Proposal Investasi [PDF]

Citation preview

BAB.1. PENDAHULUAN 1.1.



Latar Belakang



Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok bagi kehidupan manusia. Oleh karena itu sejalan dengan laju pertambahan penduduk dan kenaikan pendapatan masyarakat, maka pengembangan proyek perumahan memiliki prospek bisnis yang cerah. Begitupula di daerah Cibinong dan sekitarnya memiliki prospek yang menjanjikan untuk dikembangkan proyek perumahan. Properti merupakan salah satu jenis investasi yang populer di Negara maju. Di Indonesia sendiri, sejak tahun 1980 an properti telah digandrungi oleh seluruh kalangan, mulai dari konglomerat, kelas menengah, bahkan rakyat biasa. Hal ini dapat dilihat secara kasat mata dengan maraknya pengembangan perumahan baik kelas real estate sampai perumahan sangat sederhana. Properti menawarkan banyak peluang dibandingkan dengan investasi lainnya. Selain memiliki entry barrier yang relative longgar, sehingga sebenarnya siapa pun dapat terjun ke bisnis sektor property. Secara makro bisnis properti tidak banyak berpengaruh oleh kondisi apa pun, terlebih untuk perumahan sederhana dengan konsep modern memang sangat dibutuhkan oleh sebagian masyarakat kelas menengah ke bawah yang nota bene mayoritas penduduk di Indonesia. Perumahan sederhana dengan konsep modern ini memang memiliki tujuan utama untuk dihuni. Namun dalam kenyataannya sering dijumpai kategori ini juga peminat/pembeli rumah memiliki tujuan untuk komersial atau investasi. Sehingga kebutuhan akan perumahan sederhana dengan konsep modern tidak akan pernah stagnan dan akan terus bertumbuh kembang permintaan pasarnya dari masa ke masa. Sehingga dengan dasar pemikiran di atas, maka kami memiliki perencanaan untuk pengembangan perumahan real estate berkonsep modern.



1.2.



Maksud dan Tujuan



Maksud dan Tujuan dari penyusunan proposal proyek ini adalah: Mendapatkan modal awal dari pihak investor (pihak kedua) yang akan digunakan untuk pembebasan lahan, pengolahan lahan, perizinan dan biaya operasional selama 3 bulan pertama proyek dalam rangka Merealisasikan pengembangan perumahan “Cluster Pabuaran Prima”, yang terletak di Pabuaran RT 06 RW 13 Cibinong, Bogor



1.3.



Potensi dan Keunggulan Proyek



Beberapa keunggulan proyek ini adalah: 1) Pemasaran Banyaknya peminat yang ingin tinggal didaerah ini. Disisi yang lain dekat dengan kantor yang bisa menjadi target pemasarannya adalah karyawan kantor itu sendiri, pekerja lainnya dan karyawan pemda, PNS, ABRI, TNI, dll. 2) Tanah. Tanah yang akan dibebaskan oleh pengembang seluas 703 m2 dengan harga yang murah dari harga pasaran di daerah tersebut. 3) Lokasi strategis.



Daerah yang strategis, karena banyaknya perumahan yang ada, disamping itu pula terdapat pusat pendidikan dari mulai TK sampai sekolah tinggi, Rumah sakit, Pusat Belanja, Sarana Olahraga, dll. Ditambah lagi aksesnya dekat dengan tol dan juga stasiun kereta api. 4) Custom Denah Banyak Peminat yang ingin memiliki rumah idaman yang sesuai dengan kebutuhan ruang sesuai seleranya. Kami berikan kebebasan untuk membuat tata ruang / denah warna cat dan keramik, sehingga kebutuhan ruang dan suasana rumah yang di inginkan peminat bias terwujud.



1.4.



Masalah Permodalan



Permasalahan dari rencana proyek perumahan pengembangan perumahan “Cluster Pabuaran Prima” ini yaitu belum tersedianya modal awal untuk pembebasan lahan, pengolahan lahan, perizinan dan biaya operasional selama 3 bulan awal proyek untuk pengembangan perumahan “Cluster Pabuaran Prima”. Kebutuhan Modal Awal      



Pembebasan Lahan Balik Nama Perijinan Legalitas Fasum Operasional Total



: : : : : :



Rp. 562.400.000 Rp. 5.000.000 Rp. 90.000.000 Rp. 48.000.000 Rp. 6.000.000 Rp. 30.000.000 + Rp.741.400.000



BAB II. ASPEK PEMASARAN 2.1.



Tujuan Pemasaran



Menyediakan unit rumah minimalis yang asri, sehat dan layak huni kepada calon konsumen dengan minimal penghasilan Rp.3-5 juta/bulan.  Pencapaian target penjualan 8 Unit Rumah Rata-rata perbulan dapat terjual minimal 2 unit rumah.



2.2.



selama



6-12



bulan.



Analisa Pasar



a) Kebutuhan Konsumen  Rumah merupakan kebutuhan dasar setelah sandang dan pangan bagi setiap manusia.  Kota Depok akan masih terus tumbuh dan berkembang dan dijadikan alternative favorit wilayah hunian bagi masyarakat yang bekerja disekitar kawasan kota depok, Jakarta, bogor, tanggerang maupun bekasi.  Bagi calon konsumen yang sudah memiliki tempat tinggal bisa dijadikan alternative second home sebagai investasi di bidang property yang tidak pernah mengalami penurunan harga bahkan cenderung terus meningkat dari waktu ke waktu. b) Persaingan Tingkat persaingan tidak begitu ketat, karena hanya ada satu pesaing bagi proyek perumahan kelas menengah bawah ini dan lokasinya dekat dari rencana perumahan “Cluster Pabuaran Prima” namun harga yang ditawarkan lebih mahal.



2.3.



Analisa SWOT



1) Kekuatan Manajemen profesional di bidangnya dengan memiliki akses ke lembaga sosial kemasyarakatan, lembaga pendidikan dan pemerintahan. 2) Lokasi strategis Lokasi strategis yang sudah padat penduduk berada di pertengahan kota Depok dan Cibinong berdekatan dengan fasilitas pendidikan, wisata, dan pasar tradisional, terdapat akses transportasi hingga 24 jam. Lokasi 10 menit dari pusat kota Cibinong. 3) Peluang dan permodalan Peluang proyek perumahan dalam bentuk cluster kelas menengah kebawah ini sangat potensial dan menjadi trend saat ini, namun pembiayaan untuk memulai dan membangun usaha ini untuk memperkuat struktur permodalan masih belum dilirik oleh pemilik modal sehingga penyerapan SDM di tingkat developer kecil menjadi masalah utama 4) Peluang usaha kedepan.  Memiliki pangsa pasar yang besar dan masih banyaknya calon konsumen yang belum memiliki tempat tinggal tetap.  Dengan harga tanah yang masih relative rendah maka dapat menerapkan tingkat harga yang bersaing.  Harga properti yang cenderung meningkat dari waktu ke waktu sehingga dapat menerapkan kenaikan harga jual yang disesuaikan dengan tingkat permintaan calon konsumen.



5) Keragaan Pemasaran   



Target Pasar Calon konsumen masyarakat kalangan menengah ke bawah Positioning Perumahan sederhana berkonsep modern yang terjangkau, sehat, asri dan layak Huni. Strategi Pemasaran Rencana Strategis Pemasaran akan diimplementasikan dengan menerapkan pola bauran pemasaran dasar yakni 4 P (product, place, promotion, price) seperti : a) Produk (Unit Rumah) Seperti perencanaan produk perumahaan yang akan dibangun adalah perumahan sederhana yang sehat dan layak huni dengan desain modern. Ada pun tipe yang akan dibangun dengan luas bangunan 30 m2 / luas tanah 70 m2 b) Place (Lokasi) Lokasi proyek yang akan dikembangkan menjadi sebuah kawasan hunian tentu saja harus memiliki akses transportasi dan juga akses terhadap fasilitas pendidikan. Hal ini sudah dijelaskan dalam potensi lokasi yang menurut pandangan kami sangat layak untuk dikembangkan menjadi perumahan sederhana yang sehat dan layak huni. c) Promotion (Promosi) Promosi untuk perumahan sederhana ini kami akan melakukan dengan cara; 1) Memasang spanduk di areal lokasi 2) Bekerjasama dengan Marketing perumahan di sekitar lokasi maupun di luar lokasi Menyebarkan brosur pada area/tempat umum,dan ditempat-tempat strategis. 3) Bekerjasama dengan pihak instansi pemerintahan maupun swasta dalam memasarkan rumah. 4) Melakukan penawaran kepada para tenaga pengajar di sekolah-sekolah yang lokasinya berdekatan dengan lokasi proyek. 5) Lain-lain teknik promosi yang dianggap perlu, strategis dan Ekonomis, seperti Media Social d) Price (Harga) Harga jual setiap unit rumah yang akan diluncurkan merupakan hasil analisis yang mendalam dengan mempertimbangkan daya beli calon konsumen, tingkat rata-rata harga pesaing adalah 350 s/d 450jt/unit dan tentu saja sangat mempertimbangkan tingkat profitabilitas yang diharapkan para shareholder. Untuk itu harga jual yang sudah direncanakan sebesar Rp. 215.000.000 / unit untuk Rumah tipe 30m² / 70m².



BAB III. SISTEM INVESTASI Investor menyediakan dana yang selanjutnya dibelikan tanah atau modal kerja untuk proyek pembangunan dan dipasarkan



3.1.



Resiko Investasi Property



Semua bisnis tentulah memiliki resiko, hanya saja berbeda tingkat resikonya tergantung jenis usahanya. Bisnis property resikonya relatif kecil, dan resiko itu diluar kendali manusia yang menyebabkan harga property turun diantaranya seperti : bencana alam tanah longsor, banjir, gempa bumi.



3.2.



Jaminan Keamanan Investasi 1. Perjanjian hitam diatas putih dihadapan notaris 2. Sertifikat lahan yang akan dibangun proyek memakai nama investor ( jika membeli lahan baru). 3. Apabila ada hal lain bisa dirundingkan lebih dahulu sebelum proyek berjalan, sampai ada kesepakatan yang saling menguntungkan diantara pelaksana dan investor.



3.3.



Jenis Investasi



a) Investor membeli Lahan yang telah ditentukan dan memberikan surat kuasa jual yang nantinya akan dijual dan dibangun oleh Pengelola Sistem Pembagian Keuntungan Investor mendapatkan profit 40% dari keuntungan bersih diluar harga tanah / Lahan Pengelola mendapatkan sisanya yakni profit 60% dari keuntungan bersih penjualan/unit diluar harga tanah/Lahan b) Investor membeli Lahan dan memberikan anggaran yang dibutuhkan oleh pengelola untuk kebutuhan modal awal, seperti; Legalitas, Perizinan, Fasum dan Operasional Sistem Pembagian Keuntungan Investor mendapatkan profit 60% dari keuntungan bersih diluar harga tanah / Lahan Pengelola Rekan mendapatkan sisanya yakni profit 40% dari keuntungan bersih penjualan/unit diluar harga tanah/Lahan



3.4.



Keuntungan Investasi



Lahan yang dibangun atas nama Investor, Keuntungan yang diterima adalah nilai bersih dari penjualan per kavling atau pembangunan, lahan yang tidak terbangun bukanlah lahan mati, semakin ramai daerah tersebut semakin melonjak nilai jual lahan/tanah daerah tersebut. Dengan itu akan memberikan keuntungan 40% dan semakin lama harga lahan akan semakin naik.dibandingkan dengan mendepositokan ke bank yang hanya 10%-16% keuntungannya



3.5.



Simulasi



Rencana Pengeluaran Rp.1.347.000.000 : 8 unit = Jadi Harga Dasar /unit adalah



Rp. 168.375.000 Rp. 168.375.000



Simulasi Bagi Hasil Harga Jual type 30/70 Harga Dasar Profit sebelum Pajak



= = =



Rp. 215.000.000 Rp.168.375.000 Rp. 46.625.000



Rincian Simulasi Bagi Hasil Jenis



Modal



Investasi (a) Profit Rp. 562.400.000 40% Investasi (b) Profit Rp.741.400.000 60%



Harga Dasar



Keuntungan /unit



Uang yg diterima Investor dari penjualan/unit t. 30/70



Rp. 70.300.000



Rp. 18.650.000



Rp. 88.950.000



Rp. 92.675.000



Rp. 27.975.000



Rp. 120.650.000



Investasi (a) Modal = Rp.562.400.000 Rp. 88.950.000 x 8 unit = Rp.711.600.000 Apabila anda Investasikan Lahan anda, kurang dari 1 tahun keuntungan sudah melonjak 26% dari nilai yang di investasikan Investasi (b) Modal = Rp.741.400.000 Rp.120.650.000 x 8 unit = Rp.965.200.000 Apabila anda Investasikan Lahan dan Uang anda, kurang dari 1 tahun keuntungan sudah melonjak 30% dari nilai yang di investasikan



BAB IV SISTEM, JANGKA WAKTU & MANAJEMEN PROYEK 4.1.



Sistem Proyek



Sistem yang digunakan dalam proyek pengembangan perumahan “Cluster Pabuaran Prima” adalah KPR inden. Pembiayaan dengan KPR inden ini pencairannya dilakukan secara bertahap, didasarkan kepada progres pembangunan unit rumah. Konsumen dan developer melakukan transaksi Akad Jual Beli sebelum bangunan selesai. Dengan sistem ini, pemasaran perumahan dilakukan dengan cara memperlihatkan siteplan perumahan, dan desain rumah yang akan dibangun kepada konsumen.



4.2.



Jangka Waktu Proyek



Proyek pengembangan Perumahan “Cluster Pabuaran Prima” akan dilaksanakan selama 12 bulan. Dalam waktu tersebut, diharapkan seluruh rumah telah terjual. Proyeksi penjualan rumah dengan sistem KPR inden ini diupayakan setelah semua terjual pada 6 bulan pertama dalam jangka waktu proyek.



4.3.



Gambaran umum proyek Perumahan “Cluster Pabuaran Prima” NAMA PROYEK PERUMAHAN “Cluster Pabuaran Prima”



Perencanaan Pembangunan  Luas Tanah :  Jumlah Unit/Kavling :  Luas Bangunan  Rencana Luas Tanah :  Lama Proyek :



703m² 8 unit : 30m² 70m² 12 – 18 bulan



SITEPLAN



VISI Terciptanya perumahan dan permukiman yang layak dan terjangkau dalam lingkungan yang asri dan sehat bagi kehidupan masyarakat. MISI 1. Membangun perumahan yang sehat, asri, aman dan nyaman. 2. Memfasilitasi masyarakat Menengah ke bawah untuk memiliki rumah yang layak huni. RENCANA LOKASI 1. Pabuaran RT.06 RW.13 ,Cibinong, Bogor 2. Luas 703 m² RENCANA PERUMAHAN Akan dibangun Rumah Tipe Bangunan 30m2 / Tanah 70 m2 sebanyak 8 unit



Sistem Proyek Sistem yang digunakan dalam proyek pengembangan perumahan “Cluster Pabuaran Prima” adalah Pembangunan inden. Pembiayaan dengan inden ini pencairannya dilakukan secara langsung atau bertahap, didasarkan kepada progres pembangunan unit rumah. Konsumen dan developer melakukan transaksi Akad Jual Beli sebelum bangunan selesai. Dengan sistem ini, pemasaran perumahan dilakukan dengan cara memperlihatkan siteplan perumahan, dan desain rumah yang akan dibangun kepada konsumen. Konsumen dipandu oleh kami, sebelum melakukan transaksi. RENCANA PELAKSANAAN KONSTRUKSI Didesain oleh Arsitek yang sudah berpengalaman dalam proyek perumahan. Dikerjakan oleh tukang yang sudah berpengalaman dalam proyek perumahan, dengan sistem upah harian. PERIZINAN YANG HARUS DIPROSES 1. 2. 3. 4.



Izin Lingkungan RT, RW, Desa, Kecamatan Izin Pemanfaatan Lahan Izin Gangguan IMB Induk



LEGALITAS YANG HARUS DIPROSES 1. 2. 3. 4.



Balik Nama Kepemilikan Lahan Ukur Lokasi Induk Daftar Ukur dan Daftar Pemecahan Tapak Kavling



FASILITAS DAN OPERASIONAL AWAL YANG HARUS DIPROSES 1. 2. 3. 4.



Cut and Fill Pemasangan Tiang Listrik Direcsikeet Operasional



JADWAL PELAKSANAAN PROYEK Proyek direncanakan akan dilaksanakan selama 12 bulan.



:



Terlaksana



:



Belum Terlaksana



Rencana Pemasukan Rp. 215.000.000 x 8 Unit



:



Rp. 1.720.000.000



Rencana Pengeluaran



:



Rp.1.347.000.000



Profit Sebelum Pajak



:



Rp. 372.440.000



BAB V. PENUTUP Demikian proposal pengajuan modal awal ini merupakan upaya kami, dalam merealisasikan Perumahan “Cluster Pabuaran Prima”. Kami berharap pihak Investor dapat menyetujui proposal ini dan bersedia bekerjasama dengan Kami. Kami siap mendiskusikan dan melengkapi jika terdapat persyaratan yang belum sempurna. Salam Sukses