D.RTBL Kawasan Perdagangan Dan Jasa Kota Salatiga Tahun 2016 [PDF]

Citation preview

DA F TA R I S I



KATA P E N G A N TA R Puji syukur kami ucapkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas rahmat-Nya kami dapat menyelesaikan Laporan akhir untuk pekerjaan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Strategis Perdagangan Jasa Kota Salatiga. Pada Laporan akhir ini, merupakan penjabaran dari RTBL yang terdiri dari program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancang, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana dan pedoman pengendalian pelaksanan. Ucapan terima kasih juga kami ucapkan kepada berbagai pihak yang telah membantu kami dalam menyelesaikan Laporan akhir ini, semoga produk ini membawa manfaat bagi kita semua dan bagi Kota Salatiga pada khususnya.



Salatiga, November 2016



Kata Pengantar ................................................................................................................................................. i Daftar Isi ............................................................................................................................................................ i Daftar Tabel .....................................................................................................................................................iii Daftar Gambar ................................................................................................................................................ iv Daftar Peta ...................................................................................................................................................... vi BAB 1 ............................................................................................................................................................... 1 Pendahuluan .................................................................................................................................................... 1 1.1



Latar Belakang .................................................................................................................................. 1



1.2



Maksud, Tujuan Dan Sasaran .......................................................................................................... 1 Maksud ...................................................................................................................................... 1 Tujuan ........................................................................................................................................ 1 Sasaran ..................................................................................................................................... 1



1.3



Pengertian RTBL ............................................................................................................................... 1



1.4



Dasar Hukum .................................................................................................................................... 2



1.5



Ruang Lingkup ................................................................................................................................. 2 Ruang Lingkup Wilayah ............................................................................................................ 2 Ruang lingkup Kegiatan ............................................................................................................ 2



1.6



SISTEMATIKA PEMBAHASAN .......................................................................................................... 3



BAB 2 ............................................................................................................................................................... 4 Program Bangunan Dan Lingkungan .............................................................................................................. 4 2.1



Analisis Kawasan Dan Wilayah Perencanaan .................................................................................. 4 Analisis Tingkat Kota ................................................................................................................. 4 Analisis Tingkat Wilayah Sekitar Kawasan ................................................................................ 6 Analisis Tingkat Kawasan ........................................................................................................ 38



2.2



Analisis Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran Masyarakat ........................................... 63 Perkembangan Sosial Kependudukan ................................................................................... 63 Penjaringan Aspirasi ............................................................................................................... 63



2.3



Konsep Dasar Perancangan Tata Bangunan Dan Lingkungan ..................................................... 65



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | i



Visi Pembangunan .................................................................................................................. 65



BAB 5 ........................................................................................................................................................... 111



Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan Lingkungan ........................................... 68



Rencana Investasi........................................................................................................................................ 111



Konsep Komponen Perancangan Kawasan ........................................................................... 69



5.1



Skenario Strategi Rencana Investasi ............................................................................................ 111



Blok Blok Pengembangan Kawasan dan Program Penanganannya ..................................... 72



5.2



Pola Kerjasama Operasional Investasi ......................................................................................... 112



BAB 3 ............................................................................................................................................................. 75



5.3



Indikasi Program ........................................................................................................................... 114



Rencana Umum ............................................................................................................................................. 75 3.1



Struktur Peruntukan Lahan ............................................................................................................. 75 Peruntukan Lahan Makro ........................................................................................................ 75



BAB 6 ........................................................................................................................................................... 116 Ketentuan Pengendalian Rencana .............................................................................................................. 116 6.1



Strategi Pengendalian Rencana ................................................................................................... 116



Peruntukan Lahan Mikro ......................................................................................................... 76



Umum .................................................................................................................................... 116



3.2



Rencana Perpetakan ...................................................................................................................... 77



Pelaku Pengendalian Pelaksanaan ....................................................................................... 116



3.3



Rencana Tapak ............................................................................................................................... 80



Pengendalian Pelaksanaan RTBL ......................................................................................... 117



3.4



Rencana Sistem Pergerakan dan Aksesbilitas ............................................................................... 81



3.5



Ruang Terbuka Hijau ...................................................................................................................... 82



Dasar Pertimbangan ............................................................................................................. 118



3.6



Rencana Wujud Visual Bangunan Gedung .................................................................................... 84



Aturan Umum ........................................................................................................................ 119



Tata Bangunan ........................................................................................................................ 84



BAB 7 ........................................................................................................................................................... 120



Area City Walk ......................................................................................................................... 84



Pedoman Pengendalian Pelaksanaan ........................................................................................................ 120



Gedung Parkir dan Jembatan Penghubung ........................................................................... 85



3.7



6.2



7.1



Arahan Pengendalian Rencana .................................................................................................... 118



Aspek Aspek Pengendalian pelaksanaan .................................................................................... 120



Terminal dan Halte .................................................................................................................. 85



Persyaratan Struktur .............................................................................................................. 120



Rencana Prasarana dan Sarana Lingkungan ................................................................................. 86



Panduan Ketentuan Letak dan Penampang Bangunan Gedung ......................................... 120



Jaringan Air Bersih .................................................................................................................. 86



Panduan Ketentuan Letak dan Penampang Bangunan Bukan Gedung .............................. 122



Jaringan Listrik ........................................................................................................................ 87



7.2



Arahan Pengelolaan Kawasan ...................................................................................................... 123



Drainase .................................................................................................................................. 88



Panduan Program Pembiayaan ............................................................................................ 123



Persampahan .......................................................................................................................... 90



Panduan Pengendalian Kawasan ......................................................................................... 123



Sanitasi (Air Limbah Domestik) ............................................................................................... 91



Strategi Panduan Arahan Pengendalian ............................................................................... 124



Proteksi Kebakaran ................................................................................................................. 91



Panduan Pengelolaan Pemanfaatan Properti Pasca Pelaksanaan ...................................... 124



BAB 4 ............................................................................................................................................................. 93 Panduan Rancang ......................................................................................................................................... 93 4.1



Ketentuan Dasar Implementasi Rancangan ................................................................................... 93 Blok 1 (Blok Tamansari) .......................................................................................................... 93 Blok 2 (Blok Pasar) .................................................................................................................. 97 Blok 3 (Blok Campuran) ........................................................................................................ 102 Blok 4 (Hunian) ...................................................................................................................... 107



4.2



Prinsip Prinsip Pengembangan Rancangan Kawasan ................................................................. 110



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | ii



DA F TA R TA B E L



Tabel 2-29 Lokasi Parkir Dalam Jalan (Off Street) ......................................................................................... 52 Tabel 2-30 Jumlah Pasar dan Pedagang Pada Kota Salatiga Tahun 2013 .................................................. 56 Tabel 2-31 Jumlah Penduduk ........................................................................................................................ 63 Tabel 2-32 Pertumbuhan Jumlah Penduduk ................................................................................................. 63 Tabel 2-33 Kepadatan Penduduk dan Jumlah Rumah Tangga .................................................................... 63



Tabel 2-1 Perencanaan Ruang Terbuka Pada Nodes Tamansari ................................................................... 9



Tabel 2-34 Keterangan Jawaban Narasumber ............................................................................................. 64



Tabel 2-2 Perencanaan Ruang Terbuka Bangunan Perdagangan jasa dan Jasa ........................................ 10



Tabel 2-35 Matriks SWOT .............................................................................................................................. 67



Tabel 2-3 Jenis dan Penempatan Penerangan Jalan.................................................................................... 12



Tabel 2-36 Intensitas Pemanfaatan Lahan .................................................................................................... 69



Tabel 2-4 Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Gerbang ........................................................................ 13



Tabel 2-37 Ketentuan Tata Masa Bangunan Kota Salatiga .......................................................................... 69



Tabel 2-5 Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Transisi .......................................................................... 15



Tabel 2-38 Ketentuan Sarana dan Prasarana Minimal .................................................................................. 70



Tabel 2-6 Tabel Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Inti ........................................................................ 18



Tabel 3-1 Luasan Penggunaan Lahan Kawasan Perencanaan .................................................................... 75



Tabel 2-7 Tabel Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Penyangga 1 ....................................................... 20



Tabel 3-2 Pengembangan Sistem Pergerakan dan Aksesbilitas .................................................................. 81



Tabel 2-8 Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Blauran .......................................................................... 22



Tabel 3-3 Rencana Penyediaan Sarana Prasarana Persampahan pada Kawasan Perencanaan................ 90



Tabel 2-9 Jumlah Penduduk .......................................................................................................................... 23



Tabel 5-1 Kriteria Pentahapan Rencana Penanganan ................................................................................ 111



Tabel 2-10 Pertumbuhan Jumlah Penduduk ................................................................................................. 23



Tabel 5-2 Kriteria Pentahapan Rencana Penanganan ................................................................................ 112



Tabel 2-11 Kepadatan Penduduk dan Jumlah Rumah Tangga .................................................................... 23



Tabel 5-3 Indikasi Program .......................................................................................................................... 114



Tabel 2-12 Perubahan Penggunaan Lahan ................................................................................................... 28



Tabel 7-1 Penampang Bangunan Bukan Gedung ...................................................................................... 122



Tabel 2-13 Kondisi Jalan Pada Wilayah Sekitar Kawasan RTBL dan Kawasan RTBL .................................. 30 Tabel 2-14 Jumlah Kendaraan Arah Masuk Jl. Veteran Kordon Dalam (17 Jam) ........................................ 31 Tabel 2-15 Jumlah Kendaraan Arah Keluar Jl. Veteran Kordon Dalam (17 Jam) ........................................ 31 Tabel 2-16 Jumlah Kendaraan Arah Masuk Jl. Taman Pahlawan Kordon Dalam (17 Jam) ........................ 32 Tabel 2-17 Jumlah Kendaraan Arah Keluar Jl. Taman Pahlawan Kordon Dalam (17 Jam) ......................... 32 Tabel 2-18 Jumlah Kendaraan Arah Masuk Jl. Patimura Kordon Luar (17 Jam) ......................................... 33 Tabel 2-19 Jumlah Kendaraan Arah Keluar Jl. Patimura Kordon Luar (17 Jam) ......................................... 33 Tabel 2-20 Jumlah Kendaraan Arah Masuk Jl. Jenderal Sudirman Kordon Dalam (17 Jam) ...................... 33 Tabel 2-21 Jumlah Kendaraan Arah Keluar Jl. Jenderal Sudirman Kordon Dalam (17 Jam) ...................... 33 Tabel 2-22 Perubahan Penggunaan Lahan ................................................................................................... 35 Tabel 2-23 Kebutuhan Luas RTH berdasarkan Luas Kawasan Permukiman (Ha) ...................................... 37 Tabel 2-24 Proyeksi Penduduk Pada Kawasan Perencanaan ...................................................................... 38 Tabel 2-25 Proyeksi Kepadatan Penduduk Pada Kawasan Perencanaan ................................................... 38 Tabel 2-26 Penggunaan Lahan Kawasan Perencanaan ............................................................................... 39 Tabel 2-27 Daya Dukung Lahan Untuk Permukiman Kota Salatiga .............................................................. 50 Tabel 2-28 Lokasi Parkir Tepi Jalan (On Street) ............................................................................................ 51



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | iii



DA F TA R G A M B A R



Gambar 2-29 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 2 .................................................................................. 40 Gambar 2-30 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 3 .................................................................................. 41 Gambar 2-31 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 4 .................................................................................. 41 Gambar 2-32 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 5 .................................................................................. 42 Gambar 2-33 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 6 .................................................................................. 42



Gambar 2-1 Matriks Asal Tujuan Pergerakan Orang di Kota Salatiga tahun 2016 ......................................... 5



Gambar 2-34 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 7 .................................................................................. 43



Gambar 2-3 Rencana Rute BST ...................................................................................................................... 7



Gambar 2-35 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 8 .................................................................................. 43



Gambar 2-4 Pembagian Sistem Drainase Kota Salatiga ................................................................................ 8



Gambar 2-36 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 9 .................................................................................. 44



Gambar 2-5 Pembagian Sub Sistem Drainase Kota Salatiga ......................................................................... 8



Gambar 2-37 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 10 ................................................................................ 44



Gambar 2-6 Rencana Jalan dan Pedestrian Jl. Jend. Sudirman .................................................................... 9



Gambar 2-38 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 11 ................................................................................ 45



Gambar 2-7 Ilustrasi Nodes Tamansari ......................................................................................................... 10



Gambar 2-39 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 12 ................................................................................ 45



Gambar 2-8 Ruang Terbuka pada Kawasan Pertokoan ............................................................................... 10



Gambar 2-40 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 13 ................................................................................ 46



Gambar 2-9 Ilustrasi Arcade Pertokoan ........................................................................................................ 11



Gambar 2-41 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 14 ................................................................................ 46



Gambar 2-10 Ilustrasi Lampu Jalan .............................................................................................................. 12



Gambar 2-42 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 15 ................................................................................ 46



Gambar 2-11 Tempat Sampah dan Halte Bus/Shelter.................................................................................. 12



Gambar 2-43 Kondisi Koridor Jl. Jenderal Sudirman .................................................................................... 51



Gambar 2-12 Segmen Gerbang .................................................................................................................... 13



Gambar 2-44 Parkir On Street ....................................................................................................................... 53



Gambar 2-13 Gubahan Massa Segmen Gerbang ........................................................................................ 14



Gambar 2-45 Prasarana Permsampahan di Kawasan RTBL ........................................................................ 54



Gambar 2-14 Segmen Transisi ...................................................................................................................... 15



Gambar 2-46 Perbandingan Vegetasi pada Lokasi Perencanaan ................................................................ 55



Gambar 2-15 Sirulasi Segmen Transisi ......................................................................................................... 15



Gambar 2-47 Sarana Yang Ada di Kawasan Perencanaan .......................................................................... 56



Gambar 2-16 Gubahan Massa Segmen Transisi .......................................................................................... 16



Gambar 2-48 Konfigurasi Tata Informasi di Kawasan RTBL ......................................................................... 57



Gambar 2-17 Segmen Inti ............................................................................................................................. 17



Gambar 2-49 Fase Perkembangan Kawasan dan Perkembangan Langgam Arsitektur Kawasan RTBL .... 59



Gambar 2-18 Sirkulasi Segmen Inti ............................................................................................................... 17



Gambar 2-50 Visualisasi Tinggi Bangunan Pada Kawasan Perencanaan .................................................... 60



Gambar 2-19 Gubahan Massa Segmen Inti.................................................................................................. 18



Gambar 2-51 Konservasi Pada Kawasan Perencanaan ............................................................................... 62



Gambar 2-20 Segmen Penyangga ................................................................................................................ 19



Gambar 2-52 Bangunan Rumah Dinas Walikota Salatiga ............................................................................ 63



Gambar 2-21 Sirkulasi Segmen Penyangga ................................................................................................. 20



Gambar 2-53 Dokumentasi Kegiatan FGD ................................................................................................... 65



Gambar 2-22 Gubahan Massa Segmen Penyangga 1 ................................................................................. 20



Gambar 2-54 Visi Pembangunan Kawasan RTBL ......................................................................................... 68



Gambar 2-23 Segmen Penyangga 2 ............................................................................................................. 22



Gambar 3-1 Analisis Permasalahan Tapak Per Blok ..................................................................................... 80



Gambar 2-24 Gubahan Massa Segmen Penyangga 2 ................................................................................. 22



Gambar 3-2 Analisis Rencana Pengembangan Tapak Per Blok................................................................... 80



Gambar 2-25 Ilustrasi Tipologi PKL kawasan RTBL dan sekitarnya ............................................................. 26



Gambar 3-3 Perbedaan Karakteristik Tanaman Pada Kawasan Perencanaan ............................................ 82



Gambar 2-26 Ilustrasi persimpangan (akses Kawasan) yang memicu tumbuhnya PKL di Koridor Utama Wilayah Sekitar Kawasan Perencanaan ........................................................................................................ 27



Gambar 3-4 Visualisasi Tata Bangunan ........................................................................................................ 84



Gambar 2-27 Peta Jaringan Jalan Satu Arah Eksisting................................................................................. 35 Gambar 2-28 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 1 .................................................................................. 40



Gambar 3-5 Ilustrasi Area City Walk .............................................................................................................. 85 Gambar 3-6 Ilustrasi Gedung Parkir dan Jembatan Penghubung ................................................................ 85 Gambar 3-7 Ilustrasi Terminal dan Halte ....................................................................................................... 86



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | iv



Gambar 3-8 Ilustrasi Shaft Utilitas Bawah Tanah .......................................................................................... 86 Gambar 3-9 Contoh Bio-Retensi Dilapangan Parkir...................................................................................... 88 Gambar 4-1 Arahan Rencana Penampang Jalan Jendral Sudirman Blok 1 ................................................. 94 Gambar 4-2 Aturan Anjuran Utama Blok 1 .................................................................................................... 96 Gambar 4-3 Aturan Anjuran Blok 1 ................................................................................................................ 97 Gambar 4-4 Arahan Rencana Penampang Jalan Jendral Sudirman Blok 2 ................................................. 99 Gambar 4-5 Aturan Anjuran Utama Blok 2 .................................................................................................. 101 Gambar 4-6 Aturan Anjuran Blok 2 .............................................................................................................. 102 Gambar 4-7 Arahan Rencana Penampang Jalan Jendral Sudirman Blok 3 ............................................... 103 Gambar 4-8 Aturan Anjuran Utama Blok 3 .................................................................................................. 105 Gambar 4-9 Aturan Anjuran Utama Blok 3 .................................................................................................. 106 Gambar 4-10 Arahan Rencana Penampang Jalan Jendral Sudirman Blok 4 ............................................. 107 Gambar 4-11 Aturan Anjuran Utama Blok 4 ................................................................................................ 109 Gambar 4-12 Aturan Anjuran Blok 4 ............................................................................................................ 109 Gambar 7-1 Visualisasi Bangunan Sudut .................................................................................................... 121



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | v



DA F TA R P E TA Peta 1-1 Kawasan RTBL .................................................................................................................................. 2 Peta 2-1 Arahan Kepadatan Kawasan Perencanaan .................................................................................... 39 Peta 2-2 Penggunaan Lahan Kawasan Perencanaan ................................................................................... 47 Peta 2-3 Kemampuan Lahan Kawasan Perencanaan................................................................................... 50 Peta 2-4 Trayek Angkutan Umum skala Kota dan Kawasan Perencanaan .................................................. 53 Peta 2-5 Ketersediaan Sarana Prasarana pada Kawasan Perencanaan ...................................................... 54 Peta 2-6 Sebaran Vegetasi Kawasan Perencanaan ...................................................................................... 56 Peta 2-7 Konfigurasi Kaveling Esksiting ........................................................................................................ 58 Peta 2-8 Ketinggian Bangunan Eksisting ...................................................................................................... 61 Peta 2-9 Sebaran Vegetasi Kawasan Perencanaan ...................................................................................... 61 Peta 2-10 Sebaran PKL Kawasan Perencanaan ........................................................................................... 64 Peta 2-11 Pembagian Blok Kawasan RTBL .................................................................................................. 74 Peta 2-12 Pembagian Sub Blok Kawasan RTBL ........................................................................................... 74 Peta 3-1 Peruntukan Lahan Makro ................................................................................................................ 75 Peta 3-2 Peruntukan Lahan Mikro Kawasan Perencanaan ........................................................................... 76 Peta 3-3 Rencana Perpetakan Blok I ............................................................................................................. 77 Peta 3-4 Rencana Perpetakan Blok II ............................................................................................................ 78 Peta 3-5 Rencana Perpetakan Blok IV ........................................................................................................... 78 Peta 3-6 Rencana Perpetakan Blok III ........................................................................................................... 79 Peta 3-7 Aksesbilitas dan Sistem Parkir ........................................................................................................ 82 Peta 3-8 Jaringan Air Bersih .......................................................................................................................... 87 Peta 3-9 Jaringan Listrik ................................................................................................................................ 88 Peta 3-10 Jaringan Drainase ......................................................................................................................... 89 Peta 3-11 Jaringan Persampahan ................................................................................................................. 91 Peta 3-12 Proteksi Kebakaran ....................................................................................................................... 92



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | vi



kebutuhan masyarakat dalam pengembangan lingkungan/kawasan yang berkelanjutan, menjamin terpeliharanya hasil pembangunan pasca pelaksanaan, karena adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap semua hasil pembangunan.



BAB 1



PENDAHULUAN



RTBL adalah sebuah produk pengaturan yang disusun diharapkan dapat mensinergikan seluruh perencanaan yang ada di kawasan sehingga dapat mendukung dan memberikan kontribusi terhadap pembangunan yang berkelanjutan.



1.2 1.1



Maksud



LATAR BELAKANG



Perda No.4 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Salatiga Tahun 2010-2030 yang telah disahkan pada tanggal 8 Agustus 2011, dalam pasal 61 ayat (2) menyebutkan kawasan strategis ekonomi di kota Salatiga yaitu kawasan perdagangan dan jasa di jalan Jenderal Sudirman. Dan dalam rencana pengembangan kawasan strategis dapat dilakukan beberapa hal, yakni penataan kawasan, peningkatan prasarana dan sarana pendukung kawasan, dan peningkatan kerjasama dengan pihak swasta dalam pengembangan kawasan. Perincian dari RTRW, yakni Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Salatiga yang telah disusun draftnya, menetapkan kawasan perdagangan dan jasa di Jalan Jenderal Sudirman yang mencakup Kelurahan Salatiga, Kelurahan Kutowinangun Lor, Kutowinangun Kidul, Kelurahan Kalicacing dan Kelurahan Gendongan (BWP Pusat Kota) sebagai kawasan yang diprioritaskan penanganannya. Kawasan prioritas ini perlu penanganannya dalam bentuk penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL). Kawasan Jalan Jenderal Sudirman merupakan pusat perdagangan dan jasa di Kota Salatiga. Pada kawasan ini terdapat beberapa pusat perbelanjaan modern seperti Ramayana, Ada Baru, Roma dan Niki Baru. Selain itu juga terdapat beberapa pasar tradisional seperti Pasar Raya 1, Pasar Raya 2, pasar Eks Hasil, Pasar Blauran 1 dan Pasar Blauran 2 dan pertokoan yang menyediakan berbagai macam barang dan jasa. Perkembangan kawasan yang begitu cepat kurang diimbangi dengan penyediaan sarana dan prasarana yang memadai dan mendukung aktifitas yang ada sehingga menimbulkan beberapa permasalahan. Kondisi lalu lintas yang ada di kawasan ini kurang lancar karena parkir kendaraan yang kurang teratur. Pada kawasan ini tidak ada pemisahan antara parkir kendaraan roda 2, kendaraan roda 4 maupun kendaraan yang melakukan bongkar muat barang. Terminal angkot yang ada juga kurang berfungsi optimal. Kegiatan Penataan Bangunan dan Lingkungan sendiri bertujuan mengendalikan pemanfaatan ruang dan menciptakan lingkungan yang tertata, berkelanjutan, berkualitas serta menambah vitalitas ekonomi dan kehidupan masyarakat. Oleh karenanya penyusunan dokumen RTBL, selain sebagai pemenuhan aspek legal-formal, yaitu sebagai produk pengaturan pemanfaatan ruang serta penataan bangunan dan lingkungan pada kawasan terpilih, juga sebagai dokumen panduan/pengendali pembangunan dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan kawasan terpilih supaya memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan dan lingkungan yang berkelanjutan. RTBL mempunyai manfaat untuk mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini, mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifik setempat dan konkret sesuai dengan rencana tata ruang wilayah, melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung, mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas bangunan gedung dan lingkungan/kawasan, mengendalikan pertumbuhan fisik suatu lingkungan/kawasan, menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan aspirasi dan



MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN



Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) ini merupakan dokumen panduan umum yang menyeluruh dan memiliki kepastian hukum bagi para Pihak/Pelaksana dalam melaksanakan kegiatan penataan bangunan dan lingkungan Kawasan Strategis Perdagangan Jasa.



Tujuan Terarahnya penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan di Kawasan Strategis Perdagangan Jasa di Kota Salatiga, sesuai dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) guna mewujudkan penataan bangunan dan lingkungan yang memenuhi kriteria penataan bangunan dan lingkungan yang berkelanjutan yang meliputi pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan, perbaikan kualitas lingkungan dan ruang publik, perwujudan perlindungan lingkungan dan peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.



Sasaran Sasaran dari kegiatan ini adalah: Tersusunnya Dokumen Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Kawasan Strategis Perdagangan Jasa Kota Salatiga sesuai dengan Pedoman Penyusunan RTBL yang terdapat pada Permen PU No. 06 tahun 2007, UU No 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, UU No. 26/2007 tentang Penataan Ruang yang dapat digunakan sebagai panduan dalam penyelenggaraan bangunan dan lingkungan di kawasan tersebut; dan Tersusunnya Naskah Peraturan Walikota tentang penetapan Dokumen RTBL pada Kawasan Strategis Perdagangan Jasa di Kota Salatiga sebagai produk pengaturan yang legal di kawasan tersebut.



1.3



PENGERTIAN RTBL



Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah panduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan. Dokumen RTBL adalah dokumen yang memuat materi pokok RTBL sebagai hasil proses identifikasi, perencanaan dan perancangan suatu lingkungan/kawasan, termasuk di dalamnya adalah identifikasi dan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 1



apresiasi konteks lingkungan, program peran masyarakat dan pengelolaan serta pemanfaatan aset properti kawasan. Dari pemikiran di atas, maka RTBL perlu disusun dan dikenakan untuk setiap bagian kota berdasarkan hasil identifikasi pemerintah daerah. Prioritas penanganan terutama dilakukan pada daerah atau pusat-pusat kota yang mempunyai pertumbuhan cepat dan memerlukan pengendalian perkembangan fisik yang cepat.



1.4



Delineasi kawasan perencanaan dilakukan berdasarkan pedoman kawasan strategis perdagangan jasa Kota Salatiga yang tertuang dalam Peraturan Daerah Kota Salatiga No.4 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Salatiga Tahun 2010-2030. Batas delineasi dilakukan berdasarkan batas fisik kawasan dan kesamaan karakter. Adapun luas kawasan perencanaan sebesar ±59 hektar.



DASAR HUKUM



Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan didasarkan pada: Undang-Undang No. 28 Tahun 2002, tentang Bangunan Gedung; Undang-Undang No. 7 Tahun 2004 tentang Pengelolaan Sumber Daya Air; Undang-Undang No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup; Undang-Undang No. 11 Tahun 2010 tentang Cagar Budaya; Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman; Peraturan Pemerintah No. 36 tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung Peraturan Pemerintah No. 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional; Peraturan Pemerintah No. 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang; Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung; Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 30 Tahun 2006 tentang Persyaratan Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Umum dan Lingkungan; Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 06 Tahun 2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan; Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 05 Tahun 2008 tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan; SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan; Peraturan Daerah Nomor 4 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Salatiga ; Peraturan Daerah Nomor 7 Tahun 2013 tentang Bangunan Gedung Kota Salatiga; Peraturan Daerah Nomor 12 Tahun 2013 tentang Pengelolaan, Pemberdayaan, dan Perlindungan Pasar Tradisional; dan Peraturan Daerah Nomor 4 Tahun 2015 tentang Penataan, Pengelolaan, dan Pemberdayaan Pedagang Kaki Lima.



1.5



RUANG LINGKUP Ruang Lingkup Wilayah



Kawasan Strategis Perdagangan Jasa Kota Salatiga merupakan bagian dari 4 (empat) kecamatan dan 6 (enam) kelurahan antara lain: Kelurahan Kutowinangun Lor, Kutowinangun Kidul dan Gendongan (Kecamatan Tingkir), Kelurahan Kalicacing (Kecamatan Sidomukti), Kelurahan Ledok (Kecamatan Argomulyo) dan Kelurahan Salatiga (Kecamatan Sidorejo). Kawasan ini memiliki kecenderungan pertumbuhan fisik secara cepat sehingga menjadi prioritas untuk dilakukan penataan dan pengaturan dalam bentuk Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan sehingga pembangunan dan pertumbuhan fisik di Kota Salatiga dapat lebih teratur dan terkendali.



Sumber: tim Penyusun, 2016



Peta 1-1 Kawasan RTBL



Ruang lingkup Kegiatan Berikut ini adalah lingkup dan uraian kegiatan yang harus dilaksanakan:



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 2



Survey Lokasi dan Pendataan; Analisis Kawasan dan Wilayah Perencanaan; Analisis Pengembangan Pembangunan Berbasis Peran Masyarakat; Penyusunan Konsep Program Bangunan dan Lingkungan; Penyusunan Rencana Umum dan Panduan Rancangan; Penyusunan Rencana Investasi; Penyusunan Ketentuan Pengendalian Rencana; dan Penyusunan Pedoman Pengendalian Pelaksanaan.



1.6



SISTEMATIKA PEMBAHASAN



Sistematika pembahasan pada laporan akhir ini terdiri dari 7 (tujuh) bab antara lain: BAB 1 PENDAHULUAN. Pada bab ini akan membahas mengenai latar belakang, maksud, tujuan, sasaran, pengertian RTBL, dasar hukum, dan ruang lingkup. BAB 2 PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN. Pada bab ini membahas mengenai analisis kawasan dan wilayah perencanaan, analisis pengembangan pembangunan berbasis peran masyarakat, dan konsep dasar perancangan kawasan. BAB 3 RENCANA UMUM. Pada bab ini menjelaskan tentang struktur peruntukan lahan, rencana perpetakan, rencana tapak, rencana sistem pergerakan dan aksesbilitas lingkungan, ruang terbuka hijau, rencana wujud visual Bangunan Gedung, dan rencana prasarana dan sarana lingkungan. BAB 4 PANDUAN RANCANG. Pada panduan rancang, akan menjelaskan mengenai ketentuan dasar implementasi rancangan, dan prinsip-prinsip pengembangan rancangan kawasan. BAB 5 RENCANA INVESTASI. Pada bab ini akan menjabarkan terkait dengan skenario strategi rencana investasi, dan pola kerjasama operasional investasi. BAB 6 KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANA. Bab ini berisi mengenai strategi pengendalian rencana dan arahan pengendalian rencana. BAB 7 PEDOMAN PENGENDALIAN PELAKSANAAN. Bab ini berisi mengenai aspek-aspek pengendalian pelaksanaan dan arahan pengelolaan kawasan.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 3



BAB 2



PROGRAM BANGUNAN DA N L I N G KU N G A N 2.1



ANALISIS KAWASAN DAN WILAYAH PERENCANAAN Analisis Tingkat Kota



2.1.1.1 Kedudukan Kota Salatiga Perwilayahan Jawa Tengah



dalam



Sistem



Kedudukan Kota Salatiga terletak pada posisi yang cukup strategis dalam pengembangan perwilayahan Provinsi Jawa Tengah maupun nasional. Posisi strategis ini antara lain meliputi: Secara geografis terletak berdekatan dengan ibukota Provinsi Jawa Tengah, Kota Semarang yang merupakan pusat kegiatan perekonomian, pemerintahan, sosial dan budaya bagi daerah-daerah di Jawa Tengah. Intensitas lalu lintas yang melewati Kota Salatiga menuju ke Kota Semarang akan menimbulkan peluang perkembangan pada kegiatan perdagangan, jasa, Central Bussines Dictrict (CBD)/ Perdagangan dan Jasa, atau kegiatan lain. Berada pada jalur utama Provinsi Jawa Tengah, yaitu jalur Semarang – Surakarta, dan juga jalur alternatif menuju Ambarawa-Magelang-Yogyakarta. Jalur ini merupakan jalur yang menghubungkan Jawa Tengah bagian utara (Semarang, Kudus, Pekalongan, Tegal dan sebagainya) dan bagian selatan (Surakarta, Wonogiri, dan sekitarnya). Keberadaan jalur-jalur tersebut membuka peluang besar bagi Kota Salatiga untuk lebih berkembang. Berimpit pada jalur-jalur nasional. Kedekatan dengan Kota Semarang juga berpengaruh pada terbukanya Kota Salatiga dengan jalur perekonomian/ perdagangan yang lebih luas, baik nasional maupun internasional. Jalur jalan raya antara kota-kota besar di Pulau Jawa bagian barat (Jakarta, Bandung, Cirebon, Tegal, Pekalongan, dll) dan kota-kota besar di Pulau Jawa bagian timur (Surabaya, Malang, dll). Di Kota Semarang terdapat pelabuhan laut skala nasional dan dilabuhi pula kapal-kapal asing, sehingga mempermudah pula hubungan dengan pulau-pulau lain di Indonesia maupun negara lain. Di bidang transportasi udara, telah tersedia Bandara Ahmad Yani di Kota Semarang maupun Bandara Adi Sumarmo di Surakarta sebagai bandar udara internasional yang menghubungkan kotakota besar di Indonesia maupun kota-kota di luar negeri. Hal ini dipandang menguntungkan karena memberikan nilai lebih pada aksesibilitas dari dan ke kota-kota yang dihubungkan oleh jalur tersebut.



Berimpit pada kawasan-kawasan andalan yang ditetapkan dalam RTRW Nasional untuk Jawa Tengah (Subosuko, Semarang-Demak dan sekitarnya), dan kawasan pusat pengembangan di Propinsi Jawa Tengah (Kedungsepur dan Joglosemar), kebijakan pada wilayah-wilayah tersebut akan membuka peluang besar bagi Kota Salatiga untuk lebih berkembang. Terutama bagi sektor-sektor pertanian, perdagangan dan jasa, industri dan Centrel Bussines Dictrict (CBD)/ Perdagangan dan Jasa.



2.1.1.2 Fungsi dan Peran Kota Salatiga Kota Salatiga terletak pada jalur transportasi regional utama Jawa Tengah yaitu antara dua kota besar yang sedang berkembang, yaitu Semarang dan Surakarta. Kondisi ini memungkinkan Kota Salatiga memiliki fungsi dan berperan sebagai berikut : Kota Salatiga akan berperan sebagai ‘stop over’ atau kota transit bagi para pelaku perjalanan antara Semarang dan Surakarta. Dengan demikian akan mendorong perkembangan sektor perdagangan dan jasa terutama dalam distribusi produk dan potensi lokal. Kota Salatiga berfungsi sebagai simpul distribusi Centrel Bussines Dictrict (CBD)/ Perdagangan dan Jasa bagi daerah sekitar (wilayah Kabupaten Semarang) yang potensial sebagai obyek Centrel Bussines Dictrict (CBD)/ Perdagangan dan Jasa regional, seperti Kopeng, Banyubiru, Rawapening dll. Kota Salatiga berperan sebagai terminal (pusat) perdagangan hasil produksi pertanian (food station) bagi daerah sekitarnya, penyedia alat-alat dan input bagi kegiatan pertanian, serta sebagai pusat industri pengolahan hasil pertanian. Peran ini didukung oleh keberadaan wilayah sekitar yang sangat potensial bagi pengembangan pertanian, baik tanaman pangan, buah, sayuran, dan hasil kebun lainnya. Keberhasilan peran ini akan membentuk suatu hubungan timbal balik yang saling menguntungkan antara Kota Salatiga dan Kabupaten Semarang. Kota Salatiga berperan sebagai pusat pendidikan dan olah raga. Peluang pengembangan ini dapat dilihat dari potensi yang dimiliki, yaitu tersedianya fasilitas pendidikan dari tingkat dasar sampai perguruan tinggi dan tersedianya pusat pelatihan olah raga.



2.1.1.3 Analisis Fungsi Utama Kota Sistem pusat pelayanan wilayah Kota Salatiga merupakan bagian dari Kawasan Strategis Nasional Kedungsepur. Struktur ruang wilayah Kota Salatiga terdiri dari rencana pengembangan sistem pusat pelayanan dan rencana pengembangan sistem prasarana. Rencana pengembangan sistem pusat pelayanan terdiri dari: pusat pelayanan kota yang memiliki fungsi sebagai pusat perdagangan jasa dan perkantoran yang meliputi Kelurahan Salatiga, Kelurahan Kutowinangun, Kelurahan Gendongan, dan Kelurahan Kalicacing. subpusat pelayanan kota : a.



Subpusat pelayanan kota Sidorejo sebagai pusat pengembangan pendidikan tinggi dan Centrel Bussines Dictrict (CBD)/ Perdagangan dan Jasa; b. Subpusat pelayanan kota Sidomukti sebagai pusat pengembangan pelayanan kesehatan dan pemukiman; c. Subpusat pelayanan kota Argomulyo sebagai pengembangan kegiatan industri dan kegiatan berbasis pertanian meliputi Agrowisata dan Agroindustri; dan d. Subpusat pelayanan kota Tingkir sebagai pengembangan kegiatan industri dan kegiatan berbasis pertanian lahan basah.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 4



pusat lingkungan yang memiliki fungsi sebagai pusat pelayanan lokal meliputi pelayanan ekonomi, sosial dan/atau administrasi. Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Salatiga No.4 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Salatiga Tahun 2010-2030, bahwa tujuan penataan ruang Kota Salatiga adalah “mewujudkan Kota Salatiga sebagai pusat pendidikan dan olahraga di kawasan Kendal–Ungaran–Semarang–Salatiga– Purwodadi (Kedungsepur) yang berkelanjutan didukung sektor perdagangan dan jasa yang berwawasan lingkungan”. Tujuan tersebut menyatakan bahwa Kota Salatiga memiliki beberapa sektor yang dapat diunggulkan untuk meningkatkan daya saing kawasan antara lain sektor pendidikan dan olahraga serta perdagangan jasa. Untuk mewujudkan tujuan tersebut maka Kota Salatiga mendorong melalui penetapan kawasan strategis antara lain: a.



kawasan strategis sosial budaya meliputi kawasan strategis pendidikan dasar dan menengah (learning center) di Kelurahan Salatiga dan Kelurahan Sidorejo Lor; dan kawasan strategis pendidikan tinggi di Kelurahan Blotongan dan Kelurahan Pulutan. b. kawasan strategis ekonomi meliputi kawasan strategis perdagangan dan jasa di Jalan Jenderal Sudirman di Kelurahan Salatiga dan Kelurahan Kutowinangun.



2.1.1.4 Analisis Jaringan Pergerakan A.



Pergerakan Penduduk



Berdasarkan studi yang dilakukan oleh Dinas Perhubungan, Komunikasi, Kebudayaan, dan Centrel Bussines Dictrict (CBD)/ Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga, bahwa pergerakan penduduk Kota Salatiga paling banyak menuju pusat kota, yaitu di Jalan Jenderal Sudirman dan sekitarnya. Hal ini dikarenakan Jalan Jenderal Sudirman dan sekitarnya merupakan Central Business District (CBD) atau Daerah Pusat Kegiatan (DPK), artinya bagian kecil dari kota yang merupakan pusat dari segala kegiatan politik, sosial budaya, ekonomi dan teknologi. Di sini terdapat terminal, mall, pasar raya, dan tempat-tempat usaha, sehingga pergerakan penduduk Kota Salatiga banyak yang menuju ke Jalan Jenderal Sudirman dan sekitarnya. Sumber : Dokumen Studi Pengembangan Koridor Layanan Angkutan Umum di Kota Salatiga Tahun 2016



Gambar 2-1 Matriks Asal Tujuan Pergerakan Orang di Kota Salatiga tahun 2016



Kondisi tersebut tentunya memberikan dampak positif tetapi juga tidak menutup kemungkinan akan berdampak negatif. Dampak negatif yang salah satunya dapat ditimbulkan adalah kesemrawutan pergerakan kendaraan, baik kendaraan pribadi, maupun kendaraan umum. Penataan dan manajemen lalu lintas yang baik akan sangat membantu masyarakat untuk beraktivitas pada kawasan Jalan Jendral Sudirman. B.



Analisis pengelolaan lalu lintas (traffic management)



Tingginya pergerakan masyarakat yang, terutama yang menuju kawasan-kawasan perekonomian, yang dalam hal ini adalah kawasan perdagangan jasa Jalan Jend. Sudirman, membuat pemerintah harus melakukan intervensi terhadap manajemen lalu lintas yang ada di Kota Salatiga. Saat ini, untuk memudahkan masyarakat dalam beraktivitas Pemerintah Kota Salatiga telah menyediakan sarana angkutan umum, diantaranya AKAP, AKDP, angkutan perkotaan dan angkutan pedesaan. Penyediaan angkutan umum tersebut selain diharapkan dapat memudahkan pergerakan masyarakat, juga diharap dapat menekan jumlah kendaraan pribadi. Namun, permasalahan terkait dengan tersedianya



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 5



angkutan umum ini mulai bermunculan, seperti banyaknya angkutan yang “ngetem” tidak pada tempatnya sehingga berpotensi memicu kemacetan serta banyaknya masyarakat yang menunggu angkutan di pinggirpinggir jalan, bukan di halte atau terminal. Permasalahan di atas menjadi salah satu dasar Pemerintah Kota Salatiga melalui Dinas Perhubungan, Komunikasi, Kebudayaan, dan Pariwisata Kota Salatiga akan mengembangkan BST (Bus Sistem Transit). Pengembangan koridor BST di Kota Salatiga hanya di jalan-jalan utama. Koridor-koridor yang dikembangkan akan terakses ke CBD (Jalan Jenderal Sudirman dan sekitarnya). Untuk jalan-jalan yang tidak terlewati BST, akan dilayani oleh angkutan pengumpan. Untuk BRT Kedungsepur, lokasi transfer penumpang direncanakan di Terminal Tamansari dan Terminal Kumpulrejo. Jaringan jalan yang direncanakan dilewati BST yaitu: Jl. Fatmawati Jl. Diponegoro Jl. Jenderal Sudirman Jl. Jenderal Sudirman Jl. Lingkar Salatiga Jl. Imam Bonjol Jl. Osamaliki Jl. Veteran



Jl. Hasanudin Jl. Jend. Ahmad Yani Jl. Sukowati Jl. Pancasila Jl. Buk Suling Jl. Dr. Muwardi Jl. Nanggulan Jl. Mardi Utomo



Koridor BST Kota Salatiga direncanakan ada 5 koridor. Koridor-koridor tersebut adalah: Koridor I : Blotongan-Jend Sudirman-Tingkir. Koridor II : Terminal Tingkir- Jl. Lingkar Salatiga-Blotongan. Koridor III : Jl. Imam Bonjol - Jl. Osamaliki - Jl. Veteran - Terminal Tingkir. Koridor IV : Jl. Hasanudin (Rencana Terminal Kumpulrejo) – Lapangan Pancasila. Koridor V : Terminal Tamansari – Klumpit.



II (Kelurahan Salatiga), Sub BWP PK-III (Kelurahan Kutowinangun Lor), Sub BWP PK-IV (Kelurahan Kutowinangun Kidul), Sub BWP PK-V (Kelurahan Gendongan) dan Sub BWP III.III (Kelurahan Ledok) dengan luas kurang lebih 132,57 (seratus tiga puluh dua koma lima tujuh ) hektar”. Penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jaringan jalan pejalan kaki meliputi: a.



penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana pejalan kaki di pusat pelayanan kota meliputi koridor Jalan Jenderal Sudirman dan Jalan Diponegoro; b. penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana pejalan kaki di kawasan lapangan Pancasila meliputi koridor Jalan Sukowati, Jalan Brigjen Sudiarto, Jalan Tentara Pelajar, Jalan LMU Adi Sucipto dan keliling Lapangan Pancasila Rencana penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jaringan jalur sepeda meliputi koridor Jalan Jenderal Sudirman, Jalan Diponegoro, kawasan lapangan Pancasila, koridor Jalan Sukowati, Jalan Brigjen Sudiarto, Jalan Tentara Pelajar, Jalan LMU Adi Sucipto, Jalan Kartini, dan Jalan Moh. Yamin. Rencana penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jaringan jalur sepeda dengan membuat marka jalan di jalur sepeda. Rencana pengembangan kawasan peruntukan perkantoran meliputi: a. penataan kawasan Jalan Jenderal Sudirman; b. perencanaan fasilitas perkantoran harus menyediakan ruang untuk RTH, RTNH dan sumur resapan; dan c. mengarahkan pengembangan kegiatan perkantoran swasta di kawasan peruntukan perdagangan dan jasa. Kawasan peruntukan ruang bagi kegiatan sektor informal (area khusus untuk Pedagang Kaki Lima (PKL), salah satunya terdapat di: kawasan PKL Jenderal Sudirman di Kelurahan Salatiga, Kelurahan Kutowinangun dan Kelurahan Kalicacing.



Rencana pengembangan angkutan umum massal dengan sistem BST yang didukung angkutan pengumpan dan terintegrasi dengan BRT Kedungsepur serta Angkutan Perdesaan akan mengubah jalur angkutan umum sekarang.



Analisis Tingkat Wilayah Sekitar Kawasan Analisia tingkat wilayah sekitar kawasan ditinjau berdasarkan wilayah administrasi yang melingkupinya yaitu: Secara adminitrasi kawasan RTBL berada di Kelurahan Kutowinangun Lor, Kutowinangun Kidul dan Gendongan (Kecamatan Tingkir), Kelurahan Kalicacing (Kecamatan Sidomukti), Kelurahan Ledok dan Tegalrejo (Kecamatan Argomulyo) dan Kelurahan Salatiga (Kecamatan Sidorejo).



2.1.2.1 Rencana-Rencana Terkait A. Rencana Penataan Ruang Kota Salatiga



Dalam RTRW (Perda No.4 Tahun 2011 Tentang RTRW Kota Salatiga Tahun 2010-2030) Pasal 61 ayat 2 huruf b “Kawasan strategis di Kota Salatiga kawasan RTBL merupakan kawasan strategis ekonomi yaitu kawasan strategis perdagangan dan jasa di Jalan Jenderal Sudirman di Kelurahan Salatiga dan Kelurahan Kutowinangun”. Kemudian dipertegas lagi dalam Draft RDTR Kota Salatiga bahwa “kawasan yang diprioritaskan penanganan koridor pertumbuhan ekonomi di kawasan Jalan Jenderal Sudirman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 78 berada di Sub BWP PK-I (Kelurahan Kalicacing), Sub BWP PK-



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 6



B.



Rencana Sistem Transportasi



Pengembangan terminal angkutan kota di tamansari Program citywalk diusulkan dilaksanakan pada malam hari dan tempat pelaksanaan di Jl. Jend. Sudirman (sepanjang pasar). Tujuan program ini supaya orang-orang dapat menikmati pusat Kota Salatiga pada malam hari. Selain itu juga dapat meningkatkan perekonomian masyarakat Kota Salatiga. Pengembangan pelayanan angkutan umum dengan program BST Program BST sekarang ini digalakkan di banyak kota di Indonesia. Keuntungan dari BRT adalah dapat memberikan kenyamanan, keamanan, keselamatan, dan murah. Operasional BRT dapat dilakukan dengan sistem buy the service, artinya pemerintah membeli pelayanan dari operator, dimana biaya kekurangan dari operasional BRT diganti oleh pemerintah, asal operator mampu menyediakan pelayanan yang disyaratkan oleh pemerintah. Usulan rute BRT dapat dilihat di gambar berikut ini.



: KORIDOR I : KORIDOR II : KORIDOR III : KORIDOR IV : KORIDOR V : ANGKUTAN PENGUMPAN : BRT KEDUNGSEPUR : ANGKUTAN PERDESAAN Sumber : Dokumen Studi Pengembangan Koridor Layanan Angkutan Umum di Kota Salatiga Tahun 2016



Gambar 2-3 Rencana Rute BST



Peta 2-2 Rencana Pola Ruang dan Kawasan Strategis Kota Salatiga C.



Rencana Masterplan Drainase



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 7



Permasalahan drainase, kawasan didominasi oleh permukiman dan perkantoran. Lokasi didaerah ini sangat padat dengan perumahan dan hampir 90 % semua tanah sudah ditutup dengan paving blok. Karena daerah ini mempunyai kepadatan yang cukup tinggi maka seringkali kondisi saluran tidak terawat sehingga banyak tumpukan sampah plastik dan sampah buangan bekas aktivitas masyarakat yang menutupi saluran, sehingga saat terjadi banjir pada lokasi sebelah hulu sumbatan sering mengalami limpasan. Berdasarkan pembagian sistem drainase kawasan masuk dalam sistem drainase barat dan sistem drainase timur. Dan berdasarkan sub sistem masuk dalam sub sistem Drainase Kedungriris dan Sub Sistem Drainase Jetis Setro. Untuk rencana aliran drainase dapat dilihat pada gambar berikut:



Sumber: Masterplan Drainase Kota Salatiga, 2014



Gambar 2-4 Pembagian Sistem Drainase Kota Salatiga



Sumber: Masterplan Drainase Kota Salatiga, 2014



Gambar 2-5 Pembagian Sub Sistem Drainase Kota Salatiga



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 8



D.



Rencana Review RTBL Kota Salatiga Tahun 2007



3) Sistem sirkulasi diarahkan untuk meminimalkan titik-titik konflik pada koridor kawasan dan sekitarnya 4) Pendistribusian lalu lintas di kawasan untuk meningkatkan tingkat pelayanan lalu lintas /



Dalam Review RTBL Kota Salatiga mengatur beberapa hal yaitu: a.



fasilitas pejalan kaki di Jl.Jend. Sudirman bagian utara dalam bentuk arcade yang menghubungkan deretan pertokoan. Arcade memiliki lebar 3 meter. Sedangkan pedestrian pada Jl.Jend. Sudirman bagian selatan berupa pedestrian terbuka dengan lebar 3 meter. Penutup area pejalan kaki, pada arcade memakai bahan keramik dan pedestriasn terbuka memakai paving blok.



kendaraan pribadi dan umum serta mengurangi pemusatan beban lalu lintas di jalan Diponegoro dan jalan Jenderal Sudirman Perencanaan lokasi parkir selain tidak mengganggu aktifitas di sekitarnya ( tidak pada badan jalan) terutama pengguna jalan juga untuk menambah kualitas visual lingkungan. Pengaturan parkir pada kawasan diarahkan sebagai berikut :



arcade pertokoan



300



Parkir roda 2



200



Median



100



area parkir mobil



300



1) Parkir sepeda motor/ mobil pada lokasi yang direncanakan (Kantung Parkir) 2) Setiap bangunan yang menarik pengunjung dalam jumlah banyak (rumah makan, hotel, kantor, pasar, pertokoan) harus menyediakan tempat parkir mandiri dan masuk ke halaman (off street parking)



Jl. Jend. Sudirman as jalan



3) Parkir dibatasi hanya boleh satu lapis dengan sistem sejajar satu lapis 4) Adanya penanda yang jelas mengenai lokasi parkir maupun daerah larangan parkir



1050 1650



c. area parkir mobil



300



Median



100



Pedestrian



200



Halaman Quality Hotel Wahid



0



100 200 300



Ruang terbuka Tamansari merupakan potensi besar yang dapat dikembangkan menjadi gate menuju area perdagangan, yaitu di sepanjang Jl.Jend. Sudirman. Kawasan ini menjadi titik tangkap



300



bagi arus kendaraan yang akan menuju ke Jl.Jend. Sudirman.



+ 20,40 (top floor)



+ 15,40 (lantai 4)



+ 10,40 (lantai 3)



+ 5,40 (lantai 2)



300



200



100



300



1050



300



100



parkir barat



median



200



1650 arcade timur



parkir median roda 2



parkir timur



jalan jend. sudirman (arah semarang - solo)



Tabel 2-1 Perencanaan Ruang Terbuka Pada Nodes Tamansari



Tipologi Elemen pengisi : Hard material Soft material Street furniture



Lingkaran Paving block, grass block, Teh-tehan, Soka, Krokot, Cemara Kipas Lampu taman, bak tanaman,



Sumber : Review RTBL Kota Salatiga 1997-1998, 2007



+ 0,00 (ambang atas badan jalan)



+ 0,20 (ambang atas jalur hijau)



4°



Beberapa ruang terbuka umum yang dapat dikembangkan adalah :



1500 halaman/parkir



Quality Hotel Wahid 4 Lantai



pedestrian 0



100 200 300



Sumber : Review RTBL Kota Salatiga 1997-1998, 2007



Gambar 2-6 Rencana Jalan dan Pedestrian Jl. Jend. Sudirman



b. Moda dibatasi untuk arus lokal dan kendaraan pribadi sedangkan untuk arus regional/ Nasional (truck besar, bus antar kota) diarahkan untuk melewati jalan Osamaliki atau jalan lingkar selatan untuk menghindari terjadinya benturan antara kedua jenis pergerakan yang berbeda karakter dengan pertimbangan : 1) Pengaturan dan pengendalian sarana pergerakan untuk optimasi, efisiensi dan keselamatan bagi pengguna jalan serta kemudahan aksesibiltas secara keseluruhan 2) Salah satu upaya pemisahan antara jaringan jalan yang melayani pergerakan regional dan lokal



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 9



Tabel 2-2 Perencanaan Ruang Terbuka Bangunan Perdagangan jasa dan Jasa



Lokasi Dibentuk oleh



Elemen pengisi hard material soft material street furniture



Di sepanjang Jl.Jend. Sudirman dan Jl.Sukowati bagian timur. Fasade bangunan-bangunan perdagangan jasa dan jasa serta dibatasi open space lain berupa pedestrian dan ruang parkir bersama Paving , grass blok, plesteran, kayu, bata Rumput, pohon peneduh, pohon pengarah Lampu taman, sitting grup, paving blok



Sumber : Review RTBL Kota Salatiga 1997-1998, 2007



d. Tingkat pelayanan pedestrian di Jl.Jend. Sudirman termasuk tingkat pelayanan C dengan kecepatan pejalan kaki 71,28 m/mnt. Sehingga lebar pedestrian yaitu 1425,6 m2 : 524 m = 2,72 m 3,00 m. 1) Lebar 3 m (tertutup berbentuk arcade) Sumber : Review RTBL Kota Salatiga 1997-1998, 2007



Gambar 2-7 Ilustrasi Nodes Tamansari



2) Bahan : keramik 30/30 rustic 3) Ketinggian peil terhadap jalan : 15 cm e. Rencana Perletakan Ruang Pendukung Kegiatan di Jl.Jend. Sudirman Penempatan pedagang informal berada di dalam arcade bangunan dengan ketentuan sebagai berikut : 1) Setiap pool berisi 3-5 pedagang, berada pada sisi luar arcade 2) Setiap pool berjarak 50 m 3) Tempat dagangan tidak permanen/kios 4) Waktu operasional pukul 06.00 – 17.00 WIB 5) Di luar waktu operasional tidak terdapat aktivitas perdagangan informal termasuk tempat dagangan.



Sumber : Review RTBL Kota Salatiga 1997-1998, 2007



Gambar 2-8 Ruang Terbuka pada Kawasan Pertokoan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 10



f)



KDB bangunan perdagangan : 90 %



6) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) a) KLB bangunan perumahan : 1.8 b) KLB bangunan perkantoran : 3.0KLB bangunan hotel : 3.0 c) KLB bangunan pendidikan : 2.6 d) KLB bangunan perdagangan : 3.0 7) Ketinggian Bangunan a) Bangunan perumahan : 1-3 lantai b) Bangunan perkantoran : 2-6 lantai c) Bangunan hotel : 3-6 lantai d) Bangunan pendidikan : 2-3 lantai e) Bangunan perdagangan : 2-4 lantai 8) Pertimbangan SEP Ketinggian maksimum terhadap bangunan yang merapat garis sempadan bangunan dapat Sumber : Review RTBL Kota Salatiga 1997-1998, 2007



Gambar 2-9 Ilustrasi Arcade Pertokoan



f.



Tata Bangunan 1) Garis Sempadan Muka Bangunan a) GSB berimpit dengan garis pedestrian bagian dalam untuk bangunan perdagangan. b) GSB 25 meter untuk bangunan non perdagangan 2) Rencana Garis Sempadan Samping Bangunan a) GSSB : minimum ¼ tinggi bangunan untuk bangunan non perdagangan b) GSSB : 0 m untuk bangunan perdagangan. 3) Rencana Garis Sempadan Belakang Bangunan ( GSBB) a) GSBB : minimum ¼ tinggi bangunan atau 2 m untuk bangunan non perdagangan b) GSBB : 0 m untuk bangunan perdagangan. 4) Garis Sempadan Bangunan Pada Persimpangan Jalan a) GSB tersebut harus set back minimal 6.00 m b) Rencana koefisien dasar bangunan (KDB) Untuk seluruh bagian kawasan perencanaan : 5) Koefisien Dasar Bangunan (KDB)



dipertimbangkan adanya jarak mundur (setback) apabila bangunan tersebut memiliki ketinggian yang melebihi ketentuan yang telah dibuat. Sebagai contoh ketinggian bangunan maksimum yang merapat di GSB adalah 3 lantai ( 15 m), dengan sudut matahari 600 dan bila menghendaki ketinggian 25 meter, maka bangunan tersebut harus mundur sejauh 6 m. 9) Pertimbangan ALO Untuk rencana bangunan yang melebihi dari peraturan ketinggian bangunan pada GSB maka letaknya harus mundur dengan jarak tertentu. Penentuan pada sistem ini menggunakan sistem ALO. Prinsipnya hampir sama dengan SEP, hanya pengukurannya lebih jelas atau dari garis sempadan Sebagai contoh adalah perhitungan sudut pembayangan bangunan dengan sistem ALO. Apabila memiliki sempadan bangunan 25 m dan sempadan belakang 5 m, sudut bayangan 60 dan lebar site 20 m, maka sudut pembayangan bangunan = 43 m. Khusus untuk penentuan garis sempadan samping bangunan (GSSB) dan garis sempadan belakang bangunan (GSBB), di mana samping dan belakang bangunan tidak dibatasi oleh jalan maka keduanya ditentukan dengan menentukan minimum ¼ tinggi bangunannya untuk GSSB dan ¼ tinggi bangunan atau minimum 2 meter untuk GSBB. g. Tampilan bangunan mempertimbangkan aspek iklim tropis, karakter jati diri, kontekstual terhadap lingkungan sekitar. Gubahan massa bangunan di kawasan perencanaan adalah bentuk-bentuk massa yang solid. Dari segi urban desain bentuk bangunan harus koheren dengan lingkungan sekitarnya. Bentukan massa yang terjadi dilihat dari skyline kawasan harus terlibat menyatu dan berkesinambungan dengan massa-massa yang lainRencana Penataan dan Bentuk Street Furniture



a) KDB bangunan perumahan : 60 % b) KDB bangunan perkantoran: 60 % c) KDB bangunan pendidikan : 60%. d) KDB bangunan hotel : 60 % e) KDB bangunan pendidikan dan religius : 60 %



Adapun street furniture yang direncanakan dalam kawasan perencanaan meliputi :



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 11



1) penerangan jalan



e) Pada bagian dasar harus ada lubang untuk drainase Tabel 2-3 Jenis dan Penempatan Penerangan Jalan



Jenis Penerangan jalan a. Lampu parkir



b. Lampu jalan c. Lampu pedestrian



Penempatan  pada kantong-kantong parkir/taman parkir bersama yang terletak pada kawasan  tinggi titik lampu minimal 6,0 m dan maksimum 9,0 meter  jarak antar lampu 40-50 meter  pada jalan yang lebarnya lebih dari 8,0 meter, satu tiang terdiri dari 3 armatur  pada jalan yang lebih kecil dari 8,0 m, satu tiang terdiri dari 1-2 armatur  di Jl. Jend. Sudirman ditambah lampu hias dengan tinggi 6,0 m  jarak antar lampu 30 –40 meter  ditempatkan pada pedestrian, dengan jarak 30 – 40 meter  tinggi 2,0 meter  satu tiang terdiri dari 1 armatur



f) Bak sampah harus mempunyai tutup g) Jarak antar tempat sampah 30 – 40 meter 3) halte bus/shelter a) ditempatkan pada tempat – tempat strategis yang mempunyai kegiatan transportasi publik, seperti sekolah, perkantoran, perdagangan, dan jasa b) ketinggian lantai lebih tinggi 15 cm dari trotoar c) penempatan tidak mengganggu arus pedestrian



Sumber : Review RTBL Kota Salatiga 1997-1998, 2007



Sumber : Review RTBL Kota Salatiga 1997-1998, 2007



Gambar 2-11 Tempat Sampah dan Halte Bus/Shelter



4) Reklame Perletakkan di median jalan sebaiknya dihindari, karena akan menutupi wajah dan skyline bangunan di belakangnya. Selain itu lokasi yang strategis bagi pemasangan reklame adalah path. Semakin tinggi kelas jalan, maka semakin besar kemungkinan meraih konsumen. Adapun jalan yang paling potensial berturut-turut adalah sepanjang Jl. Jendral Sudirman. Untuk segmen I, II,III dan IV reklame didesain bagi pejalan kaki dan bagi kendaraan yang lewat. Desain reklame dapat berbentuk satu tiang, menempel pada bangunan pada halte, telepon umum, Sumber : Review RTBL Kota Salatiga 1997-1998, 2007



Gambar 2-10 Ilustrasi Lampu Jalan



2) tempat sampah a) Ditempatkan di sepanjang kawasan perencanaan b) Berjarak paling dekat 100 cm di luar gerak pejalan kaki



serta pada pagar bangunan. halte bus/shelter 5) pot bunga a) Diletakkan di samping pedestrian, jalur hijau, halaman bangunan dan median jalan. b) Perletakkan pot tanaman tidak mengganggu gerak pejalan kaki dan diletakkan secara simetri di kiri dan kanan jalan dengan jarak antara 10-30 meter.



c) Ukuran tinggi maksimal 120 cm dan paling rendah 80 cm d) Tebal bak sampah beton minimal 6 cm, bata 15 cm, kayu 6 cm, mika 2 mm, dan batu kali 20 cm



6) box telepon a) Diletakkan pada tempat yang tidak mengganggu gerak pengguna jalan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 12



b) Ditempatkan pada tanah milik negara c) Arah hadap telepon umum sejajar dengan jalan dan trotoar d) Warna box telepon sengaja berkesan tidak menyamankan pengguna untuk mengefektifkan waktu penggunaan telepon umum, misal warna merah. e) Diletakkan di pusat aktivitas, yaitu di hutan kota, alun-alun, kawasan perdagangan modern. 7) Sitting Group Sitting group pada kawasan terletak di kanan kiri pedestrian. Sitting group diletakkan disesuaikan dengan perkiraan titik lelah manusia, yaitu sekitar 300 meter. 8) Traffic Light Traffic light pada kawasan juga merupakan bagian yang tak terpisahkan dari penataan kawasan. Traffic light sebagai pengatur sirkulasi pada kawasan perlu direncanakan mengikuti pola perencanaan street furniture yang sudah ada. h.



Rencana Jaringan Listrik Jl. Jend. Sudirman. Rencana jaringan listrik beserta penempatan titik lampu adalah sebagai berikut : Penempatan lampu penerangan jalan umum pada jalur hijau yang terdapat di kedua sisi jalan. Lampu jalan tersebut bersatu dengan lampu penerangan pedestrian yang memiliki konsentrasi penerangan berbeda. Lampu jalan menerangi jalan yang berada di tengah dan lampu pedestrian menerangi pedestrian yang terletak di sisi dalam jalur hijau. Pedestrian tersebut berbatasan dengan arcade. Jaringan kabel untuk jaringan listrik perkotaan berada di bawah tanah berada di dalam pipa distribusi.



i.



E.



Kabel jaringan telepon pada kawasan perencanaan menggunakan kabel bawah tanah, dengan box kontrol yang ditempatkan pada jalur hijau pada sisi tepi jalan (bukan median jalan). Box kontrol tersebut berukuran tinggi 1 meter, lebar 75 cm dan tebal 50 cm DE Jalan Jenderal Sudirman 2002



Panduan Segmen dan Blok sebagai berikut: Segmen Gerbang



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002 Gambar 2-12 Segmen Gerbang



b. Pencapaian Dan Sirkulasi Pencapaian menuju segmen ini dapat melalui Jl. Diponegoro, Jl. Pattimura dan Jl. Pemuda. Pencapaian ke segmen ini dapat menggunakan angkutan kota dan kendaraan lain. Untuk angkutan telah disediakan terminal khusus angkuta di belakang blok A2. Sedangkan shelter/busbay disediakan pada Jl. Jend. Sudirman. Kemudahan pencapaian dari angkuta merupakan salah satu



Segmen gerbang terdiri atas blok A1, A2, A3, A4, dan A5. Lahan yang disediakan pada segmen ini



tujuan utama dari blok ini. Selain itu pada segmen ini juga harus disediakan tempat penyeberangan



terbagi atas beberapa peruntukan yaitu : perdagangan jasa (A1), campuran (A2 dan A3), ibadah (blok konservasi-A4), pemerintahan (blok konservasi-A5). Blok ini menghadap Jl. Diponegoro, yang



bagi pejalan kaki. Untuk PKL telah disediakan di zona “activity support”.



merupakan salah satu pencapaian utama ke kawasan, juga menghadap tugu jam sebagai landmark kawasan. Blok ini merupakan gerbang utama menuju ke kawasan Sudirman, selain itu berperan penting dalam membentuk citra kawasan. a.



Peruntukan Lahan Pengembangan segmen ini mencakup beberapa peruntukan tiap blok yaitu perdagangan jasa, campuran, ibadah, dan pemerintahan. Segmen ini dikembangkan sehingga dapat berperan optimal sebagai segmen gerbang. Untuk itu maka peran dan fungsi pedestrian dimaksimalkan



Tabel 2-4 Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Gerbang



dengan penciptaan jalur pedestrian yang lebar dan rapi. Selain itu open space yang ada juga harus mampu menampung kepentingan pejalan kaki.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 13



Nomor Blok



Luas Lahan (M2)



Peraturan KD KLB B



A1



4618



0,4



A2 A3



1810 4357



A4



Luas Lantai (M2) KB



KRP



KRPKL



Dasar



Total



Parkir



PKL



1,4



4



0,21



0,03



1847



6465



969



138



0,9 0,4



1,8 1,4



2 3



0,27 0,21



1629 1742



3258 6099



488 914



0 0



1917



0,4



1,4



1



0,21



766



2683



402



0



A5



6729



0,4



1,4



1



0,27



2691



9420



1816



201



TOTAL



19431



8675



27925



4589



339



0,03



Perdagang an jasa Campuran Sos/Bud Perdagang an jasa Perdagang an jasa



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



c.



Pada segmen ini pola tata hijau diarahkan membentuk , sehingga tanaman yang tepat yaitu palem



Guna Lahan



raja yang juga berfungsi sebagai pengarah. Dalam hal ini pepohonan peneduh dan perdu juga diperlukan untuk mendukung jalur pedestrian dan zona activity support. e. f.



Aturan Wajib: Dapat dilihat pada Tabel Intensitas Lahan Segmen Gerbang. Aturan Anjuran 1) Sempadan Bangunan : 2,5 m dari batas Jl. Jend. Sudirman (blok A2), 20 m dari batas persimpangan bundaran tugu jam (blok A1 dan A4), 10 m dari batas Jl. Sudirman (blok A3 dan A5), 5 m dari Jl. Pemuda (blok A1), 2,5 m dari Jl. Taman Sari (blok A2), 8 m dari Jl. Diponegoro (blok A5) 2) Bentuk Massa : Podium dengan ketinggian 2 – 4 lantai. 3) Ruang Terbuka : Terletak pada blok A1 dan A3. Bersifat ruang privat untuk publik.



Gubahan Massa



4) Pencapaian Kendaraan: Pencapaian masuk ke dalam masing-masing blok (kendaraan dan



Bangunan-bangunan pada segmen ini berfungsi sebagai Sudirman. Pada blok A2 bangunan menghadap Jl. Sudirman membentuk dinding jalan dengan pedestrian arcade dan sebagai sumbu



servis) menyesuaikan dengan kondisi tapak. 5) Sirkulasi Pejalan Kaki Makro: Sepanjang koridor Sudirman. Kualitas Fungsional: Keterkaitan



menuju segmen inti pada koridor Sudirman. Sedangkan pada blok A1 open space pada lahan Mall



antar fungsi didalam segmen dan antar blok dan di dalam bangunan baik secara vertikal



Taman Sari dianjurkan dapat dimanfaatkan oleh publik, selain berfungsi sebagai tempat parkir.



maupun horisontal harus diperhatikan agar skenario perancangan kota dapat berjalan dengan baik.



Pada segmen ini ketinggian bangunan antara 2 – 4 lantai. Sedangkan pada blok A2 dan A5 bangunan sebaiknya dibangun pada garis sempadan termasuk arcade di dalamnya, dalam hal ini KDB dapat dioptimalkan 75 % - 100 % dari luas lahan. Pencapaian masuk ke dalam bangunan pada blok A1, A3, dan A4 secara langsung dari Jl. Jend. Sudirman , sedangkan untuk blok A2 pencapaian secara tidak langsung melalui jalan di samping blok (Jl. Taman Sari). Untuk blok A5 jalan masuk melalui JL. Diponegoro. Untuk fasilitas parkir menggunakan basement atau dalam innercourt bangunan, kecuali untuk blok A4 dan A5.



A



6) Sirkulasi Pejalan Kaki dan Kendaraan Skala Mikro : Sirkulasi pejalan kaki di dalam lahan dapat berupa arcade. Sirkulasi penghubung antar bangunan dapat berupa jembatan penyeberangan terbuka atau tertutup. Sirkulasi kendaraan di dalam lahan harus diperhatikan terutama pada tempat-tempat penting seperti pintu masuk (porte cochere), perlintasan pejalan kaki, dll. g. Tata Informasi Dibedakan atas reklame dan informasi. Ukuran reklame dan informasi harus menyesuaikan dengan skala kawasan serta dapat meningkatkan kualitas kawasan. Perletakan



A



1) Pada parapet menghadap ke jalan, bisa pada gevel bangunan (menempel bangunan dengan A



luas bidang yang menempel maksimal 75 % dari modul bangunan). 2) Pada arcade digantung di langit-langit dengan modul menyesuaikan modul arcade, menghadap di dalam arcade. Untuk selubung reklame yang diijinkan maksimal 0,6 m x 6 m. 3) Ukuran billboard maksimal 0,3 m x 2 m. Jarak antar billboard minimal 15 m. 4) Pada blok konservasi (A4 dan A5) tidak diperkenankan ukuran reklame yang menutupi wajah bangunan.



A A



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



Gambar 2-13 Gubahan Massa Segmen Gerbang



d. Pola Tata Hijau (Lanskap)



Kejelasan peran bangunan di dalam kawasan berkaitan dengan tipologi dan pintu masuk utama. 1) Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan marka-marka grafis. 2) Agar tidak mengurangi kualitas visual kawasan maka penggunaan baliho (papan informasi/reklame) berukuran besar tidak diperkenankan. 3) Bahan dan Warna Bangunan Dinding luar bangunan dicat atau dilapisi batu yang digosok (polished stone)atau batu alam. 4) Kualitas Lingkungan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 14



a) Pencahayaan : Lampu-lampu penerangan bangunan diletakkan pada muka/dinding bangunan. Pada arcade juga diletakkan lampu untuk menerangi pedestrian serta pada etalase toko. b) Tata Hijau dan Ruang Terbuka : Untuk posisi bangunan yang merapat dengan GSB ruang



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002 Gambar 2-14 Segmen Transisi



a.



Peruntukan Lahan



terbuka bisa berupa inner court. Sedangkan untuk bangunan yang tidak merapat dengan



Pengembangan segmen ini mencakup beberapa peruntukan tiap blok yaitu perdagangan jasa



GSB perlu menyediakan dengan peneduhan yang memadai.



(blok B1 dan B2) dan campuran (blok B3, B4, B5 - hunian dan perdagangan jasa). Segmen ini dikembangkan untuk dapat mendukung segmen inti, dimana berperan sebagai segmen peralihan. Untuk itu maka peran dan fungsi pedestrian dimaksimalkan dengan penciptaan jalur pedestrian



5) Kepentingan Umum: Dianjurkan untuk menyediakan sarana umum berupa bangku taman, telepon umum, kotak sampah, plasa terbuka, patung atau karya seni lainnya (public art) 6) Aspek Sosial Budaya: Mewadahi aktifitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku di masyarakat (PKL, ruang interaksi sosial, dll.



arcade yang lebar dan rapi. Kepentingan pejalan kaki harus diutamakan. b. Pencapaian Dan Sirkulasi Pencapaian melalui Jl. Jend. Sudirman sebagai pencapaian utama. Sedangkan pencapaian



Segmen Transisi



sekunder dapat melalui jalan-jalan kecil yang bersimpangan dengan Jl. Sudirman. Sedangkan



Terdiri atas blok B1, B2, B3, B4, dan B5. Merupakan segmen peralihan menuju ke segmen inti sebagai pusat kawasan. Karakteristik segmen ini yaitu aktifitas yang mulai padat, ditandai dengan banyaknya



pencapaian ke dalam blok secara tidak langsung melalui jalan di samping blok, sehingga tidak memutus rangkaian arcade.



PKL, pejalan kaki, dan kendaraan yang parkir pada segmen ini. Peruntukan lahan yang ada sebagaian besar didominasi oleh blok campuran (hunian dan perdagangan jasa) dan perdagangan jasa. Bangunan-bangunan yang ada menghadap jalan utama sehingga membentuk suatu koridor visual, dan berperan sebagai dinding koridor Sudirman. Untuk itu aspek visual bangunan harus mendukung upaya pembentukan citra kawasan. Dalam hal ini menyesuaikan dengan konsep kawasan yaitu sebagai kota lama, kota wisata belanja, dan kota taman. Karakter lain daripada segmen ini yaitu sebagai koridor pedestrian utama melalui arcade yang memanjang sepanjang pertokoan.



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



Gambar 2-15 Sirulasi Segmen Transisi



c.



Kepadatan



Tabel 2-5 Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Transisi



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 15



Luas Lahan (M2) B1 2849,4 B2 2953,5 B3 4034,9 B4 4957 B5 3606 TOTAL 18400,8 No Blok



Peraturan



Luas Lantai (M2)



KDB



KLB



KB



KRP



0,9 0,4 0,4 0,9 0,9



1,8 1,4 1,4 1,8 1,8



2 4 5 3 3



0,21 0,21 0,21 0,21 0,21



KRPKL



Dasar



Total



Parkir



PKL



Guna Lahan



2564 1181 1613 4461 3245 13064



5128 4134 5648 8922 6490 30322



598 620 847 1040 757 3862



0 0 0 0 0



Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



Gambar 2-16 Gubahan Massa Segmen Transisi



f. Aturan Wajib : Dapat dilihat pada Tabel Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Transisi. g. Aturan Anjuran : 1) Sempadan Bangunan: a) 2,5 m dari batas Jl. Jend. Sudirman b) 2,5 m dari batas jalan di samping tiap blok.



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



2) Bentuk Massa Bangunan dengan ketinggian 2 – 6 lantai.



3) Ruang Terbuka



d. Gubahan Massa



Di dalam setiap blok. Bersifat privat/semi privat berupa innercourt.



Bangunan-bangunan pada segmen ini berfungsi sebagai koridor transisi menuju segmen utama. Bangunan menghadap Jl. Sudirman membentuk dinding jalan dengan pedestrian arcade dan sebagai sumbu menuju segmen inti pada koridor Sudirman. Pada segmen ini ketinggian bangunan antara 2 – 6 lantai. Pada segmen ini bangunan sebaiknya dibangun pada garis sempadan termasuk arcade di dalamnya, dalam hal ini KDB dapat dioptimalkan 75 % - 100 % dari luas lahan. Untuk



h. i. j.



1) Organisasi dan Keterkaitan Fungsi



fasilitas parkir diarahkan menggunakan basement atau dalam innercourt bangunan. e.



Pencapaian Kendaraan : Pencapaian masuk ke dalam masing-masing blok (kendaraan dan servis) melalui jalan di samping tiap blok, menyesuaikan dengan kondisi tapak. Sirkulasi Pejalan Kaki Makro : Sepanjang koridor Sudirman Kualitas Fungsional:



Pola Tata Hijau (Lansekap)



Keterkaitan antar fungsi didalam segmen dan antar blok dan di dalam bangunan baik secara



Pada segmen ini pola tata hijau diarahkan membentuk koridor kawasan, sehingga tanaman yang



vertikal maupun horisontal harus diperhatikan agar skenario perancangan kota dapat berjalan dengan baik.



tepat yaitu palem raja yang juga berfungsi sebagai pengarah. Dalam hal ini pepohonan peneduh dan perdu juga diperlukan untuk mendukung jalur pedestrian dan zona activity support.



2) Sirkulasi Pejalan Kaki dan Kendaraan Skala Mikro Sirkulasi pejalan kaki di dalam lahan dapat berupa arcade. Sirkulasi penghubung antar bangunan dapat berupa jembatan penyeberangan terbuka atau tertutup. Sirkulasi kendaraan di dalam lahan harus diperhatikan terutama pada tempat-tempat penting seperti pintu masuk



B3



(porte cochere), perlintasan pejalan kaki, dll.



B2



k. B1



Kualitas Visual 1) Estetika dan Kinerja Arsitektural: Desain Arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan tema dan citra kawasan yang telah ditetapkan. 2) Gubahan Massa dan Wajah Jalan (Streetscape): Fasade bangunan dengan arcade digunakan untuk membentuk muka jalan pada jalan Sudirman. 3) Tata Informasi: Dibedakan atas reklame dan informasi. Ukuran reklame dan informasi harus menyesuaikan dengan skala kawasan serta dapat meningkatkan kualitas kawasan. Perletakan



B4



B5



a) Pada parapet menghadap ke jalan, bisa pada gevel bangunan (menempel bangunan dengan luas bidang yang menempel maksimal 75 % dari modul bangunan).



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 16



b) Pada arcade digantung di langit-langit dengan modul menyesuaikan modul arcade, menghadap di dalam arcade. Untuk selubung reklame yang diijinkan maksimal 0,6 m x 6 m. c) Ukuran billboard maksimal 0,3 m x 2 m. Jarak antar billboard minimal 15 m. d) Kejelasan peran bangunan di dalam kawasan berkaitan dengan tipologi dan pintu masuk utama. e) Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan marka-marka grafis. f)



Agar tidak mengurangi kualitas visual kawasan maka penggunaan baliho (papan informasi/reklame) berukuran besar tidak diperkenankan.



4) Bahan dan Warna Bangunan: Dinding luar bangunan dicat atau dilapisi batu yang digosok (polished stone)atau batu alam. 5) Kualitas Lingkungan: a) Pencahayaan: Lampu-lampu penerangan bangunan diletakkan pada muka/dinding bangunan. Pada arcade juga diletakkan lampu untuk menerangi pedestrian serta pada etalase toko. b) Tata Hijau dan Ruang Terbuka: Untuk posisi bangunan yang merapat dengan GSB ruang terbuka bisa berupa inner court. Sedangkan untuk bangunan yang tidak merapat dengan GSB perlu menyediakan dengan peneduhan yang memadai. c) Kepentingan Umum: Dianjurkan untuk menyediakan sarana umum berupa bangku taman, telepon umum, kotak sampah, plasa terbuka, patung atau karya seni lainnya (public art) d) Aspek Sosial Budaya: Mewadahi aktifitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku di



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



Gambar 2-17 Segmen Inti



b. Pencapaian Dan Sirkulasi Pencapaian utama adalah melalui Jl. Jend. Sudirman, pencapaian sekunder melalui Jl. TM. Pahlawan dan jalan-jalan lain di samping tiap blok. Untuk sirkulasi di dalam blok menyesuaikan dengan kondisi tapak dan tidak memutus rangkaian pedestrian arcade.



masyarakat (PKL, ruang interaksi sosial, dll) Segmen Inti Terdiri dari blok C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7, C8, C9,C10. Merupakan zona tersibuk dalam kawasan Sudirman. Hal ini merupakan segmen puncak aktifitas, ditandai dengan keberadaan Pasaraya 2 dan 1. Selain itu juga terjadi pemusatan parkir dan aktifitas bongkar muat di segmen ini. Massa bangunan pada segmen ini antara 4 – 8 lantai (rencana). Pada segmen ini juga direncanakan adanya open space, selain itu kepentingan pejalan kaki harus diutamakan dengan penyediaan pedestrian arcade dan non arcade yang nyaman. Selain itu juga penyediaan ruang parkir yang mencukupi, baik parkir on site dan parkir on street. Peruntukan lahan yang ada didominasi oleh perdagangan jasa dan campuran (hunian/perdagangan jasa). Dengan adanya peruntukan campuran diharapkan akan semakin menghidupkan kawasan. a.



Peruntukan Lahan Pada segmen ini peruntukan lahan diprioritaskan untuk fungsi perdagangan jasa (blok C1, dan C2). Sedangkan blok lain merupakan fungsi campuran (hunian – perdagangan jasa). Kepentiingan pejalan kaki tetap diutamakan dengan pengadaan jalur pedestrian arcade.



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



Gambar 2-18 Sirkulasi Segmen Inti



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 17



c.



Kepadatan Luas total lahan segmen adalah ± !The Formula Not In Table m2. Luas lantai total yang diijinkan pada segmen ini adalah ± !The Formula Not In Table m2. Secara rinci, luas penggunaan di seluruh



C4



C3



lantai dapat dilihat pada tabel berikut ini. Tabel 2-6 Tabel Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Inti



Nomor Blok



Luas Lahan (M2)



Peraturan KDB



KLB



KB



KRP



C1



5220



0,9



1,8



7



C2



1604,5



0,9



1,8



C3



8619



0,9



C4 C5 C6 C7 C8 C9 C10 TOTAL



4005 2555 2361,3 1864 3081 2450 4845 36604,8



0,4 0,4 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9



C2



Luas Lantai (M2) KRPKL



Dasar



Total



Parkir



PKL



0,21



4698



9396



1096



0



6



0,21



1444



2888



336



0



1,8



8



0,27



7757



15514



2327



258



1,4 1,4 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8



5 2 3 3 3 3 2



0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21



1602 1022 2125 1677 2772 2205 4360 29662



5607 3577 4250 3355 5545 4410 8721 63263



841 536 495 391 647 514 1017 8200



0 0 0 0 0 0 0 258



0,03



Guna Lahan



C 10



C1



Perdagangan jasa Campuran Perdagangan jasa Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran Campuran



C9 C8 C7 C6 C5



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



Gambar 2-19 Gubahan Massa Segmen Inti



e. d. Gubahan Massa



Pola Tata Hijau (Lanskap) Pada segmen ini pola tata hijau diarahkan memperkuat karakter kawasan, sehingga tanaman yang



Blok C1 dan C2 merupakan point of interest kawasan, sehingga dengan memaksimalkan ketinggian bangunan dapat memperjelas fungsinya sebagai tujuan utama pengunjung. Untuk massa



tepat yaitu palem raja yang juga berfungsi sebagai pengarah dan mempertegas fungsi kawasan. Dalam hal ini pepohonan peneduh dan perdu juga diperlukan untuk mendukung jalur pedestrian dan zona activity support. Untuk open space digunakan pohon-pohon peneduh sehingga dapat



bangunan pada blok yang lain ketinggian bervariasi antara 3 – 5 lantai.



berfungsi optimal sebagai rest area dan penghijauan kawasan. f.



Aturan Wajib Dapat dilihat pada Tabel Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Inti.



g. Aturan Anjuran 1) Sempadan Bangunan : a) 8 m dari batas Jl. Jend. Sudirman (blok C1) b) 15 m dari batas Jl. Sudirman (blok C2) c) 2,5 m dari Jl. Sudirman (blok C3) d) 5 m dari batas Jl. TM. Pahlawan (blok C2 dan C3) e) Untuk blok lain yang berbatasan dengan jalan di sampingnya GSB yaitu 2,5 m dari batas jalan. 2) Bentuk Massa : Bangunan dengan ketinggian 2 – 8 lantai. 3) Ruang Terbuka : Terletak antara blok C1 dan C3. Bersifat ruang untuk publik.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 18



h.



i.



Pencapaian Kendaraan: Pencapaian secara langsung yaitu blok C1, C2, dan C3, melalui Jl. Jend. Sudirman. Sedangkan pencapaian secara tak langsung melalui jalan-jalan di sampingnya pada blok-blok lain terutama bagi kendaraan servis. Sirkulasi Pejalan Kaki Makro: Sepanjang koridor Sudirman



3) Kepentingan Umum: Dianjurkan untuk menyediakan sarana umum berupa bangku taman, telepon umum, kotak sampah, plasa terbuka, patung atau karya seni lainnya (public art) 4) Aspek Sosial Budaya: Mewadahi aktifitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku di masyarakat (PKL, ruang interaksi sosial, dll)



Keterkaitan antar fungsi didalam segmen dan antar blok dan di dalam bangunan baik secara vertikal j.



maupun horisontal harus diperhatikan agar skenario perancangan kota dapat berjalan dengan baik.



Segmen Penyangga 1



Sirkulasi Pejalan Kaki dan Kendaraan Skala Mikro



Terdiri dari blok D1, D2, D3, D4, D5, D6, D7, D8, D9, D10. Peruntukan lahan berimbang antara campuran



Sirkulasi pejalan kaki di dalam lahan dapat berupa arcade. Sirkulasi penghubung antar bangunan



( hunian dan perdagangan jasa - D1, D2, D3, D7), perkantoran (D4, D5, D8, D9), perdagangan jasa



dapat berupa jembatan penyeberangan terbuka atau tertutup. Sirkulasi kendaraan di dalam lahan harus diperhatikan terutama pada tempat-tempat penting seperti pintu masuk (porte cochere), perlintasan pejalan kaki, dll. k.



Kualitas Visual: 1) Estetika dan Kinerja Arsitektural: Desain Arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan tema dan citra kawasan yang telah ditetapkan. a) Gubahan Massa dan Wajah Jalan (Streetscape): Fasade bangunan dengan arcade digunakan untuk membentuk muka jalan pada jalan Sudirman. b) Tata Informasi: c) Pada parapet menghadap ke jalan, bisa pada gevel bangunan (menempel bangunan dengan luas bidang yang menempel maksimal 75 % dari modul bangunan). d) Pada arcade digantung di langit-langit dengan modul menyesuaikan modul arcade, menghadap di dalam arcade. Untuk selubung reklame yang diijinkan maksimal 0,6 m x 6



(D10). Selain itu terdapat blok ibadah (eksisting), yaitu masjid Pandawa dan Gereja GKI. Segmen ini merupakan gerbang akhir kawasan, selain itu mempunyai keterkaitan (linkage) dengan zona pemerintahan membentuk node Sukowati. Ditandai dengan adanya gerbang (gapura). a.



Peruntukan Lahan Peruntukan lahan pada segmen ini meliputi blok campuran (hunian dan perdagangan jasa – D1, D2, D3, D6, D7), blok perkantoran (D4, D5, D8, D9), blok perdagangan jasa (D10), dan blok ibadah (eksisting, yaitu mesjid Pandawa dan GKI). Sebagai segmen penyangga maka keberadaan fungsifungsi lahan tadi dapat mengurangi beban pada segmen inti, dengan mengalihkan/menyebar pelaku aktifitas pada segmen ini sekaligus menghidupkan potensi pada segmen ini. Pada persimpangan jalan Sukowati yang merupakan node dibuat gerbang sebagai penanda menuju ke bagian kota yang lain. Node ini sebagai link antara kawasan Sudirman dengan kawasan pemerintahan pada JL. Sukowati.



m. e) Ukuran billboard maksimal 0,3 m x 2 m. Jarak antar billboard minimal 15 m. f) Kejelasan peran bangunan di dalam kawasan berkaitan dengan tipologi dan pintu masuk utama. g) Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan marka-marka grafis. h) Agar tidak mengurangi kualitas visual kawasan maka penggunaan baliho (papan informasi/reklame) berukuran besar tidak diperkenankan. 2) Bahan dan Warna Bangunan : Dinding luar bangunan dicat atau dilapisi batu yang digosok (polished stone)atau batu alam. l.



Kualitas Lingkungan: 1) Pencahayaan: Lampu-lampu penerangan bangunan diletakkan pada muka/dinding bangunan. Pada arcade juga diletakkan lampu untuk menerangi pedestrian serta pada etalase toko. 2) Tata Hijau dan Ruang Terbuka: Untuk posisi bangunan yang merapat dengan GSB ruang terbuka bisa berupa inner court. Sedangkan untuk bangunan yang tidak merapat dengan GSB perlu menyediakan dengan peneduhan yang memadai.



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



Gambar 2-20 Segmen Penyangga



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 19



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



b. Pencapaian Dan Sirkulasi Pencapaian melalui Jl. Jend. Sudirman, Jl. Sukowati, Jl. A. Yani, dan Jl. Senjoyo. Sirkulasi kawasan dibedakan antara sirkulasi 1 arah dan 2 arah



d. Gubahan Massa Massa bangunan pada segmen ini memiliki ketinggian antara 1 – 4 lantai. Bangunan menggunakan pedestrian arcade pada beberapa blok (D1 – D9). Pedestrian arcade terputus pada blok ibadah yaitu masjid Pandawa dan GKI. Sedangkan massa bangunan merapat pada batas arcade, kecuali sepanjang blok Makutarama ke arah selatan, karena sudah ada pemisahan yang jelas antara pedestrian, parkir dan jalan.



D6 D5



D4 D3 D 10 D2



D9 Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



Gambar 2-21 Sirkulasi Segmen Penyangga



c.



D8



Kepadatan D1



Luas total lahan segmen adalah ± !The Formula Not In Table m2. Luas lantai total yang diijinkan 2



pada segmen ini adalah ± !The Formula Not In Table m . Secara rinci, luas penggunaan di seluruh



D7



lantai dapat dilihat pada tabel berikut ini. Tabel 2-7 Tabel Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Penyangga 1



D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9



Luas Lahan (M2) 1559 1278 871 2984 2887 3992 2227 8919 4346



Peraturan KD KLB B 0,9 1,8 0,9 1,8 0,9 1,8 0,9 1,8 0,9 1,8 0,4 1,4 0,9 1,8 0,9 1,8 0,9 1,8



D10



4274



0,9



TOTAL



33337



No Blok



1,8



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



Luas Lantai (M2) KB



KRP



KRPKL



Dasar



Total



Parkir



PKL



2 2 2 3 3 2 2 4 4



0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21 0,21



0 0 0 0 0 0 0 0 0



1403,1 1150,2 783,9 2685,96 2598,43 1596,8 2004,3 8027,1 3912,03



2806 2300 1567 5371 5196 5588 4008 16054 7824



327 268 182 626 606 838 467 1872 912



0 0 0 0 0 0 0 0 0



2



0,21



0



3846,6



7693



897



0



28008,4 2



58407



6995



Guna Lahan Campuran Campuran Campuran Kantor Kantor Campuran Campuran Kantor Kantor Perdagangan jasa



Gambar 2-22 Gubahan Massa Segmen Penyangga 1



e.



Pola Tata Hijau (Lanskap) Pada segmen ini pola tata hijau diarahkan membentuk gerbang ending (akhir) dan node kawasan, sehingga tanaman yang tepat yaitu palem raja yang juga berfungsi sebagai pengarah. Dalam hal ini pepohonan peneduh dan perdu juga diperlukan untuk mendukung jalur pedestrian dan zona activity support.



f.



Aturan Wajib Dapat dilihat pada Tabel IntensitasPemanfaata Lahan Segmen Penyangga 1.



g. Aturan Anjuran 1) Sempadan Bangunan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 20



a) 2,5 m dari batas Jl. Jend. Sudirman (blok D1, D2, D3, D4, D5, D7, D8, D9,) b) 10 m dari batas Jl. Sudirman (blok ibadah eksisting) c) 5 m dari batas Jl. Sudirman (blok D6) d) 2,5 m dari batas Jl. Kalipenggung (blok D1, D2) e) 5 m dari batas Jl. Senjoyo (blok D6) f) 2,5 m dari batas Jl. Sukowati (blok D9) g) 2,5 m dari batas Jl. A. Yani (blok D10)



6) Agar tidak mengurangi kualitas visual kawasan maka penggunaan baliho (papan informasi/reklame) berukuran besar tidak diperkenankan. m. Bahan dan Warna Bangunan: Dinding luar bangunan dicat atau dilapisi batu yang digosok (polished stone)atau batu alam. n. Kualitas Lingkungan 1) Pencahayaan: Lampu-lampu penerangan bangunan diletakkan pada muka/dinding bangunan. Pada arcade juga diletakkan lampu untuk menerangi pedestrian serta pada etalase toko.



2) Bentuk Massa : Bangunan dengan ketinggian 1 – 4 lantai.



2) Tata Hijau dan Ruang Terbuka: Untuk posisi bangunan yang merapat dengan GSB ruang



3) Ruang Terbuka: Pada masing-masing blok dapat berupa inner court atau parkir di halaman dalam bangunan. Sifatnya ruang privat untuk publik. h.



i. j.



Pencapaian Kendaraan: Pencapaian utama melalui Jl. Sudirman hanya untuk pengunjung. Pencapaian masuk ke dalam masing-masing blok (kendaraan dan servis) melalui jalan samping blok dan menyesuaikan dengan kondisi tapak. Sirkulasi Pejalan Kaki Makro: Sepanjang koridor Sudirman Kualitas Fungsional: Organisasi dan Keterkaitan Fungsi Keterkaitan antar fungsi didalam segmen dan antar blok dan di dalam bangunan baik secara vertikal maupun horisontal harus diperhatikan agar skenario perancangan kota dapat berjalan dengan baik.



k.



Sirkulasi Pejalan Kaki dan Kendaraan Skala Mikro Sirkulasi pejalan kaki di dalam lahan dapat berupa arcade. Sirkulasi penghubung antar bangunan dapat berupa jembatan penyeberangan terbuka atau tertutup. Sirkulasi kendaraan di dalam lahan harus diperhatikan terutama pada tempat-tempat penting seperti pintu masuk (porte cochere), perlintasan pejalan kaki, dll.



l.



terbuka bisa berupa inner court. Sedangkan untuk bangunan yang tidak merapat dengan GSB perlu menyediakan dengan peneduhan yang memadai.



Kualitas Visual 1) Estetika dan Kinerja Arsitektural: Desain Arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan



3) Kepentingan Umum: Dianjurkan untuk menyediakan sarana umum berupa bangku taman, telepon umum, kotak sampah, plasa terbuka, patung atau karya seni lainnya (public art) 4) Aspek Sosial Budaya: Mewadahi aktifitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku di masyarakat (PKL, ruang interaksi sosial, dll) Segmen Penyangga 2 (Pasar Blauran) Blok E, dimana memiliki pengaruh aktifitas yang kuat terhadap kawasan Sudirman. Hal ini dapat dilihat sepanjang Jl. TM. Pahlawan hingga pasar Blauran. Segmen ini perlu penataan ulang sehingga dapat mengurangi beban yang ditanggung oleh Kawasan Sudirman. a.



Peruntukan Lahan Tata guna lahan dikhususkan untuk kegiatan perdagangan dan jasa yaitu pasar kota. Dalam hal ini massa bangunan dapat dioptimalkan dengan KDB 75% - 100 %. Untuk parkir dapat menggunakan basement, sehingga luas lahan dapat dioptimalkan untuk kegiatan perdagangan. Massa bangunan juga harus mengutamakan pengunjung yang berjalan kaki, dalam hal ini dengan penciptaan bentuk overhang atau arcade sepanjang sisi bangunan.



tema dan citra kawasan yang telah ditetapkan. 2) Gubahan Massa dan Wajah Jalan (Streetscape): Fasade bangunan dengan arcade digunakan untuk membentuk muka jalan pada jalan Sudirman. 3) Tata Informasi: Dibedakan atas reklame dan informasi. Ukuran reklame dan informasi harus menyesuaikan dengan skala kawasan serta dapat meningkatkan kualitas kawasan. Perletakan a) Pada parapet menghadap ke jalan, bisa pada gevel bangunan (menempel bangunan dengan luas bidang yang menempel maksimal 75 % dari modul bangunan). b) Pada arcade digantung di langit-langit dengan modul menyesuaikan modul arcade, menghadap di dalam arcade. Untuk selubung reklame yang diijinkan maksimal 0,6 m x 6 m. c) Ukuran billboard maksimal 0,3 m x 2 m. Jarak antar billboard minimal 15 m. d) Pada blok ibadah tidak diperkenankan ukuran reklame yang menutupi wajah bangunan. 4) Kejelasan peran bangunan di dalam kawasan berkaitan dengan tipologi dan pintu masuk utama. 5) Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan marka-marka grafis.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 21



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



Gambar 2-24 Gubahan Massa Segmen Penyangga 2



Gambar 2-23 Segmen Penyangga 2



e.



b. Pencapaian Dan Sirkulasi



Digunakan sebagai peneduh disekeliling bangunan. Da;am hal ini pohon yang dipakai yaitu pohon



Pencapaian menuju segmen ini melalui 3 jalan utama yaitu Jl. TM. Pahlawan, Jl. Nyai Kopen, Jl. Buksuling. Untuk Jl. TM. Pahlawan dapat dilalui oleh angkuta sehingga mempermudah pencapaian bagi pengunjung. c.



f.



Aturan Wajib Dapat dilihat pada Tabel Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Penyangga 2 (Pasar Blauran).



Luas lahan segmen ini yaitu 4353 m2. Sedangkan luas lantai total yang dapat dibangun yaitu 7836 m2. Tabel 2-8 Intensitas Pemanfaatan Lahan Segmen Blauran



E1



yang bertajuk rendah dengan lebar sedang.



Kepadatan



Luas No Blok Lahan (M2)



Pola Tata Hijau (Lanskap)



KDB KLB



4353,78 0,9



1,8



KB 2



KRP 0,21



KRPKL Dasar 3918



Total 7836



Aturan Anjuran 1) Sempadan Bangunan a) 5 m dari batas Jl. Nyai Kopen b) 5 m dari batas Jl. Buksuling



Luas Lantai (M2)



Peraturan



g.



Parkir 914



PKL 0



Guna Lahan Perdagangan jasa



Sumber : DE Jl. Jenderal Sudirman Kota Salatiga, 2002



d. Gubahan Massa Massa bangunan berbentuk padat, menyesuaikan dengan tapak yang ditempati. Ketinggian dimaksimalkan 2 lantai, dengan sistem basement. Selain itu menggunakan arcade dengan kolom ataupun berupa overhang. Untuk gaya arsitektur tetap memperhatikan kekhasan arsitektur setempat dan menyeseuaikan dengan kawasan sekitarnya. Untuk pola jalan diusahakan memiliki



c) 5 m dari batas Jl. TM. Pahlawan. 2) Bentuk Massa Bangunan dengan ketinggian 2 lantai. 3) Pencapaian Kendaraan Pencapaian masuk ke dalam bangunan menggunakan basement, khususnya untuk menghemat lahan parkir, selain itu untuk mempermudah bongkar muat barang 4) Sirkulasi Pejalan Kaki Makro Sepanjang sisi jalan menuju Pasar Blauran. 5) Kualitas Fungsional



linkage dengan kawasan Sudirman.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 22



a) Organisasi dan Keterkaitan Fungsi: Keterkaitan antar fungsi di dalam bangunan baik secara vertikal maupun horisontal harus diperhatikan agar skenario perancangan kota dapat berjalan dengan baik. b) Sirkulasi Pejalan Kaki dan Kendaraan Skala Mikro: Sirkulasi pejalan kaki di dalam lahan dapat berupa arcade. Sirkulasi kendaraan di dalam lahan harus diperhatikan terutama pada tempat-tempat penting seperti pintu masuk (porte cochere), perlintasan pejalan kaki, dll. h.



Kualitas Visual 1) Estetika dan Kinerja Arsitektural: Desain Arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan



2.1.2.2 Pertumbuhan Penduduk Secara adminitrasi kawasan RTBL berada di Kelurahan Kutowinangun Lor, Kutowinangun Kidul dan Gendongan (Kecamatan Tingkir), Kelurahan Kalicacing (Kecamatan Sidomukti), Kelurahan Ledok (Kecamatan Argomulyo) dan Kelurahan Salatiga (Kecamatan Sidorejo). Tabel 2-9 Jumlah Penduduk



Kecamatan Tingkir



tema dan citra kawasan yang telah ditetapkan. 2) Gubahan Massa dan Wajah Jalan (Streetscape): Fasade bangunan dengan arcade digunakan untuk membentuk muka jalan pada sepanjang sisi jalan di sekeliling segmen. 3) Tata Informasi: Dibedakan atas reklame dan informasi. Ukuran reklame dan informasi harus menyesuaikan dengan skala kawasan serta dapat meningkatkan kualitas kawasan. Perletakan c) Pada parapet menghadap ke jalan, bisa pada gevel bangunan (menempel bangunan dengan luas bidang yang menempel maksimal 75 % dari modul bangunan). d) Pada arcade digantung di langit-langit dengan modul menyesuaikan modul arcade,



Sidomukti Argomulyo



Kelurahan Kutowinangun Lor Kutowinangun Kidul Gendongan Kalicacing Ledok



4) Kejelasan peran bangunan di dalam kawasan berkaitan dengan tipologi dan pintu masuk utama. 5) Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan marka-marka grafis. 6) Agar tidak mengurangi kualitas visual kawasan maka penggunaan baliho (papan informasi/reklame) berukuran besar tidak diperkenankan. i. j.



Bahan dan Warna Bangunan: Dinding luar bangunan dicat atau dilapisi batu yang digosok (polished stone) atau batu alam. Kualitas Lingkungan: 1) Pencahayaan: Lampu-lampu penerangan bangunan diletakkan pada muka/dinding bangunan. Pada arcade juga diletakkan lampu untuk menerangi pedestrian serta pada etalase toko. 2) Tata Hijau dan Ruang Terbuka: Untuk posisi bangunan yang merapat dengan GSB ruang



3) Kepentingan Umum: Dianjurkan untuk menyediakan sarana umum berupa bangku taman, telepon umum, kotak sampah, plasa terbuka, patung atau karya seni lainnya (public art) 4) Aspek Sosial Budaya: Mewadahi aktifitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku di masyarakat (PKL, ruang interaksi sosial, dll)



2014 6.333 7.923 7.554 6.994 5.374



2015 6.410 8.019 7.637 7.074 5.447



Dengan membandingkan jumlah penduduk pada tahun 2012 – 2015 diketahui bahwa bahwa semua kelurahan pada mengalami pertambahan jumlah penduduk kecuali Kutowinangun. Tetapi apabila dilihat jumlah penduduk selama 3 tahun terakhir (2013-2015) semua kelurahan mengalami peningkatan jumlah penduduk Tabel 2-10 Pertumbuhan Jumlah Penduduk



Kecamatan Kelurahan Tingkir Kutowinangun Lor Kutowinangun Kidul Gendongan Sidomukti Kalicacing Argomulyo Ledok



2013 6.254 7.822 7.469 6.912 5.298



2014 6.333 7.923 7.554 6.994 5.374



2015 6.410 8.019 7.637 7.074 5.447



r 0,25 0,25 0,22 0,23 0,28



Sumber: Kec. Tingkir dalam Angka 2016, Kec. Sidomukti dalam Angka 2016, Kec. Sidorejo dalam Angka 2016



Rata rata pertumbuhan penduduk (r) sebesar 0,26 dengan angka pertumbuhan paling tinggi di Kelurahan Tegalrejo (0,31) dan paling sedikit di Kelurahan Gendongan (0,22). Tabel 2-11 Kepadatan Penduduk dan Jumlah Rumah Tangga



Kecamatan Tingkir



terbuka bisa berupa inner court. Sedangkan untuk bangunan yang tidak merapat dengan GSB perlu menyediakan dengan peneduhan yang memadai.



2013 6.254 7.822 7.469 6.912 5.298



Sumber: Kec. Tingkir dalam Angka 2016, Kec. Sidomukti dalam Angka 2016, Kec. Sidorejo dalam Angka 2016



menghadap di dalam arcade. Untuk selubung reklame yang diijinkan maksimal 0,6 m x 6 m. e) Ukuran billboard maksimal 0,3 m x 2 m. Jarak antar billboard minimal 15 m.



2012 6.710 7.717 7.374 6.822 5.218



Sidomukti Argomulyo



Kelurahan Kutowinangun Lor Kutowinangun Kidul Gendongan Kalicacing Ledok



Kepadatan Penduduk Per Km2 6.410 8.019 7.637 8.989 5.447



Rumah Tangga 3.100 2.090 1.413 1.952 2.621



Sumber: Kec. Tingkir dalam Angka 2016, Kec. Sidomukti dalam Angka 2016, Kec. Sidorejo dalam Angka 2016



Wilayah disekitar kawasan RTBL tersebut memiliki kegiatan yang heterogen. Sebagian besar penduduk membuka usaha home industri dan pedagang non formal atau kaki lima di pusat kota. Fungsi dari bangunan sudah berubah menjadi campuran antara hunian dan tempat usaha. Kegiatan masyarakat di kawasan ini



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 23



sangat bervariasi ada yang melakukan kegiatan industri di rumah, berjualan dengan membuka warung, pedagang kaki lima di pusat kota karena jarak yang tidak terlalu jauh dari tempat tinggal mereka



permukiman akan menyebabkan kawasan tersebut menjadi kumuh. Demikian juga yang terjadi pada kawasan permukiman padat ini.



Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL adalah kawasan permukiman yang terletak di pusat Kota Salatiga yang dikelilingi oleh kawasan pertokoan Jend. Sudirman, Pasar Raya I dan II, Pasar Gedhe dan Pasar Blauran. Dalam perkembangannya, Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL ini dipengaruhi oleh interaksi kawasan perdagangan tersebut. Penyebab kekumuhannnya adalah:



Aktivitas di sekitarnya adalah perdagangan dan pasar tradisional dimana aktivitasnya masuk kedalam kawasan permukiman karena tidak adanya batas atau jarak yang ada hingga menyebabkan kawasan permukiman menjadi kumuh. Seperti juga halnya mobilitas barang dari pasar tradisional Blauran ke pasar Gedhe juga melewati kawasan permukiman ini karena jarak yang lebih dekat. Dengan padatnya aktivitas pasar ini maka kegiatan permukiman Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL inipun terpengaruh oleh kegiatan pasar. Bahkan banyak bangunan-bangunan hunian di Kawasan RTBL disewakan untuk gudang tempat penyimpanan barang dagangan. Dapat dilihat saat ini kondisi lingkungan permukiman Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL sudah tidak layak lagi untuk disebut sebagai lingkungan permukiman karena aktivitasnya sudah bercampur dengan aktivitas pasar.



Pengaruh Dari Dalam Kawasan Pengaruh dari dalam yaitu: karakteristik hunian, penghuni dan sarana dan prasarana. Karakteristik hunian yaitu kondisi rumah yang tidak sehat baik pencahayaan, udara dan toilet serta bersifat temporer, dimana tidak diperbaiki dengan baik. Hal ini sangat rentan terhadap kebakaran. Karakteristik penghuni: masyarakat Kawasan RTBL ini sebagian besar berpenghasilan rendah dan bekerja di bidang informal sektor. Karakteristik sarana dan prasarana seperti air bersih, sanitasi, jalan lingkungan dan drainase di kawasan ini kondisinya juga minim.



Pengaruh Dari Luar Kawasan. Sedangkan pengaruh dari luar Kawasan RTBL antara lain adalah regulasi dan urbanisasi yang terjadi. Para pendatang ini hanya tinggal sementara di kawasan ini karena kebanyakan mereka adalah pedagang yang mempunyai usaha di kawasan perdagangan di sekitar Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL . Para pendatang itu menyewa rumah ataupun kamar dengan pembayaran harian maupun bulanan atau bahkan tahunan. Kebanyakan mereka berasal dari luar pinggiran kota ataupun luar daerah Salatiga. Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL ini terletak ditengah-tengah kawasan perdagangan dan dilingkupi oleh kawasan perdagangan perdagangan jasa Sudirman, Pasar Raya dan pasar Blauran. Kondisi ini, mengakibatkan timbulnya percampuran dua aktivitas pokok yang berdampak pada kompleksitas kegiatan manusia. Aktivitas yang dimaksud diantaranya adalah aktivitas perdagangan jasa yang ditimbulkan oleh kegiatan lalu lintas barang dari aktivitas perdagangan dan aktivitas berhuni/menghuni oleh adanya keberadaan kawasan permukiman. Kawasan perdagangan dan jasa (perdagangan jasa) tersebut menimbulkan dua fenomena krusial dalam kehidupan penghuni, yaitu berkecimpung dalam aktivitas ekonomi secara langsung (beraktivitas langsung di lokasi Kawasan Perdagangan dan Jasa Sudirman) dan yang kedua adalah dengan mengembangkan tempat hunian mereka sebagai lokasi berdagang (yaitu dengan menggunakan sisa lahan yang ada sebagai bangunan perdagangan jasa). Fenomena kedua yang baru disebutkan tersebut berdampak terhadap beralihnya fungsi utama Kawasan RTBL sebagai kawasan permukiman menjadi kawasan campuran, yaitu selain sebagai tempat hunian juga difungsikan sebagai tempat berdagang/usaha. Fenomena sosial di atas, selaras dengan apa yang diteorikan oleh Philip L. Clay (1979 : 15-16), dimana pusat kota merupakan daya tarik bagi masyarakat untuk mengembangkan usahanya, karena pusat kota adalah merupakan pusat semua kegiatan maupun hiburan. Maka hal ini akan menyebabkan proses urbanisasi. Menurut Drs. Khomarudin, MA (1997 : 83-112) semakin bertambah padatnya suatu kawasan



Seperti telah dijelaskan sebelumnya bahwa terdapat beberapa keadaan yang mampu menjadikan lingkungan suatu kawasan permukiman menjadi kumuh, salah satu diantaranya adalah perubahan fungsi dari bangunan itu sendiri (Tjuk Kuswartojo, 2010). Perubahan fungsi bangunan akan berdampak pada perubahan bentuk dan tampilan bangunan, baik yang terjadi di dalam ruangan (interior) maupun di luar ruangan (eksterior). Kondisi perubahan bentuk dan tampilan bangunan ini jika dilakukan tanpa mengindahkan aturan dan estetika tata bangunan yang baik akan menjadi salah satu penyebab rendahnya kualitas lingkungan sehingga dapat digolongkan sebagai lingkungan kumuh. Apalagi jika penambahan bangunan untuk tempat usaha tersebut memanfaatkan ruang public yang dapat mengganggu fungsi ruang publik tersebut. Seperti halnya yang terjadi di Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL ini sekitar 80% dari masyarakat yang membuka usaha di sektor informal memanfaatkan sisa lahan yang ada untuk dibangun bangunan untuk usaha mereka. Hal ini akan menyebabkan lahan terbuka menjadi berkurang, selain itu juga mengurangi daerah resapan air ke dalam tanah. Sedangkan yang 20% menggunakan lahan yang peruntukkannya bagi areal publik misalnya di atas trotoar atau di tepi jalan lingkungan. Hal ini tentu saja menyebabkan fungsi dan peruntukan sarana publik tersebut menjadi tidak maksimal, para pejalan kaki menjadi terganggu keamanannya, para pengendara kendaraan yang memanfaatkan jalan lingkungan juga merasa tidak nyaman, karena area ruang gerak atau sirkulasinya berkurang, sehingga pengendara tidak dapat menggunakan jalan tersebut dengan nyaman. Karena keterbatasan dana kebanyakan masyarakat yang membuka usaha di sektor informal menggunakan bahan bangunan seadanya baik dari bahan kayu, seng, kain, besi, bambu tanpa mempedulikan nilai estetika. Hingga mengakibatkan tampilan visual yang kurang indah dan berkesan kumuh karena pengaturan yang kurang baik, luasan bangunannya, keragaman bahan dan warna bangunan tersebut. Kondisi estetika semacam itulah yang mengindikasikan bahwa kawasan tersebut berada dalam kategori kawasan kumuh.



2.1.2.3 Pertumbuhan Ekonomi Wilayah disekitar kawasan RTBL tersebut memiliki kegiatan yang heterogen. Sebagian besar penduduk membuka usaha home industri dan pedagang non formal atau kaki lima di pusat kota. Fungsi dari bangunan sudah berubah menjadi campuran antara hunian dan tempat usaha. Kegiatan masyarakat di kawasan ini sangat bervariasi ada yang melakukan kegiatan industri di rumah, berjualan dengan membuka warung, pedagang kaki lima di pusat kota karena jarak yang tidak terlalu jauh dari tempat tinggal mereka Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL adalah kawasan permukiman yang terletak di pusat Kota Salatiga yang dikelilingi oleh kawasan pertokoan Jend. Sudirman, Pasar Raya I dan II, Pasar Gedhe dan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 24



Pasar Blauran. Dalam perkembangannya, Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL ini dipengaruhi oleh interaksi kawasan perdagangan tersebut. Penyebab kekumuhannnya adalah: Pengaruh Dari Dalam Kawasan Pengaruh dari dalam yaitu: karakteristik hunian, penghuni dan sarana dan prasarana. Karakteristik hunian yaitu kondisi rumah yang tidak sehat baik pencahayaan, udara dan toilet serta bersifat temporer, dimana tidak diperbaiki dengan baik. Hal ini sangat rentan terhadap kebakaran. Karakteristik penghuni: masyarakat Kawasan RTBL ini sebagian besar berpenghasilan rendah dan bekerja di bidang informal sektor. Karakteristik sarana dan prasarana seperti air bersih, sanitasi, jalan lingkungan dan drainase di kawasan ini kondisinya juga minim. Pengaruh Dari Luar Kawasan. Sedangkan pengaruh dari luar Kawasan RTBL antara lain adalah regulasi dan urbanisasi yang terjadi. Para pendatang ini hanya tinggal sementara di kawasan ini karena kebanyakan mereka adalah pedagang yang mempunyai usaha di kawasan perdagangan di sekitar Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL . Para pendatang itu menyewa rumah ataupun kamar dengan pembayaran harian maupun bulanan atau bahkan tahunan. Kebanyakan mereka berasal dari luar pinggiran kota ataupun luar daerah Salatiga. Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL ini terletak ditengah-tengah kawasan perdagangan dan dilingkupi oleh kawasan perdagangan perdagangan jasa Sudirman, Pasar Raya dan pasar Blauran. Kondisi ini, mengakibatkan timbulnya percampuran dua aktivitas pokok yang berdampak pada kompleksitas kegiatan manusia. Aktivitas yang dimaksud diantaranya adalah aktivitas perdagangan jasa yang ditimbulkan oleh kegiatan lalu lintas barang dari aktivitas perdagangan dan aktivitas berhuni/menghuni oleh adanya keberadaan kawasan permukiman. Kawasan perdagangan dan jasa (perdagangan jasa) tersebut menimbulkan dua fenomena krusial dalam kehidupan penghuni, yaitu berkecimpung dalam aktivitas ekonomi secara langsung (beraktivitas langsung di lokasi Kawasan Perdagangan dan Jasa Sudirman) dan yang kedua adalah dengan mengembangkan tempat hunian mereka sebagai lokasi berdagang (yaitu dengan menggunakan sisa lahan yang ada sebagai bangunan perdagangan jasa). Fenomena kedua yang baru disebutkan tersebut berdampak terhadap beralihnya fungsi utama Kawasan RTBL sebagai kawasan permukiman menjadi kawasan campuran, yaitu selain sebagai tempat hunian juga difungsikan sebagai tempat berdagang/usaha. Fenomena sosial di atas, selaras dengan apa yang diteorikan oleh Philip L. Clay (1979 : 15-16), dimana pusat kota merupakan daya tarik bagi masyarakat untuk mengembangkan usahanya, karena pusat kota adalah merupakan pusat semua kegiatan maupun hiburan. Maka hal ini akan menyebabkan proses urbanisasi. Menurut Drs. Khomarudin, MA (1997 : 83-112) semakin bertambah padatnya suatu kawasan permukiman akan menyebabkan kawasan tersebut menjadi kumuh. Demikian juga yang terjadi pada kawasan permukiman padat ini. Aktivitas di sekitarnya adalah perdagangan dan pasar tradisional dimana aktivitasnya masuk kedalam kawasan permukiman karena tidak adanya batas atau jarak yang ada hingga menyebabkan kawasan permukiman menjadi kumuh. Seperti juga halnya mobilitas barang dari dan ke pasar raya salatiga juga melewati kawasan permukiman ini karena jarak yang lebih dekat. Dengan padatnya aktivitas pasar ini maka kegiatan permukiman Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL inipun terpengaruh oleh kegiatan pasar. Bahkan banyak bangunan-bangunan hunian di Kawasan RTBL disewakan untuk gudang tempat



penyimpanan barang dagangan. Dapat dilihat saat ini kondisi lingkungan permukiman Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL sudah tidak layak lagi untuk disebut sebagai lingkungan permukiman karena aktivitasnya sudah bercampur dengan aktivitas pasar. Seperti telah dijelaskan sebelumnya bahwa terdapat beberapa keadaan yang mampu menjadikan lingkungan suatu kawasan permukiman menjadi kumuh, salah satu diantaranya adalah perubahan fungsi dari bangunan itu sendiri (Tjuk Kuswartojo, 2010). Perubahan fungsi bangunan akan berdampak pada perubahan bentuk dan tampilan bangunan, baik yang terjadi di dalam ruangan (interior) maupun di luar ruangan (eksterior). Kondisi perubahan bentuk dan tampilan bangunan ini jika dilakukan tanpa mengindahkan aturan dan estetika tata bangunan yang baik akan menjadi salah satu penyebab rendahnya kualitas lingkungan sehingga dapat digolongkan sebagai lingkungan kumuh. Apalagi jika penambahan bangunan untuk tempat usaha tersebut memanfaatkan ruang public yang dapat mengganggu fungsi ruang publik tersebut. Seperti halnya yang terjadi di Permukiman wilayah sekitar kawasan RTBL ini sekitar 80% dari masyarakat yang membuka usaha di sektor informal memanfaatkan sisa lahan yang ada untuk dibangun bangunan untuk usaha mereka. Hal ini akan menyebabkan lahan terbuka menjadi berkurang, selain itu juga mengurangi daerah resapan air ke dalam tanah. Sedangkan yang 20% menggunakan lahan yang peruntukkannya bagi areal publik misalnya di atas trotoar atau di tepi jalan lingkungan. Hal ini tentu saja menyebabkan fungsi dan peruntukan sarana publik tersebut menjadi tidak maksimal, para pejalan kaki menjadi terganggu keamanannya, para pengendara kendaraan yang memanfaatkan jalan lingkungan juga merasa tidak nyaman, karena area ruang gerak atau sirkulasinya berkurang, sehingga pengendara tidak dapat menggunakan jalan tersebut dengan nyaman. Karena keterbatasan dana kebanyakan masyarakat yang membuka usaha di sektor informal menggunakan bahan bangunan seadanya baik dari bahan kayu, seng, kain, besi, bambu tanpa mempedulikan nilai estetika. Hingga mengakibatkan tampilan visual yang kurang indah dan berkesan kumuh karena pengaturan yang kurang baik, luasan bangunannya, keragaman bahan dan warna bangunan tersebut. A.



Jenis Hubungan Karakter Komoditi dan Fungsi yang Terjadi antara Aktivitas Formal (Toko, Kantor, Pasar, Rumah, Mall, Hotel) dan Aktivitas Informal (PKL)



Hubungan Pendukung Pelengkap PKL tumbuh sebagai aktivitas pendukung atau pelengkap bagi aktivitas formal di belakangnya, dengan melihat karakter komoditi, modul, posisi, dan area dagang PKL. Hubungan ini terjadi pada bangunan dengan jenis karakter aktivitas perdagangan jasa berupa pertokoan dengan komoditi dealer kendaraan, komoditi dagangan sepatu, tas, sandal, komoditi bahan bangunan, swalayan-toserba, dan perdagangan jasa jasa bank. Elemen pendukung dari terjadinya hubungan ini adalah tersedianya ruang yang strategis (yaitu bagian depan bangunan yang melebihi sempadan, trotoar atau emperan o), berupa karakter bukaan yang terbuka. Selain itu juga, didukung intensitas kepadatan pejalan kaki dan daraan yang tinggi dengan kecepatan. Hubungan Netral PKL tumbuh sebagai aktivitas perdagangan jasa karena ada peluang berjualan di bagian jalan, tetapi keberadaannya tidak terpengaruh aktivitas formal di belakangnya, dalam hal ini, komoditi, modul, dan posisi/area dagangnya. Faktor yang mempengaruhi adalah jarak terhadap magnet, intensitas pejalan kaki yang padat dan stabil, arus kendaraan padat dengan kecepatan rendah dengan kata lain elemen non fixed lebih berpengaruh daripada karakter aktivitas unit bangunan.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 25



Hubungan Komoditi Sama



adalah karakter fisik bangunan yang cenderung tertutup serta akses terbatas dengan bukaan yang



PKL tumbuh dengan karakter komoditi yang sama dengan karakter komoditi yang disediakan bangunan yang mewadahi aktivitas formal di belakangnya, dapat berupa komoditi/jenis yang sama dengan



minimalis. Intensitas pengunjung yang datang tidak stabil atau hanya mengakses pada periode tertentu.



segmentasi konsumen yang berbeda maupun persaingan tempat/ruang jalan sebagai area dagang. Hubungan ini terjadi pada bangunan dengan jenis karakter aktivitas berupa pasar tradisional, pertokoan dengan komoditi barang elektronik, emas-perhiasan dan jam. Elemen pendukung terjadinya hubungan ini yang paling berpengaruh adalah jenis karakter komoditi yang menjadi kebutuhan masyarakat umum, tetapi kurang terjangkau jika dibeli di pertokoan, sehingga PKL menyediakan barang yang sama dengan kualitas lebih rendah dengan harga terjangkau. Elemen lain mempengaruhi adalah kondisi ruang yang tersedia, berupa bagian depan bangunan yang melebihi sempadan, trotoar atau emperan bangunan dan karakter bukaan unit bangunan yang terbuka.



B.



Faktor – Faktor yang Mempengaruhi Hubungan Aktivitas Formal dan Informal



Berdasarkan analisis dan pembahasan yang dilakukan terhadap aktivitas formal dan aktivitas informal (PKL) yang tumbuh di depannya, pada skala mikro atau satuan unit bangunan dan PKL yang berada di depannya, skala meso atau satuan blok kelompok bangunan dengan jarak interval tertentu dan skala makro atau sepanjang penggal jalan area pengamatan untuk melihat pola kecenderungan, dirumuskan beberapa kesimpulan berupa faktor – faktor yang mempengaruhi hubungan aktivitas formal dan informal adalah, yaitu (1) aktivitas perdagangan jasa perdagangan konsentris, (2) aktivitas perdagangan jasa dagang linier, (3) akses masuk kawasan, (4) waktu operasional, (5) variasi ruang jalan, dan (6) karakter fisik bangunan Aktivitas Perdagangan jasa Perdagangan Konsentris Pusat aktivitas perdagangan jasa dagang berupa pasar tradisional ini merupakan magnet aktivitas perdagangan jasa bagi masyarakat. Kondisi ini mengakibatkan intensitas aktivitas di area pusat ini sangat padat, sehingga memicu pertumbuhan PKL dalam jumlah intensitas yang besar. Karakter komoditi dagangan PKL di sekitar pusat aktifitas perdagangan jasa dagang sangat beragam. Ini disebabkan karena alasan PKL tumbuh adalah melihat peluang lokasi yang strategis dengan intensitas pengunjung tinggi. Pola hubungan aktivitas formal dan informal di area ini bersifat netral, dengan kata lain, pilihan komoditi PKL mangkal dengan motivasi berjualan tidak melihat lagi jenis komoditi spesifik bangunan. Aktivitas Perdagangan jasa Dagang Linier perdagangan jasa menjadi daya tarik pengunjung untuk datang. Adanya dominasi fungsi perdagangan jasa terutama perdagangan jasa dagang berupa deretan pertokoan menjadi area dengan intensitas pengunjung tinggi namun stabil sepanjang waktu operasional dari fungsi aktivitas ini. Kondisi ini menarik minat PKL mangkal dengan komoditi beragam, walaupun pengaruhnya tidak sekuat area pusat aktivitas perdagangan jasa dagang. Area mangkal yang dipergunakan PKL untuk berjualan memanfaatkan trotoar jalan atau bagian depan bangunan yang melebihi sempadan dari toko. Karakter perdagangan jasa dari fungsi formal ini mempengaruhi juga karakter PKL yang mangkal di depannya, terutama komoditi dagangan, karakter fisik modul dagangan dan posisi yang ditempati. Akses Masuk Kawasan



Sumber: Tim penyusun, 2016



Gambar 2-25 Ilustrasi Tipologi PKL kawasan RTBL dan sekitarnya



Tidak terdapat PKL



Akses melintas kawasan baik di sisi barat maupun timur, mempengaruhi PKL mangkal terutama di area akses atau persimpangan karena beberapa dari area ini sekaligus menjadi nodes intermoda, baik angkutan umum maupun area ngetem becak. Kondisi ini terutama karena penggal jalan utama tidak diakses angkutan umum, maka keberadaan nodes intermoda ini sangat berpengaruh menjadi spot



Jenis karakter ini adalah untuk menggambarkan kondisi dimana PKL tidak tumbuh, sehingga tidak



aktivitas tersendiri. Karakter PKL di area ini beragam, umumnya adalah PKL makanan, jasa, dan



terjadi hubunganvapapun. Kriteria ini terjadi pada bangunanvdengan fungsi publik seperti tempat



kebutuhan rumah tangga.



ibadat,perkantoran tertutup, atau sekolah. Fungsivpemukiman dan ruko serta pertokoan atauvbangunan perdagangan jasa dengan komoditi warung makan dan toko busana atau butik. Hal ini lebih dipengaruhi oleh karakter fungsi bangunan yang kurang menarik minat pengunjung dalam jumlah besar karena tidak menyediakan kebutuhan sehari-hari. Elemen yang terdapat pada kriteria jenis ini



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 26



Karakter fisik bangunan mempengaruhi hubungan aktivitas formalnya dengan aktivitas informal yang tumbuh di depannya, terutama pada bangunan dengan fungsi aktivitas perdagangan jasa baik dagang maupun jasa. Karakter ini menjadi bagian dari elemen fixed yang mendukung tumbuhnya PKL berupa karakter bukaan bangunan, akses masuk bangunan, bagian depan bangunan. Karakter yang mendukung tumbuhnya PKL jika bangunan dengan aktifitas perdagangan jasa atau publik umumnya yang memiliki karakter bukaan yang terbuka, jumlah akses yang lebih dari satu, memiliki bagian depan bangunan yang melebihi sempadan atau emperan yang cukup serta pelingkup yang teduh. Dengan didukung kondisi ini dan lokasi yang startegis akan menyediakan tempat bagi PKL untuk mangkal. Namun, hal ini tidak terlepas dari aspek legal dari bangunan dan ruang jalan yang tersedia. Kondisi karakter fisik yang mendukung apabila tidak didukung aspek legal yang melarang atau ”menyegankan” PKL mangkal, juga tidak akan menarik tumbuhnya PKL. Hal ini tetap tidak berpengaruh, walaupun fungsi aktivitas yang ada berupa aktivitas perdagangan jasa dagang pertokoan dengan komoditi yang bervariasi. Jarak tempuh yang terjangkau Jarak tempuh dalam hal ini diukur dari panjang blok kelompok bangunan yang dibatasi oleh dua buah



Sumber: Tim penyusun, 2016



akses masuk kawasan. Dengan jarak tempuh yang terjangkau pada jarak bervariasi antara 100 – 200 m masih dalam ukuran yang wajar untuk dilalui pejalan kaki. Banyaknya jalan yang melintas masuk



Gambar 2-26 Ilustrasi persimpangan (akses Kawasan) yang memicu tumbuhnya PKL di Koridor Utama Wilayah Sekitar Kawasan Perencanaan



kawasan mendukung kawasan ini untuk dapat diakses pada bagian manapun tanpa harus menempuh



Waktu Operasional



perjalanan yang panjang. Kondisi ini mengakibatkan intensitas pejalan kaki dapat tersebar dengan lebih



Waktu operasional dari aktivitas informal yang tumbuh di depannya, dalam hal waktu mangkal PKL.



merata mangkal dapat tersebut dapat tersebar dengan lebih merata. Dengan demikian, maka intensitas PKL yang mangkal dapat tersebar tetapi faktor ini tidak banyak berpengaruh terhadap pola sebaran



Pada sebagian besar kondisi hubungan, PKL mangkal pada waktu yang sama dengan operasional dari aktivitas formal bangunan. Hal ini disebabkan karena PKL mangkal untuk ”menghadang” pengunjung yang melalui atau menuju tempat tertentu dengan aktivitas tertentu yang dibatasi waktu operasionalnya. Misalnya, pada unit bangunan dengan fungsi perdagangan jasa jasa bank, waktu operasional bank antara pk. 08.00– 17.00 WIB, maka PKL yang mangkal didepannya menyesuaikan dengan buka pada jam yang sama, karena di luar jam tersebut tidak terdapat pengunjung di area bank. Namun, terjadi juga kondisi dimana waktu operasional PKL berganti dengan waktu operasional bangunan. Dalam hal ini, kondisi yang mempengaruhi adalah faktor kebutuhan masyarakat dan kebiasaan yang telah diatur berdasarkan kesepakatan PKL dengan pemerintah atau pihak yang berwenang.



dan intensitas PKL..



2.1.2.4 Perubahan Penggunaan Lahan A.



Kondisi Penggunaan Lahan



Wilayah sekitar kawaan RTBL mempunyai beberapa fungsi penggunaan lahan, yaitu penggunaan lahan untuk Permukiman, Pendidikan, Peribadatan, Perkantoran, serta Perdagangan dan jasa. Permukiman



Variasi Pengguna Ruang Jalan



Zona permukiman terdiri dari perumahan umum yang dibangun oleh penduduk sendiri. Pengembangan



Variasi pengguna ruang jalan, dalam hal ini yang dimaksud adalah adanya variasi pengunjung yang mengakses kawasan. Dengan adanya variasi fungsi aktivitas formal dalam kawasan, maka beragam



kolektor maupun lokal. Keberadaan pasar dan fasilitas perdagangan jasa lainnya menjadi pemicu



pula pengunjung yang mengakses kawasan tersebut. Variasi ini mempengaruhi jumlah intensitas



kawasan perumahan cenderung tersebar dan berkembang mengikuti jaringan jalan utama baik arteri, perkembangan kawasan, dimana terjadi alih fungsi lahan dari permukiman menjadi perdagangan.



pengunjung, terutama pada periode puncak kepadatan aktivitas formal. Kondisi ini mempengaruhi



Pendidikan



intensitas PKL mangkal dengan karakter komoditi yang beragam untuk merebut peluang berjualan komoditi tertentu.



Keberadaan fasilitas perencanaan di wilayah perencanaan cenderung menyebar yang didominasi oleh



Dengan adanya variasi pengunjung, maka akan terpengaruh, misalnya pedagang asesoris rambut atau



fasilitas pendidikan untuk jenjang sekolah dasar (SD) dan taman kanak-kanak (TK). Terdapat juga fasilitas pendidikan berupa sekolah lanjutan tingkat pertama (SMP), Sekolah Menengah Atas (SMA) dan



stiker dan poster yang menyediakan kebutuhan anak muda dengan harga terjangkau, karena melihat peluang kawasan ini diakses pejalan kaki pelajar sekolah dan mahasiswa pada waktu tertentu5..



Perguruan Tinggi (PT) dan perguruan tinggi. Berkembangnya fungsi Pendidikan ini tidak terkait dengan kebutuhan fasilitas pendidikan akibat berkembangnya permukiman yang ada pada wilayah tersebut.



Karakter Fisik Bangunan



Peribadatan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 27



Keberadaan fasilitas peribadatan dalam suatu kehidupan bermasyarakat berfungsi untuk menampung segala bentuk aktivitas beribadah masing-masing pemeluk agama yang ada dalam wilayah tersebut. Fasilitas peribadatan yang terdapat di kawasan pasar dan fasilitas perdagangan jasa lainnya antara lain berupa masjid, mushola dan gereja yang terdapat di permukiman penduduk dan koriodr utama di



B.



Analisis Potensi dan Masalah



Analisis Potensi dan Masalah Penggunaan lahan di Wilayah sekitar kawasan RTBL meliputi:.



wilayah sekitar kawasan RTBL. Setiap tahunnya jumlah dari fasilitas peribadatan ini selalu mengalami



Potensi



peningkatan seiring dengan peningkatan kebutuhan akan fasilitas peribadatan yang semakin meningkat berdasarkan pertambahan jumlah penduduk dan wisatawan pasar dan fasilitas perdagangan jasa



a. Terdapat pasar dan fasilitas perdagangan jasa lainnya dengan tingkat pelayanan skala Kota. b. Kawasan perencanaan telah berkembang menjadi kawasan perdagangan dan jasa yang semakin berkembang. c. Potensi wisata kuliner pada kawasan RTBL dan wilayah disekitarnya



lainnya. Pada kawasan perencanaan penduduk paling dominan memeluk agama islam. Perkantoran



Masalah



Persebaran fasilitas perkantoran yang ada di wilayah diisekitar kawasan perencanaan umumnya



a. Setiap penggunaan lahan menimbulkan bangkitan parkir sehingga banyak terjadi parkir on street. b. Potensi perubahan guna lahan perumahan. c. awasan perencanaan telah padat bangunan, sehingga perlu biaya yang cukup untuk penataan lingkungan. d. Peruntukan lahan di wilayah sekitar kawasan RTBL belum terstruktur untuk mendukung kegiatan perdagangan jasa disekitar Koridor Jl. Jenderal Sudirman. e. Belum adanya penataan lokasi dan jam yang diperbolehkan untuk operasional kegiatan PKL.



menyebar pada sepanjang jalan utama kota atau kawasan yang memiliki aktivitas tinggi dan menyebar di masing-masing di pusat lingkungan untuk kantor kelurahan. Kegiatan perkantoran berkembang di sepanjang jalan Jl. Diponegoro dan JL. A Yani. Perdagangan dan jasa Fasilitas perdagangan pada wilayah sekitar kawasan RTBL cukup banyak dan tersebar. Fasilitas perdagangan dan jasa di kawasan pasar dan fasilitas perdagangan jasa lainnya terdiri dari pasar, toko, restoran, apotek, dan lainnya. Fasilitas perdagangan di wilayah sekitar kawasan RTBL lebih di dominasi oleh toko maupun warung/kios dibandingkan dengan fasilitas dagang lainnya. Pola perkembangan dan persebaran perdagangan dan jasa yang ada di kawasan perencanaan cenderung berpola linier dimana cenderung memadati sepanjang jalan utama kota dan cenderung memusat mendekati kawasan RTBL dan jalan-jalan utama Kota Salatiga. Karena kawasan RTBL mempunyai nilai strategis secara local dan ekonomi sehingga dapat menarik konsumen untuk datang. Berdasarkan data perkembangan diketahui bahwa terdapat 5 kelurahan yang masih mengalami perubahan penggunaan lahan, perubahan terbesar terjadi di kelurahan Salatiga. Kelurahan Gndongan dan Kalicacing tidak mengalami perubahan selama 3 tahun terakhir disebabkan karena tidak terdapat lahan sawah atau tegal. Tabel 2-12 Perubahan Penggunaan Lahan



Kelurahan



sawah menjadi pekarangan (m) 2013 2014 2015



Kutowinangun Lor Kutowinangun Kidul Gendongan Kalicacing Ledok Tegalrejo Salatiga



748



Tegal menjadi pekarangan (m) 2013 2014 2015 3.900



13.541



640



C.



Permasalahan Tata Guna Lahan dan Aktivitas Ruang



Fungsi Perdagangan dan Jasa (Pasar, Toko, Kios, Ruko, PKL dan asongan) pada koridor memberikan dampak positif dan negative POSITIF: a. b. c. d.



NEGATIVE: a. b. c. d. e.



1.293 1.293



5.086



7.686 4.163



1.201 5.483



3.938



4.501



3.859



463



486



3.859



1.211



9.472



PKL pada koridor menimbulkan bangkitan pergerakan skala kota Meningkatkan daya saing antar PKL, sehingga kualitas produk (makanan, barang) terjaga Memberikan efek multiplayer pada parkir, juru parkir yang memiliki penghasilan Lokasi PKL(makanan, barang) yang strategis (pada persimpangan, dekat jalan lingkungan) memudahkan warga untuk memperoleh servis



PKL pada koridor mengambil ruang pejalan kaki Masalah sampah sisa aktivitas PKL Masalah visual koridor yang buruk akibat tenda PKL Masalah bangkitan parkir yang menimbulkan kemacetan, karena warga yang membawa sepeda motor parkir dipersimpangan jalan Masalah visual dan Tata bangunan karena tidak adanya pengaturan, modal PKL kecil sehingga untuk menata jongko dagangan menjadi sulit



Fungsi perdagangan formal yang berkembang akibat bangkitan aktivitas perdagangan jasa memberikan dampak positif dan negative POSITIF:



29.328 11.825



Sumber: Kec. Tingkir dalam Angka 2016, Kec. Sidomukti dalam Angka 2016, dan Kec. Sidorejo dalam Angka 2016



a.



Investasi menguntungkan pada koridor Jl. Diponegoro, Jl. Patimura, Jl. Jend. A. Yani, Jl. Letjend. Sukowati, Jl. Pemuda. Jl. Taman Pahlawan, Jl. Dr. Muwardi, Jl. Langensuko, Jl. Pemotongan, Jl.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 28



Bungur, Jl. Langensuko, Jl. Johar, Jl. Kalinyamat, Jl. Progo, Jl. Kalipengging, Jl. Senjoyo, Jl. Poncorejo, Jl. Somborejo, Jl. Timbulrejo, Jl. Karangrejo, Jl. Gilingrejo, Jl Pantirejo b. Nilai lahan meningkat pada koridor tersebut c. Bangkitan pergerakan skala kawasan dan regional d. Munculnya dampak berkembangnya industry rumah tangga, NEGATIVE: Masalah Tata bangunan berupa elemen bangunan tambahan yang sifatnya temporal, pedagang hanya menambah bangunan dengan material temporal, sehingga menimbulkan kesan kumuh dan sampah visual. Serta kemudian berdampak pada penurunan citra kota, secara keseluruhan dan parkir on street akibat aktivitas pedagang,memperlambat sirkulasi pada koridor jalan. Perubahan fungsi bangunan hunian menjadi perdagangan dan jasa memberikan dampak positif dan negative POSITIF: a. Nilai NJOP meningkat pada koridor utama, nilai lahan meningkat dan iklim invetasi membaik b. Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Salatiga meningkat, dari pajak c. Efek multiplayer pada pengemudi becak, UKM kerajinan tangan dan pedagangan makanan NEGATIF: a.



Bangunan rumah yang berubah fungsi menjadi perdagangan, hanya mengalami perubahan yang minimal sehingga bangunan tidak sesuai dengan penggunaan b. Beberapa pemilik lahan membangun tanpa mempertimbangkan GSB dan KDB sehingga bangunan tambahan rapat ke jalan, jarak antara bangunan rapat, sekuen koridor tidak tercipta dengan optimal. c. Bangunan rumah dengan usia yang cukup tua tidak terlihat karena di tutup oleh bangunan fungsi perdagangan di depannya d. Bangunan dengan fungsi perdagangan tidak menyediakan parkir kendaraan , sehingga pengunjung parkir di jalan e. menimbulkan bangkitan pergerakan dan parkir yang luar biasa dan menimbulkan kemacetan pada sore dan malam hari, akibat kendaraan bermotor parkir di sepanjang koridor f. Kurangnya RTH dan pohon peneduh sehingga area menjadi panas g. Munculnya pengkalan becak, ojeg,



D.



Penataan koridor perdagangan dengan penertiban toko pedagang formal yang melampaui batas persil bangunan, sehingga jalur pejalan kaki tidak terganggu. Penataan dan penyeragaman fasade bangunan perdagangan tematik pada setiap koridor jalan, sehingga tercipta kesan dan karakter koridor, serta kemudian berdampak pada citra kota. Pengembangan kantong parkir pada area lahan parkir milik privat/ pengusaha parkir dengan system P3 (public private partnership). Perlu pengendalian pembangunan dengan fungsi perdagangan, dengan pengaturan KDB, KLB dan GSB fungsi perdagangan , sehingga perubahan fungsi hunian ke perdagangan tidak menimbulkan masalah seperti parkir, elevasi ketinggian bangunan yang berlebihan, minimnya RTH kawasan, meurunya citra kota dan bencana akibat material bangunan yang tidak standar. Karena nilai lahan meningkat, upaya efisiensi pemanfaatan lahan perlu dilakukan dengan pengembangan bangunan vertical 2 (dua) lantai, pengaturan GSB untuk alokasi parkir. Pengendalian aktivitas di sekitar kawasan RTBL perlu di tingkatkan agar tidak mengganggu area public, pejalan kaki dan pengendara kendaraan roda 4, kerjasama dengan pengelola parkir dan pengemudi becak untuk mencari solusi bersama. Pengaturan program ruang di kawasan sehingga pelayanan pasar raya menjadi optimal dapat terus di tingkatkan dan memberikan kenyamanan bagi pengunjung/ wisatawan.



2.1.2.5 Jaringan Pergerakan dan Akses ke Kawasan Akses pergerakan menuju kawasan RTBL melalui beberapa ruas jalan antara lain: Jalan Nasional yaitu: Jl. Diponegoro Jalan Provinsi meliputi: Jl. Patimura, Jl. Jend. A. Yani Jalan Kota Salatiga meliputi: Jl. Letjend. Sukowati, Jl. Pemuda. Jl. Taman Pahlawan, Jl. Dr. Muwardi, Jl. Langensuko Jalan lokal dan lingkungan yang terhubung meliputi: Jl. Pemotongan, Jl. Bungur, Jl. Langensuko, Jl. Johar, Jl. Kalinyamat, Jl. Progo, Jl. Kalipengging, Jl. Senjoyo, Jl. Poncorejo, Jl. Somborejo, Jl. Timbulrejo, Jl. Karangrejo, Jl. Gilingrejo, Jl Pantirejo.



Rekomendasi Untuk Intenistas Penggunaan Lahan



Pengaturan temporal waktu jualan PKL. Penataan kios pedagang secara temporer dengan atraktif/menarik. Pengaturan komposisi maksimal penggunaan ruang yang dipakai PKL agar pejalan kaki dapat digunakan pejalan kaki. Alternatif alokasi ruang untuk PKL, akan tetapi perlu ruang yang cukup luas dan dukungan dari investor untuk membuat konsep pujasera bersama PKL. Akomodasi PKL perlu dukungan konkrit agar keberadaanny dapat memberikan dampak positif bagi kawasan mengingat keterbatasan modal.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 29



Tabel 2-13 Kondisi Jalan Pada Wilayah Sekitar Kawasan RTBL dan Kawasan RTBL



No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 16



Panjang Ruas A B (m) Jl. Diponegoro 1008 1002 3210 Jl. Jenderal Sudirman I 1008 1009 118 Jl. Jenderal Sudirman II 1009 1012 560 Jl. Jenderal Sudirman III 1012 1014 155 Jl. Jenderal Sudirman IV 1014 1016 2800 Jl Veteran 1036 1016 1600 Jl. Patimura 1008 Keluar 4300 Jl. Pemuda 1012 1009 130 Jl. Jenderal A Yani 1036 1027 2200 Jl. Letjend Sukowati I 1012 2925 162 Jl. Letjend Sukowati II 2054 2050 380 Jl. DR Muwardi 2017 1015 1015 Jl. Taman Makam Pahlawan 2017 1010 600 Jl. Pemotongan I 1010 2053 265 Jl. Pemotongan II 2053 2046 340 Jl. Semeru 2055 2054 270 Jl. Langensuko 1029 2047 250 Node



Nama Jalan



Lebar Lebar Efektif (m) (m) 12 12 18 6 18 6 18 6 8 6 11 8 7,5 7,5 9 9 6 6 7 5 6 4 7,5 7,5 7,5 7,5 7 5 8 8 5 3,5 8 8



Sistem arah



Jenis Perkerasan



2/2 UD 2/2 UD 1/2 UD 1/2 UD 2/2 UD 2/2 UD 2/2 UD 2/2 UD 2/2 UD 1/2 UD 2/2 UD 2/2 UD 2/2 UD 1/2 UD 2/2 UD 1/2 UD 2/2 UD



Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal Aspal



Kondisi Marka Kurang Baik Kurang Baik Kurang Baik Baik Baik Baik Kurang Baik Baik Baik Baik Kurang Baik Baik Kurang Baik



Kurang Baik Kurang Baik



Lanjutan.... No



Nama Jalan



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 16



Jl. Diponegoro Jl. Jenderal Sudirman I Jl. Jenderal Sudirman II Jl. Jenderal Sudirman III Jl. Jenderal Sudirman IV Jl Veteran Jl. Patimura Jl. Pemuda Jl. Jenderal A Yani Jl. Letjend Sukowati I Jl. Letjend Sukowati II Jl. DR Muwardi Jl. Taman Makam Pahlawan Jl. Pemotongan I Jl. Pemotongan II Jl. Semeru Jl. Langensuko



Bahu Jalan (m) Ki Ka Total



1,5



1,5



Lebar Median



3 1



1



1,4



2,4



1



1



2



Trotoar Ki Ka 2 2 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 1,8 2 2 2 2 1,7 1,5 2 2 2 1 3 3 3 3 1 1 1,5 1,5 1,7 1



1 1



Saluran Ki Ka



Penggunaan Lahan



Hambatan Samping



Jumlah Akses



Jumlah Lampu Penerangan



Permukiman, Perdagangan jasa Perdagangan jasa Perdagangan jasa Perdagangan jasa Permukiman, Perdagangan jasa Permukiman, Perdagangan jasa Permukiman, Pertanian, perdagangan jasa Perdagangan jasa Permukiman, Perdagangan jasa Perdagangan jasa Perdagangan jasa Permukiman, Perkantoran Permukiman, Perkantoran Perdagangan jasa Perdagangan jasa Perdagangan jasa Permukiman, Perkantoran



Sedang Sedang Sedang Tinggi Tinggi Sedang Sedang Sedang Sedang Sedang Sedang Sedang Sedang Sedang Sedang Sedang Sedang



21 15 21 2 12 15 30 1 27 0 5 10



126 14 126 14 72 14 50 10 61 5 5 15 6 7 11



4 4 2



9



Sumber: Survey Lapangan, 2016



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 30



Dalam draft materi teknis RDTR Kota Salatiga, penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jaringan jalan pejalan kaki direncanakan dalam bentuk ruang pejalan kaki di sisi jalan, ruang pejalan kaki di sisi air, ruang pejalan kaki di kawasan perdagangan jasa/perkantoran, ruang pejalan kaki di RTH, dan ruang pejalan kaki di atas tanah. Penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jalan pejalan kaki adalah pengembangan jalur pejalan kaki secara khusus dan prioritas untuk mendukung pengembangan kawasan pendidikan, olahraga dan perdagangan jasa. Rencana jaringan Penyediaan dan Pemanfaatan Prasarana dan Sarana Jaringan Jalan Pejalan Kaki meliputi: Penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana pejalan kaki di pusat pelayanan kota meliputi koridor Jalan Jenderal Sudirman dan dan Jalan Diponegoro. penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana pejalan kaki di kawasan lapangan Pancasila meliputi koridor Jalan Sukowati, Jalan Brigjen Sudiarto, Jalan Tentara Pelajar, Jalan LMU Adi Sucipto dan keliling Lapangan Pancasila; pengembangan pejalan kaki di Kawasan Sport and youth center meliputi di sub BWP I.IV (Kelurahan Sidorejo Lor) dan sub BWP IV.4 (Kelurahan Kecandran). Rencana pengembangan pejalan kaki di Kawasan Strategis Pendidikan Tinggi meliputi di di sub BWP I.I (Kelurahan Blotongan) dan sub BWP I.V (Kelurahan Pulutan). Pengembangan jalur jalan pejalan kaki di sub subpusat pelayanan kota meliputi sub BWP I.IV (Kelurahan Sidorejo Lor), sub BWP II.I (Kelurahan Sidorejo Kidul), sub BWP III.V (Kelurahan Randuacir) dan sub BWP IV.I (Kelurahan Mangunsari). Pengembangan jalur jalan pejalan kaki diarahkan untuk mengakomodasi kebutuhan orang dengan kebutuhan khusus meliputi sub BWP I.IV (Kelurahan Sidorejo Lor), sub BWP II.I (Kelurahan Sidorejo Kidul), sub BWP III.V (Kelurahan Randuacir) dan sub BWP IV.I (Kelurahan Mangunsari). Rencana penyediaan sarana perabot jalur jalan pejalan kaki meliputi sub BWP I.IV (Kelurahan Sidorejo Lor), sub BWP II.I (Kelurahan Sidorejo Kidul), sub BWP III.V (Kelurahan Randuacir) dan sub BWP IV.I (Kelurahan Mangunsari). Pengembangan jalur jalan pejalan kaki meliputi Kedung Kopyah, Banyu Putih, Sinongko, Sucen, Aji Getas, Kedawung, Bonorejo, Sidenan A, Sidenan B, Tengah, Jamban, Benoyo, Sidali, Siluwing, Cengek, Senjoyo, Isep-isep, Tambak Boyo, Andong, Siandran dan Plampeyan.



CBD tetapi merupakan jalaur perlintasan utama dari semarang menuju solo. Sedangkan volume tertinggi pada arah keluar CBD, terjadi pada jam 06.30 – 07.30 dengan jumlah volume lalu lintas sebesar 623,35 smp/jam, hal ini di sebabkan karena waktu tersebut merupakan waktu disaat orang melakukan kegatan seperti bekerja. Komposisi penggunaan moda pada arah masuk dan keluar CBD dapat dilihat pada table berikut: Tabel 2-14 Jumlah Kendaraan Arah Masuk Jl. Veteran Kordon Dalam (17 Jam)



Jenis Kendaraan



Jumlah Kendaraan



Mobil Pribadi



2374



Spd. Motor



11323



Mpu



120



Bus Kecil



865



Bus Sedang



22



Bus Besar



406



Pick Up



638



Truk Sedang



719



Truk Besar



408



Kendaraan Tidak Bermotor



4



Jumlah



16879



Sumber: Pola Umum Lalu Lintas Dan Angkutan Jalan Kota Salatiga



Tabel 2-15 Jumlah Kendaraan Arah Keluar Jl. Veteran Kordon Dalam (17 Jam)



Jenis Kendaraan



Jumlah Kendaraan



Mobil Pribadi



1917



Spd. Motor



9305



Penyediaan dan Pemanfaatan Prasarana dan Sarana Jalur Sepeda di Kota Salatiga meliputi koridor Jalan Jenderal Sudirman. Jalan Diponegoro. kawasan lapangan Pancasila. koridor Jalan Sukowati. Jalan Brigjen Sudiarto. Jalan Tentara Pelajar. Jalan LMU Adi Sucipto. Jalan Kartini. dan Jalan Moh. Yamin. Namun sampai tahun 2016 belum tersedia jaringan penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jaringan jalan pejalan kaki Jalur Sepeda di Kota Salatiga.



Mpu



132



Bus Kecil



809



Bus Besar



308



Kondisi Lalul Lintas Jalan di wilayah sekitar kawasan RTBL



Pick Up



559



Truk Sedang



765



Truk Besar



512



A.



Jl. Veteran



Pada survai pencacah lalu lintas di ruas jalan Veteran dibagi menjadi dua arah yaitu masuk CBD dan keluar CBD. Pada ruas jalan Veteran dilaksanakan survai selama 17 jam. Dengan volume lalu lintas tertinggi total dua arah pada ruas jalanVeteran, terjadi pada jam tersibuk 16.00 – 17.00 dengan jumlah volume lalu lintas sebesar 1264.15 smp/jam.



Bus Sedang



Kendaraan Tidak Bermotor Jumlah



22



8 14337



Sumber: Pola Umum Lalu Lintas Dan Angkutan Jalan Kota Salatiga



Untuk volume lalu lintas tertinggi pada arah masuk CBD, terjadi pada jam tersibuk 15.45 – 16.45 ,dengan jumlah volume lalu lintas sebesar 699.60 smp/jam, hal ini dikarenakan waktu tersebut orang-orang pulang dari tempat kerja dan dikarenakan jalan veteran merupakan jalan arteri yang selain menjadi akses masuk



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 31



Jam tersibuk pagi di jalanVeteran terjadi pada jam 06.30 – 07.30 dengan volume lalu lintas sebesar 1191,90 smp/jam. Untuk siang hari jam tersibuk terjadi pada jam 13.15 – 14.15 dengan volume lalu lintas sebesar 1130,20 smp/jam. Dan pada sore hari jam tersibuk terjadi pada jam 16.00 – 17.00 dengan volume lalu lintas sebesar 1264,15 smp/jam.



Tabel 2-17 Jumlah Kendaraan Arah Keluar Jl. Taman Pahlawan Kordon Dalam (17 Jam)



Jenis Kendaraan Mobil Pribadi Spd. Motor Mpu Bus Kecil Bus Sedang Bus Besar Pick Up Truk Sedang Truk Besar Kendaraan Tidak Bermotor Jumlah



Komposisi kendaraan diatas bahwa kendaarn yang melintas di jalan Veteran arah masuk dan kelura didominasi oleh sepeda motor, dengan persentase sepeda motor arah masuk sebasar 67,08 % dan untuk arah keluar sebasar 64,90 %. B.



Jl. Taman Pahlawan



Pada survai pencacah lalu lintas di ruas jalan Taman Pahlawan dibagi menjadi dua arah yaitu masuk CBD dan keluar CBD. Pada ruas jalan Taman Pahlawan dilaksanakan survai selama 17 jam. Dengan volume lalu lintas tertinggi total dua arah pada ruas jalan Taman Pahlawan, terjadi pada jam tersibuk 16.00 – 17.00 dengan jumlah volume lalu lintas sebesar 1264.15 smp/jam. Untuk volume lalu lintas tertinggi pada arah masuk CBD, terjadi pada jam tersibuk 15.45 – 16.45 ,dengan jumlah volume lalu lintas sebesar 699.60 smp/jam, hal ini dikarenakan waktu tersebut orang-orang pulang dari tempat kerja dan dikarenakan jalan veteran merupakan jalan arteri yang selain menjadi akses masuk CBD tetapi merupakan jalaur perlintasan utama dari semarang menuju solo. Sedangkan volume tertinggi pada arah keluar CBD, terjadi pada jam 06.30 – 07.30 dengan jumlah volume lalu lintas sebesar 623,35 smp/jam, hal ini di sebabkan karena waktu tersebut merupakan waktu disaat orang melakukan kegatan seperti bekerja. Komposisi penggunaan moda pada arah masuk dan keluar CBD dapat dilihat pada table berikut: Tabel 2-16 Jumlah Kendaraan Arah Masuk Jl. Taman Pahlawan Kordon Dalam (17 Jam)



Jumlah Kendaraan 1025 9471 928 41 4 4 357 173 19 32 12054



Sumber: Pola Umum Lalu Lintas Dan Angkutan Jalan Kota Salatiga



Jam tersibuk pagi di jalan Taman Pahlawan terjadi pada jam 07.00 – 08.00 dengan volume lalu lintas sebesar 987,75 smp/jam. Untuk siang hari jam tersibuk terjadi pada jam 14.00 – 15.00 dengan volume lalu lintas sebesar 802,55 smp/jam. Dan pada sore hari jam tersibuk terjadi pada jam 15.15 – 16.15 dengan volume lalu lintas sebesar 877,20 smp/jam. Komposisi kendaraan diatas bahwa kendaarn yang melintas di jalan taman Pahlawan arah masuk dan kelura didominasi oleh sepeda motor, dengan persentase sepeda motor arah masuk sebasar 67,08 % dan untuk arah keluar sebasar 64,90 %.



Jenis Kendaraan



Jumlah Kendaraan



C.



Jl. Patimura



Mobil Pribadi Spd. Motor Mpu Bus Kecil Bus Sedang Bus Besar Pick Up Truk Sedang Truk Besar Kendaraan Tidak Bermotor Jumlah



1.899 13.383 636 31 4 652 181 16 31 16.833



Pada survai pencacah lalu lintas di ruas jalan Patimura dibagi menjadi dua arah yaitu masuk daerah studi dan keluar daerah studi. Pada ruas jalan Patimura dilaksanakan survai selama 17 jam. Dengan volume lalu lintas tertinggi total dua arah pada ruas jalanPatimura, terjadi pada jam tersibuk 06.30 – 07.30 dengan jumlah volume lalu lintas sebesar 696,55 smp/jam. Untuk volume lalu lintas tertinggi pada arah masuk daerah studi terjadi pada jam tersibuk 06.30 – 07.30, dengan jumlah volume lalu lintas sebesar 467,8 smp/jam, hal ini dikarenakan orang mulai melakukan kegiatan seperti bekerja dan sekolah pada waktu tersebut . Sedangkan untuk arah keluar daerah studi terjadi pada jam 16.00 – 17.00 dengan jumlah volume lalu lintas sebesar 406,35 smp/jam, hal ini di sebabkan karena waktu tersebut merupakan waktu disaat orang pulang dari aktivitasnya. Komposisi penggunaan moda pada arah masuk dan keluar daerah studi dapat dilihat pada table berikut:



Sumber: Pola Umum Lalu Lintas Dan Angkutan Jalan Kota Salatiga



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 32



D.



Tabel 2-18 Jumlah Kendaraan Arah Masuk Jl. Patimura Kordon Luar (17 Jam)



Jenis Kendaraan



Jumlah Kendaraan



Mobil Pribadi



746



Spd. Motor



9256



Mpu



18



Bus Kecil



65



Bus Sedang



1



Bus Besar



5



Pick Up



286



Truk Sedang



135



Truk Besar Kendaraan Bermotor Jumlah



0 Tidak



0 10512



Sumber: Pola Umum Lalu Lintas Dan Angkutan Jalan Kota Salatiga



Tabel 2-19 Jumlah Kendaraan Arah Keluar Jl. Patimura Kordon Luar (17 Jam)



Jenis kendaraan Mobil Pribadi Spd. Motor Mpu Bus Kecil Bus Sedang Bus Besar Pick Up Truk Sedang Truk Besar Kendaraan Tidak Bermotor Jumlah



Jumlah Kendaraan 704 9915 41 90 13 17 293 141 3 0 11217



Sumber: Pola Umum Lalu Lintas Dan Angkutan Jalan Kota Salatiga



Dari grafik fluktuasi diatas didapatkan bahwa jam tersibuk pagi di jalan Patimura terjadi pada jam 06.30 – 07.30 dengan volume lalu lintas sebesar 696,55 smp/jam. Untuk siang hari jam tersibuk terjadi pada jam 14.00 – 15.00 dengan volume lalu lintas sebesar 484,70 smp/jam. Dan pada sore hari jam tersibuk terjadi pada jam 16.00 – 17.00 dengan volume lalu lintas sebesar 608,95 smp/jam. Komposisi kendaraan diatas bahwa kendaarn yang melintas di jalan Patimura arah masuk dan kelura didominasi oleh sepeda motor, dengan persentase sepeda motor arah masuk sebasar 88,05 % dan untuk arah keluar sebasar 88,39 %.



Jl. Jenderal Sudirman



Pada survai pencacah lalu lintas di ruas jalan Jenderal sudirman dibagi menjadi dua arah yaitu masuk CBD dan keluar CBD. Pada ruas jalan Taman Pahlawan dilaksanakan survai selama 17 jam. Dengan volume lalu lintas tertinggi total dua arah pada ruas jalan Taman Pahlawan, terjadi pada jam tersibuk 15.30 – 16.30 dengan jumlah volume lalu lintas sebesar 1323,35 smp/jam. Untuk volume lalu lintas tertinggi pada arah masuk CBD, terjadi pada jam tersibuk 15.30 – 16.30 ,dengan jumlah volume lalu lintas sebesar 776,65 smp/jam, hal ini dikarenakan waktu tersebut orang-orang pulang dari tempat kerja dan dikarenakan jalan merupak akses utama menuju pusat CBD yang man sepanjang jalan tersebut merupakan pusat perbelanjaan di Kota Salatiga. Sedangkan untuk arah keluar CBD terjadi pada jam 07.00 - 08.00 dengan jumlah volume lalu lintas sebesar 827,05 smp/jam, hal ini di sebabkan karena waktu tersebut merupakan waktu disaat orang melakukan kegiatan seperti bekerja dan sekolah. Komposisi penggunaan moda pada arah masuk dan keluar CBD dapat dilihat pada table berikut: Tabel 2-20 Jumlah Kendaraan Arah Masuk Jl. Jenderal Sudirman Kordon Dalam (17 Jam)



Jenis Kendaraan Jumlah Kendaraan Mobil Pribadi 3073 Spd. Motor 17400 Mpu 707 Bus Kecil 11 Bus Sedang 0 Bus Besar 0 Pick Up 450 Truk Sedang 273 Truk Besar 1 Kendaraan Tidak 0 Bermotor Jumlah 21915 Sumber: Pola Umum Lalu Lintas Dan Angkutan Jalan Kota Salatiga



Tabel 2-21 Jumlah Kendaraan Arah Keluar Jl. Jenderal Sudirman Kordon Dalam (17 Jam)



Jenis Kendaraan Mobil Pribadi Spd. Motor Mpu Bus Kecil Bus Sedang Bus Besar Pick Up Truk Sedang Truk Besar Kendaraan Tidak Bermotor



Jumlah Kendaraan 3.069 16.438 1.057 125 4 3 883 387 5 24



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 33



Jumlah



21.995



Sumber: Pola Umum Lalu Lintas Dan Angkutan Jalan Kota Salatiga



Pengembangan shelter sepada dan becak yang terintegrasi dengan jalur transportasi masal (SAUM) Penataan wajah jalan sesuai dengan rencana struktur kota yaitu terkait Kelas Jalan



Jam tersibuk pagi di jalan Jenderal Sudirman terjadi pada jam 06.45 – 07.45 dengan volume lalu lintas sebesar 1482,20 smp/jam. Untuk siang hari jam tersibuk terjadi pada jam 13.00 -14.00 dengan volume lalu lintas sebesar 1308,50 smp/jam. Dan pada sore hari jam tersibuk terjadi pada jam 15.30 – 16.30 dengan volume lalu lintas sebesar 1483,05 smp/jam. Dengan komposisi kendaraan diatas bahwa kendaran yang melintas di jalan Jenderal Sudirman arah masuk dan kelura didominasi oleh sepeda motor, dengan persentase sepeda motor arah masuk sebasar 79,40 % dan untuk arah keluar sebasar 74,74 %. Potensi Sirkulasi Kendaraan: Pola sirkulasi pada wilayah sekitar kawasan RTBL cenderung kombinasi Grid dan radial dengan jalur dua arah kecuali a.



JL. Jenderal Sudirman sebagian 1 arah (pertigaan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. Sukowati sampai persimpangan taman sari (Jl. Jenderal Sudirman- Pemuda – Diponegoro). b. Jl. Semeru c. Jl. Kesambi d. Jl. Pemotongan e. Jl Langensuko f. Jl. Letjend Sukowati g. Jl. Jambu h. Jl. Bungur Kepadatan kendaraan pada jalur sirkulasi di daerah perencanaan memiliki tingkat kepadatan tinggi serta telah terdapat area parkir. Menimbulkan tarikan skala kota diakibatkan adanya aktivitas Perdagangan dan Jasa Permasalahan Sirkulasi Kendaraan: Pada persimpangan Tamansari tempat bertemunya semua kendaraan dari beberapa arah sehingga terjadi kemacetan ditambah dengan banyaknya angkutan umum perkotaan yang “ngetem” di sekitar bundaran tamansari Sirkulasi kendaraan jalan utama terganggu oleh berbagai hambatan samping yaitu keluar danmasuk kendaraan, aktivitas becak, parkir mobil dan motor onstreet, pejalan kaki yang berjalan di jalan, grobak yang melintas Macet adanya even kegiatan skala kota di lapangan Pancasila atau di Jl. Jenderal Sudriman. Disebabkan parkir on street motor pengunjung dan munculnya kantong parkir yang dikelola warga Pola sirkulasi belum mengarah pada obyek dominan di kawasan. a. Masih terdapat parkir kendaraan ditepi jalan sehingga mengurangi lebar jalan. b. Pedestrian kurang nyaman untuk pejalan kaki dikarenakan digunakan sebagai lahan untuk berjualan oleh pedagang kaki lima. c. Menimbulkan bangkitan parkir dan aktivitas bongkar muat barang. Tanggapan: Perlu adanya pengaturan sirkulasi kendaraan melalui rekayasa jalur temporal di sertai pengembangan kantong parkir Pengaturan zona dan jalur becak, sepada, dilengkapi dengan tata informasi yang jelas



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 34



Sumber: Survey Lapangan, 2016



persebaran perdagangan dan jasa yang ada di kawasan perencanaan cenderung berpola linier dimana cenderung memadati sepanjang jalan utama kota dan cenderung memusat mendekati kawasan RTBL dan jalan-jalan utama Kota Salatiga. Karena kawasan RTBL mempunyai nilai strategis secara local dan



Gambar 2-27 Peta Jaringan Jalan Satu Arah Eksisting



ekonomi sehingga dapat menarik konsumen untuk datang.



2.1.2.6 Intensitas Penggunaan Lahan A.



Kondisi Penggunaan Lahan



Wilayah sekitar kawaan RTBL mempunyai beberapa fungsi penggunaan lahan, yaitu penggunaan lahan untuk Permukiman, Pendidikan, Peribadatan, Perkantoran, serta Perdagangan dan jasa.



Berdasarkan data perkembangan diketahui bahwa terdapat 5 kelurahan yang masih mengalami perubahan penggunaan lahan, perubahan terbesar terjadi di kelurahan Salatiga. Kelurahan Gndongan dan Kalicacing tidak mengalami perubahan selama 3 tahun terakhir disebabkan karena tidak terdapat lahan sawah atau tegal. Tabel 2-22 Perubahan Penggunaan Lahan



Permukiman Zona permukiman terdiri dari perumahan umum yang dibangun oleh penduduk sendiri. Pengembangan



Kelurahan



kawasan perumahan cenderung tersebar dan berkembang mengikuti jaringan jalan utama baik arteri, kolektor maupun lokal. Keberadaan pasar dan fasilitas perdagangan jasa lainnya menjadi pemicu



Kutowinangun Lor Kutowinangun Kidul Gendongan Kalicacing Ledok Salatiga



perkembangan kawasan, dimana terjadi alih fungsi lahan dari permukiman menjadi perdagangan. Pendidikan Keberadaan fasilitas perencanaan di wilayah perencanaan cenderung menyebar yang didominasi oleh fasilitas pendidikan untuk jenjang sekolah dasar (SD) dan taman kanak-kanak (TK). Terdapat juga fasilitas pendidikan berupa sekolah lanjutan tingkat pertama (SMP), Sekolah Menengah Atas (SMA) dan Perguruan Tinggi (PT) dan perguruan tinggi. Berkembangnya fungsi Pendidikan ini tidak terkait dengan kebutuhan fasilitas pendidikan akibat berkembangnya permukiman yang ada pada wilayah tersebut. Peribadatan



sawah menjadi pekarangan (m) 2013 2014 2015 748



.293 1.293



3.859 3.859



463 1.211



Tegal menjadi pekarangan (m) 2013 2014 2015 3.900



13.541



640



486 9.472



7.686 1.201 3.938 4.501 29.328 11.825



Sumber: Kec. Tingkir dalam Angka 2016, Kec. Sidomukti dalam Angka 2016, dan Kec. Sidorejo dalam Angka 2016



B.



Analisis Potensi dan Masalah



Analisis Potensi dan Masalah Penggunaan lahan di Wilayah sekitar kawasan RTBL meliputi:.



Keberadaan fasilitas peribadatan dalam suatu kehidupan bermasyarakat berfungsi untuk menampung



Potensi



segala bentuk aktivitas beribadah masing-masing pemeluk agama yang ada dalam wilayah tersebut. Fasilitas peribadatan yang terdapat di kawasan pasar dan fasilitas perdagangan jasa lainnya antara lain



a. Terdapat pasar dan fasilitas perdagangan jasa lainnya dengan tingkat pelayanan skala Kota. b. Kawasan perencanaan telah berkembang menjadi kawasan perdagangan dan jasa yang semakin berkembang. c. Potensi wisata kuliner pada kawasan RTBL dan wilayah disekitarnya



berupa masjid, mushola dan gereja yang terdapat di permukiman penduduk dan koriodr utama di wilayah sekitar kawasan RTBL. Setiap tahunnya jumlah dari fasilitas peribadatan ini selalu mengalami peningkatan seiring dengan peningkatan kebutuhan akan fasilitas peribadatan yang semakin meningkat berdasarkan pertambahan jumlah penduduk dan wisatawan pasar dan fasilitas perdagangan jasa



Masalah



lainnya. Pada kawasan perencanaan penduduk paling dominan memeluk agama islam.



a. Setiap penggunaan lahan menimbulkan bangkitan parkir sehingga banyak terjadi parkir on street. b. Potensi perubahan guna lahan perumahan. c. awasan perencanaan telah padat bangunan, sehingga perlu biaya yang cukup untuk penataan lingkungan. d. Peruntukan lahan di wilayah sekitar kawasan RTBL belum terstruktur untuk mendukung kegiatan perdagangan jasa disekitar Koridor Jl. Jenderal Sudirman. e. Belum adanya penataan lokasi dan jam yang diperbolehkan untuk operasional kegiatan PKL.



Perkantoran Persebaran fasilitas perkantoran yang ada di wilayah diisekitar kawasan perencanaan umumnya menyebar pada sepanjang jalan utama kota atau kawasan yang memiliki aktivitas tinggi dan menyebar di masing-masing di pusat lingkungan untuk kantor kelurahan. Kegiatan perkantoran berkembang di sepanjang jalan Jl. Diponegoro dan JL. A Yani. Perdagangan dan jasa Fasilitas perdagangan pada wilayah sekitar kawasan RTBL cukup banyak dan tersebar. Fasilitas perdagangan dan jasa di kawasan pasar dan fasilitas perdagangan jasa lainnya terdiri dari pasar, toko, restoran, apotek, dan lainnya. Fasilitas perdagangan di wilayah sekitar kawasan RTBL lebih di dominasi oleh toko maupun warung/kios dibandingkan dengan fasilitas dagang lainnya. Pola perkembangan dan



C.



Permasalahan Tata Guna Lahan dan Aktivitas Ruang



Fungsi Perdagangan dan Jasa (Pasar, Toko, Kios, Ruko, PKL dan asongan) pada koridor memberikan dampak positif dan negative POSITIF: a.



PKL pada koridor menimbulkan bangkitan pergerakan skala kota



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 35



b. Meningkatkan daya saing antar PKL, sehingga kualitas produk (makanan, barang) terjaga c. Memberikan efek multiplayer pada parkir, juru parkir yang memiliki penghasilan d. Lokasi PKL(makanan, barang) yang strategis (pada persimpangan, dekat jalan lingkungan) memudahkan warga untuk memperoleh servis



c.



Bangunan rumah dengan usia yang cukup tua tidak terlihat karena di tutup oleh bangunan fungsi perdagangan di depannya d. Bangunan dengan fungsi perdagangan tidak menyediakan parkir kendaraan , sehingga pengunjung parkir di jalan e. menimbulkan bangkitan pergerakan dan parkir yang luar biasa dan menimbulkan kemacetan pada sore dan malam hari, akibat kendaraan bermotor parkir di sepanjang koridor f. Kurangnya RTH dan pohon peneduh sehingga area menjadi panas g. Munculnya pengkalan becak, ojeg,



NEGATIVE: a. b. c. d. e.



PKL pada koridor mengambil ruang pejalan kaki Masalah sampah sisa aktivitas PKL Masalah visual koridor yang buruk akibat tenda PKL Masalah bangkitan parkir yang menimbulkan kemacetan, karena warga yang membawa sepeda motor parkir dipersimpangan jalan Masalah visual dan Tata bangunan karena tidak adanya pengaturan, modal PKL kecil sehingga untuk menata jongko dagangan menjadi sulit



Fungsi perdagangan formal yang berkembang akibat bangkitan aktivitas perdagangan jasa memberikan dampak positif dan negative POSITIF: a.



Investasi menguntungkan pada koridor Jl. Diponegoro, Jl. Patimura, Jl. Jend. A. Yani, Jl. Letjend. Sukowati, Jl. Pemuda. Jl. Taman Pahlawan, Jl. Dr. Muwardi, Jl. Langensuko, Jl. Pemotongan, Jl. Bungur, Jl. Langensuko, Jl. Johar, Jl. Kalinyamat, Jl. Progo, Jl. Kalipengging, Jl. Senjoyo, Jl. Poncorejo, Jl. Somborejo, Jl. Timbulrejo, Jl. Karangrejo, Jl. Gilingrejo, Jl Pantirejo b. Nilai lahan meningkat pada koridor tersebut c. Bangkitan pergerakan skala kawasan dan regional d. Munculnya dampak berkembangnya industry rumah tangga, NEGATIVE: Masalah Tata bangunan berupa elemen bangunan tambahan yang sifatnya temporal, pedagang hanya menambah bangunan dengan material temporal, sehingga menimbulkan kesan kumuh dan sampah visual. Serta kemudian berdampak pada penurunan citra kota, secara keseluruhan dan parkir on street akibat aktivitas pedagang,memperlambat sirkulasi pada koridor jalan. Perubahan fungsi bangunan hunian menjadi perdagangan dan jasa memberikan dampak positif dan negative POSITIF: a. Nilai NJOP meningkat pada koridor utama, nilai lahan meningkat dan iklim invetasi membaik b. Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Salatiga meningkat, dari pajak c. Efek multiplayer pada pengemudi becak, UKM kerajinan tangan dan pedagangan makanan NEGATIF: a.



Bangunan rumah yang berubah fungsi menjadi perdagangan, hanya mengalami perubahan yang minimal sehingga bangunan tidak sesuai dengan penggunaan b. Beberapa pemilik lahan membangun tanpa mempertimbangkan GSB dan KDB sehingga bangunan tambahan rapat ke jalan, jarak antara bangunan rapat, sekuen koridor tidak tercipta dengan optimal.



D.



Rekomendasi Untuk Intenistas Penggunaan Lahan



Pengaturan temporal waktu jualan PKL. Penataan kios pedagang secara temporer dengan atraktif/menarik. Pengaturan komposisi maksimal penggunaan ruang yang dipakai PKL agar pejalan kaki dapat digunakan pejalan kaki. Alternatif alokasi ruang untuk PKL, akan tetapi perlu ruang yang cukup luas dan dukungan dari investor untuk membuat konsep pujasera bersama PKL. Akomodasi PKL perlu dukungan konkrit agar keberadaanny dapat memberikan dampak positif bagi kawasan mengingat keterbatasan modal. Penataan koridor perdagangan dengan penertiban toko pedagang formal yang melampaui batas persil bangunan, sehingga jalur pejalan kaki tidak terganggu. Penataan dan penyeragaman fasade bangunan perdagangan tematik pada setiap koridor jalan, sehingga tercipta kesan dan karakter koridor, serta kemudian berdampak pada citra kota. Pengembangan kantong parkir pada area lahan parkir milik privat/ pengusaha parkir dengan system P3 (public private partnership). Perlu pengendalian pembangunan dengan fungsi perdagangan, dengan pengaturan KDB, KLB dan GSB fungsi perdagangan , sehingga perubahan fungsi hunian ke perdagangan tidak menimbulkan masalah seperti parkir, elevasi ketinggian bangunan yang berlebihan, minimnya RTH kawasan, meurunya citra kota dan bencana akibat material bangunan yang tidak standar. Karena nilai lahan meningkat, upaya efisiensi pemanfaatan lahan perlu dilakukan dengan pengembangan bangunan vertical 2 (dua) lantai, pengaturan GSB untuk alokasi parkir. Pengendalian aktivitas di sekitar kawasan RTBL perlu di tingkatkan agar tidak mengganggu area public, pejalan kaki dan pengendara kendaraan roda 4, kerjasama dengan pengelola parkir dan pengemudi becak untuk mencari solusi bersama. Pengaturan program ruang di kawasan sehingga pelayanan pasar raya menjadi optimal dapat terus di tingkatkan dan memberikan kenyamanan bagi pengunjung/ wisatawan.



2.1.2.7 Jaringan Ruang Terbuka dan RTH Ruang terbuka hijau yang terdapat di wilayah sekitar kawasan perencanaan terdiri dari RTH publik dan RTH privat. Persebaran RTH public di kawasan perencanaan meliputi RTH taman dan lapangan olahraga, RTH dan RTH tanah kosong. RTH taman lebih banyak memiliki fungsi social dan estetika. RTH berupa lapangan olahraga lebih banyak memiliki fungsi social dan ekologi daripada fungsi yang lain. RTH lapangan olahraga terletak menyebar di wilayah sekitar kawasan perencanaan. Ruang terbuka hijau yang merupakan tanah kosong digunakan untuk penghijauan dan sebagai daerah resapan untuk memperbesar infiltrasi air hujan ke dalam tanah guna memperbesar cadangan air tanah.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 36



Potensi: a. Terdapat jalur hijau yang berada di sebagian Jl. Diponegoro, dan Jl. Jenderal Sudirman, b. Terdapat RTH taman walaupun intensitas penggunaannya kurang maksimal. Masalah: a. Belum terdapat ruang terbuka sebagai node kawasan . b. Lingkungan yang berada pada jalan Jl. Jenderal Sudirman dan sekitarnya belum selaras dimana kawasan terbangun lebih dominan dari pada kawasan belum terbangun. Tabel 2-23 Kebutuhan Luas RTH berdasarkan Luas Kawasan Permukiman (Ha)



Luas Kawasan permukiman (Ha) 792,009



Jenis RTH



Tipologi RTH



RTH Public RTH Taman RTH Jalan RTH lainnya RTH Hunian Private Non Hunian



Proporsi Ideal (%) 12.50 6.00 1.50 8.00 2.00 Total RTH



Luas RTH (Ha) 99,001 47,521 11,880 63,361 15,840 237,603



Sumber: hasil analisis, 2016



Berdasarkan perhitungan diatas, maka: Total Kebutuhan RTH dilihat dari proporsi penggunaan lahan kawasan, maka total kebutuhan RTH Publik seluas 158,402 Ha dan total kebutuhan RTH Privat seluas 79,201 Ha. Total kebutuhan RTH dilihat dari proporsi jumlah penduduk, maka total kebutuhan RTH seluas 1,72 Ha.



2.1.2.8 Potensi Pengembangan Sekitar Kawasan Pusat kota merupakan kawasan yang memiliki pergerakan dan aktivitas tertinggi di suatu kota. Menurut Bourne, 1982 pusat kota adalah inti dari suatu kota yang pada awalnya merupakan kawasan permukiman, yang kemudian berkembang menjadi pusat perkantoran, pusat perdagangan jasa dan pusat komunikasi yang disebut CBD (Central Business District). Pusat kota biasanya berfungsi sebagai pusat perdagangan untuk memenuhi kebutuhan hidup masyarakat sedangkan menurut Soefaat dalam Kamus Tata Ruang 1997 kawasan perdagangan biasa disebut dengan CBD (center business district) yang berarti tempat pusat kegiatan perniagaan di kota : letak tidak selalu di tengah-tengah dan mempunyai pengaruh besar terhadap kegiatan ekonomi kota. Tumbuh kembangnya suatu pusat kota tentunya mempengaruhi kawasan sekitarnya. Kawasan tersebut berubah fungsi menjadi kawasan pendukung aktivitas di pusat kota. Kota Salatiga merupakan salah satu kota yang memiliki fungsi pusat kota sebagai pusat pelayanan bagi wilayahnya maupun wilayah sekitarnya. Pusat kota tumbuh sebagai pusat perdagangan dan jasa. Penetapan pusat kota sebagai salah satu pusat perdagangan tidak lepas dari bagian sejarah Kota Salatiga yang dulu dibangun Belanda sebagai tempat peristirahatan. Letaknya yang strategis yaitu berada di Jalur Semarang- Mataram-Kasunanan mempengaruhi fungsi aktivitasnya. Fungsi kota yang semula merupakan kawasan peristirahatan berubah menjadi kawasan perdagangan dan jasa sebagai penunjang aktivitas peristirahatan atau aktivitas singgah (www.salatiga.go.id). Bergesernya fungsi kawasan tersebut mempengaruhi masyarakat pendatang yang memiliki kemampuan dibidang perdagangan.



Masyarakat pendatang tersebut datang dari komunitas Arab Melayu, Cina dan daerah lainnya yang bermukim di kawasan dengan masing–masing karakteristik. Hal ini dapat dilihat pada kawasan yang berada di sekitar alun–alun Kota dan Pusat Kota Salatiga yang terletak di sepanjang Jalan Jend. Sudirman. Kemudian kawasan di sekitar kawasan RTBL berubah menjadi kawasan pendukung bagi aktifitas perdagangan dan jasa di koridor Jenderal Sudirman. Kegiatan pendukung tersebut berupa kawasan perkantoran, pendidikan, dan perdagangan jasa lainnya dengan jenis bangunan pertokoan dan ruko, seperti yang telah dibahas oleh Sunyoto 2006 : 39 bahwa karakteristik ruko–ruko secara prinsip berfungsi sebagai ruang ekonomi dan secara sosial merupakan ruang yang digunakan untuk tempat bermukim. Tingginya nilai lahan kawasan yang menjadi perdagangan jasa di kawasan mempengaruhi kondisi sosial ekonomi masyarakat. Hal ini terbukti sebagian besar masyarakat yang bertempat tinggal di sepanjang koridor tersebut memanfaatkan bangunan rumahnya sebagai ruang usaha. Keberadaan Jalan penghubung kawasan RTBL yang strategis, potensial sebagai wadah aktivitas perdagangan serta tingginya pergerakan dan aktivitas yang dipengaruhi oleh keberadaan pusat Kota Salatiga yang berfungsi sebagai pusat aktivitas perdagangan, tentunya tidak luput dari munculnya beberapa permasalahan. Permasalahan–permasalahan tersebut antra lain: menurunnya visual dan kualitas fisik kawasan terutama bangunan yang berada di sekitar jalan tersebut dapat dilihat banyaknya bangunan yang kurang terawat sehingga tampak kumuh; menurunnya fungsi ruang publik dapat dilihat dari diaksesnya sebagian jalur pejalan kaki oleh PKL dan parkir; belum meratanya persebaran sarana dan prasarana penunjang aktivitas perdagangan dapat dilihat dari beberapa bagian jalan yang belum terdapat jalur pejalan kaki, signage; pergerakan yang tinggi, belum adanya penataan mengenai ruang parkir sehingga memungkinkan adanya kemacetan di beberapa sudur jalan. Potensi dan Permasalahan Pengembangan Sekitar Kawasan meliputi: Fisik Adapun potensi dan permasalahan secara fisik yang ada di koridor penghubung antara lain : a.



Koridor penghubung adalah salah satu jalan utama di Kota Salatiga yang berfungsi sebagai suatu kawasan penunjang aktivitas di pusat kota, karena letaknya yang strategis berada pada poros pusat kota atau aktifitas lainnya secara tidak langsung akan mempengaruhi fungsi dan aktivitas di kawasan. b. Penurunan fungsi ruang publik di sepanjang Koridor Penghubung seperti penggunaan lahan jalur pejalan kaki sebagai lokasi pedagang kaki lima dan lahan parkir. Hal ini tentunya mengganggu kenyamanan pejalan kaki, dan menurunkan nilai estetika kawasan. c. Sebagian besar lahan di kawasan merupakan lahan terbangun yaitu sebagai fungsi perdagangan, jasa, perkantoran dan permukiman. Lokasi yang strategis serta fungsinya sebagai kawasan perdagangan mepengaruhi pemanfaatan lahan oleh masyarakat. Lahan dimanfaatkan seefektif mungkin untuk kegiatan perdagangan jasa yang menguntungkan. Hal ini dapat dilihat bahwa minimnya lahan nonterbangun sebagai ruang terbuka terutama ruang tebuka hijau sebagai penyeimbang kawasan serta ruang publik bagi pengunjung maupun masyarakat sekitarnya. d. Kurang meratanya ketersediaan sarana prasarana pendukung aktivitas perdagangan di kawasan; Kurang meratanya persebaran vegetasi sebagai ruang terbuka hijau sehingga kawasan tersebut cenderung panas serta minim estetis yang dapat timbul dari penataan dari vegetasi dan belum tersedianya street furniture, jalur pejalan kaki yang kurang nyaman, belum adanya penandaan atau signage penunjuk lokasi dan lain–lain. Kurang terawatnya sebagian besar bangunan pertokoan sehingga terlihat kumuh dan merusak nilai estetika kawasan.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 37



Non fisik



No



Potensi dan permasalahan yang ada di Koridor Penghubung secara nonfisik antara lain : a.



Karena Koridor Penghubung merupakan salah satu jalan yang strategis, maka mempengaruhi pergerakan yang datang maupun keluar kawasan. Pola parkir yang belum tertata maka akan mendatangkan kemacetan terutama pada jam-jam sibuk. b. Fungsi kawasan sebagai salah satu wadah dari aktivitas perdagangan terutama sebagai pusat oleh–oleh belum maksimal. Selain itu aktivitas nonformal seperti pedagang kaki lima belum terwadahi dengan baik sehingga mereka menggunakan lahan ruang publik untuk berdagang. c. Belum adanya zoning aktivitas kawasan yang mengarah pada peningkatan aktivitas perdagangan dan jasa (perdagangan jasa) namun tetap memperhatikan komponen lainnya seperti peningkatan kualitas sarana pendukung aktivitas tersebut sperti jalur pejalan kaki, penataam PKL, ruang publik dan ruang terbuka hijau dan lain–lain.



A 1 B 1 2 3 C 1 D 1



Wilayah Argomulyo Ledok Tingkir Gendongan Kutowinangun Kidul Kutowinangun Lor Sidomukti Kalicacing Sidorejo Salatiga



2015 73 74 41 79 80 64 37 90 34 87



Kepadatan (Jiwa,Ha) 2021 2026 2030 2031 79 86 91 93 80 87 92 93 44 47 50 51 84 89 94 95 86 92 97 98 69 74 78 79 41 45 48 49 109 128 146 150 37 40 43 43 95 101 107 109



2036 100 100 55 100 105 84 54 176 46 116



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Analisis Tingkat Kawasan 2.1.3.1 Analisis Distribusi Kepadatan Penduduk Kepadatan penduduk merupakan komponen utama dalam mengukur tingkat kapasitas dan tekanan penduduk terhadap sumber daya alam maupun buatan yang berfungsi untuk menopang kehidupan masyarakatnya. Idealnya kepadatan penduduk di suatu wilayah adalah pada tingkat sedang Karena selain akan berimbas pada jangkauan fasilitas juga akan berdampak pada ketersediaan lahan. Jika kepadatan penduduk sudah memasuki level tinggi makan pemerintah harus membuat program revolusioner seperti vertical housing untuk menekan angka intensitas lahan terbangun akan selaras dengan tujuan pembangunan yang berkelanjutan.



Kawasan perencanaan merupakan kawasan yang termasuk ke dalam pusat kota. Berdasarkan arahan dari RDTR, kawasan perencanaan masuk ke dalam kawasan yang direncanakan dengan kepadatan tinggi. Namun pada kawasan perencanaan tidak didominasi kawasan hunian, sehingga distribusi penduduk mengarah pada luar kawasan perencanaan.



Tabel 2-24 Proyeksi Penduduk Pada Kawasan Perencanaan



No A 1 B 1 2 3 C 1 D 1



Wilayah Argomulyo Ledok Tingkir Gendongan Kutowinangun Kidul Kutowinangun Lor Sidomukti Kalicacing Sidorejo Salatiga



Penduduk 2015 43.424 10.203 42.889 5.262 8.179 12.294 41.871 7.074 55.643 17.599



2021 47.598 11.129 46.617 5.644 8.832 13.268 46.741 8.577 60.690 19.111



2026 51.383 11.964 49.975 5.983 9.415 14.139 51.289 10.072 65.247 20.470



Proyeksi 2030 54.626 12.677 52.838 6.268 9.910 14.877 55.288 11.452 69.141 21.626



2031 55.468 12.862 53.580 6.342 10.037 15.067 56.342 11.826 70.151 21.926



2036 59.880 13.828 57.449 6.723 10.700 16.056 61.966 13.886 75.427 23.485



Luas (Ha) 598,80 138,28 1.052,85 66,90 102,26 191,49 1.145,90 78,70 1.624,72 202,00



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Tabel 2-25 Proyeksi Kepadatan Penduduk Pada Kawasan Perencanaan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 38



2.1.3.2 Daya Dukung Fisik Dan Lingkungan Terdapat beberapa isu penggunaan lahan di Kawasan RTBL sesuai dengan arahan tata ruang Kota Salatiga yakni: Kompleks Kawasan RTBL mempunyai fungsi dan peran sebagai pusat ikon Centrel Bussines Dictrict (CBD)/ Perdagangan dan Jasa dalam RTR di Kota Salatiga.. Setiap penggunaan lahan di koridor tidak saling merugikan, tetapi setiap fungsi pada koridor menimbulkan bangkitan parkir dan pejalan kaki yang akan membebani volume kapasitas jalan. Selain itu terdapat juga potensi perubahan guna lahan yang cukup tinggi pada lingkungan perumahan yang berhadapan dengan koridor utama jalan. Kawasan perencanaan mempunyai beberapa fungsi penggunaan lahan, yaitu penggunaan lahan untuk Permukiman, Pendidikan, Peribadatan, Perkantoran, serta Perdagangan dan jasa. Kondisi penggunaan lahan pada kawasan perencanaan jika dilihat berdasarkan kondisi eksistingnya berupa kawasan campuran, yaitu kawasan yang terdiri dari campuran aktivitas perdagangan jasa dan permukiman. Penggunaan lahan terbesar kedua sendiri adalah perdagangan jasa sebesar 12,184 Ha. Berikut merupakan tabel dan peta penggunaan lahan kawasan perencanaan.



Tabel 2-26 Penggunaan Lahan Kawasan Perencanaan Penggunaan Lahan Campuran Lahan Kosong Pendidikan Penginapan Perdagangan & Jasa Perkantoran Permukiman Tempat Ibadah Lainnya (jalan,dsb) Grand Total



Luas (ha) 15,300 0,274 1,540 2,419 12,184 3,299 9,364 1,508 8,345 54,232



Sumber: Perhitungan Peta, 2016



Sumber: Tim Penyusun Berdasarkan Arahan RDTR, 2016



Peta 2-1 Arahan Kepadatan Kawasan Perencanaan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 39



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-29 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 2



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-28 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 1



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 40



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-30 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 3



Gambar 2-31 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 4



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 41



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-32 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 5



Gambar 2-33 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 6



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 42



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-34 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 7



Gambar 2-35 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 8



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 43



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-36 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 9



Gambar 2-37 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 10



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 44



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-38 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 11



Gambar 2-39 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 12



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 45



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-40 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 13



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-42 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 15



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-41 Inventarisasi Fungsi Bangunan Sheet 14



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 46



A.



Kondisi Exsisting Kawasan RTBL



Permukiman Zona permukiman terdiri dari perumahan umum dan perumahan khusus yang dibangun oleh penduduk sendiri baik yang ada. Perumahan umum dibedakan menjadi perumahan tidak tertata/kampong dan perumahan tertata. Pengembangan kawasan perumahan cenderung tersebar dan berkembang mengikuti jaringan jalan utama. Keberadaan Kawasan RTBL menjadi pemicu perkembangan kawasan, dimana terjadi alih fungsi lahan dari permukiman menjadi perdagangan. Perumahan Khusus lebih teratur berada pada kawasan militer. Pendidikan Keberadaan fasilitas perencanaan di wilayah perencanaan cenderung menyebar yang didominasi oleh fasilitas pendidikan. Kawasan yang menjadi lokasi pendidikan terdapat pada Jl. Jenderal Sudirman dan Jl. Pemuda. Sarana pendidikan yang terdapat pada kawasan perencanaan merupakan fasilitas pendidikan bagi penduduk setempat. Peribadatan Keberadaan fasilitas peribadatan dalam suatu kehidupan bermasyarakat berfungsi untuk menampung segala bentuk aktivitas beribadah masing-masing pemeluk agama yang ada dalam wilayah tersebut. Fasilitas peribadatan yang terdapat di Kawasan RTBL antara lain Klenteng/Vihara yang terdapat di Jl. Letjen Sukowati dan gereja yang terdapat di Jl. Jenderal Sudirman dan Jl. A Yani. Perkantoran Persebaran fasilitas perkantoran yang ada di kawasan perencanaan umumnya menyebar pada sepanjang jalan utama kota atau kawasan yang memiliki aktivitas tinggi dan menyebar di masingmasing di pusat lingkungan untuk kantor kelurahan. Kegiatan perkantoran berkembang di sepanjang jalan Jenderal Sudirman dan dan beberapa di Jl. Sudanco Supriadi. Perkantoran yang terletak di sekitar Jl. Jenderal Sudirman, Jl. Diponegoro, Jl. Pemuda, Jl. Sanjoyo, dan DR Muwardi. Perdagangan dan jasa Fasilitas perdagangan pada Kawasan RTBL cukup banyak dan tersebar. Fasilitas perdagangan dan jasa di Kawasan RTBL terdiri dari Hotel, Swlayan, pasar tradisional, toko, restoran,bengkel, apotek, dan lannya. fasilitas-fasilitas tersebut tersebar di wilayah perencanaan. Fasilitas perdagangan di wilayah perencanaan lebih di dominasi oleh toko maupun warung/kios dibandingkan dengan fasilitas dagang lainnya. Pola perkembangan dan persebaran perdagangan dan jasa yang ada di kawasan perencanaan cenderung berpola linier dimana cenderung memadati sepanjang jalan utama kota dan cenderung memusat JL. Jenderal Sudirman karena kawasan yang mempunyai nilai strategis secara local dan ekonomi sehingga dapat menarik konsumen untuk datang. Kondisi eksisting zona perdagangan dan jasa dapat diamati pada koridor perdagangan dan jasa Jl. Jenderal Sudirman dan Sekitarnya yakni: Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 2-2 Penggunaan Lahan Kawasan Perencanaan



a. Kondisi atau kualitas bangunan yang mengalami penurunan secara arsitektural b. Penataan bangunan dan lingkungan yang kurang optimal sehingga banyak ruang-ruang luar yang tidak termanfaatkan/mati.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 47



Kesehatan



i.



Fasilitas kesehatan berupa rumah sakit berada di Jl Jenderal Sudirman



Fungsi perdagangan formal yang berkembang, memberikan dampak positif dan negative



Ruang Terbuka Hijau



POSITIF:



Ruang terbuka hijau yang terdapat di kawasan perencanaan terdiri dari RTH publik dan RTH privat.



a. Investasi menguntungkan pada koridor Jl. Jenderal Sudirman dan Sekitarnya b. Nilai lahan meningkat pada koridor Jl. Jenderal Sudirman dan Sekitarnya c. Bangkitan pergerakan skala kawasan dan regional



Persebaran RTH public di kawasan perencanaan meliputi RTH pulau jalan dan koridor jalan. B.



Analisis Potensi dan Masalah Penggunaan Lahan Kawasan RTBL



Penggunaan lahan di kawasan RTBL didominasi oleh perdagangan, akan tetapi tren yang berkembang pada koridor jalan merupakan guna lahan yang potensial akan berkembang pada kawasan perencanaan pada 5 tahun mendatang, maka diperlukan panduan perancangan dan tata bangunan terkait penggunaan lahan perdagangan, ruang muka bangunan/frontage koridor. Sedangkan untuk fasilitas pelayanan umum tersebar pada kawasan antara lain berupa Kantor Kelurahan, sarana pendidikan, sarana kesehatan, serta sarana peribadatan.



NEGATIVE: Masalah Tata bangunan berupa elemen bangunan tambahan yang sifatnya temporal, pedagang hanya menambah bangunan dengan material temporal, sehingga menimbulkan kesan kumuh dan sampah visual. Serta kemudian berdampak pada penurunan citra kota, secara keseluruhan dan parkir on street akibat aktivitas pedagang,memperlambat sirkulasi pada koridor jalan.



Potensi



Perubahan fungsi bangunan hunian menjadi perdagangan dan jasa pendukung wisata, restoran/café dan pelayanan umum pada Jl. Jenderal Sudirman dan sekitarnya, perubahan fungsi ke perdagangan skala lingkungan pada Jl. Kesambi, Jl. Sukowati, Jl. A Yani. memberikan dampak positif dan negative



a.



Kawasan Perdagangan di Kawasan RTBL dengan tingkat pelayanan regional menjadi pengembangan CBD di Kota Salatiga yang strategis. b. Kawasan perencanaan telah berkembang menjadi kawasan perdagangan dan jasa yang semakin berkembang.



POSITIF: a.



Nilai NJOP meningkat pada koridor Jl. Jendral Sudirman dan sekitarnya, nilai lahan meningkat dan iklim invetasi membaik b. Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kota Salatiga meningkat, dari pajak hotel dan restoran c. Efek multiplayer pada pengemudi becak, andong, UKM kerajinan tangan dan pedagangan makanan



Masalah a. Setiap penggunaan lahan menimbulkan bangkitan parkir sehingga banyak terjadi parkir on street. b. Potensi perubahan guna lahan perumahan. c. Kawasan perencanaan telah padat bangunan, sehingga perlu biaya yang cukup untuk penataan lingkungan. d. Peruntukan lahan di kawasan pendukung Jl. Jenderal Sudirman belum terstruktur untuk mendukung kegiatan perdagangan. e. Belum adanya penataan lokasi dan jam yang diperbolehkan untuk operasional kegiatan PKL. C.



NEGATIF: a.



Bangunan rumah yang berubah fungsi menjadi perdagangan, hanya mengalami perubahan yang minimal sehingga bangunan tidak sesuai dengan penggunaan b. Beberapa pemilik lahan membangun tanpa mempertimbangkan GSB dan KDB sehingga bangunan tambahan rapat ke jalan, jarak antara bangunan rapat, sekuen koridor tidak tercipta dengan optimal. c. Bangunan rumah dengan usia yang cukup tua tidak terlihat karena di tutup oleh bangunan fungsi perdagangan di depannya d. Bangunan dengan fungsi perdagangan tidak menyediakan parkir kendaraan , sehingga pengunjung parkir di jalan



Permasalahan Tata Guna Lahan dan Aktivitas Ruang



Fungsi PKL dan asongan pada koridor memberikan dampak positif dan negative POSITIF: a. b. c. d.



PKL pada koridor menimbulkan bangkitan pergerakan skala kota Meningkatkan daya saing antar PKL, sehingga kualitas produk (makanan, barang) terjaga Memberikan efek multiplayer pada parkir  juru parkir yang memiliki penghasilan Lokasi PKL(makanan, barang) yang strategis (pada persimpangan, dekat jalan lingkungan) memudahkan warga untuk memperoleh servis



NEGATIVE: e. f. g. h.



PKL pada koridor mengambil ruang pejalan kaki Masalah sampah sisa aktivitas PKL Masalah visual koridor yang buruk akibat tenda PKL Masalah bangkitan parkir yang menimbulkan kemacetan, karena warga yang membawa sepeda motor parkir dipersimpangan jalan



Masalah visual dan Tata bangunan karena tidak adanya pengaturan, modal PKL kecil sehingga untuk menata jongko dagangan menjadi sulit



D.



Rekomendasi Untuk Penggunaan Lahan



Pengaturan temporal waktu jualan PKL. Penataan kios pedagang secara temporer dengan atraktif/menarik. Pengaturan komposisi maksimal penggunaan ruang yang dipakai PKL agar pejalan kaki dapat digunakan pejalan kaki. Alternatif alokasi ruang untuk PKL, akan tetapi perlu ruang yang cukup luas dan dukungan dari investor untuk membuat konsep pujasera bersama PKL atau dengan festival makanan (city walk). Akomodasi PKL perlu dukungan konkrit agar keberadaanny dapat memberikan dampak positif bagi kawasan mengingat keterbatasan modal.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 48



Penataan koridor perdagangan di Jl. Jenderal Sudirman dan sekitarnya dengan penertiban toko pedagang formal yang melampaui batas persil bangunan, sehingga jalur pejalan kaki tidak terganggu. Penataan dan penyeragaman fasade bangunan perdagangan tematik pada setiap koridor jalan di Jl.Jenderal Sudirman dan Sekitarnya, sehingga tercipta kesan dan karakter koridor, serta kemudian berdampak pada citra kota. Pengembangan system wisata parbrikasi kerajinan local yang terintegrasi dengan moda wisata becak. Pengembangan kantong parkir pada area lahan parkir milik privat/ pengusaha parkir dengan system P3 (public private partnership). Perlu pengendalian pembangunan dengan fungsi perdagangan, dengan pengaturan KDB, KLB dan GSB fungsi perdagangan , sehingga perubahan fungsi hunian ke perdagangan tidak menimbulkan masalah seperti parkir, elevasi ketinggian bangunan yang berlebihan, minimnya RTH kawasan, meurunya citra kota dan bencana akibat material bangunan yang tidak standar. Karena nilai lahan meningkat, upaya efisiensi pemanfaatan lahan perlu dilakukan dengan pengembangan bangunan vertical , pengaturan GSB untuk alokasi parkir. Pengendalian aktivitas di sekitar pasar raya perlu di tingkatkan agar tidak mengganggu area public, pejalan kaki dan pengendara kendaraan roda 4, kerjasama dengan pengelola parkir dan pengemudi becak untuk mencari solusi bersama. Pengaturan program ruang di kawasan Pasaraya sehingga pelayanan Pasaraya dapat terus di tingkatkan dan memberikan kenyamanan bagi pengunjung, hal ini dapat dilakukan dengan:



VIII adalah lahan dengan faktor pembatas sangat tinggi sehingga tidak memungkinkan untuk kegiatan budidaya (sebaiknya dipergunakan untuk fungsi lindung) dengan demikian, pada prinsipnya analisis kemampuan lahan bertujuan untuk memetakan lahan yang potensi untuk fungsi lindung dan budidaya. Pada kawasan perencanaan, setelah dilakukan analisis kemampuan lahan, didapatkan bahwa kawasan perencanaan termasuk ke dalam Kelas I dan Kelas II. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa kawasan perencanaan cocok untuk dikembangkan sebagai kawasan budidaya dengan fungsi yang beragam.



a.



Penataan kawasan Pasaraya dengan tema yang seragam untuk mendukung visi kawasan sebagai wisata kebangsaan b. Pengaturan penggunaan ruang di area Pasaraya untuk mengoptimalkan fungsi pelayanan informasi, K5, perdagangan (ruko), fasilitas umum (toilet, mushola), ruang terbuka hijau c. Pengembangan area terminal dan plaza Pasaraya berfungsi sebagai area drop off bagi pengunjung turun dari bus d. Pengembangan RTH berupa taman Pasaraya dan penanaman pohon peneduh e. Peningkatan kualitas bangunan perdagangan ruko, penataan ruang tempat pedagang Kaki lima dengan tema yang unik f. Pengembangan shelter becak dilengkapi dengan ruang tunggu penumpang, zona pangkalan becak, dan jalur khusus antrian becak g. Jalur sirkulasi bus khusus yang menuju area parkir bus Pengendalian aktivitas di sekitar Pasar Kawasan RTBL perlu di tingkatkan agar tidak mengganggu area public, pejalan kaki dan pengendara kendaraan roda 4, kerjasama dengan pengelola parkir dan pengemudi becak untuk mencari solusi bersama. Pemisahan antara parkir pengunjung dan pengusaha/pekerja di kawasan RTBL E.



Kesesuaian dan Kemampuan Lahan



Berdasarkan kesesuaian lahannya, kawasan perencanaan termasuk ke dalam kawasan budidaya. Kesesuaian lahan sebagai Kawasan Budidaya, dapat dikembangkan sebagai permukiman, perdagangan dan jasa, perkantoran, sarana pelayanan umum. Intensitas bangunan dapat dioptimalkan dengan memperhatikan arahan fungsi dan batasan umum lainnya. Analisis kemampuan lahan pada prinsipnya untuk mengidentifikasi potensi tanah secara umum dengan cara mengklasifikasikan lahan berdasarkan faktor pembatas ke dalam beberapa kelas kemampuan. Lahan dapat dibagi ke dalam 8 kelas kemampuan dimana kelas I adalah lahan dengan sedikit faktor pembatas yang artinya lahan tersebut dapat dipergunakan untuk aktivitas budidaya secara lebih beragam dan kelas



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 49



F.



Daya Dukung Permukiman



Daya dukung wilayah untuk permukiman, dapat diartikan sebagai kemampuan suatu wilayah dalam menyediakan lahan permukiman guna menampung jumlah penduduk tertentu untuk bertempat tinggal secara layak. Dalam menyusun formulasi daya dukung wilayah untuk permukiman, selain diperlukan besaran luas lahan yang cocok dan layak untuk permukiman tetapi juga dibutuhkan standar atau kriteria kebutuhan lahan tiap penduduk. Perhitungan daya dukung permukiman menggunakan data jumlah penduduk dan luas lahan potensi permukiman dan koefisien luas kebutuhan ruang/kapita. Berikut formula daya dukung permukiman.



DDPm = LPm/JP α Keterangan DDPm = daya dukung permukiman JP = jumlah penduduk α = koefisien luas kebutuhan ruang/kapita (m2/kapita). Menurut SNI 03-1733-2004 sebesar 26 m2 LPm = luas lahan yang layak untuk permukiman (m2) Berdasarkan formulasi tersebut dapat diberikan batasan kelayakan daya dukung lahan untuk permukiman yaitu sebagai berikut. DDP > 1 , artinya = mampu menampung penduduk untuk bermukim DDP = 1 , artinya = terjadi keseimbangan antara penduduk yang bermukim (membangun rumah) dengan luas wilayah yang ada DDP < 1 , artinya = tidak mampu menampung penduduk untuk bermukim (membangun rumah) dalam wilayah tersebut. Hasil perhitungan daya dukung lahan untuk permukiman di : Kelurahan Kutowinangun Lor, Kutowinangun Kidul dan Gendongan (Kecamatan Tingkir), Kelurahan Kalicacing (Kecamatan Sidomukti), Kelurahan Ledok dan Tegalrejo (Kecamatan Argomulyo) dan Kelurahan Salatiga (Kecamatan Sidorejo).dapat dilihat pada tabel di bawah ini. Tabel 2-27 Daya Dukung Lahan Untuk Permukiman Kota Salatiga



No



Sumber: Tim Penyusun Berdasarkan Arahan RDTR, 2016



Peta 2-3 Kemampuan Lahan Kawasan Perencanaan



Wilayah



A



Argomulyo



1



Ledok



B



Tingkir



1



Gendongan



2



Kutowinangun Kidul



3



Kutowinangun Lor



C



Sidomukti



1



Kalicacing



D



Sidorejo



Daya Dukung Permukiman Kawasan mampu menampung penduduk untuk bermukim (membangun rumah) Kawasan tidak mampu menampung penduduk untuk bermukim (membangun rumah) Kawasan seimbang untuk menampung penduduk untuk bermukim (membangun rumah) Kawasan seimbang untuk menampung penduduk untuk bermukim (membangun rumah) Kawasan seimbang untuk menampung bermukim (membangun rumah)



penduduk



untuk



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 50



No 1



Wilayah Salatiga



k. l. m. n. o.



Daya Dukung Permukiman Kawasan tidak mampu menampung penduduk untuk bermukim (membangun rumah)



Sumber: Analisis Tim Penyusun, 2016



Pada tabel di atas dapat diketahui bahwa kecuali Kelurahan Gendongan dan Salatiga, kelurahan lain masih mampu menampung penduduk untuk bermukim (membangun rumah).Dengan demikian, kedua kelurahan tersebut sudah tidak lagi diarahkan termasuk dalam pembangunan perumahan dan permukiman baru.



2.1.3.3 Daya Dukung Prasarana Dan Sarana A.



Jl. Timbulrejo Jl. Karangrejo Jl. Gilingrejo Jl Pantirejo Jl. Argotunggal



Wilayah sekitar kawasan RTBL memiliki dua lokasi parkir yang terdapat di tepi jalan (On street) dan di dalam jalan (off Street) yang keduannya dikelola oleh Dinas Perhubungan, Komunikasi, Kebudayaan, dan Centrel Bussines Dictrict (CBD)/ Perdagangan dan Jasa. Pada parkir tepi jalan sudut parkir yang digunakan adalah 0o Tabel 2-28 Lokasi Parkir Tepi Jalan (On Street)



Jalan



Dari kondisi jalan yang ada di Kota Salatiga terlihat bahwa sebagian besar jalan memiliki kondisi baik. Struktur jalan di kawasan RTBL dominasinya di Jl.Jend. Sudirman, dengan kondisi aspal dan panjang jalan 2.980 m.



Sumber: Survey Lapangan, 2016



Gambar 2-43 Kondisi Koridor Jl. Jenderal Sudirman



Jalan Jenderal Sudirman juga terdapat beberapa yang terhubung meliputi: Jalan Nasional yaitu: Jl. Diponegoro Jalan Provinsi meliputi: Jl. Patimura, Jl. Jend. A. Yani Jalan Kota Salatiga meliputi: a. b. c. d. e.



Jl. Letjend. Sukowati Jl. Pemuda Jl. Taman Pahlawan Jl. Dr. Muwardi Jl. Langensuko



Jalan lokal dan lingkungan yang terhubung meliputi: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.



Jl. Pemotongan Jl. Bungur Jl. Langensuko Jl. Johar Jl. Kalinyamat Jl. Progo Jl. Kalipengging Jl. Senjoyo Jl. Poncorejo Jl. Somborejo



No.



Lokasi



Ruas Jalan



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32



Depan BNI Wahid Motor - Star Cell Star Cell - Panda Laras Baru - Tata Silver Mebel Jati - Istana Kado Marvel - Colombia Marvel - Mahkota Sate Sapi - Mega Simpan Pinjam Morodadi - Toko Baru Toko Emas Safira - Toko Pakaian Baru Pasaraya II Toko Kaset - Niki Mantep Kios Mulia - Foto Putera Pasaraya I Toko Emas Gajah - Sinar Mas Toko Emas Doro - Toko Abadi Niki Baru - Columbus Bandara Tas - Nusantara Sakti Suzuki - Niaga Apotik Wahid - Pos Polisi Toko Liliana - Kantil Kantil - Toko Buku Karisma Star Cell - Samsung Soto - Pertengahan Pasar Buah Pertengahan Pasar Buah - Gloria Gloria - Apotik Bunda Apotik Bunda - TB Banyu Biru TB Banyu Biru - LOOB LOOB - Toko Yeni Dr. Kristine - Stars Kota Baru - Timur Baru Stars - Asri



Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman



Kapasitas Parkir R2 R4 7 4 40 6 40 6 20 5 40 4 40 5 32 4 53 5 7 11 13 4 93 16 27 4 20 5 0 16 13 3 13 3 20 8 40 6 40 4 27 14 0 8 20 6 27 5 40 6 47 7 40 6 53 8 27 4 33 6 40 6 40 5 80 0



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 51



No.



Lokasi



Ruas Jalan



33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52



Stars -Banyumas Waringin - Bank UOB Smart - Toko Klenteng Elmanta - Le Bringin Millenium Warung SS Bakso ABC PDAM – BRI Klenteng TB Emanuel - Hotel Slamet Surabaya Motor - Salon Mimosa Alindra - Sumber Jaya Sumber Sari – Waringin Budi Jaya – Merpati Raja Motor - Pemadam Kebakaran Photocopy Prayoga Hendy cell - Soto Pojok Mie Bandung - Eskimo Wonder Soto ESTO



Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Jenderal Sudirman Sukowati Sukowati Sukowati Sukowati Johar Johar A. Yani A. Yani Pemotongan Pemotongan Pemotongan Semeru Langensuko



Kapasitas Parkir R2 R4 0 8 0 20 33 16 47 7 0 16 16 5 27 5 0 20 24 8 20 20 9 5 12 4 20 5 0 8 13 10 13 6 13 4 33 8 35 6 5 8



Sumber: Survey Lapangan, 2016



Tabel 2-29 Lokasi Parkir Dalam Jalan (Off Street)



No 1 2 3 4 5 6 7 8



Lokasi Pasar Raya I Pasar Raya II Ramayana BP RSU Kota Salatiga Shooping Hotel Plasa Pemandian Kalitaman BRI



Lahan parkir diperlukan pada kawasan yang menarik aktivitas manusia dalam jangka waktu tertentu seperti di kawasan perdagangan dan jasa; dan di sekitar fasilitas umum/sosial (perkantoran, kesehatan, pendidikan, kesehatan, dan fasilitas lainnya). Perencanaan tempat parkir harus memenuhi persyaratan sebagai berikut: Keberadaan strukturnya tidak mengganggu aktivitas disekitarnya; Memaksimalkan penggunaan tempat parkir dengan pelaku dan waktu yang berbeda secara simultan; Tempat parkir khusus, dimana suatu aktivitas yang menarik pengunjung dalam jumlah besar dengan kendaraan memerlukan areal parkir tersendiri yang memadai. Pada tempat–tempat parkir perlu dipasang tanda–tanda parkir berupa rambu–rambu parkir. Juga tanda yang lengkap dan mudah dibaca yang menjelaskan tentang waktu parkir yang diperbolehkan, besarnya pungutan parkir, dan macam kendaraan yang diperbolehkan parkir. Selanjutnya adalah marka parkir, yaitu garis putih dan atau tanda–tanda lain yang menunjukkan cara parkir agar pengendara dapat memarkirkan kendaraannya secara teratur. Untuk penataan perpakiran direncanakan dan dikembangkan sebagai berikut: Parkir Off Street Parkir off street yaitu perpakiran di luar ruas jalan antara lain: a.



Pada tempat-tempat umum, misalnya pusat perdagangan dan jasa, perlu disediakan tempat parkir tersendiri dengan kapasitas yang mampu menampung pengunjung, tanpa menggunakan ruang jalan; dan b. Pada perumahan-perumahan padat, disediakan tempat parkir bersama yang dipergunakan oleh penghuni secara kolektif. Tempat ini juga dapat dimanfaatkan apabila penghuni mempunyai acara khusus, sehingga dapat menampung tamu cukup banyak. parkir On Street Parkir on street yaitu perparkiran di ruas jalan. Parkir di ruas jalan sulit sekali dilakukan pada jalan dengan ruang terbatas. Hal ini karena ruang yang tersedia untuk memarkir kendaraan di tepi jalan di kawasan pusat kota dan sepanjang jalan raya dibatasi. Posisi kendaraan yang diparkir di jalan selalu sejajar menyinggung kendaraan. Oleh sebab itu, parkir on street sangat dibatasi untuk sepanjang koridor perencanaan Lebar jalan ± 6 meter dengan GSB bangunan 0 maka sangat dibatasi kendaraan untuk parkir di koridor jalan ini terutama untuk mobil.



Sumber: Survey Lapangan, 2016



Parkir pada Kawasan perencanaan mengacu pada ketentuan atau peraturan yang telah ditetapkan. Dalam perencanaan penampang jalan harus memperhatikan banyak aspek seperti fungsi jalan, kelas jalan, kondisi topografi, kendaraan rencana dan lain-lain.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 52



Gambar 2-44 Parkir On Street



Lokasi lahan parkir untuk pusat-pusat kegiatan dapat didesain dengan dikelompokkan ataupun menyebar di setiap pusat kegiatan tergantung pada perencanaan. Beberapa persyaratan khusus yang harus dipenuhi: 1. Lahan parkir merupakan fasilitas pelengkap dari pusat kegiatan, sehingga sedapatnya sedekat mungkin dengan pusat kegiatan yang dilayani; 2. Lokasi parkir harus mudah diakses/dicapai dari/ke pusat-pusat kegiatan tanpa gangguan atau pun memotong arus lalu lintas jalan utama; 3. Lahan parkir harus memiliki hubungan dengan jaringan sirkulasi pedestrian secara langsung; dan 4. Lokasi parkir harus mudah terlihat dan dicapai dari jalan terdekat. 5. Adapun luas dari lahan parkir tergantung pada beberapa faktor: a. Jumlah pemilikan kendaraan; b. Jenis kegiatan dari pusat kegiatan yang dilayani; dan c. Sistem pengelolaan parkir, misalnya parkir bersama, parkir berbagi antar beberapa kapling (shared parking area), ataupun parkir lahan pribadi (private parking area). d. Dengan demikian besaran parkir akan berbeda-beda tergantung pusat kegiatan yang dilayaninya. Standar besaran yang umumnya dipakai adalah: 1) Setiap luas 60 m² luas area perbelanjaan 1 lot parkir mobil; 2) Setiap luas 100 m² luas area perkantoran 1 lot parkir mobil; dan 3) Sedangkan pemilikan kendaraan adalah 60 mobil setiap 1000 penduduk Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 2-4 Trayek Angkutan Umum skala Kota dan Kawasan Perencanaan



Prasarana lainnya pada kawasan perencanaan sudah tersedia, baik jaringan persampahan, drainase, listrik, ataupun limbah. Hanya saja, perlu peningkatan kualitas tiap prasarana yang ada di kawasan perencanaan untuk lebih meningkatkan daya dukung dan kenyamanan kawasan. .



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 53



B.



Air Limbah



Sistem pengelolaan limbah hampir semuanya menggunakan sistem pengelolaan limbah setempat. Dalam upaya pengembangan kawasan maka perlu adanya sistem pengelolaan limbah terpadu. Pada bangunan perdagangan dan jasa skala besar diwajbkan melakukan pengelolaan limbah secara mandiri. Sistem pengelolaan limbah meliputi sistem pembuangan air limbah setempat dan sistem pembuangan air limbah terpusat. Rencana sistem pembuangan air limbah setempat yang dimaksud adalah: Sistem air limbah mandiri skala kawasan di Kelurahan Kutowinangun Lor, Kelurahan Salatiga. Pembangunan IPAL skala kawasan. Permasalahan air limbah adalah bangunan yang membuang limbah rumah tangga (grey water) ke drainase, apabila tidak dikendalikan akan menimbulkan masalah sanitasi. C.



Drainase



Sistem dikawasan RTBL menggunakan saluran drainase tertutup, saluran yang ada merupakan saluran drainase sekunder. Permasalahan drainase, kawasan didominasi bangunan dan lebih dari 90 % semua tanah sudah ditutup dengan bangunan atau hardcover lain (paving blok, aspal, beton). Dengan tinggginya aktivitas dan tipe saluran drainase yang tertutup dan kurangnya mainhole untuk perawatan maka maka seringkali kondisi saluran tidak terawat sehingga banyak tumpukan sampah plastik dan sampah buangan bekas aktivitas masyarakat yang menutupi saluran D.



Persampahan



Pada kawasan RTBL terdapat 5 TPS yang kesemuanya berada pada area perdagangan dan jasa (dekat dengan pasar raya salatiga). Kondisi saat ini tidak mencukupi karena tingginya aktitas perdagangan dan jasa. Sepanjang koridor utama (Jl. Jenderal Sudirman) terdapat tempat sampah tetapi kondisinya sudah mulai rusak. Permasalahan persampahan di kawasan tersebut juga disebabkan kurangnya kesadaran pedagang, penghuni dan pengunjung untuk mengelola sampah dengan benar.



Gambar 2-45 Prasarana Permsampahan di Kawasan RTBL



E.



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Energi



Jaringan energi yang ada pada kawasan berupa Saluran Udara Tegangan Menengah (SUTM) dan Saluran Udara Tegangan Rendah (SUTR). Jaringan transmisi tenaga listrik dikembangkan menggunakan kawat saluran udara dan kabel bawah tanah yang ditunjang dari:



Peta 2-5 Ketersediaan Sarana Prasarana pada Kawasan Perencanaan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 54



a.



Saluran Udara Tegangan Tinggi (SUTT) 150 KV meliputi :



Senjoyo) sampai ke reservoir yang berada di Kelurahan Ledok, Kelurahan Sidorejo Kidul dan Kelurahan



1) SUTT Bawen-Klaten terdapat di Kelurahan Tingkir Tengah, Kelurahan Tingkir Lor, Kelurahan Kalibening, Kelurahan Sidorejo Kidul, Kelurahan Kutowinangun dan Kelurahan Kauman Kidul.



Blotongan.



2) SUTT Beringin-Mojosongo terdapat di Kelurahan Tingkir Tengah, Kelurahan Tingkir Lor, Kelurahan Sidorejo Kidul, Kelurahan Kutowinangun dan Kelurahan Bugel. Selain energi listrik yang bersumber dari PLN perlu dikaji pula adanya pengembangan sumber energi baru dan terbarukan (energi alternatif) oleh pemerintah Kota Salatiga antara lain yaitu energi solarcell berupa lampu lalu litas tenaga surya dan LPJU tenaga surya dikembangkan di koridor utama RTBL. Permasalahan: Utilitas listrik yang berada terlalu dekat dengan bangunan tidak sesuai dengan kaidah tata bangunan yang ada dan berbahaya. Utilitas listrik dan telepon penempatannya tidak rapi, terdapat tiang listrik yang berada dekat dengan pohon, tiang listrik dan telepon yang berada di tengah jalur pejalan kaki. Kondisi PJU yang tidak memadai di beberapa ruas jalan mengakibatkan koridor menjadi gelap saat malam hari sehingga dapat membahayakan pengguna jalan F.



H.



Vegetasi dan Ruang Terbuka Hijau



Pada aspek ruang terbuka hijau, pada kawasan perencanaan terlihat beberapa vegetasi dan taman pasif pada sepanjang koridor Jalan Jendral Sudirman. Pada kawasan terbagi menjadi 2 jenis zona vegetasi yaitu: Beberapa pertimbangan penting dalam penataan sistem ruang terbuka hijau dalam kawasan perencanaan adalah: Pembuatan ruang terbuka hijau berupa taman . Penambahan vegetasi/ tata hijau di sepanjang koridor jalan sebagai upaya peningkatan kualitas lingkungan, selain sebagai elemen estetis. Untuk peletakan vegetasi dapat dilihat sebagai berikut ini



Sistem Jaringan Telekomunikasi



Di Kota Salatiga perkembangan telekomunikasi selular cukup pesat bahkan sampai dengan saat ini sudah ada beberapa operator yang beroperasi hingga sampai tahun 2009 tidak kurang dari 9 operator telepon selular telah beroperasi di Kota Salatiga dan sekitarnya. Telekomunikasi selular membutuhkan menara telekomunikasi untuk antena-antena BTS. Ketinggian menara bermacam-macam, bergantung pada kebutuhan. Untuk menara yang didirikan di atas tanah tingginya bervariasi mulai 20 meter hingga 100 meter. Setiap BTS dapat melayani 50 hingga 150 pelanggan pada saat yang sama. Setiap operator telepon akan berupaya untuk membangun menara telekomunikasi sebanyak mungkin sesuai kebutuhan sehingga dapat melayani pelanggannya dengan baik. Di Kota Salatiga, kebutuhan menara telekomunikasi bahkan dapat mencapai 1 menara untuk setiap 1,5 s/d 2 kilometer perseginya. Pada kawasan RTBL terdapat 1 BTS yang berada dekat dengan terminal tamansari. Selain menggunakan telekomunikasi seluler di kawasan RTBL juga terdapat jaringan kabel telepon dari PT. Telkom yang berada di sepanjang Koridor Utama Kawasan. Dengan berkembangnya kawasan dan kebutuhan telekomunikasi kabel udara ini G.



Sistem Jaringan Prasarana Air Bersih



Sistem prasarana air bersih di Kota Salatiga terpusat dilayani oleh PDAM Kota Salatiga. Sistem penyediaan air minum PDAM Kota Salatiga menggunakan dua sumber air, yaitu : Menggunakan sumur dalam dimana pengambilan airnya menggunakan pompa kemudian ditampung di dalam reservoir untuk selanjutnya didistribusikan kepada pelanggan. Menggunakan mata air dengan menyalurkan air ke reservoir lalu didistribusikan kepada pelanggan.



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-46 Perbandingan Vegetasi pada Lokasi Perencanaan



Penyediaan kebutuhan air bersih di Kota Salatiga dengan sistem perpipaan PDAM dilakukan dengan pengembangan jaringan primer dan sekunder, hal ini bertujuan untuk mempermudah dalam pengaturan pengambilan, penampungan dan pendistribusiannya. Adapun jaringan sistem perpipaan air bersih di Kota Salatiga adalah sebagai berikut : Jaringan Primer Merupakan sistem perpipaan utama yang mengalirkan air dari sumber ke reservoir. Lokasi pengembangan jaringan primer direncanakan disepanjang aliran dari mata air (Kalitaman, Kalisombo,



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 55



I.



Pedagang Kaki Lima



Kawasan perencanaan merupakan kawasan yang memiliki karakteristik sebagai kawasan perdagangan jasa yang memiliki sifat campuran. Ketersediaan sarana pada kawasan ini didominasi oleh sarana perekonomian berupa pertokoan, pasar, maupun pedagang kaki lima (PKL). Kawasan perekonomian ini berada pada sepanjang jalan Jendral Sudirman. Tabel 2-30 Jumlah Pasar dan Pedagang Pada Kota Salatiga Tahun 2013



No



Nama Pasar



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10



Pasar Raya I Pasar Raya II Pasar Blauran I Pasar Blauran II Pasar Sayangan Shopping Center Pasar Tamansari Los Ayam Potong Pasar Ayam dan ikan basah Pasar Ex Hasil Jumlah



Pedagang Los 936 528 668 226 12 128 0 83 77 221 2879



Pedagang Kios 237 248 111 0 11 174 61 0 21 3 866



Luasan Los 148,06 1939,4 1002 339 18 1231 0 124,5 202,5 45,5 5049,96



Kios 2243,8 2234,4 1332 0 132 2352 705 0 25,5 27 9051,7



Sumber: Data Pembangunan Kota Salatiga Tahun 2014 (Kota Salatiga Dalam Angka Tahun 2014)* * data terakhir yang tersedia



Sarana lainnya yang ada di kawasan perencanaan adalah sarana pendidikan, kesehatan, perkantoran sampai peribadatan. Keberadaan sarana ini tersebar di seluruh kawasan perencanaan.



Sumber: Survey Primer, 2016



Gambar 2-47 Sarana Yang Ada di Kawasan Perencanaan



J.



Tata Informasi



Penataan kualitas lingkungan merujuk pada upaya rekayasa elemen-elemen kawasan yang sedemikian rupa sehingga tercipta suatu kawasan atau subarea dengan sistem lingkungan yang informative, berkarekter khas dan memiliki orientasi tertentu. Adapun gambaran kualitas lingkungan yang terkait dengan kawasan perencanaan adalah kondisi tata informasi (signage) yang ada pada kawasan. Tata informasi (signage) ini merupakan unsur pembentuk wajah kawasan yang cukup penting untuk itu keberadaannya perlu menjadi perhatian. Beberapa sistem tata informasi yang teridentifikasi pada kawasan perencanaan antara lain rambu-rambu lalu lintas, papan informasi sebagai identitas kota, spanduk dan papan reklame.



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 2-6 Sebaran Vegetasi Kawasan Perencanaan



Kondisi Eksisting dan permasalahan tata informasi kawasan meliputi:



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 56



Reklame tersebar merata pada kawasan RTBL Papan nama jalan pada setiap jalan Papan penunjuk arah ada pada persimpangan Jl. Jenderal sudirman- Jl. Veteran, Tamansari,



2.1.3.4 Legalitas Tanah Dan Konsolidasi Lahan Terdapat 3 jenis kepemilikan lahan yang berada pada wilayah perencanaan yaitu milik pemerintah, milik pribadi dan khusus (pertahanan dan keamanan). Kawasan Permukiman merupakan jenis kepemilikan lahan pribadi. Sedangkan untuk kawasan Pasar dan pertokoan merupakan jenis kepemilikan lahan pemerintah dengan status sewa terhadap perorangan yang menyewa bangunan Pasar tersebut. Kondisi ini dirasa sudah cukup bagus apabila tanah kawasan perdagangan jasa milik pemerintah karena memiliki beberapa keuntungan diantaranya: Pemerintah dapat mengontrol harga sewa yang tidak memberatkan pedagang namun juga memberikan keuntungan pada pemerintah terhadap fasilitas perdagangan dan jasa sehingga tidak ada pihak-pihak lain yang memanfaatkan tarif sewa. Pemerintah dapat mengontrol sekaligus mengawasi pemanfaatan ruang sehingga fungsi dan luas bangunan tidak melanggar regulasi yang ada. Pemerintah dapat memberlakukan sistem insentif dan disinsentif terhadap para pedagang guna meningkatkan kualitas pelayanan.



Sumber: Survey Primer, 2016



Gambar 2-48 Konfigurasi Tata Informasi di Kawasan RTBL



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 57



2.1.3.5 Analisis



Kajian



Aspek



Signifikasi



Histori



Pembentukan Kawasan Dalam perjalanan sejarahnya, Salatiga dikenal sebagai pusat militer, agama, tempat peristirahatan, tempat rekreasi, kota transit dan pusat pendidikan. Bahkan dahulu VOC pernah menjadikan Salatiga sebagai pusat pertahanan dan pusat koordinasi penanaman kopi. Adanya nama jalan Koffiestraat (sekarang menjadi Jalan Yos Sudarso) merupakan bukti bahwa image Salatiga memang tidak jauh dari perkebunan kopi. Ketika sistem tanam paksa diperkenalkan pada tahun 1830 maka VOC menjadikan Salatiga sebagai salah satu pusat kegiatan penanaman kopi. Pada tahun 1900 di wilayah Afdeeling Salatiga hanya terdapat 32 perkebunan swasta namun 20 tahun kemudian meningkat menjadi 81 perkebunan swasta. Kondisi tersebut yang menjadikan Salatiga sebagai kota yang paling banyak dihuni orang Belanda dan kulit putih lainnya, yang pada umumnya mereka bekerja sebagai pegawai pemerintah, guru, dan pegawai di perkebunan. Hal tersebut mendapat perhatian dari pemerintah Hindia Belanda sehingga pada tanggal 25 Juni 1917 Gubernur Jenderal Hindia Belanda mengeluarkan Staatsblad (lembaran Negara) No. 266 tahun 1917 bahwa mulai 1 Juli 1917 Salatiga menjadi daerah otonom dengan sebutan “de gemeente Salatiga” (Kotapraja Salatiga) yang daerahnya terdiri dari 8 desa dengan seorang “burgemeester” (walikota) sebagai pemimpinnya yang dibantu oleh “gemeenteraad” (Supangkat, 2007). Penetapan gemeente berarti sebagian kekuasaan dan wewenang pemerintah di Batavia didesentralisasikan kepada dewan-dewan perwakilan sejarah sehingga konsekuensinya Salatiga mempunyai hak otonomi dan kewajiban yang harus dipenuhi. Hak otonomi tersebut antara lain gemeenteraad (dewan kota) harus mengatur keuangan sendiri, mengupayakan kebutuhan-kebutuhan daerahnya, mengelola sarana-sarana sosial sendiri seperti jalan, taman, pasar, selokan, jembatan, pembuatan papan nama jalan, pemadam kebakaran, kesehatan masyarakat, angkutan umum, penerangan jalan, dan perusahaan air bersih . Tata kota Salatiga mengikuti pola kota-kota di Eropa dimana ruas-ruas jalan dibuat menyerupai pola radial konsentris dengan ciri empat ruas jalan lebar yang bertemu di satu titik berupa bundaran yang dijadikan sebagai pusat kota. Titik pusat pertemuan ruas jalan tersebut merupakan pertemuan ruas jalan dari Solo (sekarang Jalan Jend. Sudirman), Semarang (sekarang Jalan Diponegoro) dan Bringin (sekarang Jalan Pattimura). Agar titik tersebut merupakan pertemuan empat ruas jalan maka dibangunlah satu ruas jalan lagi menuju arah Kalitaman (sekarang Jalan Pemuda) (Supangkat, 2007). Nama-nama jalan di Gemeente Salatiga pada masa lampau memakai nama-nama Belanda, antara lain Prins Hendriklaan, Wilhelminalaan, Cavalerieweg, dan lain-lain (Supangkat, 2007). Berdasarkan surat keputusan pemerintah Hindia Belanda yang mengeluarkan Staatsblad No. 35 pada tanggal 13 Februari 1895, status Salatiga sebagai gemeente dihapus, dan sebagai gantinya di Salatiga ditempatkan seorang Assistent Resident. Untuk menangani dan mengawasi perkebunan-perkebunan swasta, assistent resident dibantu oleh afdeelings controleur. Dengan kehadiran dua pejabat penting berkebangsaan Belanda menyebabkan semakin banyak orang Belanda yang tinggal di Salatiga, sehingga ada suatu masa di Salatiga sungguh-sungguh bernuansa Belanda (Supangkat, 2007). Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 2-7 Konfigurasi Kaveling Esksiting



Berbagai fasilitas publik didirikan untuk memberi kenyamanan bagi penduduk Gemeente Salatiga, khususnya orang-orang kulit putih. Fasilitas tersebut antara lain taman yang berada di sebelah timur kediaman assistent resident yang dikenal dengan nama Tamansari, sarana olah raga berupa lapangan tenis dan kolam renang (Badplaats Kalitaman), gereja (Indische Kerk), hotel, gedung sociteit (Sociteit Harmonie), sekolah, rumah sakit, dan perkantoran. Kawasan permukiman orang kulit putih tersebut berada di Toentangscheweg yang sekarang menjadi Jalan Diponegoro.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 58



Orang-orang Cina yang dianggap setara dengan warga Belanda mendapat kawasan permukiman di ruas Soloscheweg yang sekarang menjadi Jalan Jend. Sudirman. Kawasan ini dikenal dengan sebutan Chinese Wijk. Seperti halnya dengan orang-orang Eropa, masyarakat Cina di Salatiga juga membangun pemukiman dengan arsitektur yang berbeda. Rumah-rumah orang Cina tidak dilengkapi dengan halaman yang luas dan kebanyakan rumah mereka sekaligus menjadi tempat usaha (ruko). Arsitektur rumah Cina dikenali dari atap rumahnya yang berbentuk “Ngang San”. Jika orang-orang Eropa bermukim di kawasan Toentangscheweg, masyarakat Cina di Soloscheweg, maka penduduk pribumi tinggal di kampung-kampung di luar kawasan tersebut. Sisa-sisa bangunan rumah tinggal penduduk pribumi masih bisa disaksikan di kampung Pancuran, Gendongan dan Kalioso (Supangkat, 2007).



2.1.3.6 Analisa Nilai Intensitas Analisis intensitas penggunaan terdiri dari Analisis Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Analisis Lantai Bangunan (KLB), Ketinggian Bangunan Maksimum, Koefisien Dasar Hijau (KDH), Koefisien Tapak Basement (KTB),. Penggunaan lahan di kawasan perencanaan didominasi oleh perdagangan dan jasa dengan KDB yang dimiliki sebagian besar mencapai 100%. Ketinggian bangunan yang ada di kawasan perencanaan berkisar 1 – 6 lantai. Analisis intensitas penggunaan lahan di kawasan perencanaan sebagai berikut : Luas area (A) : 54,23 ha = 542.300 m2. Koefisien infiltrasi (C) adalah sedikit tanah terbuka, sedikit penghijauan, infiltrasi sedikit. Koerfisien infiltrasi di kawasan perencanaan 1,9 Data infiltrasi pada daerah perencanaan ( I ) diasumsikan 7,678. 10-8 m/detik Data koefisien penyimpanan air ( S ) diasumsikan 0,001 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) KDB adalah prosentase berdasarkan perbandingan antara seluruh luas lantai dasar bangunan gedung dengan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan. Pada koridor perencanaan memiliki kemiringan lereng yaitu 2-8%. Perhitungan KDB pada kawasan perencanaan sebagai berikut : Pengambilan Air Tanah I inf = S . A = 0,0011 x 542.300 m2 = 596,53 liter/menit 596,53 = 9,94 liter/detik Debit Infiltrasi Debit infiltrasi dihitung dengan rumus seperti dibawah ini dengan intensitas infiltrasi (I) kawasan perencanaan sebesar 7,678 .10-8 m/detik dengan koefisien infiltrasi (C) adalah sedikit tanah terbuka, sedikit penghijauan, infiltrasi sedikit. Q inf



=C.I.A



= 1,9. 7,678 .10-8 . 542.300 m2 = 0,07911 m3/detik = 79,11 liter/detik



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-49 Fase Perkembangan Kawasan dan Perkembangan Langgam Arsitektur Kawasan RTBL



Debit Infiltrasi untuk Tanah Seluas 1 Ha



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 59



Q 1Ha



= 1 Ha . Q inf



A = 1 Ha . 79,11 54,23 Ha = 1,458 liter/detik/Ha Open Space Merupakan perhitungan untuk mengetahui luas open space atau daerah resapan dimana tidak terdapat perkerasan. OS =



I inf Q 1Ha



= 9,94 liter/detik 1,458 liter/detik/Ha = 6,81 Ha Berdasarkan perhitungan diatas, maka Koefisien Dasar Bangunan (KDB) kawasan perencanaan dapat diketahui dengan rumus sebagai berikut : KDB



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-50 Visualisasi Tinggi Bangunan Pada Kawasan Perencanaan



= (A - OS) . 100% A = (54,23 – 6,81) . 100% 54,23 = 0,8744 . 100% = 87,44 % >> 80%



Jadi, perkiraan luas lahan terbangun pada kawasan perencanaan adalah = 80 % . 542.300 m2 = 433.840 m2 sedangkan perkiraan luas open space yang direkomendasikan untuk kawasan perencanaan adalah = (100% - 80%) . 542.300 m2 = 20% . 542.300 m2 = 108.460 m2 Untuk ketinggian bangunan pada kawasan perencanaan akan mengadopsi ketentuan berdasarkan arahan RDTR. Berikut merupakan gambar ketinggian bangunan eksisting kawasan perencanaan yang memperlihatkan tinggi bangunan.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 60



2.1.3.7 Analisa Penyediaan Ruang Terbuka Pada aspek ruang terbuka hijau, pada kawasan perencanaan terlihat beberapa vegetasi dan taman pasif pada sepanjang koridor Jalan Jendral Sudirman. Beberapa pertimbangan penting dalam penataan sistem ruang terbuka hijau dalam kawasan perencanaan adalah: Pembuatan ruang terbuka hijau berupa taman . Penambahan vegetasi/ tata hijau di sepanjang koridor jalan sebagai upaya peningkatan kualitas lingkungan, selain sebagai elemen estetis. Untuk ketersediaan vegetasi pada kawasan perencanaan dapat dilihat pada gambar berikut ini.



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 2-8 Ketinggian Bangunan Eksisting



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 2-9 Sebaran Vegetasi Kawasan Perencanaan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 61



2.1.3.8 Analisa Bangunan Dan Lingkungan Kondisi Eksisting dan Permasalahan Tata Bangunan meliputi:



2.1.3.9 Preservasi Dan Konservasi Situs Dan Bangunan Bersejarah



Kondisi Tata bangunan pada koridor utama Jl. Jenderal Sudirman: b. Perubahan bangunan hunian menjadi perdagangan, akan tetapi perubahan tidak total hanya menambah elemen bangunan temporal seperti terpal dan kanopi yang menyebabkan kualitas bangunan kurang baik c. Kondisi bangunan perdagangan dan permukiman cukup beragam , akan tetapi kondisi bangunan perdagangan yang tidak bertema, sehingga pengunjung tidak merasakan kesan ruang yang optimal d. Jarak antara bangunan mulai merapat, dan bangunan tunggal berubah menjadi bangunan deret serta bangunan dengan jumlah lantai > 2 Lt, fenomena ini terjadi pada bangunan dengan fungsi perdagangan, jasa pendukung wisata e. Kondisi jarak antar bangunan pada koridor Jl. Jenderal Sudirman sangat rapat sehingga berdampak pada masalah rawan kebakaran, masalah ritme bangunan sepanjang koridor yang membosankan, menurunya kualitas visual koridor, dan ruang – ruang mikro kawasan Kondisi Tata bangunan pada blok permukiman dan pada koridor jalan lingkungan terlihat jarak antara bangunan rapat, jenis bangunan tunggal. Hal ini disebabkan pada blok ini terdapat blok-blok yang tidak memiliki batasan kavling yang jelas berupa jalan dan jarak antar bangunan rapat. Landmark kawasan berupa tugu dan patung tidak tepat/belum optimal dan tidak mampu menjadi pusat orientasi kawasan Tanggapan: Pengaturan KDB, KLB, GSB dan Ketinggian bangunan pada seluruh koridor dan fungsi penggunaan Standarisasi elemen tambahan pada bangunan sehingga fungsi koridor tetap terjaga, pejalan kaki dapat berjalan dengan baik dan tematik koridor dapat terlihat Pengaturan fasade bangunan perdagangan pada kawasan RTBL sesuai visi kawasan dan visi kota Konservasi dan preservasi bangunan dan penataan kawasan sekitar bangunan heritage untuk menjadikan area tersebut jadi simpul aktivitas kota dan wisata yang baru Pengaturan area frontage bangunan pada koridor, mana yang dapat menjadi frontage aktif mana yang tidak, dengan pengaturan zona dan waktu. Sehingga setiap fungsi pada koridor dapat co-exist



Sumber : Analisis Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-51 Konservasi Pada Kawasan Perencanaan



Preservasi dalam perancangan kota adalah perlindungan terhadap lingkungan tempat tinggal (permukiman) dan urban places (alun-alun, plasa, area perbelanjaan) yang ada dan mempunyai ciri khas, seperti halnya perlindungan terhadap bangunan bersejarah. Preservasi pada kawasan perencanaan berupa perlindungan terhadap kawasan ibadah masyarakat Tiong Hoa berupa Klenteng dan masyarakat kristiani berupa gereja serta bangunan peninggalan kolonial berupa rumah dinas walikota. Perlindungan ini sangat erat hubungannya dengan masa sejarah.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 62



Tabel 2-32 Pertumbuhan Jumlah Penduduk



Kecamatan Kelurahan Tingkir Kutowinangun Lor Kutowinangun Kidul Gendongan Sidomukti Kalicacing Argomulyo Ledok



2013 6.254 7.822 7.469 6.912 5.298



2014 6.333 7.923 7.554 6.994 5.374



2015 6.410 8.019 7.637 7.074 5.447



r 0,25 0,25 0,22 0,23 0,28



Sumber: Kec. Tingkir dalam Angka 2016, Kec. Sidomukti dalam Angka 2016, Kec. Sidorejo dalam Angka 2016



Rata rata pertumbuhan penduduk (r) sebesar 0,26 dengan angka pertumbuhan paling tinggi di Kelurahan Ledok (0,28) dan paling sedikit di Kelurahan Gendongan (0,22). Tabel 2-33 Kepadatan Penduduk dan Jumlah Rumah Tangga Sumber : Survey Primer, 2016



Kecamatan



Gambar 2-52 Bangunan Rumah Dinas Walikota Salatiga



2.2



Tingkir



ANALISIS PENGEMBANGAN PEMBANGUNAN BERBASIS PERAN MASYARAKAT



Sidomukti Argomulyo



Tabel 2-31 Jumlah Penduduk



Kecamatan Tingkir



Sidomukti Argomulyo



Kelurahan Kutowinangun Lor Kutowinangun Kidul Gendongan Kalicacing Ledok



2012 6.710 7.717 7.374 6.822 5.218



2013 6.254 7.822 7.469 6.912 5.298



2014 6.333 7.923 7.554 6.994 5.374



2015 6.410 8.019 7.637 7.074 5.447



Kutowinangun Lor Kutowinangun Kidul Gendongan Kalicacing Ledok



Kepadatan Penduduk Per Km2 6.410 8.019 7.637 8.989 5.447



Rumah Tangga 3.100 2.090 1.413 1.952 2.621



Sumber: Kec. Tingkir dalam Angka 2016, Kec. Sidomukti dalam Angka 2016, Kec. Sidorejo dalam Angka 2016



Perkembangan Sosial Kependudukan Secara adminitrasi kawasan RTBL berada di Kelurahan Kutowinangun Lor, Kutowinangun Kidul dan Gendongan (Kecamatan Tingkir), Kelurahan Kalicacing (Kecamatan Sidomukti), Kelurahan Ledok dan (Kecamatan Argomulyo) dan Kelurahan Salatiga (Kecamatan Sidorejo).



Kelurahan



Penjaringan Aspirasi A.



Observasi dan Wawancara



Pembangunan berbasis peran masyarakat (community-based development) adalah pembangunan dengan orientasi yang optimal pada pendayagunaan masyarakat, baik secara langsung maupun tidak langsung, masyarakat diberikan kesempatan aktif beraspirasi dan berkontribusi untuk merumuskan program-program bangunan dan lingkungan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya. Pada tahapan ini, akan dilakukan penjaringan aspirasi masyarakat kawasan perencanaan mulai dari pengunjung, sampai pada pedagang. Beberapa penyimpangan terjadi terutama para PKL yang berjualan di trotoar / pedestrian. Oleh karena itu, berikut merupakan beberapa jawaban narasumber (PKL yang berjualan di trotoar) pada kawasan perencanaan.



Sumber: Kec. Tingkir dalam Angka 2016, Kec. Sidomukti dalam Angka 2016, Kec. Sidorejo dalam Angka 2016



Dengan membandingkan jumlah penduduk pada tahun 2012 – 2015 diketahui bahwa bahwa semua kelurahan pada mengalami pertambahan jumlah penduduk kecuali Kutowinangun. Tetapi apabila dilihat jumlah penduduk selama 3 tahun terakhir (2013-2015) semua kelurahan mengalami peningkatan jumlah penduduk.



Pertanyaan : 1. Apakah pernah ada peringatan dari pemerintah terkait larangan berjualan di trotoar? 2. Apakah ada retribusi yang dikenakan pada pedagang yang berjualan di trotoar? 3. Apa pengembangan yang diharapkan?



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 63



Tabel 2-34 Keterangan Jawaban Narasumber No 1



2



Nama / Identitas B. Muntini (PKL depan ruko – seberang- Tamansari, penjual rokok dan sejenisnya)



B. Surati (PKL didepan ruko Tamansari – Shopping Centre – Penjual buah-buahan)



     



3



P. Wiraman (PKL di pasar Tamansari, penjual jam tangan)



4



B. Siti (PKL Pasaraya II, penjual sepatu)



     



Keterangan Jawaban Tidak ada peringatan apapun dari pemerintah kota (terkait larangan berjualan di trotoar) Dulu ada retribusi Rp. 4.000,- namun setelah dibangun ruko dan taman tidak ada lagi Pengembangan kedepan tidak usah, cukup seperti ini Tidak ada peringatan Retribusi Rp 1.500,-/hari, untuk pemerintah selanjutnya digunakan untuk kebersihan dibuatkan tempat yang layak untuk digunakan, dulu pernah ada janji dari pemerintah untuk dibikinkan yang lokasinya disekitar B. Muntini, namun sampai sekarang tidak ada kabar apapun Tidak ada peringatan Dulu ada retribusi Rp. 500,- dana retribusi digunakan untuk kebersihan tidak ada harapan signifikan, kondisi sekarang sudah cukup Terkadang ada operasi dari Satpol PP, namun setelah operasi selesai kembali berjualan tidak menentu, tergantung dari hasil penjualan, biasanya membayar dana retibusi Rp.2.000. Dana retribusi digunakan untuk kebersihan Menyediakan tempat berjualan dengan sewa yang murah.



Sumber: wawancara, 2016



Untuk para pedagang lainnya serta pengunjung mengharapkan adanya penataan terkait dengan parkir dan juga kebersihan agar mereka dan pengunjung merasa lebih nyaman. Kondisi ini tentunya menjadi pertimbangan dalam rangka penataan kawasan Jalan Jendral Sudirman.



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 2-10 Sebaran PKL Kawasan Perencanaan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 64



B.



Focus Group Discussion (FGD)



Penjaringan aspirasi dalam penyusunan dokumen “Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Strategis Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga” juga dilakukan dengan FGD (Forum Group Discussion). Pada kegiatan FGD ini, dihadiri oleh SKPD terkait, pihak kelurahan dan kecamatan yang menjadi bagian dalam wilayah perencanaan, serta perwakilan dari para pedagang / paguyuban pasar.



2.3



KONSEP DASAR PERANCANGAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN Visi Pembangunan



Identifikasi Potensi dan Permasalahan Proses identifikasi potensi dan permasalahan ini bertujuan untuk lebih mengenal dan memahami kawasan. Setiap potensi yang ada akan diarahkan pada eksplorasi agar setiap kelebihan yang dimiliki dapat terlihat dan menonjol. Sedangkan setiap permasalahan yang ada akan diarahkan pada penyelesaian dan perumusan solusi agar tidak berdampak semakin luas. Berikut ini merupakan penjabaran potensi yang ada pada kawasan perencanaan. Potensi Kawasan Koridor Jalan Sudirman Beberapa potensi yang dimiliki oleh kawasan perencanaan antara lain: Sumber: Dokumentasi Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-53 Dokumentasi Kegiatan FGD



Pada kegiatan FGD yang telah dilakukan, terdapat beberapa hal yang perlu diperhatikan dan menjadi point kesepakatan bersama, antara lain:     



Seluruh peserta diskusi pada dasarnya menyetujui adanya konsep pengembangan yang dipaparkan oleh tim konsultan; Peserta terutama paguyuban pasar perlu adanya penjelasan pasti terkait sumber pendanaan dan kapan rencana pengembangan akan diimplementasikan; Perlu adanya sosialisasi kepada masyarakat dan pengunjung kawasan perdagangan jasa koridor jalan Jendral Sudirman apabila pengembangan akan dilaksanakan; Perlu tindakan tegas dan nyata untuk mengatasi berbagai permasalahan yang terjadi di kawasan perencanaan; Alokasi ruang-ruang parkir dan ruang terbuka hijau untuk menambah kenyamanan untuk beraktivitas di kawasan perencanaan.



Beberapa point di atas memberikan masukan dan pertimbangan terhadap konsep dan pengembangan yang akan dilakukan di kawasan koridor jalan Jendral Sudirman. Masyarakat diharapkan akan tetap menjadi pelaku sekaligus pengawas pembangunan dengan memberikan masukan dan kontribusi terhadap Pemerintah Kota Salatiga.



1. Memiliki fasilitas perdagangan tradisional dengan skala kota berupa pasar, diantaranya adalah Pasar Raya I dan Pasar Raya II. Pasar-pasar ini menjual berbagai kebutuhan masyarakat, mulai dari kebutuhan sembako, pakaian dan kebutuhan lainnya. Kawasan pasar ini juga telah terbagi menjadi beberapa zona sesuai dengan karakteristiknya. 2. Memiliki kawasan perdagangan modern dimana kawasan perdagangan modern ini terletak pada sepanjang jalan (koridor) Jalan Sudirman. Keberadaan fasilitas perdagangan jasa modern ini juga telah menarik minat masyarakat yang dibuktikan dengan selalu ramainya kawasan ini setiap harinya, terutama pada akhir pekan. 3. Kawasan perencanaan juga berpotensi untuk menjadi tujuan wisata yang menyediakan oleh-oleh khas Salatiga untuk wisatawan. Kondisi ini juga didukung dengan adanya toko-toko yang menjual makananmakanan yang dapat menjadi daya tarik tersendiri sekaligus membuka kesempatan masyarakat unuk mempromosikan wilayahnya. 4. Kawasan perencanaan juga memiliki letak yang sangat strategis karena terdapat terminal. Terminal ini berfungsi sebagai induk pelayanan transportasi pada kawasan perencanaan yang lebih memudahkan masyarakat untuk mencapai kawasan perencanaan. 5. Potensi lain yang dimiliki oleh kawasan perencanaan adalah lokasi kawasan perencanaan sendiri pada Rencana Detail Tata Ruang Kota Salatiga masuk ke dalam BWP Pusat Kota dimana tujuan dari pengembangan BWP ini adalah ”mewujudkan pusat perdagangan dan jasa yang berskala regional berkonsep kota hijau (green city) yang aman, nyaman, produktif ,dan berkelanjutan”. Konsep pengembangan tersebut dapat menjadi dasar untuk mendukung pengembangan kegiatan ekonomi di kawasan perencanaan. 6. Daya dukung lingkungan dimana kawasan perencanaan merupakan kawasan budidaya dan sangat cocok untuk dikembangkan sebagai pusat kota yang memiliki tingkat kepadatan bangunan yang relatif tinggi. Kawasan perencanaan juga telah dilengkapi dengan beberapa infrastruktur penunjang kegiatan ekonomu perkotaan dan wisata seperti pedestrian, parkir, penerangan jalan, tempat sampah pada sepanjang jalan, dsb. 7. Adanya potensi kawasan perencanaan menjadi kawasan strategis ekonomi dan wisata yang bersifat “walking zone”. Kondisi tersebut ditunjukkan dengan banyaknya masyarakat yang lebih memilih untuk berjalan kaki pada area pedestrian untuk mencapai lokasi-lokasi perdagangan jasa terutama bagi



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 65



wisatawan atau hanya sekedar melepas penat. Hal ini juga didukung oleh keberadaan trotoar yang memudahkan para pejalan kaki. 8. Pada kawasan perencanaan juga terdapat sosialisasi terkait peraturan daerah (Perda) yang mengatur kawasan perencanaan. Peraturan-peraturan tersebut meliputi lokasi parkir, retribusi parkir, pelarangan PKL untuk berjualan di trotoar, dsb. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pemerintah memiliki kepedulian terhadap kegiatan perekonomian kawasan perencanaan yang mulai berkembang. Permasalahan Kawasan Koridor Jalan Sudirman Selain potensi, pada kawasan perencanaan juga tidak lepas dari berbagai permasalahan yang ada, diantaranya: 1. Masih banyaknya para Pedagang Kaki Lima (PKL) yang berjualan pada trotoar. Sebenarnya pelarangan terkait PKL yang berjualan pada trotoar telah dituangkan pada Perda Nomor 2 Tahun 2003 dan Perwali Nomor 18 Tahun 2006 dan telah dilakukan sosialiasi berupa pemasangan papan pelarangan. Adanya PKL yang berjualan pada trotoar ini telah mengganggu para pejalan kaki karena trotoar menjadi sempit. 2. Permasalahan parkir juga telah menjadi permasalahan yang cukup serius karena mulai berdampak pada kemacetan dan kesemrawutan di kawasan perencanaan. Keterbatasan ruang parkir dibanding dengan jumlah kendaraan yang melebihi kapasitas serta keinginan masyarakat untuk meletakkan kendaraannya sedekat mungkin dengan lokasi yang dituju parkir menjadi alasan mengapa mulai terdapat parkir-parkir sembarangan. 3. Permasalahan lainnya yang terdapat pada kawasan perencanaan adalah adanya kemacetan yang terdapat di beberapa lokasi, diantaranya pada Jalan Sudirman dan Jalan Taman Pahlawan. Kondisi ini dipicu oleh beberapa hal seperti adanya hambatan jalan, dan dimensi jalan yang sempit. 4. Kawasan perencanaan yang sebagian besar merupakan kawasan kegiatan ekonomi tradisional dan modern tentunya dituntut untuk memberikan kenyamanan terhadap pengunjungnya. Namun, terdapat permasalahan terkait hal tersebut yang terutama banyak di temukan di sekitar pasar tradisional.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 66



Tabel 2-35 Matriks SWOT



Internal



Eksternal Opportunities (O)  Adanya rencana penataan BWP Pusat Kota terkait untuk menjadi kawasan perdagangan jasa berskala regional dan berkonsep Green City yang aman, nyaman dan berkelanjutan.  Memiliki daya dukung lingkungan yang cocok untuk dikembangkan sebagai lahan terbangun.  Adanya regulasi berupa Perda dan perwali yang mengatur kegiatan dan aktivitas di kawasan perencanaan. Threats (T)  Beberapa kawasan perdagangan jasa lainnya dengan ciri dan karakter yang kuat  Pemerintah belum melakukan pengawasan dan memberlakukan sanksi bagi pelanggaran-pelanggaran yang terjadi di kawasan perencanaan.



Strengths (S)  Memiliki fasilitas perdagangan dan jasa tradisional berupa pasar skala kota.  Memiliki fasilitas perdagangan jasa modern skala kota.  Berpotensi untuk menjadi salah satu tujuan wisata dengan menyediakan barang / makanan khas untuk oleh-oleh.  Memiliki terminal sehingga memudahkan masyarakat untuk mencapai kawasan perencanaan.  Memiliki potensi untuk dikembangkan sebagai kawasan “walking zone”. Strategi S-O



Weakness (W)  Kawasan pasar cenderung kumuh karena terdapat beberapa genangan yang ada terutama saat hujan.  Adanya beberapa titik kemacetan yang menimbulkan ketidaknyamanan pergerakan pengunjung.  Banyaknya pelanggaran parkir yang terjadi di kawasan perencanaan.  Banyaknya PKL yang masih berjualan di atas trotoar.



Pengembangan kawasan perencanaan menjadi kawasan perdagangan jasa dan wisata yang ramah pengunjung



Penataan infrastruktur kawasan perencanaan yang meliputi perbaikan dan pengawasan



Strategi S-T



Strategi W-T



Perbaikan kawasan dan peningkatan promosi kawasan perencanaan sebagai kawasan strategis ekonomi dan wisata



Pelaksanaan program perbaikan kawasan mulai dari bangunan, infrastruktur, dan penerapan regulasi untuk mendukung fungsi kawasan



Strategi W-O



Sumber: Tim Penyusun, 2016



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 67



A.



Program bangunan & lingkungan untuk mewujudkan Harmonisasi Ruang, meliputi:



Pengembangan koridor yang ramah pejalan kaki & sepeda, pengaturan sirkulasi becak,pengaturan dan pengembangan sistem transit kawasan dengan transportasi umum berupa terminal, shelter, BST dan angkutan umum. Penataan fungsi koridor perdagangan yang terdefinisi dalam signifikansi langgam arsitektur khas pada koridor, bangunan & street furniture. Optimalisasi landmark kawasan RTBL & memperkuat signifikansi bentuk & langgam arsitektur khas pada koridor, bangunan & street furniture Penataan node simpul pergerakan berupa: aplikasi bangunan sudut, arahan GSB & set back bangunan. B.



Program bangunan & lingkungan untuk mewujudkan Harmonisasi Aktivitas, meliputi:



Penataan fungsi koridor perdagangan, fasilitas umum, dan perkantoran dengan tema yang saling mendukung dan terintegrasi dalam visi pembangunan kawasan. Pengembangan ruang jasa (pariwisata) baru di Kawasan RTBL.



Konsep Perancangan Bangunan dan Lingkungan



Struktur



Tata



Peruntukan Lahan dominan adalah perdaganganperdagangan jasa dengan beberapa fungsi lainya berupa: campuran, ibadah, dan pemerintahan. Pencapaian menuju kawasan ini dapat melalui: a.



Jalan Kolektor: Jl. Diponegoro, Jl. Patimura, Jl. Jend. A. Yani, Jl. Letjend. Sukowati, Jl. Pemuda. Jl. Taman Pahlawan, Jl. Dr. Muwardi, Jl. Langensuko b. Jalan lokal dan lingkungan yang terhubung meliputi: Jl. Pemotongan, Jl. Bungur, Jl. Langensuko, Jl. Johar, Jl. Kalinyamat, Jl. Progo, Jl. Kalipengging, Jl. Senjoyo, Jl. Poncorejo, Jl. Somborejo, Jl. Timbulrejo, Jl. Karangrejo, Jl. Gilingrejo, Jl Pantirejo Sirkulasi jalan di Jl. Jenderal Sudirman 1 arah kecuali dari pada area tamansari. Blok bangunan dengan massa besar berada di Koridor Timur – Utara Jl. Jenderal Sudirman Untuk fasilitas parkir menggunakan basement, gedung parkir atau innercourt bangunan, kecuali bangunan dengan massa bangunan kecil. fasilitas pejalan kaki di Jl.Jend. Sudirman bagian utara dalam bentuk arcade yang menghubungkan deretan pertokoan. Moda dibatasi untuk arus lokal dan kendaraan pribadi Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 2-54 Visi Pembangunan Kawasan RTBL



Berdasarkan isu permasalahan tata bangunan & lingkungan Kawasan RTBL yang diperoleh dari masukan stakeholder yang terkait di dalam Focus Group Discusion (FGD-1), maka dapat dirumuskan visi pembangunan Kawasan RTBL, yaitu : “A Place of Harmony” (Harmonisasi Ruang dan Aktivitas). Beberapa program bangunan & lingkungan Kawasan RTBL dalam pendekatan penataan kawasan revitalisasi kawasan perkotaan (urban revitalization) yang dibutuhkan antara lain :



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 68



Konsep Kawasan A.



Komponen



Perancangan



Sub Zona K-2-3



SPU-1-4



Penggunaan lahan pada kawasan koridor Jalan Sudirman sebagian besar merupakan kawasan perdagangan jasa, dimana terdapat fasilitas perdagangan jasa modern, berupa toko-toko dan perdagangan jasa tradisional berupa pasar. RTRW Kota Salatiga menetapkan sebagai kawasan strategis, yang tepatnya sebagai kawasan strategis ekonomi dan kemudian dipertegas dalam RDTR yang meyatakan bahwa kawasan RTBL merupakan kawasan pusat kota, akan dirancang sebagai kawasan perdagangan jasa yang berskala regional. Penggunaan lahan merupakan komponen rancang kawasan yang berperan penting dalam alokasi penggunaan dan penguasaan lahan/tata guna lahan yang telah ditetapkan dalam suatu kawasan perencanaan tertentu berdasarkan ketentuan dalam rencana tata ruang wilayah. Adapun komponen penaataannya terdiri dari 2 (dua), yaitu peruntukan lahan makro yang disebut sebagai tata guna lahan, dan peruntukan lahan mikro yang ditetapkan pada skala keruangan yang lebih rinci (termasuk secara vertikal). Penggunaan lahan pada kawasan koridor Jalan Sudirman sebagian besar merupakan kawasan perdagangan jasa, dimana terdapat fasilitas perdagangan jasa modern, berupa toko-toko dan perdagangan jasa tradisional berupa pasar-pasar. Konsep dasar penataan struktur peruntukan lahan dalam kawasan perencanaan, antara lain: Mengembangkan peruntukan lahan yang sesuai arahan tata ruang kota; Mengendalikan disertai arahan perubahan peruntukan lahan karena lokasinya yang strategis; Mengendalikan pembangunan intensitas bangunan di kawasan perencanaan.



Ruang Terbuka Persimpangan B.



KDB



Lantai



KLB



KDH



KWT



KTB



Kolektor Sekunder



70%



1 - 5 lantai



KLB 3,5



10%



80%



70%



Lokal Primer



70%



1 - 2 lantai



KLB 1,4



10%



80%



70%



Kolektor Sekunder



60%



1 - 3 lantai



KLB 1,8



20%



60%



60%



Lokal Primer



60%



1 - 3 lantai



KLB 1,8



20%



60%



60%



Kolektor Sekunder



70%



1 - 4 lantai



KLB 2,8



10%



70%



70%



Lokal Primer



70%



1 - 2 lantai



KLB 1,4



10%



70%



70%



Kolektor Sekunder



60%



1 - 4 lantai



KLB 2,4



20%



70%



60%



Lokal Primer



60%



1 - 2 lantai



KLB 2,4



20%



70%



60%



SARANA PELAYANAN UMUM



Struktur Peruntukan Lahan



Koridor Jalan



Fungsi Jalan



Penambahan fungsi pada bangunan dimungkinkan selama fungsi utama tetap dominan Ruang terbuka berupa ruang terbuka aktif dengan ditunjang Ruang Terbuka Hijau yang menyatu dengan bangunan (vertical garden, roof garden) Pengaturan bangunan di persimpangan



Intensitas Pemanfaatan Lahan



Nilai intensitas kegiatan merupakan volume kegiatan yang dapat ditampung pada kawasan tertentu. Nilai intensitas dinyatakan dalam bentuk koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai bangunan (KLB), ketinggian bangunan (KB) dan koefisien daerah hijau (KDH). Konsep dasar penataan intensitas pemanfaatan lahan dalam kawasan perencanaan, antara lain: Mengendalikan massa, sosok, dan ketinggian bangunan sesuai dengan pembatasan intensitas lahan. Secara umum intensitas pemanfaatan lahansesuai dengan RDTR Kota Salatiga, yaitu sebagai berikut:



SPU-6-1



PERKANTORAN KT-1



Sumber: materi teknis RDTR Kota Salatiga



Prinsip penataan Koridor Jalan Ruang Terbuka Persimpangan C.



 Intensitas pemafaatan lahan yang rendah di sekitar landmark/ tengaran, sehingga tengaran dapat terlihat optimal.  Distribusi intensitas harus tetap mempertahankan karakter streetscape kawasan Pengaturan intensitas rendah untuk keseimbangan daya dukung lingkungan Distribusi intensitas harus tetap mempertahankan karakter streetscape kawasan



Tata Bangunan



Tata bangunan merupakan elemen penting pembentuk struktur ruang kawasan yang menjadi dasar terbentuknya morfologi kawasan dan komposisi antar ruang terbuka dan terbangun. Secara umum tata bangunan mengacu pada RDTR yaitu: Konsep rencana arahan garis sempadan terdiri dari pengaturan jarak antar bangunan dan garis sempadan bangunan dari depan, samping dan belakang. Garis sempadan ditentukan dengan mengukur jarak tepi bangunan (terluar) terhadap as jalan, dan garis sempadan bangunan. Garis sempadan sangat penting untuk mengatur keteraturan jaringan jalan dan juga untuk melindungi kepentingan-kepentingan pengguna jalan. Berdasarkan hasil analisis dan konsep rencana, berikut adalah garis sempadan bangunan pada tiap ruas jalan : Jalan Kolektor: Jl. Diponegoro, Jl. Patimura, Jl. Jend. A. Yani, Jl. Letjend. Sukowati, Jl. Pemuda. Jl. Taman Pahlawan, Jl. Dr. Muwardi, Jl. Langensuko Jalan lokal yang terhubung meliputi: Jl. Pemotongan, Jl. Bungur, Jl. Langensuko, Jl. Johar, Jl. Kalinyamat, Jalan lingkungan yang terhubung meliputi: Jl. Progo, Jl. Kalipengging, Jl. Senjoyo, Jl. Poncorejo, Jl. Somborejo, Jl. Timbulrejo, Jl. Karangrejo, Jl. Gilingrejo, Jl Pantirejo Tabel 2-37 Ketentuan Tata Masa Bangunan Kota Salatiga



Tabel 2-36 Intensitas Pemanfaatan Lahan Sub Zona



Fungsi Jalan



KDB



Lantai



KLB



KDH



KWT



KTB



Kolektor Sekunder



80%



1 - 8 lantai



KLB 6,4



10%



90%



80%



Lokal Primer



80%



1 – 5 lantai



KLB 4,0



10%



90%



80%



Jl. Diponegoro I (Bunderan – Kauman)



Kolektor Sekunder



80%



1 - 8 lantai



KLB 6,4



10%



90%



80%



Lokal Primer



80%



1 – 5 lantai



KLB 4,0



10%



90%



80%



Jl. Jenderal Sudirman I (Bunderan – ABC) Jl. Jenderal Sudirman II (ABC – Batas Kota Lama)



PERDAGANGAN DAN JASA K-1-1 K-2-1



Nama Jalan



Garis Sempadan Bangunan (GSB) minimal



Garis Sempadan Pagar (GSP) minimal



12 m



8m



14,5 m 15 m



11,5 m 11 m



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 69



Nama Jalan Jl. Ahmad Yani Jl. Patimura Jl. Ki Penjawi Jl. Letjend Sukowati Jl. Kesambi Jl. Pemotongan Jl. Langensuko Jl. Pemuda Jl. Taman Pahlawan Jl. Dr. Muwardi Jl. Kalipengging Jl. Bungur Jl. Johar Jl. Progo Jl. Senjoyo Jl. Ponco Rejo



Garis Sempadan Bangunan (GSB) minimal 11 m 11,5 m 7m 10 m 5m 8m 8m 16 m 8m 9m 6m 6m 6m 4m 7m 5m



Garis Sempadan Pagar (GSP) minimal 8m 9m 4m 8m 3m 6m 6m 13 m 6m 7m 4m 4m 4m 2m 5m 3m



Sumber: materi teknis RDTR Kota Salatiga



Pengembangan tata bangunan ini didasarkan pada konsep kesatuan, keseimbangan, dan keselarasan/harmoni dengan bangunan dan lingkungan sekitarnya. Konsep dasar penataan tata bangunan dalam kawasan perencanaan, antara lain: Mengembangkan massa bangunan berskala manusia dan tanggap terhadap morfologi ruang, misalnya koridor dan persimpangan jalan; Mengembangkan tata bangunan yang berorientasi untuk kenyamanan pejalan kaki Memiliki hubungan yang kompatibel ke bangunan sekitarnya; Mengatur bangunan baru yang menciptakan pola bangunan yang konsisten; Mengatur setback bangunan yang konsisten untuk mendukung skala bangunan yang sama dan menyediakan ruang sirkulasi bagi pejalan kaki; Mengendalikan bangunan baru & bangunan eksisting di sekitar landmark. Tengaran agar tidak mengganggu fungsi tengaran Mengatur fasad yang memperkuat karakter streetscape; D.



Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung



Penataan sistem sirkulasi dan jalur penghubung antara lain meliputi penataan jaringan jalan dan pergerakan, sirkulasi kendaraan umum, sirkulasi kendaraan pribadi, sirkulasi kendaraan informal setempat, sirkulasi sepeda, sirkulasi pejalan kaki (termasuk masyarakat penyandang cacat dan lanjut usia), sistem dan sarana transit, dan sistem perparkiran. Konsep dasar penataan sistem sirkulasi dan jalur penghubung dalam kawasan perencanaan, antara lain: Meningkatkan kualitas badan jalan untuk kenyamanan pergerakan; Mengembangkan jalur pedestrian dan sepeda yang terpisah dengan jalur kendaraan sehingga akan memperkecil konflik pengguna jalan;



Mengembangkan titik-titik transit dalam radius kenyamanan pejalan kaki,, serta keterpaduannnya dengan sistem transportasi kota; Mendefinisikan kawasan dimana pengunjung tahu ketika masuk dan meninggalkan kawasan; Menyediakan ruang-ruang parkir yang memadai dan sesuai dengan kebutuhan sehingga seluruh kendaraan tertampung dengan baik dan enghindari penggunaan badan jalan yang dapat mempengaruhi kelancaran lalu lintas; Mempertegas amenity zona seperti jalur pedestrian dengan menggunakan elemen vertikal sebagai street furniture seperti bollard, pepohonan dan lampu dengan skala pejalan kaki; Mendesain trotoar penyeberangan yang dekoratif; Menata unsur pendukung dan perlengkapan pergerakan, seperti rambu-rambu, papan penanda (signage), pencahayaan, dan street furniture lainnya sebagai elemen dekoratif yang mendukung karakter streetscape. Mengembangkan city walk Mengembangkan terminal Tamansari Prinsip penataan Koridor Jalan



Ruang Terbuka Persimpangan



 Kemudahan akses dan pergerakan bagi orang, barang, dan kendaraan  Kontinuitas jalur pedestrian dan jalur sepeda terkait keamanan dan kenyamanan pergerakan  Street furniture dikoordinasikan dalam desain, warna dan skala yang mendukung karakter koridor Pola penataan sirkulasi yang menarik dan merata untuk memberikan pengalaman ruang bagi pengunjung Pengembangan jalur pedestrian dan jalur sepeda yang menerus



Hal ini sesuai dengan katentuan dalam RDTR sebagai berikut: Tabel 2-38 Ketentuan Sarana dan Prasarana Minimal



K-2 : pasar tradisional



K-3 : toko dan ritel modern



Prasarana Minimum  Jaringan jalan kolektor  Jaringan pesestrian  Jaringan listrik  Jaringan air bersih  Jaringa persampahan  Jaringan telepon  Jaringan drainase



      



Jaringan jalan kolektor Jaringan pesestrian Jaringan listrik Jaringan air bersih Jaringa persampahan Jaringan telepon Jaringan drainase



Sarana Minimum pusat perbelanjaan dan niaga (skala pelayanan unit kecamatan). Bangunan pusat perbelanjaan harus dilengkapi:  tempat parkir umum, sudah termasuk kebutuhan luas tanah;  terminal atau pangkalan untuk pemberhentian kendaraan;  pos keamanan;  sistem pemadam kebakaran;  musholla/tempat ibadah. pusat perbelanjaan dan niaga (skala pelayanan unit kelurahan ≈ 120.000 penduduk). Luas tanah yang dibutuhkan adalah 36.000 m2. Bangunan pusat perbelanjaan harus dilengkapi:  tempat parkir umum, sudah termasuk kebutuhan luas tanah;  terminal atau pangkalan untuk pemberhentian kendaraan;  pos keamanan;  sistem pemadam kebakaran;  musholla/tempat ibadah.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 70



K-4-1 : toko/ pertokoan



Prasarana Minimum  Jaringan jalan kolektor  Jaringan pesestrian  Jaringan listrik  Jaringan air bersih  Jaringa persampahan  Jaringan drainase



Sarana Minimum warung / took Luas lantai yang dibutuhkan ± 50 m2 termasuk gudang kecil. Apabila merupakan bangunan tersendiri (tidak bersatu dengan rumah tinggal), luas tanah yang dibutuhkan adalah 100 m2. pertokoan (skala pelayanan untuk 6.000 penduduk) Luas lantai yang dibutuhkan 1.200 m2. Sedangkan luas tanah yang dibutuhkan 3.000 m2 . Bangunan pertokoan ini harus dilengkapi dengan: tempat parkir kendaraan umum yang dapat dipakai bersama kegiatan lain pada pusat lingkungan; sarana-sarana lain yang erat kaitannya dengan kegiatan warga; pos keamanan. pusat pertokoan dan atau pasar lingkungan (skala pelayanan unit kelurahan ≈ 30.000 penduduk) Luas tanah yang dibutuhkan: 10.000 m2. Bangunan pusat pertokoan / pasar lingkungan ini harus dilengkapi dengan:



Prasarana Minimum SPU-6 :  Jaringan jalan Peribadatan  Jaringan listrik  Jaringan air bersih  Jaringa persampahan  Jaringan telepon  Jaringan drainase Sumber: materi teknis RDTR Kota Salatiga



E.



SPU-1 Pendidikan



SPU-3 Kesehatan



 Jaringan jalan minimal lokal primer  Jaringan listrik  Jaringan air bersih  Jaringa persampahan  Jaringan telepon  Jaringan drainase  Jaringan jalan minimal lokal primer  Jaringan listrik  Jaringan air bersih  Jaringa persampahan  Jaringan telepon  Jaringan drainase  Jaringan jalan  Jaringan listrik  Jaringan air bersih  Jaringa persampahan  Jaringan telepon  Jaringan drainase



Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau



Penataan sistem ruang terbuka dan pola tata hijau bertujuan untuk meningkatkan kualitas kawasan dengan menyediakan RTH pbulik yang bisa menjadi atau mempuat landmark kawasan. Pada prinsipnya penataan sistem ruang terbuka diatur melalui pendekatan desain tata hijau yang membentuk karakter lingkungan serta memiliki peran penting baik secara ekologis, rekreatif dan estetis bagi lingkungan sekitarnya, dan memiliki karakter terbuka sehingga mudah diakses sebesar-besarnya oleh publik, termasuk masyarakat difabel dan lanjut usia. Konsep dasar penataan sistem ruang terbuka dan tata hijau:



 tempat parkir umum, sudah termasuk kebutuhan luas tanah;  terminal kecil atau pangkalan untuk pemberhentian kendaraan;  pos keamanan;  sistem pemadam kebakaran; KT-1 : Pemerintah (kecamatan /desa)



Sarana Minimum  Tempat Parkir (minimal 30% luas lantai kegiatan)  Ruang tunggu  Musholla  Kamar kecil/ toilet  Musholla



Membentuk jaringan tautan (linkage) melalui komponen-komponen utama RTH sebagai satu kesatuan sistem RTH; Menciptakan ruang terbuka publik yang berkualitas untuk mewadahi aktivitas sosial masyarakat dan membuat kawasan menjadi lebih hidup. Ruang-ruang terbuka tersebut dapat berupa taman umum (public parks); Menciptakan RTH yang dapat menambah karakter dan nilai kualitas lingkungan, sesuai dengan kebutuhan dan kepentingannya; Mengembangkan vegetasi sebagai elemen yang mempertegas ruang, baik sebagai elemen pengarah, penghubung, maupun pengalir pergerakan



 Pos Keamanan  Tempat Parkir (minimal 30% luas lantai kegiatan)  RTH Upacara



Prinsip penataan Koridor Jalan  Tempat Parkir (minimal 30% luas lantai kegiatan)  RTH Upacara  Kebutuhan ruang minimum (SNI 03-1733, 2004)



Ruang Terbuka Persimpangan F.



 Tempat Parkir (minimal 30% luas lantai kegiatan)  Ruang tunggu  Kamar kecil/ toilet



 Pengembangan koridor sebagai ruang terbuka publik mampu menciptakan kreatifitas dan identitas koridor  Pengembangan ruang terbuka terdiri dari hard and softblansekap yang seimbang  Pengembangan vegetasi beragam, disamping menjaga fungsi ekologis juga sebagai elemen arsitektural Pengembangan vegetasi rendah pada daerah bebas pandang (perdu)



Sistem Prasana dan utilitas Lingkungan



Pada dasarnya kelengkapan prasarana dan utilitas lingkungan berkaitan dengan kualitas wujud suatu lingkungan, yaitu apakah layak atau tidaknya suatu lingkungan untuk dihuni. Untuk itu, peningkatan pelayanan utilitas perlu terus dilakukan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat akan utilitas kota yang efisien. Adapun jaringan utilitas yang terkait erat dengan tata bangunan dan lingkungan antara lain jaringan air bersih, jaringan drainase, jaringan air limbah, persampahan, serta jaringan listrik dan telepon. Konsep dasar penataan sistem prasarana dan utilitas lingkungan, antara lain: Menambah dan meningkatkan pelayanan jaringan utilitas agar seluruh kawasan dapat terlayani dengan baik. Memperhatikan keterpaduan dengan sistem utilitas kota sebagaimana rencana kota;



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 71



G.



Pelestarian Bangunan dan Lingkungan



Pelestarian Bangunan dan Lingkungan bertujuan untuk menjaga bangunan cagar budaya yang menjadi bagian dari historis, estetika dan kualitas kawasan dengan menjadikan bangunan cagar budaya tersebut sebagai bagian dari streetscape kawasan/landmark kawasan. Pelestarian Bangunan dan Lingkungan ini didasarkan pada konsep kesatuan, keseimbangan, dan keselarasan/harmoni dengan bangunan cagar budaya dengan bangunan dan lingkungan sekitarnya. Pada prinsipnya Pelestarian Bangunan dan Lingkungan diatur melalui pendekatan preservasi bangunan. Mengembalikan seperti bentuk semula bangunan; Menciptakan linkage antar bangunan sebagai bagian streetscape kawasan; Mengembangkan massa bangunan berskala manusia dan tanggap terhadap morfologi ruang, misalnya koridor dan persimpangan jalan;



Blok Blok Pengembangan Kawasan dan Program Penanganannya Penataan Bangunan dan Lingkungan dalam rangka pengembangan kawasan RTBL koridor Jl. Jenderal Sudirman maka kan dibagi berdasarkan karakteristik masing masing Blok. Blok yang direncanakan adalah: Blok 1 (Blok Tamansari) Merupakan kawasan sekitar bundaran tamansari dengan fungsi perdagangan, pendidikan, perkantoran, hunian. Batas Blok 1 adalah : Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman - Jl Patimura – Jl. Pemuda sampai Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. Langesuko; Blok 2 (Blok Pasar) Merupakan kawasan sekitar pasar raya salatiga dengan fungsi perdagangan jasa dan hunian. Batas Blok adalah: Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. Langesuko sampai Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. Letjen Sukowati Blok 3 (Blok Campuran) Merupakan kawasan perdagangan jasa, pendidikan dan peribadatan, dengan batas blok:



Memperkuat identitas masing-masing blok dengan keberagaman kesan visual dan kesatuan karakteristik melalui desain arsitektur yang memiliki identitas lokal namun sesuai dengan perkembangan zaman dan fungsi kawasan; Pengembangan koridor yang ramah pejalan kaki & sepeda, pengaturan sirkulasi becak,pengaturan dan pengembangan sistem transit kawasan dengan transportasi umum berupa terminal, shelter, BST dan angkutan umum; Penataan fungsi koridor perdagangan yang terdefinisi dalam signifikansi langgam arsitektur khas pada koridor, bangunan & street furniture; Optimalisasi landmark kawasan RTBL & memperkuat signifikansi bentuk & langgam arsitektur khas pada koridor, bangunan & street furniture; Penataan node simpul pergerakan berupa: aplikasi bangunan sudut, arahan GSB & set back bangunan; Penataan fungsi koridor perdagangan, fasilitas umum, dan perkantoran dengan tema yang saling mendukung dan terintegrasi dalam visi pembangunan kawasan; Pengembangan ruang jasa (pariwisata) baru di Kawasan RTBL Memperkuat landmark kawasan (tugu tamansari). Perencanaan penataan RTBL Jl. Jenderal Sudirman ini, menjadikan Koridor Jenderal Sudirman sebagai kawasan perdagangan dan jasa , wisata dan identitas kota, Serta Kawasan Berwawasan Lingkungan dan berkarakter dengan memberi bentuk dan karakter Fungsional, Karakter Sosial dan Budaya, serta karakter Fisik dan Visual. Adapun rencana tapak tertentu pada wilayah perencanaan RTBL Kawasan Jl. Jenderal Sudirman dilakukan untuk aktualisasi visi pengembangan kawasan antara lain dengan : Blok I (Pendekatan perancangan : Revitalisasi Terminal tamansari, bundaran tamansari, bangunan cagar budaya dan fungsi utama Jl. Jenderal Sudirman) Blok II (Pendekatan perancangan : Pengendalian perkembangan dan Revitalisasi pasar raya salatiga serta pengembangan fungsi wisata) Blok III (Pendekatan perancangan : Pengendalian perkembangan fungsi utama koridor perdagangan & jasa, Peningkatan Kualitas Signifikansi) Blok IV (Pendekatan perancangan : Pengendalian Pembangunan Baru dan fungsi utama koridor perdagangan - jasa) Rencana penanganan pada blok di kawasan perencanaan adalah sebagai berikut:



persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. Letjen Sukowati sampai Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. A Yani – Jl. Senjoyo



Penanganan permasalahan tata bangunan dan lingkungan yang sesuai dengan tematis pengembangan dan tipologi permasalahn blok-blok pengembangan di Kawasan Jl. Jenderal Sudirman, berikut adalah tema pengembangan & pendekatan penanganan perancangan kota, antara lain :



Blok 4 (Blok Hunian)



a.



Merupakan kawasan perdagangan jasa, dan hunian dengan batas blok: persimpangan Jl



Blok I (Pendekatan perancangan : Revitalisasi Terminal tamansari, kawasan tamansari dan fungsi utama Jl. Jenderal Sudirman) , dengan program banguanan dan lingkungan :



Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. A Yani – Jl. Senjoyo sampai Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. Veteran



1) Pengembangan enclosure antar bangunan dengan pengikat bundaran tamansari. 2) Pengembangan bentuk bangunan: bukaan lebar dan transparan



Prinsip-prinsip utama yang menjadi tujuan dalam pengembangan pada blok di kawasan perencanaan adalah sebagai berikut: Menciptakan keterpaduan antar blok-blok pengembangan untuk meningkatkan citra kawasan sebagai kawasan strategis perdagangan Kota Salatiga dalam peruntukan lahan, sistem sirkulasi, intensitas pemanfaatan lahan, parkir, arsitektur kota, fasilitas penunjang dan utilitas kawasan;



3) Pengembangan area parkir sekitar Jl. Jenderal Sudirman untuk parkir kendaraan pribadi 4) Pengembangan gedung parkir yang terintegrasi dengan Revitalisasi terminal angkutan umum tamansari serta jembatan antar bangunan yang juga digunakan sebagai area perdagangan jasa 5) Penataan elemen street furniture



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 72



6) Pengembangan jalur sepeda, becak dan dokar



3) Pengendalian pembangunan bangunan baru untuk mendukung fungsi permukiman dan



7) Pengembangan jalur angkutan umum dalam kota dan sistem transit shelter angkutan umum, BST yang terintegrasi dengan parkir sepeda, becak dan dokar



perdagangan dan jasa dengan pengembangan parkir off street 4) Penataan elemen street furniture



8) Pengendalian aktivitas sekitar Jl. Jenderal Sudirman 9) Revitalisasi tugu dan bundaran tamansari sebagai landmark Kota Salatiga b. Blok II (Pendekatan perancangan : Pengendalian perkembangan dan Revitalisasi pasar raya salatiga serta pengembangan fungsi wisata), dengan program banguann dan lingkungan : 1) Pengembangan arcade pada koridor pejalan kaki yang menerus 2) Pengendalian gedung parkir baru di sekitar pasaraya dan menggunakan sebagaian gedung pasarraya sebagai kantong parkir yang terhubung dengan bangunan perdagangan jasa lainnya melalui jembatan antar bangunan 3) Pengendalian pembangunan bangunan baru dengan bentuk bangunan: bukaan lebar dan transparan dengan pola mengikuti bangunan cagar budaya (indiche atau ngang san) yang ada disekitarnya 4) Penataan elemen street furniture 5) Pengembangan jalur angkutan umum dalam kota dan sistem transit shelter angkutan umum, BST yang terintegrasi dengan parkir sepeda, becak dan dokar 6) Pengendalian aktivitas sekitar Jl. Jenderal Sudirman 7) Pengembangan RTH jalan di sempadan jalan dan pedestrian yang berfungsi sebagai node kawasan 8) Pengembangan citywalk c.



Blok III (Pendekatan perancangan : Pengendalian perkembangan fungsi utama koridor perdagangan & jasa, Peningkatan Kualitas Signifikansi) , dengan program bangunan & lingkungan: 1) Pengembangan arcade pada koridor pejalan kaki yang menerus 2) Pengendalian pembangunan bangunan baru untuk perdagangan jasa dengan pengembangan parkir off street 3) Pengendalian pembangunan bangunan baru dengan bentuk bangunan: bukaan lebar dan transparan 4) Penataan elemen street furniture 5) Pengembangan jalur angkutan umum dalam kota dan sistem transit shelter angkutan umum, BST yang terintegrasi dengan parkir sepeda, becak dan dokar 6) Pengendalian aktivitas sekitar Jl. Jenderal Sudirman 7) Pengembangan RTH jalan di sempadan jalan dan pedestrian yang berfungsi sebagai node kawasan



d. Blok IV (Pendekatan perancangan : Pengendalian Pembangunan Baru dan fungsi utama koridor perdagangan - jasa) , dengan program bangunan & lingkungan : 1) Pengembangan pedestrian pada koridor pejalan kaki yang menerus 2) Pengembangan bentuk bangunan: bukaan lebar dan transparan, diajurkan pemakaian warna yang cerah, bentukan atap diarahkan pelana yang digabung dengan limasan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 73



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 2-12 Pembagian Sub Blok Kawasan RTBL



Peta 2-11 Pembagian Blok Kawasan RTBL



Sumber: Tim Penyusun, 2016



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 74



BAB 3



RENCANA UMUM 3.1



STRUKTUR PERUNTUKAN LAHAN Peruntukan Lahan Makro



Peruntukan lahan makro dalam hal ini terkait dengan peruntukan lahan secara menyeluruh pada kawasan perencanaan. Kawasan perencanaan koridor jalan Jendral Sudirman terbagi ke dalam 4 (empat) blok antara lain : 















Blok 1 (Blok Tamansari) : peruntukan lahan sebagai Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan, Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan, Perdagangan jasa deret toko/pertokoan, Peribadatan utama, Pendidikan menengah pertama, Pendidikan dasar, Rumah tunggal kepadatan tinggi, terminal, gedung parkir, Jalur hijau Blok 2 (Blok Pasar) : peruntukan lahan sebagai Perdagangan jasa tunggal Pusat perbelanjaan, Perdagangan jasa tunggal Pasar Tradisional, gedung parkir, Perdagangan jasa deret toko/pertokoan, Ruang Terbuka Hijau, Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan. Blok 3 (Blok Campuran) : peruntukan lahan Sebagai Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan, Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan, Perdagangan jasa deret toko/pertokoan, Peribadatan utama, Pendidikan menengah pertama, Pendidikan dasar, Jalur hijau. Blok 4 (Hunian) : peruntukan lahan sebagai Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan, Rumah tunggal kepadatan tinggi, Ruang Terbuka Hijau, Perdagangan jasa deret toko/pertokoan, Rumah sakit umum. Tabel 3-1 Luasan Penggunaan Lahan Kawasan Perencanaan Penggunaan Lahan Gedung Parkir Kesehatan Pendidikan Perdagangan dan Jasa Perkantoran Peruntukan Khusus Peruntukan Lainnya Ruang Terbuka Hijau Tempat Ibadah Transportasi Total



Luas (Ha) 0,24 0,55 1,54 38,15 2,19 0,95 0,72 0,53 1,47 0,17 46,51



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 3-1 Peruntukan Lahan Makro



Sumber: Tim Penyusun, 2016



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 75



Peruntukan Lahan Mikro 3.1.2.1 Peruntukan Lantai Dasar, Lantai Atas dan Basement Peruntukan lahan mikro terkait dengan peruntukan ruang pada masing-masing bangunan di kawasan perencanaan. Berdasarkan rencananya, bahwa jumlah lantai maksimal pada kawasan perencanaan adalah 8 (delapan) lantai. Namun tidak semua bangunan diijinkan untuk memiliki 8 (delapan) lantai. Berikut ini merupakan peta peruntukan lahan mikro pada kawasan perencanaan.



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 3-2 Peruntukan Lahan Mikro Kawasan Perencanaan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 76



3.1.2.2 Peruntukan Lahan Tertentu



3.2



RENCANA PERPETAKAN



Peruntukan Lahan tertentu terbagi menjadi 2 yaitu: Peruntukan lahan pada bangunan heritage (rumah dinas Walikota dan Gereja GPIB) Pendekatan perancangan : pelestarian Konservasi & Preservasi bangunan heritage serta pengendalian perkembangan fungsi bangunan yang ada di sekitarnya. Fungi utama sebagai hunian dan fasilitas peribadatan. Peruntukan lahan pada bangunan berpotensi heritage (rumah tinggal, toko, rumah dan toko. Pendekatan perancangan : pelestarian Konservasi & Preservasi bangunan heritage serta pengendalian perkembangan fungsi bangunan yang ada di sekitarnya. Fungi utama sebagai rumah dan toko. Prinsip peruntukan lahan tertentu Menciptakan penghubung ke masa lalu (zaman colonial) dengan revitalisasi bangunan bangunan Menciptakan bangunan dan blok tersebut sebagai identitas dan sense of place dari kawasan & kota Salatiga. Memperkuat nilai sejarah kota, menjadikan bangunan dan blok tersebut sebagai etalase pengetahuan sejarah Menciptakan tata bangunan koridor yang memperhatikan human vision, visibility dan skala manusia



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 3-3 Rencana Perpetakan Blok I



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 77



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 3-4 Rencana Perpetakan Blok II



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 3-5 Rencana Perpetakan Blok IV



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 78



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Peta 3-6 Rencana Perpetakan Blok III



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 79



3.3



RENCANA TAPAK Pengembangan



BLOK I Permasalahan yang terdapat pada blok I adalah menurunnya kualitas landmark berupa tugu jam, kurangnya penataan pada terminal dan ruang terbuka hijau, serta perlu adanya konservasi pada bangunan bersejarah



BLOK II Permasalahan yang ada pada blok ini berupa kesemrawutan parkir, menurunnya kualitas bangunan pasar, penataan PKL, kemacetan, kurang optimalnya kinerja trotoar, dan minimnya ruang terbuka hijau



BLOK III Pada blok ini permasalahan yang ada berupa minimnya penyediaan parkir, perlu pengaturan tata massa bangunan, dan kurangnya ruang terbuka hijau



“Gerbang Kawasan” yang mencakup peningkatan kualitas landmark, konservasi bangunan bersejarah (rumah dinas, dan gereja), penyediaan RTH, penataan terminal dan pembangunan ruang parkir



Pengembangan “Kawasan



Perdagangan Jasa” yang mencakup penataan bangunan pasar, penyediaan kantong parkir, ruang terbuka hijau dan jalur hijau, penataan sirkulasi, dan pengembangan city walk



Pengembangan “Kawasan



Campuran”



yang mencakup penataan tinggi dan fungsi bangunan, penataan sirkulasi, penyediaan ruang terbuka hijau dan ruang parkir.



Pengembangan



“Kawasan



BLOK IV Permasalahan yang ada pada blok ini adalah perlunya pengaturan tata massa bangunan dan peningkatan jalur hijau



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 3-1 Analisis Permasalahan Tapak Per Blok



Hunian”



yang mencakup kawasan hunian, penataan sirkulasi, penyediaan ruang terbuka hijau, dan penataan tata massa bangunan



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 3-2 Analisis Rencana Pengembangan Tapak Per Blok



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 80



Pedestrian



3.4



RENCANA SISTEM PERGERAKAN DAN AKSESBILITAS



Pengembangan dan konsep sistem pergerakan dan aksesbilitas pada kawasan perencanaan yang akan dikembangkan antara lain: 1. 2. 3. 4. 5. 6.



Meningkatkan kualitas badan jalan untuk kenyamanan pergerakan; Mengembangkan jalur pedestrian dan sepeda; Mengembangkan titik-titik transit pejalan kaki, dan sistem transportasi kota; Mendefinisikan kawasan dimana pengunjung tahu ketika masuk dan meninggalkan kawasan; Menyediakan ruang-ruang parkir; Mempertegas amenity zona seperti jalur pedestrian dengan menggunakan elemen vertikal sebagai street furniture seperti bollard, pepohonan dan lampu dengan skala pejalan kaki; 7. Mendesain trotoar penyeberangan yang dekoratif; 8. Menata unsur pendukung dan perlengkapan pergerakan, seperti rambu-rambu, papan penanda (signage), pencahayaan, dan street furniture lainnya sebagai elemen dekoratif yang mendukung karakter streetscape; 9. Mengembangkan city walk; dan



 



Terminal dan shelter



 



Parkir



    



10. Mengembangkan terminal Tamansari.







Permasalahan terkait dengan kemacetan dan parkir pada kawasan perencanaan disebabkan karena banyaknya jumlah kendaraan yang masuk pada kawasan perencanaan, baik kendaraan yang berhenti dan menetap pada kawasan perencanaan, ataupun kendaraan yang hanya melewati Jalan Jendral Sudirman. Pengembangan konsep besar untuk sistem pergerakan dan aksesbilitas adalah penataan sirkulasi, pembatasan jumlah kendaraan, penyediaan ruang parkir dan penyediaan area city walk.



Disediakan jalur pejalan kaki pada sepanjang koridor Jalan Jendral Sudirman Jalur pejalan kaki diperkenankan adanya PKL namun hanya PKL bukan daily / harian dan hanya diperkenankan pada malam hari Terminal yang akan dikembangkan adalah terminal Tamansari yang mewadahi angkutan kota sekaligus BST Penyediaan shelter khusus untuk parkir sepeda dan becar pada setiap 300 m di sepanjang jalan Jendral Sudirman Parkir wajib disediakan di dalam persil (off-street parking), pada bagian depan dan atau belakang bangunan dan atau basement dan atau inner court bangunan. Area parkir yang terbuka menggunakan material grass block atau paving block Parkir sepeda dan becak disediakan berdekatan dengan halte/shelter, terminal dan gedung pakir Penyediaan kantong parkir yang menyatu dengan terminal tamansari berupa gedung parkir Penyediaan kantong parkir (gedung parkir) yang menyatu dengan bangunan gedung Perdagangan jasa tunggal Pusat perbelanjaan, Perdagangan jasa tunggal Pasar Tradisional dan Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan Sirkulasi penghubung antar gedung parkir dan bangunan lain dapat berupa jembatan penyeberangan tertutup



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Berdasarkan kajian yang telah dilakukan oleh Dinas Perhubungan, Komunikasi, Kebudayaan, dan Pariwisata Kota Salatiga bahwa seluruh koridor jalan Jendral Sudirman akan dibuat satu arah, dan akan mulai dikembangkan sistem transportasi massal berupa BST (Bus Sistem Transit). Konsep pengembangan tersebut tentunya sangat mendukung konsep yang akan dikembangkan pada kawasan perencanaan. Adapun rincian pengembangan pergerakan dan aksesbilitas antara lain:



Tabel 3-2 Pengembangan Sistem Pergerakan dan Aksesbilitas



Aspek Sistem Sirkulasi



Pengembangan  



Kendaraan



 



Keseluruhan jalan Jendral Sudirman dibuat 1 arah dari utara menuju selatan Penyediaan jalur sepeda / jalur lambat pada kanan dan kiri jalan Kendaraan bermotor yang diperbolehkan masuk ke kawasan perencanaan antara lain BST (Bus Sistem Transit) dan angkutan kota Kendaraan tidak bermotor diperbolehkan seperti becak, andong, dan sepeda (melewati jalur khusus)



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 81



3.5



RUANG TERBUKA HIJAU



Ruang terbuka hijau adalah area memanjang/jalur dan/atau mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang sengaja ditanam. Pada kawasan perencanaan, terdapat 2 (dua) karakteristik ruang terbuka hijau yang berbeda :



Sumber: Analisis Tim Penyusun, 2016 Gambar 3-3 Perbedaan Karakteristik Tanaman Pada Kawasan Perencanaan



Pada perencanaannya, pengembangan ruang terbuka hijau pada kawasan perencanaan diarahkan pada konsep-konsep sebagai berikut: 1. Membentuk jaringan tautan (linkage) melalui komponen-komponen utama RTH sebagai satu kesatuan sistem RTH; 2. Menciptakan ruang terbuka publik yang berkualitas untuk mewadahi aktivitas sosial masyarakat dan membuat kawasan menjadi lebih hidup. Ruang-ruang terbuka tersebut dapat berupa taman umum (public parks); 3. Menciptakan RTH yang dapat menambah karakter dan nilai kualitas lingkungan, sesuai dengan kebutuhan dan kepentingannya; 4. Mengembangkan vegetasi sebagai elemen yang mempertegas ruang, baik sebagai elemen pengarah, penghubung, maupun pengalir pergerakan



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Pengembangan tanaman dan ruang terbuka hijau pada kawasan juga dapat dibedakan dan diklasifikasikan berdasarkan bloknya:



Peta 3-7 Aksesbilitas dan Sistem Parkir



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 82



Blok



Pengembangan RTH



Blok



Pengembangan RTH



a.



RTH disediakan berupa titik-titik hijau pada jalur pejalan kaki dengan dimensi 0.6x0,6 m pada sisi yang berbatasan dengan badan jalan, dan ditutup dengan grill pohon atau pelindung pohon desain khusus; b. Jenis vegetasi untuk RTH pada koridor jalan berupa pohon peneduh dan pengarah, dipilih vegetasi yang cukup rindang namun tidak menutupi fasad bangunan, dengan bunga yang memiliki bunga yang yang berbau harum (kanthil, melati, kemuning); c. Jarak tanam vegetasi pada koridor jalan adalah setiap 7,5 m; dan d. Tanaman penghias atau tanaman sisipan dengan model pot bunga dapat disediakan menyatu dengan elemen pelengkap jalan lainnya, seperti tempat sampah dan PJU.



a.



RTH disediakan berupa titik-titik hijau pada jalur pejalan kaki dengan dimensi 0.6x0,6 m pada sisi yang berbatasan dengan badan jalan, dan ditutup dengan grill pohon atau pelindung pohon desain khusus; b. Jenis vegetasi untuk RTH pada koridor jalan berupa pohon peneduh dan pengarah, dipilih vegetasi yang cukup rindang namun tidak menutupi fasad bangunan, dengan pohon yang memiliki bunga dan atau daun berwana merah (Flamboyan, Kastuba, pucuk merah); c. Jarak tanam vegetasi pada koridor jalan adalah setiap 7,5 m; dan d. Tanaman penghias atau tanaman sisipan dengan model pot bunga dapat disediakan menyatu dengan elemen pelengkap jalan lainnya, seperti tempat sampah dan PJU.



a.



a.



RTH disediakan berupa titik-titik hijau pada jalur pejalan kaki dengan dimensi 0.6x0,6 m pada sisi yang berbatasan dengan badan jalan, dan ditutup dengan grill pohon atau pelindung pohon desain khusus; b. Jenis vegetasi untuk RTH pada koridor jalan berupa pohon peneduh dan pengarah, dipilih vegetasi yang cukup rindang namun tidak menutupi fasad bangunan, dengan pohon yang memiliki bunga dan atau daun berwana kuning (Flamboyan Kuning); c. Jarak tanam vegetasi pada koridor jalan adalah setiap 7,5 m; dan d. Tanaman penghias atau tanaman sisipan dengan model pot bunga dapat disediakan menyatu dengan elemen pelengkap jalan lainnya, seperti tempat sampah dan PJU.



RTH disediakan berupa titik-titik hijau pada jalur pejalan kaki dengan dimensi 0.6x0,6 m pada sisi yang berbatasan dengan badan jalan, dan ditutup dengan grill pohon atau pelindung pohon desain khusus; b. Jenis vegetasi untuk RTH pada koridor jalan berupa pohon peneduh dan pengarah, dipilih vegetasi yang cukup rindang namun tidak menutupi fasad bangunan, dengan pohon yang memiliki bunga dan atau daun berwana merah (Flamboyan, Kastuba, pucuk merah); c. Jarak tanam vegetasi pada koridor jalan adalah setiap 7,5 m; dan d. Tanaman penghias atau tanaman sisipan dengan model pot bunga dapat disediakan menyatu dengan elemen pelengkap jalan lainnya, seperti tempat sampah dan PJU.



Sumber: Tim Penyusun, 2016



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 83



3.6



RENCANA WUJUD VISUAL BANGUNAN GEDUNG



Rencana wujud visual bangunan gedung pada subab ini akan menggambarkan ilustrasi hasil perencanaan dan perancangan pada kawasan koridor Jalan Jendral Sudirman berdasarkan konsep-konsep yang telah disusun.



Tata Bangunan Tata bangunan pada kawasan perencanaan memiliki beberapa karakter dan ciri khas. Karakter dan ciri khas yang mempangaruhi antara lain desain arsitektur pecinan / indiche. Karakter dan desain kawasan ini akan tetap diadopsi dalam penataan bangunannya. Desain-desain bangunan pada kawasan perencanaan selain pasar juga terdapat kawasan pertokoan yang sebagian adalah berupa ruko-ruko. Adapun visualisasi terkait dengan tata bangunan pada kawasan ini antara lain: Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 3-4 Visualisasi Tata Bangunan



Area City Walk Pengembangan kawasan perencanaan juga terkait dengan pengembangan area city walk pada sekitar koridor jalan Jendral Sudirman. Pengembangan city walk ini berkaitan dengan pengembangan kualitas dan pelayanan yang nyaman untuk masyarakat baik masyarakat Kota Salatiga dan masyarakat luar kota. Pengembangan area ini juga sekaligus untuk menekan jumlah kendaraan yang masuk pada area ini agar para pejalan kaki dapat merasa nyaman dan leluasa. Adapun visualisasinya adalah sebagai berikut:



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 84



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 3-5 Ilustrasi Area City Walk



Gedung Parkir dan Jembatan Penghubung Permasalahan yang ada di kawasan perencanaan salah satunya terkait dengan mangkraknya beberapa ruang pada gedung pasar dan semrawutnya parkir karena banyaknya kendaraan yang masuk. Pada konsepnya, beberapa gedung pasar yang ada di kawasan perencanaan akan dihubungkan pada lantai atas yang terintegrasi dengan ruang parkir. Hal tersebut bertujuan untuk memudahkan para pengunjung dan masyarakat yang akan berbelanja sekaligus memfungsikan ruang-ruang yang mangkrak pada lantai atas pasar. Berikut merupakan visualisasinya.



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 3-6 Ilustrasi Gedung Parkir dan Jembatan Penghubung



Terminal dan Halte Sistem sirkulasi pada kawasan perencanaan diarahkan pada penyediaan transportasi komunal berupa angkutan kota dan Bus Sistem Transit (BST). Untuk mendukung hal ini, maka sarana pendukung yang harus tersedia adalah terminal dan halte. Untuk terminal, pada kawasan perencanaan terminal yang akan dikembangkan adalah Terminal Tamansari, sedangkan untuk halte akan tersedia pada beberapa titik di sepanjang jalan Jendral Sudirman. Berikut merupakan visualisasinya.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 85



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 3-8 Ilustrasi Shaft Utilitas Bawah Tanah Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 3-7 Ilustrasi Terminal Tamansari



3.7



RENCANA PRASARANA DAN SARANA LINGKUNGAN Jaringan Air Bersih



Berdasarkan Rencana Induk Pengembangan Sistem Penyediaan Air Minum Kota Salatiga Tahun 2013, bahwa keseluruhan kawasan perencanaan termasuk ke dalam sistem perpipaan PDAM Kota Salatiga. Berdasarkan perencanaan tersebut, maka konsep pengembangan jaringan air bersih pada kawasan perencanaan adalah: 1. Pengembangan pengaturan terhadap jaringan perpipaan PDAM bawah tanah bersama dengan jaringan utilitas lainnya; 2. Peningkatan kualitas dan kapasitas perpipaan agar dapat menjangkau seluruh kawasan perencanaan; dan 3. Pengendalian terhadap pengambilan air tanah, terutama pada kawasan yang didalamnya terdapat fungsi hunian sepertio ruko / rumah toko.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 86



Jaringan Listrik Sistem Distribusi listrik merupakan bagian dari sistem tenaga listrik. Sistem distribusi ini berguna untuk menyalurkan tenaga listrik dari sumber daya listrik besar (Bulk Power Source) sampai ke konsumen. Jadi fungsi distribusi tenaga listrik adalah: 1) pembagian atau penyaluran tenaga listrik ke beberapa tempat (pelanggan); dan 2) merupakan sub sistem tenaga listrik yang langsung berhubungan dengan pelanggan, karena catu daya pada pusat-pusat beban (pelanggan) dilayani langsung melalui jaringan distribusi. Pembagian sistem distribusi jaringan listrik pada kawasan perencanaan mengacu pada dokumen draft RDTR Kota Salatiga dimana terdapat pembagian jaringan listrik primer, sekunder, dan tersier. Berikut merupakan petanya.



Sumber: Tim penyusun, 2016



Peta 3-8 Jaringan Air Bersih



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 87



Drainase Berdasarkan Masterplan Drainase Kota Salatiga Tahun 2014, bahwa salah satu konsep pengembangan drainase yang bisa dikembangkan adalah menggunakan sistem ekodrainase / resapan. Konsep ini juga sangat cocok diterapkan pada kawasan perencanaan yang memiliki aktivitas dan kepadatan tinggi. Adapun metode yang dapat dikembangkan pada kawasan perencanaan adalah: 1.



Metode kolam konservasi / bioretensi Metode kolam konservasi dilakukan dengan membuat kolam-kolam air, baik di perkotaan, permukiman, pertanian, atau perkebunan. Kolam konservasi ini dibuat untuk menampung air hujan terlebih dahulu, diresapkan dan sisanya dapat dialirkan ke sungai secara perlahan-lahan. Secara ideal, kualitas dan besarnya limpasan air hujan yang keluar dari suatu kawasan harus dipertahankan sama seperti kondisi lahan sebelum terbangun. Pengelolaan limpasan air hujan dengan menggunakan sistem “low Impact Development” (LID) adalah konsep baru yang dikembangkan untuk sistim drainasi berskala kecil (mikro) sangat sesuai diaplikasikan di daerah. Bioretensi, dan saluran rumput dengan kemiringan yang landai adalah dua teknik LID yang cocok diaplikasikan disini.



Sumber: Masterplan Drainase Kota Salatiga Tahun 2014



Gambar 3-9 Contoh Bio-Retensi Dilapangan Parkir



2.



Sumur Resapan Metode sumur resapan merupakan metode praktis dengan cara membuat sumur-sumur untuk mengalirkan air hujan yang jatuh pada atap perumahan atau kawasan tertentu. Sumur resapan juga bisa dibangun pada dasar saluran drainase yang mempunyai dimensi lebar ≥ 0,80 m. Sumur resapan dibangun pada jarak tiap 250 m. Dengan adanya sumur resapan ini diharapkan air lebih banyak menyerap ke dalam tanah, sehingga dapat tersimpan dan berfungsi sebagai cadangan air tanah.



Sumber: Tim penyusun, 2016



Peta 3-9 Jaringan Listrik



Selain konsep ekodrainase yang telah dijabarkan di atas, konsep lainnya yang dapat dikembangkan pada kawasan perencanaan adalah drainase berbasis masyarakat. Drainase berbasis masyarakat (DBM) adalah penempatan dan pelibatan masyarakat sebagai pelaku, pengambil keputusan dan penanggung jawab dalam penanganan drainase, mulai dari identifikasi, perencanaan, pelaksanaan, pengelolaan dan pengawasan kegiatan yang dilakukan, termasuk operasi dan pemeliharaan sistem paska konstruksi.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 88



Kawasan koridor Jalan Jendral Sudirman adalah kawasan yang memiliki aktivitas dan kepadatan tinggi, dimana pengelolaan dan perencanaan drainase menjadi salah satu perhatian agar tidak terjadi genangan pada kawasan perencanaan terutama pada musim hujan. Pengembangan yang akan diterapkan pada kawasan perencanaan mencakup bioretensi pada areal taman parkir dan sumur resapan pada saluran drainase yang dibangun pada setiap jarak 250 meter. Pengembangan lainnya yang bisa dilakukan adalah dengan drainase berbasis masyarakat. Pelibatan masyarakat dalam penanganan drainase disini diarahkan untuk melayani penanganan sistem drainase lokal, yaitu sistem saluran awal yang melayani kawasan tertentu seperti kompleks perumahan, areal pasar, perkantoran, areal industri dan komersial yang melingkupi wilayan luasan maksimal 10 Ha. Prinsip-prinsip penting dalam pelaksanaan DBM adalah pelibatan aktif masyarakat (partisipative), pembiayaan bersama antara pemerintah dan masyarakat (sharing), adanya keberlanjutan dalam operasional dan pemeliharaan (sustainability), rasa memiliki oleh masyarakat (sense of belonging) dan memungkinkan sistem drainase yang dibangun dikelola oleh masyarakat sendiri (kemandirian).



Sumber: Tim penyusun, 2016



Peta 3-10 Jaringan Drainase



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 89



Persampahan Sektor persampahan menjadi salah satu prasarana yang berperan penting dalam rencana perancangan kawasan. Berdasarkan studi “Penyusunan Rencana Induk Persampahan Kota Salatiga Tahun 2016” bahwa rencana pengelolaan sampah di Kota Salatiga, dimana termasuk di dalamnya adalah kawasan perencanaan adalah melalui: a. Penanganan sampah konvensional. Penanganan secara konvensional adalah penanganan sampah secara terpusat, dengan sistem pewadahan, pengumpulah, pengangkutan dan tempat pembuangan akhir sampah. Pola penanganan konvensional ini terutama dipertahankan untuk wilayah dengan urgenitas penanganan tinggi (pada kepadatan tinggi) dan harus segera ditangani seperti pada kawasan koridor Jalan Jendral Sudirman. b. Penyapuan Jalan. Penyapuan jalan protokol secara manual dengan ratio 1 orang petugas banding 1 km panjang jalan. Sedangkan frekuensi penyapuan untuk jalan kolektor pusat kota adalah sehari sekali sampai sehari dua kali. c. Pewadahan. Pewadahan menurut Peraturan Mentri PU 3 Tahun 2013 pola pewadahan terbagi menjadi 2, pola individu yang diperuntukan pemukiman yang padat dan daerah komersial. Sedangkan pola komersial diperuntukan untuk daerah kumuh, taman kota dan jalan pasar. Dimana peruntukan pewadahan ini dibagi menjadi 5, yaitu sampah yang bisa digunakan lagi, sampah B3, sampah yang dapat dikomposkan, sampah yang dapat didaur ulang dan sampah residu, sehingga dibutuhkan minimal 5 tempat sampah. d. Pengumpulan. Alat pengumpul yang direncanakan dengan kendaraan bermesin menggunakan motor roda tiga bisa digunakan dengan frekuensi pengambilan sampah 1 sampai 3 hari sekali. Dengan adanya pemisahan di sumber maka fasilitas pengumpulan antara sampah organik dan anorganik juga terpisah ataupun dengan jadwal pengumpulan yang berbeda. e. Pengangkutan. Pengangkutan sampah saat ini menggunakan truk model dump truck, dan arm roll truck. Rencana rata-rata ritasi arm roll truck adalah 2-4 ritasi/hari. Jumlah ritasi ini sudah sesuai dengan ketentuan, dengan ritasi maksimal 6 ritasi/hari. Untuk pengangkutan dengan dump truck direncanakan dihilangkan pada tahun 2021, semua TPS direncanakan menggunkan kontainer untuk mempercepat pengangkutan sampah dari TPS ke TPA. f. Pemindahan (Tempat Penampungan Sementara/ TPS). TPS merupakan tempat pertemuan antara alat pengumpul dengan armada pengangkut untuk kemudian sampah langsung dibawa ke TPA Ngronggo, sehingga sampah harus terangkut seluruhnya. Luasan TPS beragam dari ukuran kurang dari 50 m2 hingga lebih dari 200m2. Perencanaan pembangunan TPS untuk dapat menampung kapasitas sampah terlayani dilakukan dengan menambah kapasitas TPS ekisting, perluasan TPS, serta juga penambahan kapasitas dan perluasan TPS. TPS tanpa landasan kontainer dan memiliki luasan kurang dari 50 m2 diperbaiki menjadi seluas 50 m2, dengan kapasitas 1 - 2 kontainer; beberapa TPS diperluas menjadi200 m2 dengan kapasitas 4 kontainer.



Tabel 3-3 Rencana Penyediaan Sarana Prasarana Persampahan pada Kawasan Perencanaan



2017



TPS Pasar Raya



Sidorejo



1



Luas Eksisting (m2) -



Kel. Kutowinangun



4



-



200



2018



TPS Kutowinangun Kidul TPS ABC



Kel. Ledok/ Argomulyo



2



40



50



TPS Pasar Raya



Tingkir



2



88



50



2019



TPS Taman Sari



Kel. Kutowinangun Lor/ Tingkir



1



24



50



2020



TPS Kalicacing



1



-



50



TPS Gendongan



Kel. Kalicacing/ Sidomukti Kel. Gendongan/ Tingkir



4



-



200



TPS Pasar Blauran



Tingkir



1



20



50



Tahun Perencanaan



Nama TPS



Letak TPS



Kontainer



Luas Rencana (m2) 50



Perbaikan yang dilakukan Pembangunan TPS baru Pembangunan TPS baru Pembangunan landasan TPS Pembangunan TPS baru Pergantian TPS Bak ke TPS Kontainer, Menambah 1 Kontainer Pembangunan TPS baru Pembangunan TPS baru Pergantian TPS Bak ke TPS Kontainer, Menambah 1 Kontainer



Sumber: Penyusunan Rencana Induk Persampahan Kota Salatiga Tahun 2016



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 90



Sanitasi (Air Limbah Domestik) Berdasarkan Dokumen Strategi Sanitasi Kota (SSK) Tahun 2015, bahwa kawasan perencanaan akan dikembangkan sistem pengembangan air limbah domestik berupa sistem komunal dan sistem off site kawasan. Adapun pembagiannya meliputi :



3.7.5.1 Sistem komunal Sistem komunal yang dimaksud adalah dengan pembangunan MCK umum/ MCK ++, MCK komunal, ataupun IPAL komunal. Pada kawasan perencanaan sendiri akan dikembangkan berupa MCK umum yang akan dibangun pada beberapa titik. Adapun kawasan yang menjadi pengembangan sistem komunal adalah Kelurahan Kalicacing, Gendongan, dan Ledok.



3.7.5.2 Sistem off site Sistem pengolahan air limbah terpusat atau off site adalah suatu sistem pengolahan air limbah dengan menggunakan suatu jaringan perpipaan untuk menampung dan mengalirkan air limbah ke suatu tempat untuk selanjutnya diolah. Lokasi pengembangan untuk sistem off site ini adalah Kelurahan Salatiga, Kutowinangun Lor, dan Kutowinangun Kidul.



Proteksi Kebakaran Sistem proteksi kebakaran pada kawasan perencanaan mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 20/PRT/M/2009 Tentang Pedoman Teknis Manajemen Proteksi Kebakaran Di Perkotaan bagian prasarana dan sarana proteksi kebakaran kota dimana diantaranya meliputi:



3.7.6.1 Prasarana Proteksi Kebakaran 1.



Sumber: Tim penyusun, 2016



Peta 3-11 Jaringan Persampahan



Pasokan Air Untuk Pemadaman Kebakaran a. Pasokan air untuk keperluan pemadam kebakaran diperoleh dari sumber alam seperti kolam air, danau, sungai, jeram, sumur dalam dan saluran irigasi; maupun buatan seperti tangki air, tangki gravitasi, kolam renang, air mancur, reservoir, mobil tangki air dan hidran. b. Dalam hal pasokan tersebut berasal dari sumber alami maka harus dilengkapi dengan pemipaan/peralatan penghisap air (drafting point). Permukaan air pada sumber alami harus dijamin pada kondisi kemarau masih mampu dimanfaatkan. c. Kelengkapan pada butir b. tersebut harus diberi tanda dan mudah terlihat, serta dapat digunakan pada kondisi apapun dan dapat diakses oleh kendaraan pemadam kebakaran. d. Setiap pemerintah kota berkewajiban mengadakan, merawat dan memelihara hidran kebakaran kota. e. Penggunaan air hidran untuk pemadaman kebakaran tidak boleh dikenakan biaya/pungutan. f. Perletakan lokasi hidran termasuk pemasangan dan pemeliharaannya sesuai dengan ketentuan dan standar teknis yang berlaku. g. Sarana Penyediaan air kebakaran (reservoir, tangki/tandon, kolam renang yang berdekatan dengan tempat kejadian kebakaran) harus diberi tanda petunjuk yang mudah terlihat. h. Petugas pengawas pasokan air harus menjamin bahwa tanda-tanda petunjuk yang cepat telah terpasang pada setiap titik penyediaan air termasuk identifikasi nama serta nomor pasokan air.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 91



Angka dan nomor tersebut harus berukuran tinggi sedikitnya 75 mm dan lebar 12,5 mm, bersinar atau reflektif. 2.



Instansi Pemadam Kebakaran setempat wajib menyediakan bahan pemadam bukan air sebagai berikut: a. Bahan pemadam bukan air dapat berupa “foam” atau bahan kimia lain. b. Penggunaan bahan pemadam bukan air harus disesuaikan dengan kebutuhan berdasarkan potensi bahaya kebakaran dan harus memenuhi ketentuan dan standar yang berlaku termasuk aman terhadap lingkungan.



3.



Aksesbilitas a. Setiap lingkungan bangunan gedung dan bangunan gedung dalam perkotaan harus menyediakan aksesibilitas untuk keperluan pemadam kebakaran yang meliputi jalur masuk termasuk putaran balik bagi aparat pemadam kebakaran, dan akses masuk ke dalam bangunan gedung untuk dipergunakan pada saat kejadian kebakaran. b. Otoritas berwenang setempat menentukan dan membuat jalur masuk aparat pemadam kebakaran ke lokasi sumber air termasuk perkerasan jalan, belokan, jalan penghubung, jembatan, pada berbagai kondisi alam sesuai dengan ketentuan standar konstruksi yang berlaku.



3.7.6.2 Sarana Proteksi Kebakaran Sarana penanggulangan kebakaran terdiri atas kendaraan operasional lapangan, peralatan teknik operasional dan kelengkapan perorangan. Adapun beberapa kendaraan operasional lapangan antara lain:     



Mobil pompa pengangkut air dan foam berikut kelengkapannya, seperti selang, kopling dan nozzle; Mobil tangki berikut kelengkapannya; Mobil tangga; Mobil ambulans; Dan lain-lain.



Berdasarkan penjelasan di atas, maka pada kawasan perencanaan perlu diletakkan hidran sebagai salah satu prasarana proteksi kebakaran. Pada keseluruhan kawasan, terdapat 15 titik hidran yang akan melayani seluruh kawasan dengan penempatan yang dapat dilihat pada peta berikut.



Sumber: Tim penyusun, 2016



Peta 3-12 Proteksi Kebakaran



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 92



BAB 4



PA N D U A N R A N C A N G 4.1



KETENTUAN DASAR IMPLEMENTASI RANCANGAN



Panduan perancangan dalam RTBL Kawasan Strategis Perdagangan (Jl. Jenderal Sudirman) Kota Salatiga ini adalah upaya memandu pembangunan kawasan RTBL agar visi Kawasan RTBL sebagai kawasan wisata budaya dan identitas kota, serta kawasan berwawasan Lingkungan dapat terwujud. Panduan perancangan akan disajikan dalam 4(empat) yang didasarkan pada pembagian blok.



Blok 1 (Blok Tamansari) Merupakan kawasan sekitar bundaran tamansari dengan fungsi perdagangan, pendidikan, perkantoran, hunian. Batas Blok 1 adalah : Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman - Jl Patimura – Jl. Pemuda sampai Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. Langesuko;



4.1.1.1 Aturan Wajib Peruntukan Lahan Sebagai Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan, Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan, Perdagangan jasa deret toko/pertokoan, Peribadatan utama, Pendidikan menengah pertama, Pendidikan dasar, Rumah tunggal kepadatan tinggi, terminal, gedung parkir, Jalur hijau Intensitas Pemanfaatan Lahan, Sesuai dengan arahan RDTR yaitu: a.



Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan (K-1-4) : KDB maks. 70 %; Jumlah lantai 8 lantai; KLB 5,6; KDH10%; KWT 70 %; KTB70 % b. Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan (K-2-1): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% c. Perdagangan jasa deret toko/pertokoan (K-2-3): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% d. Peribadatan utama (SPU 6-1): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 70%; KTB 70% e. Pendidikan menengah pertama (SPU 1-3), Pendidikan menengah dasar (SPU 1-4): KDB maks. 60% Jumlah Lantai 3 lantai; KLB 1,8: KDH 20%; KWT 60%;KTB 60% f. Rumah tunggal kepadatan tinggi (R1-t)/ Rumah dinas walikota: KDB, lantai, KLB sesuai kondisi eksisting, KHD minimal 20%



g. Terminal (SPU 2-1): KDB maks. 50 % Jumlah Lantai 4 lantai, KLB 2,0; KLB;10%; KDH; 50 %; KTB; 50 % h. Gedung Parkir (SPU 2-2): KDB maks. 90 % Jumlah Lantai 4 lantai, KLB 3,6; KDH;10%; KTB; 50 % i. Jalur hijau (RTH-2): KDB maks. 0%, Jumlah Lantai 0 lantai, KLB 0,2, KDH 80 %, KTB 20 %, KWT0 % Tata Bangunan Bentuk Dan Tata Masa  Bangunan boleh ditambah/diperluas ke arah horizontal dan vertikal Bangunan hingga mencapai KDB dan KLB yang dipersyaratkan  Ketinggian lantai bangunan 3 –3.5 meter  Penggunaan atap: pelana atau gabungan keduanya  Tata bangunan persimpangan dirancang dengan konsep bangunan sudut (hook) akses dan view diarahkan lebih dari 1  Tidak menghalangi pandangan terhadap tugu tamansari (tugu jam)  Ruang luar menciptakan enclosure antar bangunan Orientasi Bangunan  Bangunan berorientasi tegak lurus menghadap jalan` Pengolahan Fasad  Nama toko/identitas bangunan tidak boleh lebih dari 10 persen dari Bangunan luas fasade bangunan  Nama toko/identitas bangunan menyatu dengan bangunan dan menjadi bagian dari elemen estetis bangunan  Pengolahan fasad kombinasi elemen transparan dengan elemen masif seperti dinding atau kolom  Pengolahan fasade bangunan menggunakan elemen – elemen arsitektur indiche  Elemen transparan minimal 40% berupa berupa jendela yang difungsikan sebagai pencahayaan alami pada bangunan perdagangan dan jasa  Penggunaan susunan material batu alam sebagai pembentuk karakter kawasan ditempatkan pada fasad  Pemilihan warna tone soft / lembut selaras dengan lingkungan Bahan Atap Bangunan  Penggunaan material atap sesuai dengan daerah tropis, seperti genteng dan tidak diperkenankan penggunaan material atap seng dan asbes  Penggunaan ornament pada listplank sebagai pembentuk karakter kawasan (indiche)  Penggunaan material lainnya diupayakan yang ramah lingkungan, tidak rentan terhadap bencana, serta mudah dalam perawatan dan pembersihan Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung Sirkulasi kendaraan



Sirkulasi pejalan kaki



 Jalur becak, dokar, sepeda disediakan pada bahu jalan  Pada area persimpangan disediakan zona tertentu (Ruang Henti Khusus sepeda motor dan zona selamat area persimpangan)  Sistem arah 2/2 UD  Pada area sekolah disediakan zona selamat penyeberangan dengan warna dan tanda tertentu)  Pada bundaran tamansari material jalan menggunakan batu dan atau paving dengan spesifikasi dapat menahan beban kendaraan berbeban berat  Fasilitas pejalan kaki berupa jalur pejalan kaki dengan lebar minimal 2 meter



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 93



Parkir



 Jalur pejalan kaki memiliki batas yang jelas berupa kanstein atau batas penghalang dengan level ketinggian maks 17 cm dari permukaan aspal  Penggunaan ramp untuk kontinuitas pergerakan sehingga nyaman bagi siapapun termasuk manula dan difabel  Perletakan ramp adalah pada jalan masuk menuju bangunan dan pada area penyeberangan (zebra cross) dengan kemiringan maksimal 17%  Jalur pejalan kaki menggunakan material yang rata dan tidak licin  Parkir wajib disediakan di dalam persil (off-street parking), pada bagian depan dan atau belakang bangunan dan atau basement dan atau inner court bangunan.  Area parkir yang terbuka menggunakan material grass block atau paving block  Parkir sepeda disediakan berdekatan dengan halte/shelter, terminal dan gedung pakir  Penyediaan kantong parkir yang menyatu dengan terminal tamansari berupa gedung parkir



c. d. e. f.



Jarak tanam vegetasi pada koridor jalan adalah setiap 7,5 m Tidak diperkenankan menggunakan pagar (perdagangan dan jasa) Rumah diperkenankan menggunakan pagar, dengan ketinggian maks 1M, dan tidak masif Tinggi pembatas pekarangan samping dan belakang untuk bangunan renggang maksimal 3 m di atas permukaan tanah pekarangan g. Tanaman penghias atau tanaman sisipan dengan model pot bunga dapat disediakan menyatu dengan elemen pelengkap jalan lainnya, seperti tempat sampah dan PJU h. Penggunaan material grass block atau paving block untuk elemen keras (hard space) ruang terbuka pada persil i. Penyediaan 1 (satu) sumur resapan untuk setiap 50m2 lahan terbangun dan atau setiap 20 m2 lahan terbangun menyediakan 1 biopori Tata Kualitas Lingkungan a.



Utilitas Bangunan Dan Lingkungan: 1) Jaringan air bersih diletakkan di dalam ducting bersama dengan jaringan utilitas lainnya 2) Setiap bangunan harus memiliki septictank dan peresapan untuk pengolahan limbah 3) Setiap pekarangan harus dilengkapi saluran pembuangan air hujan yang cukup besar dan mempunyai kemiringan yang cukup 4) Saluran drainase/selokan ditempatkan di bawah jalur pejalan kaki dan atau jalan dengan sistem beton pracetak yang didesain khusus memiliki bidang resapan air (DR1) 5) Saluran penangkap air ditempatkan pada kedua sisi badan jalan dan ditutup dengan grill 30 cm 6) Saluran penghubung antara saluran drainase/selokan dengan saluran penangkap air disediakan pada setiap jarak 10 meter 7) Jaringan telepon dan segala macam jaringan kabel seperti fiber optic telepon seluler diletakkan di dalam ducting (DR1) 8) Jaringan listrik diletakkan di udara dengan ketinggian sesuai standarisasi PLN 9) Penyediaan tempat sampah umum harus tertutup dan memisahkan sampah organik dan anorganik dalam suatu wadah yang didesain dengan baik (sesuai standar Dinas PU) dan ornamen yang bercirikan dan mencitrakan nuansa khas local (ornament listplank/atap bangunan indiche) 10) Penyediaan pipa-pipa hydrant ditempatkan setiap jarak 200 m pada sisi jalur pejalan kaki dan terhubung dengan jaringan PDAM terkait pengaman kebakaran



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 4-1 Arahan Rencana Penampang Jalan Jendral Sudirman Blok 1



Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau a.



RTH disediakan berupa titik-titik hijau pada jalur pejalan kaki dengan dimensi 0.6x0,6 m pada sisi yang berbatasan dengan badan jalan, dan ditutup dengan grill pohon atau pelindung pohon desain khusus b. Jenis vegetasi untuk RTH pada koridor jalan berupa pohon peneduh dan pengarah, dipilih vegetasi yang cukup rindang namun tidak menutupi fasad bangunan, dengan bunga yang memiliki bunga yang yang berbau harum (kanthil, melati, kemuning)



11) Setiap bangunan harus menyediakan Alat Pemadam Api Ringan (APAR)/Hydrant Portable yang ditempatkan pada posisi yang mudah dilihat dengan jelas, mudah dicapai dan diambil, serta dilengkapi dengan pemberian tanda pemasangan b. Tata Informasi: 1) Setiap desain papan informasi pertandaan (signage) pada kawasan harus mengikuti warna dan ornamen yang bercirikan dan mencitrakan nuansa khas local 2) Penempatan papan informasi pertandaan (signage) pada bangunan tidak boleh menghalangi fasad bangunan, terutama pencahayaan



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 94



3) Papan informasi pertandaan (signage) berupa nama bangunan dan nomor persil ditempatkan pada dinding depan bangunan untuk memudahkan pencarian alamat 4) Papan informasi berupa reklame komersial dipasang pada tiang-tiang PJU yang sudah disediakan dengan desain yang menyatu dengan karakter kawasan (PJU) 5) Penempatan rambu lalu lintas di sebelah kiri menurut arah lalu lintas dan tidak menghalangi pergerakan pejalan kaki c.



Street Furniture: 1) Setiap desain street furniture pada kawasan harus mengikuti warna dan ornamen yang bercirikan dan mencitrakan nuansa khas local 2) Penempatan siting group menyatu dengan shelter becak, sepeda, setiap jarak 300 m 3) Peletakan tempat sampah umum didesain terlindung pada tiap jarak 30 m sebagai bagian dari kelengkapan jalan dan tidak boleh menggangu sirkulasi pejalan kaki dan mencitrakan 4) Bak bunga berisikan tanaman perdu dapat disediakan sebagai pengganti pagar yang ditempatkan pada GSP 5) Penempatan bangku duduk didesain menyatu dengan penempatan titik-titik hijau 6) Lampu Penerangan Jalan Umum ditempatkan pada sisi jalur pejalan kaki dan ditempatkan secara terpadu dengan lampu penerangan pejalan kaki pada jarak 15 meter 7) Pada desain street furniture disediakan space untuk sponsor sebagai media promosi



4.1.1.2 Aturan Anjuran Utama



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 95



Sumber: tim penyusun, 2016



Gambar 4-2 Aturan Anjuran Utama Blok 1



4.1.1.3 Aturan Anjuran



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 96



Sumber: tim penyusun, 2016



Gambar 4-3 Aturan Anjuran Blok 1



Blok 2 (Blok Pasar) Merupakan kawasan sekitar pasar raya salatiga dengan fungsi perdagangan jasa dan hunian. Batas Blok adalah: Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. Langesuko sampai Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. Letjen Sukowati;



4.1.2.1 Aturan Wajib Peruntukan Lahan Sebagai Perdagangan jasa tunggal Pusat perbelanjaan, Perdagangan jasa tunggal Pasar Tradisional, , gedung parkir, Perdagangan jasa deret toko/pertokoan, Ruang Terbuka Hijau, Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan. Sesuai dengan arahan RDTR yaitu: a.



Perdagangan jasa tunggal Pusat perbelanjaan (K-1-1) : KDB maks. 80 %; Jumlah lantai 5 lantai; KLB 4,0; KDH10%; KWT 90 %; KTB 80 % b. Perdagangan jasa tunggal Pasar Tradisional (K-1-2) : KDB maks. 80 %; Jumlah lantai 5 lantai; KLB 4,0; KDH10%; KWT 90 %; KTB 80 % c. Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan (K-2-1): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80%



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 97



d. Perdagangan jasa deret toko/pertokoan (K-2-3): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% e. Gedung Parkir (SPU 2-2): KDB maks. 90 % Jumlah Lantai 4 lantai, KLB 3,6; KDH;10%; KTB; 50 % f. Taman kota/hutan kota (RTH-1): KDB maks. 10%, Jumlah Lantai maks 1 lantai, KLB 0,2, KDH 80 %KTB, 20 %, KWT 0 % g. Jalur hijau (RTH-2): KDB maks. 0%, Jumlah Lantai 0 lantai, KLB 0,2, KDH 80 %, KTB 20 %, KWT0 %



Sirkulasi pejalan kaki



Tata Bangunan Bentuk Dan Tata Masa  Bangunan boleh ditambah/diperluas ke arah horizontal dan vertikal Bangunan hingga mencapai KDB dan KLB yang dipersyaratkan  Ketinggian lantai bangunan 3 –3.5 meter  Penggunaan atap: pelana atau gabungan keduanya dengan gaya arsitektur pecinan atau indiche pada bangunan Perdagangan jasa deret toko/pertokoan, Perdagangan jasa tunggal Pasar Tradisional, Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan, Perdagangan jasa tunggal Pusat perbelanjaan  Tata bangunan persimpangan dirancang dengan konsep bangunan sudut (hook) akses dan view diarahkan lebih dari 1  Tidak menghalangi pandangan terhadap tugu tamansari (tugu jam)  Bangunan Perdagangan jasa deret toko/pertokoan, Perdagangan jasa tunggal, Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan dan Perdagangan jasa tunggal Pusat perbelanjaan berorientasi untuk kenyamanan pejalan kaki melalui penciptaan arcade Orientasi Bangunan  Bangunan berorientasi tegak lurus menghadap jalan` Pengolahan Fasad  Nama toko/identitas bangunan tidak boleh lebih dari 10 persen dari Bangunan luas fasade bangunan  Nama toko/identitas bangunan menyatu dengan bangunan dan menjadi bagian dari elemen estetis bangunan  Mengatur fasad yang memperkuat karakter streetscape  Pengolahan fasad kombinasi elemen transparan dengan elemen masif seperti dinding atau kolom  Pengolahan fasade bangunan menggunakan elemen – elemen arsitektur pecinan atau indiche  Elemen transparan minimal 40% berupa berupa jendela yang difungsikan sebagai pencahayaan alami pada bangunan perdagangan dan jasa  Pemilihan warna tone soft / lembut selaras dengan lingkungan Bahan Atap Bangunan  Penggunaan material atap sesuai dengan daerah tropis, seperti genteng dan tidak diperkenankan penggunaan material atap seng dan asbes  Penggunaan ornament pada listplank sebagai pembentuk karakter kawasan (indiche atau pecinan)  Penggunaan material lainnya diupayakan yang ramah lingkungan, tidak rentan terhadap bencana, serta mudah dalam perawatan dan pembersihan



Parkir



 Sistem arah 1/2 UD 1arah  Pada area sekolah disediakan zona selamat penyeberangan dengan warna dan tanda tertentu)  Fasilitas pejalan kaki berupa jalur pejalan kaki (city walk+ arcade) minimal 5 meter  jalur pejalan kaki pada arcade dengan lebar minimal 2 meter  Jalur pejalan kaki memiliki batas yang jelas berupa kanstein atau batas penghalang dengan level ketinggian maks 17 cm dari permukaan aspal dan atau pembatas lain berupa tiang pembatas beton dengan tinggi maks 60 cm  Penggunaan ramp untuk kontinuitas pergerakan sehingga nyaman bagi siapapun termasuk manula dan difabel  Perletakan ramp adalah pada jalan masuk menuju bangunan dan pada area penyeberangan (zebra cross) dengan kemiringan maksimal 17%  Sirkulasi penghubung antar bangunan dapat berupa jembatan penyeberangan tertutup  Jalur pejalan kaki menggunakan material yang rata dan tidak licin  Parkir wajib disediakan di dalam persil (off-street parking), pada bagian depan dan atau belakang bangunan dan atau basement dan atau inner court bangunan  Area parkir yang terbuka menggunakan material grass block atau paving block  Parkir sepeda disediakan berdekatan dengan halte/shelter, dan gedung pakir  Penyediaan kantong parkir (gedung parkir) yang menyatu dengan bangunan gedung Perdagangan jasa tunggal Pusat perbelanjaan, Perdagangan jasa tunggal Pasar Tradisional dan Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan  Sirkulasi penghubung antar gedung parkir dan bangunan lain dapat berupa jembatan penyeberangan tertutup



Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung Sirkulasi kendaraan



 Jalur becak, dokar, sepeda disediakan pada bahu jalan  Pada area persimpangan disediakan zona tertentu (Ruang Henti Khusus sepeda motor dan zona selamat area persimpangan)



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 98



4) Saluran drainase/selokan ditempatkan di bawah jalur pejalan kaki dan atau jalan dengan sistem beton pracetak yang didesain khusus memiliki bidang resapan air (DR1) 5) Saluran penangkap air ditempatkan pada kedua sisi badan jalan dan ditutup dengan grill 30 cm 6) Saluran penghubung antara saluran drainase/selokan dengan saluran penangkap air disediakan pada setiap jarak 10 meter 7) Jaringan telepon dan segala macam jaringan kabel seperti fiber optic telepon seluler diletakkan di dalam ducting (DR1) 8) Jaringan listrik diletakkan di udara dengan ketinggian sesuai standarisasi PLN 9) Penyediaan tempat sampah umum harus tertutup dan memisahkan sampah organik dan anorganik dalam suatu wadah yang didesain dengan baik (sesuai standar Dinas PU) dan ornamen yang bercirikan dan mencitrakan nuansa khas local (ornament listplank/atap bangunan indiche) 10) Penyediaan pipa-pipa hydrant ditempatkan setiap jarak 200 m pada sisi jalur pejalan kaki dan terhubung dengan jaringan PDAM terkait pengaman kebakaran 11) Setiap bangunan harus menyediakan Alat Pemadam Api Ringan (APAR)/Hydrant Portable yang ditempatkan pada posisi yang mudah dilihat dengan jelas, mudah dicapai dan diambil, serta Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 4-4 Arahan Rencana Penampang Jalan Jendral Sudirman Blok 2



dilengkapi dengan pemberian tanda pemasangan b. Tata Informasi: 1) Setiap desain papan informasi pertandaan (signage) pada kawasan harus mengikuti warna dan ornamen yang bercirikan dan mencitrakan nuansa khas local



Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau a.



RTH disediakan berupa titik-titik hijau pada jalur pejalan kaki dengan dimensi 0.6x0,6 m pada sisi yang berbatasan dengan badan jalan, dan ditutup dengan grill pohon atau pelindung pohon desain khusus b. Jenis vegetasi untuk RTH pada koridor jalan berupa pohon peneduh dan pengarah, dipilih vegetasi yang cukup rindang namun tidak menutupi fasad bangunan, dengan pohon yang memiliki bunga dan atau daun berwana merah (Flamboyan, Kastuba, pucuk merah) c. Jarak tanam vegetasi pada koridor jalan adalah setiap 7,5 m d. Tidak diperkenankan menggunakan pagar (perdagangan dan jasa) e. Tanaman penghias atau tanaman sisipan dengan model pot bunga dapat disediakan menyatu dengan elemen pelengkap jalan lainnya, seperti tempat sampah dan PJU f. Penggunaan material grass block atau paving block untuk elemen keras (hard space) ruang terbuka pada persil g. Penyediaan 1 (satu) sumur resapan untuk setiap 50m2 lahan terbangun dan atau setiap 20 m2 lahan terbangun menyediakan 1 biopori Tata Kualitas Lingkungan a.



Utilitas Bangunan Dan Lingkungan: 1) Jaringan air bersih diletakkan di dalam ducting bersama dengan jaringan utilitas lainnya 2) Setiap bangunan harus memiliki septictank dan peresapan untuk pengolahan limbah 3) Setiap pekarangan harus dilengkapi saluran pembuangan air hujan yang cukup besar dan mempunyai kemiringan yang cukup



2) Penempatan papan informasi pertandaan (signage) pada bangunan tidak boleh menghalangi fasad bangunan, terutama pencahayaan 3) Papan informasi pertandaan (signage) berupa nama bangunan dan nomor persil ditempatkan pada dinding depan bangunan untuk memudahkan pencarian alamat 4) Papan informasi berupa reklame komersial dipasang pada tiang-tiang PJU yang sudah disediakan dengan desain yang menyatu dengan karakter kawasan (PJU) 5) Penempatan rambu lalu lintas di sebelah kiri menurut arah lalu lintas dan tidak menghalangi pergerakan pejalan kaki c.



Street Furniture: 1) Setiap desain street furniture pada kawasan harus mengikuti warna dan ornamen yang bercirikan dan mencitrakan nuansa khas local 2) Penempatan siting group menyatu dengan shelter becak, sepeda, setiap jarak 300 m 3) Peletakan tempat sampah umum didesain terlindung pada tiap jarak 30 m sebagai bagian dari kelengkapan jalan dan tidak boleh menggangu sirkulasi pejalan kaki dan mencitrakan nuansa khas local 4) Penempatan bangku duduk didesain menyatu dengan penempatan titik-titik hijau 5) Lampu Penerangan Jalan Umum ditempatkan pada sisi jalur pejalan kaki dan ditempatkan secara terpadu dengan lampu penerangan pejalan kaki pada jarak 25 meter 6) Pada desain street furniture disediakan space untuk sponsor sebagai media promosi



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 99



4.1.2.2 Aturan Anjuran Utama



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 100



4.1.2.3 Aturan Anjuran



Sumber: tim penyusun, 2016



Gambar 4-5 Aturan Anjuran Utama Blok 2



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 101



Blok 3 (Blok Campuran) Merupakan kawasan perdagangan jasa, pendidikan dan peribadatan, dengan batas blok: persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. Letjen Sukowati sampai Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. A Yani – Jl. Senjoyo



4.1.3.1 Aturan Wajib Peruntukan Lahan Sebagai Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan, Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan, Perdagangan jasa deret toko/pertokoan, Peribadatan utama, Pendidikan menengah pertama, Pendidikan dasar, Jalur hijau Intensitas Pemanfaatan Lahan, Sesuai dengan arahan RDTR yaitu: a.



Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan (K-1-4) : KDB maks. 70 %; Jumlah lantai 8 lantai; KLB 5,6; KDH10%; KWT 70 %; KTB70 % b. Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan (K-2-1): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% c. Perdagangan jasa deret toko/pertokoan (K-2-3): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% d. Peribadatan utama (SPU 6-1): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 70%; KTB 70% e. Pendidikan menengah pertama (SPU 1-3), Pendidikan menengah dasar (SPU 1-4): KDB maks. 60% Jumlah Lantai 3 lantai; KLB 1,8: KDH 20%; KWT 60%;KTB 60% f. Jalur hijau (RTH-2): KDB maks. 0%, Jumlah Lantai 0 lantai, KLB 0,2, KDH 80 %, KTB 20 %, KWT0 % Tata Bangunan



Sumber: tim penyusun, 2016



Gambar 4-6 Aturan Anjuran Blok 2



Bentuk Dan Tata Masa  Bangunan boleh ditambah/diperluas ke arah horizontal dan vertikal Bangunan hingga mencapai KDB dan KLB yang dipersyaratkan  Ketinggian lantai bangunan 3 –3.5 meter  Penggunaan atap: pelana atau gabungan keduanya  Tata bangunan persimpangan dirancang dengan konsep bangunan sudut (hook) akses dan view diarahkan lebih dari 1  Tidak menghalangi pandangan terhadap persimpangan jalan  Ruang luar menciptakan enclosure antar bangunan Orientasi Bangunan  Bangunan berorientasi tegak lurus menghadap jalan` Pengolahan Fasad  Nama toko/identitas bangunan tidak boleh lebih dari 10 persen dari Bangunan luas fasade bangunan  Nama toko/identitas bangunan menyatu dengan bangunan dan menjadi bagian dari elemen estetis bangunan  Pengolahan fasad kombinasi elemen transparan dengan elemen masif seperti dinding atau kolom  Pengolahan fasade bangunan menggunakan elemen – elemen arsitektur indiche



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 102



Bahan Atap Bangunan



 Elemen transparan minimal 40% berupa berupa jendela yang difungsikan sebagai pencahayaan alami pada bangunan perdagangan dan jasa  Penggunaan susunan material batu alam sebagai pembentuk karakter kawasan ditempatkan pada fasad  Pemilihan warna tone soft / lembut selaras dengan lingkungan  Penggunaan material atap sesuai dengan daerah tropis, seperti genteng dan tidak diperkenankan penggunaan material atap seng dan asbes  Penggunaan ornament pada listplank sebagai pembentuk karakter kawasan (indiche)  Penggunaan material lainnya diupayakan yang ramah lingkungan, tidak rentan terhadap bencana, serta mudah dalam perawatan dan pembersihan



Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung Sirkulasi kendaraan



Sirkulasi pejalan kaki



Parkir



 Jalur becak, dokar, sepeda disediakan pada bahu jalan  Pada area persimpangan disediakan zona tertentu (Ruang Henti Khusus sepeda motor dan zona selamat area persimpangan)  Sistem arah 1/2 UD pada jalan Jenderal Sudirman dan Sistem arah 2/2 UD pada jalan A. Yani  Pada area sekolah disediakan zona selamat penyeberangan dengan warna dan tanda tertentu  Fasilitas pejalan kaki berupa jalur pejalan kaki (city walk+ arcade) minimal 5 meter  jalur pejalan kaki pada arcade dengan lebar minimal 2 meter  Jalur pejalan kaki memiliki batas yang jelas berupa kanstein atau batas penghalang dengan level ketinggian maks 17 cm dari permukaan aspal dan atau pembatas lain berupa tiang pembatas beton dengan tinggi maks 60 cm  Penggunaan ramp untuk kontinuitas pergerakan sehingga nyaman bagi siapapun termasuk manula dan difabel  Perletakan ramp adalah pada jalan masuk menuju bangunan dan pada area penyeberangan (zebra cross) dengan kemiringan maksimal 17%  Sirkulasi penghubung antar bangunan dapat berupa jembatan penyeberangan tertutup  Jalur pejalan kaki menggunakan material yang rata dan tidak licin  Parkir wajib disediakan di dalam persil (off-street parking), pada bagian depan dan atau belakang bangunan dan atau basement dan atau inner court bangunan.  Area parkir yang terbuka menggunakan material grass block atau paving block  Parkir sepeda disediakan berdekatan dengan halte/shelter



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 4-7 Arahan Rencana Penampang Jalan Jendral Sudirman Blok 3



Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau a.



RTH disediakan berupa titik-titik hijau pada jalur pejalan kaki dengan dimensi 0.6x0,6 m pada sisi yang berbatasan dengan badan jalan, dan ditutup dengan grill pohon atau pelindung pohon desain khusus b. Jenis vegetasi untuk RTH pada koridor jalan berupa pohon peneduh dan pengarah, dipilih vegetasi yang cukup rindang namun tidak menutupi fasad bangunan, dengan pohon yang memiliki bunga dan atau daun berwana merah (Flamboyan, Kastuba, pucuk merah) c. Jarak tanam vegetasi pada koridor jalan adalah setiap 7,5 m d. Tidak diperkenankan menggunakan pagar (perdagangan dan jasa) e. Tanaman penghias atau tanaman sisipan dengan model pot bunga dapat disediakan menyatu dengan elemen pelengkap jalan lainnya, seperti tempat sampah dan PJU f. Penggunaan material grass block atau paving block untuk elemen keras (hard space) ruang terbuka pada persil g. Penyediaan 1 (satu) sumur resapan untuk setiap 50m2 lahan terbangun dan atau setiap 20 m2 lahan terbangun menyediakan 1 biopori Tata Kualitas Lingkungan a.



Utilitas Bangunan Dan Lingkungan: 1) Jaringan air bersih diletakkan di dalam ducting bersama dengan jaringan utilitas lainnya 2) Setiap bangunan harus memiliki septictank dan peresapan untuk pengolahan limbah 3) Setiap pekarangan harus dilengkapi saluran pembuangan air hujan yang cukup besar dan mempunyai kemiringan yang cukup 4) Saluran drainase/selokan ditempatkan di bawah jalur pejalan kaki dan atau jalan dengan sistem beton pracetak yang didesain khusus memiliki bidang resapan air (DR1)



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 103



5) Saluran penangkap air ditempatkan pada kedua sisi badan jalan dan ditutup dengan grill 30 cm 6) Saluran penghubung antara saluran drainase/selokan dengan saluran penangkap air



4.1.3.2 Aturan Anjuran Utama



disediakan pada setiap jarak 10 meter 7) Jaringan telepon dan segala macam jaringan kabel seperti fiber optic telepon seluler diletakkan di dalam ducting (DR1) 8) Jaringan listrik diletakkan di udara dengan ketinggian sesuai standarisasi PLN 9) Penyediaan tempat sampah umum harus tertutup dan memisahkan sampah organik dan anorganik dalam suatu wadah yang didesain dengan baik (sesuai standar Dinas PU) dan ornamen yang bercirikan dan mencitrakan nuansa khas local (ornament listplank/atap bangunan indiche) 10) Penyediaan pipa-pipa hydrant ditempatkan setiap jarak 200 m pada sisi jalur pejalan kaki dan terhubung dengan jaringan PDAM terkait pengaman kebakaran 11) Setiap bangunan harus menyediakan Alat Pemadam Api Ringan (APAR)/Hydrant Portable yang ditempatkan pada posisi yang mudah dilihat dengan jelas, mudah dicapai dan diambil, serta dilengkapi dengan pemberian tanda pemasangan b. Tata Informasi: 1) Setiap desain papan informasi pertandaan (signage) pada kawasan harus mengikuti warna dan ornamen yang bercirikan dan mencitrakan nuansa khas local 2) Penempatan papan informasi pertandaan (signage) pada bangunan tidak boleh menghalangi fasad bangunan, terutama pencahayaan 3) Papan informasi pertandaan (signage) berupa nama bangunan dan nomor persil ditempatkan pada dinding depan bangunan untuk memudahkan pencarian alamat 4) Papan informasi berupa reklame komersial dipasang pada tiang-tiang PJU yang sudah disediakan dengan desain yang menyatu dengan karakter kawasan (PJU) 5) Penempatan rambu lalu lintas di sebelah kiri menurut arah lalu lintas dan tidak menghalangi pergerakan pejalan kaki c.



Street Furniture: 1) Setiap desain street furniture pada kawasan harus mengikuti warna dan ornamen yang bercirikan dan mencitrakan nuansa khas local 2) Penempatan siting group menyatu dengan shelter becak, sepeda, setiap jarak 300 m 3) Peletakan tempat sampah umum didesain terlindung pada tiap jarak 30 m sebagai bagian dari kelengkapan jalan dan tidak boleh menggangu sirkulasi pejalan kaki dan mencitrakan 4) Bak bunga berisikan tanaman perdu dapat disediakan sebagai pengganti pagar yang ditempatkan pada GSP 5) Penempatan bangku duduk didesain menyatu dengan penempatan titik-titik hijau 6) Lampu Penerangan Jalan Umum ditempatkan pada sisi jalur pejalan kaki dan ditempatkan secara terpadu dengan lampu penerangan pejalan kaki pada jarak 15 meter 7) Pada desain street furniture disediakan space untuk sponsor sebagai media promosi



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 104



Sumber: tim penyusun, 2016



Gambar 4-8 Aturan Anjuran Utama Blok 3



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 105



4.1.3.3 Aturan Anjuran



Sumber: tim penyusun, 2016



Gambar 4-9 Aturan Anjuran Utama Blok 3



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 106



Blok 4 (Hunian)



 Penggunaan ornament pada listplank sebagai pembentuk karakter kawasan (indiche)  Penggunaan material lainnya diupayakan yang ramah lingkungan, tidak rentan terhadap bencana, serta mudah dalam perawatan dan pembersihan



Merupakan kawasan perdagangan jasa, dan hunian dengan batas blok: persimpangan Jl Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. A Yani – Jl. Senjoyo sampai Persimpangan Jl. Jenderal Sudirman – Jl. Veteran



4.1.4.1 Aturan Wajib Peruntukan Lahan



Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung Sirkulasi kendaraan



Sebagai Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan, Rumah tunggal kepadatan tinggi, Ruang Terbuka Hijau, Perdagangan jasa deret toko/pertokoan, Rumah sakit umum



Sirkulasi pejalan kaki



Sesuai dengan arahan RDTR yaitu: a.



Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan (K-1-4) : KDB maks. 70 %; Jumlah lantai 8 lantai; KLB 5,6; KDH10%; KWT 70 %; KTB 70 % b. Rumah sakit umum (SPU-3-1): KDB maks. 60 %; Jumlah lantai 8 lantai; KLB 4,8; KDH 20%;KWT 60 %; KTB 60 % c. Perdagangan jasa deret toko/pertokoan (K-2-3): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% d. Jalur hijau (RTH-2): KDB maks. 0%, Jumlah Lantai 0 lantai, KLB 0,2, KDH 80 %, KTB 20 %, KWT0 % Tata Bangunan Bentuk Dan Tata Masa  Bangunan boleh ditambah/diperluas ke arah horizontal dan vertikal Bangunan hingga mencapai KDB dan KLB yang dipersyaratkan  Ketinggian lantai bangunan 3 –3.5 meter  Penggunaan atap: pelana atau limasan atau gabungan keduanya dengan gaya arsitektur indiche pada bangunan Perdagangan jasa deret toko/pertokoan, Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan, rumah Sakit Umum  Tata bangunan persimpangan dirancang dengan konsep bangunan sudut (hook) akses dan view diarahkan lebih dari 1  Tidak menghalangi pandangan persimpangan Orientasi Bangunan  Bangunan berorientasi tegak lurus menghadap jalan` Pengolahan Fasad  Nama toko/identitas bangunan tidak boleh lebih dari 10 persen dari Bangunan luas fasade bangunan  Nama toko/identitas bangunan menyatu dengan bangunan dan menjadi bagian dari elemen estetis bangunan  Mengatur fasad yang memperkuat karakter streetscape  Pengolahan fasad kombinasi elemen transparan dengan elemen masif seperti dinding atau kolom  Pengolahan fasade bangunan menggunakan elemen – elemen arsitektur indiche  Elemen transparan minimal 40% berupa berupa jendela yang difungsikan sebagai pencahayaan alami pada bangunan perdagangan dan jasa  Pemilihan warna tone soft / lembut selaras dengan lingkungan Bahan Atap Bangunan  Penggunaan material atap sesuai dengan daerah tropis, seperti genteng dan tidak diperkenankan penggunaan material atap seng dan asbes



Parkir



 Jalur sepeda disediakan pada bahu jalan  Pada area persimpangan disediakan zona tertentu (Ruang Henti Khusus sepeda motor dan zona selamat area persimpangan)  Sistem arah 1/2 UD 1arah  Fasilitas pejalan kaki berupa jalur pejalan kaki dengan lebar minimal 2 meter  Jalur pejalan kaki memiliki batas yang jelas berupa kanstein atau batas penghalang dengan level ketinggian maks 17 cm dari permukaan aspal dan atau pembatas lain berupa tiang pembatas beton dengan tinggi maks 60 cm  Penggunaan ramp untuk kontinuitas pergerakan sehingga nyaman bagi siapapun termasuk manula dan difabel  Perletakan ramp adalah pada jalan masuk menuju bangunan dan pada area penyeberangan (zebra cross) dengan kemiringan maksimal 17%  Jalur pejalan kaki menggunakan material yang rata dan tidak licin  Parkir wajib disediakan di dalam persil (off-street parking), pada bagian depan dan atau belakang bangunan dan atau basement dan atau inner court bangunan  Area parkir yang terbuka menggunakan material grass block atau paving block  Parkir sepeda disediakan berdekatan dengan halte/shelter,



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 4-10 Arahan Rencana Penampang Jalan Jendral Sudirman Blok 4



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 107



Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau



1) Setiap desain papan informasi pertandaan (signage) pada kawasan harus mengikuti warna dan



a.



ornamen yang bercirikan dan mencitrakan nuansa khas local 2) Penempatan papan informasi pertandaan (signage) pada bangunan tidak boleh menghalangi



RTH disediakan berupa titik-titik hijau pada jalur pejalan kaki dengan dimensi 0.6x0,6 m pada sisi yang berbatasan dengan badan jalan, dan ditutup dengan grill pohon atau pelindung pohon desain khusus b. Jenis vegetasi untuk RTH pada koridor jalan berupa pohon peneduh dan pengarah, dipilih vegetasi yang cukup rindang namun tidak menutupi fasad bangunan, dengan pohon yang memiliki bunga dan atau daun berwana kuning (Flamboyan Kuning) c. Jarak tanam vegetasi pada koridor jalan adalah setiap 7,5 m d. Tidak diperkenankan menggunakan pagar (Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan, Perdagangan jasa deret toko/pertokoan, Rumah sakit umum; ) e. Tanaman penghias atau tanaman sisipan dengan model pot bunga dapat disediakan menyatu dengan elemen pelengkap jalan lainnya, seperti tempat sampah dan PJU f. Penggunaan material grass block atau paving block untuk elemen keras (hard space) ruang terbuka pada persil g. Penyediaan 1 (satu) sumur resapan untuk setiap 50m2 lahan terbangun dan atau setiap 20 m2 lahan terbangun menyediakan 1 biopori Tata Kualitas Lingkungan a.



Utilitas Bangunan Dan Lingkungan: 1) Jaringan air bersih diletakkan di dalam ducting bersama dengan jaringan utilitas lainnya 2) Setiap bangunan harus memiliki septictank dan peresapan untuk pengolahan limbah 3) Setiap pekarangan harus dilengkapi saluran pembuangan air hujan yang cukup besar dan mempunyai kemiringan yang cukup



fasad bangunan, terutama pencahayaan 3) Papan informasi pertandaan (signage) berupa nama bangunan dan nomor persil ditempatkan pada dinding depan bangunan untuk memudahkan pencarian alamat 4) Papan informasi berupa reklame komersial dipasang pada tiang-tiang PJU yang sudah disediakan dengan desain yang menyatu dengan karakter kawasan (PJU) 5) Penempatan rambu lalu lintas di sebelah kiri menurut arah lalu lintas dan tidak menghalangi pergerakan pejalan kaki c.



Street Furniture: 1) Setiap desain street furniture pada kawasan harus mengikuti warna dan ornamen yang bercirikan dan mencitrakan nuansa khas local 2) Penempatan siting group menyatu dengan shelter sepeda, setiap jarak 300 m 3) Peletakan tempat sampah umum didesain terlindung pada tiap jarak 30 m sebagai bagian dari kelengkapan jalan dan tidak boleh menggangu sirkulasi pejalan kaki dan mencitrakan nuansa khas local 4) Penempatan bangku duduk didesain menyatu dengan penempatan titik-titik hijau 5) Lampu Penerangan Jalan Umum ditempatkan pada sisi jalur pejalan kaki dan ditempatkan secara terpadu dengan lampu penerangan pejalan kaki pada jarak 25 meter 6) Pada desain street furniture disediakan space untuk sponsor sebagai media promosi



4) Saluran drainase/selokan ditempatkan di bawah jalur pejalan kaki dan atau jalan dengan sistem beton pracetak yang didesain khusus memiliki bidang resapan air (DR1) 5) Saluran penangkap air ditempatkan pada kedua sisi badan jalan dan ditutup dengan grill 30 cm 6) Saluran penghubung antara saluran drainase/selokan dengan saluran penangkap air disediakan pada setiap jarak 10 meter 7) Jaringan telepon dan segala macam jaringan kabel seperti fiber optic telepon seluler diletakkan di dalam ducting (DR1) 8) Jaringan listrik diletakkan di udara dengan ketinggian sesuai standarisasi PLN 9) Penyediaan tempat sampah umum harus tertutup dan memisahkan sampah organik dan anorganik dalam suatu wadah yang didesain dengan baik (sesuai standar Dinas PU) dan ornamen yang bercirikan dan mencitrakan nuansa khas local (ornament listplank/atap bangunan indiche) 10) Penyediaan pipa-pipa hydrant ditempatkan setiap jarak 200 m pada sisi jalur pejalan kaki dan terhubung dengan jaringan PDAM terkait pengaman kebakaran 11) Setiap bangunan harus menyediakan Alat Pemadam Api Ringan (APAR)/Hydrant Portable yang ditempatkan pada posisi yang mudah dilihat dengan jelas, mudah dicapai dan diambil, serta dilengkapi dengan pemberian tanda pemasangan b. Tata Informasi:



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 108



4.1.4.2 Aturan Anjuran Utama



Sumber: tim penyusun, 2016



Gambar 4-11 Aturan Anjuran Utama Blok 4



4.1.4.3 Aturan Anjuran Sumber: tim penyusun, 2016



Gambar 4-12 Aturan Anjuran Blok 4



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 109



4.2



PRINSIP PRINSIP PENGEMBANGAN RANCANGAN KAWASAN



Prinsip-prinsip utama yang menjadi tujuan dalam pengembangan pada blok di kawasan perencanaan adalah sebagai berikut: Menciptakan keterpaduan antar blok-blok pengembangan untuk meningkatkan citra kawasan sebagai kawasan strategis perdagangan Kota Salatiga dalam peruntukan lahan, sistem sirkulasi, intensitas pemanfaatan lahan, parkir, arsitektur kota, fasilitas penunjang dan utilitas kawasan; Memperkuat identitas masing-masing blok dengan keberagaman kesan visual dan kesatuan karakteristik melalui desain arsitektur yang memiliki identitas lokal namun sesuai dengan perkembangan zaman dan fungsi kawasan; Pengembangan koridor yang ramah pejalan kaki & sepeda, pengaturan sirkulasi becak,pengaturan dan pengembangan sistem transit kawasan dengan transportasi umum berupa terminal, shelter, BST dan angkutan umum; Penataan fungsi koridor perdagangan yang terdefinisi dalam signifikansi langgam arsitektur khas pada koridor, bangunan & street furniture; Optimalisasi landmark kawasan RTBL & memperkuat signifikansi bentuk & langgam arsitektur khas pada koridor, bangunan & street furniture; Penataan node simpul pergerakan berupa: aplikasi bangunan sudut, arahan GSB & set back bangunan; Penataan fungsi koridor perdagangan, fasilitas umum, dan perkantoran dengan tema yang saling mendukung dan terintegrasi dalam visi pembangunan kawasan; Pengembangan ruang jasa (pariwisata) baru di Kawasan RTBL Memperkuat landmark kawasan (tugu tamansari). Perencanaan penataan RTBL Jl. Jenderal Sudirman ini, menjadikan Koridor Jenderal Sudirman sebagai kawasan perdagangan dan jasa , wisata dan identitas kota, Serta Kawasan Berwawasan Lingkungan dan berkarakter dengan memberi bentuk dan karakter Fungsional, Karakter Sosial dan Budaya, serta karakter Fisik dan Visual.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 110



A.



Kriteria-kriteria yang digunakan dalam menetapkan pentahapan program dapat dilihat pada gambar berikut ini:



BAB 5



R E N C A N A I N V E S TA S I



Tabel 5-1 Kriteria Pentahapan Rencana Penanganan



No 1



5.1



Kriteria Pentahapan Rencana Penanganan



SKENARIO STRATEGI RENCANA INVESTASI



Rencana Investasi sebagai salah satu komponen rencana dalam Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL), disusun dengan memperhitungkan kebutuhan nyata para pemangku kepentingan dalam proses pengendalian investasi dan pembiayaan dalam penataan lingkungan/ kawasan. Disamping itu rencana investasi ini dimaksudkan sebagai rujukan bagi para pemangku kepentingan untuk menghitung kelayakan investasi dan pembiayaan penataan ataupun menghitung tolak ukur keberhasilan investasi, sehingga tercapai kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan. Rencana investasi ini diharapkan dapat menjadi alat mobilisasi dana investasi masing-masing pemangku kepentingan dalam pengendalian pelaksanaan sesuai dengan kapasitas dan perannya dalam suatu sistem wilayah yang telah disepakati bersama, sehingga dapat tercapai kerjasama untuk mengurangi berbagai konflik kepentingan dalam investasi/ pembiayaan. Selain itu rencana investasi ini dimaksudkan untuk mengatur upaya percepatan penyediaan dan peningkatan kualitas pelayanan prasarana dan sarana dari kawasan perencanaan. Dalam rangka implementasi RTBL Kawasan Strategis Perdagangan Jl. Jenderal Sudirman, akan direncanakan dapat selesai dalam kurun waktu 5 (lima) tahun, dengan pentahapan progress penyelesaian setiap 1 (satu) tahun. Dalam strategi rencana investasi ini akan diuraikan indikasi investasi dari berbagai macam kegiatan yang meliputi tolak ukur/ kuantitas pekerjaan, besaran rencana pembiayaan perkiraan waktu pelaksanaan dan potensi sumber pendanaan. Penataan dalam pengembangan kawasan penataan bangunan dan lingkungan perlu dilakukan untuk mengatasi beberapa keterbatasan dalam pelaksanaan penanganan kawasan RTBL masuk permasalahan pendanaan, permasalahan sumber daya, karakteristik permasalahan kawasan perencanaan dan lain sebagainya, sehingga diharapkan dengan dilakukan pentahapan tersebut penanganan dapat dilakukan dengan sebaik-baiknya sesuai dengan sumber daya dan dana yang tersedia. Dengan dasar pemikiran tersebut, dilakukan pemilihan terhadap beberapa program dengan menggunakan kriteria, sehingga diperoleh program-program yang dikelompokan berdasarkan masa rencana hingga lima tahun yang akan datang.



2 3



Kriteria Pentahapan Rencana Penanganan Kemendesakan



Keterangan  Ada tidaknya penanganan permasalahan yang telah dilakukan.  Besarnya gangguan terhadap lingkungan permukiman dan fungsi kawasan;



Penanganan (Urgenitas) Tingkat Permasalahan   Dukungan  SumberDaya 



4



Keberlanjutan Kegiatan



5



Aspek manfaat



Besar pengaruh lanjutan apabila penanganan tidak segera dilakukan; Pentingnya titik lokasi permasalahan bagi kawasan yang lebih luas. Kejelasan penguasaan lahan sehingga memungkinkan dilakukan penanganan; Terdapatnya kontribusi berbagai pihak terkait termasuk partisipasi masyarakat dalam penataan permukiman;  Kesesuaian (sinergitas) dengan rencana program pembangunan sektoral yang ada khususnya terkait dengan penanganan kawasan permukiman kumuh dan arahan rencana tata ruang. Penentuan program prioritas yang diperkirakan akan menjadi stimulant bagi kegiatan sejenis atau kegiatan lanjutan oleh masyarakat atau stakeholder lain. Dalam hal ini program yang dialokasikan dapat bersifat penanganan sebagian (mendorong masyarakat untuk melanjutkan) dan bersifat percontohan (pilot project) yang bernuansa pembelajaran kepada masyarakat dan stakeholder lainnya. Upaya untuk mengalokasikan program program prioritas (tahap pertama) agar memberikan manfaat secara maksimal dan memberikan pengaruh yang mendukung bagi pelaksanaan program tata bangunan dan lingkungan pada tahap selanjutnya



Sumber: Tim penyusun, 2016



B.



Pola Penanganan Pendanaan



Pola-pola yang dapat dilakukan oleh Pemerintah Kota Salatiga dalam menggalang sumber-sumber pendanaan dalam rangka mewujudkan visi tata bangunan dan lingkungan di kawasan perencanaan pada dasarnya berupa kegiatan-kegiatan antara lain sebagai berikut: Sosialisasi dan promosi program ke berbagai sumber pendanaan potensial baik sumber pendanaan APBD, masyarakat, swasta baik di dalam ataupun di luar negeri; Penyiapan/ penyelenggaraan program insentif dan kemudahan dalam penyelenggaraan investasi (perizinan, dukungan program pemerintah dalam pelakasanaan investasi dan lain sebagainya). Pemerintah daerah perlu melakukan langkah-langkah yang dapat mempercepat laju investasi sehingga penataan bangunan dan lingkungan di kawasan perencanaan dapat terlaksana sesuai waktu yang dijadwalkan.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 111



5.2 POLA KERJASAMA OPERASIONAL INVESTASI Penyusunan program penanganan penataan akan terkait langsung dengan kebutuhan dan ketersediaan biaya yang diperlukan. Untuk itu diperlukan kajian mengenai sumber-sumber pembiayaan baik pembiayaan konvensional dan non konvensional. Hal utama dalam rencana pembiayaan penataan Kawasan Strategis Perdagangan Jl. Jenderal Sudirman adalah bagaimana mengupayakan penggalangan sumber dana dan membagi bahan pendanaan kepada setiap pelaku yang terlibat. Penggalangan sumber dana yang dilakukan secara langsung (dalam bentuk dana proyek dan dana bantuan langsung) maupun tidak langsung seperti kemudahan dalam prosedur dan perijinan serta pelibatan program-program tertentu. A.



Mekanisme Pembiayaan Sarana dan Prasarana



Sumber pembiayaan pembangunan sarana dan prasarana sepenuhnya ditanggung oleh pemerintah baik sumber APBD Kota Salatiga, APBD Provinsi Jawa Tengah ataupun APBN, meskipun demikian masih terbuka kemungkinan sumber pembiayaan dari masyarakat, misalnya Pemerintah memberikan bantuan bahan/ material sementara masyarakat menanggung biaya pengerjaannya. Hal tersebut dapat dilakukan untuk komponen kegiatan pembangunan prasarana yang tidak membutuhkan biaya yang terlalu besar dan memakai teknologi yang sederhana. Sedangkan untuk pembiayaan yang memerlukan dana besar dan teknologi tinggi tetap sepenuhnya dari dana pemerintah dan diselenggarakan melalui kontraktual sesuai dengan peraturan yang berlaku. B.



Mekanisme Pembiayaan Kawasan Perdagangan dan Jasa



Dalam menunjang pendanaan penataan pada suatu kawasan yang memiliki nilai ekonomi lokasi yang tinggi peran swasta sangat diperlukan dan diberikan kesempatan seluas-luasnya untuk meningkatkan potensi yang dimiliki kawasan melalui pengembangan area perdagangan jasa. Selain itu, pengembangan area perdagangan jasa tersebut dapat memberikan kontribusi pasif terhadap pendapatan daerah maupun terhadap penataan kawasan yang dalam hal ini penataan Kawasan RTBL. Lahan yang kemudian dikelola oleh swasta harus dapat dijadikan sebagai salah satu unsur pendanaan penataan di dalam kawasan yang langsung bermanfaat baik secara pembiayaan langsung, maupun secara manfaat pemberian peluang kepada peningkatan pendapatan masyarakat maupun Pemda. Pemberian kesempatan usaha kepada swasta tersebut tetap dalam koordinasi dan pengendalian pihak pemerintah daerah yang dalam hal ini pemerintah daerah berkedudukan untuk menjembatani dalam mendukung fungsi dan mekanisme kontrol antara berbagai pihak yang terlibat dalam hal merealisasikan program tata bangunan dan lingkungan. Manfaat yang dapat diperoleh dengan memberikan kesempatan pihak swasta untuk berperan serta antara lain: Secara skala penanganan dapat dilakukan pemecahan masalah tata bangunan dan lingkungan dengan biaya yang relatif lebih murah karena keterpaduan dan pembagian peran dalam pembiayaan/ pendanaan;



Bagi masyarakat diharapkan dapat membantu perbaikan muka bangunan rumah/ ruko secara murah melalui subsidi kawasan perdagangan jasa, selain itu dapat memberikan peluang usaha dan kesempatan kerja yang dapat meningkatkan pendapatan masyarakat; Bagi pemerintah, kejelasan status dan peningkatan nilai lahan yang dapat meningkatkan pendapatan asli daerah melalui investasi swasata, pajak retribusi maupun peningkatan kualitas aset pemda; Bagi swasta, adanya kesempatan usaha yang diberikan. C.



Rencana Program Jangka Menengah (RPJM)



Program jangka menengah dalam RTBL Kawasan Strategis Perdagangan Jl. Jenderal Sudirman, disusun dalam kurun waktu 5 (lima) tahun dan uraian indikasi investasi berbagai macam kegiatan yang meliputi tolak ukur/ kuantitas pekerjaan, besaran rencana pembiayaan, perkiraan waktu pelaksanaan dan potensi sumber pendanaan. Pentahapan pengembangan kawasan penataan bangunan dan lingkungan perlu dilakukan untuk mengatasi beberapa keterbatasan dalam pelaksanaan penanganan penataan Kawasan Strategis Perdagangan Jl. Jenderal Sudirman termasuk permasalahan pendanaan, permasalahan sumber daya, karakteristik permasalahan kawasan perencanaan dan lain sebagainya, sehingga diharapkan dengan dilakukan pentahapan tersebut penanganan dapat dilakukan dengan sebaik-baiknya sesuai dengan sumber daya dan dana yang tersedia. Dengan dasar pemikiran tersebut, dilakukan pemilihan terhadap beberapa program dengan menggunakan kriteria, sehingga diperoleh program-program yang dikelompokkan berdasarkan masa rencana pada tahun pertama hingga tahun yang akan datang. RPJM Kawasan Strategis Perdagangan Jl. Jenderal Sudirman merupakan acuan di dalam mengembangkan dan menangani kawasan perencanaan RTBL. Program dan kegiatan pembangunan yang dirumuskan dalam RPJM ini akan dirinci ke dalam alokasi waktu 5 (lima) tahunan dan didetailkan kembali untuk alokasi waktu 1 (satu) tahun pertama meliputi: sumber pembiayaan dan pelaksanaan program. Program dan kegiatan ini selain diimplementasikan oleh RTBL juga dapat diadopsi oleh dinas terkait sebagai referensi dan acuan dalam pembangunan Kawasan Strategis Perdagangan Jl. Jenderal Sudirman sebagai prioritas penanganan. Agar lebih jelas program dan kegiatan pengembangan Kawasan Strategis Perdagangan Jl. Jenderal Sudirman untuk alokasi waktu 5 (lima) tahun dan 1 (satu) tahun dapat dilihat pada Rencana Pentahapan Pembangunan Kawasan Perencanaan 5 (Lima) Tahun. Secara keseluruhan program jangka menengah RTBL Kawasan Strategis Perdagangan Jl. Jenderal Sudirman, Kota Salatiga dapat dilihat dalam Tabel RPJM berikut. Tabel 5-2 Kriteria Pentahapan Rencana Penanganan



No Sumber dana Kriteria Peruntukan 1 Sumber Dana Dana pembangunan yang bersumber  Bantuan teknis, perencanaan, dan APBN dari APBN dialokasikan untuk proyeklainnya; proyek yang memiliki kriteria sebagai  Pembiayaan pembangunan berikut: prasarana dasar  Memerlukan biaya dan teknologi yang relatif tinggi;  Mempunyai dampak sosial dan ekonomi yang relatif besar;  Merupakan program/ proyek percontohan yang dapat merangsang prakarsa masyarakat untuk berpartisipasi didalamnya atau melakukan kegiatan serupa.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 112



No Sumber dana 2 Sumber dana APBD Provinsi Jawa Tengah



Peruntukan  Komponen penanganan;  Pengadaan pembangunan prasarana dasar.



3



 Penyiapan lahan;  Peningkatan dan Pengadaan infrastruktur jalan, listrik, air bersih, drainase, peningkatan status lahan, dan lainnya;  Pengembangan sumber daya manusia/ pelatihan, pengembangan kesempatan usaha.



4



5



Kriteria Kriteria pemanfaatan sumber dana APBD Provinsi Jawa Tengah dengan kriteria kegaiatan/proyek yang memiliki skala pelayanan atau pengaruh bagi pengembangan wilayah Provinsi Jawa Tengah Sumber dana Kriteria pemanfaatan sumber dana dari APBD Kota APBD Kota Salatiga adalah untuk Salatiga pembiayaan dengan skala pelayanan wilayah kota, termasuk pembiayaan dalam rangka menggali berbagai potensi kawasan.



Sumber dana Sumber dana dari masyarakat dapat Swadana berupa dana masyarakat sendiri atau Masyarakat dana tabungan khusus masyarakat adalah untuk pembiayaan pembangunan fisik bangunan didalam lahan yang dikuasainya, dengan tetap mengacu pada syarat dan ketentuan yang berlaku. Pemanfaatan sumber dana masyarakat ini dapat diarahkan untuk pelaksanaan pembiayaan yang secara langsung dapat memberikan manfaat. Perbankan Sumber dana dari swasta diarahkan  Pembangunan Ruang Terbuka Hijau; untuk pembiayaan/ investasi kawasan  Pembangunan kawasan/ bangunan niaga dan ruang terbuka hijau. Hal perdagangan jasa; tersebut perlu dilakukan untuk mendukung kebutuhan pembiayaan program yang sangat besar sementara terdapat keterbatasan sumber pendanaan yang dimiliki oleh pemerintah.



Sumber: Tim penyusun, 2016



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 113



5.3



INDIKASI PROGRAM Tabel 5-3 Indikasi Program



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 114



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 115



BAB 6



KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANA



c. d. e. f.



Penyelenggaraan kegiatan pembangunan berdasarkan rencana; Perubahan atau konversi pemanfaatan ruang sesuai rencana; Pemberian usulan dalam penentuan lokasi dan bantuan teknik dalam pemanfaatan ruang; dan Kegiatan menjaga, memelihara dan meningkatkan kelestarian fungsi lingkungan kawasan.



Partisipasi masyarakat dalam pengendalian pemanfaatan ruang meliputi: a. Pengawasan terhadap pemanfaatan ruang kawasan, termaksuk pemberian informasi atau laporan pelaksanaan pemanfaatan ruang kawasan; dan b. Bantuan pemikiran atau pertimbangan untuk penertiban dalam kegiatan pemanfaatan ruang kawasan dan peningkatan kualitas pemanfaatan ruang kawasan.



Pelaku Pengendalian Pelaksanaan Pengendalian dan pengelolaan tata bangunan dan lingkungan dilakukan oleh dinas / SKPD terkait di lingkungan pemerintah Kota Salatiga sesuai kewenangan yang telah ditetapkan, dan melibatkan peran serta masyarakat sebagaimana diatur, seperti :



6.1



STRATEGI PENGENDALIAN RENCANA



Dalam strategi pengendalian rencana terdapat 2 (dua) aspek utama yang dibahas antara lain aspek umum yang membahas mengenai bentuk-bentuk pengendalian, serta pelaku pelaksanaan pengendalian rencana.



Umum Ketentuan pengendalian rencana bertujuan: a. Mengendalikan berbagai rencana kerja, program kerja maupun kelembagaan kerja pada masa pemberlakuan aturan dalam RTBL dan pelaksanaan penataan suatu kawasan; b. Mengatur pertanggungjawaban semua pihak yang terlibat dalam mewujudkan RTBL pada tahap pelaksanaan penataan bangunan dan lingkungan.



a. Lembaga Pelaksana Tingkat Kota 



Forum/ Tim koordinasi tata bangunan dan lingkungan (pengelola kawasan strategis perdagangan jasa Jalan Jendral Sudirman);







Merupakan unsur-unsur dari dinas/ instansi teknis terkait; dan







Kelembagaan yang membidangi tata bangunan dan lingkungan di tingkat pemda (Kota Salatiga).



b. Peran Lembaga 1.



2.



Ketentuan pengendalian rencana disusun sebagai bagian proses penyusunan RTBL yang melibatkan masyarakat, baik secara langsung (individu) maupun secara tidak langsung melalui pihak yang dianggap dapat mewakili (misalnya Dewan Kelurahan, Badan Keswadayaan masyarakat/BKM dan Forum Rembug warga). Ketentuan Pengendalian Rencana menjadi alat mobilisasi peran masing-masing pemangku kepentingan pada masa pelaksanaan atau masa pemberlakuan RTBL sesuai dengan kapasitasnya dalam suatu sistem yang disepakati bersama, dan berlaku sebagai rujukan bagi para pemangku kepentingan untuk mengukur tingkat keberhasilan kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan. Partisipasi masyarakat dalam pengendalian rencana sangat diperlukan demi keberlanjutan kawasan rencana. Partisipasi masyarakat dalam pengendalian rencana terbagi 2 (dua) yaitu partisipasi masyarakat dalam pemanfaatan ruang dan partisipasi masyarakat dalam pengendalian ruang. Partisipasi masyarakat dalam pemanfaatan ruang meliputi:



3.



Pengaturan  Menyusun pengaturan (IMB, dll) dalam peraturan daerah serta kelembagaan dan operasionalnya di masyarakat;  Mensosialisasikan aturan bersama-sama masyarakat terkait kelembagaan. Pemberdayaan  Melakukan kegitan-kegiatan peningkatan kesadaran akan hak, kewajiban dan peran serta dalam penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan (pendataan, sosialisasi, bimbingan teknis dan pelatihan);  Pendampingan pembangunan (bangunan dan lingkungan), penyediaan bangunan/ rumah percontohan, bantuan penataan bangunan dan lingkungan yang sehat dan serasi. Pengawasan  Melakukan pengawasan terhadap pelaksanaan penerapan aturan tata bangunan dan lingkungan (IMB), melalui mekanisme yang berlaku.



c. Lembaga Kemasyarakatan  



Lembaga Pemberdayaan Masyarakat (LPM), Badan Keswadayaan Masyarakat (BKM); Terintegrasi dengan lembaga masyarakat yang berada di sekitar lokasi kawasan perdagangan jasa Jalan Jendral Sudirman.



a. Pemanfaatan ruang daratan dan ruang udara berdasarkan peraturan perundang-undangan, agama, adat, atau kebiasaan berlaku; b. Bantuan pemikiran dan pertimbangan berkenaan dengan pelaksanaan pemanfaatan ruang kawasan;



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 116



d. Peran Lembaga







Masyarakat luas (pihak-pihak di luar pengguna baik yang berada maupun tidak berada di sekitar kawasan pemanfaatan ruang): berguna sebagai penyeimbang informasi sekaligus sebagai kontrol terhadap laporan yang dibuat oleh pengguna ruang;







Pelaporan disampaikan kepada: instansi yang berwenang yaitu Dinas Tata Bangunan dan lingkungan/ Dinas Pekerjaan Umum atau instansi lain yang berfungsi mengendalikan pemanfaatan ruang untuk ditindaklanjuti dalam proses pemantauan dan/ atau evaluasi;







Obyek pelaporan terdiri dari aspek-aspek yang terkait pemanfaatan ruang, baik itu aspek fisik maupun aspek non-fisik. Aspek fisik menyangkut konstruksi bangunan, seperti gedung, rumah, pasar, kantor, toko, dan sebagainya; dan non-fisik menyangkut pengaruh/ dampak negatif dan positif dari pemanfaatan ruang terhadap kehidupan sosial-ekonomi masyarakat. Hal-hal yang dilaporkan dalam aspek non-fisik menyangkut tanggapan dan penilaian masyarakat, serta pengaruh yang ditimbulkan oleh pemanfaatan ruang terhadap kehidupan sosial-ekonomi masyarakat;







Bentuk laporan berupa standar-formal (format baku) yang diberlakukan oleh instansi pemerintah dan instansi terkait lainnya yang berwenang dalam pengendalian pemanfaatan ruang. Bentuk pelaporan dapat disampaikan secara tertulis maupun tidak tertulis. Pelaporan tertulis disampaikan oleh pihak pengguna ruang, sedangkan pelaporan tertulis atau tidak tertulis disampaikan oleh masyarakat umum;







Mekanisme pelaporan merupakan proses dan prosedur pelaporan yang harus dilalui oleh pelapor, baik pengguna ruang itu sendiri maupun masyarakat umum;







Tahapan pelaporan terdiri dari tahap-tahap pelaporan yang harus dilakukan oleh pengguna ruang maupun masyarakat selama proses pealaksanaan kegiatan pembangunan dilakukan.



Membantu pemerintah Daerah dalam bentuk: 







Masyarakat dapat melaporkan secara tertulis kepada pemerintah Kota Salatiga tentang permasalahan menyangkut tata bagunan dan lingkungan, antara lain tentang indikasi bangunan gedung yang tidak layak fungsi atau berbahaya bagi pengguna, masyarakat dan atau lingkungannya; Melaporkan berdasarkan fakta dan pengamatan secara objektif dan perkiraan/ kemungkinan secara teknis bangunan dan lingkungan yang tidak layak fungsi atau bertentangan dengan rencana tata bangunan dan lingkungan.



Pengendalian Pelaksanaan RTBL Pengendalian pelaksanaan RTBL diselenggarakan melalui kegiatan pengawasan dan penertiban terhadap pemanfaatan ruang. Pengawasan diselenggarakan melalui kegiatan sebagai berikut :   



Pelaporan yang menyangkut segala hal yang tentang pemanfaatan ruang, tata bangunan dan lingkungan; Pemantauan terhadap perubahan rencana tata bangunan dan lingkungan; serta Evaluasi sebagai upaya menilai kemajuan kegiatan pemanfaatan ruang dalam mencapai tujuan rencana tata bangunan dan lingkungan.



Dalam pelaksanaannya, kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang tersebut dilaksanakan secara terintegrasi dan terkoordinasi. a. Pengawasan Berdasarkan waktu pelaksanaannya, pengawasan dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu:  Pengawasan selama proses pembangunan (construction), bertujuan untuk mencegah terjadinya kelambatan atau masa idle (non-performing) yang berdampak negatif;  Pengawasan pasca pembangunan, bertujuan untuk mencegah terjadinya penyimpangan kegiatan yang dilaksanakan terhadap perijinan yang telah diterbitkan. b. Pelaporan Fungsi pelaporan adalah sebagai salah satu sumber informasi bagi pemerintah atau instansi yang berwenang dalam memantau dan mengevaluasi pemanfaatan ruang sebagaimana yang telah ditetapkan dalam rencana tata bangunan dan lingkungan. Pelaporan tidak hanya berupa laporan pelanggaran atas rencana tata bangunan dan lingkungan, tetapi juga segala hal yang menyangkut kegiatan pemanfaatan ruang, baik yang sesuai maupun yang tidak sesuai dengan rencana tata bangunan dan lingkungan. Subyek pealporan terdiri dari pihak-pihak yang memiliki hak dan/ atau kewajiban untuk melaporkan hal-hal yang menyangkut pemanfaatan ruang. Subyek yang memiliki kewajiban untuk melaporkan adalah pihak pengguna ruang, sedangkan subyek yang memiliki hak untuk melaporkan adalah masyarakat luas dengan perincian sebagai berikut: 



Pengguna ruang: berupa laporan kegiatan pembangunan yang akan digunakan untuk menilai sampai sejauh mana pelaksanaan pemanfaatan ruang direalisasikan sesuai dengan rencana tata bangunan dan lingkungan yang berlaku;



Pelaporan oleh pengguna ruang dilakukan dalam 3 (tiga) tahap; 1. Tahap pra konstruksi, yakni pelaporan rencana final pembangunan. Dalam tahap ini pihak pengguna ruang menyampaikan semua rencana pemanfaatan ruang yang telah mendapat persetujuan atau ijin dari pemerintah datau instansi yang berwenang. Pada tahap ini pihak pengguna diharuskan mengisi formulir yang telah disediakan oleh pemerintah atau instansi terkait. 2. Tahap konstruksi, yakni pelaporan yang disampaikan pada tahap pelaksanaan pemanfaatan ruang. Pelaporan pada tahap ini berguna sebagai input bagi pelaksanaan evaluasi terhadap kegiatan pemanfaatan ruang yang sesuai dengan rencana tata bangunan dan lingkungan. Ini artinya, hasil laporan pada tahap ini akan menentukan apakah pelaksanaan pemanfaatan ruang perlu ditinjau kembali untuk disesuaikan dengan rencana atau terus dilanjutkan; 3. Tahap pasca konstruksi, yakni pelaporan hasil dari pelaksanaan pemanfaatan ruang. Pelaporan yang disampaikan pada tahap ini berupa hasil akhir dari kegiatan pembangunan. Pelaporan ini berguna sebagai input bagi proses evaluasi dan peninjauan kembali terhadap kesesuaian antara rencana dan pelaksanaan akhir pemanfaatan ruang. c. Pemantauan Pemantauan adalah aktivitas yang bertujuan mengamati, mengikuti dan mendokumentasikan perubahan status/ kondisi suatu kegiatan pemanfaatan ruang suatu kawasan/ obyek tertentu dalam periode waktu tertentu. Pemantauan merupakan kegiatan rutin dari instansi terkait dan merupakan tindak lanjut adanya laporan dari masyarakat, pemgguna ruang, atau instansi terkait perihal adanya dugaan pelanggaran pemanfaatan ruang.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 117



Fungsi pemantauan adalah agar pelaksanaan pemanfaatan ruang dapat sesuai dengan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan dan merupakan salah satu upaya untuk mencegah pelanggaran pemanfaatan ruang yang dapat merugikan masyarakat.



Pengenaan sanksi dilakukan berdasarkan ketentuan-ketentuan tentang sanksi baik pelanggaran maupun kejahatan yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. Waktu penertiban dilakukan selama tahap konstruksi maupun tahap pasca konstruksi. Metode penertiban adalah secara langsung di tempat pelanggaran pemanfaatan ruang (on site) atau melalui proses pengadilan.



Subyek pemantauan terdiri dari instansi pemerintah yang berwenang di bidang tata ruang di wilayah administrasi Daerah seperti Dinas Permukiman dan Tata Ruang, Dinas Pekerjaan Umum, dan Dinas lain yang terkait.



Perijinan merupakan salah satu alat dalam pengendalian pemanfaatan ruang. Suatu ijin pembangunan diberikan kepada pemohon dengan dasar rencana tata bangunan dan lingkungan. Berdasarkan perijinan itulah maka kegiatan pengawasan dan penertiban dalam pemanfaatan ruang dapat dilaksanakan sampai dengan pengenaan sanksi atau dengan insentif dan disinsentif. Beberapa bentuk pengendalian pemanfaatan ruang melalui mekanisme perijinan antara lain: Ijin Pemanfaatan Ruang (IPR), Ijin Lokasi, Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), dan Ijin Undang-Undang Gangguan/HO.



Pemantauan dilakukan secara berkala minimal 1 (satu) tahun sekali dan merupakan: a)



Kegiatan rutin; dan



b)



Kegiatan lanjutan setelah adanya laporan dari masyarakat atau instansi terkait perihal adanya dugaan penyimpangan/ ketidaksesuaian pembangunan fisik dengan rencana tata bangunan dan lingkungan.



d. Evaluasi Evaluasi merupakan tindak lanjut dari kegiatan pelaporan dan pemantauan. Evaluasi merupakan bagian dari tindakan pengawasan yang menghasilkan kesimpulan dan rekomendasi pemanfaatan ruang untuk ditindaklanjuti. Tujuan evalusi adalah penilaian tentang pencapaian manfaat yang telah ditetapkan dalam rencana tata bangunan dan lingkungan, termasuk penemuan faktor-faktor yang menyebabkan pencapaian lebih dan atau kurang dari manfaat yang telah ditetapkan dalam Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan. Subyek evaluasi terdiri dari lembaga atau instansi yang berwenang di bidang penataan ruang (Dinas Tata Ruang & Permukiman atau Dinas Pekerjaan Umum), serta unsur masyarakat yang dapat dilakukan oleh suatu forum yang mempresentasikan kepentingan masyarakat (dewan pakar, tokoh masyarakat, dsb). Hasil evaluasi merupakan laporan yang berisi rekomendasi untuk ditindaklanjuti. Dari hasil evaluasi dapat diketahui sejauh mana penyimpangan terjadi, dan berada pada indikator tipologi yang meliputi: konversi lahan/ dominasi fungsi/ hubungan fungsional antar kegiatan atau antar kawasan/ konflik pemanfaatan ruang dalam satu kawasan. Obyek yang dievaluasi adalah hasil pealporan dan analisa pencapaian manfaat yang disusun secara profesional, kemudian dibandingkan dengan dokumen rencana dan laporan pemantauan pelaksanaan penataan bangunan dan lingkungan yang disusun oleh dinas/ instansi terkait. e. Penertiban Penertiban merupak tindakan yang harus dilakukan sesuai peraturan perundangan yang berlaku dan berdasarkan hasil rekomendasi pada tahap evaluasi. Penertiban dilakukan karena hasil rekomendasi dalam tahap evaluasi menunjukkan bahwa telah terjadi pelanggaran/ ketidaksesuaian/ penyimpangan terhadap Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan yang berlaku. Penertiban dilakukan melalui pemeriksaan (penyidikan) dan penyelidikan atas pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata bangunan dan lingkungan yang berlaku. Subyek penertiban terdiri dari lembaga/instansi yang berwenang dalam bidang pengaturan dan pemanfaatan ruang, seperti : Bappeda dan sebagainya. Bentuk penertiban terhadap pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata bangunan dan lingkungan diselenggarakan dalam bentuk pengenaan sanksi sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku berupa sanksi administrasi, sanksi perdata, dan sanksi pidana.



6.2



ARAHAN PENGENDALIAN RENCANA Dasar Pertimbangan



Dalam perumusan ketentuan pembangunan pada setiap Blok dalam pengembangan RTBL Kawasan Strategis Perdagangan Jasa Kota Salatiga didasarkan pada beberapa pertimbangan yang meliputi 3 aspek, yaitu aspek daya dukung lingkungan, aspek fungsional, dan aspek permintaan. Adapun secara rinci dasar pertimbangan untuk setiap aspek tersebut meliputi: 1.



2. 3.



Aspek Daya Dukung Lingkungan • Untuk menjamin tidak terjadi penurunan kualitas lingkungan; • Untuk menyesuaikan dengan kebutuhan pengembangan kegiatan; • Untuk menghindari konflik antar kawasan. Aspek Fungsional • Untuk meningkatkan keunggulan komperatif dari tiap Blok yang dikembangkan. Aspek Permintaan • Mempertimbangkan indikasi kegiatan yang dikembangkan;



Aspek-apek yang dipertimbangkan ini dalam upaya pengendalian diturunkan ke dalam 3 kelompok aturan pengendalian, yaitu aturan umum, aturan khusus serta aturan intensif dan disinsentif. • •



•



Aturan Umum merupakan aturan dalam pengendalian pemanfaatan ruang yang berlaku umum pada kawasan sesuai pembagian dan fungsi blok; Aturan Khusus merupakan aturan dalam pengendalian pemanfaatan ruang yang berlaku hanya pad kawasan-kawasan tertentu karena memiliki karakteristik fisik maupun kegiatan yang membutuhkan perlakuan khsusus; Aturan insentif dan disinsentif, Insentif adalah upaya pemerintah melalui kebijakan yang ada untuk mendorong atau merangsang masuknya investasi dalam pengembangan RTBL Kawasan Strategis Perdagangan Jasa Kota Salatiga. Dalam aturan insentif dan disinsentif ini meliputi 2 (dua) hal, yaitu prosedur pemberian insentif dan disinsentif serta perangkatnya.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 118



Aturan Umum Aturan umum merupakan dasar aturan yang berlaku untuk dalam pengendalian rencana dalam kawasan, didalam aturan umum diatur antara lain: Ketentuan Peruntukan, Ketentuan Tambahan, Ketentuan Perubahan, yang berlaku untuk satu Blok dalam Kawasan RTBL. Secara umum, aturan umum memuat ketentuan pengendalian untuk fisik lahan, kegiatan yang berkembang, prasarana, dan sarana yang didalamnya masing-masing memuat beberapa aspek ketentuan. 1. Fisik lahan Di dalam fisik lahan, terdapat beberapa hal yang akan menjadi poin ketentuan, yang pada intinya adalah menjaga agar segala aktivitas yang berkembang di dalam kawasan tidak mengganggu kondisi fisik yang ada. Adapun ketentuan pengaturan yang terkait dengan fisik lahan, antara lain KWT, KDB, KLB, KDH, garis sempadan, dan jarak antar kawasan. 2. Kegiatan yang berkembang Pada umumnya memuat mengenai 3 hal, yaitu kegiatan yang diperbolehkan, kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat, dan kegiatan yang dilarang. Penetapan terhadap kegiatan yang telah berkembang ini dilakukan dengan mempertimbangkan jenis kegiatan dan jenis penggunaan lahan yang sudah berkembang pada daerah kajian. 3. Sarana dan Prasarana Dalam sarana, pengaturan pengendalian ditekankan pada jenis sarana minimum yang tersedia sebagai suatu bentuk standar pelayanan minimum. Sedangkan Dalam prasarana, akan diatur mengenai semua jenis prasarana yang ada. Dalam pengaturan pengendalian prasarana ini pada dasarnya fokus pada sistem jaringan yang harus tersedia di dalam kawasan.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 119



BAB 7



PEDOMAN PENGENDALIAN PELAKSANAAN



1.



Setiap bangunan harus ditempatkan pada petak dan peruntukan yang telah diatur dalam rencana tata bangunan dan lingkungan



2.



Masa Bangunan diarahkan sesuai dengan rencana perpetakan yang telah ditetapkan, dengan bentuk masa, orientasi dan sempadan yang telah ditentukan.



3.



Luas bangunan lantai dasar tidak diperkenankan melebihi nilai KDB, dengan ruang tidak terbangun dipergunakan untuk: a)



Sempadan depan atau samping bangunan, di mana sempadan samping bangunan ditetapkan untuk jalan menuju tempat parkir di belakang gedung atau jalan untuk penunjang utilitas (pemadam kebakaran). Sempadan samping bangunan ditetapkan untuk kaveling besar.



b) Halaman / taman, c) 4.



7.1



ASPEK ASPEK PENGENDALIAN PELAKSANAAN



Tujuan subab ini adalah sebagai pedoman dalam pelaksanaan implementasi dokumen RTBL kawasan strategis perdagangan jasa Jalan Jendral Sudirman hal ini agar tidak terjadi penyimpangan pembangunan yang tidak sesuai dengan zona-zona yang telah ditetapkan. Aspek-aspek yang akan diatur adalah: 5.



Persyaratan Struktur



a)



Tiang listrik atau telpon, tiang bendera atau sejenisnya;



b)



Perlengkapan halaman yang bersifat umum, seperti tempat sampah, kotak surat, dan lampu taman;



c)



Perlengkapan taman;



d)



Gardu jaga; dan



e)



Pagar halaman.



Ketentuan pada intensitas bangunan meliputi:



• •



Daya dukung tanah; Kekuatan bangunan; Perhitungan kekuatan bangunan terhadap angin dan gempa; dan Pertimbangan terhadap bahaya kebakaran.



Panduan Ketentuan Letak Penampang Bangunan Gedung



Pada daerah sempadan tidak boleh didirikan bangunan, kecuali:



a. Blok I



Secara umum, struktur bangunan (khusus untuk bangunan bertingkat) harus memenuhi persyaratan perhitungan : a. b. c. d.



Ruang parkir.



• •



dan



Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus. Pengaturan bangunan dan lingkungan dimaksudkan sebagai panduan teknis bagi semua pihak yang terlibat dalam pembangunan fisik, baik di pihak pemerintah, maupun swasta, baik lembaga maupun perorangan, dalam bentuk standar pengembangan agar pembangunan sesuai dengan rencana tata bangunan dan lingkungan yang telah disusun. Adapun pengaturannya sebagai berikut:



• • • • •



Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan (K-1-4) : KDB maks. 70 %; Jumlah lantai 8 lantai; KLB 5,6; KDH10%; KWT 70 %; KTB70 % Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan (K-2-1): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% Perdagangan jasa deret toko/pertokoan (K-2-3): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% Peribadatan utama (SPU 6-1): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 70%; KTB 70% Pendidikan menengah pertama (SPU 1-3), Pendidikan menengah dasar (SPU 1-4): KDB maks. 60% Jumlah Lantai 3 lantai; KLB 1,8: KDH 20%; KWT 60%;KTB 60% Rumah tunggal kepadatan tinggi (R1-t)/ Rumah dinas walikota: KDB, lantai, KLB sesuai kondisi eksisting, KHD minimal 20% Terminal (SPU 2-1): KDB maks. 50 % Jumlah Lantai 4 lantai, KLB 2,0; KLB;10%; KDH; 50 %; KTB; 50 % Gedung Parkir (SPU 2-2): KDB maks. 90 % Jumlah Lantai 4 lantai, KLB 3,6; KDH;10%; KTB; 50 % Jalur hijau (RTH-2): KDB maks. 0%, Jumlah Lantai 0 lantai, KLB 0,2, KDH 80 %, KTB 20 %, KWT0 %.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 120



a. Penggunaan dan Massa Bangunan b. Blok II • • • • • • •



Perdagangan jasa tunggal Pusat perbelanjaan (K-1-1) : KDB maks. 80 %; Jumlah lantai 5 lantai; KLB 4,0; KDH10%; KWT 90 %; KTB 80 % Perdagangan jasa tunggal Pasar Tradisional (K-1-2) : KDB maks. 80 %; Jumlah lantai 5 lantai; KLB 4,0; KDH10%; KWT 90 %; KTB 80 % Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan (K-2-1): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% Perdagangan jasa deret toko/pertokoan (K-2-3): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% Gedung Parkir (SPU 2-2): KDB maks. 90 % Jumlah Lantai 4 lantai, KLB 3,6; KDH;10%; KTB; 50 % Taman kota/hutan kota (RTH-1): KDB maks. 10%, Jumlah Lantai maks 1 lantai, KLB 0,2, KDH 80 %KTB, 20 %, KWT 0 % Jalur hijau (RTH-2): KDB maks. 0%, Jumlah Lantai 0 lantai, KLB 0,2, KDH 80 %, KTB 20 %, KWT0 %



Masa bangunan diarahkan untuk memperhatikan kondisi bangunan dan kegiatan yang sudah ada, antara lain: 



Bangunan umum diarahkan untuk menyediakan ruang terbuka yang cukup, termasuk untuk parkir







Bangunan yang berada pada persimpangan jalan harus menyisakan substractif pada sudut lahan yang akan mengintegrasikan dengan ruang pada lahan di sekitarnya.



c. Blok III • • • • • •



Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan (K-1-4) : KDB maks. 70 %; Jumlah lantai 8 lantai; KLB 5,6; KDH10%; KWT 70 %; KTB70 % Perdagangan jasa deret Pusat perbelanjaan (K-2-1): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% Perdagangan jasa deret toko/pertokoan (K-2-3): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% Peribadatan utama (SPU 6-1): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 70%; KTB 70% Pendidikan menengah pertama (SPU 1-3), Pendidikan menengah dasar (SPU 1-4): KDB maks. 60% Jumlah Lantai 3 lantai; KLB 1,8: KDH 20%; KWT 60%;KTB 60% Jalur hijau (RTH-2): KDB maks. 0%, Jumlah Lantai 0 lantai, KLB 0,2, KDH 80 %, KTB 20 %, KWT0 %.



Sumber: Tim Penyusun, 2016



Gambar 7-1 Visualisasi Bangunan Sudut



d. Blok IV • • • • 6.



Perdagangan jasa tunggal Jasa penginapan (K-1-4) : KDB maks. 70 %; Jumlah lantai 8 lantai; KLB 5,6; KDH10%; KWT 70 %; KTB 70 % Rumah sakit umum (SPU-3-1): KDB maks. 60 %; Jumlah lantai 8 lantai; KLB 4,8; KDH 20%;KWT 60 %; KTB 60 % Perdagangan jasa deret toko/pertokoan (K-2-3): KDB maks. 70%; Jumlah Lantai 4 lantai;KLB 2,8; KDH10%; KWT 90%; KTB 80% Jalur hijau (RTH-2): KDB maks. 0%, Jumlah Lantai 0 lantai, KLB 0,2, KDH 80 %, KTB 20 %, KWT0 %



Teritisan, konsol, unsur arsitektur minor atau bagian konsruksi lain diperbolehkan menjorok ke daerah sempadan, dengan ketentuan tidak mengganggu fungsi sempadan, yaitu pendangan (pada kaveling sudut) dan sirkulasi (pada sempadan samping bangunan).







Bangunan di seluruh kawasan dianjurkan menggunakan bahan bangunan yang tidak memantulkan cahaya secara berlebihan.



b. Pertandaan Pertandaan berupa reklame dan non reklame. Pertandaan non reklame, selain fungsional, juga dijadikan pembentuk kesatuan citra kawasan. Untuk pertandaan reklame, perlu pengaturan dalam pertandaan, sehingga reklame tersebut tidak mengganggu lingkungan. Untuk pengaturan dan pengendalian reklame, mengacu pada peraturan daerah dan perwali tentang penyelenggaraan reklame Kota Salatiga.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 121



Panduan Ketentuan Letak dan Penampang Bangunan Bukan Gedung



Bangunan Bukan Gedung



Arahan Perencanaan



Ketentuan Desain



Material



Ketentuan letak dan penampang bangunan bukan gedung ini akan mengatur mengenai arahan perencanaan, ketentuan disain dan material bangunan pedestrian, perabot jalan, serta vegetasi. Tabel 7-1 Penampang Bangunan Bukan Gedung



Bangunan Bukan Gedung



Arahan Perencanaan



Ketentuan Desain



Material



Pedestrian Penyediaan dan peningkatan kualitas jalur pejalan kaki diterapkan pada seluruh kawasan. Pada blok 2 dan 3 pedestrian diarahkan menjadi konsep city walk sehingga lebar lebih besar Blok I



Blok II dan Blok III



• Penggunaan ramp untuk kontinuitas pergerakan sehingga nyaman bagi siapapun termasuk manula dan difabel • Perletakan ramp adalah pada jalan masuk menuju bangunan dan pada area penyeberan gan (zebra cross) dengan kemiringan maksimal 17% • Jalur pejalan kaki menggunaka n material yang rata dan tidak licin



Blok IV Jalur Lambat Penyediaan jalur lambat terdapat di seluruh kawasan pada koridor jalan Jendral Sudirman. Jalur lambat ini nantinya akan digunakan oleh sepeda, becak, dan andong.



Material berupa aspal dan diberi marka serta penanda berupa cat lukisan sepeda



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 122



Bangunan Bukan Gedung



Arahan Perencanaan



Ketentuan Desain



Material



Bangunan Bukan Gedung



Menggunakan bahan logam ringan seperti campuran besi – almunium dan dicat.



Ketentuan Desain



Material



mudah dijangkau oleh pengguna serta tidak mengganggu jalur pedestrian.



Perabot Jalan Lampu Lampu penerangan Penerangan jalan pada kawasan Jalan perencanaan memiliki 2 karakter, yaitu lampu penerangan pada bahu jalan (Blok I dan IV), dan pada pedestrian (Blok II dan Blok III)



Arahan Perencanaan



Sumber: Tim Penyusun, 2016



7.2



ARAHAN PENGELOLAAN KAWASAN Panduan Program Pembiayaan



Program pembiayaan disusun sesuai dengan kebutuhan nyata pemerintah daerah dalam proses pengendalian investasi dan pembiayaan dalam pembangunan / penataan lingkungan. Program ini merupakan rujukan bagi pelaku pembangunan (stakeholder) untuk menghitung tolok ukur keberhasilan investasi sehingga tercapai kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan. Program ini mengatur upaya percepatan penyediaan dan peningkatan kualitas pelayanan prasarana/sarana lingkungan. Program ini menjadi alat mobilisasi dana investasi masing-masing stakeholder dalam pengendalian pelaksanaan sesuai dengan kapasitas dan perannya dalam suatu sistem kota yang disepakati bersama, sehingga dapat tercapai kerjasama untuk mengurangi berbagai konflik kepentingan dalam investasi / pembiayaan. Adapun aspek-aspek pengendalian meliputi : 1) Program bersifat jangka menengah, minimal untuk kurun waktu 5 (lima) tahun serta mengindikasikan investasi untuk berbagai macam kegiatan yang konsisten meliputi tolak ukur/kuantitas pekerjaan, Tempat Sampah



Tempat sampah diletakkan pada sepanjang jalan Jendral Sudirman dengan konsep pewadahan



• Rangka : pipa galvanis • kotak sampah : alcopan



besaran rencana pembiayaan, perkiraan waktu pelaksanaaan dan usulan sumber pendanaanya. 2) Meliputi investasi pembangunan yang dibiayai oleh pemerintah daerah/pusat (dari berbagai sektor), dunia usaha / swasta maupun masyarakat. 3) Menjelaskan pola-pola penggalangan pendanaan, kegiatan yang perlu dilakukan khususnya oleh Pemerintah Kota Salatiga sekaligus saran/alternatif waktu pelaksanaaan kegiatan-kegiatan tersebut. 4) Menjelaskan tata cara penyiapan dan penyepakatan investasi dan pembiayaan termasuk menjelaskan langkah, pelaku dan perhitungan teknisnya.



Halte



Peletakan halte bis berada di koridor jalan diletakkan di tempat strategis dengan memperhatikan aksesibilitas dan kebutuhan area perkantoran, taman dan sarana umum, peletakan fasilitas halte mempertimbangkan lokasi strategis dan



• rangka struktur menggunak an baja • kanopi menggunak an akrilik • tempat duduk menggunak an fiber / plastik



Program pembentukan dan pembinaan organisasi merupakan pihak yang mengelola langsung kawasan perdagangan jasa yang sudah dirancang. Melalui organisasi ini dibangun kesepakatan dan kerjasama antar kelompok dan perseorangan yang berperan serta tahapan pelaksanaan kegiatan di masa depan. Dokumentasi dan presentasi yang selalu terbarui, adalah mutlak dilakukan inventarisasi secara menyeluruh potensi dan masalah kawasan. Termasuk kegiatan fisik dan non-fisik. Hasil inventarisasi disusun dalam dokumentasi yang terus diperbarui dan mudah diakses oleh publik.



Panduan Pengendalian Kawasan Panduan ini bertujuan untuk: 1) Mengendalikan berbagai rencana kerja, program kerja maupun kelembagaan kerja pada masa pemberlakuan aturan dalam RTBL atau pada pelaksanaan penataan suatu kawasan;



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 123



Panduan Pengelolaan Pemanfaatan Properti Pasca Pelaksanaan



2) Mengatur pertanggungjawaban semua pihak yang terlibat dalam pelaksanaan penataan bangunan dan lingkungan. Panduan pengendalian pelaksanaan ini disusun dengan melibatkan masyarakat, baik secara langsung (individu) maupun secara tidak langsung melalui pihak yang dianggap dapat mewakili (misalnya LKMD / Dewan Kelurahan, LSM, Forum Rembug Desa, dan lain-lain). Panduan ini menjadi alat mobilisasi peran masing-masing pelaku pembangunan (stakeholder) pada masa pelaksanaan atau masa pemberlakuan RTBL sesuai dengan kapasitasnya dalam suatu sistem yang disepakati bersama. Panduan ini berlaku sebagai rujukan bagi stakeholder untuk mengukur tingkat keberhasilan kesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan.



1.



a) Aset properti adalah berbagai entitas fisik hasil investasi secara spesifik yang mewadahi seluruh kegiatan non-fisik yang terjadi di dalamnya. Aset properti dapat berupa sumber daya alam, bangunan, lahan, lansekap dan tata hijau, asset pelestarian budaya dan sejarah, serta infrastruktur kawasan. b) Panduan ini bertujuan untuk :



Adapun aspek-aspek pengendalian administratif adalah :



(1) Menjamin pemanfaatan investasi;



1) Ketentuan administratif untuk mengendalikan pelaksanaan seluruh rencana dan program serta kelembagaan yang diperlukan pemerintah daerah dalam rangka mendorong pelaksanaan/operasionalisasi materi RTBL agar terlaksana secara efektif melalui mekanisme perijinan, (terutama IMB = Ijin Mendirikan Bangunan). 2) Arahan yang bersifat mengantisipasi terjadinya perubahan pada tahap pelaksanaan yang disebabkan berbagai hal, tetapi masih dapat memenuhi persyaratan daya dukung dan daya tampung lahan, kapasitas prasarana lingkungan binaan, masih sejalan dengan rencana dan program penataan kota, serta masih mampu menampung aspirasi masyarakat. 3) Ketentuan administratif atas berbagai perubahan penerapan RTBL yang mungkin terjadi.



(2) Mengoptimalkan nilai investasi; (3) Menghindari fenomena ‘lahan tidur’ / ‘bangunan terbengkalai’ (investasi yang ditanamkan tidak berjalan semestinya); (4) Menarik investasi lanjutan dalam pengoperasian lingkungan pada masa pasca konstruksi. c) Kriteria dan pertimbangan panduan pengelolaan: (1) Mempertimbangkan keragaman pelaku pembangunan (stakeholder) dengan berbagai kepentingan yang berbeda; (2) Memperhatikan kepentingan publik;



Sedangkan aspek-aspek arahan pengendalian adalah: 1) Bersifat rumusan arahan substansi teknis kelanjutan dari rencana dan program serta bersifat masukan teknis bagi peraturan daerah tentang pengendalian pelaksanaan suatu penataan bangunan dan lingkungan, yang arahan pengembangannya mengacu pada dokumen RTBL. 2) Arahan pengendalian bersifat lokal, sesuai dengan batasan lingkungan yang dikendalikan, dengan aturan yang bersifat telaah penilaian hasil kinerja dari pelaksanaan materi dari dokumen RTBL. 3) Termasuk dalam materi adalah ketentuan umum penatalaksanaan atau manajemen pelaksanaannya, baik yang dilaksanakan secara sendiri oleh pemerintah daerah setempat, maupun yang melibatkan peran dunia usaha dan masyarakat.



Strategi Panduan Arahan Pengendalian Strategi panduan arahan pengendalian: 1) Penetapan rencana dan indikasi program pelaksanaan dan pengendalian pelaksanaan, termasuk wewenang dan kelembagaan. 2) Penetapan paket kegiatan pelaksanaan dan pengendaliannya. 3) Penyiapan pelibatan dan pemasaran paket pembangunan untuk setiap pelaku pembangunan (stakeholder). 4) Identifikasi dan penyesuaian aspek fisik, sosial dan ekonomi terhadap kepentingan dan tanggung jawab stakeholder serta rencana detail berdasarkan sistem kota. 5) Penetapan persyaratan teknis masing-masing aspek (fisik, sosial, dan ekonomi) dan perencanaan pelaksanaan serta pengendalian di lapangan.



Umum



(3) Memelihara sumber daya manusia dan lingkungan (sosial-budaya), terutama yang diwadahi dalam lingkungan fisik asset properti yang ada, misalnya masyarakat local sekitar beserta kegiatan sosial-budayanya; (4) Ketersedian informasi, terutama menyangkut kinerja koordinasi dan sistem informasi yang menghubungkan berbagai pihak terkait dengan pengelolaan; (5) Sumber pembiayaan terutama menyangkut kesepakatan paket-paket pengelolaan untuk masing-masing pelaku (stakeholder). 2.



Cakupan Panduan Pengelolaan Aset Properti a) Lingkup Pengelolaan. Pengelolaan pemanfaatan aset properti mencakup kegiatan pemeliharaan atas investasi fisik yang telah terbangun beserta segala aspek non fisik yang diwadahinya, kegiatan penjaminan, pengelolaan operasional, pemanfaatan, rehabilitasi/ pembaharuan, serta pelayanan dari aset properti tersebut. b) Aset Properti yang Dikelola. Jenis aset properti yang dikelola dapat berupa sumber daya alam, bangunan fisik, lahan, lansekap dan tata hijau, aset pelestarian budaya dan sejarah, serta infrastruktur kawasan; baik yang merupakan aset bersama dengan kepemilikan publik setempat, namun tidak termasuk aset pemerintahan kota / daerah, ataupun aset properti pribadi yang harus dikontrol / dipantau pengendalian dan perkembangannya sesuai rencana penataan lingkungan yang disepakati. c) Produk Pengelolaan sebagai Piranti Peraturan Kawasan. Untuk dapat melaksanakan kegiatan estate management dengan efektif dan terencana, suatu lingkungan perlu membuat suatu piranti atau alat berupa dokumen tertulis yang melindungi dan memelihara berbagai aset dari lingkungan yang bersangkutan sebagai penjabaran dari berbagai kepentingan pemakainya, pemiliknya, ataupun pihak-pihak lain yang mempunyai hak milik, hak sewa atau hak pakai di lingkungan tersebut. RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 124



Produk Program Pengelolaan Aset Properti adalah dokumen Peraturan Lingkungan/Kawasan mengenai Pengelolaan Aset Properti sebagai suatu piranti pengelolaan yang berisi kewajiban, hak, wewenang, kelembagaan serta mekanisme dari pengendalian dan pengelolaan terhadap berbagai kepentingan pelaku pembangunan (stakeholder), yang bersifat menerus dan berkelanjutan. d) Pelaku Pengelolaan. (1) Wewenang atas pelaksana pengelolaan kawasan dilakukan oleh Pihak Pengelola Kawasan yang anggota dan programnya disusun sesuai kesepakatan antara masyarakat / pemilik lahan/ bangunan, pengembang / investor / penyewa, pemerintah daerah dan dengan pelaku pembangunan lain, termasuk pengguna/ pemakai/ penyewa dari luar kawasan. (2) Pihak Pengelola Kawasan berfungsi sebagai lembaga perantara/ penghubung dan lembaga perwakilan antar berbagai pelaku yang berkepentingan dalam pengelolaan aset properti. (3) Pihak pengelola merumuskan program pengelolaan yang dirangkum dari berbagai kepentingan beragam pelaku. (4) Pada kasus pengelolaan dengan kompleksitas tinggi, pihak pengelola diizinkan untuk mendelegasikan atau mengontrakan secara profesional pada suatu lembaga/ pihak lain secara kompetitif. (5) Kontraktor ini tidak selalu harus beranggotakan gabungan dari ketiga pihak yang ada, namun pihak kontraktor profesional ini tetap harus bertanggung jawab pada ketiga pelaku ini. e) Aspek-aspek Pengendalian (1) Kepentingan pengendalian pengelolaan yang mengikat semua pihak dengan suatu peraturan yang saling menguntungkan. (2) Kepentingan bahwa peraturan tersebut juga mengikat dan menguntungkan lemabaga penerusnya, pengguna pewarisnya, atau yang diberi kuasa. (3) Kepentingan agar semua persil yang berada dalam lingkungan binaan yang ditata tersebut dapat digunakan, dikelola dan dipelihara sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang dimuat pada peraturan tersebut. (4) Kepentingan pemberlakuan peraturan bagi seluruh persil yang ditujukan untuk meningkatkan dan melindungi nilai, daya tarik, dan daya guna pakai dari seluruh fungsi yang ada untuk kepentingan bersama. (5) Kepentingan perencanaan aset eksisting yang harus mendukung kebutuhan pelayanan lingkungan setempat. (6) Pertimbangan lain seperti umur bangunan atau aset property dan risiko investasi yang harus dipertimbangkan sejak tahap perencanaan penataan. (7) Kepentingan pengendalian yang dikaitkan dengan pola kerjasama yang berlaku, seperti pola BOT, BOO, dan sebagainya.



RTBL Kawasan Perdagangan dan Jasa Kota Salatiga (Koridor Jl. Jenderal Sudirman) | 125