Metode Penilaian Ivestasi Pada Asset Riil [PDF]

Citation preview

MAKALAH METODA PENILAIAN INVESTASI PADA ASSET RIIL EKONOMI TEKNIK



Disusun Oleh : Kelompok 1 Ghina Girindari (3336150041) Adjie Anfasha BIlhaq



(3336170033)



Naufal Abdurrasyid



(3336170057)



Rebeca Nauli



(3336180003)



Annisa Rahman Tabrani Putri (3336180046) Graciela Febriyanti Zulf a



(3336180065)



JURUSAN TEKNIK SIPIL – FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SULTAN AGENG TIRTAYASA CILEGON – BANTEN 2019



BAB I PENDAHULUAN 1.1 LATAR BELAKANG Investasi atau yang lazim disebut juga dengan istilah penanaman modal atau pembentukan modal merupakan komponen kedua yang menentukan tingkat pengeluaran agregat. Dengan demikian istilah investasi dapat diartikan sebagai pengeluaran atau perbelanjaan penanam-penanaman modal atau perusahaan untuk membeli barang-barang modal dan perlengkapan-perlengkapan untuk menambah kemampuan memproduksi barang-barang dan jasa-jasa yang tersedia dalam perekonomian.



Pertambahan



jumlah



barang



modal



ini



memungkinkan



perekonomian tersebut menghasikan lebih banyak barang dan jasa di masa yang akan datang. Adakalanya penanaman modal dilakukan untuk menggantikan barang barang modal yang lama. Yang telah haus dan perlu didepresiasikan. Secara sederhana investasi bisa diartikan sebagai salah satu bentuk penanaman modal dengan tujuan pembelian asset yang diharapkan bisa mendatangkan keuntungan di masa mendatang. Pada dasarnya istilah investasi tidak hanya dikaitkan dengan bidang ekonomi bisnis saja, melainkan bisa dikaitkan dengan berbagai macam aktivitas. Umumnya, aktivitas investasi sejumlah dana berupa asset real berupa mesin, emas, tanah, obligasi maupun asset finansial berupa deposito atau saham. Investasi bisa dijadikan salah satu pilihan untuk memperoleh penghasilan lebih tinggi di kemudian hari. Yang terpenting dari penanaman investasi adalah harus memiliki ketersediaan dana atau asset dan harus bisa berkomitmen untuk mengikatkan asset. Mengapa Harus Berinvestasi? Hal ini dapat dijelaskan melalui perbedaan karakteristik antara menabung secara konvensional dengan berinvestasi.



2







Menabung berarti menyisihkan uang



tanpa mengharapkan adanya



kenaikan dari nilai uang yang disimpan. Apabila dilakukan analisa secara sekilas berbagai macam tabungan di bank menawarkan bunga tabungan sebesar 1-3% setahunnya. Akan tetapi, apabila memperhitungkan pengaruh inflasi, setiap tahun harga-harga barang selalu naik dengan persentase yang jauh melebihi bunga tabungan. Sehingga sesunguhnya terjadi pengurangan dalam nilai tabungan yang dimiliki. 



Melakukan Investasi berarti mengharapkan adanya kenaikan dari nilai uang seiring dengan berjalannya waktu, sehingga akan memberikan keuntungan. Uang yang diharapkan akan memberikan nilai tambah tersebut disimpan dalam suatu bentuk kekayaan yang disebut dengan aset.



Kalkulator Investasi 



Merupakan alat yang digunakan untuk melakukan perhitungan besarnya nilai investasi yang dimiliki serta melakukan perencanaan investasi, dengan menggunakan pendekatan variabel-variabel tertentu, seperti saham, obligasi dan pasar uang. Kalkulator investasi memudahkan perencanaan keuangan karena dalam berinvestasi banyak hal ikut diperhitungkan, semisal laju inflasi, jangka waktu, dan suku bunga acuan. Sehingga pengorbanan kita akan asset tertentu benar-benar mendapat imbal hasil seperti yang diharapkan.



Investasi, perlukah? 



Mempertanyakan perlu tidaknya berinvestasi sama dengan mempertanyakan apakah kebutuhan hidup anda akan selalu bertambah seiring dengan pertumbuhan usia anda. Jawabannya adalah tentu saja iya. Kebutuhan yang selalu bertambah adalah mutlak. Sayangnya terkadang tidak disertai dengan peningkatan pendapatan yang sebanding. Belum lagi dengan harga-harga yang cenderung selalu meningkat seiring dengan laju inflasi tahunan.



3







Maka yang diperlukan adalah berinvestasi, bukan sekedar menabung. Karena hanya menimbun uang di bank tidaklah cukup, uang akan tergilas laju inflasi. Berinvestasi memungkinkan uang untuk berkembang menjadi jumlah yang lebih banyak dalm wujud imbal hasil yang lebih besar di masa depan. Beberapa pengertian investasi menurut para ahli :



 Menurut Hamid, investasi adalah kegiatan penanaman modal baik langsung maupun tidak langsung dengan harapan pemilik modal mendapatkan keuntungan dari hasul penanaman modal tersebut.  Menurut Ferdie Darmawan, investasi adalah salah satu pilihan untuk mencapai kebebasan finansial yang tida dibatasi oleh kesibukan, waktu, dan usia.  Menurut jones, investasi adalah penempatan dana pada sebuah atau sekumpulan asset selama periode tertentu dengan harapan dapat memperoleh peningkatan nilai investasi.  Menurut Losina Purnastuti, investasi adalah komponen pengeluaran terbesar kedua setelah konsumsi.  Menurut Dhuwita, investasi adalah meningkatkan kesejahteraan investor, baik sekarang maupuan di masa yang akan datang.  Menurut Sharpe, investasi adalah mengorbankan asset guna mendapatkan asset yang lebih besar di masa yang akan datang.  Menurut Reilly dan Brown, investasi adalah komitmen meningkatkan asset untuk masa depan untuk mendapatkan penghasilan yang mampu mengompensasi pengorbanan investor.  Menurut Joko Salim, investasi adalah mengelola kelebihan dana untuk memperoleh dana yang lebih besar.  Menurut M. Syakir Sula, investasi adalah menanamkan asset, harta atau dana, pada sesuatu dengan harapan akan memberikan hasil pendapatan atau meningkatkan nilai di masa yang akan datang.  Menurut Sapto Raharjo, investasi adalah penggunaan dana atau modal untuk pembelian instrument, seperti saham, obligasi, properti, dan lainnya.



4



Pihak-pihak yang melakukan investasi biasa disebut dengan istilah investor. Dalam pengertian investasi menurut para ahli, keberadaan investor sangat penting dalam kegiatan investasi Investasi pada aset riil adalah investasi pada aset yang memiliki wujud. Contohnya aset riil ini adalah Properti (Tanah dan Rumah), emas, dan logam mulia lainnya. Berinvestasi pada aset riil merupakan hal umum yang dilakukan. Contohnya, kita membeli sebuah properti dan kemudian menyewakannya sehingga kita bisa mendapatkan pendapatan dari aset yang kita miliki tersebut. Ketika properti tersebut selesai disewakan, umumnya karena perjalanan waktu, nilai dari aset properti yang ada tersebut umumnya semakin naik, dan apabila kita ingin menjual aset tersebut, maka kita akan mendapatkan keuntungan dari penjualan aset tersebut karena adanya selisih dari harga beli dan harga jual aset tersebut. Secara umum, kita akan banyak mendapatkan keuntungan / nilai tambah dengan berinvestasi pada aset riil ini, karena meskipun harga / nilai dari aset tersebut dapat naik-turun, tetapi dalam jangka panjang nilai aset cenderung meningkat. 1.2 TUJUAN 



Beberapa orang mengasosiasikan Investasi sebagai kegiatan penanaman modal, beberapa orang lainnya menyebutnya sebagai portfolio keuangan. Terlepas dari apapun istilah yang digunakan, pada dasarnya kegiatan tersebut dilakukan untuk memperoleh pendapatan secara rutin yang dapat diandalkan dalam setiap periode tertentu, seperti : bunga, royalti, deviden, atau uang sewa dan lain-lain.







Mengurangi resiko inflasi. Dengan melakukan investasi dalam pemilikan



perusahaan



atau



obyek



lain,



seseorang



dapat



menghindarkan diri dari resiko penurunan nilai kekayaan atau hak miliknya akibat adanya pengaruh inflasi.



5







Untuk mendapatkan kehidupan yang lebih layak di masa depan. Seseorang yang bijaksana akan berpikir bagaimana meningkatkan taraf hidupnya dari waktu ke waktu atau setidaknya berusaha bagaimana mempertahankan tingkat pendapatannya yang ada sekarang agar tidak berkurang di masa yang akan datang.



1.3 MANFAAT 



pertumbuhan pada sektor riil memainkan peranan yang teramat penting dalam proses pertumbuhan ekonomi. Tanpa adanya pertumbuhan di sektor riil tidak akan ada pertumbuhan ekonomi.



1.4 RUMUSAN MASALAH A. apakah nilai waktu dari uang itu? B. Apa konsep dasar investasi pada aset riil ? C. Apa metode dari penilaian investasi pada aset rill ? D. risiko dalam hal proyek investasi



6



BAB II PEMBAHASAN



A. NILAI WAKTU DARI UANG Mengapa konsep nilai waktu dari uang (time value of money) itu penting? Karena pada umumnya setiap orang berpendapat bahwa nilai uang sekarang lebih berharga dari pada di masa yang akan datang. Oleh karena itu, mereka akan lebih suka menerima jumlah uang yang sama sekarang dari pada di masa mendatang, dan lebih suka mengeluarkan jumlah uang yang sama di masa mendatang dari pada sekarang. Dalam pengambilan keputusan investasi jangka panjang, pengambil keputusan harus memperhatikan nilai waktu dari uang, karena keputusan tersebut menyangkut pengeluaran dana sekarang dengan harapan untuk dapat memperoleh penghasilan di waktu mendatang. Masalahnya di sini adalah apakah sejumlah uang yang akan diterima dari hasil investasi tersebut pada akhir tahun pertama akan sama nilainya dengan jumlah uang yang sama tetapi akan diterima pada akhir tahun kedua atau tahun ketiga dan seterusnya? Hal ini manyangkut konsep nilai waktu dari uang. Apabila konsep ini tidak diperhatikan, maka satu rupiah sekarang sama saja nilainya dengan satu rupiah yang akan diterima lima tahun sekarang. Seperti diketahui bahwa uang yang tersedia jumlahnya terbatas sehingga uang itu mempunyai harga, dan harga dari uang adalah tingkat bunga. Sejumlah uang yang dibayarkan sebagai ganti rugi atas penggunaan uang tersebut dalam suatu periode disebut bunga. Misalnya, amat meminjamkan uangnya kepada ali sebesar rp.1000.000,00 selama sebulan. Setelah sebulan ali diwajibkan mengembalikan sebersar rp. 1000.000,00. Dalam hal ini, ganti rugi yang dibayar oleh ali sebesar rp 100.000,00 karena amar kehilangan kesempatan menggunakan uang itu di sebut dengan bunga. Dalam setiap perekonomian dimana preferensi waktu (time preference) menghasilkan tingkat bunga positif, maka selama itu nilai waktu dari uang akan tetap merupakan konsep yang penting. Makin panjang terikatnya dana dalam



7



investasi memerlukan perhatian yang lebih besar terhadap konsep nilai waktu dari uang. NILAI MAJEMUK Nilai majemuk adalah suatu cara untuk menghitung nilai uang pada akhir suatu periode di waktu yang akan datang dengan tingkat bunga tertentu. MAJEMUK TAHUNAN Dalam hal ini bunga akan majemuk jika hasil yang diperoleh dari simpanan pokok tidak diambil dan dibiarkan menyatu dengan simpanan pokoknya pada periode berikutnya. Secara matematis dapat dirumuskan sebagai berikut : Mn = Mn ( 1+ i )n Keterangan simbol : Mo



= jumlah modal pada awal periode



Mn



= jumlah modal pada akhir tahun ke-n



i



= tingkat bunga per tahun



n



= jumlah periode pembungaan



Majemuk beberapa kali dalam setahun Merupakan perhitungan nilai majemuk di mana bunga yang dibayarkan dilakukan beberapa kali dalam setahun (interyear compounding). Misalnya pembayaran bunga dilakukan setiap 6 bulan sekali sehingga dalam setahun ada 2 kali pembayaran bunga. Nilai sekarang untuk penerimaan yang berbeda setiap tahun Untuk menghitung nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan yang jumlahnya setiap tahun berbeda harus dihitung satu per satu. Nilai sekarang dari anuitas Menghitung nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan yang jumlahnya sama setiap tahun.



B.KONSEP DASAR INVESTASI PADA ASET RIIL Investasi pada aset riil termasuk dalam penganggaran modal (capital budgeting), yaitu keseluruhan proses perencanaan dan pengambilan keputusan



8



tentang pengeluaran dana yang jangka waktu pengembaliannya lebih dari satu tahun. Dengan demikian penganggaran modal mempunyai arti yang sangat penting bagi perusahaan, karena : 1. Jika salah dalam perencanaan dan pengambilankeputusan akan berakibat berat dan panjang bagi perusahaan, mengingat jumlah dana yang dikeluarkan cukup besar dan terikat dalam jangka waktu yang lama. 2. Jika salah dalam melakukan perkiraan kebutuhannya,misalnya investasi terlalu besar (over investment) akan timbul beban-beban yang seharusnya tidak perlu. Sebaliknya, jika investasi terlalu kecil (underinvestment) perusahaan akan kekurangan kapasitas produksi. SIFAT PROYEK INVESTASI Keterbatasan dana yang tersedia untuk membiayai usulan proyek investasi sering kali merupakan penghambat utama dalam proses penggangaran modal. Oleh karena hampir semua perusahaan mempunyai dana yang jumlahnya terbatas untuk membiayai usulan proyek investasi, maka beberapa usulan proyek investasi tersebut akan saling berkompetensi untuk mendapatkan dana yang jumlahnya terbatas. Dengan demikian, perusahaan perlu mengalokasikan dana dalam usulan proyek investasi yang dapat menghasilkan tingkat pengembalian paling tinggi dalam jangka panjang. Banyaknya usulan proyek investasi yang akan dibiayai dapat diperkecil dengan cara dikelompokkan berdasarkan sifatnya, yaitu : 1. Proyek saling lepas (mutually exclusive projects),merupakan proyek investasi yang mempunyai fungsiyang sama. Maksudnya jika perusahaan menerima salah satu usulan proyek investasi yang mutually exclusive,maka usulan proyek investasi lainnya akan ditolak. Misalnya, perusahaan dihadapkan pada tiga usulan proyek investasi yaitu A,B dan C yan befungsi untuk meningkatkan efisiensi pengangkutan bahan baku dari gudang ke pabrik. Jika usulan proyek investasi A yang diterima, maka usulan proyek B dan C akan ditolak. 2.Proyek independen (independent projects), merupakan proyek investasi yang mempunyai fungsi berbeda. Maksudnya penerimaan usulan proyek investasi yang



9



satu tidak akan menghilangkan kesempatan penerimaan usulan proyek investasi lainnya. Misalnya, perusahaan dihadapkan pada dua usulan proyek investasi, yaitu A dan B. Usualan proyek A berfungsi untuk meningkatkan efisieni pengangkutan bahan baku dari gudang ke pabrik, sedangkan usulan proyek B berfungsi untuk meningkatkan kapasitas produksi. Apabila usulan proyeksi investasi A diterima, maka tidak menutup kemungkinan usulan proyek inevestasi B juga diterima. Penghitungan Arus Kas 1. Jika proyek investasi pada aset baru, arus kasdapat dihitung sebagai berikut: Cara 1, arus kas = EAT + D Cara 2, arus kas = EBIT(1 - T) + D Cara 3, arus kas = EBITDA(1-T) + T(D) • Keterangan Simbol: – EAT = Laba setelah pajak (Earning After Tax) – EBIT = Laba sebelum bunga dan pajak (EarningBefore Interest and Tax) – EBITDA = Laba sebelum bunga, pajak, depresiasi,dan amortisasi (Earning Before Interest, Tax,Depreciation, and Amortization) – D = Penyusutan (Depreciation) – T = Pajak (Tax) • Rumus di atas digunakan jika proyek tersebut dibiayai dengan modal sendiri. • Jika terdapat bunga pinjaman, maka gunakanrumus sbb: Cara 1, arus kas = (EAT + I)(1 - T) + D– Cara 2, arus kas = (EBT + I)(1 - T) + D Jika proyek investasi penggantian aset, arus kas dapat dihitung dengan cara sebagai berikut: ICF = CFB – CFL 



Keterangan Simbol: – ICF = Arus kas inkremental (Incremental Cash Flow)



10



– CFB = Arus kas dengan menggunakan aset baru (Cash Flow Baru) – CFL = Arus kas dengan menggunakan aset lama (Cash Flow Lama) Atau ICF = {(PB – PL) – (BOTB - BOTL)}(1 – T) + T(DB –DL) 



Keterangan simbol :



ICF = arus kas inkremental PB = Penjualan dengan menggunakan aset baru PL = Penjualan dengan menggunakan aset lama BOTB = Beban operasional tunai dengan menggunakan aset baru BOTL = Beban operasional tunai dengan menggunakan aset lama DB = Depresiasi aset baru DL = Depresiasi aset lama T = Tarif pajak Penghitungan Nilai Investasi Awal / pengeluaran modal mula - mula • Untuk proyek investasi pada aset baru, nilai investasinya sebesar harga perolehan, yaitu sebesar seluruh pengeluaran uang untuk memperolehnya sampai dengan proyek tersebut siap dioperasikan. • Untuk proyek investasi penggantian aset, nilai investasinya dihitung.



C. METODE PENILAIAN INVESTASI PADA ASET RIIL Untuk menentukan usulan proyek investasi mana yang akan diterima atau ditolak, maka usulan proyek investasi tersebut harus dinilai. Berikut akan dibahas metode-metode



penilaian yang sering digunakan untuk menilai suatu usulan



proyek investasi. Ada 4 metode penilaian yang sering digunakan, yaitu : 1. Periode pengembalian (payback period) 2. Nilai sekarang bersih (net present value)



11



3. Tingkat pengembalian internal (internal rate of return) 4. Indeks profitabilitas (profitability index). 1. Payback Period (PP) •



Periode pengembalian (payback period)adalah jangka waktu yang



dibutuhkan untuk mengembalikan nilai investasi melalui penerimaan-penerimaan yang dihasilkan oleh proyek investasi tersebut. • Dengan demikian, periode pengembalian ini mengukur kecepatan kembalinya dana investasi bukan mengukur porfitabilitas. Suatu usulan proyek inestasi akan diterima jika periode pengembalian yang dihasilkan lebih cepat dari yang disyaratkan. Sebaliknya, jika periode pengembalian yang dihasilkan lebih lama dari yang disyaratkan, maka usulan proyek investasi tersebut ditolak. jika usulan proyek investasi tersebut lebih dari satu, maka yang dipilih adalah usulan proyek investasi yang menghasilkan periode pengembalian paling cepat. 2. Net Present Value (NPV) •



Metode NPV merupakan metode yang dipakaiuntuk menilai usulan proyek



investasi yangmempertimbangkan nilai waktu dari uang(time value of money) sehingga arus kas yangdipakai adalah arus kas yang telahdidiskontokan atas dasar biaya modal (cost ofcapital) perusahaan atau tingkat bunga atautingkat pengembalian yang disyaratkan(required rate of return). 3. Internal Rate of Return (IRR) •



Tingkat pengembalian internal (internal rateof return) adalah tingkat bunga



yang dapatmenjadikan NPV sama dengan nol, karena PV arus kas pada tingkat bunga tersebut sama dengan investasi awalnya. 4. Profitability Index (PI) •



Metode ini merupakan perbandingan antara PV arus kas dengan investasi



awal.



D. RISIKO DALAM PROYEK INVESTASI Risiko dalam suatu proyek investasi ditunjukkan oleh besar kecilnya penyim pangan tingkat pengembalian yang diharapkan (expected rate of return)



12



dengan tingkatan pngembalian aktual ( actual rate of return). Semakin besar penyimpangannya berarti semakin tinggi tingkat resikonya. Risiko dan Waktu Risiko adalah fungsi dari waktu Distribusi probabilitas dari cash flow akan mungkin lebih menyebar sejalan dengan semakin lamanya waktu suatu proyek. Risiko dan Waktu Semakin lama usia investasi semakin besar kemungkinan terjadi penyimpangan atas return yang diharapkan () dari return rata-rata (E), yang disebabkan meningkatnya variabilitas. Suatu proyek ber-resiko tinggi dapat disebabkan oleh factor : - Situasi ekonomi - Situasi politik - Situasi keamanan - Situasi pasar - Situasi konsumen - Dan lainnya Konsep Dasar Resiko Ditujukan untuk : - Menilai risiko dari asset sebagai individual – risk of single asset - Menilai risiko dari asset sebagai suatu kelompok – risk of portfolio of assets Preferensi Investor Terhadap Risiko Risk seeker Investor yang menyukai risiko atau pencari risiko. Risk neutral Investor yang netral terhadap risiko. Risk averter Investor yang tidak menyukai risiko atau menghindari risiko. KONTEKS PORTOFOLIO Risiko dalam portofolio dibedakan :  Risiko sistematis



13



 Risiko tidak sistematis Risiko Sistematis Suatu risiko yang tidak dapat dihilangkan dengan melakukan diversifikasi, karena fluktuasi risiko ini dipengaruhi oleh faktor makro yang dapat mempengaruhi pasar secara keseluruhan Faktor yang mempengaruhi : Perubahan tingkat bunga Kurs valuta asing Kebijakan pemerintah Risiko Tidak Sistematis Suatu risiko yang dapat dihilangkan dengan melakukan diversifikasi, sebab risiko ini hanya ada dalam satu perusahaan atau industri tertentu Terdapat fluktuasi risiko yang berbeda antara satu saham dengan saham lain Faktor yang mempengaruhi : Struktur modal Struktur aset Tingkat likuiditas



14



BAB III PENUTUP



2.1 SIMPULAN A. Nilai waktu dari uang pengambilan keputusan investasi jangka panjang, pengambil keputusan harus memperhatikan nilai waktu dari uang, karena keputusan tersebut menyangkut pengeluaran dana sekarang dengan harapan untuk dapat memperoleh penghasilan di waktu mendatang. B.Konsep dasar pada investasi riil Untuk proyek investasi pada aset baru, nilai investasinya sebesar harga perolehan, yaitu sebesar seluruh pengeluaran uang untuk memperolehnya sampai dengan proyek tersebut siap dioperasikan. C. Metode Penilaian investasi pada aset riil Ada 4 metode penilaian, yaitu : 1. Periode pengembalian (payback period). 2. Nilai sekarang bersih (net present value). 3. Tingkat pengembalian internal (internal rate of return). 4. Indeks profitabilitas (profitability index). D. risiko dalam proyek investasi Risiko dalam suatu proyek investasi ditunjukkan oleh besar kecilnya penyimpangan tingkat pengembalian yang diharapkan.



15



DAFTAR PUSTAKA



Drs. Abdul Halim, MM, Ak, Analisis Investasi, (Jakarta : Salemba Empat 2005). Prince wibowo (2014,24 desember) pengertian investasi menurut para ahli ,http://www.zonanesia.com/2014/12/pengertian-investasi-menurut-para-ahli.html, diperoleh 17 juni 2015. http://jnursyamsi.staff.gunadarma.ac.id/Downloads/files/11399/Risiko+dalam+inv estasi_1 .ppt, diperoleh 17 juni 2015.



16