![Estimasi Biaya Tahap Fs [PDF]](https://pdfs.asia/img/200x200/estimasi-biaya-tahap-fs.jpg)
20 0 426 KB
MATERI KULIAH MANAJEMEN BIAYA PROYEK
FS ESTIMATE
YUSUF LATIEF
PROGRAM PASCASARJANA
2013
LANDASAN PEMIKIRAN UNTUK MELIHAT KELAYAKAN FINANSIAL
A. VARIABLES-VARIABLES
YANG
BERPENGARUH
KEPADA
KELAYAKAN FINANSIAL (COST BENEFIT ANALYSIS). 1. BIAYA INVESTASI ATAS GAGASAN/PERANCANGAN PROYEK YANG AKAN DIDIRIKAN, SECARA MENYELURUH. 2. SUMBER UANG DAN SYARAT-SYARAT KEUANGAN YANG AKAN DIGUNAKAN, TERMASUK DIDALAMNYA : a. KONDISI SUKU BUNGA ATAS NILAI INVESTASI. b. SYARAT PAY BACK PERIODE. c. KONDISI MATA UANG DAN KONDISI KENAIKAN KURS MATA UANG TIAP TAHUN. d. PENGARUH INFLASI TERHADAP BIAYA INVESTASI. e. PAJAK-PAJAK INVESTASI. 3. KONDISI
PENJUALAN
DIHASILKAN
OLEH
DARI PROYEK
PRODUKSI YANG
ATAU
JASA
YANG
DIPENGARUHI
OLEH
KESEIMBANGAN PENAWARAN DAN PERMINTAAN (SUPPLY AND DEMAND) DALAM PASAR BEBAS. 4. KONDISI
PEMBIAYAAN
DARI
OPERASIONALISASI
DARI
JENIS
PRODUKSI/JASA DALAM WUJUD EXPENSES YANG DICAPAI MELALUI OPERASI MANAJEMEN. 5. PERHITUNGAN DEPRESIASI DAN AMORTISASI YANG DITERAPKAN PADA RANCANGAN FINANSIAL PROYEK.
B. PERTIMBANGAN ATAS PELUANG INVESTASI DALAM KONDISI PASAR BEBAS. 1. ADA
PENINGKATAN
KEBUTUHAN
ATAS
BARANG
TERTENTU,
SEDANGKAN PENAWARAN SANGAT TERBATAS, DENGAN DEMIKIAN KOMPETISI
TIDAK
BEGITU
TAJAM
DAN
HARGA
CUKUP
MENGUNTUNGKAN. 2.
ADANYA PENEMUAN SUATU PRODUK BARU YANG DIBUTUHKAN MASYARAKAT DAN KEBUTUHAN TERSEBUT BERSIFAT PROSPEKTUS KE MASA DEPAN.
3. ADANYA PENEMUAN SECARA TEKNOLOGIS YANG DAPAT MEMBUAT EFISIENSI PRODUK ATAS JENIS BARANG TERTENTU ATAU ATAS JENIS PELAYANAN TERTENTU. DENGAN DEMIKIAN PERMINTAAN AKAN MENINGKAT KARENA EFEK TURUNNYA HARGA. 4. ADANYA SUATU KONDISI DIMANA VALUE ADDED (NILAI TAMBAH) ATAS BARANG ATAU SUATU JASA MENINGKAT SEHINGGA BERSIFAT KOMPETITIF DALAM PRODUK. 5. ADANYA PELUANG YANG MEMUNGKINKAN MEKANISME USAHA BERSIFAT MONOPOLISTIK ATAU OLIGOPOLISTIK. 6. UNTUK ORIENTASI EKSPORT, DIPEROLEH PELUANG KOMPETISI INTERNASIONAL YANG MENGUNTUNGKAN, BAIK KARENA UPAH PEKERJA, BAHAN MENTAH YANG RELATIF MURAH, MAUPUN KARENA PENEMUAN TEKNOLOGI YANG MENOPANG (KUALITAS DAN HARGA).
MEKANISME DALAM PUBLIC INVESTMENT
1. INVESTASI
DI
DALAM
KERANGKA
MEMENUHI
TINGKAT
KESEJAHTERAAN/PEMERATAAN PELAYANAN. 2. INVESTASI DI DALAM KERANGKA PUBLIC GOODS YANG TIDAK MENGHASILKAN BENEFIT LANGSUNG NAMUN DIPERLUKAN SUATU UKURAN-UKURAN SOCIAL BENEFIT, CONTOH : a. BILA
DIBANGUN
TAMAN,
APA
MANFAAT
SOSIAL
YANG
DIPEROLEH. b. BILA
DIBANGUN
JALAN/DRAINASI/IRIGASI,
APA
MANFAAT
EKONOMI MAKRO YANG DAPAT DIPEROLEH. c. BILA
DIBANGUN
SEKOLAH/RUMAH
SAKIT,
APA
MANFAAT/BENEFIT YANG DIPEROLEH MASYARAKAT. 3. DIPERLUKAN UKURAN-UKURAN COST BENEFIT UNTUK INVESTASIINVESTASI SARANA PUBLIK : a. DENGAN DIBANGUN JALAN, BERAPA KEUNTUNGAN EKONOMI REGIONAL YANG DIPEROLEH. b. DENGAN
DIBANGUN
SUATU
SALURAN
IRIGASI,
BERAPA
KENAIKAN PRODUKSI PADI YANG DAPAT DITINGKATKAN. c. DENGAN DIBANGUN SUATU SALURAN DRAINASI YANG BAIK, BERAPA
LINGKUNGAN
TERGENANG BANJIR.
PEMUKIMAN
KOTA
YANG
TIDAK
MEKANISME KERJA DALAM MENJAMIN TERLAKSANANYA PEMBANGUNAN PROYEK PUBLIK BERDASARKAN KRITERIA BANK DUNIA
1. SETIAP PEMBANGUNAN PROYEK PUBLIK MEMERLUKAN ANALISA TEKNIS/TEKNOLOGI DAN SECARA KONSTRUKTIF DINYATAKAN BAIK. 2. SETIAP PEMBANGUNAN MEMERLUKAN PENANGANAN MANAJEMEN DAN ADMINISTRASI, YANG MERUPAKAN KUNCI KEBERHASILAN PROYEK. 3. ORGANISASI
PROYEK
YANG
MENGGAMBARKAN
HUBUNGAN
ANTARA PIHAK PEMBERI TUGAS, PIHAK KONSULTAN, PIHAK KONTRAKTOR, PIHAK PENGAWAS PROYEK. 4. ASPEK KOMERSIAL, USAHA PEMASARAN PRODUKSI ATAU JASA YANG DIHASILKAN OLEH SUATU PROYEK; UPAYA MENEMBUS PASAR. 5. ASPEK FINANSIAL, REVENUE EARNINGS
(KEUNTUNGAN YANG
DIPEROLEH) SUATU GAMBARAN KEMAMPUAN PROYEK UNTUK MENGEMBALIKAN PINJAMAN. 6. ASPEK
EKONOMI
PEMBANGUNAN
YANG
PROYEK
MEMBAHAS
KETERKAITAN
DAN
DAMPAKNYA
SOSIAL,
SUMBER
PADA
ANTARA EKONOMI
MAKRO. 7. ASPEK
KEUNTUNGAN
KEUNTUNGAN NON EKONOMI LAINNYA.
DAYA
MANUSIA,
KRITERIA KELAYAKAN INVESTASI NPV
1. KEUNTUNGAN BERSIH SUATU PERUSAHAAN ADALAH PENDAPATAN KOTOR DIKURANGI BIAYA-BIAYA. NPV ADALAH SELISIH ANTARA PRESENT VALUE ARUS BENEFIT DAN PRESENT VALUE ARUS BIAYA; YANG DIPROYEKSIKAN DALAM RENCANA. 2. RUMUS NPV : B
B
(1 + i)0
(1+i)1
B
C
C
C
NPV =
n
Bi - Ci
t=0
( 1 + i) n
(1+i)n
(1 + i)0
(1 + i)1
(1 + i)n
NPV =
3. BILA PEROLEHAN NPV MELEBIHI DARIPADA BEBAN PEMBAYARAN UNTUK POKOK PINJAMAN DAN BUNGA PINJAMAN YANG DIUKUR SECARA BULANAN ATAU TAHUNAN MAKA PENGHASILAN PROYEK TERSEBUT BERSIFAT OPTIMAL. 4. UNTUK MEMAHAMI PERHITUNGAN NPV PERLU DIPAHAMI DASARDASAR PERHITUNMGAN : 1. BEBAN INVESTASI 2. BEBAN PEMBAYARAN PINJAMAN 3. PENDAPATAN 4. PENGELUARAN 5. PAJAK-PAJAK 6. DISCOUNT FACTORS 7. COMPOUND FACTORS 8. ANNUITY 9. PRICING POLICY (REVENUE) 10. EXPENSES PRICING POLICY
KRITERIA INVESTASI IRR
1. IRR MERUPAKAN TINGKAT BUNGA YANG MENGGAMBARKAN BAHWA
BENEFIT
(PENERIMAAN)
YANG
TELAH
DIPRESENT
VALUEKAN DAN COST (PENGELUARAN) YANG TELAH DIPRESENT VALUEKAN BILA DIPERKURANGKAN BERNILAI NOL (0). 2. RUMUS MATEMATIS IRR : NPV1 (i2 – i1)
IRR = i1 + NPV1 – NPV2 3. CONTOH :
KITA MEMBUAT PERCOBAAN DENGAN ASUMSI SEBAGAI BERIKUT: i1 = 15% dan i2 = 25% , NILAI NPV1, UNTUK i1 = 15% SEBESAR 28. NILAI NPV2, UNTUK i2 = 25% SEBESAR -219 (SUDAH NEGATIF). JIKA I 22% MERUPAKAN NILAI TERTINGGI DARI KESEIMBANGAN REVENUE DAN EXPENSES ARTINYA JIKA BUNGA LEBIH DARI 22% PENGEMBALIAN AKAN BERSIFAT TAK LAYAK. 4.
289 (0,22 – 0,25) = 0,2069
a. IRR = 0.15 + 289 – (-219) 219
(0,22 – 0,25) = 0,1974
b. IRR = 0,25 + 219 – (-94)
KLASIFIKASI PROYEK DALAM KONTEK INVESTASI
INVESTASI YANG DILAKSANAKAN OLEH PIHAK PEMERINTAH
INVESTASI PROYEK FISIK
STABILISASI PERTUMBUHAN PEMERATAAN
INVESTASI YANG DILAKUKAN OLEH PIHAK SWASTA PRIVATE ENTERPRISE
INVESTASI BARANG PUBLIK MURNI
INVESTASI BARANG PRIVATE
INVESTASI BARANG SEMI PUBLIK
PRICE MARKET PRIVATE GOODS
MONOPOLISTIK OLIGOPOLISTIK PRIVATE GOODS
BARANG UNTUK KEPENTINGAN BERSAMA
INVESTASI YANG DILAKUKAN OLEH MASYARAKAT LUAS
INDIVIDUAL PROPERTY
COLLECTIVE PROPERTY
KONSEP PROPERTI DALAM ILMU EKONOMI / D. BROMLEY, 1993 1. PRIVATE PROPERTY / PEMILIKAN SWASTA. 2. STATE PROPERTY / PEMILIKAN PEMERINTAH. 3. COMMUNAL PROPERTY / PROPERTY MASYARAKAT. KARAKTERISTIK STATE PROPERTY : 1. SETIAP
WARGA
KEBERADAAN
NEGARA PROPERTI
BERHAK TERSEBUT
TAHU
ATAS
KONDISI
DALAM
KERANGKA
BERDASARKA
PERATURAN
TRANSPARANSI DAN AKUNTABILITY. 2. DITETAPKAN
PENGGUNAANNYA
PEMERINTAH. 3. DIKELOLA BERDASARKAN KETENTUAN DAN PERATURAN YANG TELAH DITETAPKAN. PROPERTY
MENURUT
DANIEL
W.
BROMLEY
(1993)
KARAKTERISTIK SEBAGAI BERIKUT : 1. ASPEK LEGAL DARI PROPERTI. 2. PENGGUNAAN/PEMANFAATAN SECARA BENAR. 3. PENGELOLAAN MANAJEMEN PROPERTI SECARA BENAR. 4. MENGASILKAN PENDAPATAN SECARA MEMADAI. 5. MENEMPATKAN STATUS MODAL SECARA BENAR. 6. MENEMPATKA TREND EKONOMI SECARA BENAR. 7. PENGALIHAN HAK ATAS KEPEMILIKAN SECARA BENAR. 8. PENGUASAAN PENUH ATAS HAK, TIDAK BERSELISIH. 9. TIDAK MELANGGAR KETENTUAN PENGGUNAAN. 10. INVESTASI MEMENUHI KELAYAKAN EKONOMI. 11. UNDANG-UNDANG HARUS MAMPU MENGENDALIKAN.
MEMILIKI
BIAYA-BIAYA INVESTASI YANG DIKELUARKAN BERDASARKAN TINJAUAN PENGALAMAN MEMBANGUN
1. BIAYA PERSIAPAN PEMBANGUNAN.
UNTUK
MEMUTUSKAN
2. BIAYA UNTUK PENYELENGGARAAN KELAYAKAN (JUSTIFIKASI EKONOMI).
GAGASAN
PEMBUATAN
STUDI
3. BIAYA UNTUK PEMBUATAN PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KEENJINIRINGAN DALAM PENDEKATAN YANG BERSIFAT MULTY DICIPLINE. 4. BIAYA PEMBELIAN LAHAN, ASPEK LEGAL DARI LAHAN, PENETAPAN STATUS HAK ATAS TANAH. 5. BIAYA BAGI PENGURUSAN PERIJINAN DAN PEMBAYARAN ANALISIS DAMPAK LINGKUNGAN. 6. BIAYA UNTUK PERSIAPAN PINJAMAN DANA INVESTASI SAMPAI PERSETUJUAN DANA INVESTASI. 7. BIAYA UNTUK PROSES PENGKONSTRUKSIAN BANGUNAN DAN INTEGRASI PERLENGKAPAN SARANA. 8. PAJAK-PAJAK DARI SELURUH KEGIATAN INVESTASI. 9. BIAYA-BIAYA PENGAWASAN BERLANGSUNG DAN ASURANSI.
PADA
MASA
PEMBANGUNAN
10. BIAYA BUNGA PADA SAAT PENGKONSTRUKSIAN BERLANGSUNG. 11. BIAYA-BIAYA PERSIAPAN MENJELANG BERLANGSUNG (SUMBER DAYA MANUSIA, CORPORATE PLAN, DSB).
PENGOPERASIAN MODAL LANCAR,
CONTOH PENDAPATAN DARI PENJUALAN JASA PERHOTELAN UNTUK MEMPEROLEH NET PRESENT VALUE
1. PENDAPATAN (HOTEL REVENUE) : a. ROOM SALES (PENJUALAN TEMPAT TIDUR). b. FOOD SALES (PENJUALAN MAKANAN). c. BAVERAGE SALES (PENJUALAN MINUMAN BERALKOHOL). d. PENDAPATAN DARI PRASARANA PENUNJANG (MINOR OPERATED DEPARTEMENT). e. PENDAPATAN DARI TELEKOMUNIKASI. f. PENDAPATAN PARKIR. g. PENDAPATAN-PENDAPATAN LAINNYA.
2. PENGELUARAN (EXPENSES) : a. GAJI PEGAWAI. b. BIAYA MAKAN. c. BIAYA MINUMAN BERALKOHOL. d. DEPARTEMEN EXPENSES TERMASUK PENGELUARANPENGELUARAN MINOR OPERATED DEPARTEMENT. e. BIAYA ADMINISTRASI. f. BIAYA PROMOSI DAN ADVERTENSI. g. BIAYA PERBAIKAN, PEMELIHARAAN, ENERGI, DSB. h. BIAYA-BIAYA SEWA ATAS PERLENGKAPAN. i.
DEPRESIASI.
j.
BIAYA MODAL.
k. KEUNTUNGAN SEBELUM PAJAK. l.
PAJAK.
3. REVENUE DAN EXPENSES MEMERLUKAN SKENARIO ATAS :
a. ANNUAL ROOMS OCCUPANCY MISALNYA : 75% / 71%. b. HARGA TIAP-TIAP KAMAR :
SUITE ROOMS.
ECONOMIC ROOMS.
RUANG UNTUK SOPIR.
SEWA RUANG-RUANG PERTEMUAN.
c. LENGTH OF DAYS DARI RATA-RATA PENGUNJUNG. d. PENETAPAN HARGA UNTUK REVENUE LAINNYA DAN EXPENSES. e. PERENCANAAN PEMELIHARAAN DAN BIAYANYA. f. PENDAPATAN-PENDAPATAN LAINNYA.
4. KEBIJAKSANAAN ATAS HARGA DIPERTIMBANGKAN ATAS :
a. TREND PREFERENSI KONSUMEN ATAS PRODUK LAYANAN YANG KITA TAWARKAN. b. STUDI BANDING DENGAN LAYANAN-LAYANAN SEJENIS DALAM LINGKUP KOTA DIMANA HOTEL BARADA. c. KEUNGGULAN-KEUNGGULAN
KOMPETITIF
YANG
DAPAT
DIHADIRKAN OLEH SARANA DIBANDING SARANA-SARANA YANG TELAH ADA. d. KONDISI PERTUMBUHAN PERMINTAAN KE DEPAN DAN KONDISI PERSAINGAN SEMPURNA, TIDAK BERSIFAT MONOPOLISTIK DAN OLIGOPOLISTIK.
MENGEFISIENSIKAN BIAYA CONTOH PENDAPATAN DARIINVESTASI PENJUALAN PERHOTELAN UNTUK MEMPEROLEH NET PRESENT VALUE 1. MEMILIH LOKASI, MENETAPKAN PEMBELIAN LAHAN YANG TIDAK BEGITU MAHAL, NAMUN TETAP MEMENUHI TUNTUTAN-TUNTUTAN PEMBANGUNAN. 2. PENETAPAN RANCANGAN KEENJINIRINGAN DENGAN OPTIMASI EFISIENSI, MELALUI PEMILIHAN TEKNOLOGI YANG TEPAT SESUAI DENGAN TUNTUTAN KEBUTUHAN. 3. PENETAPAN SISTEM PENGELOLAAN KONSTRUKSI DI LAPANGAN, DITERAPKANNYA
VALUE
ENGINEERING,
MENGHINDARKAN
TERJADINYA PERHITUNGAN KEUNTUNGAN GANDA ATAU PAJAK BERGANDA. 4. MENCARI
SUMBER DANA YANG BERSIFAT
EFISIEN DENGAN
SYARAT-SYARAT YANG CUKUP FLEKSIBEL DAN TIDAK TERLALU MENEKAN PROYEK. 5. MENEKAN CASH FLOW INVESTASI DENGAN MENDAYAGUNAKAN DOWN PAYMENT DARI PARA KONTRAKTOR. 6. MENCARI
PELUANG-PELUANG
PEMBELIAN
EQUIPMENT
YANG
MEMBERIKAN TINGKAT KEMURAHAN HARGA DENGAN POTONGANPOTONGAN TERTENTU. 7. MERENCANAKAN MENYUSUSN
NET
WORK
MANAJEMEN
PLANNING
KONSTRUKSI
SECARA DENGAN
OPTIMAL, ORIENTASI
EFISIENSI DAN PROFESIONALISME. 8. MENGETATKAN
PENGENDALIAN
PEMBANGUNAN
SEOPTIMAL
MUNGKIN SEHINGGA MAMPU MENEKAN TRANSACTION COST.
ASPEK-ASPEK PENTING YANG DIPERHATIKAN DALAM KERANGKA COST BENEFIT ANALYSIS
1. ASPEK YANG TERKAIT DENGAN PERHITUNGAN (ESTIMASI) BIAYA INVESTASI YANG SECARA KOMPOSISI MENCAKUP : a. BIAYA-BIAYA
PERENCANAAN,
PERANCANGAN,STUDI
KELAYAKAN PERIJINAN DAN PRE OPERATING COST YANG LAINNYA TERMASUK PENYIAPAN SDM. b. BIAYA PEMBELIAN LAHAN. c. BIAYA PENGKONSTRUKSIAN. d. BIAYA BAGI PERALATAN DAN PERLENGKAPAN. e. BIAYA BUNGA PADA MASA PENGKONSTRUKSIAN. f. PAJAK-PAJAK PEMBANGUNAN. g. ASURANSI. h. KEUNTUNGAN KONTRAKTOR, SUPPLIER, DSB.
2. ASPEK YANG TERKAIT DENGAN SUMBER-SUMBER PERMODALAN : a. JUMLAH INVESTASI YANG DIBUTUHKAN. b. PERBANDINGAN EQUITY TO DEBT. c. MATA UANG YANG DIGUNAKAN DALAM INVESTASI. d. TINGKAT BUNGA YANG DIGUNAKAN.
3. ASUMSI TERHADAP PENDAPATAN DARI USAHA.
4. ASUMSI TERHADAP PENGELUARAN-PENGELUARAN.
PARADIGMA DI DALAM KONSEP COST BENEFIT ANALYSIS
1. DIPERLUKAN KETAJAMAN PARA PEMBUAT STUDI KELAYAKAN DALAM MENETAPKAN PERAMALAN-PERAMALAN KE MASA DEPAN (PERAMALAN PASAR). PREDIKSI KE MASA DEPAN PERLU DI TOPANG OLEH DASAR-DASAR ANALISA RASIONAL YANG DAPAT DIPERTANGGUNGJAWABKAN RELIABILITAS DAN VALIDITASNYA (PENDEKATAN STATISTIKA). 2. DIPERLUKAN
SUATU
PERHITUNGAN
DENGAN
DASAR
OWNER
ESTIMATE YANG DAPAT DIPERTANGGUNGJAWABKAN (BIAYA PRE OPERATING
COST,
BIAYA
PEMBELIAN
LAHAN,
BIAYA
PENGKONSTRUKSIAN). 3. DIPERLUKAN PERTIMBANGAN UNTUK MENETAPKAN
“PRICING
POLICY” YANG BERSIFAT OBYEKTIF, ATAS DASAR PENDEKATAN STATISTIKA. 4. DIPERLUKAN PERTIMBANGAN UNTUK MENETAPKAN “EXPENSES” SECARA OBYEKTIF (UPAH PEKERJA, BAHAN BAKU, PEMELIHARAAN, OPERATING COST). 5. DITETAPKAN BEBAN PAJAK SESUAI DENGAN PERATURAN. 6. DIPERHITUNGKAN BEBAN BUNGA AWAL SESUAI DENGAN KONDISI BUNGA DIPASARAN.
STUDI BANDING ASUMSI DALAM KERANGKA INVESTASI
NO
ALOKASI BIAYA
SKENARIO ASUMSI I RP 50.000.000
SKENARIO ASUMSI II RP 40.000.000
1
PEMBUATAN FEASIBILITY STUDI
2
PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
225.000.000
200.000.000
3
PENGAWASAN PEMBANGUNAN
150.000.000
175.000.000
4
PERIJINAN MEMBANGUN
500.000.000
625.000.000
5
PEMBEBASAN LAHAN
2.000.000.000
2.500.000.000
6
PEMATANGAN LAHAN
200.000.000
240.000.000
7
BIAYA KONSTRUKSI BANGUNAN
8.000.000.000
9.200.000.000
8
BIAYA MEKANIKAL BANGUNAN
2.000.000.000
2.200.000.000
9
BIAYA ELEKTRIKAL BANGUNAN
800.000.000
1.000.000.000
10
BIAYA MESIN DAN EQUIPMENT
12.000.000.000
12.000.000.000
11
BIAYA PERALATAN TRANSPORTASI
4.000.000.000
5.200.000.000
12
BIAYA FURNITURE DAN INTERIOR
1.200.000.000
1.500.000.000
31.125.000.000 6.225.000.000 3.579.375.000
34.880.000.000 6.976.000.000 4.011.200.000
40.929.375.000
45.867.200.000
SUB JUMLAH BUNGA SELAMA MASA KONSTRUKSI 20% PAJAK-PAJAK 11,5% JUMLAH TOTAL
ASUMSI TIAP JUSTIFIKASI HARGA DI LATAR BELAKANGI OLEH KETAJAMAN PIHAK KONSULTAN F.S. DALAM MERAMAL/MEMPREDIKSI KE DEPAN YANG DILANDASI OLEH KEMAMPUANNYA MELIHAT FENOMENA SAAT INI DAN FENOMENA KE DEPAN.
FAKTOR-FAKTOR YANG BERPENGARUH PADA OWNER ESTIMATE KONSTRUKSI
1. ASUMSI TEKNOLOGI YANG DIGUNAKAN. 2. ASUMSI SPESIFIKASI TEKNIK KOMPONEN/EQUIPMENT. 3. ASUMSI DELIVERY DALAM PROSES PENGKONSTRUKSIAN. 4. ASUMSI SCHEDULLING PENGKONSTRUKSIAN YANG BERKAITAN ERAT DENGAN TEKNOLOGI PELAKSANAAN PENGKONSTRUKSIAN DITERAPKAN. 5. ASUMSI FAKTOR INFLASI SELAMA MASA PENGKONSTRUKSIAN BERJALAN. 6. KESEMUANYA PERLU DITOPANG OLEH KEBERADAAN DOKUMENDOKUMEN PERENCANAAN DAN PERANCANGAN TEKNIK YANG BERSIFAT LENGKAP DAN AKURAT. 7. UPDATING DATA HARGA PASAR DAN PERUBAHAN-PERUBAHAN YANG TERJADI DI LINGKUNGAN PASAR KOMPONEN MAUPUN EQUIPMENT. 8. KONDISI LAPANGAN DIMANA PROYEK AKAN DIBANGUN PERLU DISTUDI SECARA SEKSAMA ATAS RISIKO-RISIKO YANG KADANGKADANG TIDAK TERPERHITUNGKAN (SOCIAL RISK, POLITICAL RISK, CULTURAL RISK, DAN RISIKO LAINNYA) YANG BERDAMPAK PADA BIAYA PEMBANGUNAN.
HIERARKI PENGAMBILAN KEPUTUSAN DI DALAM KERANGKA PEMBANGUNAN DENGAN PENDEKATAN COST BENEFIT ANALYSIS
KETETAPAN-KETETAPAN DALAM STUDI KELAYAKAN
MANAJER PEMBANGUNAN DAN PENGENDALIAN
PEMATANGAN LAHAN DAN KONSTRUKSI TAPAK
PENGEMBANGAN RANCANGAN FISIK
KONSTRUKSI BANGUNAN
DUKUNGAN FINANSIAL
INSTALASI MEKANIKAL
INSTALASI ELEKTRIKAL
FURNITURE
TAMAN-TAMAN DAN FURNISHING
SPESIFIKASI TEKNIK
RENCANA ANGGARAN BIAYA PEMBANGUNAN
EQUIPMENT
MANAJEMEN PENGELOLAAN PENGKONSTRUKSIAN
TAMAN-TAMAN DAN FURNISHING
TAMAN-TAMAN DAN FURNISHING
TAMAN-TAMAN DAN FURNISHING
TAMAN-TAMAN DAN FURNISHING
BEBERAPA INDIKASI KEPUTUSAN PADA TINGKAT KEBIJAKAN YANG SANGAT BERDAMPAK LUAS SEKALI PADA TINGKAT STRATEGI DAN IMPLEMENTASI
1. BAPAK DIREKTUR PERNAH MELIHAT BANGUNAN SERUPA YANG MENARIK DI SYDNEY DAN MENGGUNAKAN ELEVATOR KAPSUL DI LUAR YANG INDAH; BISA DISESUAIKAN TIDAK ? 2. SEBAIKNYA JANGAN MENGGUNAKAN KERAMIK SEBAGAI PELAPIS DINDING, BELIAU MENYARANKAN MARMER TULUNG AGUNG WARNA MARUN. 3. MENURUT PETUNJUK FENG-SUI, SEBAIKNYA ENTRANCE (PINTU MASUK UTAMA) DIPINDAH KE ARAH TIMUR, SEHINGGA SECARA FENG-SUI MENGUNTUNGKAN. 4. MENURUT SARAN BAPAK PIMPINAN, SEBAIKNYA LOKASI PROYEK TERSEBUT DIPINDAH SAJA DARI TEMPAT A KE TEMPAY B. 5. TOLONG LIHAT BANGUNAN KANTOR DI JALAN NO 334 NEW YORK DIMANA SAYA PERNAH SEMINAR. 6. BISA TIDAK KUBAH BANGUNAN TERSEBUT SEPERTI BENTUK TEMPURUNG KELAPA YANG MELAMBANGKAN TUNAS KELAPA. 7. TOLONG PERHATIKAN PEMBANGUNAN
MASJID YANG
CUKUP
REPRESENTATIF DI LINGKUNGAN INDUSTRI YANG KITA BANGUN.
RENCANA INVESTASI HOTEL DAN REKREASI HOTEL BINTANG 3
NO
I 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2.0
LUAS M2
KETERANGAN
BUILDING CONSTRUCTION BANGUNAN HOTEL & RESTAURANT BANGUNAN R. PERTEMUAN BESAR & BILYAR PUSAT JAJANAN SERBA ADA TEMPAT TITIP BARANG/SEWA PELAMPUNG KOLAM RENANG & TENIS TAMAN/PENGHIJAUAN & ARENA BERMAIN PAGAR & GERBANG MASUK JALAN DAN PARKIR POS JAGA/ LOKET KARCIS FURNITURE DAN FURNISHING (ASUMSI)
2,094.50 704.50 243.00 18.00 1,249.39 680.00 252.60 2,528.00 10.25
1.009.945.900 383.529.038 57.531.833 13.408.339 275.000.000 66.200.000 11.656.681 59.944.189 4.100.000 10.000.000
1.009.945.900 383.529.038 57.531.833 13.408.339 275.000.000 66.200.000 11.656.681 59.944.189 4.100.000 10.000.000
7,780.24
1.891.315.980
1.891.315.980
KEUNTUNGAN KONTRAKTOR 10% BIAYA PENGKONSTRUKSIAN PRE OPERATING COST PERENCANAAN DAN STUDI KELAYAKAN 5% BIAYA PERIJINAN-PERIJINAN DIASUMSI MANAJEMEN PROYEK DAN MARKETING 5% BIAYA TAK TERDUGA 2,5 % BIAYA PAJAK-PAJAK 11,5^ DARO KONSTRUKSI
189.131.598 2.080.447.578
189.131.598 2.080.447.578
94.565.799 150.000.000 94.565.799 47.282.900 239.251.471
94.565.799 150.000.000 94.565.799 47.282.900 239.251.471
BIAYA PRE OPERATION COST JUMLAH BIAYA KONSTRUKSI & OPERATING COST MODAL SENDIRI DARI TOTAL INVESTASI BUNGA EQUITY
625.665.969 2.706.113.547
625.665.969 2.706.113.547
811.834.064 129.893.450
1.353.056.773
PINJAMAN MODAL DARI BANK BUNGA PINJAMAN SELAMA KONSTRUKSI 12 BL JUMLAH INVESTASI PROYEK
1.894.279.483 378.855.897 3.214.862.894
3.193.213.985
2.403.028.829,72
1.840.157.212
SUB JUMLAH
II 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
FAKTOR PERUBAH EQUITY 30% EQUITY LOAN 70% 50% LOAN 50%
JUMLAH PINJAMAN YANG HARUS DILUNASI (LOAN)
CATATAN : BUNGA UNTUK EQUITY DIASUMSIKAN BUNGA UNTUK PINJAMAN DIASUMSIKAN
16% 20% 10%
RENCANA INVESTASI HOTEL DAN REKREASI HOTEL BINTANG 3
NO I 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2.0
KETERANGAN
LUAS M2
BUILDING CONSTRUCTIONS BANGUNAN HOTEL & RESTAURANT BANGUNAN R. PERTEMUAN BESAR & BILYAR PUSAT JAJANAN SERBA ADA TEMPAT TITIP BARANG/SEWA PELAMPUNG KOLAM RENANG & TENIS TAMAN/PENGHIJAUAN & ARENA BERMAIN PAGAR & GERBANG MASUK JALAN DAN PARKIR POS JAGA/ LOKET KARCIS FURNITURE DAN FURNISHING (ASUMSI)
2,094.50 704.50 243.00 18.00 1,249.39 680.00 252.60 2,528.00 10.25
7,780.24 SUB JUMLAH KEUNTUNGAN PEMBORONG TURN KEY PROJECT 20% BIAYA PENGKONSTRUKSIAN PRE OPERATING COST PERENCANAAN DAN STUDI KELAYAKAN 5% BIAYA PERIJINAN-PERIJINAN DIASUMSI MANAJEMEN PROYEK DAN MARKETING %% BIAYA TAK TERDUGA 2,5% BIAYA PAJAK-PAJAK 11,5% DARI KONSTRUKSI SUB JUMLAH JUMLAH INVESTASI DARI PROYEK
CATATAN : BILA PROYEK DILAKUKAN DENGAN CARA TURN KEY MAKA BUNGA YANG HARUS DIKEMBALIKAN ADALAH
FAKTOR PERUBAH DIKERJAKANSECARA TANPA TURNKEY PROJECT TURNKEY 1,009,945,900 383,529,038 57,531,833 13,408,339 275,000,000 66,200,000 11,656,681 59,944,189 4,100,000 10,000,000
1,009,945,900 383,529,038 57,531,833 13,408,339 275,000,000 66,200,000 11,656,681 59,944,189 4,100,000 10,000,000
1,891,315,980 189,131,598 0
1,891,315,980.01 189,131,598.00 378,263,196.00
2,080,447,578
2,458,710,774.02
94,565,799 150,000,000 94,565,799 47,282,900 239,251,471
94,565,799.00 150,000,000.00 94,565,799.00 47,282,899.50 282,751,739.01
6255,665,969 2,706,113,547
669,166,236.51 3,127,877,010.53
16% 20%
RENCANA INVESTASI HOTEL DAN REKREASI HOTEL BINTANG 3 N O I 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 20
II 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
KETERANGAN
LUAS M2
JUMLAH BIAYA
BUILDING CONSTRUCTION BANGUNAN HOTEL & RESTAURANT BANGUNAN R. PERTEMUANBESAR DAN BILYAR PUSAT JAJANAN SERBA ADA TEMPAT TITIP BARANG/SEWA PELAMPUNG KOLAM RENANG DAN TENNIS TAMAN/PENGHIJAUAN & ARENA BERMAIN PAGAR DAN GERBANG MASUK JALAN DAN PARKIR POS JAGA/LOKET KARCIS FURNITURE DAN FURNISHING (ASUMSI)
2,094,50 7,04,50 243,00 18,00 1,249,39 680,00 252,60 2,528,00 10,25
1,009,945,900 383,529,038 57,531,833 13,408,339 275,000,000 66,200,000 11,656,681 59,944,189 4,100,000 10,000,000
1,110,940,490 421,881,942 63,285,016 14,749,173 302,600,000 72,820,000 12,822,349 65,938,608 4,510,000 10,000,000
SUB JUMLAH
7,780,24
1,891,315,980 189,131,598
2,079,447,578 207,944,758
BIAYA PENGKONSTRUKSIAN
2,080,447,578
2,287,392,336
PRE OPERATING COST PERENCANAAN DAN STUDI KELAYAKAN 5 % BIAYA PERIJINAN-PERIJINAN DIASUMSI MANAJEMEN PROYEK DAN MARKETING 5 % BIAYA TAK TERDUGA 2,5 % BIAYA PAJAK-PAJAK 11,5 % DARI KONSTRUKSI
94,565,799 150,000,000 94,565,799 47,282,900 239,251,471
103,972,379 150,000,000 103,972,379 51,986,189 263,050,119
BIAYA PRE OPERATION COST
625,665,969
672,981,066
JUMLAH BIAYA KONSTRUKSI & OPERATING COST
2,706,113,547
2,960,373,402
811,834,064 129,893,450
888,112,021 142,097,923
1,894,279,483 378,855,897
2,072,261,381 414,452,276
3,214,862,894
3,516,923,601
2,403,028,830
2,628,811,681
MODAL SENDIRI DARI TOTAL INVESTASI BUNGA EQUITY PINJAMAN MODAL DARI BANK BUNGA PINJAMAN SELAMA KONSTRUKSI 12 BL
INFLASI 10 %
JUMLAH INVETASI PROYEK
JUMLAH PINJAMAN YANG HARUS DILUNASI (LOAN)
CATATAN : BUNGA UNTUK EQUITY DIASUMSIKAN BUNGA UNTUK PINJAMAN DIASUMSIKAN INFLASI SELAMA KONSTRUKSI
16 % 20 % 10 %
ASUMSI PENDAPATAN HOTEL DAN REKREASI BINTANG 3
NO
PENDAPATAN DARI
BANYAKNYA
1
Kamar tidur hotel : A. Suite room B. Standar room C. Economic room
4 bh 10 bh 20 bh
TARIF SEWA HARI/RP
TARIF SEWA BULAN/RP
TARIF SEWA TAHUN/RP
125,000 75,000 50,000
15,000 22,500 30,000 Sub Jumlah
180,000,000 270,000,000 360,000,000 810,000,000
34 orang 92 orang 56 orang 24 orang
10,000 10,000 10,000 10,000
34 orang 92 orang 56 orang 60 orang
15,000 15,000 15,000 15,000
10,200 27,600 16,800 7,200 Sub Jumlah 15,300 41,400 25200 27,000 Sub Jumlah
122,400,000 331,200,000 201,600,000 86,400,000 741,600,000 183,600,000 496,800,000 302,400,000 324,000,000 680,400,000
Kolam renang dan pujasera o Karcis masuk kolam renang o Makanan dan minuman o Sewa ban o Titip barang Ruang billiard o Pembelian koin bermain o Makanan/Minuman ringan
60 orang 60 orang 60 orang 60 orang
3,000 5,000 1,000 300
280 koin 56 orang
750 5,000
5,400,000 9,000,000 1,800,000 540,000 Sub Jumlah 6,300,000 8,400,000 Sub Jumlah
64,200,000 108,000,000 21,600,000 6,480,000 200,880,000 75,600,000 100,800,000 176,400,000
5
Tenis in door o Iuran anggota members o Makanan/Minuman ringan
6 group 60 orang
350,000 5,000
2,100,000 300,000 Sub Jumlah
25,200,000 3,600,000 28,800,000
6
Gedung pertemuan besar a. Sewa gedung untuk hajatan b. Sewa gedung untuk seminar, lokakarya, iskusi panel, dsb. c. Sewa gedung unruk pameran kesenian
4 kali 4 kali
500,000 500,000
2,000,000 4,000,000
24,000,000 48,000,000
4 kali
500,000
4,000,000 Sub Jumlah
48,000,000 120,000,000
4 kali 4 kali
250,000 250,000
2,000,000 2,000,000 Sub Jumlah
24,000,000 24,000,000 48,000,000
500 500 500 500 500
510,000 420,000 105,000 450,000 180,000 Sub Jumlah
6,120,000 5,040,000 1,260,000 5,400,000 2,160,000 19,980,000
2
3
4
Restoran : a. Makan siang o Tamu yang menginap di hotel o Tamu khusus restoran o Tamu R. billiard o Tamu yang bermain tennis b. Makan malam o Tamu yang menginap di hotel o Tamu khusus restoran o Tamu R. billiard o Tamu tennis indoor
7 Gedung pertemuan kecil a. Sewa untuk diskusi kecil b. Sewa untuk rap[at-rapat 8 Parkir Kendaraan a. Tamu yang menginap di hotel b. Tamu restaurant c. Tamu R. bilyar d. Tamu Kolam Renang e. Tamu tenis
34 kendaraan 28 kendaraan 7 kendaraan 30 kendaraan 12 kendaraan
LINGKUP PEMIKIRAN COST BENEFIT ANALYSIS BERKAITAN DENGAN AKURASI ASUMSI
PERTANYAAN-PERTANYAAN AWAL : 1. APAKAH RAMALAN INVESTASI BERKAITAN DENGAN KONDISI PASAR TELAH MEMADAI ? a. GAMBARAN PERTUMBUHAN EKONOMI. b. KAITAN PERTUMBUHAN EKONOMI TERHADAP INVESTASI. c. ANALISA SEGMEN PASAR. d. ANALISA KOMPETISI USAHA SEJENIS. e. PERBANDINGAN HARGA JUAL/PENDAPATAN. f. KONDISI SIKLUS USAHA SAAT INI DAN 10 TAHUN KE DEPAN, UTAMANYA SELAMA PAY BACK PERIODE BERLANGSUNG. 2. APAKAH SI PEMBUAT STUDI KELAYAKAN MENERAPKAN ANALISA S.W.O.T. (STRENGTH, WEAKNESS, OPPORTUNITY AND THREAT/TREND) ? BAGAIMANA GAMBARAN OBJECTIVES (TUJUAN) ; KENDALAKENDALA (CONSTRAINTS) DAN PENDEKATAN YANG DILAKUKAN. 3. APAKAH SI PEMBUAT STUDI KELAYAKAN TELAH MENGHITUNG OWNER ESTIMATE SECARA OBYEKTIF ? SEBERAPA JAUH KEMUNGKINAN “UNDER ESTIMATE” DAN SEBERAPA JAUH “OVER ESTIMATE” ? 4. BAGAIMANA SI PEMBUAT STUDI KELAYAKAN MENETAPKAN SYARAT-SYARAT KEUANGAN UNTUK KEPENTINGAN INVESTASI ? : a. JUMLAH INVESTASI SECARA KESELURUHAN DAN STANDAR MATA UANG. b. KONDISI “DEBT” TO “EQUITY”. c. KONDISI TINGKAT SUKU BUNGA DAN KEBERLAKUANNYA. d. KONDISI PAY BACK PERIODE. 5. BAGAIMANA ANALISIS PENGELOLAAN BISNISDIRENCANAKAN SECARA OPTIMAL SEHINGGA MEMENUHI KELAYAKAN ? a. SISTEM PENGELOLAAN YANG DITERAPKAN.
b. PROYEKSI PENGELOLAAN KEPADA PENDAPATAN. c. ANALISIS PRICING POLICY/PENETAPAN HARGA. d. ANALISIS BENTUK PENGELUARAN LAINNYA SEPERTI : PAJAKPAJAK, ASURANSI. 6. BAGAIMANA
PIHAK
INVESTOR
MENGENDALIKAN
PEMBANGUNAN/PENGKONSTRUKSIAN : a. SEBERAPA JAUH KELENGKAPAN DOKUMEN KONSTRUKSI ? b. SEBERAPA JAUH AVAILABLE DARI TIME SCHEDULE ? ATAU NET WORK PLANNING ? c. SEBERAPA
JAUH
KEANDALAN
DARI
CARA
PELAKSANAAN
PEKERJAAN ? -
ORGANISASI PROYEK.
-
CARA PELELANGAN/PENDISTRIBUSIAN KERJA.
-
KONTRAKTOR YANG DILIBATKAN.
-
SUPPLIER YANG DILIBATKAN.
-
INSTITUSI PENGAWAS BANGUNAN.
d. BAGAIMANA SECARA PRINSIPIL QUALITY CONTROL DITERAPKAN, COST CONTROL DAN TIME CONTROL ? e. BAGAIMANA CASH FLOW PINJAMAN DITETAPKAN ? f. BERAPA BEBAN BUNGA SELAMA MASA PENGKONSTRUKSIAN BERLANGSUNG ? g. BAGAIMANA PENETAPAN “GRACE PERIODE” ? 7.
BAGAIMANA ANALISIS PENGELOLAAN BISNIS DIRENCANAKAN SECARA OPTIMAL SEHINGGA MEMENUHI KELAYAKAN ? a. SISTEM PENGELOLAAN YANG DITERAPKAN. b. PROYEKSI PENGELOLAAN KEPADA PENDAPATAN. c. PROYEKSI PENGELOLAAN KEPADA PENDAPATAN. d. ANALISIS PRICING POLICY/PENETAPAN HARGA. e. ANALISIS BENTUK PENGELUARAN LAINNYA SEPERTI : PAJAKPAJAK, ASURANSI.
8. BAGAIMANA
PIHAK
INVESTOR
MENGENDALIKAN
PEMBANGUNAN/PENGKONSTRUKSIAN : a. SEBERAPA JAUH KELENGKAPAN DOKUMEN KONSTRUKSI ? b. SEBERAPA JAUH AVAILABLE DARI TIME SCHEDULE ? ATAU NET WORK PLANNING ? c. SEBERAPA JAUH KEANDALAN DARI CARA PELAKSANAAN PEKERJAAN ? - ORGANISASI PROYEK. - CARA PELELANGAN/PENDISTRIBUSIAN KERJA. - KONTRAKTOR YANG DILIBATKAN. - SUPPLIER YANG DILIBATKAN. - INSTITUSI PENGAWAS BANGUNAN. d. BAGAIMANA
SECARA
PRINSIPIL
QUALITY
CONTROL
DITERAPKAN, COST CONTROL DAN TIME CONTROL ? e. BAGAIMANA CASH FLOW PINJAMAN DITETAPKAN ? f. BERAPA BEBAN BUNGA SELAMA MASA PENGKONSTRUKSIAN BERLANGSUNG ? g. BAGAIMANA PENETAPAN “GRACE PERIODE” ?
DISTORSI BIAYA INVESTASI
1. DISTORSI BIAYA INVESTASI DAPAT DITEMPUH MELALUI PROSES YANG SENGAJA; DALAM ISTILAH YANG UMUM DISEBUT DENGAN “MARK UP” DAN DISELIPKAN DALAM BIAYA FISIK INVESTASI ATAUPUN DALAM BIAYA-BIAYA NON FISIK. 2. DISTORSI BIAYA INVESTASI TERJADI KARENA ANALISA BIAYA TIDAK DITOPANG OLEH SISTEM ANALISIS YANG BENAR DAN TIDAK DITOPANG OLEH DATA YANG BERSIFAT AKURAT ( DATA TIDAK AVAILABLE ), KARENA SULIT MEMPEROLEH ATAU SEBAB-SEBAB LAIN. 3. BAGIAN-BAGIAN BIAYA INVESTASI TIDAK LENGKAP SEHINGGA BERDAMPAK PADA “UNDER ESTIMATE’. 4. SEMAKIN
KOMPLEK
SEMAKIN
TEKNOLOGI
MEMERLUKAN
YANG
TINGKAT
DIGUNAKAN
KETELITIAN
MAKA DALAM
MELAKUKAN ESTIMASI. 5. KETELITIAN
ITU
DIPEROLEH
DARI
LANDASAN-LANDASAN
PERHITUNGAN YANG BERSIFAT METODOLOGIS. 6. BANYAK PULA YANG MENJELASKAN BAHWA PERHITUNGAN OWNER ESTIMATE DISIMPLIFIKASIKAN SEDEMIKIAN RUPA DAN DENGAN SENDIRINYA BERAKIBAT PADA KELEMAHAN-KELEMAHAN JUMLAH DALAM OWNER ESTIMATE.
DAFTAR RISIKO YANG DIPUKUL PIHAK INVESTOR
1. RISIKO MENGHADAPI PREFERENSI PASAR YANG SERING BERUBAHUBAH (KONDISI PSIKOLOGI KONSUMEN). 2. RISIKO MENGHADAPI KOMPETISI DENGAN USAHA SEJENIS. 3. RISIKO KESALAHAN MEMILIH TEKNOLOGI ATAU RISIKO ADANYA KEUNGGULAN TEKNOLOGI BARU DALAM KOMPETISI. 4. RISIKO PEMBIAYAAN (EQUITY). 5. RISIKO SEMASA PROSES PEMBANGUNAN BERLANGSUNG : -
KESALAHAN OWNER ESTIMATE.
-
KENAIKAN HARGA AKIBAT INFLASI.
-
KESULITAN TEKNIS/TEKNOLOGIS.
-
PENYIMPANGAN KUALITAS.
-
PENYIMPANGAN WAKTU.
-
ADANYA REGULASI YANG MERUGIKAN KONSTRUKSI.
6. RISIKO UNTUK MEMPEROLEH PERIJINAN SECARA MENYELURUH (IJIN PRINSIP, IJIN TATA-KOTA, IJIN MEMBANGUN, DSB). 7. RISIKO SEMASA PENGELOLAAN ; - RISIKO MANAJEMEN. - RISIKO PROFESIONALISME SUMBER DAYA MANUSIA. - RISIKO KOMPETISI YANG TAJAM. - RISIKO KERUGIAN KARENA HARGA MEROSOT. - RISIKO KARENA REGULASI YANG MEMOJOKKAN. - RISIKO KARENA PERUBAHAN PREFERENSI KONSUMEN. - MASALAH YANG TERKAIT DENGAN ASPEK TEKNIS. - MASALAH YANG TERKAIT DENGAN ASPEK NON TEKNIS (MASALAH ORGANISATORIS, KONFLIK-KONFLIK TERTENTU).
PERAN PEMBANGUNAN DALAM MENEMPATKAN DIRI SEBAGAI AGEN PEMBANGUNAN PALING DEPAN
1. DALAM
MENGEVALUASI
SEYOGIANNYA
SUATU
MENEMPATKAN
PROSES DIRI
INVESTASI
DALAM
BANK
FILOSOFI
“
DEVELOPER BANK” YANG MAMPU MEMOTIVISIR PARA INVESTOR SEJAK AWAL SAMPAI MASA COST RECOVERY.
FEASIBILITY STUDY
PERENCANAAN RANCANGAN
IMPLEMENTASI KONSTRUKSI
PROSES PENGELOLAAN AWAL
PROSES COST RECOVERY
2. PERLU DIKETAHUI BAHWA BIDANG-BIDANG INVESTASI SATU SAMA LAIN SANGAT BERLAINAN SEKALI SIFAT DAN CORAKNYA : a. INVESTASI BIDANG INDUSTRI MANUFAKTUR. b. INVESTASI BIDANG INDUSTRI PARIWISATA. c. INVESTASI BIDANG PERTANIAN/PRODUKSI. d. INVESTASI BIDANG AGRO INDUSTRI. e. INVESTASI BIDANG TRANSPORTASI DARAT. f. INVESTASI BIDANG PROPERTI/REAL ESTATE. g. INVESTASI BIDANG-BIDANG LAINNYA LAGI.
PADA
TIAP
JENIS
INDUSTRI
INI
MEMILIKI
SUATU
KARAKTER
DUKUNGAN TEKNOLOGI, TINGKAT RISIKO, KINERJA PENGELOLA YANG SATU SAMA LAIN SANGAT BERBEDA TINGKAT RENTABILITAS DAN SOLVABILITASNYA.
GAMBARAN LINGKUP INVESTASI UDANG WINDU
ASPEK-ASPEK YANG DIPERHATIKAN (RISK FACTORS) : 1. PASAR UDANG
: - PASAR EKSPOR - PASAR DOMESTIK. - MEKANISME PASAR. - FLUKTUASI HARGA PASAR UDANG. - HAMBATAN-HAMBATAN PEMASARAN. - ASPEK KOMPETISI.
2. LOKASI DIMANA UDANG DIKEMBANGKAN : -DARI HITCHERY MANA UDANG DIPEROLEH DAN KELANCARAN HITCHERY. - KONDISI TATA AIR TAMBAK UDANG (HIDROLOGI). - KONDISI STRUKTUR AIR DAN KEASAMANNYA. - KONDISI POLUSI YANG DAPAT MENGGANGGU. - KONDISI STRUKTUR TANAH.
3. FAKTOR-FAKTOR HAMBATAN MEMBESARKAN UDANG : - PENYAKIT-PENYAKIT UDANG (MISALNYA : VIRUS). - PAKAN BAGI UDANG DAN HARGA PAKAN. - PACKING TECHNOLOGY DAN PENDINGIN. - KELANCARAN DISTRIBUSI. - LAMA PEMELIHARAAN.
4. ASPEK FINANSIAL : - BIAYA PEMELIHARAAN DAN BIAYA LAIN. - SIKLUS PENDAPATAN PASCA PANENAN.
5. GAMBARAN PENGALAMAN KURANG BAIK DARI PENGELOLAAN UDANG : a. PENGALAMAN DENGAN MASALAH TATA AIR YANG TERPOLUSI LIMBAH
PABRIK/
DATANG
BERTAHAP
ATAU
LIMBAH
PEMUKIMAN. b. PENGALAMAN TERKENA PENYAKIT (MISALNYA :VIRUS). c. PENGALAMAN
KRIMINALITAS
YANG
TUMBUH
DAN
BERKEMBNAG SEPUTAR TAMBAK UDANG (BANYAK PENCURIAN YANG TERORGANISIR). d. PENGALAMAN PAHIT COMPLAIN DARI PASAR KARENA TIDAK MEMENUHI STANDAR. e. PENGALAMAN HAMBATAN PELET (PAKAN) YANG BERSIFAT OPTIMAL, NAMUN HARGANYA TERUS MENINGKAT.
6. KESIMPULAN : a. BAHWASANYA LANDASAN INVESTASI UNTUK TAMBAK UDANG SANGAT
BERGANTUNG
PADA
FAKTOR-FAKTOR
SEBAGAI
BERIKUT : -
FAKTOR
LINGKUNGAN/HABITAT
DIMANA
UDANG
DIBESARKAN. -
BIBIT UDANG DAN PEMELIHARAANNYA.
-
PAKAN DAN FLUKTUASI HARGA.
-
SUMBER DAYA MANUSIA YANG MEMELIHARA.
b. KARAKTERISTIK TEKNOLOGINYA (BIO TECHNOLOGY) TIDAK SESEDERHANA YANG BIASA DIPERKIRAKAN DI DALAM SUATU PERKIRAAN TANPA PERTIMBANGAN PENDEKATAN “SCIENCE” DAN PRODUK PENELITIAN.
OBSESI DALAM MERAUP KEUNTUNGAN OLEH PARA ESTATER
1. KEBIASAAN PARA PENGUSAHA UNTUK MENGSIMPLIFIKASIKAN LOGIKA DAN DASAR-DASAR PEMIKIRAN DI DALAM MEMPERTIMBANGKAN COST BENEFIT ANALISIS. DAN REALITAS INI ( UPAYA-UPAYA SIMPLIFIKASI) SERING BERBUNTUT/BERDAMPAK NEGATIF PADA SAAT MEKANISME. COST RECOVERY. 2. CONTOH SUATU LOGIKA SEDERHANA DALAM PENGEMBANGAN LAHAN SEDERHANA DALAM PENGEMBANGAN LAHAN SEDERHANA : A. ASUMSI LUAS LAHAN YANG DIKEMBANGKAN 50 HA ATAU SETARA DENGAN 500.000 M2. B. LAHAN DIBELI DENGAN RATA-RATA Rp. 20.000,-/ M2 DI PINGGIRAN KOTA. BIAYA PEMBELIAN LAHAN : 500.000 M2 x Rp. 20.000,-/ M2 = Rp. 10.000.000.000.- (SEPULUH MILYAR RUPIAH). C. 25 % DARI LAHAN DIPERUNTUKAN BAGI PRASARANA DALAM PROPORSI ALOKASI LAHAN SEBAGAI BERIKUT : b. LAHAN YANG AKAN DIJADIKAN PRASARANA LINGKUNGAN (JALAN, DRAINASI DAN JALUR HIJAU, SITE ELEMEN) SELUAS 125.000 M2. c. LAHAN
YANG
AKAN
DIJADIKAN
KAVELING-KAVELING
PERUMAHAN 375.000 M2. D. BIAYA UNTUK PEMATANGAN TANAH MENYELURUH DENGAN KONDISI TOPOGRAFI RELATIF LANDAI TANPA PENGURUGAN, RATA-RATA Rp. 5000,-/ M2. BIAYA PEMATANGAN LAHAN : 500.000 M2 x Rp. 5.000,-/ M2 = KESELURUHAN MENCAKUP
Rp. 2.500.000.000.-
E. BIAYA JALAN,
PEMBANGUNAN PAVING
PRASARANA
AREA,
BERM
LINGKUNGAN
JALAN,
TAMAN,
(JALANSALURAN
DRAINASI, TREATMENT PLANT, SARANA PERSAMPAHAN, SITE ELEMENT/ GERBANG, SITE FURNITURE, DSB); DITAKSIR JATUH RATA-RATA PER M2 Rp. 50.000,MAKA ESTIMASI BIAYA PRASARANA AKAN MELIPUTI : 125.000 M2 x Rp. = Rp. 6.250.000.000,F. PROYEKSI
ALOKASI
PERUMAHAN
2
MACAM
DENGAN
PERTIMBANGAN TANAHNYA CUKUP MAHAL; IALAH RUMAH MENENGAH
DAN
RUMAH
MEWAH
DILENGKAPI
DENGAN
FASILITAS PERDAGANGAN BERUPA RUKO DAN MASJID TEMPAT IBADAH. 1. TYPE T-45 M2/TANAH 100 M2 SEBANYAK 400 UNIT RUMAH, MENCAPAI 50.000 M2 TANAH DENGAN LUAS TAMBAHAN. 2. TYPE T-54 M2/ TANAH 100 M2 SEBANYAK 400 UNIT RUMAH, MENCAPAI 50.000 M2 DENGAN LUAS TAMBAHAN. 3. TYPE T-72 M2/ TANAH 150 M2 SEBANYAK 300 UNIT RUMAH, MENCAPAI 45.000 M2. 4. TYPE RUMAH MEWAH I LUAS TANAH 400 M2, LUAS RUMAH 180 M2 SEBANYAK 200 UNIT RUMAH, MENGHABISKAN TANAH 100.000 M2 DENGAN TANAH LEBIH. 5. TYPE RUMAH MEWAH II LUAS TANAG 500 M2, LUAS RUMAH 200 M2 SEBANYAK 200 UNIT RUMAH, MENGHABISKAN TANAH 100.000 M2 DENGAN TANAH LEBIH. 6. PEMBUATAN RUKO TYPE 150 M2/2 LANTAI, TANAH 150 M2/ UNIT SEBANYAK 20 BUAH RUKO MENGHABISKAN TANAH 35.000 M2. 7. SARANA IBADAT TANAH 5.000 M2 DENGAN LUAS MASJID SEKITAR 500 M2. DEMIKIAN
GAMBARAN
ALOKASI
PENGGUNAAN
DIJELASKAN PADA PROYEKSI PERUNTUNGAN DIATAS.
TANAH
G. ASUMSI BIAYA KONSTRUKSI RUMAH DAN FASILITAS VIBADAT TERMASUK RUKO : 1. STANDAR HARGA RUMAH T-45 DAN T-54 Rp. 400.000,-/M2 KONSTRUKSI PEKARANGAN Rp. 20.000,-/ M2. 2. STANDAR
HARGA
RUMAH
MEWAH
Rp.
700.000,-/
M2
KONSTRUKSI PEKARANGAN Rp. 10.000.000 DAN Rp. 12.000.000,3. STANDAR HARGA KONSTRUKSI RUKO Rp. 600.000,-/ M2 DAN UNTUK PEMBERESAN SITE Rp. 6.000.000/ UNIT RUKO. 4. STANDAR HARGA KONSTRUKSI MESJID Rp. 500.000,-/ M2 TIDAK BERTINGKAT, UNTUK KONSTRUKSI TAPAK DIALOKASIKAN DANA Rp. 20.000.000,- UNTUK TAMAN DAN PAVING.
H. BIAYA PENGKONSTRUKSIAN BANGUNAN DI LUAR PRASARANA: 1. BIAYA RUMAH T-45 : 400 UNIT
( 45 M2 x Rp. 400.000,-) + Rp. 2000.000
= Rp.
8.000.000.000,2. BIAYA RUMAH T-54 : 400 UNIT
( 54 M2 x Rp. 400.000,-) + Rp. 2.000.000
= Rp.
9.440.000.000,3. BIAYA RUMAH t-72 : 300 UNIT
(72 M2 x Rp. 400.000,-) + Rp. 2.400.000
9.060.000.000,4. BIAYA RUMAH MEWAH I T -180/400 M2 : 200 UNIT ( 180 M2 x Rp. 700.000,-) + rp. 10.000.000 = Rp. 27.200.000.000,5. BIAYA RUMAH MEWAH II T-200/500 M2 : 200 UNIT (200 M2 x Rp. 700.000,-) + Rp. 12.000.000 = Rp. 30.400.000.000,-
= Rp.
6. RUKO : 20 UNIT (150 M2 x Rp. 600.000,-) + Rp. 6.000.000 = Rp. 1.920.000.000,7. MASJID : 1 UNIT ( 500 M2 x Rp. 500.000,-) + Rp. 20.000.000
= Rp. 270.000.000,-
8. BIAYA TOTAL PENGKONSTRUKSIAN BANGUNAN :
T-45
Rp. 8.000.000.000,-
T-54
Rp. 9.440.000.000,-
T-72
Rp. 9.060.000.000,-
RUMAH MEWAH I
Rp. 27.200.000.000,-
RUMAH MEWAH II
Rp. 30.400.000.000,-
RUKO
Rp. 1.920.000.000,-
MESJID
RP.
TOTAL
RP. 86.290.000.000,-
270.000.000,-
I. BIAYA PERENCANAAN, PERANCANGAN, PENGUKURAN, STUDI KELAYAKAN Rp. 2.500.000.000,J. BIAYA PERIJINAN, ALIH SERTIFIKASI Rp. 10.000.000,K. BIAYA TAK TERDUGA Rp. 5000.000.000,L. BUNGA
SELAMA
DUKUNGAN
MASA
PENGKONSTRUKSIAN
MUKA
DAN
UANG
EQUITY
DENGAN
DITAKSIR
20.000.000.000,M. REKAPITULASI INVESTASI: a. PEMBELIAN TANAH
Rp. 10.000.000.000,-
b. PEMATANGAN TANAH
Rp. 2.500.000.000,-
c. PRASARANA PENUNJANG
Rp. 6.250.000.000,-
d. KONSTRUKSI BANGUNAN
Rp. 86.290.000.000,-
e. PERENCANAAN, F.S., PERANCANGAN, PENGUKURAN, PENGAWASAN
RP. 2.500.000.000,-
f. PERIJINAN DAN SERTIFIKAT
Rp. 10.000.000.000,-
g. BIAYA TAK TERDUGA
RP. 5.000.000.000,-
Rp.
h. BUNGA SELAMA MASA KONSTRUKSI TOTAL BIAYA INVESTASI
RP. 20.000.000.000,Rp142.540.000.000,-
N. ASUMSI HARGA JUAL: a. T-45/100 M2 DIJUAL
Rp. 35.000.000,-/ UNIT KONTAN
b. T-54/100 M2 DIJUAL
Rp. 48.000.000,-/ UNIT KONTAN
c. T-72/150 M2 DIJUAL
Rp. 50.000.000,-/ UNIT KONTAN
d. T-180/400 M2 DIJUAL
Rp.250.000.000,-/ UNIT KONTAN
e. T-200/500 M2 DIJUAL
Rp.300.000.000,-/ UNIT KONTAN
f. RUKO T-150/150 M2 DIJUAL Rp.200.000.000,- UNIT KONTAN
O. TOTAL HARGA JUAL: a. T-45 : 400 UNIT x RP. 35.000.000,-
= Rp. 14.000.000.000
b. T-54 : 400 UNIT x Rp. 48.000.000,-
= Rp. 19.200.000.000
c. T-72 : 400 UNIT x Rp. 50.000.000,-
= Rp. 18.000.000.000
d. RUMAH MEWAH I : 200 UNIT x Rp. 250. 000.000 = Rp. 50.000.000.000 e. RUMAH MEWAH II: 20 UNIT x Rp. 300.000.000 = Rp. 60.000.000.000 f. RUKO :
20 UNIT x Rp. 200.000.000 = Rp. 4.000.000.000
TOTAL PENDAPATAN MENCAPAI :
=Rp 165.200.000.000
P. PERBANDINGAN KEUNTUNGAN BERSIH:
NILAI KEUNTUNGAN
x 100 % =
EQUITY INVESTASI
Rp. 22.660.000.000 Rp. 50.000.000.000
x 100 % = 45 %
DALAM KURUN WAKTU 3 TAHUN. KEUNTUNGAN PER-TAHUN PASCA PEMBAYARAN DENGAN TINGKAT BUNGA 15 %. DARI GAMBARAN DIATAS TERNYATA MAYORITAS DARI PARA DEVELOPER TELAH MENGALAMI MASALAH HUTANG KARENA KEMACETAN KREDIT. PERTANYAANNYA,
MESKIPUN PROYEKSI KEUNTUNGAN ITU
SANGAT OPTIMIS KECIL; NAMUN RISIKO INVESTASI SANGAT BESAR
