Instrumen Pengemb. & Pengadaan Tanah [PDF]

Citation preview

Kuliah ke 14



PENGADAAN TANAH & INSTRUMEN PENGEMB. TANAH



PENGADAAN TANAH Sebagian besar ruang perm. bumi yg secara fisik dapat dibangun sdh ada yg menguasai : - sudah dikuasai masyarakat : permukiman, areal budidaya - dikuasai pemerintah : utk prasarana wil, hutan, kws lindung, Tanah tersedia utk dibangun mencakup 2 aspek: Tersedia dari segi fisik  analisa kesesuaian tanah (land suitability) Tersedia dari segi hukum  sdh dikuasai secara legal (dg jual beli, waris, hibah, kerjasama, dsb.) Sesuai dg RTR



Aturan Pengadaan Tanah Utk Kepentingan Umum (Pemerintah) Akan berlaku per 1 Januari 2012 :



UU no. 2 Th. 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Utk Kepentingan Umum Aturan Pelaksanaannya dijabarkan dlm :



Perpres no. 71 Th. 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Utk Kepentingan Umum Catatatan : Sampai akhir Des. 2012 ini masih berlaku Perpres 65 th 2006 ttg Perubahan atas Perpres 36 th 2005 ttg Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pemb. Utk Kepentingan Umum.



Yg termasuk Kepentingan Umum Hankamnas b. Jl. Umum (termasuk Jl. Tol), Rel KA & sarananya c. Sal. Air Minum, Sal. Pembuangan Air, & Sanitasi, Waduk, Bendungan, Irigasi, & Bangunan Pengairan lainnya. d. Pelabuhan , Bandar Udara, dan Terminal. e. Infrastrukture minyak, gas, dan panas bumi f. Pembangkit listrik dan prasarana distrubusinya g. Jar. Telekomunikasi dan Informatika Pem. h. Tempat Pembuangan & Pengolahan Sampah i. RS Pem. / Pemda. a.



Fas. Keselamatan Umum spt tanggul penanggulangan banjir, lahar & lain2 bencana k. Pemakaman Umum Pem. / Pemda l. Fasos, Fasum, & RTH Publik m. Cagar Alam dan Cagar Budaya n. Kantor Pem, Pemda, & Desa o. Penataan Permukiman Kumuh Perkotaan, Konsolidasi Tanah. p. Prasarana Pendidikan Pem. / Pemda q. Prasarana OR Pem. / Pemda r. Pasar umum, & Lap. Parkir umum j.



Proses pembebasan tanah dilakukan dg musyawarah. Harga ganti rugi tanah mengacu pada ketetapan Tim Penilai (Apraisal) yg independent.



Bila negosiasi buntu (pemilik tanah yg tdk setuju dg harga ganti rugi), Pem. dpt menempuh konsinyasi uang ganti rugi dan pencabutan hak.



Pembebasan Tanah Utk Keperluan Swasta Utk Real estate, Industri, dsb.  Pengadaan tanahnya didahului dg ijin lokasi (ijin membebaskan tanah pd lokasi yg sesuai dg Renc. TR).  Pembebasan tanah dilakukan melalui jual beli.  Perlu diperkenalkan bentuk penyertaan modal bagi pemilik tanah (tanpa menjual tanah).



INSTRUMEN PENGEMB. TANAH Ada 5 kelompok Instrumen : A. Instrumen Perencanaan B. Instrumen Perpajakan C. Instrumen Pasar D. Instrumen Administrasi E. Instrumen Keuangan



A. Instrumen Perencanaan Pem. Memp. Hak Monopoli Perencanaan TR : 1. RTRW, RDTR + Aturan Zonasi (zoning regulation), RTBL 2. Promosi maupun pembatasan pemb. pd kws ttt (promoting or limiting growth), dsb. B. Instrumen Perpajakan 1. Pajak Penjualan Properti (Pph Penjualan Properti) 2. PBB 3. BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan) 4. Pajak Kenaikan Nilai Tanah 5. Pajak Hak Membangun (Tax on Building Rights) 6. Pajak/Denda Thd Kapling Kosong 7. Pembebasan Pajak bila dijual ke Pem. 8. Retribusi Pemb. Utilitas Kota (Betterment Charges)



C. Instrumen Pasar 1. Bank Tanah 2. Tukar Menukar Tanah Pem. & Swasta 3. Kerjasama Membangun (KSO, BOT) 4. Kasiba & Lisiba 5. Konsolidasi Tanah 6. Penyiapan Utilitas 7. Land Pooling 8. Transfer Hak Membangun (Transfer of Development Rights)



D. Instrumen Administrasi 1. Nasionalisasi Penguasaan Tanah 2. Pengadaan Tanah Utk Prasarana dikaitkan dg Ijin Membangun 3. Pembatasan Luas Pembebasan / Pengusaan Tanah 4. Pembatasan Hak Membangun pd Kws Kritis (melalui disinsentif pelayanan) 5. Penyitaan Tanah Demi Kepentingan Umum (Eminent Domain) 6. Aturan Pemecahan Bidang Tanah (subdivision control) 7. Ijin – Ijin Pemanfaatan Tanah : Ijin Prinsip, Ijin lokasi, Ijin Rencana Tapak, Ijin Perubahan Penggunaan Tanah, IMB. 8. Larangan Penelantaran Tanah 9. Ijin Pemanfaatan Bangunan 10. Hak Prioritas Membeli Tanah (Pre-emption Right)



E. Instrumen Keuangan 1. Pinjaman Dana Pengadaan Tanah 2. Subsidi Bagi Ekonomi Lemah 3. Ganti Rugi dlm Bentuk Saham Instrumen – instrumen tsb sebagian sdh dipraktekkan di Ind. (dicetak dg huruf hijau) walau belum 100 % efektif.