pinjaman dari lembaga keuangan karena returnnya lebih besar dari bunga pinjaman. 2. Modal Kerja a. Modal kerja diperlukan setelah tanah diperoleh ( pemilik yang mau tanahnya dikerjasamakan atau tanah diperoleh dengan cara no 1 diatas). b. Modal Kerja yang diperlukan 10 % -20 % saja dari nilai Tanah karena hanya digunakan untuk biaya perencanaan,perijinan, pengolahan lahan awl, pagar dan fasilitas dasar , serta media promosi. c. Investor di Modal kerja diharapkan yang memiliki kemauan lebih untuk terjun di Bisnis Property ( sebagai tim pengelola dengan latar belakang seperti keuangan, legalhukum, sipil, arsitek,marketing) d. Investasi di Modal Kerja jikalau berjalan lancar akan kembali dalam jangka 6 -12 bulan .( Ilmu dapat, uang dapat, silaturahmi dan saudara semakin banyak) 3. Pembeli Perdana/menjadi investor dengan membeli rumah a. Setelah Kawasan Perumahan siap dipasarkan oleh Developer : Investor dapat membeli perumahan di harga perdana . b. 5 -10 % kapling /rumah akan dijual discount sampai di harga HPP untuk kelancaran cash flow Developer di awal pemasarannya.
c. Prinsip hampir sama dengan no 1 , pembeli akan mendapat rumah dengan harga nyaris di HPP nya sehingga pembeli/investor untung pada saat membeli. d. Setelah rumah jadi sekitar 4-6 Bulan rumah yang dibeli tesebut dapat disewakan sebagai pasif income / dijual dengan harga yang lebih mahal dari saat membeli. Dengan 3 Cara diatas maka proyek perumahan InsysAllah tidak akan terkendala permasalahan permodaklan karena ditanggung secara berjamaah masing-masing akan mendapat keuntungan sesuai dengan peran dan tingkat resikonya yang relative semua investor ada proteksi terhadap nilai investasi nya. Bahkan Para Karyawan sebenarnya bisa berinvestasi tanpa modal ,berikut caranya: 1. Seorang karyawan dapat mengajukan pinjaman ke Bank dengan jaminan Gajinya ( di kantor saya bisa 100 -150 Jt) dalam jangka s/d 8 tahun. Dari 100 Jt tersebut sisihkan untuk 6 bulan cicilan ( 6 x 2.000.000,00= Rp 12.000.000,-). Sisanya Rp 88.000.000 digunakan untuk investasi Tanah seperti cara 1 diatas ,diharapkan ada Cash Flow (kapling terjual) di bulan ke-6 ( bahkan lebih cepat) sehingga cicilan ke Bank/Koperasi sama sekali tidak memotong gaji nya. Apabila 50 % kapling terjual +/- 1 Tahun maka sebenarnya modal sudah kembali ,modal ini bisa digunakan untuk investasi kembali atau kembalikan saja ke Bank /Koperasi sehingga kita tinggal menikmati 50% berikutnya. Nahhh«Tanpa Modal Kan«.. Bagaimana Mas dengan ide ini mohon koreksi dan tanggapannya untuk kita follow up«KAYA BERSAMA MEMBANGUN NEGERI SEMOGA CEPAT TERoUJUD -29+52
-.9: Y Y Y? . ! " Y +Y
Mas, kalau yng ini bagaimana hitung-hitung bisnisnya coba dilihat ke http://perumahanluarbiasa.blogspot.com/ Thanx 1 Y Y Y? . ! " Y/" %!?? -?)+ " - "0 0 1 "0
Y
Salam Kenal Mas« punya contoh surat perikatan jual beli tanah atau Pembayaran di tengah atau akhir proyek. Oh iya, Saya memiliki tanah lebih kurang 2 Ha, cuma ga tau harus gimana. padahal Posisi nya bersebelahan dengan ratusan unit rumah di Perumahan RS yg sudah habis terjual. Karena Sy kepingin buka juga Perumahan, Karena Lokasi
tanah saya yg strategis di tengah Ibukota Kab.OKU Baturaja Propinsi Sumsel. tolong langkah2 nya di Email ya Mas ke ³[email protected]´ 1
Y Y Y
; ; (%%& September 13, 2008 by aryodiponegoro r Y Y Y r Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y
Y Y Y rY Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y YY Y Yr Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y r Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Yr YY Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YYY Y Y Y Y Y Y Y Y
Y Y r Y Y Y
Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y r Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y
Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y ADAY YYY Y Y Y YYY YY Y Y Y Y Y Y Y Yr Y
Y YrY YY Y Y KPR adalah sebuah sistemY Y r Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y
Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YYYY Y YY Y Y Y Y Y YY r Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y r Y Y YY Y udgeY YY Y Y Y YY Y Y YYY Y Y Y Y Y Bermain dengan syarat administrasi; ini penting!Y Y Y Y r Y Y Y Y Y Y Y Y r Y Y Y Y r Y Y Y Y Y Y r Y r Y !Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y "#Y$ YY Y Y Y YY % YY YY YYY& YY Y Yr Y YYY Y Y Yr Yr YY Y YY Y ' Y YYr Y Y Y Y YYr Y r Y!Y Y Y Y Y"#Y $ YY Y Y Y YY % YY YY Y YY Y Y YYr Y Y Y Yr Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y % YYr Y Y YY Y Y Y YY YY Y Y Y YYY& YY Y Yr Y YYY Y Y Y Yr Yr Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y ' Y Y Y
Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y (Y Y Y Y Y Y m Y Y r Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Yr Y Y Y Y Y YY Y Y YY Y Y Y Yr Yr YYoAJIBY Y Y Y Y Yr Y Y Y Y Y YY
YYY Y Y m Y Yr Y ) Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y
Y Y Yr Yr Y Y Y Y Y Y Y Y Y & Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YYY Y Y Y Y YYYPINJAMYY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY YY Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y
Y Y Y YBERSABARYYY Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y $ Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y MANTABY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Yr Y YYYY Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y YY Y YY Y Saatnya analisa dan verifikasiY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y $Y Y Y Y Y Y * Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y YY Y Y YkoordinasiY YY YYY r Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y YY YYY Y Y Y Y Y Y YY% Y YY Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y
Y Y Y Y YY Y Saran-saran lainnyaY Y Y Y Y Y Y Y r Y Y Y Y YY Y Y Y YYY Y Y YY Y Y YY Y YYY Y Yr Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y YY Y)Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y
c c 3 September 3, 2008 by aryodiponegoro Apa yang ada dalam benak anda tentang bisnis properti? Modal besar? Urusan birokrasi yang rumit? Alur kerja yang njelimet? Pemasaran yang fantastis? Atau menjadi broker atau RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia; hehehe, gak apa-apa yang penting halal)? Boleh-boleh saja
dan sah-sah saja. Tapi tips berikut akan merubah pola pikir anda! Baca dengan teliti dan simak baik-baik« Think Big, Start Small, Act NowY + Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y ' Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y +Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y YY YY YY Y
Y Y Y Y Y
Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Modal Tidak Harus BesarY Y ,Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y + Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY YY YY Y YY Y Y Y Y Y Y Y )Y '$Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY YY Y ' Y Y Y Y Y Y & Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y $ Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YYYY YYY Y Y Y) Y YYY Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y YYY Y Y Y( Y Y YY Y Y Y YYY Y Y Y Yr Y YYY Y Y Yr Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y' Y'&YYr Y Y
Y Y r Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y &Y ' (Y Y Y Yr Y Y Y Y Y Y YY YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Perhitungan SederhanaY YY Y Y Y Y Y YYY Y Y
Y Y Y
Y Y Y Y Y Y Y YYY Y YYY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y
Y Y $ Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y r Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y
Y Y YY YY Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y r Y Y Y Y Y Y + Y Y Y Y Y Y Y % Y Y YY Y YYY Y Y($Y rY) 'Y+ Y Alur Ker a MudahY Y Y Y Y Y Y Y
Y Y Y Y Y Y Y
Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YYYY Y Y YY Y Y-Y Y-Yr Y.Y Y YY Y Y Y Y Y Y YY YY Y Y Y Y Y $ Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YYY Y
Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Yr Y Y Y YY Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y
Y Y Y Y Y r Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y State Mission, Fokus dan Ker a CerdasY Y Y Y YY Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y) Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YYY YY Y Y Y Y YY YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YYY YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY YY Y Y Y Y Y Y Y YY Y Y Y YY,YY YY Y Y Y Y Y Y YY, Y Y Y Y YY, Y YY Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y Y YY Y
Y ? ?! " Y" Y
Menarik sekali yg dipaparkan mas Aryo. Bisnis property memang kelihatan simple & sederhana tapi dalam pelaksanaannya tidak semudah yg mas Aryo tulis, apalagi dgn modal Rp. 0 perlu sedikit keberuntungan. Kebetulan saya juga berkecimpung di bisnis property (kecil2an) atau mungkin saya memang tidak seberuntung mas Aryo kali yah hehe« 1. Mudah untuk mencari tanah yang dapat dikerjasamakan, atau dengan pembayaran bertahap. Tapi sulit untuk mendapatkan pemilik tanah yang mau menandatangani akta jual beli sebelum pembayaran lunas. Paling tidak pemilik tanah harus mau menandatangani perjanjian notaris. Karena sertifikat asli harus diserahkan pada bank saat mengajukan KPR. 2. Untuk kredit KMK diperlukan track record pribadi atau perusahaan yang bagus. Syukur2 kalau kita punya track record yg bagus dimata bank atau minimal punya jaminan yg bisa diagunkan. 3. Tidak mudah mencari pembeli yang mau membayar uang muka dari rumah yang belum ada. Setidaknya harus ada rumah contoh dulu. Apalagi jika kita pemain baru yang belum dikenal. 4. Betul sekali proses pengajuan KPR harus dimulai terlebih dahulu, jika disetujui ini menjadi pegangan bagi kontraktor dalam membangun rumah. Karena skrg tidak mudah mencari kontraktor yg mau membangun rumah tanpa DP/termin apalagi jika kita perusahaan baru yg belum dikenal. Sedangkan KPR baru cair setelah bangunan jadi. Maaf saya belum tahu ada program KPR indend, bisa dijelaskan lagi mas tentang KPR indend? 5. Untuk kavling yang lebih dari satu perlu dipertimbangkan juga biaya & waktu splitsing tanahnya, tanyakan peraturan splitsing tanah di BPN setempat karena peraturannya berbeda2. Sebagai contoh ada peraturan yang melarang splitsing tanah pribadi (bukan atas nama perusahaan) ke beberapa kavling atas nama orang lain (bukan anggota keluarga) dalam sekali proses, jadi proses splitsing harus dilakukan beberapa kali tentu prosesnya jadi lebih lama dan biaya membengkak. Itulah kendala2 yg pernah sy alami« mudah2an menjadi masukan bagi yg ingin berkecimpung juga di bisnis property. Mohon masukan & tipsnya ya mas Aryo. Trims.
0
* /
(
*
/
c.
Y Y Y ? #?$ ! " Y2?Y
Sebelumnya Salam kenal mas Aryo« Saya Sangat tertarik dengan artikel anda. Memang betul teori tidak semudah Prakteknya tapi menurut saya klo kita sudah menguasai teorinya maka prakteknya akan bisa diusahakan dengan semestinya. Bicara masalah teori saya punya seabrek pertanyaan, maklumlah saya bisa dikatakan masih pemula dalam bisnis property tapi sudah harus menangani permasalahan yang cukup berat« sekilas latar belakangnya: Sekarang ini saya sedang melanjutkan pembangunan perumahan yang sudah ada sebelumnya yang sempat vakum selama 2 tahun karena sang direktur Utamanya kabur entah kemana dengan meninggalkan banyak permasalahan!! Luas lokasi sekitar 4,5 Hektar yang baru terjual hanya 35 Unit dan masih ada sekitar 166 unit lagi, klo untuk konsumen tidak ada masalah (masih banyak yang mau beli). Yang menjadi pegangan saya saat ini adalah hak tanah masih atas nama orang tua saya, dalam legalitas
perusahaan orang tua saya sebagai komisaris utama, Segala izin masih ada tapi belum diperpanjang. Yang ingin saya tanyakan: 1. Saya ingin mengganti perusahaan kerena perusahaan yang lama namanya sudah tercoreng dan di mata bank sudah tidak bisa untuk bekerja sama lagi. Apakah itu bisa dilakukan, dan langkah apa yang harus saya tempuh untuk melaksanakannya? 2. Seiring digantinya perusahaan tentunya segala izin harus dibalik namakan (take-over) dan saya harus memulainya dari mana? 3. Untuk membangun perumahan surat-surat atau izin-izin apa yang harus ada? Dan pengurusannya dimana saja dilakukan? Untuk sementara hanya itu yang bisa saya utarakan, saya sangat mengharapkan komentar dan masukan yang lebih baik khususnya dari mas Aryo. Atas perhatian dan jawabannya saya ucapkan terima kasih yang sebesarnya. -
/ (
*
/ ! "
* 0
c / c. #
5
(
6
0
/ ? / ! 0 "
/ * /
*
!
08=& "
* / c. / Y Y Y
September 22, 2008 by aryodiponegoro Sering sekali klien-klien saya bertanya jika mereka ingin menggunakan fasilitas KPR, berapa plafon KPR yang bisa mereka dapatkan. Dulu saya ± sesuai petunjuk Account Officer Bank pemberi KPR ± akan menjawab besaran cicilan maksimum adalah 30% dari jumlah penghasilan bulanan. Jawaban standar. Logikanya kepuasan konsumen yang standar pula. Namun di kemudian hari, karena banyak bersilaturahmi dengan kawan-kawan yang sudah jago dalam pembiayaan KPR, maka saya mendapatkan formula Analisa Kelayakan KPR yang meski sederhana, tapi saya bisa bicara banyak. Dalam spreadsheet ini saya bisa bicara berapa seharusnya uang muka yang musti dibayarkan untuk memperoleh hasil yang sesuai dengan penghasilan klien. Saya juga lebih PD (percaya diri) untuk membawa klien saya ke Bank karena saya sudah tahu perkiraan keputusan KPR. Pun saya berani memperjuangkan KPR klien saya sampai GOL jika menurut analisa saya, klien sebenarnya memiliki kemampuan membayar kembali. Saya juga bisa mencetaknya dan memberikan kepada klien sebagai oleh-oleh (baca tulisan saya tentang Lima Jurus Men-deal-kan Produk Properti Anda). Singkat cerita klien saya puas hanya dengan pelayanan tambahan yang sangat sederhana sebenarnya. Speadsheet ini bermanfaat untuk Anda sebagai Marketing Property atau untuk diri Anda sendiri jika Anda bermaksud memperoleh pembiayaan KPR. Jadi Anda mau ? Speadsheet format Excel ini dapat Anda peroleh gratis hanya dengan ± satu ± mendaftarkan diri dengan menulis email kosong ke [email protected] atau kedua ± mendaftarkan email Anda untuk berlangganan blog ini (klik di sini untuk mendaftar) dan melakukan konfirmasi atas pendaftaran tersebut melalui email Anda.
Kemudian jangan lupa isi comment yang cukup sederhana saja dan jangan lupa cantumkan alamat email Anda di dalamnya. Insya Allah dalam waktu selambat-lambatnya 3 x 24 Jam, speadsheet akan terkirim ke email Anda. Y
- .
9-+ August 24, 2010 by aryodiponegoro Kesulitan mendapatkan lahan HOT DEAL? Boleh lah menempuh cara-cara yang memang sudah saya dan kawan-kawan alumni Property University praktekkan. Jangan kaget, lahan akan datang sendiri ke Anda (emang lahan punya kaki ?!). Yuk mari simak. (5 ± Perbanyak teman entah dari milist, fb, twitter, etc. Titip pesen, anda cari lahan HOT DEAL. Hot deal itu apa ? Penjelasan lengkapnya ada di Ebook The Property Developer. Namun intinya adalah Anda tidak perlu mengeluarkan banyak modal untuk sekedar mengakuisisi lahan. Karena Anda bekerjasama dengan pemilik lahan. Percayalah, semakin banyak silaturahmi, makin banyak rejeki. Paling tidak, jika Anda bukan negosiator ulung (seperti saya), ada kawan, saudara, kerabat yang sudah menegosiasikan lahan tersebut. Betul gak? Datang sendiri bukan? 0 ± Apa yang menjadi keinginan pemilik lahan. Baru atur strategi di pertemuan kedua. Telinga kita ada dua, mulut kita satu. Itulah kenapa kita musti lebih banyak mendengar dari pada bertutur kata. (Kecuali Anda mentor ya. Ha ha ha). Siapa tau dia menjual lahan hanya butuh sepeda motor, atau butuh sedikit rupiah untuk membayar hutang, atau memang dia ingin berbisnis. Sebagai contoh, saya mendapat lahan di Cirebon seluas 1200m2 hanya dengan downpayment 100juta. 100juta inipun setelah negosiasi baru akan saya bayarkan ketika ada konsumen 1. Selebihnya dibayarkan per pencairan KPR. 6. ± Ingat, penuhi keinginan pemilik. Hampir semua pemilik tanah pasti minta lahannya dibayarkan tunai. Tapi pasti ada sesuatu yang memang musti dipenuhi sebagai kebutuhan pokoknya. Dengan memenuhi keinginan/syarat pemilik, usahakan selebihnya dikerjasamakan. Naikkan saja harganya, namun syaratnya diturunkan. Ini strategi utamanya! Bisa dgn bagi hasil atau mark up harga. Baca selengkapnya di postingan saya sebelumnya tentang Berbagi Hasil Dengan Pemilik Tanah. =. 5 ± percayalah, sebaik2nya penolong adalah Tuhan! Baca postingan saya sebelumnya berjudul Negosiasi Spiritual dengan Pemilik Lahan. > ± jika negosiasi gagal, jangan patah semangat, jangan putus asa. Ayo cari lagi.
Yakin bisa lah. Putus asa itu dilarang Tuhan. Gak percaya, coba buka Surat Yusuf : 87 ³« Sesungguhnya tiada berputus asa dari rahmat Allah, melainkan kaum yang kafir.´ Selamat mencari sobat« Y
