Arti Penting Sertifikat Tanah [PDF]

Citation preview

BAB I PENDAHULUAN A. Latar belakang Pesatnya



perkembangan



jaman,



serta



pergantian



orde



pemerintahan



menyebabkan terjadi banyak perubahan di segala system kehidupan. Pertanahan sebagai salah satu bagian dari kajian di bidang hukum pun juga mengalami perkembangan, terlebih dalamusahanya untuk dapat memberikan suatu jaminan kepastian hukum. Hal ini didasari adanya kenyataan bahwa, tanah sebagai salah satu sumber daya agrarian yang sekaligus merupakan obyek kajian baik hukum agrarian maupun hukum pertanahan dalam perkembangannya mempunyai peranan yang sangat penting, dan sekaligus mempunyai nilai (value) yang sangat tinggi. Menurut pendapat Soerojo Wigjodipuro tanah mempunyai nilai yang sangat penting, karena adanya sifat dan faktanya. Berdasarkan sifatnya, karena tanah bersifat tetap, tidak berubah, sehingga tanah mempunyai nilai investasi yang cukup menjanjikan bagi sebagian besar masyarakat, hal ini disebabkan kecenderungan harga atau nilai jual tanah yang terus meningkat. Berdasarkan faktanya, yaitu bahwa tanah merupakan tempat tinggal persekutuan atau masyarakat hukum adat, tanah sebagai tempat kehidupan dan penghidupan, tanah juga sebagai tempat penguburan anggota warga persekutuan, tanah juga sebagai tempat perlindungan. Karena sifat dan fakta dari tanah yang sedemikian penting itulah, tanah merupakan suatu asset yang paling banyak dicari dan dibutuhkan, karena tanah yang kelak dibangun sebagai rumah tinggal merupakan salah satu kebutuhan primer, yaitu kebutuhan akan “papan” atau kebutuhan akan tempat tinggal. Berkembangnya jumlah penduduk yang semakin pesat, dan luas tanah yang tetap mengangkat nilai jual / harga dari bidang-bidang tanah yang ditawarkan. Dengan semakin tingginya permintaan terhadap tanah, tentu saja hal ini akan sangat mempengaruhi harga jual tanah yang



semakin tinggi. Maka, masyarakat yang masih membutuhkan tanah, baik untuk tempat tinggal sekedar untuk investasi mulai “melihat” dan sekaligus mencari alternative lahan yang masih sangat luas dengan harga yang belum terlalu tinggi. Sehingga dengan adanya kecenderungan masyarakat mencari harga yang belum terlalu tinggi, masyarakat mengharapkan yang berinvestasi bisa mendapat hasil yang menguntungkan apabila tanah yang diinvestasikan tersebut akan dijual kembali suatu saat. Kepemilikan hak atas tanah sangatlah penting guna menunjang atau menyokong bukti bahwa tanah tersebut benar-benar merupakan tanah kepemilikan kita, olehnya sertifikat kepemilikan atas suatu bidang tanah harus di miliki si pemilik tanah, hal tersebut bisa menjadi bukti kepemilikan jika suatu hari terjadi permasalahan mengenai hak milik atas sebidang tanah tersebut. Karenya sangatlah penting arti dari sebuah sertifikat kepemilikan hak atas tanah B. Rumusan Masalah Adapun rumusan masalah sebagai berikut ; 1. Apa arti penting sertifkat hak atas tanah? C. Tujuan Adapun tujuan dari makalah ini adalah 1. Untuk mengetahui dan memahami arti penting sertifikat hak atas tanah D. Manfaat untuk memberikan pengetahuan dan pemahaman kepada masyarakat tentang arti penting sebuah sertifikat hak atas tanah.



BAB II PEMBAHASAN A. Pengertian Sertifikat Hak Atas Tanah Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum, kepada pemegang hak atas tanah diberikan sertifikat sebagai tanda bukti hak atas tanah. UUPA tidak menyebutkan nama surat tanda bukti hak atas tanah yang didaftar. Baru pada Pasal 13 ayat 3 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dinyatakan bahwa surat tanda bukti hakatas tanah yang didaftar dinamakan sertifikat, yaitu salinan dari buku tanah dan surat ukur setelah dijahit menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria. Dalam Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, telah dinyatakan bahwa sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Maka sertifikat itu merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat bukti yang kuat1 Apabila ditinjau dari pengertian sertifikat itu sendiri maka sertifikat adalah tanda bukti hak atas tanah, yang dikeluarkan oleh pemerintah dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut ketentuan peraturan dan perundangundangan. Sertifikat hak atas tanah membuktikan bahwa seseorang atau suatu badan hukum, mempunyai suatu hak atas bidang tanah tertentu. Sertifikat hak atas tanah membuktikan bahwa seseorang atau suatu badan hukum mempunyai suatu hak atas bidang tanah tertentu. Pada kenyataannya bahwa seseorang atau suatu badan hukum menguasai secara fisik dan 1



Adrian Sutedi, 2012, Sertifikat Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta Timur, hlm. 86



menggunakan tanah yang bersangkutan tidak serta merta langsung membuktikan bahwa ia mempunyai hak atas tanah yang dimaksud. 2Adanya surat-surat jual beli, belum tentu membuktikan bahwa yang membeli benar-benar mempunyai hak atas tanah yang di belinya. Apalagi tidak ada bukti otentik bahwa yang menjual memang berhak atas tanah yang dijualnya. Selain pengertian sertifikat yang diberikan oleh undang-undang secara otentik, ada juga pengertian sertifikat yang diberikan oleh para sarjana. Salah satunya adalah K. Wantjik Saleh yang menyatakan bahwa sertifikat adalah salinan buku tanah dan surat ukurnya setelah dijilid menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri3 B. Sertifikat Sebagai Tanda Bukti Hak Sertifikat menurut Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Sertipikat hak atas tanah membuktikan, bahwa seseorang atau suatu badan hukum mempunyai suatu hak atas suatu bidang tanah dan surat ukur. Sertipikat yang belum dilengkapi dengan surat ukur disebut sertifikat sementara yang baru dilengkapi gambar situasi sebagai petunjuk objek. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun terdiri atas salinan buku tanah dan surat ukur atas tanah bersama dilengkapi dengan gambar denah.



Fitriyani, Dwi Nurhayati, 2014 “Perlindungan Hukum Bagi Sertifikat Ganda (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 286/Pdt.G/2012/Jkt-sel)”,(Tesis Program pasca sarjana) 3 Irawan Soerodjo, 2002, Kepastian Hukum Pendaftaran Hak Atas Tanah di Indonesia, Aekola Surabaya, Surabaya., hlm 86 2



Menurut Urip Santoso, bahwa sertifikat hak milik atas tanah dapat dijadikan sebagai alat bukti hak yang kuat bahkan mutlak jika telah memenuhi kriteriakriteria sebagai berikut : 1. Sertipikat hak milik atas tanah tersebut diterbitkan secara sah atas nama orang atau badan hukum; 2. Bahwa tanah tersebut diperoleh dengan itikad baik; 3. Bahwa tanah tersebut dikerjakan secara nyata; dan 4. Bahwa dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat tersebut tidak ada yang mengajukan keberatan secara tertulis kepada Pemegang sertifikat dan kepala kantor pertanahan kabupaten/ kota setempat maupun tidak mengajukan gugatan kepengadilan mengenai penguasaan atau penerbitan sertifikat.4 C. Fungsi Sertifikat Hak Atas Tanah dalam Menjamin Kepastian Hukum Sertifikat merupakat surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termasuk didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. Sertifikat merupakan tanda bukti hak yang kuat dalam arti bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum didalamnya harus di terima sebagai data yang benar, karena itu data fisik maupun data yuridis yang tercantum dalam sertipikat harus sesuai dengan data yang tercantum dalam buku tanah dan surat ukur yang bersangkutan, karena data itu diambil dari buku tanah dan surat ukur tersebut. Sebagai surat tanda bukti hak, maka fungsi sertifikat terletak pada bidang pembuktian. Karena itu, bila kepada hakim ditunjukkan sertifikat hak atas 4



Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, cet,2, Jakarta, kencana, 2010, hlm.261.



tanah, maka hakim harus menerima keterangan dalam sertipikat sebagai benar, bila tdak dapat dibuktikan dengan alat-alat bukti lain, bahwa keterangan dalam sertifikat itu salah (palsu).5 Data yang dimuat dalam surat ukur dan buku tanah itu mempunyai sifat terbuka untuk umum, sehingga pihak yang berkepentingan dapat, bahkan PPAT wajib mencocokkan data dalam sertifikat itu dengan yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang di sajikan di Kantor Pertanahan. Surat ukur,menurut PP 24/1997, merupakan dokumen yang mandiri di samping peta pendaftaran. Surat ukur memuat data fisik bidang tanah hak yang bersangkutan. Pendaftaran tanah yang penyelenggaraanya diperintahkan oleh UUPA tidak menggunakan sistem publikasi positif,dimana kebenaran data yang disajikan dijamin oleh Negara, melainkan menggunakan sistem publikasi negatif. Didalam sistem publikasi negatif Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan. Tetapi walaupun demikian, tidaklah dimaksudkan untuk menggunakan sistem publikasi negatif murni. Hal tersebut tampak dari pernyataan dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA, bahwa surat tanda bukti hak yang diterbitkan berlaku sebagai alat bukti yang kuat dan dalam pasal 23, 32 dan 38 UUPA, bahwa pendaftaran berbagai peristiwa hukum merupakan alat pembuktian yang kuat. Sistem publikasi yang digunakan dalam pendaftaran tanah sekarang adalah sistem publikasi negatif, tetapi ditambah dengan bertendens positif, artinya kelemahan sistim negatif dikurangi dengan cara-cara sedemikian rupa sehingga kepastian hukum dapat dicapai. Pendaftaran tanah yang penyelenggaraannya diperintahkan oleh UUPA tidak menggunakan sistem publikasi positif, yang kebenaran data yang disajikan dijamin oleh negara, melainkan menggunakan sistem publikasi negatif. Didalam sistem publikasi negative Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan. Walaupun demikian tidaklah dimaksudkan untuk menggunakan system publikasi 5



Effendi Perangin, Praktek Pengurusan Sertifikat Hak Atas Tanah, C.V. Rajawali, Jakarta, 1986 hal 2.



negatif yang murni. Hal ini terbukti bahwa menurut pasal 19 ayat (2) c UUPA, dinyatakan bahwa surat tanda bukti hak yang diterbitkan berlaku sebagai alat bukti yang kuat, pendaftaran berbagai peristiwa hukum juga merupakan alat pembuktian yang kuat pula. Karena itu, walaupun menggunakan sistem publikasi negatif, namun mengenai prosedur pengumpulan, pengolahan, penyimpanan dan penyajian data fisik dan data yuridis serta penerbitan sertifikat tampak jelas usaha untuk sejauh mungkin memperoleh dan menyajikan data yang benar. Tujuan dari sistem negatif yang mengandung unsur positif ini adalah pada satu pihak untuk tetap berpegang pada system publikasi negatif dan pada lain pihak untuk secara seimbang memberi kepastian hukum kepada pihak yang dengan itikad baik menguasai sebidang tanah dan di daftar sebagai pemegang hak dalam buku tanah, dengan sertifikat sebagai tanda buktinya, yang menurut UUPA berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Kelemahan sistem publikasi negative adalah, bahwa pihak yang Namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertifikat selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa mempunyai tanah itu. Umumnya kelemahan tersebut diatasi dengan menggunakan Lembaga acquisitieve verjaring atau adverse possession. Hukum tanah kita yang memakai dasar Hukum Adat tidak dapat menggunakan lembaga tersebut, karena Hukum Adat tidak mengenalnya. Dalam Hukum Adat terdapat lembaga yang dapat digunakan untuk mengatasi kelemahan sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah, yaitu lembaga RechtsVerweking. Dalam Hukum Adat jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahnya tidak dikerjakan



D. PEMBUKTIAN PEMILIKAN HAK ATAS TANAH Pemilikan hak atas tanah oleh seseorang oleh seseorang atau badan hukum harus di buktikan. Pembuktian kepemilikan hak atas tanah di lakukan atau ditunjukan



dengan beragai macam alat bukti. Namun pembuktian yang terkuat adalah melalui sertifikat tanah yang merupakan tanda bukti pembuktian terkuat bagi kepemilikan hak atas tanah disebutkan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA , yaitu sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat, yaitu data fisik dan data yuridis yang dimuat dalam sertifikat dianggap benar sepanjang tidak dapat di buktikan sebaliknya oleh alat bukti yang lain yang dapat berupa sertifikat atau selain sertifikat. Untuk memperoleh sertifikat tanah maka sudah pasti terhadap tanah tersebut harus di daftarkan ke Kantor Pertanahan. Dalam hal pembuktian dapat dilihat pada Pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang mengatur tentang pembuktian kepemilikan hak atas tanah menyatakan bahwa dalam rangka mempeoleh kebenaran data yuridis bagi hak-hak yang baru dan untuk keperluan pendaftaran hak maka pembuktiannya di lakukan dengan : 1. Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau tanah hak pengelolaan. Penetapan pejabat yang berwenang mengenai pemberian hak atas tanah negara dapat di keluarkan secara individu, kolektif maupun secara umum. 2. Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang Hak Milik kepada penerima hak yang bersangkutan mengenai Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik. Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik di samping di atur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996, juga di atur dalam Peraturan Mentri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 tahun 1999.6



6



Hartanto Andy, 2009, Problematika Hukum Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat, Cet I, Laksbang Mediatma, Yogyakarta, hal 17



Ketentuan pasal 32 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah merupakan penjabaran dari ketentuan pasal 19 Ayat (2) huruf c Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA, yang berisikan bahwa pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda yang berlaku sebagai pembuktian yang kuat, maksudnya bahwa keteranganketerangan yang tercantum di dalamnya mempunyai kekuatan hukum dan harus diterima sebagai keterangan yang benar, selama dan sepanjang tidak ada alat pembuktian lain yang membuktikan sebaliknya.7 Berdasarkan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tersebut, publikasi pendaftaran tanah yang di anut adalah sistem publikasi negatif yaitu sertifikat hanya merupakan surat tanda bukti yang bersifat kuat dan bukan merupakan hak tanda bukti yang bersifat mutlak. 5 Hal ini berarti bahwa data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalam sertifikat mempunyai kekuatan hukum. Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah mempunyai kelemahan yaitu negara tidak menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis yang di sajikan dan tidak adanya jaminan bagi pemilik sertifikat dikarenakan sewaktu-waktu akan mendapatkan gugatan dari pihak lain yang merasa dirugikan atas diterbitkannya sertifikat. Umumnya kelemahan tersebut di atasi dengan menggunakan lembaga acquisitieve verjaring atau adverse possession. Namun dalam Hukum Tanah yang negara kita anut tidak dapat menggunakan kedua lembaga tersebut di sebabkan hukum adat tidak mengenal adanya lembaga tersebut. Hukum Adat sebenarnya sudah memiliki lembaga untuk menyelesaikan permasalahan system



publikasi



negatif



dalam



pendaftaran



tanah



yaitu



rechtsverwerking. 7



Adrian Sutedi, 2009, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta, hal 80



lembaga



BAB III PENUTUP A. Kesimpulan Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pembuktian pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftarkan dalam buku tanah. Dengan data fisik dan data yuridis yang tercantum didalam sertifikat harus sesuai dengan data yang tercantum didalam buku tanah dan surat ukur yang bersangkutan. Dengan diterbitkannya sertifikat hak atas tanah maka kepada pemiliknya di berikan kepastian hukum dan perlindungan hukum untuk mencegah adanya sengketa gugatan hukum yang terjadi di kemudian hari akibat dari adanya pihak yang merasa dirugikan akibat terbitnya suatu sertifikat tanah. B. Masyarakat di harapkan agar mengurus sertifikat hak atas tanahnya yang dimiliki, agar memberikan perlindungan hukum bagi pemegang hak tersebut jika suatu hari nanti timbul permasalahan mengenai kepemilikan hak atas tanah



DAFTAR PUSTAKA Adrian Sutedi, 2009, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta Adrian Sutedi, 2012, Sertifikat Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta Timur Effendi Perangin, 1986, Praktek Pengurusan Sertifikat Hak Atas Tanah, C.V. Rajawali, Jakarta Fitriyani, Dwi Nurhayati, 2014 “Perlindungan Hukum Bagi Sertifikat Ganda (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 286/Pdt.G/2012/Jkt-sel)”,(Tesis Program pasca sarjana) Hartanto Andy, 2009, Problematika Hukum Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat, Cet I, Laksbang Mediatma, Yogyakarta, Irawan Soerodjo, 2002, Kepastian Hukum Pendaftaran Hak Atas Tanah di Indonesia, Aekola Surabaya, Surabaya. Urip Santoso, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, cet,2, Kencana. Jakarta