Hak-Hak Atas Tanah Menurut UUPA [PDF]

Citation preview

Hak-hak Atas Tanah Menurut UUPA Oleh: Edytiawarman Dimas Dwi Arso



Pengertian Hak Atas Tanah Menurut UUPA 



Pada pasal 33 ayat (1) UUD 1945, dikatakan bahwa “bumi air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam  yang  terkandung  didalamnya  itu  pada  tingkatan  tertinggi  dikuasai  oleh  Negara”. Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. Hak  menguasai  dari  Negara  termaksud  dalam  UUPA (pasal 1 ayat 2) memberi  wewenang kepada negara untuk :



1. 2. 3.



mengatur  dan  menyelenggarakan  peruntukan,  penggunaan,  persediaan  dan memeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut; menentukan  dan  mengatur  hubungan-hubungan  hukum  antara  orang-orang  dengan  bumi, air dan ruang angkasa; menentukan  dan  mengatur  hubungan-hubungan  hukum  antara  orang-orang  dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.



Lanjutan: 







Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya  macammacam  hak  atas  permukaan  bumi,  yang  disebut  tana, yang  dapat diberikan  kepada  dan  dipunyai  oleh  orangorang  baik  sendiri  maupun  bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum (UUPA, pasal 4 ayat 1). Pasal  ini  memberi  wewenang  untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan  penggunaan  tanah  itu  dalam  batas-batas  menurut  undang-undang  ini  dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.



Jenis jenis Hak Atas Tanah 1. 2. 3. 4. 5. 6.



Hak Hak Hak Hak Hak Hak



Milik Guna Usaha Pakai Sewa Membuka Tanah Memungut Hasil Hutan



Hak Milik 1.



2. 3. 4.



5.



6.



Hak  milik  adalah  hak  turun-temurun,  terkuat  dan  terpenuh  yang  dapat  dipunyai  orang atas tanah Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hak milik. Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (bank Negara, perkumpulan koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan social) Terjadinya hak milik, karena hukum adat dan Penetapan Pemerintah, serta karena ketentuan undang-undang Hak milik, setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat.



Hak Guna Usaha 1.



2.



3.



Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan dengan jangka waktu 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Sesudah jangka waktu dan perpanjangannya berakhir ke pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama. Diberikan paling sedikit luasnya 5 hektar, jika lebih dari 25 hektar harus dikelola dengan investasi modal yang layak dnegan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman. Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain



Lanjutan: 4.



5. 6. 7.



8.



Hak Guna Usaha dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah Tanah Negara Hak Guna Usaha terjadi karena penetapan Pemerintah Hak Guna Usaha setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat Hak Guna Usaha dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan



Hak Guna Bangunan 1.



2.



Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, yang dapat berupa tanah Negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik orang lain dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Setelah berakhir jangka waktu dan perpanjangannya dapat diberikan pembaharuan baru Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama. Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.



Lanjutan: 3.



4. 5.



6.



Hak Guna Bangunan dapat dipunyai warga negara Indonesia, dan Badan Hukum yang didirikan berdasarkan Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia Hak Guna Bangunan terjadi karena penetapan Pemerintah Hak Guna Bangunan setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain, harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran dimaksud merupakan pembuktian yang kuat Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani  Hak Tanggungan



Hak Pakai 



Hak  pakai  adalah  hak  untuk  menggunakan  dan/atau  memungut  hasil  dari  tanah  yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban  yang  ditentukan  dalam  keputusan  pemberiannya  oleh  pejabat  yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian  sewamenyewa  atau  perjanjian  pengolahan  tanah,  segala  sesuatu  asal  tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang



Hak pakai dapat diberikan : 1.



2. 3.



Selama  jangka  waktu  yang  tertentu  atau  selama  tanahnya  dipergunakan  untuk keperluan yang tertentu; Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun. Pemberian  hak  pakai  tidak  boleh  disertaisyarat-syarat  yang  mengandung  unsur-unsur pemerasan.



Lanjutan: 



Yang dapat mempunyai hak pakai ialah : 1. Warga negara Indonesia 2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia 3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia 4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.



Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin penjabat yang berwenang.  Hak  pakai  atas  tanah  milik  hanya  dapat  dialihkankepada  pihak    lain,  jika  hal  itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan. 



Hak Sewa 







Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan  tanah  milik  orang  lain  untuk  keperluan  bangunan  dengan  membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. Pembayaran uang sewa dapat dilakukan : 1. Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu; 2. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan. 3. Perjanjian  sewa  tanah  yang  dimaksudkan  dalam  pasal  ini  tidak  boleh  disertai  syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan.



Lanjutan: 



Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah : 1. Warganegara Indonesia; 2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia; 3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia; 4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.



Hak Membuka Tanah Dan Memungut Hasil Hutan Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan hanya dapat dipunyai oleh warganegara Indonesia dan diatur dengan Peraturan Pemerintah.  Dengan mempergunakan hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan sendirinya diperoleh hak milik atas tanah itu. 



Peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena:  Jual



beli  Tukar menukar  Penyertaan dalam modal  Hibah  Pewarisan



Hapusnya Hak Atas Tanah 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.



Jangka waktu yang berakhir Dibatalkan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat yang tidak dipenuhi Dilepaskan secara sukarela oleh pemegan haknya sebelum jangka waktunya berakhir Dicabut untuk kepentingan umum Diterlantarkan Tanahnya musnah Beralih ke warganegara asing (khusus Hak Milik) atau badan hukum asing (khusus HGU dan HGB)



Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Rumah Susun dan Perumahan 1. Jenis rumah : rumah komersiil, swadaya, Umum, Khusus, dan rumah Negara; 2. Bentuk Rumah : Rumah tunggal, deret, dan susun; 3. Rumah susun dibangun utk pemenuhan kebutuhan perumahan/tempat tinggal untuk Mendirikan Bentuk Rumah; (baca pertimbangan huruf b, c, dan d, UU nomor 20 tahun 2011); 4. Pasal 1 angka 1,…….terutama utk tmpt hunian, dan pasal 50 (hunian dan campuran) 5. Jenis Rumah susun : Umum, khusus, negara, dan Rusun komersiil



Hak Milik Atas Sarusun dan Hak milik atas Bangunan Gedung 1.



2.



Rumah susun yg didirikan diatas tanah Hak (Hak Milik, HGB/Hak Pakai atas Tanah negara maupun tanah HPL), akan diperoleh Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yg dibuktikan dengan sertipikat HMSRS (bedakan dengan Hak Milik Atas tanah); Rumah susun yg didirikan diatas barang milik negara/daerah yg berupa tanah atau tanah wakaf, akan diperoleh Sertipikat kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG), pasal 1 angka 12 dan pasal 48 ayat 2



Perolehan barang milik negara/tanah wakaf (Psl 21) 1.



2. 3.



Pihak pengembang melalukan perjanjian (sewa menyewa ato kerjasama pemanfaatan) dengan BUMN/BUMD ataupun dgn pemegang tanah wakaf (Rusun Umum); Perjanjian dengan waktu 60 tahun; Bersifat tertulis dan dicatatkan di kantor pertanahan;



Pengertian 1.



2.



3.



HMSRS : hak atas sebuah unit (parcel) dalam rumah susun yang bersifat individual ( di negara lain disebut sbg “strata title”) Bagian bersama, adalah bagian dari rumah susun yg dimiliki secara tdk terpisah utk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dg satuan RS; Benda bersama adalah benda yg bukan bagian dari rumah susun, yang dimiliki bersama scr tidak terpisah utk pemakaian bersama;



Lanjutan: Tanah bersama, sebidang tanah yg digunakn atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yg diatasnya berdiri rumah susun;  Dengan demikian dalam rumah susun ada 2 jenis sertifikat, yaitu sertipikat hak atas tanah (bersama) dan sertipikat HMSRS (individual). 



Elemen Dalam Rumah Susun 1. 2. 3.



Rumah susun = Rumah bertingkat ? Rumah bertingkat : Single ownership multi ownership Rumah susun = Rumah bertingkat yg multi ownership, yg meliputi Hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS), bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.



Rumah Susun, apartemen dan condominium Dalam hukum positip Indonesia, apapun istilahnya scr yuridis tunduk pd UU nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah susun yg peruntukan utamanya digunakan utk tempat hunian;  Secara konseptual antara rumah susun, apartemen dan kondominium memiliki pengertian yang berbeda. 



Condominium 1. 2.



3.



4.



Co (bersama) dan domini (kepemilikan); Condominium (mede eigendom) yg bersifat apartgestelde mede eigendom dan diperole scr bebas (vrije mede eigendom); Obyek condominium : rumah bertingkat (hunian dan usaha)…..apartemen dan atau rumah susun; dan tidak bertingkat (hunian dan usaha)



Beda Rusun dan apatemen  



 



Penggunaan (rusun utamanya utk tempat tinggal), apartemen (lebih luas); Kepemilikan : Rusun sbg pemilik fisik, apartemen sekedar sbg pemegang hak apartemen ; Pembuktian : rusun (sertipikat HMSRS), apartemen (akte pemisahan satuan apartemen); Perhimpunan : rusun (perhimpunan pemilik dan ato penghuni), apartemen (perhimpunan Pemilik).



Karakteristik HMSRS 1. 2. 3. 4. 5.



Bukan merupakan hak atas tanah, tp hak yg berkaitan dengan tanah; Right to use and right of disposal; Dijadikan obyek hak tanggungan; Bersifat individual; dan meliputi kewenangan atas bagian bersama, benda bersama,dan tanah bersama;



Setelah Pembangunan Selesai 







Hanya dapat dijual jika : a. Sudah mendapatkan ijin layak huni; b. Akta pemisahan; c. Diterbitkan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun Siapa subyek pembeli • Individu : a. Warga negara Indonesia; b. Warga negara Asing ? • Badan Hukum : a. Nasional  b. Asing  c. gabungan (joint venture)



Bagaimanakah jika bangunan blm selesai dilakukan penjualan ? 



pasal 42 UU nomer 1/2011 dan ps 42 UU no 20/2011: 1. Rumah susun yg msh dalam proses pembgn dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dgn ket per Uuan.  2. PPJB dilakukan stlh memenuhi persyaratan kepastian atas status hat, obyek perjn, IMB, ketersediaan prasarana dan utilitas umum dan keterbangunan perumahan paling sedikit 20 %.







Pasal 45 jo pasal 138 UU nomor 1/2011 Badan hukum yg melakukan pembangunan Rumah susun tidak boleh melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80 % dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam pasal 42;







Sanksi yg diberikan : 1. sanksi administratif (pasal 150) 2. sanksi pidana (pasal 155)



Sanksi administrative 



• • • • • • • • • •



Peringatan tertulis  Pembatasan kegiatan pembangunan; Pengehentian sementara/tetap pd pekerjaan; Penghentian sementara/tetap pd pengelolaan; Penguasaan sementara/disegel  Pembongkaran (sendiri); Pembatasan kegiatan usaha; Pembekuan IMB; Pencabutan IMB; Denda administratif 



Sanksi Pidana 



Pidana kurungan paling lama 1 (satu) tahun atau denda paling banyak satu milyard rupiah.



Sekian 



Terima kasih