![Ringkasan Materi UPPAT PDF [PDF]](https://pdfs.asia/img/200x200/ringkasan-materi-uppat-pdf.jpg)
22 0 2 MB
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
PERATURAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA NOMOR 8 TAHUN 2012 Peraturan ini berlaku 2 Januari 2013. Yang perlu diperhatikan: -PP No 24/1997 tentang Pendaftaran tanah: Pasal 38: Bentuk, isi, & cara pembuatan Akta diatur oleh Menteri -Permen/KBPN No 3/1997 ttg Ketentuan Pelaksanaan dari PP Nomor 24/1997: Pasal 96 (1): Bentuk² akta yang dipergunakan dalam pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 95 ayat (1) & (2) dan cara pengisiannya sebagaimana tercantum dalam lampiran 16-23, terdiri dari: • Akta Jual Beli • Akta Tukar Menukar • Akta Hibah • Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan • Akta Pembagian Hak Bersama • Akta Pemberian Hak Tanggungan • Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai Atas Tanah Hak Milik • Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Pasal 96 (2): Pembuatan akta sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 95 ayat (1) dan (2) harus dilakukan dengan menggunakan formulir sesuai dengan bentuk sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang disediakan. -MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
-PP No 37/1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT: Pasal 21: Akta PPAT dibuat dgn bentuk yg ditentukan Menteri. Pasal 24: ketentuan lebih lanjut diatur dlm PP pendaftaran tanah -Perkaban No 23/2009 jo Perkaban No 1/2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan dari PP No 37/1998: Pasal 51: Blanko PPAT dibuat dan diterbitkan oleh BPNRI. Dengan berlakunya Perkaban No 8/2012, maka ketentuanketentuan dalam Pasal² diatas dihapus, sehingga untuk akta PPAT sudah tidak menggunakan Blanko. Pasal 96 (4): untuk meningkatkan pelayanan pertanahan terhitung 1 April 2013,penyiapan, pembuatan blanko Akta PPAT dilakukan oleh masing-masing PPAT, PPAT pengganti, PPATS, PPATK. Hal itu guna meminimalisir perubahan/pencoretan/penggantian/penambahan dalam akta. Meskipun tidak dilarang hendaknya menghindari renvoi, namun jika terpaksa, frasa/kalimat yang salah dicoret, diperbaiki dengan direnvoi di sebelah kiri & diberi paraf.
PEMBUATAN AKTA A. AKTA PPAT Akta yang dibuat dihadapan PPAT (Pasal 2 (2) UUJPPAT, yaitu: 1. Akta Jual Beli/AJB: Untuk perbuatan hukum Jual Beli (peralihan hak dari Penjual ke Pembeli) atas tanah dan bangunan.
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
2. Akta Tukar Menukar: Jika dua orang sama² memiliki sebidang hak atas tanah dan ingin saling menukar hak atas tanah yang mereka miliki. Saat ini Tukar menukar sudah dikenakan PPh). 3. Akta Hibah: Seorang menyerahkan tanah/bangunan, untuk kepentingan penerima hibah, dan tidak dapat ditarik kembali. 4. Akta Inbreng: Seseorang memasukkan aset pribadinya (tanah/bangunan) ke dalam harta kekayaan perusahaan. Untuk Akta ini objeknya tidak boleh Hak Milik. 5. Akta Pembagian Hak Bersama/APHB: Jika suatu tanah diperoleh dari warisan dan hanya ingin dibalik nama atas nama satu atau sebagian ahli waris saja. 6. Akta Pemberian HGB/HP atas HM: Jika terjadi pemberian Hak Pakai/HGB di atas tanah Hak Milik. Hak Pakai diatas tanah Hak Milik juga mengikat pihak ketiga. 7. Akta Pemberian Hak Tanggungan/APHT: Suatu hak atas tanah dibebankan Hak Tanggungan untuk pelunasan utang tertentu. Tunduk pada UU No 4/1996. 8. Surat Kuasa M’bebankan Hak Tanggungan (SKMHT): Jika debitor (Pemberi Hak Tanggungan) tidak dapat hadir dan memberikan kuasa untuk melakukan Pembebanan HT).
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
B. PAJAK/BEA DALAM TRANSAKSI BALIK NAMA (tanah dan/atau bangunan) Beban² pajak yang harus dibayar saat akan balik nama atau membuat akta PPAT, yaitu: 1. Pajak PPh (PP 34/2016): dalam balik nama karena AJB, Tukar Menukar, Hibah (jika bukan anak), Inbreng. Perhitungannya: 2,5% x NJOP atau 2,5% x Nilai Transaksi 2. Bea BPHTB: dalam hal balik nama karena AJB, Tukar Menukar, Hibah, Inbreng. Perhitungannya: 5% x (NJOP – NJOPTKP) atau 5% x (Nilai Transaksi – NJOPTKP) 3. Pajak Waris: dalam hal balik nama karena Pewarisan Perhitungannya: 5% x (NPOP – NPOPTKP) 4. Bea APHB: dalam hal balik nama kepada satu atau sebagian ahli waris (AW). Perhitungannya: Jumlah Ahli Waris yang memberi haknya x NJOP Jumlah seluruh Ahli Waris
-MAHARANI FRANSISKA
- NJOPTKP
x 5%
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
C. KETENTUAN COVER DAN FORM AKTA Ketentuan mengenai Cover dan Form. Akta PPAT (Perkaban 8/2012) adalah sebagai berikut: Cover Akta Warna Kertas Putih
Form. Akta Warna Kertas Putih
Jenis Kertas Karton 150-250 gram
Jenis Kertas HVS 80-100 gram
Ukuran Kertas A3 (29,7 cm x 42 cm) Ukuran Kertas A3 (29,7 cm x 42 cm) Harus ada KOP PPAT & Judul Akta
Tiap lembar diketik/isi bolak balik
Jenis Font Bookman Old Style, 28
Jenis Font Bookman Old Style, 12
Tinta hitam tidak mudah luntur
Tinta hitam tidak mudah luntur
Untuk Struktur Formulir Akta PPAT yang dibuat yaitu: 1. Awal Akta/Kepala Akta, yang terdiri dari: a. Kop PPAT/Papan Nama PPAT {Jabatan, Nama lengkap dan gelar, Daerah Kerja, SK (Nomor dan Tanggal), alamat Kantor PPAT dan Nomor telepon & Fax (jika ada)} b. c. d. e.
Jenis Akta (JB, Hibah, TM, Inbreng, HT atau SKMHT) No Akta, Lembar Pertama/Lembar Kedua Hari, tanggal, bulan dan tahun Nama Lengkap dan tempat kedudukan serta dasar
pengangkatan/penunjukan PPAT. 2. Badan Akta a. Komparisi Akta, yang berisi nama lengkap, tempat tanggal lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, tempat tinggal dan No Identitas para penghadap -MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
b. Keterangan mengenai kewenangan atau kedudukan bertindak penghadap c. Isi Akta, berupa: -Kehendak & keinginan para pihak yang berkepentingan (diawali dengan kalimat: para penghadap dikenal oleh saya, Notaris) -Objek perbuatan hukum: Jenis hak atas tanah/HM Sarusun Tanda bukti haknya (jenis hak, nomor hak atas tanah/HM Sarusun, Surat Ukur/Gambar Situasi, Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB), Nomor Objek Pajak (NOP) dan letak bidang tanah -Syarat-syarat atau klausula yang ditentukan para pihak (Pasal demi pasal), yaitu: Segala biaya peralihan hak atau pembebanan hak Kediaman hukum yang dipilih Biaya pembuatan akta, uang saksi -Nama lengkap, tempat tanggal lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, tempat tinggal, No KTP saksi pengenal (jk ada) 3. Akhir Akta/Penutup Akta a. Diawali dengan:”Demikianlah akta ini ...” b. Identitas saksi akta c. Uraian pembacaan dan penjelasan akta kepada para pihak dan saksi-saksi d. Uraian penandatanganan & tempat penandatanganan e. Uraian jumlah akta yang dibuat, misal 2 (dua) rangkap asli
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Penolakan pembuatan Akta PPAT (Pasal 39 PP 24/1997) boleh, jika: 1. Untuk tanah yg terdaftar/HMSRS, tidak menyampaikan Sertipikat Asli atau sertipikat tidak sesuai dengan daftar yg ada di kantor Pertanahan; 2. Untuk tanah yang belum terdaftar tidak menyampaikan: -Surat Pernyataan tidak sengketa dari pemilik -Surat Keterangan Kades/Lurah bahwa tanah belum bersertipikat; -Surat bukti mengenai penguasaan tanah (sporadik), Buku Desa, Keterangan Riwayat Tanah dari Kades/Lurah 3. Salah satu/para pihak atau saksi tidak berhak/tdk memenuhi syarat; (eg. saksi hanya 1, para pihak tidak hadir) 4. Salah satu/para pihak bertindak atas dasar Kuasa Mutlak yaitu: - Mencantumkan 2 pekerjaan lebih; - Ada hak substitusi; - Ada kata-kata tidak dapat dicabut kembali. Kecuali dalam PK, PPJB lunas, APHT, SKMHT) 5. Perbuatan hukum belum dapat izin dari instansi yang berwenang; 6. Objek sedang dalam sengketa; 7. Tidak dipenuhinya syarat atau melanggar larangan dlm UU.
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
D. PEMBUATAN AKTA Hal yang dilakukan sebelum pembuatan akta, yaitu: 1. Pengecekan Sertipikat Kantor Pertanahan
(mengecek
kesesuaian Sertipikat dengan data di BPN); 2. Meminta kelengkapan data² para pihak untuk kemudian diteliti (kesesuaian datanya), yaitu: Subjek: KTP, KK & Surat Nikah (jika telah menikah), NPWP (untuk lapor pajak), Surat Kuasa, Surat Persetujuan pasanga/ Komisaris & AD perseroan (bila diperlukan); Objek: selain sertipikat diperlukan: SPPT PBB, IMB jika objeknya tanah dan bangunan, Blueprint & Site plan (bila ada) 3. Mempersiapkan Form Akta; 4. Membayar SSP (PPh) bagi Penjual dan (SSB BPHTB) bagi pembeli; Hal yang dilakukaan saat akan menandatangani akta, yaitu: 1. Akta harus dibacakan kepada para pihak dihadapan saksi 2. Menjelaskan isi akta kepada para pihak dihadapan para saksi; 3. Ditandatangani & diparaf para pihak, para saksi dan PPAT. Untuk saksi harus menyaksikan: 1. Identitas dan kapasitas para pihak 2. Kehadiran para pihak dan kuasanya 3. Kebenaran data fisik & data yuridis objek perbuatan hukum 4. Keberadaan dokumen yang ditunjukkan 5. Telah dilaksanakannya perbuatan hukum oleh para pihak
-MAHARANI FRANSISKA
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Hal yang dilakukan setelah akta ditandatangani, yaitu: 1. Melaporkan/menyampaikan Lembar kedua & dokumendokumennya ke BPN dlm 7 hari kerja; (sanksi jika tidak melapor denda Rp. 250.000,-) 2. Melaporkan bulanan (jumlah akta yang dibuat) selambatlambatnya tanggal 10 bulan berikutnya; (sanksi jika tidak melapor denda Rp. 250.000,-) E. PENJILIDAN AKTA Setelah membuat dan menandatangani akta, ada beberapa hal yang harus dilakukan: Akta PPAT dijilid dan di jahit dengan benang warna putih dan disimpul tengah, dengan ketentuan sebagai berikut: 1. Rangkap Lembar Pertama disimpan, dijilid dan dijahit tanpa sampul dan tidak ditempel teraan cap jabatan PPAT. Akta yang telah dijilid nantinya akan bundel per bulan, jika lebih dari 50 akta, maka dibundel maksimal per 50 akta. 2. Rangkap Lembar Kedua akta akan disampaikan kepada Kantor Pertanahan, dijilid dan dijahit dengan sampul dan ditempel teraan cap jabatan PPAT ditengah sisi kiri 3. Salinan akta hanya ditandatangani PPAT dan untuk diberikan kepada para Pihak, dijilid dan dijahit dengan sampul dan ditempel teraan cap jabatan PPAT ditengah sisi kiri. Selain lembar pertama, warkah juga dibundel per bulan dengan maksimal 25 warkah, jika dalam sebulan membuat lebih dari 25 akta. -MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
Tips dari pak Pri saat akan membuat form Akta: 1. Yang disediakan untuk menulis adalah 2/3 bagian dari kertas. 1/3 bagian sebelah kiri dikosongkan untuk tempat renvoi. (Usahakan jangan ada renvoi) -Jika memakai double polio, biasanya diberi jarak 7cm untuk dikosongkan, dan 14 cm digunakan untuk form akta. 2. Diawali dengan duplikat Papan Nama PPAT/KOP PPAT 3. JUDUL AKTA huruf besar, dilanjutkan dengan Nomor akta, dan selalu Lembar Pertama (ujian) eg: AKTA JUAL BELI Nomor : 01/2017 Lembar Pertama 4. Jangan beri spasi antar baris/jangan ada baris kosong 5. Sisakan 3 baris paling bawah untuk footnote dan usahakan bikin footnote terlebih dahulu. 6. Untuk penulisan tanggal di awal akta jangan memakai cara notaris, yang benar yaitu: Pada hari ini, hari Senin, tanggal 13 (tigabelas), bulan Nopember, tahun 2017 (duaribu tujuhbelas) --------------------------------------------Jangan membuat: 13-11-2017 (tigabelas .....................) 7. Penulisan SK di awal akta tanggal dulu baru nomor (berbeda dengan di KOP/Duplikat papan nama 8. Untuk salinan jangan mengikuti cara Notaris, yg benar: Diberikan sebagai salinan oleh saya, Pejabat Pembuat Akta Tanah Kota Depok
STRUKTUR AKTA PPAT 1. KEPALA AKTA/AWAL AKTA a. Kop PPAT b. Jenis Akta c. Nomor Akta, Lembar Pertama/Lembar Kedua d. Hari, tanggal, bulan dan tahun e. Nama Lengkap dan tempat kedudukan PPAT serta dasar pengangkatan/penunjukan Contoh:
PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) CHRYSTALOVA ARLYNKA, S.H, M.Kn Daerah Kerja Kota Pekanbaru Surat Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor : 30-IX-2016, Tanggal 31 Desember 2016 Jalan Tuanku Tambusai Nomor 999, Tangkerang Barat, Marpoyan Damai, Pekanbaru, 28282 Telepon (0761) 1234567, 1234568, Fax (0761) 1234569 AKTA JUAL BELI Nomor 01/2017 Lembar Pertama Pada hari ini, hari Jumat, tanggal 27 (duapuluh tujuh) bulan Oktober tahun 2017 (duaribu tujuhbelas). ---------hadir dihadapan saya, CHRYSTALOVA ARLYNKA, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan, yang berdasarkan Surat Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia tanggal 31 Desember 2016 Nomor 30-IX-2016 diangkat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja Kota Pekanbaru dan berkantor di Jalan Tuanku Tambusai Nomor 999, Tangkerang Barat, Marpoyan Damai, 282828, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini : --------------------------
NB: untuk penulisan tanggal (pada tanggal lahir, Surat ukur dan lain-lain) tidak baku, boleh hanya menulis 21 November 1988 atau 01 Januari 1990 (untuk tanggal lahir). Tetapi untuk hari, tanggal, bulan dan tahun akta harus sesuai Perkaban 08 tahun 2012. Yaitu: “Pada hari ini, hari Rabu, tanggal 01 (satu), bulan Nopember, tahun 2017 (duaribu tujuhbelas).”
2. BADAN AKTA a. Komparisi Akta, yang berisi nama lengkap, tempat tanggal lahir, kewarganegaraan, pekerjaan/jabatan, tempat tinggal para penghadap dan Nomor Identitas penghadap b. Keterangan mengenai kedudukan bertindak penghadap dalam akta c. Isi Akta, berupa: -Kehendak & keinginan para pihak yang berkepentingan (diawali dengan kalimat: para penghadap dikenal oleh saya, Notaris) -Objek perbuatan hukum: Jenis hak atas tanah/HM Sarusun Tanda bukti haknya (jenis hak, nomor hak atas tanah/HM Sarusun, Surat Ukur/Gambar Situasi, Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB), Nomor Objek Pajak (NOP) dan letak bidang tanah -Syarat-syarat yang ditentukan para pihak, yaitu: Kediaman hukum yang dipilih Biaya pembuatan akta, uang saksi Segala biaya peralihan hak/pembebanan -Nama lengkap, tempat tanggal lahir, pekerjaan, jabatan, kedudukan dan tempat tinggal saksi pengenal (bila ada). Contoh: I. Nyonya MAHARANI, lahir di Rengat, pada tanggal 30-08-1988 (tigapuluh Agustus seribu sembilanratus delapanpuluh delapan), Warga Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal di Jalan Hang Lekir Nomor 88, Rukun Tetangga 003, Rukun Warga 009, Kelurahan Tangkerang Barat, Kecamatan Marpoyan Damai, Kota Pekanbaru, pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan 14010101808880003, yang berlaku seumur hidup. -------Menurut keterangannya untuk melakukan tindakan hukum dalam akta ini telah mendapat persetujuan dari suaminya, Tuan ARWANTO, yang turut hadir dan ikut menandatangani akta ini di hadapan saya, PPAT, sebagai bukti tanda persetujuannya dan akan disebutkan pada akhir akta ini; -----------------------------Selaku penjual, selanjutnya disebut Pihak Pertama; ---II. Nona NIKITA WANG, lahir di Rengat, pada tanggal ------01-01-1990 (satu Januari seribu sembilanratus sembilanpuluh), Warga Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal di Jalan Hang Tuah Nomor 77, Rukun Tetangga 001, Rukun Warga 005, Kelurahan Pulau Karam, Kecamatan Sukajadi, Kota Pekanbaru, pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan 1401020101901003, yang berlaku seumur hidup. ---------------------------------------------------Selaku pembeli, selanjutnya disebut Pihak Kedua; -----Para penghadap dikenal oleh saya. ---------------------------
Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua menerangkan dengan ini membeli dari Pihak Pertama : -------------------------------- Hak Milik Nomor 1234/Tangkerang Barat atas sebidang tanah seluas 150 m² (seratus lima puluh meter persegi), sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur tanggal 21 November 2010 Nomor 1235/2010, dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB): 12.34.56.78.90123, dan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak (NOP) 12.34.567.890.123-4567.8; Terletak di : ------------------------------------------------------Provinsi : Riau; ------------------------------------Kota : Pekanbaru; ----------------------------Kecamatan : Marpoyan Damai; --------------------Kelurahan : Tangkerang Barat; -------------------Jalan : Tuanku Hang Lekir Nomor 88; -----Jual beli ini meliputi pula : ------------------------------------Sebidang tanah dan bangunan berikut segala turutannya yang berada di atas tanah tersebut yang menurut sifat, peruntukan dan undang-undang dapat dianggap benda tetap. -----------------------------------------Selanjutnya semua yang diuraikan diatas dalam akta ini disebut “Objek Jual Beli”. -------------------------------------Pihak pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa : -a. Jual beli ini dilakukan dengan harga Rp. 1.000.000.000,- (satu milyar rupiah). ------------------b. Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut diatas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang tersebut akta ini berlaku sebagai tanda penerimaan yang sah (kuitansi). -----------------c. Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut : ------------------------------------------------------PASAL DEMI PASAL Akhirnya hadir juga dihadapan saya, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang sama dan disebutkan pada akhir akta ini : ----------------------------------------------------------Tuan ARWANTO, suami dari Nyonya MAHARANI, lahir di Jakarta, pada tanggal 21-11-1988 (duapuluh satu November seribu sembilanratus delapanpuluh delapan), Warga Negara Indonesia, Karyawan Swasta, bertempat tinggal sama dengan isterinya tersebut, pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan 14010302020880003, yang berlaku Seumur Hidup. -----Yang menerangkan telah mengetahui apa yang diuraikan diatas dan menyetujui jual beli dalam akta ini. ------------
3. AKHIR AKTA a. Diawali dengan: Demikianlah akta ini ............ b. Nama, tempat tanggal lahir, pekerjaan, tempat tinggal & Nomor Identitas saksi akta c. uraian pembacaan dan penjelasan akta kepada para pihak dan saksi-saksi d. uraian tentang penandatanganan dan tempat penandatanganan e. uraian jumlah akta yang dibuat 2 (dua) rangkap asli Contoh: Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan: 1. Tuan X, lahir di Jakarta, pada tanggal, blablablabla; -2. Nyonya Y, lahir di Semarang, pada tanggal blablabla; Sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut diatas, akta ini ditandatangani/cap Ibu jari oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan saya, PPAT, sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama disimpan dikantor saya, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota Pekanbaru untuk keperluan pendataran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini. Pihak Pertama Pihak Kedua
Ny. MAHARANI
Nn. NIKITA
Persetujuan Suami
Tn. ARWANTO Saksi
Saksi
Tn. X
Ny. Y
Pejabat Pembuat Akta Tanah
CHRYSTALOVA ARLYNKA, S.H, M.Kn
Jika dikeluarkan sebagai salinan: Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan: 1. Tuan X, lahir di Jakarta, pada tanggal, blablablabla; -2. Nyonya Y, lahir di Semarang, pada tanggal blablabla; Sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut diatas, akta ini ditandatangani/cap Ibu jari oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan saya, PPAT, sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama disimpan dikantor saya, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota Pekanbaru untuk keperluan pendataran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini. Pihak Pertama Pihak Kedua
t.t.d
t.t.d
Ny. MAHARANI
Nn. NIKITA
Persetujuan Suami
t.t.d
Tn. ARWANTO
Diberikan sebagai salinan oleh saya, Pejabat Pembuat Akta Tanah Kota Pekanbaru
Saksi
Saksi
t.t.d
t.t.d
Tn. X
Ny. Y
Pejabat Pembuat Akta Tanah
t.t.d
CHRYSTALOVA ARLYNKA, S.H, M.Kn CHRYSTALOVA ARLYNKA, S.H, M.Kn
PERATURAN JABATAN PPAT Dasar Hukum: PP No 37/1998 Jo PP No 24/2016 tentang Peraturan Jabatan PPAT. PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau HMSRS. Tugas PPAT yaitu membantu sebagian tugas Kepala Kantor Pertanahan dalam rangka Pendaftaran Tanah dengan cara membuat akta² otentik sebagai dasar pendaftaran, peralihan dan pembebanan hak atas tanah. Akta Otentik yang dibuat dihadapan PPAT - Jual Beli -Pembagian hak bersama - Hibah -pembebanan HT - Inbreng -pemberian SKMHT - Pemberian HP/ -Tukar Menukar Hgb diatas HM Wewenang PPAT membuat akta² otentik mengenai perbuatan hukum ttt, thd hak² atas tanah dan HMSRS yang berada di daerah kerja atau tempat kedudukannya. Kecuali dalam beberapa akta yang mungkin memuat beberapa hak atas tanah atau HMSRS, PPAT boleh membuat akta yang objeknya di luar daerah kerjanya, yaitu dlm akta Tukar Menukar, Inbreng dan APHB, asal salah satu objek berada di daerah kerja PPAT tersebut Macam PPAT, yaitu: 1. PPAT 2. PPATS: didaerah yang blm cukup PPAT (Lurah, Camat karena jabatannya) 3. PPATK: Pejabat BPN yg ditunjuk, dalam rangka laksanakan program pemerinta PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri untuk suatu daerah kerja tertentu
Maharani Fransiska
Syarat PPAT yaitu: 1. WNI 2. Berusia minimal 22 Tahun 3. Berkelakuan baik, dibuktikan dengan SKCK oleh Kepolisian 4. Tidak pernah dihukum karena perb. Pidana dengan ancaman 5 tahun penjara/lebih 5. Sehat Jasmani & Rohani (tunadaksa bisa mengikuti, selama ybs bisa mendengar, melihat dan berbicara), dibuktikan dengan Surat Keterangan dari RS Pemerintah /RSJ 6. Berpendidikan S2 Kenotariatan atau pendidikan khusus yg diadakan BPN 7. Lulus ujian PPAT yg diadakan BPN 8. Magang selama 1 (Satu) tahun, yaitu: - 6 bulan di BPN - 6 bulan di PPAT yg ditunjuk (Permen ATR/Kepala BPN No 10/2017) PPAT dapat merangkap jabatan sebagai NOTARIS di tempat kedudukan NOTARIS. Kewajiban PPAT pra laksanakan Jabatan: 1. Junjung tinggi Pancasila UUD’45 & NKRI 2. Ikuti pelantikan dan pengangkatan Sumpah Jabatan (Pasal 34 (1) Perkaban 1/2006, yg meliputi janji, yaitu: “Demi Allah Saya bersumpah bahwa Saya akan: a. Setia dan taat pada Pancasila, UUD 1945 dan Pemerintah RI b. Taat pada peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan yang berkaitan dengan kePPAT-an dan perundangundangan lain c. Menjalankan jabatan dengan jujur, tertib, cermat, penuh kesadaran, bertanggungjawab & tak berpihak d. Menjunjung tinggi kehormatan Negara, Pemerintah dan Martabat PPAT e. Merahasiakan isi akta yang dibuat dan protokol yg menjadi tanggung jawab saya yang menurut sifat harus dirahasiakan
f.
Baik langsung maupun tidak langsung tidak pernah memberikan atau berjanji memberikan sesuatu kepada siapapun.” 3. Dalam jangka waktu 1 bulan setelah mengangkat sumpah harus sampaikan alamat kantor, contoh cap jabatan, paraf dan tandatangan ke Bupati /Walikota setempat, Kanwil BPN Propinsi setempat, Ketua Pengadilan Negeri setempat, Kakantan setempat. 4. Memasang papan nama Kewajiban PPAT dlm laksanakan Jabatan: 1. Melaksanakan Jabatan secara nyata 2. Berkantor di satu kantor dalam wilayah kerjanya 3. Memasang papan nama dengan ukuran yang telah ditetapkan (1 : 2,5) 4. Menyiapkan Protokol PPAT 5. Membuat akta yang bentuknya telah ditetapkan oleh KBPN & beri No Urut 6. Membuat akta dalam bentuk asli (2) dan dalam bentuk salinan (seperlunya) 7. Membebaskan uang jasa bagi yang tidak mampu 8. Sebelum membuat akta pemindahan/ pembebanan hak wajib melakukan pengecekan surat tanda bukti hak yang asli (sertipikat) dengan daftar yang ada di BPN 9. Menolak pembuatan akta, jika: -Tidak ada Sertipikat -Pihak² b’tindak atas dsr Kuasa Mutlak -Tidak ada izin dari Pejabat berwenang -Objek dalam keadaan Sengketa -Tidak dipenuhi syarat² lain (SSP PPh) 10. Wajib membacakan dan menjelaskan pada para pihak dihadapan 2 saksi sebelum penandatangan 11. 7 hari setelah pembuatan akta wajib sampaikan lembar kedua asli akta beserta dokumen tertentu ke kantor Pertanahan setempat, lalu beritahu secara tertulis pada para pihak tentang penyampaian berkas ke kantan. 12. Menutup buku daftar akta PPAT setiap hari kerja dgn tinta hitam dan memberi paraf, kemudian setiap akhir bulan menutup buku tsb dengan tinta merah & tandatangan serta tulis jumlah akta Maharani Fransiska
13. Membuat laporan bulanan mengenai jumlah akta yang dibuat setiap bulan selambat-lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya dan dikirim ke Kantor Pertanahan, Kantor Pajak, Kantor PBB dan Kanwil BPN Propinsi. 14. Menyimpan lembar pertama asli akta PPAT dalam satu sampul tertentu (boendel) sebulan sekali (maksimal 1 bundel 50 akta). 15. Menyimpan warkah pendukung yang dijadikan dasar pembuatan akta dalam sampul tertentu sebulan sekali (maks 25 warkah) 16. Menurunkan papan nama PPAT pada saat berhenti dari jabatan 17. Menyerahkan protokol saat berhenti, kepada PPAT lain yang wilayah kerjanya sama atau kepada Kakantan. Protokol PPAT adalah kumpulan dokumen yang harus disimpan dan dipelihara oleh PPAT, terdiri dari: -Buku daftar Akta -Bendel Akta asli -Bendel warkah pendukunh -Bendel arsip laporan bulanan -Buku harian pembuatan akta -Bendel surat tanda terima memasukkan lembar kedua ke Kantan -Bendel surat-surat penting lain (SSP, SSB) Larangan PPAT yaitu dilarang merangkap jabatan atau profesi sbk: 1. Advokat Konsultan atau Penasehat Hukum, kecuali tidak dipungut biaya 2. Pegawai Negeri Sipil, PEMDA, BUMN, BUMD, pegawai Swasta 3. Pejabat Negara (PPATK, Bupati, Camat, Politikus, Lurah) atau Pegawai Pemerintah dengan Perjanjian Kerja (PPPK) 4. Pimpinan Lembaga Pendidikan baik Negeri maupun Swasta 5. Surveyor (analisa bidang tnh) berlisensi 6. Appraisal (penilai) tanah 7. Mediator (perantara) jual beli tanah 8. Jabatan lain yang dilarang oleh UU
PS: PPAT boleh menjadi Dosen karena demi pendidikan, tapi bukan dosen tetap melainkan dosen honorer Cuti PPAT -PPAT dilarang meninggalkan kantor lbh dari 6 hari kerja berturut² kecuali saat cuti -PPAT dapat laksanakan cuti: a.Cuti tahunan max 2 minggu /tahun takwim b.Cuti sakit/melahirkan selama diperlukan c.Cuti krn alasan penting setiap diperlukan dgn jumlah waktu 9 bulan utk tiap 3 tahun d. Untuk cuti tahunan karena alasan penting, PPAT yg baru diangkat harus buka kantor sekurang-kurangnya 3 tahun. Permohonan cuti diajukan secara tertulis kepada pejabat yang berwenang yaitu : a. Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kota setempat utk permohonan cuti ≤ 3 bulan. b. Kakan wilayah BPN Propinsi untuk permohonan cuti > 3 bulan tp < 6 bulan. c. Menteri untuk cuti ≥ 6 bulan. PPAT berhenti menjabat PPAT karena: 1. Meninggal dunia 2. Mencapai usia 65 (diperpanjang 2 thn) 3. Diberhentikan oleh Menteri PPAT merangkap Notaris selain di tempat kedudukan PPAT, wajib ajukan pindah ke tempat kedudukan Notaris atau berhenti sbg Notaris pada tempat kedudukan tsb. PPAT diberhentikan Menteri, yaitu: 1. Diberhentikan dengan hormat a. Permintaan sendiri (Pensiun dini) b. Tidak mampu jalankan tugas karena alasan kesehatan (badan & jiwa) c. Rangkap Jabatan d. Dinyatakan pailit(putusan pengadilan) e. Di bawah pengampuan ≥ 3 tahun 2. Diberhentikan dengan tidak hormat a. Lakukan pelanggaran berat thd jabatan PPAT Maharani Fransiska
b. Dijatuhi hukuman pidana penjara karena melakukan tindak pidana yang diancam ≥ 5 tahun penjara 3. Diberhentikan sementara a. Sedang dalam pemeriksaan sebagai terdakwa suatu perbuatan pidana yg diancam hukuman penjara ≥ 5 tahun b. Tidak laksanakan jabatan PPAT scr nyata utk jangka waktu 60 hari c. Pelanggaran ringan thd jabatan PPAT d. Diangkat & mengangkat sumpah jabatan sbg Notaris dengan tempat kedudukan di Kota/Kabupaten lain daripada kedudukan sbg PPAT e. Dalam proses pailit f. Dalam proses di bawah pengampuan g. Lakukan perbuatan tercela yaitu tidak sesuai Kotik PPAT Daerah Kerja PPAT: Wilayah Provinsi Tempat kedudukan PPAT di Kabupaten atau Kota di provinsi bagian daerah kerja PPAT dapat pindah tempat kedudukan dan daerah kerja, dengan ketentuan: 1. Masih dlm kab/kota tempat kedudukan PPAT, wajib lapor ke Kepala Kantor Pertanahan kab/kot tmpt kedudukan 2. Pindah kedudukan ke kab/kota lain pd daerah kerja yang sama atau pindah daerah kerja wajib ajukan permohonan perpindahan kepada Menteri. Jika terjadi pemekaran kab/kota atau Provinsi yg merubah tempat kedudukan atau sebabkan kantor pertanahan terbagi, maka PPAT harus memilih salah satu dalam jangka waktu 90 hari. Jika tidak memilih akan dianggap memilih dimana tempat kedudukan atau daerah kerja PPAT tersebut berada. PPAT wajib m’angkat sumpah di hadapan Menteri atau pejabat yang ditunjuk. PPAT yg pindah kedudukan/daerah kerja karena pemekaran tidak perlu disumpah.
Setelah pengangkatan sumpah PPAT wajib melapor kepada Kepala Kantor Pertanahan mengenai pengakatan, dalam waktu 3 bulan sejak SK pengangkatan, jika tidak maka SK batal demi hukum.
tanpa pembatasan dan keluarga garis ke samping sampai dua derajat.
Kepala Kantor Pertanahan laksanakan pengambilan sumpah jabatan dalam waktu 1 bulan.
Jika PPAT meninggal, keluarga/ahli waris, atau pegawainya wajib melaporkannya kepada Kakantan Kabupaten/Kotamadya setempat, 30 hari sejak PPAT meninggal.
Sumpah jabatan dituang dalam berita acara dan ditandatangani PPAT, Kepala kantor pertanahan Kab/kota & para saksi. Dalam 60 hari sejak pengambilan sumpah jabatan PPAT wajib sampaikan alamat kantor, contoh tandatangan, contoh paraf dan teraan cap/stempel jabatan kepada Kakanwil Badan Pertanahan Nasional, Bupati/Walikota, Ketua PN dan Kakantan yang meliputi daerah kerja dan PPAT wajib laksanakan jabatan secara nyata. PPAT hanya mempunyai 1 kantor, yaitu di tempat kedudukannya. Jika rangkap jabatan sebagai Notaris, maka harus berkantor yang sama. Penomoran PPAT berulang dimulai pada permulaan tahun takwim. Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar, yaitu : a. 1 rangkap lembar pertama disimpan oleh PPAT b. 1 rangkap atau lebih Lembar kedua menurut banyaknya hak atas tanah atau HMSRS yg jadi objek dalam akta, disampaikan ke Kantor Pertanahan utk keperluan pendaftaran atau peralihan, atau pembebanan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan APHT dan kepada pihak² yang berkepentingan dapat diberikan salinan. PPAT harus membacakan/menjelaskan isi akta PPAT pada para pihak dgn dihadiri 2 saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, para saksi dan PPAT. PPAT juga dilarang membuat akta untuk sendiri, suami/isteri, keluarga garis lurus Maharani Fransiska
Sampul buku hasil jilid akta dicantumkan daftar akta yang memuat nomor akta, tanggal pembuatan akta dan jenis akta.
Kakantan Kab/Kota melaporkan kepada Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi disertai usul penunjukan PPAT yang akan diserahi protokol PPAT yang meninggal. Ahli waris/keluarga terdekat wajib serahkan protokol ke PPAT yang ditunjuk. Uang jasa (honorarium), termasuk uang saksi tidak boleh > 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta. (Pasal 32 ) PPAT wajib memberi jasa tanpa meminta honorarium kepada seseorang yang tidak mampu (Pasal 32 (2)) PPAT yang merangkap jabatan sebagai konsultan atau penasehat hukum wajib memilih jabatan sebagai PPAT atau konsultan/penasehat hukum dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan. Apabila dalam jangka waktu tersebut pilihan tidak dilakukan maka diberhentikan dari jabatannya sebagai PPAT.
KODE ETIK PPAT Kode Etik: norma² atau aturan² mengenai etika baik secara tertulis maupun tidak. Kode etik Profesi: norma² atau aturan² mengenai etika suatu profesi tertentu yang disusun oleh organisasi profesi tertentu dalam menjalankan tugas dan jabatannya maupun diluar tugas dan jabatannya dan ditaati oleh anggotanya. Kode Etik PPAT: norma² atau aturan² mengenai etika PPAT dalam menjalankan tuga dan jabatan maupun diluar tugas jabatan.
Tujuan kode Etik PPAT: Untuk menjaga agar PPAT dapat jalankan tugas dan jabatan secara baik dan benar. Pengaturan Kode Etik PPAT: -PP No 37/98 ttg Peraturan Jabatan PPAT, dlm pasal mengenai kewajiban larangan; -Perkaban Nomor 1/2006 tentang ketentuan pelaksanaan PP Nomor 37/1998, dalam Pasal mengenai kewajiban dan larangan; - Perkaban No 1/2006 tentang ketentuan pelaksanaan PP No 37/1998, dalam Pasal 69 mengenai belum ada kode etik yang disahkan BPN. Kewajiban PPAT 1. Menjunjung tinggi Pancasila, UUD 45 dan NKRI 2. Mengikuti Pelantikan dan Pengangkatan Sumpah Jabatan 3. Melaksanakan Jabatan secara nyata 4. Berkantor di satu kantor dalam wilayah kerjanya 5. Memasang papan nama dengan ukuran yang telah ditetapkan (1 : 2,5) 6. Menyiapkan Protokol PPAT 7. Membuat akta yang bentuknya telah ditetapkan oleh KBPN & beri No Urut 8. Membuat akta dalam bentuk asli (2) & dlm bentuk salinan (seperlunya) 9. Membebaskan uang jasa bagi yang tidak mampu 10. Sebelum buat akta pemindahan/ pembebanan hak wajib melakukan pengecekan surat tanda bukti hak yang asli (sertipikat) dengan daftar yang ada di BPN 11. Menolak pembuatan akta, jika: -Tidak ada Sertipikat -Pihak² b’tindak atas dsr Kuasa Mutlak -Tidak ada izin dari Pejabat berwenang -Objek dalam keadaan Sengketa 12. Wajib membacakan & menjelaskan pada para pihak dihadapan 2 saksi sebelum penandatangan Maharani Fransiska
13. 7 hari setelah pembuatan akta wajib sampaikan lembar kedua asli akta beserta dokumen tertentu ke kantor Pertanahan setempat, lalu beritahu secara tertulis pada para pihak tentang penyampaian berkas ke kantan. 14. Membuat buku daftar Akta PPAT (buku Induk PPAT) dan mengisi setiap hari akta yang telah dibuat 15. Menutup buku daftar akta PPAT setiap hari kerja dgn tinta hitam dan memberi paraf, kemudian setiap akhir bulan menutup buku tsb dengan tinta merah & tandatangan serta tulis jumlah akta 16. Membuat laporan bulanan mengenai jumlah akta yang dibuat setiap bulan selambat-lambatnya tanggal 10 bulan berikutnya dan dikirim ke Kantor Pertanahan, Kantor Pajak, Kantor PBB dan Kanwil BPN Propinsi. 17. Menjilid lembar pertama asli akta PPAT dalam satu sampul tertentu (boendel) sebulan sekali (maksimal 1 bundel 50 akta). 18. Menjilid warkah pendukung yang dijadikan dasar pembuatan akta dalam sampul tertentu sebulan sekali (maks 25 warkah) 19. Menurunkan papan nama PPAT pada saat berhenti dari jabatan 20. Menyerahkan protokol saat berhenti, kepada PPAT lain yang wilayah kerjanya sama atau kepada Kakantan.
Larangan PPAT 1. M’buka kantor cabang/perwakilan di wilayah atau diluar wilayah kerja 2. Membuat akta untuk PPAT sendiri, suami atau istri, keluarga, saudara atau semenda dalam garis lurus tanpa batas dan garis menyamping derajat kedua 3. Meninggalkan kantor lebih dari 6 hari kerja berturut-turut kecuali cuti 4. Membuat akta dalam keadaan cuti 5. Membuat akta diluar wilayah kerja 6. Pasang papan nama dengan ukuran melebihi batas kewajaran 7. Pasang iklan dalam surat kabar, biro jasa, majalah berkala, media masa 8. Secara langsung menggunakan perantara atau tempatkan pegawai di satu atau beberapa tempat diluar kantor PPAT. 9. Menahan berkas agar klien buat akta 10. Memungut uang jasa melebihi ketentuan perundang-undangan 11. Melanggar sumpah jabatan 12. Membuat akta tanpa pengecekan Sertipikat 13. Buat akta sblm peroleh tanda bukti lunas SSP PPh dan SSB BPHTB kecuali ada surat pernyataan telah bayar pajak 14. Merangkap jabatan sebagaimana Pasal 7 PJPPAT 15. Lakukan pembuatan akta sbg mufakat jahat yang akibatkan sengketa tanah 16. Tidak membacakan serta menjelaskan isi akta di hadapan para pihak Pengecualian 1. Pengiriman kartu pribadi dari anggota perkumpulan IPPAT yg berisi ucapan selamat / dukacita yg bersifat pribadi 2. Pemuatan nama anggota perkumpulan IPPAT oleh perusahaan telekomunikasi 3. Pemuatan nama anggota perkumpulan IPPAT dalam buku petunjuk fax
Maharani Fransiska
4. Menggunakan kalimat, pasal, rumusan² yg terdapat dalam akta yg dibuat oleh PPAT lain dgn syarat (turunan) akta tsb sudah dibuat & telah m’jadi milik klien 5. Memperbincangkan pelaksanaan tugas dgn rekan sejawat bila dianggap perlu. Sanksi 1. Sanksi Administratif Diberikan oleh Kepala Kantor Pertanahan a. Teguran (lisan) b. Peringatan (teguran tertulis) Diberikan oleh Kepala BPN a. Pemberhentian sementara/schorsing b. Pemberhentian hormat/onzetting c. Pemberhentian dengan tidak hormat 2. Sanksi Denda a. Rp.250,000 jika tidak sampaikan laporan bulanan b. Rp. 7.500.000 jika bikin akta tapi belum bayar BPHTB dan PPh
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
CONTOH SOAL PERHITUNGAN PAJAK KELAS DISKUSI Pak SUPRIYANTO, S.H, M.M (DEPOK) a. A memiliki tanah Hak Milik di Jalan Margonda Raya, dengan Luas Tanah 1.500 m² dan NJOP Tanah Rp. 4.000.000,-/m². Diatasnya berdiri bangunan yaitu 15 Ruko, dengan Luas total ruko 3.000 m² dan NJOP Rp. 2.000.000,- / m². Ternyata A meninggal dunia dengan meninggalkann 5 orang anak, dimana istrinya telah meninggal lebih dulu. Atas kesepakatan ahli waris tanah akan dibaliknamakan kepada 1 orang dan ada rencana akan dijual kepada seseorang. Hitunglah biaya pajak apa saja yang harus dibayar oleh ahli waris dan biaya pajak untuk jual belinya. Jawab:
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
-APHB
Pajak yang harus di bayar: -PAJAK WARIS : 5% x (NPOP – NPOPTKP) = 5% (Rp. 12 M – Rp. 300JT) = 5% (Rp. 11.700.000.000) = Rp. 585.000.000 - MAHARANI FRANSISKA -
4 x NJOP 5
- NJOPTKP
=
4 x Rp. 12M - Rp. 60JT 5 = (Rp. 9,6M – Rp. 60JT) x 5% = Rp. 9.540.000.000 x 5% = Rp. 477.000.000,-PPh
= 2,5% x NJOP = 2,5% x Rp. 12 M = Rp. 300.000.000,=
-BPHTB
= 5% x (NJOP-NJOPTKP) = 5% x (Rp. 12M – Rp. 60JT) = 5% x Rp. 11.940.000.000 = Rp. 597.000.000,-
Diketahui: NJOP total Tanah
= Luas tanah x NJOP tanah/m² = 1500 m² x Rp. 4.000.000/m² = Rp. 6.000.000.000,NJOP Total Ruko = Luas Ruko x NJOP Ruko/m² = 3000 m² x Rp. 2.000.000/m² = Rp. 6.000.000.000,Total NJOP Tanah dan Bangunan (2017) = Rp.12.000.000.000,-
=
Jadi pajak-pajak yang harus dibayar adalah: 1. Pajak Waris sebesar Rp. 585.000.000,2. Pajak APHB sebesar Rp. 477.000.000,3. PPh (Penjual) sebesar Rp. 300.000.000,4. BPHTB (Pembeli) sebesar Rp. 597.000.000,-
x 5%
x 5%
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
Cara menghitung cepat Ala Pak PRI
Untuk BPHTB:
Untuk Pajak Waris: = 5% x (NPOP – NPOPTKP) karena NPOPTKP daerah selain Jakarta adalah Rp. 300JT, maka: = (5 % x NPOP) - (5 % Rp. 300JT) = (5 % x NPOP) - Rp. 15JT
= 5% x (NJOP – NJOPTKP) Karena NJOPTKP daerah selain Jakarta adalah Rp. 60JT, maka: = (5% x NJOP) – (5% x NJOPTKP) = (5% x NJOP) – (5% x 60 JUTA) = 5% NJOP – Rp. 3 JUTA
Jadi setiap menghitung Pajak waris gunakan rumus:
Jadi untuk BPHTB selalu gunakan :
(5 % x NPOP) - Rp. 15JT
5% NJOP – Rp. 3 JT or 5% Nilai Transaksi – 3 JT
Untuk Pajak APHB: = Jumlah yang memberi haknya x NJOP Jumlah seluruh Ahli Waris
- NJOPTKP
x 5%
Karena NJOPTKP daerah selain Jakarta selalu Rp. 60 JT, maka: =
Jumlah yg memberi haknya x NJOP Jumlah seluruh Ahli Waris
x 5% - (NJOPTKP x 5%)
=
Jumlah yg memberi haknya x NJOP Jumlah seluruh Ahli Waris
x 5%
=
Jumlah yg memberi haknya x NJOP Jumlah seluruh Ahli Waris
x 5%
- (60JT x 5%) - Rp. 3 JUTA
- MAHARANI FRANSISKA -
-Pajak Waris = (5% x Rp. 12 M) – Rp. 15 JUTA = Rp. 600 JT – 15 JT = Rp. 585.000.000 -Pajak APHB = 4 x 12 M x 5 % - Rp. 3 JUTA 5 = (Rp. 9,6 M x 5%) – Rp. 3 JUTA = Rp. 480 JT - 3 JT = Rp. 477.000.000 -Pph Tetap pakai cara biasa -BPHTB
Jadi rumus APHB:
Jumlah AW yg memberi hak x NJOP Jumlah seluruh Ahli Waris
Pengaplikasiannya ke dalam soal:
x 5% - Rp. 3JT
= 5% NJOP–Rp. 3JT = (5% x 12M)-3JT =Rp. 600JT–3 JT = Rp. 597.000.000
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
BPHTB b. A memiliki tanah seluas 1.500 m², NJOP Rp. 4.000.000,-/m². Diatasnya berdiri bangunan yaitu 15 Ruko, seluas 3.000 m² dan NJOP Rp. 2.000.000,- / m². A meninggal dunia meninggalkann 5 orang anak, istrinya meninggal lebih dulu. Atas kesepakatan ahli waris (AW) akan dibaliknamakan kepada 1 orang dan ada rencana akan dijual kepada X dengan harga Rp. 20.000.000.000,- . Hitunglah pajak yang timbul. Jawab: Diketahui: Total NJOP Tanah = 1500 x 4.000.000,- = 6.000.000.000,Total NJOP Bangunan = 3000 x 2.000.000,- = 6.000.000.000,Total NJOP tanah dan Bangunan = Rp. 12.000.000.000,Menggunakan cara hitung cepat ala Pak Pri Pajak Waris = (5 % x NPOP) - Rp. 15JT = (5% x 12 M) – 15JT = 600 JT – 15 JT = Rp. 585.000.000,Pajak APHB = 4 x 12 M x 5 % - Rp. 3 JUTA 5 = (Rp. 9,6 M x 5%) – Rp. 3 JUTA = Rp. 480.000.000, - Rp. 3.000.000,= Rp. 477.000.000 Pajak Pph = 2,5% x Nilai Transaksi = 2,5% x Rp. 20.000.000.000,= Rp. 500.000.000,- MAHARANI FRANSISKA -
= (5% x Nilai Transaksi) – Rp. 3JT = (5% x Rp. 20 M) - 3JT = Rp. 1.000.000.000 – Rp. 3.000.000,-
= Rp. 997.000.000,Jadi pajak yang harus dibayar: 1. Pajak Waris sebesar Rp. 585.000.000,2. Pajak APHB sebesar Rp. 477.000.000,3. PPh (Penjual )sebesar Rp. 500.000.000,4. BPHTB (Pembeli) sebesar Rp. 997.000.000,c. P memiliki tanah Hak Milik di Jalan Margonda Raya, seluas 2.000 m², NJOP Tanah Rp. 3.000.000,-/m². Diatasnya berdiri bangunan seluas 4.000 m² dan NJOP Rp. 2.500.000,- /m². P meninggal dunia dengan meninggalkann 4 orang anak, dimana istrinya telah meningga. Hitung pajak yg timbul, jika: -Mau dibagi kepada 2 orang anak -Mau dibagi kepada 1 orang anak -Jika akan di jual kepada orang lain Jawab: Menggunakan cara hitung cepat ala Pak Pri Diketahui: NJOP Total Tanah NJOP Total Bangunan NJOP 2017 seluruhnya
= Rp. 3.000.000/m² x 2.000 m² = Rp. 6.000.000.000,= Rp. 2.500.000/m² x 4.000 m² = Rp. 10.000.000.000,= Rp. 16.000.000.000,-
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Pajak-pajak yang harus dibayar: Pajak Waris = (5% x 16 M) – 15JT = Rp. 800.000.000 – Rp. 15.000.000 = Rp. 785.000.000,-Jika akan dibagi kepada 2 orang: Pajak APHB = 2 x 16 M x 5 % - Rp. 3 JUTA 4 = (Rp. 8 M x 5%) – Rp. 3 JUTA = Rp. 400.000.000, - Rp. 3.000.000,= Rp. 397.000.000 -Jika akan dibagi kepada 1 orang: Pajak APHB = 3 x 16 M x 5 % - Rp. 3 JUTA 4 = (Rp. 12 M x 5%) – Rp. 3 JUTA = Rp. 600.000.000, - Rp. 3.000.000,= Rp. 597.000.000 -Jika akan di jual kepada orang lain: Pajak Pph = 2,5% x Nilai Transaksi = 2,5% x Rp. 16.000.000.000,= Rp. 400.000.000,BPHTB = (5% x Nilai Transaksi) – Rp. 3JT = (5% x Rp. 16 M) - 3JT = Rp. 800.000.000 – Rp. 3.000.000,= Rp. 797.000.000,Jadi yang harus dibayar: 1. Pajak Waris sebesar Rp. 785.000.000,2. -Pajak APHB sebesar Rp. 397.000.000,- jika diberikan kepada 2 anak -Pajak APHB sebesar Rp. 597.000.000,- jika diberikan kepada 1 anak - MAHARANI FRANSISKA -
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
3. PPh (Penjual )sebesar Rp. 400.000.000,4. BPHTB (Pembeli) sebesar Rp. 797.000.000,d. A memiliki tanah seluas 5.000 m² dan NJOP Tanah Rp. 1,5jt. Diatasnya berdiri bangunan seluas 2.000 m² dan NJOP Rp. 6,25jt,- /m². A meninggal dunia, meninggalkan 3 orang anak, istrinya telah meningga duluan. Akan dibagikan kepada 1 anak & akan dijual seharga Rp. 25.M. Hitung pajak yg timbul. Jawab: Menggunakan cara hitung cepat ala Pak Pri Diketahui: NJOP Total Tanah = Rp. 1.500.000 x 5.000 = Rp. 7.500.000.000,NJOP Total Bangunan = Rp. 6.250.000 x 2.000 = Rp. 12.500.000.000,NJOP 2017 seluruhnya =Rp. 20.000.000.000,Pajak-pajak yang timbul: Pajak Waris = (5% x 20 M) – 15JT = Rp. 1.000.000.000 – Rp. 15.000.000 = Rp. 985.000.000,Pajak APHB = 2 x 20 M x 5 % - Rp. 3 JUTA 3 = 40 x 5% - Rp. 3JT 3 = (Rp.13.333.333.333 x 5%) – Rp. 3 JUTA = Rp. 666.666.665, - Rp. 3.000.000,= Rp. 663.666.665,-
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Pajak Pph
= 2,5% x Rp. 25.000.000.000,= Rp. 625.000.000,-
BPHTB
= (5% x Rp. 25 M) - 3JT = Rp. 1.250.000.000 – Rp. 3.000.000,= Rp. 1.247.000.000,Jadi yang harus dibayar: 1. 2. 3. 4.
Pajak Waris sebesar Rp. 985.000.000,Pajak APHB sebesar Rp. 663.666.665,PPh (Penjual )sebesar Rp. 625.000.000,BPHTB (Pembeli) sebesar Rp. 1.247.000.000,-
e. Sebidang Tanah dengan Sertipikat Hak Milik Nomor SHM 337/Kemiri Muka, Kecamatan Beji, Kota Depok, Propinsi Jawa Barat, seluas 1.500 m², lebih jelas diuraikan dalam Surat Ukur Nomor 775/V/1999 tanggal 17 Mei 1999, dengan Nomor Identifikasi Bidang tanah 32.75.889.776.42.135.7. Sertipikat diterbitkan pada tanggal 19 Desember 1999 oleh Kepala Kantor Pertanahan Bogor, dan terdaftar atas nama MUHAMMAD DZAKI NURAHMAN. Di atas tanah tersebut berdiri ruko permanen seluas 2.000 m² berdasarkan Izin Mendirikan Bangunan (Ruko) Nomor 853/I/2001, tanggal 10 Januari 2001 yang dikeluarkan oleh Walikota Depok. NJOP Tanah Rp. 4JT/m², NJOP Ruko Rp. 3JT/m². Pemilik tanah sudah meninggal, dan meninggalkan 5 orang anak. -Hitung biaya-biaya apa saja yang akan dibayar jika: 1. Tanah akan diwariskan ke salah satu nama AW 2. Setelah dibalik nama akan dibeli X dengan harga 30 M - MAHARANI FRANSISKA -
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
3. Akan dijaminkan pada Bank, dan dibebankan HT, dengan nilai HT Rp. 20 M 4. Buat Akta Jual Belinya dengan catatan: -Daerah kerja sementara di Depok -No SK 235_ (Nomor urut Kursi)/XI/2017, tanggal 20 Agustus 2017 Jawab: Diketahui: Total NJOP Tanah Total NJOP Ruko
= Rp.4.000.000,-/m² x 1.500 m² = Rp. 6.000.000.000,= Rp.3.000.000,-/m² x 2.000 m² = Rp. 6.000.000.000,= Rp. 12.000.000.000,-
Total NJOP seluruhnya Perhitungan BPHTB Waris: = (5% x Rp. 12.000.000.000,-) – Rp. 15.000.000
= Rp. 600.000.000 – Rp. 15.000.000 = Rp. 585.000.000 Perhitungan Balik Nama ke salah satu ahli waris: = 4 x 12 M x 5 % - Rp. 3 JT = (Rp. 9,6 M x 5%) – Rp. 3JT 5 = Rp. 480.000.000, - Rp. 3.000.000,= Rp. 477.000.000 Perhitungan BPHTB: = (5 % x Rp. 30.000.000.000) – Rp. 3.000.000 = Rp. 1.500.000.000 – Rp. 3.000.000 = Rp. 1.497.000.000,-
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Perhitungan PPh: = 2,5% x 30.000.000.000 = Rp. 750.000.000,Maka: Biaya Waris: - Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- Biaya BPHTB Waris = Rp. 585.000.000,- Biaya Pendaftaran = Rp. 50.000,- Biaya PNBP Waris = Rp. 6.000.000,Total = Rp. 591.100.000,1. Biaya yang dibayar jika di balik nama ke salah satu ahli waris: - Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- Biaya Pajak APHB = Rp. 477.000.000,- Biaya Pembuatan Akta = Rp. 120.000.000,- Pendaftaran Peralihan = Rp. 50.000,- PNBP Balik Nama = Rp. 6.000.000,Total balik nama = Rp. 603.100.000 Biaya Waris = Rp. 591.100.000,Biaya dari waris hingga balik nama = Rp.1.194.200.000,2. Biaya yang dibayar jika dijual ke X dengan harga Rp. 30M Biaya balik nama sebelumnya = Rp. 1.194.200.000,- Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- Biaya Pajak PPh = Rp. 750.000.000,- Biaya Pajak BPHTB = Rp.1.497.000.000,- Biaya Akta = Rp. 300.000.000,- Pendaftaran Peralihan = Rp. 50.000,- PNBP Balik Nama = Rp. 6.000.000,Total Biaya Jual Beli = Rp.2.553.100.000,-+ Biaya yang dikeluarkan dari baliknama waris s/d jual beli = Rp.3.747.300.000,- MAHARANI FRANSISKA -
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
3. Biaya yang dibayar jika dijaminkan ke X dengan nilai HT Rp. 20M Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,Biaya Pembuatan Akta = Rp. 200.000.000,Biaya Pendaftaran = Rp. 50.000,Biaya Pendaftaran HT = Rp. 25.000.000,- Total Biaya HT = Rp. 225.100.000,- Biaya 1 & Biaya 2 = Rp.3.747.300.000,-+ Total Biaya yang dikeluarkan seluruhnya = Rp.3.972.400.000,-
f. Tuan A memiliki tanah seluas 2.500 m², dengan NJOP 4JT, berdiri bangunan seluas 5.000 m² dengan NJOP 2JT, memiliki Ahli Waris (AW) 10 orang. Hitung biaya² jika akan dibalik nama kesalah 1 AW, setelah balik nama akan dijual ke X seharga 30 M dan tuan X akan jaminkan ke bank dengan HT 25 M. Jawab: NJOP Tanah = Rp.4JT/m² x 2.500 m² = Rp. 10M NJOP Ruko = Rp.2JT/m² x 5.000 m² =Rp. 10M Total NJOP seluruhnya = Rp. 20.000.000.000,Perhitungan BPHTB Waris: = (5% x Rp. 20.000.000.000,-) – Rp. 15.000.000 = Rp. 1.000.000.000 – Rp. 15.000.000= Rp. 985.000.000 Perhitungan Balik Nama ke salah satu ahli waris: = 9 x 20 M x 5 % - Rp. 3 JT = (Rp.1,8M x 5%) – Rp. 3JT 10 = Rp. 900.000.000, - Rp. 3.000.000,- = Rp. 897.000.000 Perhitungan PPh: = 2,5% x 30.000.000.000 = Rp. 750.000.000,-
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Perhitungan BPHTB: = (5 % x Rp. 30.000.000.000) – Rp. 3.000.000 = Rp. 1.500.000.000 – Rp. 3.000.000 = Rp. 1.497.000.000,Maka: Biaya Waris: - Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- Biaya BPHTB Waris = Rp. 985.000.000,- Biaya Pendaftaran = Rp. 50.000,- Biaya PNBP Waris = Rp. 10.000.000,- + Total = Rp. 995.100.000,1. Biaya yang dibayar jika di balik nama ke salah satu ahli waris: - Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- Biaya Pajak APHB = Rp. 897.000.000,- Biaya Pembuatan Akta = Rp. 200.000.000,- Pendaftaran Peralihan = Rp. 50.000,- PNBP Balik Nama = Rp. 10.000.000,-+ Total balik nama =Rp. 1.107.100.000,Biaya Waris =Rp. 995.100.000,-+ Biaya dari waris hingga balik nama = Rp.2.102.200.000,2. Biaya yang dibayar jika dijual ke X dengan harga Rp. 30M Biaya balik nama sebelumnya = Rp. 1.194.200.000,- Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- Biaya Pajak PPh = Rp. 750.000.000,- Biaya Pajak BPHTB = Rp.1.497.000.000,- Biaya Akta = Rp. 300.000.000,- Pendaftaran Peralihan = Rp. 50.000,- PNBP Balik Nama = Rp. 6.000.000,- + Total Biaya Jual Beli = Rp.2.557.100.000,-+ Biaya yang dikeluarkan dari baliknama waris s/d jual beli = Rp.4.659.300.000,- MAHARANI FRANSISKA -
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
3. Biaya yang dibayar jika dijaminkan ke X dengan nilai HT Rp. 25M - Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- Biaya Pembuatan Akta = Rp. 250.000.000,- Biaya Pendaftaran = Rp. 50.000,- Biaya Pendaftaran HT = Rp. 25.000.000,-+ - Total Biaya HT = Rp. 275.100.000,- Biaya 1 & Biaya 2 = Rp.3.747.300.000,-+ Total Biaya yang dikeluarkan seluruhnya = Rp.4.934.400.000,g. Tuan A punya tanah seluas 4.000 m², NJOP Rp. 5jt, diatasnya ada bangunan seluas 4.000 m², NJOP 2,5jt. A meninggal dunia meninggalkan 4 orang AW, hitung segala biaya jika akan diatasnamakan salah satu AW, jika akan dijual dengan harga 50M dan akan dijaminkan pada Bank X dengan HT 40M. Jawab: NJOP Tanah = Rp.5JT/m² x 4.000 m² =Rp. 20M NJOP Ruko = Rp.2,5JT/m² x 4.000 m² =Rp. 10M Total NJOP seluruhnya = Rp. 30.000.000.000,Perhitungan BPHTB Waris: = (5% x Rp. 30.000.000.000,-) – Rp. 15.000.000 = Rp. 1.500.000.000 – Rp. 15.000.000= Rp. 1.485.000.000 Perhitungan Balik Nama ke salah satu ahli waris: =
3 x 30 M x 5 % - Rp. 3 JT = (Rp.2,25M x 5%) – Rp. 3JT 4 = Rp. 1.125.000.000, - Rp. 3.000.000,- = Rp. 1.122.000.000 Perhitungan PPh: = 2,5% x 50.000.000.000 = Rp. 1.250.000.000,-
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Perhitungan BPHTB: = (5 % x Rp. 50.000.000.000) – Rp. 3.000.000 = Rp. 2.500.000.000 – Rp. 3.000.000 = Rp. 2.497.000.000,Maka: Biaya Waris: - Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- Biaya BPHTB Waris = Rp. 1.485.000.000,- Biaya Pendaftaran = Rp. 50.000,- Biaya PNBP Waris = Rp. 20.000.000,- + Total = Rp. 1.505.100.000,1. Biaya yang dibayar jika di balik nama ke salah satu ahli waris: - Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- Biaya Pajak APHB = Rp.1.122.000.000,- Biaya Pembuatan Akta = Rp. 300.000.000,- Pendaftaran Peralihan = Rp. 50.000,- PNBP Balik Nama = Rp. 20.000.000,-+ Total balik nama =Rp. 1.442.100.000,Biaya Waris =Rp. 1.505.100.000,-+ Biaya dari waris hingga balik nama = Rp.2.947.200.000,2. Biaya yang dibayar jika dijual ke X dengan harga Rp. 50M Biaya balik nama sebelumnya = Rp. 2.947.200.000,- Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- Biaya Pajak PPh = Rp.1.250.000.000,- Biaya Pajak BPHTB = Rp.2.497.000.000,- Biaya Akta = Rp. 500.000.000,- Pendaftaran Peralihan = Rp. 50.000,- PNBP Balik Nama = Rp. 20.000.000,- + Total Biaya Jual Beli = Rp.4.267.100.000,-+ Biaya yang dikeluarkan dari baliknama waris s/d jual beli = Rp.7.214.300.000,- MAHARANI FRANSISKA -
BIMBINGAN : PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
3. Biaya yang dibayar jika dijaminkan ke X dengan nilai HT Rp. 25M - Biaya Pengecekan Sertipikat = Rp. 50.000,- Biaya Pembuatan Akta = Rp. 400.000.000,- Biaya Pendaftaran = Rp. 50.000,- Biaya Pendaftaran HT = Rp. 25.000.000,-+ - Total Biaya HT = Rp. 425.100.000,- Biaya 1 & Biaya 2 = Rp.7.214.300.000,-+ Total Biaya yang dikeluarkan seluruhnya = Rp.7.639.400.000,Keterangan (berdasarkan PP 128 Tahun 2015 Jenis & Tarif PNBP): Biaya Pengecekan Sertipikat
: Lihat Tabel PNBP (Rp. 50.000)
Biaya Pembuatan Akta PPAT : 1% dari nilai NJOP/Nilai Jual Biaya PNBP Pendaftaran tanah : 2‰ x ZNT (Pertama kali) Biaya PNBP Balik Nama
: 1‰ x ZNT
*Jika ZNT tidak diketahui pakai NJOP tanah/Nilai Jual Tanah Biaya Pendaftaran Peralihan
: Lihat Tabel PNBP (Rp. 50.000)
Biaya Pendaftaran HT, tergantung nilai HT nya, yaitu: -
s/d Rp. 25 jt
= Rp.
50.000,-
-
≥ Rp. 25 jt s/d Rp. 1M
= Rp.
200.000,-
-
≥ Rp. 1 M s/d Rp. 10 M
= Rp. 2.500.000,-
-
≥ Rp. 10 M – Rp. 1T
= Rp. 25.000.000,-
-
≥ Rp. 1 T
= Rp. 50.000.000,
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
PENDAFTARAN TANAH Serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan, teratur meliputi pengumpulan, pengelolaan, penyimpanan dan penyajian data atau keterangan pada bidang tanah tertentu di wilayah tertentu, serta penerbitan surat tanda bukti haknya, dan pemeliharaan perubahan pada data fisik & data yuridis, mengenai bidang² tanah yg sudah dibukukan & HMSRS serta hak² tertentu yang membebani. -Rangkaian: berbagai macam kegiatan yang saling berkaitan satu dan lainnya -Terus Menerus: pelaksanaan kegiatan sejak pertama kali dimulai tidak akan berakhir. -Teratur: semua kegiatan berlandaskan UU yang berlaku karena hasilnya merupakan alat bukti menurut hukum Bidang Tanah: bagian permukaan bumi yang merupakan satuan bidang yang terbatas. Data Fisik: keterangan mengenai letak, batas, luas bidang tanah & SRS yang didaftar termasuk keterangan mengenai adanya bangunan/bagian bangunan diatasnya. Data Yuridis: Keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan SRS yang di daftar, pemegang hak dan hak lain yg membebani Ajudikasi: kegiatan yg dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah pertama kali yang meliputi pengumpulan penetapan kebenaran data fisik dan yuridis mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah (inisiatif pemerintah) . MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
Peta Pendaftaran: peta yang menggambarkan bidang/bidang² tanah utk keperluan pembukuan tanah NIB: pengenal satu bidang tanah yg membedakan dengan tanah lain dan merupakan penghubung antara peta pendaftaran dengan daftar lain dalam proses pertanahan. Surat Ukur: dokumen yg memuat data fisik suatu bidang tanah dalam peta & uraian. Buku tanah: dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yg sudah ada haknya. Sertipikat: surat tanda bukti hak yang merupakan alat bukti yang kuat, terdiri dari salinan buku tanah dan surat ukur. Macam Sertipikat: sertipikat hak atas tanah, sertipikat hak pengelolaan, sertipikat wakaf, sertipikat HMSRS, dan hak tanggungan. Asas Pendaftaran Tanah: - Sederhana - Aman - Terjangkau - Mutakhir (berkesinambungan) - Terbuka (bisa diakses) Penyelenggara Pentan: BPN Pelaksana Pentan: Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, dibantu PPAT, Panitia Ajudikasi (sistematik) dibantu Surveyor Berlisensi & Pejabat Lelang. Dalam melaksanakan Pendaftaran tanah Kantan dibantu oleh PPAT.
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
Tujuan Pentan (Psl 19 ayat 1 UUPA): 1. Memberikan kepastian hukum & perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bid. Tanah atau SRS. 2. Menyediakan informasi kepada pihak yg berkepentingan termasuk pemerintah agar dgn mudah dpt memperoleh data yang diperlukan utk melakukan perbuatan hukum tertentu. 3. Tertib Administrasi Pertanahan Objek Pendaftaran Tanah, yaitu Bidang² tanah yang dimiliki dengan: -HM, HGU, HGB, Hak Pakai -Hak Pengelolaan: hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya (Pasal 1 (4) PP 24/1997) -Tanah Wakaf: tanah milik seseorang atau badan hukum yang dipisahkan dari hartanya dan dilembagakan utk selamanya untuk kepentingan ibadah atau kepentingan lain (Psl 1 PP 28/77) -HMSRS -Hak Tanggungan (UU No 4/1996) -Tanah Negara (hanya dibukukan) Sistem Pendaftaran Tanah ada 2, yaitu: 1. Pendaftaran Hak -Yang didaftarkan hak yg diciptakan dan perubahan²nya -Ada daftar Isian/Buku Tanah -Pejabat pertanahan aktif lakukan pengujian kebenaran data -Tanda bukti haknya: SERTIPIKAT 2. Pendaftaran Akta -Yang didaftar akta dengan dibubuhi cap, tanggal, nomor, pendaftaran -Pejabat pertanahan pasif -Tanda bukti hak adalah Akta yang sudah didaftar & Surat Ukur. MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
Sistem publikasi ada 2 yaitu: 1.Publikasi Positif -Negara menjamin data yang disajikan mutlak kebenarannya -Menggunakan sistem pendaftaran Hak -Title by registration, the register is everything dan indefeasible title -Pendaftaran mengakibatkan orang menjadi pemegang hak atas tanah 2.Publikasi Negatif -Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan -Menggunakan sistem pendaftaran akta Menggunakan asas Nemo plus Yuris -Sahnya perbuatan hukum yang dilakukan menentukan berpindah nya hak. Yang di anut di Indonesia adalah sistem publikasi negatif bertendensi Positif, terlihat dengan adanya surat tanda bukti hak berupa (ps 32 PP 24/97). Kelemahannya diatasi dengan menggunakan Lembaga Recht Verwerking (Ps. 32 ayat 2 PP 24/97). Negara tidak menjamin kebenaran data yg disajikan tapi berupaya untuk menyajikan data yang benar. Seperti dinyatakan dalam Pasal 19 (2) UUPA bahwa sertipikat sebagai alat bukti yang kuat, selama tidak dibuktikan sebaliknya, data fisik & data yuridis yang dimuat dlm sertipikat harus diterima sebagai data yg benar (Pasal 32 (1) PP 24/1991).
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
Pendaftaran tanah meliputi: 1. Pendaftaran Tanah Pertama kali. Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek pendaftaran tanah yang belum didaftar menurut PP 10/1961 dan PP 24/1997 (Pasal 12 ayat 1), yaitu: a. Pengumpulan & pengelolaan data fisik; b. Pembuktian hak & pembukuan; c. Penerbitan sertifikat; d. Penyajian data fisik & data yuridis; e. Penyimpanan daftar umum & dok. Kegiatan Pendaftaran terjadi (Pasal 13 PP 24/1997) secara: a. Sistematik Kegiatan Pentan yang dilakukan secara serentak di Wilayah Desa /Kelurahan tertentu atas prakarsa Pemerintah. Dilaksanakan di wilayah² yang ditetapkan Menteri. Biasanya Pemerintah membentuk Panitia Ajudikasi (Ps. 8 PP 24/97), yang terdiri dari: -Ketua Panitia merangkap anggota dijabat oleh seorang pegawai BPN -Anggota terdiri dari: Seorang pegawai BPN yang punya kemampuan dibidang Pendtan Seorang pegawai BPN yang punya kemampuan di bidang Hak-hak atas tanah. Kepala Desa/Lurah/Pamong Dibantu oleh satgas pengukuran & pemetaan, satgas pengumpulan data yuridis & satgas administrasi (dapat dilaksanakan pihak swasta yang ditetapkan Menteri) b. Secara Sporadik Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendafataran tanah MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
dalam Wilayah suatu Kelurahan secara individual/massal. Proses pensertipikatan hak atas tanah a. Pihak yg berkepentingan serahkan dokumen secara lengkap kepada Kakantan setempat dan menerima tanda buktipenerimaan berkas b. Pejabat Kantan setempat melakukan kegiatan pengumpulan data fisik sampai dengan Surat Ukur dgn cara datang ke lokasi, tetapkan tanda batas, lakukan pengukuran, & hasil dituangkan dlm Peta Bidang, diberikan NIB & dimasukkan dalam Daftar Isian data fisik c. Penelitian Data Yuridis dituangkan dlm Daftar Isian data Yuridis. d. Pengumuman Hasil Daftar Isian data fisik & data yuridis selama 30 hari (Sistematik), 60 hari (sporadik) di Kantan setempat, Kecamatan dan Kelurahan untuk beri kesempatan jika ada pihak yang keberatan. e. Jika ada yang keberatan bisa mengajukan gugatan dalam jangka waktu 60 hari (Sistematik) / 90 hari (sporadik). f. Jika tidak ada keberatan dibuat dalam berita acara pengesahan g. Dilakukan penegasan konversi hak lama menjadi hak milik h. Pembuatan Buku Tanah & Surat Ukur i. Penerbitan & Penyerahan Sertipikat j. Penyajian data fisik dan Yuridis dalam Daftar Umum 2. Pemeliharaan Data Pentan Kegiatan Pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, daftar surat ukur, daftar buku tanah dan sertipikat karena ada
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
perubahan² yang terjadi kemudian Kegiatannya meliputi Pendaftaran peralihan & pembebanan hak; serta Pendaftaran perubahan data lainnya (Pasal 12 ayat 2 PP 24/1997). Perubahan² dapat terjadi pada: a. Fisik (bidang tanahnya) - PEMISAHAN (Pasal 49): bidang tanah yang bersertipikat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian. Harus dilakukan pengukuran terlebih dahulu dan masing-masing bidang punya NIB kemudian menjadi bidang baru, yang status hukumnya sama dengan bidang tanah semula. Ada sertipikat Induk. B A R U
INDUK (SISA)
- PEMECAHAN: bidang tanah yang bersertertipikat dipecah habis menjadi beberapa bagian, yang masing-masing mempunyai NIB sendiri & merupakan bidang baru, status hukum sama, masing² dibuatkan sertipikat baru & sertipikat lama dimusnahkan(Pasal 48) 1
2
3
4
1
-PENGGABUNGAN: bila status tanah sama, pemegang hak sama, letak berbatasan dan tidak terdapat beban lain. Masing² sertipikat dimusnahkan & dikeluarkan sertipikat baru, diukur terlebih dahulu untuk dapatkan NIB. 1
2
3
1
Bila jangka waktu bidang tanah yang akan digabung jangka waktu hak atas tanahnya berbeda, maka tanah yang akan digabung jangka waktunya MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
disamakan dengan Hak atas tanah yang terpendek.Contoh: Tanah A HGB tersisa 15 thn. Tanah B HGB tersisa 10 thn, jika digabung menjadi 1 hak yaitu HGB dengan jangka waktu 10 tahun. b. Yuridis (Status/Pemegang hak) -Status Haknya yaitu jika pada tanah terjadi pembebanan hak baik hak atas tanah lain ataupun hak tanggungan (APHT) atau karena hapusnya hak. -Pemegang Haknya yaitu jika terjadi peristiwa hukum (waris), pemindahan hak (Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, Inbreng) atau perubahan/ganti nama. Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran akta, disebabkan karena perbuatan hukum dalam akta PPAT dibatalkan (Pasal 45 PP 24/1997). Sebab batalnya akta, yaitu: -Pihak dlm akta tidak cakap/tidak berwenang utk lakukan perb. hukum -Pembeli tidak memenuhi syarat utk jadi pemegang hak atas tanah -Tidak dipenuhi syarat kesepakatan -Tidak dipenuhi syarat terang, tunai & riil. Pembebasan hak: untuk kepentingan umum (tol, RS) Pelepasan hak: lahan/bidang tanah tidak mungkin dimiliki oleh yang bersangkutan sehingga melepas hak dan mengajukan hak baru. Untuk Sertipikat hilang harus membuat surat kehilangan di kantor polisi kemudianvajukan sertipikat pengganti ke BPN didasarkan atas pernyataan dari pemegang hak yang dibuat dalam surat pernyataan di bawah sumpah & diumumkan dalam
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
surat kabar dan nantinya di Berita Negara. Sumpah dilakukan di hadapan Kepala atau Pejabat di Kantor Pertanahan tempat letak tanahnya (Pasal 59 ayat 1 PP 24/97). Bila pemegang hak tidak dapat hadir di Kantan tempat tanah berada maka sumpah dilakukan di hadapan Pejabat Kantan dimana domisili pemegang hak berada, kemudian Pejabat tsb beri tahu ke Pejabat Kantan tempat letak tanah. Lama Pengumumannya 30 hari. (Pasal 59 ayat 3) Untuk Peralihan atas tanah hanya dapat dibuktikan dengan akta PPAT (Ps. 37 Pentan) yaitu: 1. Akta Jual Beli (AJB) 2. Akta Tukar Menukar 3. Akta Hibah 4. Akta Inbreng atau Pemasukan ke dalam Perusahaan 5. Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) 6. Akta Pemberian HGB/HP atas HM 7. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) 8. Surat Kuasa M’bebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Kecuali jika Kantor Pertanahan menganggap ada akta yang kadarnya dianggap sama, yaitu Akta Nomanee (pada saat Tax Amnesty kemarin). Surat Edaran No 13/SE/VIII/2015 tentang layanan 70:70 7 pelayanan utama pertanahan,yaitu -Pengecekan Sertipikat dalam jangka waktu 7 mnt, 17 mnt, 70 mnt/7 jam -Penghapusan HT -----sda-----MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
-Peningkatan HGB ke HM dalam jangka waktu 7 jam/17 jam/70 jam -Peralihan hak krn JB dgn jangka waktu 70/90 jam -HT dengan jangka waktu 7 hari -pemisahan/pemecahan jangka waktu pelayanan 17/27 hari -pendaftaran sertipikat Pertama kali dengan jangka waktu 45/70 hari bila berasal dari tanah Negara & 70/90 hari jika berasal dr tanah bekas HMA Hak-hak atas tanah, yaitu: 1. Hak Milik (Psl 20-27 UUPA) -Turun temurun, terkuat & terpenuh -Hanya dapat dimiliki WNI -Dapat beralih dan dialihkan (Jual Beli, Tukar menukar, Hibah, Waris) -Dapat dijaminkan -Bila seorang WNA karena pewarisan atau percampuran harta perkawinan memperoleh tanah HM, maka dalam waktu 1 tahun wajib melepas haknya -HM hapus karena tanah musnah atau tanah jatuh kepada negara (pencabutan, ditelantarkan, sukarela) 2. Hak Guna Usaha (Psl 28-34 UUPA) -Utk Pertanian, Perikanan, Peternakan - ≥ 5 hektar -Dapat beralih & dialihkan -Jangka waktu 25 tahun, untuk usaha tertentu 35 tahun -Dapat diperpanjang 25 tahun -Dimiliki WNI dan Badan Hukum -Dapat dijaminkan -Hapus karena: jangka waktu habis, dicabut, ditelantarkan, dilepas haknya 3. Hak Guna Bangunan (Psl 35-40) -Untuk bangunan² atas tanah yang bukan miliknya -Dapat dialihkan Jangka waktu 30 tahun -Dapat diperpanjang 20 tahun
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
-Dimiliki WNI dan Badan Hukum -Dapat dijaminkan -Hapus karena: jangka waktu habis, dicabut, ditelantarkan, dilepas haknya
-Meliputi kewenangan atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama - Dimiliki WNA, WNI, BHI, BHA, JV
4. Hak Pakai (Psl 41-43) -Menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yg dikuasai langsung oleh Negara/milik orang lain. -Dalam jangka waktu tertentu atau selama tanah digunakan -Cuma², bayar/ dengan pemberian jasa -Dapat dialihkan -Dapat diberikan kepada WNI, WNA, Lemb. Departemen/Non Departemen, Badan² keagamaan & sosial, BHI, BHA, Perwakilan negara asing atau badan Internasional.
Untuk orang Asing bisa memiliki rumah di Indonesia dengan Hak Pakai, yaitu: -Minimal tinggal 6 bulan diIndonesia -Satu2nya, untuk rumah tinggal -Memiliki KITAS/menikah dgn WNI -Harga diatas 5 M -Dapat diwariskan Beberapa hak diatas bisa dibebani HT, yaitu HM, HGU, HGB, HP atas tanah negara, Rusun & HMSRS (Pasal 4 juncto Pasal 27 UU no 4/1996)
5. Hak Sewa Untuk Bangunan (44-45) -Menggunakan tanah milik orang untuk keperluan bangunan dan membayar pada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa -Uang sewa dibayar satu kali /pada waktu tertentu atau sebelum/sesudah tanah dipergunakan. - Dapat diberikan kepada WNI, WNA, Badan Hukum Indonesia ataupun Asing 6. Hak Membuka Tanah & Memungut Hasil Hutan (Psl 46) -Hanya WNI yang berhak -Memiliki hak ini secara sah bukan berarti memperoleh hak milik atas tanah itu. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun -Hak atas sebuah unit dalam rumah susun yang bersifat individual (UU 20/2012) -Bukan hak atas tanah, tapi hak yang berkaitan dengan tanah -Bisa dijaminkan MAHARANI FRANSISKA
Hak Tanggungan: Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda² lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan tertentu, yang memberikan kedudukan utama kepada kreditor². HT bersifat accessoir artinya HT merupakan ikatan dari pinjaman utang sehingga adanya HT karena ada utang, Utang beralih HT ikut beralih, Utang lunas HT akan hapus. HT bersifat tak dapat dibagi artinya HT membebani secara utuh objek HT, selama utang belum lunas, maka masing² bidang tanah tidak dapat dihapus pembebanannya, kecuali melalui Lembaga Roya Partial dengan syarat: -Objek HT lebih dari 1 bidang -Pembayaran utang secara angsuran -Klausula Roya Partial harus diperjanjikan secara tegas dalam APHT.
KELAS BELAJAR BERSAMA/DISKUSI UJIAN PPAT 2017
UUHT menganut azas pemisahan horizontal: benda² yg merupakan satu kesatuan dgn tanah menurut hukum bukan merupakan bagian tanah ybs, kecuali benda² tersebut merupakan satu kesatuan dengan tanah ybs dan dinyatakan tegas dalam APHT. Sebab hapusnya HT (Pasal 18), yaitu: 1. Hapusnya utang yang dijaminkan dengan HT 2. Dilepaskan HT oleh pemegang HT 3. Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat o/ ketua PN 4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani HT. Jika Sertipikat HT hilang perlu dibuat Akta Konsen Roya. Dalam memberikan HT pemberi HT wajib hadir di hadapan PPAT. Jika tidak dapat hadir, wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasa dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), yang berbentuk akta otentik. Syarat SKMH, yaitu: (Pasal 15 UUHT) a. Tidak memuat kuasa lain selain membebankan Hak Tanggungan; b. Tidak memuat kuasa substitusi; c. Mencantumkan secara jelas obyek HT, jumlah utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apabila debitor bukan HT Masa berlaku SKMHT: -Jika Sertipikat sudah atas nama pemberi Kuasa maka dlm 1 bulan hrs dibuatkan APHT. (Ps 15 (3) UUHT) -Jika Sertipikat belum atas nama pemberi kuasa maka dalam 3 bulan harus dibuatkan APHT. (Ps. 15 (4) -Jika objek belum bersertipikat maka jangka waktu SKMHT dihitung sejak MAHARANI FRANSISKA
BIMBINGAN: PAK SUPRIYANTO, SH, MM
terbitnya sertipikat. (Penjelasan Ps. 15 ayat 4.) -Untuk kredit Mikro SKMHT berlaku sepanjang kredit. Jika piutang yang dijamin dengan HT beralih karena Cessie, subrogasi, pewarisan atau sebab² lain, artinya HT beralih karena hukum kepada kreditor baru. Hal itu tidak memerlukan Akta PPAT, peralihan cukup dicatat pada akta peralihan piutang kepada kreditor baru. Catatan 06 Desember 2017 Perpanjangan Vs Pembaharuan -Diajukan 2 tahun -Masa berlaku hasebelum jangka bis baru diajukan waktu berakhir -Dimulai sejak yg -Dimulai sejak yang lama jatuh keluar hak -Nomor hak sama -No hak berubah -Sudah pernah diperpanjang 2X Tanah musnah: tidak diketahui lagi batas-batasnya Tanah sengketa bisa dikeluarkan sertipikat jika dilakukan pendaftaran tanah secara sistematis, tetapi sertipikat baru diberikan setelah adanya penetapan pengadilan. Jual beli berlaku sejak ditandatangani. HT berlaku sejak didaftarkan. Larangan dalam Pendaftaran tanah itu tentang Objeknya. Larangan dalam Peraturan Jabatan PPAT itu tentang orangnya. Pengumpulan Data fisik: pengukuran, hasilnya Surat Ukur/Gambar Situasi Pengumpulan Data Yuridis hasilnya Daftar buku tanah. Sertipikat terdiri dari: Salinan surat tanah & surat Ukur
KELAS DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Sesuai Pertimbangan dalam Perpres No 7 Tahun 2015 bahwa dlm rangka mewujudkan organisasi kementerian negara yang tepat fungsi dan tepat ukuran serta mendukung efektivitas penyelenggaraan pemerintahan, perlu dilakukan pengaturan mengenai pokok-pokok organisasi kementerian negara. Untuk Organisasi kementerian tentang agraria diatur lebih lanjut dalam Perpres No 17 Tahun 2015 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang. Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR) punya tugas menyelenggarakan urusan pemerintahan di bid. agraria/ pertanahan dan tata ruang untuk bantu Presiden dlm hal selenggarakan pemerintahan negara. Dalam laksanakan tugas, Kementerian ATR menyelenggarakan fungsi: 1. Perumusan, penetapan, dan pelaksanaan kebijakan di bid. tataruang, infrastruktur keagrariaan/pertanahan, hubungan hkm keagrariaan/pertanahan, penataan agraria pertanahan,pengadaan tanah, pengendalian pemanfaatan ruang & penguasaan tanah, serta penanganan masalah agraria atau pertanahan, pemanfaatan ruang, dan tanah; 2. koordinasi pelaksanaan tugas, pembinaan & pemberian dukungan administrasi ke seluruh unsur organisasi di lingkungan Kementerian ATR; 3. pengelolaan barang milik/kekayaan negara yang menjadi tanggung jawab Kementerian Agraria dan Tata Ruang; 4. pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang; 5. pelaksanaan bimbingan teknis & supervisi atas pelaksanaan urusan Kementerian Agraria dan Tata Ruang di daerah; dan
-SISKA-
PEMBIMBING: PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
6. pelaksanaan dukungan yang bersifat substantif kepada seluruh unsur organisasi di lingkungan Kemen. ATR Kementerian Agraria dan Tata Ruang terdiri atas: 1. Sekretariat Jenderal; 2. Dir. Jen. Tata Ruang; 3. Dir. Jen. Infrastruktur Keagrariaan; 4. Dir. Jen Hub. Hukum Keagrariaan; 5. Dir. Jen Penataan Agraria; 6. Dir. Jen Pengadaan Tanah; 7. Dir.Jen Pengendalian Pemanfaatan Ruang & Penguasaan Tanah; 8. Dir. Jendral Penanganan Masalah Agraria Pemanfaatan Ruang dan Tanah; 9. Inspektorat Jenderal; 10. Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat atas Tanah; 11. Staf Ahli Bidang Masyarakat Adat dan Kemasyarakatan; dan 12. Staf Ahli Bid Ekonomi Pertanahan. Direktorat Jendral Hub Hukum Keagrarian: Ditjen III Adalah unsur pelaksana yang berada di bawah dan bertanggungjawab pada Menteri, dipimpin oleh Direktorat Jenderal yang bertugas menyelenggarakan perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang: Pengaturan, penetapan, dan pendaftaran hak tanah, pembinaan PPAT, serta pemberdayaan masyarakat. Ditjen III menyelanggarakan fungsi: 1. Perumusan kebijakan di bidang p’aturan, penetapan, & pendaftaran hak tanah, pembinaan PPAT serta pemberdayaan hak atas tanah masy. 2. Pelaksanaan kebijakan di bidang p’aturan, penetapan & pendaftaran hak tanah, pembinaan PPAT serta pemberdayaan hak atas tanah masy. 3. Penyusunan norma, standar dan kriteria di bid. pengaturan, penetapan dan pendaftaran hak tanah, pembinaan PPAT serta p’berdayaan hak atas tanah masy. 4. Pemberian bimbingan teknis & supervise di bidang pengaturan, penetapan dan
KELAS DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
pendaftaran tanah, pembinaan PPAT serta pemberdayaan hak atas tanah masyarakat 5. Pelaksanaan evaluasi dan pelaporan dibid pengaturan, penetapan dan pendaftaran hak tanah, pembinaan PPAT serta pemberdayaan hak atas tanah masyarakat 6. Pelaksanaan urusan adm. Ditjen III 7. Pelaksanaan fungsi lain yang diberi oleh Menteri/Kepala Susunan Organisasi Ditjen III: 1. Sekretariat Direktoral Jendral 2. Direktorat Pengaturan & Penetapan Hak Tanah dan Ruang 3. Direktorat Pengaturan & P’daftaran Hak Tanah, Ruang dan PPAT 4. Direktorat Pemberdayaan Hak Atas Tanah Masyarakat Direktorat Pengaturan & Pendaftaran Hak Tanah, Ruang dan PPAT Tugas: melaksanakan perumusan pelaksanaan kebijakan penyusunan norma, standar, prosedur & kriteria, pemberian bimbingan teknis dan supervise, serta pelaksanaan evaluasi & pelaporan di bidang: -pendaftaran tanah & ruang, -hak komunal, -pemeliharaan data pendaftaran tanah dan pemberian izin peralihan hak, -pelepasan hak -perubahan penggunaan pemanfaatan atau komoditas, -peralihan saham dan PPAT. Direktorat ini terdiri dari: -Subdirektorat Pendaftaran Hak Tanah & Ruang -Subdirektorat Pemeliharaan Data Hak TanahRuang -Subdirektorat PPAT -Subbagian Tata Usaha -Kelompok Jabatan Fungsional Subdirektorat PPAT mempunyai tugas melaksanakan penyiapan bahan perumusan & pelaksanaan kebijakan, penyusunan norma, standar prosedur dan kriteria, -SISKA-
PEMBIMBING: PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
pemberian bimbingan teknis & supervise, serta pelaksanaan pemantauan, evaluasi dan pelaporan dibidang: pengadaan, pengembangan, pengangkatan pertama, pengangkatan kembali, pemberhentian, penyusunan formasi PPAT, penyusunan daerah wil. kerja (regional), sanksi, cuti, perubahan data PPAT dan penyusunan dan pengelolaan basis data dan pemegang/penerima Protokol PPAT serta penyiapan spesifikasi teknis blanko Akta PPAT dan Pembinaan PPAT. Subdirektorat PPAT terdiri atas: a. Seksi PPAT Wilayah I Propinsi Aceh, Sumut, Jambi, Bengkulu, Lampung, Kepulauan Riau, DKI Jakarta, JaTeng, DI Yogyakarta, Kalsel, Kalteng, Sulsel, Sulbar, NTB, NTT, Bali, Maluku Utara dan Papua serta penyiapan spesifikasi teknis form Akta PPAT b. Seksi PPAT Wilayah II Meliputi Propinsi Sumbar, Sumsel, Riau, Bangka Belitung, Banten, Jawa Barat, Jawa Timur, Kalbar, Kaltim, Kalut, Sulut, Sulawesi Tenggara, Sulawesi Tengah, Gorontalo, Maluku, Papua Barat, serta penyiapan spesifikasi teknis Form Akta PPAT. Makna Lambang atau Logo Kementerian Agraria dan Tata Ruang
4 (empat) Butir Padi melambangkan: Kemakmuran & kesejahteraan. Memaknai atau melambangkan 4 tujuan Penataan Pertanahan yang akan dan telah dilakukan Kementerian ATR/BPN yaitu: 1. Kemakmuran; 2. Harmoni Sosial; 3. Keberlanjutan 4. Keadilan
KELAS DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Lingkaran Bumi melambangkan: Sumber penghidupan manusia. Memaknai atau melambangkan wadah atau untuk berkarya bagi Kementerian ATR/BPN yg berhubungan langsung dengan unsurunsur yang ada di dalam bumi yang meliputi tanah dan udara.
Gelombang Hijau dan Biru: Hijau: lingkungan yang terjaga. Biru: melambangkan warna air. Memaknai tugas Kementerian ATR/BPN yg berhubungan langsung dengan pemanfaatan ruang, tanah dan air.
Sumbu Melambangkan poros keseimbangan. - 3 (tiga) garis lintang - 3 (tiga) garis bujur Memaknai/melambangkan Pasal 33 (3) UUD 1945 mendasari lahirnya UU No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Bangunan Gedung dan Pohon: Sebagai simbol kekuatan, tekad yang bulat, keberlanjutan, dan sinergitas.
-SISKA-
PEMBIMBING: PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
Memaknai pelaksanaan secara konsisten dalam menangani, menyelesaikan dan mengutamakan hak serta menuntaskan kewajiban dengan penuh konsistensi, tertib, disiplin sesuai kebijakan yg berlaku. Juga bermakna penggunaan & pemanfaatan tanah yang selaras sesuai dengan tata ruang.
Badan Pertanahan Nasional Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah Lembaga Pemerintah Non Kementrian yang berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Presiden dan dipimpin oleh Kepala. (Sesuai dengan Perpres No.20 Tahun 2015). BPN mempunyai tugas melaksanakan tugas pemerintahan di bid. pertanahan secara nasional, regional dan sektoral sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan. Dalam melaksanakan tugas dan fungsi, BPN dikoordinasikan oleh menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria dan tata ruang. BPN terdiri atas: a. Kepala yang dijabat oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang; b. Susunan unit organisasi Eselon I menggunakan susunan organisasi Eselon I pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang yg tugas dan fungsinya bersesuaian. Unsur pendukung BPN menggunakan unsur pendukung yang ada di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang yang tugas dan fungsinya bersesuaian.
Untuk di daerah, dibentuk Kantor Wilayah BPN di provinsi dan Kantor Pertanahan di kabupaten/kota.
KELAS DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
Dalam melaksanakan tugasnya, BPN menyelenggarakan fungsi: 1. penyusunan & penetapan kebijakan di bidang pertanahan; 2. p’rumusan & p’laksanaan kebijakan di bid survei, p’ukuran & pemetaan; 3. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang penetapan hak tanah, pentan & pemberdayaan masyarakat; 4. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bid pengaturan, penataan & pengendalian kebijakan pertanahan; 5. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengadaan tanah; 6. perumusan dan pelaksanaan kebijakan di bid pengendalian & penanganan sengketa dan perkara pertanahan; 7. pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan BPN; 8. pelaksanaan koordinasi tugas, pembinaan, & pemberian dukungan administrasi kepada seluruh unit organisasi di lingk. BPN; 9. pelaksanaan pengelolaan data informasi lahan pertanian pangan berkelanjutan dan informasi di bidang pertanahan; 10. pelaksanaan penelitian & pengembangan di bid. pertanahan; 11. pelaksanaan pengembangan SDM di bid. pertanahan. Dalam melaksanakan tugas dan fungsi, BPN harus menyusun peta bisnis proses yang menggambarkan tata hubungan kerja yang efektif dan efisien antar unit organisasi di lingkungan BPN. Kepala menyampaikan laporan kepada Presiden mengenai hasil pelaksanaan urusan pemerintahan di bidang pertanahan secara berkala paling sedikit setiap 3 (tiga) bulan sekali / sewaktu-waktu sesuai kebutuhan. BPN harus menyusun analisis jabatan, peta jabatan, uraian tugas, dan analisis beban kerja terhadap seluruh jabatan di lingkungan BPN.
-SISKA-
PEMBIMBING: PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
11 AGENDA KEBIJAKAN Adapun beberapa Agenda Kebijakan BPN RI adalah sebagai berikut: 1. Membangun kepercayaan masy. pada Badan Pertanahan Nasional. 2. Meningkatkan pelayanan & pelaksanaan pendaftaran, serta sertifikasi tanah scr menyeluruh di seluruh Indonesia. 3. Memastikan penguatan hak-hak rakyat atas tanah (land tenureship). 4. Menyelesaikan p’soalan p’tanahan di daerah-daerah korban bencana alam dan daerah-daerah konflik. 5. Menangani dan menyelesaikan perkara, masalah, sengketa, & konflik pertanahan di seluruh Indonesia secara sistematis. 6. Membangun Sist. Informasi Pertanahan Nasional (SIMTANAS), dan sistem pengamanan dokumen pertanahan di seluruh Indonesia. 7. Menangani masalah KKN serta meningkatkan partisipasi & pemberdayaan masyarakat. 8. Membangun data base pemilikan dan penguasaan tanah skala besar. 9. Melaksanakan secara konsisten semua peraturan Per-UU-an Pertanahan yang telah ditetapkan. 10. Menata kelembagaan BPN. 11. Mengembangkan & memperbarui politik, hukum dan kebijakan Pertanahan. 4 PRINSIP PERTANAHAN NASIONAL Diawali dari tahun 2005, pertanahan nasional dibangun dan dikembangkan atas dasar 4 prinsip pengelolaan: 1. Pengelolaan pertanahan harus mampu berkonstribusi pada kesejahteraan masy. 2. Pengelolaan pertanahan harus mampu berkonstribusi pada keadilan penguasaan dan pemilikan tanah 3. Pengelolaan pertanahan harus mampu berkonstribusi pada keberlanjutan sist. kemasyarakatan & kebangsaan Indonesia, 4. Pengelolaan pertanahan harus mampu berkonstribusi pada harmoni sosial.
KELAS DISKUSI UJIAN PPAT 2017, DEPOK
PEMBIMBING: PAK SUPRIYANTO, S.H, M.M
ARTI LAMBANG/LOGO
Lambang BPN adalah bentuk suatu kesatuan gambar & tulisan terdiri dari:
Gambar 11(sebelas) bidang grafis bumi: Memaknai/melambangkan 11 (Sebelas) agenda pertanahan yang akan dan telah dilakukan BPN RI. Bidang pada sisi sebelah kiri melambangkan bidang bumi yang berada diluar jangkauan wilayah kerja BPN RI.
4 (empat) butir padi melambangkan: Kemakmuran dan Kesejahteraan. Memaknai atau melambangkan 4 tujuan Penataan Pertanahan yang akan dan telah dilakukan BPN RI yaitu kemakmuran, keadilan, kesejahteraan sosial dan keberlanjutan.
Gambar lingkaran bumi Melambangkan sumber penghidupan manusia. Melambangkan wadah atau area untuk berkarya bagi BPN RI yang berhubungan langsung dgn unsur-unsur yang ada didalam bumi yang meliputi tanah, air& udara. Bujur
Lintang
Gambar sumbu: Melambangkan poros keseimbangan 3 Garis Lintang dan Garis Bujur Memaknai/melambangkan pasal 33 ayat 3 UUD 45 yang mandasari lahirnya Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) No 5 tahun 1960.
-SISKA-
Warna Coklat melambangkan bumi, alam raya dan cerminan dari dapat dipercaya dan teguh. Warna Kuning Emas melambangkan kehangatan, pencerahan, intelektual dan kemakmuran. Warna Abu-abu yang melambangkan kebijaksanaan, kedewasaan serta keseimbangan.
