Konsep Dasar Penilaian [PDF]

Citation preview

Fasilitator : Arvan C. Djohansjah, S.E.,M.Si. Widyaiswara Madya-Kementerian Keuangan DTSS PENILAIAN PROPERTI DASAR Pusdiklat KNPK- BPPK 2015 1



Bahan Ajar I : Pengertian Nilai Dan Penilaian Properti



Fasilitator: Arvan Carlo Djohansjah, S.E.,M.Si. Widyaiswara Madya Pusdiklat KN dan PK 2



PENGERTIAN NILAI Standar Penilaian Indonesia (SPI 2013 Buku I) Nilai : konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. Nilai dapat ditafsirkan sebagai “makna” atau “arti (worth)” sesuatu barang/benda. Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu “harga”. Nilai tidak semestinya selalu dinyatakan dalam bentuk uang. 3



Nilai



menyatu



dalam



suatu



istilah



yang



lebih



Biaya, Harga dan Nilai  Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan



untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu  Harga adalah sejumlah uang yang dibayarkan dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari suatu benda  Nilai adalah apa yang ‘sepatutnya” dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui.



4



NILAI PASAR (MARKET VALUE)  Webster



“A price at which both buyer and sellers are willing to do bussiness” (suatu harga di mana baik pembeli maupun penjual berkehendak melakukan transaksi)  Random House Dictionary of the English Language



“What a property can be sold for on the open market” (harga yang mungkin dari suatu properti jika dijual di pasar terbuka)  American Institute of Real Estate Appraisers



“The most probable price, as a specified date, in cash, or in terms equivalent to cash, or in other precisely revealed terms, for which the specified property right should sell after reasonable exposure in a competitive market under all conditions requisite to fair sale, with buyer and seller each acting prudently, knowledgeably and for self interest, and assuming that neither is under undue duress” (harga yang paling memungkinkan, pada suatu waktu tertentu, dalam bentuk uang atau …… 5



Lanjutan……….(NILAI PASAR) yang dapat disamakan dengan uang, dimana penjualan properti tersebut dilakukan melalui suatu penawaran dalam waktu yang mencukupi pada suatu pasar kompetitif yang memungkinkan terjadinya suatu tranaksi yang wajar, di mana penjual dan pembeli melakukan transaksi dengan hatihati/bijaksana, mempunyai pengetahuan yang mencukupi tentang properti yang dijual/dibeli, serta keduanya tidak dalam paksaan alam melakukan transaksi) Simpulan definisi-definisi di atas, nilai pasar merupakan harga transaksi yang memenuhi unsur-unsur : a. pembeli-penjual berkehendak melakukan transaksi; b. Dalam keadaan pasar terbuka; c. Penjual-pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman, dan informasi yang cukup terhadap obyek transaksi; d. Jangka waktu penawaran mencukupi; e. Pembelian-penjualan istimewa diabaikan. 6



CIRI-CIRI NILAI Eldred Gary dalam Real Estate Analysis mengemukakan ciri-ciri nilai sebagai berikut:



and



Strategy



1. Demand Merupakan analisis orang/pembeli, apa yang mereka inginkan/butuhkan, kemampuan keuangan dan keinginan untuk membayar 2. Utility Merujuk pada keuntungan/benefits dari sebuah properti dan sejauh manakah sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial. 3. Scarcity (The Competitive Environment) Merujuk pada relativitas tingkat pemasok properti (supply) yang dapat memenuhi pembeli potensial. 4. Transferability Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu pihak ke pihak lain. 7



PENGERTIAN PENILAIAN Penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni dalam mengestimasi nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran Pengertian properti di atas meliputi pengertian terhadap real estate, real property, dan personal property 8



PENGERTIAN REAL ESTATE, REAL PROPERTY dan PERSONAL PROPERTY Real Estate (AIREA, The Appraisal of Real Estate; Ch-1) adalah semua benda yang termasuk di dalam dan di atas tanah yang merupakanbagian alam dari tanah dan juga semua benda yang dibuat dan dibangun oleh manusia. Definisi ini sesuai juga dengan pengertian “inaedificatum solo, solo cedit” apa yang melekat pada tanah, termasuk bagian dari tanah. Real Property (AIREA, The Appraisal of Real Estate; Ch-1) dapat diartikan sebagai kumpulan atas berbagai macam hak dan interest yang ada dikarenakan kepemilikan atas satuan real estate. Hak tersebut meliputi hak untuk menggunakan, menyewakan, memberikan kepada orang lain, atau tidak sama sekali. Personal Property (AIREA,The Appraisal of Real Estate;Ch-1) adalah properti yang merupakan selain bagian real property 9



Karakteristik Properti  Immobility,



properti tidak mudah untuk dipindahkan/relokasi  Heterogenity, masing-masing properti memiliki karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan yang lainnya  Unliquid, properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar dalam bentuk uang karena hambatan dari pasar properti yang bersifat tidak sempurna  Durability, properti merupakan barang yang tahan lama, yang memiliki waktu penggunaan yang panjang  Legal complexity, properti sangat terkait dengan aspek legal yang berhubungan dengan hak penguasaan atas properti dan hak tersebut akan berpengaruh pula pada terhadap nilai properti 10



FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI Secara garis besar faktor-faktor yang mempengaruhi nilai suatu properti dibedakan menjadi 4 faktor, yaitu: 1.Faktor permintaan dan penawaran; 2.Faktor Fisik properti; 3.Faktor lokasi dan perletakan; 4.Faktor kebangsaan/politik.



11



FAKTOR PERMINTAAN dan PENAWARAN Merupakan faktor yang sangat luas dan menyeluruh dampaknya karena faktor ini meliputi faktor-faktor yang lainnya juga. Jika penawaran properti di pasaran tetap sedangkan permintaan bertambah maka nilai properti akan naik, begitu pula sebaliknya. Bebarapa sebab yang dapat mengubah permintaan dan penawaran properti di pasaran, yaitu: a.Faktor-faktor kependudukan; b.Perubahan cita rasa; dan c.Perubahan teknologi pembangunan 12



FAKTOR FISIK PROPERTI Faktor-faktor fisik properti meliputi: a.Jenis dan kegunaan properti b.Ukuran dan bentuk c.Desain dan konstruksi bangunan



13



FAKTOR PERLETAKAN dan LOKASI PROPERTI Faktor perletakkan properti dapat berupa: Tinggi atau rendah Di lereng bukit atau di tepi sungai Di tengah atau di pojok blok perumahan dll Faktor lokasi dianggap sebagai faktor terkuat pengaruhnya terhadap nilai suatu properti, namun pemahaman terkini faktor terkuat adalah aksesibilitas. Secara umum teori lokasi menyatakan bahwa semakin jauh dari pusat kota maka nilainya akan semakin rendah, kemudian faktor lokasi menentukan apakah sebuah properti tersebut mudah dicapai atau sulit dicapai. 14



FAKTOR POLITIK dan KENEGARAAN Faktor kenegaraan yang dimaksud di sini adalah faktor ekonomi, sosial dan politik negara, di mana secara tidak langsung akan mempengaruhi nilai properti. Misal: sistem perundangan, zoning dan faktor perencanaan kota, keadaan ekonomi negara, perubahan suku bunga pinjaman, dll



15



16