Metode Apraisal Dalam Menentukan Taksiran Harga Tanah [PDF]

Citation preview

Metode Apraisal dalam Menentukan Taksiran Harga Tanah Berdasarkan Kewenangan Daerah Terkait Dengan UU 23/2014 Tentang Pemeritahan Daerah dan Kehutanan



Metode Penilaian Tanah Untuk Kepentingan Pengadaan Tanah Senthot Sudirman Disampaikan dalam acara:



Bimtek Pengadaan Tanah Lembaga Pusat Pengkajian Informasi Nasional Hotel Oasis Amir Jakarta 2017



Proyek Strategis Nasional (Prespres 3 dan Inpres 1/2016 (52) (1) Listrik



Jalan



(19) Keret a Api



(6) Smelter



255 PSN 1 Listrik



(60) Bendungan



(17) Bandara



(13) Pelabuhan



(3) Perumahan



14 Sektor



(3) Teknologi



(7) Energi (7) PLBN



(25) Kawasa n



(10) Air Bersih



(3) Pertanian/ Kelautan



Progres PSN (2016) 255 Proyek Strategis Nasional



12 Selesai 89 Konstruksi



1 Tenagalistrikan



170 MW Beroperasi



18 Transaksi



4005 MW Tahap Konstruksi



102 Penyiapan



10254 MW Tahap Pengadaan



4 Tinjau Ulang 125 Belum Dimulai



8660 MW Tahap Perencanaan



Isu Nasional keterlambatan pembangunan infrastruktur Isu Nasional Hambatan PSN



Perizinan 12%



Perencanaan/P ersiapan 25%



Pendanaan 17%



Pengadaan Tanah 44%



Pelaksanaan Konstruksi 2%



Tahapan Kegiatan Pengadaan Tanah I Perencanaan II Persiapan



 Kesesuaian dg Tata Ruang  Lokasi, Luas, Letak, Status Tanah  Analisis Biaya dan Manfaat Pembangunan Bagi Wilayah dan Masyarakat  Perkiraan Nilai Tanah



 Pemberitahuan rencana Pembangunan  Pendataan Awal Lokasi  Konsultasi Publik Rencana Pembangunan  Penjelasan Cara Penghitungan Ganti Kerugian



    



III Pelaksanaan Inventarisasi dan identifikasi Obyek Pengadaan Tanah Penilaian Ganti Kerugian Musyawarah Pemberian ganti kerugian Pelepasan Tanah



IV Penyerahan Hasil Dokumen pelaksanaan meliputi: (a) Dok Perencanaan, (b) Dok. Tahapan Persiapan, (c) Dokumen penyiapan pelaksanaan, (d) Dok. Inventarisasi dan identifikasi, pengumuman dan hasil verifikasi, (e) Penilai Pertanahan, Hasil Taksiran Ganti Kerugian, (f) Dok. musyawarah ganti kerugian, berita acara kesepakatan, dan validasi, (g) Dok. pembayaran ganti kerugian, berita acara pelepasan hak dan kuitansi, (h) foto dan vidio.



Penilai Pertanahan Penilai Publik Izin Praktek dari Menkeu PMK 101/2014



Ajukan Lisensi



Menteri ATR/BPN



Dapat Lisensi Penilai Pertanahan UU 2/2012 Perpres 71/2012



Lelang Pekerjaan ke



Instansi Yang Memerlukan Tanah



Patuh KEPI



Patuh SPI (102, 103, 105, 306



Mengerjakan Pekerjaan Penilaian



Mendapat Pekerjaan Penilaian dari Instansi Yang Memerlukan Tanah



Dasar Nilai ekonomi atas kepemilikan aset Atau • Harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran  Nilai Bukan Fakta



• Nilai dalam pertukaran  suatu harga hipotesis • Hipotesis dari nilai diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilain pada wakyu tertentu. • Nilai bagi pemilik  Suatu estimasi dari manfaat yang akan diperoleh pihak tertentu atas suatu kepemilikan Nilai Opini



Opini harus terukur secara obyektif dg pemahaman yg dpt dimengerti



Dasar Nilai



Suatu pernyataan dari asumsi pengukuran yg fundamental dlm suatu penilaian Menjelaskan asumsi fundamental yg digunakan untuk dasar dari nilai yg dilaporkan misalnya: sifat transaksi hipotesis, hubungan dan motivasi para pihak, dan sejauh mana aset di tawarkan di pasar



Tujuan Penilian



Nilai: • T• Suatu opini dari manfaat



Konsep Nilai Pasar Nilai pasar adalah Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian, dan tanpa paksaan (SPI 101-3.1).



“estimasi sejumlah uang”



“dlm suatu transaksi bebas ikatan”



“dpt diperoleh dr hasil penukaran suatu aset atau liabilitas



“yg pemasarannya dilakukan scr layak”



“pada tanggal penilaian”



“antara pembeli yang berminat membeli” “penjual yg berminat menjual”



“kedua pihak masing2 bertindak atas dasar pemahaman yg dimilikinya dan kehatihatian “tanpa paksaan”



Nilai Pasar, NPW, dan Nilai Ganti Kerugian Nilai Pasar



Secara hipotesis nilai pasar benarbenar memperhatikan kewajaran transaksi dalam pandangan pasar secara wajar



Nila Ganti Kerugian dalam Pembebasan Tanah



Secara hipotesis perspektif suasana terbangunnya nilai pasar tsb berbeda dengan terbangunnya nilai Ganti Kerugian pada Pengadaan Tanah



SPI 103



Hubungan antar Dasar Nilai dan Tujuan Penilaian



Nilai NPW Searti dg Nilai ganti Kerugian



Tujuan penilaian dalam rangka Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (UU 2/2012)  Nilai Penggantian Wajar (NPW)



Pembebasan lahan atas dasar ganti kerugian , secara hipotesis para pihak yang bertransaksi tidak dapat memenuhi pengertian Nilai Pasar



Nilai Pasar tidak searti dengan NPW (SPI 306-3.10) dan Nilai Ganti Kerugian (UU2/2012)



Hubungan Nilai Pasar dan Nilai Bagi Pemilik Nilai Pasar



Pembeli dan Penjual saling Berkeinginan



Nilai?



Pemilik Terpaksa Mengalihkan Pengguna Terpaksa Membeli



Transaksi Atas Pasar Wajar



Transaksi Atas Dasar Peraturan



Apa tindakan dan solusinya bagi Penilai?



• Pemilik tidak berkeinginan sehingga berpotensi tidak pernah setuju • Terdapat oknum mengambil kesempatan untuk berspikulasi • Pemilik berkeinginan namun mencoba memanfaatkan penggantian yang setinggi-tinginya • Pemilik berkeinginan dan bersedia dengan penggantian wajar sesuai pasar



Bungan Nilai Pasar dan Nilai Penggantian Wajar Nilai Pasar



Pembeli dan Penjual Saling Berkeinginan



Transaksi Atas Pasar Wajar



Nilai Penggantian wajar



Kerugian Non Fisik



+ Nilai Pasar



Kerugian Fisik



Nilai Penggantian Wajar (NPW) • NPW diartikan sebagai nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian nonfisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud (SPI 102-2.10 dan 306-3.10). • “kepentingan pemilik (value of he owner)”  manfaat ekonomi yang berasal dari penguasaan atau kepemilikan suatu properti. • “kesetaraan dg nilai pasar”  salah satu dasar pembentukan nilai dengan memperhatikan data pasar (atau potensi penggunaannya).



“unsur luar biasa terkait dengan kerugian nonfisik, disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik properti untuk melepaskan haknya” . Kerugian non fisik dapat meliputi (Ps 33 huruf f UU 2/2012): a. tanah; b. ruang atas tanah dan bawah tanah; c. bangunan; d. tanaman; e. benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau f. kerugian lain yang dapat dinilai. (Ps 33 huruf f UU 2/2012):



• ‘kepemilikan properti”  tdk terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun juga diartikan pada penguasaan, pengelolaan, dan pemanfaatan atas properti”.



Identifikasi masalah dalam penilaian • 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. •



Tujuh hal yang berpengaruh: Pemberi tugas dan pengguna laporan Penentuan tujuan penilaian Penentuan dasar nilai Obyek penilaian Hak kepemilikan Tanggal penilaian Asumsi san syarat pembatas Pengguna laporan, tujuan penilaian, dan obyek peniliaan  dominan mempengaruhi penentuan dasar nilai. • Dalam hal pengguna laporan adalah Lembaga Pertanahan  tujuan penilaiannya adalah pemberian opini NPW dalam rangka proses PTbPuKU (UU 2/2012)  Obyek penilaian otomatis akan ditentukan oleh Lembaga Pertanahan.



Pengadaan Tanah Skala Kecil • Perpres 71/2012 Pasal 21  dalam rangka efisiensi dan efektifitas  PTuBbKU yang luasnya < 1 ha  dapat langsung oleh Instansi yang memerlukan tanah dengan para pemegang hak atas tanah  cara jual beli/tukarmenukar/cara lain yg disepakati oleh kedua belah pihak. • Dalam perjalannya  diubah dg Perpres 40/2014 dan diubah lagi Perpres 148/2015 dalam Perpres 40/2014 luas berubah dari 1 ha menjadi 5 ha (skala kecil). • Dalam Perpres 148/2015  penyempurnaan



Penyempurnaan Skala Kecil Menurut Perpres 148/2015 1. Untuk luasan < 5 ha  pengadaannya langsung dilaksanakan oleh Instansi yang memerlukan tanah dengan Pihak yang Berhak. 2. Harus sesuai dengan tata ruang wilayah 3. Tidak perlu penetapan lokasi 4. Penilaian tanah dalam rangka pengadaan tanah < 5 ha tsb  Instansi yg memerlukan tanah menngunakan hasil penilaian jasa penilai.



Relevansi NPW untuk pengadaan tanah skala kecil • Penggunaan NPW perlu dievaluasi lagi sesuai dg kebutuhan dan kepentingan instansi yg membutuhkan tanah. • NPW dapat menjadi opsi untuk digunakan dalam PTuBbKU skala kecil, sepanjang sesuai dan relevan (Juknis SPI 306-1.6). • Jika NPW akan digunakan  penilai hrs memastikan bahwa si pemberi tugas menyetujui unsur dan prosedur yg menjadi dasar pembentukan NPW sesuai Juknis SPI 306. • Contoh jika akan dibangun gedung perkantoran yg tdk membutuhkan lokasi ttt  ada alternatif lain  NPW tidak diperlukan  cukup menggunakan Nilai Pasar. • Dalam hal  Instansi yg memerlukan tanah  pengembangan infrastrukturnya  NPW atau Nilai Khusus (NK) • Nilai khusus adalah sejumlah uang yg mencerminkan atribut tertentu dari aset yg hanya berlaku bagi pembei khusus dan bukan pasar scr keseluruhan. • Pembeli khusus adalah pembeli tertentu atas suatu aset tertentu dimana baginya aset memiliki nilai khusus, karena adanya keuntungan yg timbul atas kepemilikannya, dan tidak tersedia bagi pembeli lain di pasar (SPI 102-3.6). • Alasan tertulis penggunaan NK harus dibuat dalam Lingkup Penugasan.



Tgl Penilaain NPW untuk Skala Besar dan Skala Kecil • Perbedaan tanggal penilaian  pembeda antara NPW untuk skala besar dan skala kecil. • Tanggal penilaian dalam skala besar bertepatan dengan tgl Pengumuman lokasi yang dilakukan oleh Gubernur/Kepala Daerah. • Tanggal penilaian dalam NPW untuk skala kecil  tgl Inspeksi atau tgl lain sepanjang bisa diterima oleh Penilai secara wajar.



Matrik Penerapan Dasar Nilai Pada Obyek Penilaian Terkait Pengadaan Tanah



Penerapan Pendekatan Penilaian Dalam Menentukan Kerugian Fisik Obyek Penilaian



Pasar



Pendapatan



Biaya



Keterangan



Tanah



˅



˅



-



HBU



Tanah dan bangunan



˅



˅



˅



HBU



Bangunan dan SPL



-



˅



˅



-



Tanah dan tanaman



˅



˅



˅



HBU



Tanaman



˅



˅



˅



-



Personal properti yg melekat ke tanah/Bangunan



˅



-



˅



-



Sumber: Juknis SPI 306, 2015



Dasar Pengukuran NPW • Opini nilai untuk aset berwujud  kerugian fisik  Nilai Pasar • Opini nilai untuk potensi aset yang “tidak berwujud” atau yang masuk kategori “kerugian nonfisik”  dpt dibagi ke dalam bentuk yg dpt diperhitungkan sebagai penambah thd indikasi Nilai Pasar yg mewakili kerugian fisik. • UUPA  “kerugian lain yg dapat dinilai” kerugian nonfisik yg dpt disetarakan dg nilai uang  kerugian krn kehilangan usaha/pekerjaan, biaya pemindahan tempat, biaya alih frofesi, dan nilai atas properti sisa.



Potensi kehilangan nonfisik • Kehilangan Pekerjaan termasuk alih frofesi • Kerugian emosional (solatium)  kerugian tdk berwujud yang berkaitan dg pengambilalihan tanah yg digunakan sbg tempat tinggal dr pemilik. • Solatium dpt diartikan sbg kompensasi kpd seseorang untuk kerugian non-keuangan akibat dr pengambilalihan tmpt tinggalnya dan harus pindah ke tempat lain (NSW Land Acquisition Acts, 1991). • Dalam Juknis SPI 306 (2015) diatur tentang ketentuan besarnya solatium tsb.



Matrik Hubungan Kerugian Fisik dan Non-fisik Obyek Penilaian



Penentuan



Transaksi



Bunga Masa Tunggu



Keterangan



Tanah



-



V



V



Biaya pindah dan solatium tdk diperhitungkan



Tanah & Bangunan



V



V



V



Solatium hanya untuk bangunan rmh tgl



Bangunan & SPL



V



V



V



Solatium hanya untuk bangunan rmh tgl



Tanah & Tanaman



-



V



V



Biaya pindah dan solatium tdk diperhitungkan



Tanaman



-



V



V



Biaya pindah dan solatium tdk diperhitungkan



Personal Properti



-



-



V



Solatium, biaya PPAT,



TERIMA KASIH