Skripsi Strategi Pemasaran [PDF]

Citation preview

STRATEGI PEMASARAN SEBAGAI DASAR PERENCANAAN PEMBANGUNAN UNIT RUMAH KPR (Study Kasus : PT. Unggul Cemerlang) SKRIPSI Untuk Memenuhi Salah Satu Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Pada Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Ahmad Dahlan Jakarta



Disusun oleh : ANHAR NIM : 2009.02.2119



SEKOLAH TINGGI ILMU EKONOMI AHMAD DAHLAN JAKARTA 2012



LEMBAR PERSETUJUAN Judul Skripsi



: Strategi Pemasaran Sebagai Dasar Perencanaan Pembangunan Unit Rumah KPR ( Study Kasus : PT. Unggul Cemerlang)



Nama Mahasiswa



: ANHAR



NIM



: 2009.02.2119



Program Studi



: S1 Manajemen



Jurusan



: Manajemen Pemasaran



Jakarta, April 2012



Mengetahui :



Menyetujui :



Ketua Jurusan Manajemen



Pembimbing Skripsi



( H. Ali Chaerudin, SE, M.Si)



( Husnayetti, SE, MM)



LEMBAR PENGESAHAN Judul Skripsi



: Strategi Pemasaran Sebagai Dasar Perencanaan Pembangunan Unit Rumah KPR ( Study Kasus : PT. Unggul Cemerlang)



Nama Mahasiswa



: ANHAR



NIM



: 2009.02.2119



Program Studi



: S1 Manajemen



Jurusan



: Manajemen Pemasaran



Diterima & Disahkan Pada Mei 2012



Pembimbing



( Husnayetti, SE, MM)



Penguji,



(H. Ali Chaerudin, SE, M.Si)



a.n Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Ahmad Dahlan Jakarta Wakil Ketua I



( Husnayetti, SE, MM )



SURAT PERNYATAAN Yang bertanda tangan dibawah ini :



Nama



: Anhar



NIM



: 2009.02.2119



Program Studi : Manajemen Pemasaran Judul Skripsi : Strategi Pemasaran Sebagai Dasar Perencanaan Pembangunan Unit Rumah KPR (Study Kasus : PT. Unggul Cemerlang) Dengan ini menyatakan bahwa : 1. Skripsi yang saya buat dengan judul sebagaimana terebut diatas beserta isinya merupakan hasil penelitian saya sendiri. 2. Apabila skripsi saya adalah hasil plagiat atau menyalin skripsi orang lain, maka saya bersedia dituntut dimuka pengadilan serta mencabut segala wewenang dan hak saya yang berhubungan dengan ijazah dan gelar akademik Sarjana Ekonomi (SE) sesuai ketentuan yang berlaku. Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya untuk diketahui oleh pihak-pihak yang berkepentingan.



Jakarta,



Mei 2012



Yang membuat pernyataan



ANHAR Nim : 2009.02.2119



“STRATEGI PEMASARAN SEBAGAI DASAR PERNECANAAN PEMBANGUNAN UNIT RUMAH KPR (studi kasus : PT. Unggul Cemerlang)”. Anhar



2009.02.2119 ABSTRAK



Jumlah penduduk Jakarta terus meningkat, menyebabkan meningkatnya kebutuhan akan perumahan. Di sisi lain, ketersediaan lahan untuk tinggal semakin sempit dan harga rumah pun semakin mahal. Hal ini mendorong pengembang mengembangkan perumahan dengan membangun perumahan di wilayah bogor, depok, tangerang dan bekasi (Bodetabek). Wilayah Bodetabek dipilih karena masih memiliki lahan luas untuk dibangun perumahan dan jaraknya ke dan dari Jakarta masih relatif terjangkau. Salah satu wilayah dengan pembangunan perumahan yang cukup pesat adalah kota Tangerang . Di kota ini, terdapat perumahan Vila Tekno Serpong yang dikembangkan oleh PT. Unggul Cemerlang. Saat ini penjualan perusahaan mengalami penurunan dibandingkan penjualan sebelumnya. PT. Unggul Cemerlang adalah sebuah perusahaan yang bergerak di bidang industry properti. Industry property mengalami pertumbuhan yang begitu cepat, hal ini tidak lepas dari faktor minat masyarakat yang tinggi akan hunian minimalis, sehingga perlahan hunian minimalis pun menjadi bagian dari gaya hidup masyarakat terutama masyarakat perkotaan. Pertumbuhan industry yang cepat pasti ditandai dengan semakin banyaknya perusahaan yang masuk ke dalam industry ini sehingga membuat persaingan menjadi sangat ketat.Untuk dapat tetap bersaing di industry ini, perusahaan perlu menerapkan suatu strategi bisnis yang tepat. Tujuan penelitian ini yaitu (1) untuk mengetahui posisi perusahaan setelah dilakukan analisis SWOT, (2) dengan sudah diketahuinya posisi perusahaan berdasarkan analisis SWOT, selanjutnya dibuat suatu strategi atau kebijakan untuk merubah kelemahan menjadi kekuatan dan tantangan menjadi peluang. Faktor-faktor internal yang menjadi kekuatan bagi PT. Unggul Cemerlang yaitu lokasi yang strategis, adanya perluasan pembangunan, nilai investasi yang terus meningkat, harga bersaing, kemudahan pembayaran uang muka.Faktorfaktor internal yang menjadi kelemahan yaitu pengawasan yang kurang dan penyediaan fasilitas umum. Faktor eksternal yang menjadi peluang bagi PT. Unggul Cemerlang yaitu adanya pusat perbelanjaan baru, target pasar yang besar, dan tingkat suku bunga KPR yang rendah.Sedangkan ancaman yang harus dihindari adalah munculnya perumahan baru, kenaikan suku bunga KPR, kenaikan harga matrial.



KATA PENGANTAR Assalamu’alaikum Wr. Wb Puji syukur penulis panjatkan ke hadirat Allah SWT. Yang Maha Kuasa, atas limpahan rahmat dan karunia-Nya, penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul ”STRATEGI



PEMASARAN



SEBAGAI



DASAR



PERENCANAAN



PEMBANGUNAN UNIT RUMAH KPR (Study Kasus : PT. Unggul Cemerlang) ”. Adapun skripsi ini dibuat untuk memenuhi sebagian dari syarat-syarat guna mencapai gelar Sarjana Ekonomi pada Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Ahmad Dahlan Jakarta . Penulis menyadari bahwa penulisan skripsi ini masih jauh dari sempurna. Hal ini disebabkan karena keterbatasan pengetahuan yang penulis miliki. Meskipun demikian penulis berusaha semaksimal mungkin agar dalam penulisan ini berhasil sebaik-baiknya sehingga dapat bermanfaat bagi pembaca dan khususnya rekan mahasiswa/mahasiswi STIE Ahmad Dahlan Jakarta. Bersama ini pula dengan segala kerendahan hati, penulis menghaturkan banyak terima kasih kepada: 1. Ibu Husnayetti, SE, MM selaku pebimbing Skripsi yang telah meluangkan waktunya untuk membantu penulis dalam penyusunan Skripsi ini. 2. Bapak H. Ali Chaerudin, SE, M.Si, selaku ketua jurusan atas bimbingan dan perhatiannya selama ini. 3. Pimpinan dan selruh staf PT. Unggul Cemerlang yang telah memberikan izin untuk melakukan penelitian dalam skripsi ini.



4. Seluruh Dosen Fakultas Ekonomi STIE Ahmad Dahlan Jakarta. 5. Rekan-rekan mahasiswa/i STIE Ahmad Dahlan Jakarta, dan sahabat-sahabat tercinta yang telah memberikan dorongan dan semangat dalam penyusunan skripsi ini. 6. Istri dan kedua anakku tercinta yang selalu memberikan motivasi, semangat, dan menemani saya dalam suka dan duka, dalam penyusunan skripsi ini.



Akhirnya mudah–mudahan skripsi yang sederhana ini dapat bermanfaat bagi penulis khususnya dan juga bagi para pembaca. Amin. Wassalam’mualaikum Wr. Wb



Jakarta, April 2012



ANHAR



DAFTAR ISI



BAB I



BAB II



PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah..................................................



1



1.2 Batasan Masalah..............................................................



4



1.3 Perumusan Masalah.........................................................



4



1.4 Tujuan Penelitian.............................................................



4



1.5 Kegunaan Penelitian........................................................



5



1.6 Metodologi Penelitian......................................................



6



1.1 Kerangka Berfikir............................................................



7



TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Manajemen Pemasaran 2.1.1



Manajemen………………………...……………



8



2.1.2



Pemasaran……………….……………………...



9



2.1.3



Manajemen Pemasaran…………………………



13



2.1.4



Fungsi Manajemen Pemasaran…………………



14



2.1.5



Macam-Macam Konsep Pemasaran……………



15



2.1.6



Sistem Pemasaran……………………………...



17



2.2 Strategi Pemasaran 2.2.1



Pengertian Strategi Pemasaran…………………



20



2.2.2



Macam-Macam Strategi Pemasaran……………



21



2.2.3



Analisis Strategi Pemasaran……………………



22



2.2.4



Marketing Mix (Bauran Pemasaran)…………..



32



2.3 Analisis Strengths, Weaknesses, Opportunities, threats (SWOT) 2.3.1



Pengertian dan tujuan analisa SWOT………….



42



2.3.2



Indikator SWOT……………………………….



43



BAB III METODELOGI PENELITIAN 3.1 Sifat Penelitian…………………………………………



48



3.2 Objek Penelitian……………………………………….



48



3.3 Teknik Pengumpulan Data …………………………....



48



3.4 Analisa SWOT ………………………………………..



50



BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1 Gambaran Umum Perusahaan 4.1.1 Sejarah Singkat PT. Unggul Cemerlang………



53



4.1.2 Visi dan Misi Perusahaan……………………..



54



4.1.3 Tempat dan Kedudukan PT. Unggul Cemerlang



54



4.1.4 Bentuk dan Badan Hukum PT. Unggul Cemerlang



54



4.1.5 Bidang Pekerjaan Perusahaan…………………



55



4.1.6 Struktur Organisasi……………………………



56



4.2 Lingkungan Pemasaran 4.2.1 Kondisi Lingkungan Internal PT. Unggul Cemerlang 64 4.2.2 Kondisi Lingkungan Eksternal PT. Unggul Cemerlang75 4.3 Analisis SWOT PT. Unggul Cemerlang 4.3.1 Kekuatan…………………………………….



82



4.3.2 Kelemahan…………………………………..



85



4.3.3 Peluang……………………………………...



86



4.3.4 Ancaman……………………………………



87



4.3.5 Matriks SWOT……………………………..



89



BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan......................................................................



94



B. Saran................................................................................



95



DAFTAR PUSTAKA………………………………………………...



BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah Sejarah kebangkitan industri modern dimulai pada tahun 1820-30 atau sering disebut dengan Revolusi Industri. Kebangkitan ini mengakibatkan berkembangnya



penemuan-penemuan



baru



dibidang



teknologi,



seperti



pembangunan konstruksi jalan raya, subway, proses produksi, sampai penggunaan computer dan robot-robot dibidang manufaktur. Dampak lebih lanjut dari perkembangan teknologi ini adalah pekembangan organisasi dan kegiatan bisnis di tahun 1990 an. Dengan demikian konsep persaingan juga ikut berubah. Sementara pada periode sebelum tahun 1990 an persaingan merupakan kegiatan pembuatan produk sebanyak-banyaknya atau lebih dikenal dengan periode produksi masal, strategi kegiatan produksi lebih ditujukan kearah internal perusahaan yang bertujuan untuk memperoleh efisiensi produksi. Dari aspek politik, strategi bisnis seperti ini memerlukan proteksi yang ketat terhadap serangan dari luar.Bahkan pemerintah disuatu Negara dapat saja menerapkan kebijakan-kebijakan untuk melindungi industrinya. Pada abad 21, dimana masing-masing Negara di planet bumi ini sudah tidak memiliki batas ruang dan waktu, kecenderungan orientasi bisnis akan berubah. Jika sebelumnya produsen dapat memaksakan kehendaknya kepada



2



konsumen,



maka



apa



yang



terjadi



selanjutnya



adalah



kebalikannya,



konsumenlah yang justru memaksakan kehendaknya kepada produsen. Investasi mengalir ke tempat yang paling menguntungkan.Produsen dipaksa untuk membuat produk yang sesuai dengan nilai dan keinginan konsumen.Dengan demikian, reorientasi konsep perencanaan strategi sangat diperlukan. Aspek pemasaran meupakan salah satu ujung tombak suatu usaha bisnis.Artinya pemasaran merupakan salah satu kegiatan penting yang mempengaruhi kehidupan suatu usaha.Bila suatu usaha bisnis berkaitan dengan usaha menjual barang atau jasa mengalami hambatan dalam pemasarannya, berarti uang yang ditanamkan pada usaha sulit kembali. Padahal disisi lain, biaya tetap harus selalu dikeluarkan. Dalam keadaan ini penghasilan perusahaan dapat lebih kecil dari pengeluaran.Akibatnya, bila usaha penjualan barang atau jasa menunjukkan penurunan, hal ini dapat menimbulkan kerugian.Sebaliknya bila perkembangan volume penjualan produk suatu usaha menunjukkan kenaikan yang terus menerus, maka kelangsungan hidup perusahaan dapat terjamin, bahkan perusahaan tersebut dapat melakukan ekspansi usahanya karena dapat memupuk keuntungan untuk investasi. Secara harfiah pemasaran berkaitan dengan usaha atau kegiatan memasarkan suatu barang atau jasa yang dilakukan produsen terhadap konsumen.Dalam hal ini memasarkan berarti menjual barang atau jasa yang ditawarkan produsen kepada konsumen.



3



Sementara itu Philip Kotler mendefinisikan marketing sebagai berikut : “Marketing is the analysis, planning, implementations and control of carefully formulated programs designed to bring about voluntary exchanges of values with target markets to achieve institutional objective.” Pemasaran adalah analisis, perencanaan dan pengendalian dari suatu program yang telah diformulasikan dan dirancang secara seksama untuk menciptakan pertukaran nilai secara sukarela dalam suatu pasar yang ditargetkan, untuk mencapai tujuan perusahaan. Pelaksanaan pemasaran dilapangan memerlukan strategi pemasaran, secara umum arti strategi pemasaran adalah “ serangkaian kebijakan pemasaran yang terpadu dan terarah yang jadi pedoman kegiatan berbagai jenjang unit pemasaran untuk mencapai target penjualan dalam wilayah pemasaran tertentu, sesuai dengan perubahan kondisi dan lingkungan usaha bisnis bersangkutan”. Kebijakan strategi pemasaran harus meliputi berbagai upaya menjajaki kemungkinan secara lebih rinci. Hal ini dikenal dengan istilah strategi pemasaran intensif, yang meliputi, market penetration, market development, produk development dan pruduk diversification.Untuk memenuhi semua tantangan



tersebut,



perusahaan



mebutuhkan



analsis



perencanaan



strategi.Tujuannya adalah untuk memperoleh keunggulan bersaing. Fenomena seperti yang diuraikan diatas juga dihadapi oleh bisnis perumahan ( perusahaan property). Berdasarakan uraian diatas maka penelitian ini mengambil topik



4



“STRATEGI



PEMASARAN



SEBAGAI



DASAR



PERNECANAAN



PEMBANGUNAN UNIT RUMAH KPR (studi kasus : PT. Unggul Cemerlang)”. 1.2 Batasan Masalah Masalah utama yang akan dikaji dan dianalisis dalam penelitian ini adalah terbatas pada aspek strategi pemasaran sebagai dasar perencanaan pembangunan berbagai unit rumah ( studi kasus PT. Unggul Cemerlang) serpong. Pemasaran atau penjualan unit rumah dimulai dari tahun 2008 sampai dengan tahun 2011. 1.3 Perumusan Masalah Berdasarkan masalah diatas, maka masalah-masalah penelitian dapat dirumuskan sebagai berikut: 1. Bagaimana kondisi perusahaan dilihat dari faktor internal & eksternal (analisis SWOT)? 2. Strategiapa yang dilakukan oleh perusahaan setelah memperoleh analisis SWOT? 1.4 Tujuan Penelitian Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis : 1. Untuk mengetahui posisi perusahaan setelah dilakukan analisis SWOT 2. Dengan sudah diketahuinya posisi perusahaan berdasarkan analisis SWOT, selanjutnya dibuat suatu strategi atau kebijakan untuk merubah kelemahan menjadi kekuatan dan tantangan menjadi peluang.



5



1.5 Kegunaan Penelitian Penelitian ini berguna baik secara teoritis maupun praktis, yaitu : 1.5.1



Kegunaan Teoritis 1. Sebagai salah satu persyaratan untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi di STIE Ahmad Dahlan Jakarta. 2. Sebagai sumbangan penting dan memperluas wawasan bagi kajian ilmu manajemen strategi dan pemasaran dalam mengelola sumber daya produksi sehingga dapat dijadikan rujukan untuk pengembangan penelitian manajemen strategi dan pemasaran yang akan datang. 3. Memberikan sumbangan penting dan memperluas kajian ilmu manajemen strategi dan pemasaran yang menyangkut produk perusahaan property. 4. Merambah konsep baru yang dapat dijadikan sebagai bahan rujukan penelitian lebih lanjut bagi pengembangan ilmu manajemen strategi dan pemasaran.



1.5.2



Kegunaan Praktis 1. Hasil penelitian dapat di jadikan sumbangan pikiran bagi pimpinan (presdir) PT. Unggul Cemerlang. 2. Hasil penelitian ini dapat meningkatkan pangsa pasar (market share) produk unit KPR yang menuntut berbagai keistimewaan dari produk yang mereka beli.



6



3. Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai tolak ukur kinerja pengambil keputusan strategi (Disicion Maker) PT. Unggul Cemerlang 1.6 Metodologi Penelitian 1. Jenis Penelitian Jenis penelitian ini adalah bersifat survey, yaitu berupa pengamatan untuk mendapatkan keterangan-keterangan yang jelas terhadap suatu masalah tertentu dalam suatu penelitian.Penelitian dilakukan secara meluas dan berusaha mencari hasil yang segera dapat dipergunakan untuk suatu tindakan. 2. Metode Penelitian a. Desain penelitian Penelitian ini adalah bersifat deskriptif kualitatif. b. Objek penelitian Penelitian ini bertempat di PT. Unggul Cemerlang, Perumahan Vila Tekno Serpong Blok B No 8&9 desa Kademangan, Kecamatan Setu, Tangerang Selatan 15313. Telp 021 7587 1928 fax : 021 7587 2822. c. Jenis dan sumber data -



Data primer yaitu data langsung di ambil dari objek yang diteliti melalui pengamatan dan observasi.



7



-



Data skunder yaitu data yang diambil pihak/institusi lain baik dari BPS maupun perusahaan property lainnya.



d. Teknik pengumpulan data -



Penelitian lapangan (Field research), yaitu langsung melibatkan diri pada objek yang diteliti.



-



Penelitian perpustakan (library research), yaitu dengan mempelajari berbagai literature pemasaran yang berkaitan dengan penelitian ini.



1.7 Kerangka Berfikir



Manajemen Pemasaran (Marketing)



Analisis SWOT



S (Strengths)



W (Weakness)



O (Opportunities)



Strategy Pemasaran



T (threats)



BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1



MANAJEMEN PEMASARAN 2.1.1 Manajemen Manajemen merupakan suatu proses yang terdiri dari serangkaian fungsi berbagai kelompok kegiatan, dimana satu atau sebagian dari fungsi-fungsi tersebut harus terlaksana dalam proses kegiatan manajemen untuk mencapai tujuan perusahaan. Mengenai fungsi manajemen ini terdapat banyak sekali pandangan yang berbeda-beda mengenai perumusan.Salah satu adalah menururt James A.F Stoner (1992:7), yang mengatakan bahwa fungsi-fungsi manajemen itu terdiri dari Planning, Organizing, Leading and Controlling. Selanjutnya, penulis akan menguraikan secara singkat satu per satu dari fungsi-fungsi manajemen tersebut :. 1.



Fungsi Perencanaan (Planning) Fungsi dari perencanaan adalah memberikan sasaran bagi organisasi dan menetapkan prosedur terbaik untuk mencapai sasaran.



2.



Fungsi Pengorganisasian (Organizing) Sekali manajer telah menetapkan sasaran, ia harus merancang dan mengembangkan sebuah organisasi yang akan dapat menjalankan program itu dengan berhasil. Sasaran yang berbeda akan membutuhkan organisasi yang berbeda untuk mencapainya.



9



3.



Fungsi Pemimpin (Leading) Setelah rencana disusun, struktur organisasi pun telah ditentukan, langkah berikutnya adalah mengatur gerakan kearah sasaran organisasi yang telah ditetapkan.



4.



Fungsi Pengendalian (Controlling) Akhirnya manajer harus memastikan bahwa tindakan para anggota organisasi benar-benar membawa organisasi ke arah tujuan yang telah ditetapkan, inilah fungsi pengendalian dari manajemen.



2.1.2 Pemasaran Pemasaran merupakan salah satu kegiatan pokok yang dilakukan oleh para pengusaha dalam menjalankan usahanya, hal ini perlu untuk mempertahankan kelangsungan hidup perusahaan, baik untuk berkembang maupun mendapatkan laba.Berhasil tidaknya dalam pencapaian tujuan bisnis keuangan maupun bidang lainnya.Selain itu juga tergantung pada kemampuan mereka untuk mengkombinasikan fungsi-fungsi operasional perusahaan tersebut agar organisasi dapat berjalan dengan lancar. Pemasaran tidak hanya terbatas sampai pada taraf penjualan saja, melainkan juga segala kegiatan yang harus dilakukan produsen agar barang sampai ketangan konsumen dengan baik tetapi juga diperlukan jaminan purna jual agar konsumen merasa puas dengan barang yang dibelinya Ada beberapa definisi mengenai pemasaran diantaranya hal berikut :



10



1.



Philip Kotler (Marketing) pemasaran adalah kegiatan manusia yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan melalui proses pertukaran.



2.



Menurut Philip Kotler dan Amstrong pemasaran adalah sebagai suatu proses sosial dan managerial yang membuat individu dan kelompok memperoleh apa yang mereka butuhkan dan inginkan lewat penciptaan dan pertukaran timbal balik produk dan nilai dengan orang lain. Definisi pemasaran ini didasarkan pada konsep inti sebagai berikut : a. Kebutuhan manusia (human needs) adalah ketidak beradaan beberapa kepuasan dasar. Kebutuhan ini tidak diciptakan oleh masyarakat atau pemasar. Mereka merupakan hakikat biologis dan kondisi manusia. b. Keinginan (wants) adalah hasrat akan pemuas kebutuhan yang spesifik. Keinginan manusia yang terus dibentuk dan diperbaharui oleh kekuatan dan lembaga sosial. c. Permintaan (demans) adalaha keinginan atas produk yang spesifik yang didukung oleh kemampuan dan kesediaan untuk membelinya. d. Produk (Product) adalah segala sesuatu yang dapat ditawarkan untuk memuaskan suatu kebutuhan dan keinginan. Produk atau sering juga disebut dengan kata penawaran dapat dibedakan menjadi tiga jenis, yaitu barang fisik, jasa. Dan gagasan.



11



e. Nilai (value) adalah perkiraan konsumen atas seluruh kemampuan produk untuk memuaskan kebutuhannya. f. Biaya (cost) adalah pengorbanan pelanggan dalam memperoleh produk ataupun dalam memperoleh jasa. g. Kepuasan (satisfaction) adalah perasaan senang atau kecewa dari seseorang yang berasal dari perbandingan antara kesannya terhadap kinerja (atau hasil) suatu produk atau jasa dengan harapanharapannya. h. Pertukaran (exchange) adalah tindakan untuk memperoleh barang yang dikehendaki dari seseorang dengan menawarkan sesuatu sebagai imbalan. i. Transaksi (transaction) adalah perdagangan nilai-nilai antara dua pihak atau lebih.transaksi melibatkan paling sedikitnya dua barang yang bernilai, persyaratan yang disepakati, waktu kesepakatan, dan tempat kesepakatan. j. Pemasaran hubungan (relationship) adalah praktik membangun hubungan jangka panjang yang memuaskan dengan pelanggan, pemasok, dan penyalur guna mempertahankan preferensi dan bisnis jangka panjang mereka. k. Jaringan pemasran (marketing network) adalah pengembangan asset unik perusahaan yang terdiri dari perusahaan dan semua pihak



12



pendukung yang berkepentingan yang secara bersama-sama dengan perusahaan telah membangun hubungan bisnis yang saling menguntungkan.. l. Pasar (market) adalah terdiri dari semua pelanggan potensial yang memiliki kebutuhan atau keinginan tertentu yang sama, dimana para pelanggan tersebut mungkin bersedia dan mampu melaksanakan pertukaran untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan itu. Terdapat tiga faktor yang harus diperhatikan dalam permintaan pasar untuk produk dan jasa, yaitu orang-orang dengan kebutuhan, daya beli, dan perilaku pembelian mereka. Jadi, di dalam suatu pasar akan terjadi suatu proses pertukaran, transaksi, dan hubungan. m. Pemasar adalah seseorang yang mencari satu atau lebih calon pembeli yang akan terlibat di dalam pertukaran ini. Calon pembeli adalah seseorang yang diidentifikasikan oleh pemasar sebagai orang mungkin bersedia dan mampu terlibat dalam pertukaran nilai tersebut. 3.



Pemasaran adalah suatu sistem total dari kegiatan bisnis yang dirancang untuk merencanakan, menentukan harga, promosi dan mendistribusikan barang- barang yang dapat memuaskan keinginan dan mencapai pasar sasaran serta tujuan perusahaan.



13



4.



Menurut W Stanton pemasaran adalah sistem keseluruhan dari kegiatan usaha yang ditujukan untuk merencanakan, menentukan harga, mempromosikan dan mendistribusikan barang dan jasa yang dapat memuaskan kebutuhan pembeli maupun pembeli potensial. Konsep-konsep inti pemasaran meluputi: kebutuhan, keinginan,



permintaan, produksi, utilitas, nilai dan kepuasan; pertukaran, transaksi dan hubungan pasar, pemasaran dan pasar. Kita dapat membedakan antara kebutuhan, keinginan dan permintaan. Kebutuhan adalah suatu keadaan dirasakannya ketiadaan kepuasan dasar tertentu. Keinginan adalah kehendak yang kuat akan pemuas yang spesifik terhadap kebutuhan-kebutuhan yang lebih mendalam. Sedangkan Permintaan adalah keinginan akan produk yang spesifik



yang



didukung



dengan



kemampuan



dan



kesediaan



untuk



membelinya. 2.1.3 Manajemen Pemasaran Manajemen pemasaran berasal dari dua kata yaitu manajemen dan pemasaran. Menurut Kotler dan Armstrong pemasaran adalah analisis, perencanaan, implementasi, dan pengendalian dari program-program yang dirancang untuk menciptakan, membangun, dan memelihara pertukaran yang menguntungkan



dengan



pembeli



sasaran



untuk



mencapai



tujuan



perusahaan.Sedangkan manajemen adalah proses perencanaan (Planning), pengorganisasian (organizing), penggerakan (Actuating) dan pengawasan.



14



Jadi dapat diartikan bahwa Manajemen Pemasaran adalah sebagai analisis, perencanaan, penerapan, dan pengendalian program yang dirancang untuk menciptakan, membangun, dan mempertahankan pertukaran yang menguntungkan dengan pasar sasaran dengan maksud untuk mencapai tujuan – tujuan organisasi. 2.1.4Fungsi manajemen pemasaran. Fungsi Pemasaran merupakan proses kegiatan yang diperlukan oleh suatu organisasi perusahaan untuk memperlancar arus barang ataupun jasa dari produsen ke konsumen. Setiap perusahaan mempunyai urusan fungsifungsi pemasaran sendiri-sendiri sesuai dengan bentuk dan macam usaha yang dijalankan oleh perusahaan yang bersangkutan. Menurut Sofyan Assauri, Fungsi Pemasaran dalam suatu perusahaan (sofyan,hal 19) adalah sebagai berikut: 1.



Pembelian.



2.



Penjualan.



3.



Penjajaan.



4.



Pengangkutan.



5.



Pergudangan.



6.



Pembelanjaan.



7.



Standarisasi.



8.



Pengambilan Resiko.



15



2.1.5 Macam – macam Konsep Pemasaran Konsep pemasaran mengatakan bahwa kunci untuk mencapai tujuan organisasi terdiri dari penentuan kebutuhan dan keinginan pasar sasaran serta memberikan kepuasan yang diharapkan secara lebih efektif dan efisien dibandingkan para pesaing. Konsep pemasaran yang telah diungkapkan menurut Philip Kotler dengan berbagai cara : 1.



Temukan keinginan pasar dan penuhilah.



2.



Buatlah apa yang telah dijual dan jangan berusaha menjual apa yang dapat dibuat.



3.



Cintailah pelanggan, bukan produk anda.



4.



Lakukanlah menurut cara anda (Burger King)



5.



Andalah yang menentukan (United Airlines)



6.



Melakukan segalanya dalam batas kemampuan untuk menghargai uang pelanggan yang sarat dengan nilai, mutu dan kepuasan (JC. Penney) Dalam pemasaran terdapat enam konsep yang merupakan dasar



pelaksanaan kegiatan pemasaran suatu organisasi yaitu : konsep produksi, konsep produk, konsep penjualan, konsep pemasaran, konsep pemasaran social, dan konsep pemasaran global.



16



1.



Konsep produksi Konsep produksi berpendapat bahwa konsumen akan menyukai produk yang tersedia dimana-mana dan harganya murah. Konsep ini berorientasi pada produksi dengan mengerahkan segenap upaya untuk mencapai efisiensi produk tinggi dan distribusi yang luas. Disini tugas manajemen adalah memproduksi barang sebanyak mungkin, karena konsumen dianggap akan menerima produk yang tersedia secara luas dengan daya beli mereka.



2.



Konsep produk Konsep produk mengatakan bahwa konsumen akan menyukai produk yang menawarkan mutu, performansi dan cirri-ciri yang terbaik. Tugas manajemen disini adalah membuat produk berkualitas, karena konsumen dianggap menyukai produk berkualitas tinggi dalam penampilan dengan cirri-ciri terbaik.



3.



Konsep penjualan Konsep penjualan berpendapat bahwa konsumen, dengan dibiarkan begitu saja, organisasi harus melaksanakan upaya penjualan dan promosi yang agresif.



4.



Konsep pemasaran Konsep pemasaran mengatakan bahwa kunci untuk mencapai tujuan organisasi terdiri dari penentuan kebutuhan dan keinginan pasar sasaran



17



serta memberikan kepuasan yang diharapkan secara lebih efektif dan efisien dibandingkan para pesaing. 5.



Konsep pemasaran sosial Konsep pemasaran sosial berpendapat bahwa tugas organisasi adalah menentukan kebutuhan ,keinginan, dan kepentingan pasar sasaran serta memberikan kepuasan yang diharapkan dengan cara yang lebih efektif dan efisien dari pada para pesaing dengan tetap melestarikan atau meningkatkan kesejahteraan konsumen dan masyarakat.



6.



Konsep pemasaran global Pada konsep pemasaran global ini, manajer eksekutif berupaya memahami semua faktor-faktor lingkungan yang mempengaruhi pemasaran melalui manajemen strategis yang mantap.Tujuan akhirnya adalah berupaya untuk memenuhi keinginan semua pihak yang terlibat dalam perusahaan.



2.1.6 Sistem pemasaran System adalah sekelompok item atau bagian-bagian yang saling berhubungan dan saling berkaitan secara tetap dalam membentuk satu kesatuan terpadu.Jadi dapat diartikan system pemasaran adalah kumpulan lembaga-lembaga yang melakukan tugas pemasaran barang, jasa, ide, orang dan faktor-faktor lingkungan yang saling memberikan pengaruh dan membentuk serta mempengaruhi hubungan perusahaan dengan pasarnya.



18



Dalam pemasaran kelompok item yang saling berhubungan dan saling berkaitan itu mencakup : 1.



Gabungan organisasi yang melaksanakan kerja pemasaran



2.



Produk, jasa, gagasan atau manusia yang dipasarkan.



3.



Target pasar



4.



Perantara (pengecer, grosir, agen, transportasi, lembaga keuangan).



5.



Kendala lingkungan (environmental constraints) System pemasaran yang paling sederhana terdiri dari dua unsur yang



saling berkaitan, yaitu organisasi pemasaran dan target pasarnya.Unsur – unsur dalam sebuah system pemasaran serupa dengan unsur-unsur yang ada pada system radio stereo.Bekerja secara terpisah, tetapi pada waktu dipertemukan secara tepat. Macam- macam system pemasaran 1. System pemasaran dengan saluran vertikal Pada system ini produsen, grosir, dan pengecer bertindak dalam satu keterpaduan.Tujuan :



2.







Mengendalikan perilaku saluran







Mencegah perselisihan antara anggota saluran



System pemasaran dengan saluran horizontal Pada system ini, ada suatu kerjasama antara dua atau lebih perusahaan yang bergabung untuk memanfaatkan peluang pemasaran yang muncul.



19



3.



Sitem pemasaran dengan saluran ganda Pada system ini beberapa gaya pengeceran dengan pengaturan fungsi distribusi dan manajemen digabungkan, kemudian dari belakang dipimpin secara sentral. Lingkungan sebuah system pemasaran



1.



2.



3.



Lingkungan makro ekstern adalah 



Demografi (kependudukan)







Kondisi ekonomi







Teknologi







Kekuatan sosial dan budaya







Kekuatan politik dan legal







Persaingan



Lingkungan mikro 



Pasar (market)







Pemasok







Pialang (marketing intermediaries)



Lingkungan non- pemasaran intern Kekuatan non – pemasaran lainnya adalah lokasi perusahaan, ketangguhan bagian penelitian dan pengembangan.Kekuatan intern bersifat menyatu (interest) dalam organisasi dan dikendalikan oleh manajemen.



20



2.2



STRATEGI PEMASARAN 2.2.1 Pengertian Strategi Pemasaran Pengertian  Marketing strategy menurut Armstrong dan Kotler (2000:37), yaitu “The marketing logic by which the business unit hopes to achieve its marketing objective”. Menurut Guiltinan dan Paul (1992), strategi pemasaran (Guiltinan,1992) adalah pernyataan pokoktentang dampak yang diharapkan akan dicapai dalam hal permintaan pada target pasar yang ditentukan Strategi pemasaran adalah pengambilan keputusan-keputusan tentang biaya pemasaran, bauran pemasaran, alokasi pemasaran dalam hubungan dengan keadaan lingkungan yang diharapkan dan kondisi persaingan. Dalam strategi pemasaran, ada tiga faktor utama yang menyebabkan terjadinya perubahan strategi dalam pemasaran yaitu : 1.



Daur hidup produk Strategi harus disesuaikan dengan tahap-tahap daur hidup, yaitu tahap perkenalan,



tahap



pertumbuhan,



tahap



kedewasaan



dan



tahap



kemunduran. 2.



Posisi persaingan perusahaan di pasar Strategi pemasaran harus disesuaikan dengan posisi perusahaan dalam persaingan, apakah memimpin, menantang, mengikuti, atau hanya mengambil sebagian kecil dari pasar.



21



3.



Situasi ekonomi Strategi pemasaran harus disesuaikan dengan situasi ekonomi dan pandangan kedepan, apakah ekonomi berada dalam situasi makmur atau inflasi tinggi.



2.2.2 Macam – macam Strategi Pemasaran Macam strategi pemasaran diantaranya : 1.



Strategi kebutuhan primer Strategi-strategi pemasaran untuk merancang kebutuhan primer yaitu :



2.







Menambahkan jumlah pemakai dan







Meningkatkan jumlah pembeli



Strategi kebutuhan selektif Yaitu dengan cara : 



Mempertahankan pelanggan misalnya : memelihara



kepuasan pelanggan, menyederhanakan proses pembelian, mengurangi daya tarik atau jelang untuk beralih merk,







Menjaring pelanggan (Acquistion Strategier) misalnya



mengambil posisi berhadapan (head-to heas positioning), mengambil posisi berbeda (different position). Secara lebih jelas, strategi pemasaran dapat dibagi kedalam empat jenis yaitu : 1.



Merangsang kebutuhan primer dengan menambah jumlah pemakai.



22



2.



Merangsang kebutuhan primer dengan memperbesar tingkat pembelian.



3.



Merangsang kebutuhan selektif dengan mempertahankan pelanggan yang ada.



4.



Merangsang kebutuhan selektif dengan menjaring pelanggan baru.



2.2.3 Analisis Strategi Pemasaran 1.



Segmentasi (Segmentation) Menurut Solomon dan Elnora (2003:221), segmentasi adalah ”The process of dividing a larger market into smaller pieces based on one or more meaningful, shared characteristic”. Dengan melaksanakan segmentasi pasar, kegiatan pemasaran dapat dilakukan lebih terarah dan sumber daya yang dimiliki perusahaan dapat digunakan secara lebih efektif



dan



efisien



dalam



rangka



memberikan kepuasan



bagi



konsumen.Selain itu perusahaan dapat melakukan program-program pemasaran yang terpisah untuk memenuhi kebutuhan khas masingmasing segmen. Ada beberapa variabel segmentasi yaitu: a. Demografis Segmentasi ini memberikan gambaran bagi pemasar kepada siapa produk ini harus ditawarkan. Jawaban atas pertanyaan kepada siapa dapat berkonotasi pada umur, jenis kelamin, jumlah anggota keluarga, siklus kehidupan keluarga seperti anak-anak, remaja, dewasa, kawin/



23



belum kawin, keluarga muda dengan satu anak, keluarga dengan dua anak, keluarga yang anak-anaknya sudah bekerja dan seterusnya. Dapat pula berkonotasi pada tingkat penghasilan, pendidikan, jenis pekerjaan, pengalaman,agama dan keturunanmisalnya: Jawa, Madura, Bali, Manado, Cina dan sebagainya. b.  Psikografis Segmentasi ini dilakukan dengan membagi pasar ke dalam kelompokkelompok yang berlainan menurut kelas sosial, gaya hidup, kepribadian, dan lain-lain. Informasi demografis sangat berguna, tetapi tidak selalu menyediakan informasi yang cukup untuk membagi konsumen ke dalam segmen-segmen, sehingga diperlukan segmen berdasarkan psychografis untuk lebih memahami karakteristik konsumen. c.



Perilaku



Segmentasi ini dilakukan dengan membagi konsumen ke dalam segmensegmen berdasarkan bagaimana tingkah laku, perasaan, dan cara konsumen menggunakan barang/situasi pemakaian, dan loyalitas merek. Cara untuk membuat segmen ini yaitu dengan membagi pasar ke dalam pengguna dan non-pengguna produk. Segmentasi perilaku dapat diukur menggunakan indikator sebagai berikut (Armstrong, 1997):



24







Manfaat yang dicari Salah satu bentuk segmentasi yang ampuh adalah mengelompokkan pembeli menurut manfaat berbeda yang mereka cari dari produk.Segmentasi manfaat menuntut ditemukannya manfaat utama yang dicari orang dalam kelas produk, jenis orang yang mencari setiap manfaat dan merek utama yang mempunyai setiap manfaat.Perusahaan dapat menggunakan segmentasi manfaat untuk memperjelas



segmen



manfaat



yang



mereka



inginkan,



karakteristiknya serta merek utama yang bersaing.Mereka juga dapat mencari manfaat baru dan meluncurkan merek yang memberikan manfaat tersebut.







Status Pengguna Pasar dapat disegmentasikan menjadi kelompok bukan pengguna, mantan pengguna, pengguna potensial, pengguna pertama kali dan pengguna regular dari suatu produk.Pengguna potensial dan pengguna regular mungkin memerlukan imbauan pemasaran yang berbeda.







Tingkat Pemakaian Pasar dapat juga disegmentasikan menjadi kelompok pengguna ringan, menengah dan berat.Jumlah pengguna berat sering kali



25



hanya persentase kecil dari seluruh pasar, tetapi menghasilkan persentase yang tinggi dari total pembelian. Pengguna produk dibagi menjadi dua bagian sama banyak, sebagian pengguna ringan dan sebagian lagi pengguna berat menurut tingkat pembelian dari produk spesifik. 



Status Loyalitas Sebuah pasar dapat juga disegmentasikan berdasarkan loyalitas konsumen.Konsumen dapat loyal terhadap merek, toko dan perusahaan.Pembeli dapat dibagi menjadi beberapa kelompok menurut tingkat loyalitas mereka.Beberapa konsumen benar-benar loyal, mereka selalu membeli satu macam merek. Kelompok lain agak loyal,mereka loyal pada dua merek atau lebih dari satu produk atau menyukai satu merek tetapi kadang-kadang membeli merek lain. Pembeli lain tidak menunjukkan loyalitas pada merek apapun. Mereka mungkin ingin sesuatu yang baru setiap kali atau mereka membeli apapun yang diobral.



Agar segmen pasar dapat bermanfaat maka harus memenuhi beberapa karakteristik:



a. Measurable :Ukuran, daya beli, dan profil segmen harus dapat diukur meskipun ada beberapa variabel yang sulit diukur.



26



b. Accessible :Segmen pasar harus dapat dijangkau dan dilayani secara efektif.



c. Substantial : Segmen pasar harus cukup besar dan menguntungkan untuk dilayani



d. Differentiable :Segmen-segmen dapat dipisahkan secara konseptual dan memberikan tanggapan yang berbeda terhadap elemen-elemen dan bauran pemasaran yang berbeda.



e. Actionable :Program yang efektif dapat dibuat untuk menarik dan melayani segmen-segmen yang bersangkutan. Manfaat dan Kelemahan Segmentasi yaitu banyaknya perusahaan yang melakukan segmentasi pasar atas dasar pengelompokkan variabel tertentu.Dengan menggolongkan atau mensegmentasikan pasar seperti itu,



dapat



dikatakan



bahwa



secara



umum



perusahaan



mempunyai motivasi untuk mempertahankan dan meningkatkan tingkat penjualan dan yang lebih penting lagi agar operasi perusahaan dalam jangka panjang dapat berkelanjutan dan kompetitif (Porter, 1991). Manfaat yang lain dengan dilakukannya segmentasi pasar, antara lain: a. Perusahaan akan dapat mendeteksi secara dini dan tepat mengenai kecenderungan-kecenderungan berubah.



dalam



pasar



yang



senantiasa



27



b. Dapat



mendesign



produk



yang



benar-benar



sesuai



dengan



permintaan pasar. c. Dapat menentukan kampanye dan periklanan yang paling efektif. d. Dapat mengarahkan dana promosi yang tersedia melalui media yang tepat bagi segmen yang diperkirakan akan menghasilkan keuntungan yang lebih besar. e. Dapat digunakan untuk mengukur usaha promosi sesuai dengan masa atau periode-periode dimana reaksi pasar cukup besar. Gitosudarmo (2000) menambahkan manfaat segmentasi pasar ini, sebagai berikut: a. Dapat membedakan antara segmen yang satu dengan segmen lainnya. b. Dapat digunakan untuk mengetahui sifat masing-masing segmen. c. Dapat digunakan untuk mencari segmen mana yang potensinya paling besar. d. Dapat digunakan untuk memilih segmen mana yang akan dijadikan pasar sasaran. Sekalipun tindakan segmentasi memiliki sederetan keuntungan dan manfaat, namun juga mengandung sejumlah resiko yang sekaligus merupakan kelemahan-kelemahan dari tindakan segmentasi itu sendiri, antara lain:



28



a. Biaya produksi akan lebih tinggi, karena jangka waktu proses produksi lebih pendek. b. Biaya penelitian/ riset pasar akan bertambah searah dengan banyaknya ragam dan macam segmen pasar yang ditetapkan. c. Biaya promosi akan menjadi lebih tinggi, ketika sejumlah media tidak menyediakan diskon. d. Kemungkinan akan menghadapi pesaing yang membidik segmen serupa.Bahkan mungkin akan terjadi persaingan yang tidak sehat, misalnya kanibalisme sesama produsen untuk produk dan segmen yang sama. 2.



Targeting Menurut Solomon dan Elnora (2003:232), Target market ialah ”Group that a firm selects to turn into customers as a result of segmentation and targeting”.Setelah pasar dibagi-bagi dalam segmen-segmen, maka perusahaan harus memutuskan suatu  strategi  target market. Perusahaan dapat memilih dari empat strategi peliputan pasar: a. Undifferentiated targeting strategy, strategi ini menganggap suatu pasar sebagai satu pasar besar dengan kebutuhan yang serupa, sehingga hanya ada satu bauran pemasaran yang digunakan untuk melayani



semua



pasar.Perusahaan



mengandalkan



produksi,



29



distribusi, dan periklanan massa guna menciptakan citra superior di mata sebagian besar konsumen. b. Differentiated targeting strategy, perusahaan menghasilkan beberapa produk yang memiliki karakteritik yang berbeda. Konsumen membutuhkan variasi dan perubahan sehingga perusahaan berusaha untuk menawarkan berbagai macam produk yang bisa memenuhi variasi kebutuhan tersebut. c. Concentrated targeting strategy, perusahaan lebih memfokuskan menawarkan beberapa produk pada satu segmen yang dianggap paling potensial. d. Custom targeting strategy, lebih mengarah kepada pendekatan terhadap konsumen secara individual. Langkah dalam mengembangkan targeting yaitu: a. Mengevaluasi menggunakan



daya



tarik



masing-masing



variable-variabel



yang



dapat



segmen



dengan



mengkuantifikasi



kemungkinan permintaan dari setiap segmen, biaya melayani setiap segmen, dan kesesuaian antara kompetensi inti perusahaan dan peluang pasar sasaran. b. Memilih satu atau lebih segmen sasaran yang ingin dilayani berdasarkan potensi laba segmen tersebut dan kesesuaiannya dengan strategi korporat perusahaan.



30



3.



Positioning Menurut



Solomon,



dan



Elnora



(2003:235),



Positioning



ialah



“Developing a marketing strategy aimed at influencing how a particular market segment perceives a good or service in comparison to the competition”. Penentuan posisi pasar menunjukkan bagaimana suatu produk dapat dibedakan dari para pesaingnya. Ada beberapa positioning yang dapat dilakukan: a. Positioning berdasarkan perbedaan produk. Pendekatan ini dapat dilakukan jika produk suatu perusahaan mempunyai kekuatan yang lebih dibandingkan dengan pesaing dan konsumen harus merasakan benar adanya perbedaan dan manfaatnya. b. Positioning berdasarkan atribut produk atau keuntungan dari produk tersebut. Pendekatan ini berusaha mengidentifikasikan atribut apa yang dimiliki suatu produk dan manfaat yang dirasakan oleh kosumen atas produk tersebut. c. Positioning berdasarkan pengguna produk. Pendekatan ini hampir sama dengan targeting dimana lebih menekankan pada siapa pengguna produk.



31



d. Positioning berdasarkan pemakaian produk. Pendekatan ini digunakan dengan membedakan pada saat apa produk tersebutdikonsumsi. e. Positioning berdasarkan pesaing. Pendekatan ini digunakan dengan membandingkan keunggulankeunggulan yang dimiliki oleh pesaing sehingga konsumen dapat memilih produk mana yang lebih baik. f. Positioning berdasarkan kategori produk. Pendekatan ini digunakan untuk bersaing secara langsung dalam kategori produk, terutama ditujukan untuk pemecahan masalah yang sering dihadapi oleh pelanggan. g. Positioning berdasarkan asosiasi. Pendekatan ini mengasosiasikan produk yang dihasilkan dengan asosiasi yang dimiliki oleh produk lain. Harapannya adalah sebagian asosiasi tersebut dapat memberikan kesan positif terhadap produk yang dihasilkan oleh perusahaan. h. Positioning berdasarkan masalah.



32



Pendekatan ini digunakan untuk menunjukkan kepada konsumen bahwa produk yang ditawarkan memiliki positioning untuk dapat memecahkan masalah.



Langkah dalam mengembangkan strategi positioning yaitu: a. Mengidentifikasi Keunggulan Kompetitif. Jika perusahaan dapat menentukan posisinya sendiri sebagai yang memberikan nilai superior kepada sasaran terpilih, maka ia memperoleh keunggulan komparatif. b. Dalam menawarkan produk dengan suatu competitive advantage, perusahaan harus meyediakan suatu alasan mengapa pelanggan akan merasa bahwa produk dari perusahaan yang bersangkutan lebih baik daripada para pesaingnya. c. Perusahaan harus mengevaluasi respon dari target market sehingga dapat memodifikasi strategi bila dibutuhkan 2.2.4 Marketing Mix (Bauran Pemasaran) Keberhasilan suatu perusahaan tidak terlepas dari konsep pemasaran yang digunakan. Menurut Philip Kotler (200:15), Marketing Mix ( Bauran Pemasaran) didefinisikan sebagai berikut : “Marketing mix is the set of marketing tools that the firm uses to pursue its marketing objective in the target market”. Bauran pemasaran adalah sekumpulan alat pemasaran



33



(marketing mix) yang dapat digunakan oleh perusahaan untuk mencapai tujuan pemasarannya dalam pasar sasaran. Zeithaml and Bitner (2001:18) mengemukakan definisi bauran pemasaran sebagai berikut :”Marketing mix defined as the elemens an organizations controls that can be used to satisfy or communicate with customer. These elements appear as core decisions variables in any marketing text or marketing plan” Konsep bauran pemasaran



tradisinal menurut Zeithaml dan Bitner



terdiri dari 4P, yaitu produk (product), harga (price), tempat/lokasi (place), dan promosi (promotion). Sementara itu, untuk pemasaran jasa perlu bauran pemasaran yang diperluas dengan penambahan unsur non-traditional marketing mix, yaitu orang (people), Fasilitas fisik (physical evidence), dan proses (process), sehingga menjadi 7P. Masing-masing dari tujuh unsur bauran pemasaran tersebut saling berhubungan dan tergantung satu sama lainnya dan mempunyai suatu bauran yang optimal sesuai dengan karakteristik segmennya (Zeithaml,2000:18-21). Penambahan unsur bauran pemasaran jasa dilakukan antara lain karena jasa memiliki karakteristik yang berbeda dengan produk, yaitu tidak berwujud, tidak dapat dipisahkan, beraneka ragam dan mudah lenyap. Seperti yang dikemukakan oleh Ziethaml dan Bitner (2000:19) bauran pemasaran jasa



34



terdiri dari 7P yaitu product, price, place, promotion, people, physical evidence, dan process.



Unsur-unsur bauran pemasaran jasa (7P) dapat digambarkan sebagai berikut:



PRODUCT Physical Good Features Quality Level Accessories Packaging Warranties Product Line Branding



PLACE Channel Type Exposure Intermediaries Outlet Location Ttransportation Storage Managing Channels PEOPLE Employees Recruiting, Training, Motivation, Rewards, Teamwork Customers Education Training



PROMOTION Promotion Blend Sales People Number Selection Training, Incentives Advertising Target, Media Types, Types of ads, Copy Thruts Sales Promotion PHYSICAL EVIDENCE Publicity Facility Design Equipment Signage Employes dress Other Tangible Reports Business Cards Statements Guarantees



PROCESS Flow of Activities Standardized Customized Number of Steps Simple Compleks Customer Invoiment



PRICE Flexibility Price level Terms Differentiation Discount Allowances



35



Untuk menjangkau pasar sasaran yang telah ditetapkan, maka setiap perusahaan perlu mengelola kegiatan pemasarannya dengan baik. Oleh karena itu perusahaan harus dapat mengkombinasikan unsur-unsur bauran pemasaran dalam proporsi yang tepat sehingga pemasarannya sesuai dengan lingkungan perusahaan, dapat memuaskan pasar sasaran dan tetap sejalan dengan sasaran perusahaan dalam bidang pemasaran secara keseluruhan. Bauran pemasaran yang telah ditetapkan perusahaan sebaiknya selalu disesuaikan dengan kondisi dan situasi yang dihadapi. 1.



Produk (Product) Produk merupakan kombinasi antara barang-barang dan jasa perusahaan yang ditawarkan pada pasar sasaran, atau lebih jelasnya produk adalah setiap apa yang ditawarkan ke pasar untuk mendapat perhatian pembeli, pemakai atau konsumen yang dapat memenuhu kebutuhannya atau keinginannya. Menurut Philip Kotler (1995:508) menyebutkan : “Produk adalah apa saja yang dapat ditawarkan ke pasar untuk diperhatikan, diperoleh, digunakan atau dikonsumsikan yang dapat memenuhi keinginan atau kebutuhan”. Berdasarkan definisi diatas, maka hal lain yang perlu diperhatikan yaitu dalam hal pemberian merk, model, warna, keistimewaan, serta pembungkus produk yang dihasilkan, juga pelayanan yang akan diberikan terhadap produk tersebut dimana kesemuanya ini sangat



36



mempengaruhi konsumen di dalam pembelian ataupun penggunaan barang atau jasa yang ditawarkan oleh suatu perusahaan. 2.



Harga (Price) Harga merupakan jumlah uang yang harus dibayarkan oleh konsumen untuk mendapatkan produk tersebut.Untuk menentukan kebijaksanaan tentang harga yang harus diperhatikan disini adalah harga dasar produk, potongan harga, pembayaran ongkos kirim, tingkat laba yang ingin diperoleh perusahaan serta hal-hal lain yang berhubungan dengan harga. Harga juga akan mempengaruhi penjualan serta keuntungan perusahaan. Menurut Alex S. Nitisemito (1981:5) memberikan definisi harga sebagai berikut : “Harga adalah nilai suatu barang atau jasa yang diukur dengan sejumlah uang dimana berdaarkan nilai tersebut perusahaan bersedia melepaskan barang atau jasa yang dimiliki kepada pihak lain”.



3.



Tempat(Place) Menunjukan berbagai kegiatanyang dilakukan oleh perusahaan untuk menjadikan produk atau jasa dapat diperoleh dan tersedia bagi konsumen sasaran.Tempat disini dapat dikatakan sebagai distribusi dimana struktur perdagangan eceran dan perdagangan besar yang mana saluran-saluran tersebut digunakan untuk menyampaikan barang ke



37



pasar atau konsumennya. Menurut Joseph P.G dan Gordon W. Paul (1987:3) saluran distribusi sebagai berikut: “Saluran Distribusi adalah seperangkat unit organisasi (seperti produsen, Pedagang besar, dan pengecer) yang melaksanakan semua kegiatan yang diperlukan untuk menyampaikan suatu produk dari penjual atau produsen kepada pembeli atau konsumen”. Dalam penggunaan saluran distribusi perusahaan harus memperhatikan alat pengangkutan yang digunakan, beban biaya dari pemakaian saluran distribusi tersebut, jarak antara pabrik dengan konsumen, sifat-sifat fisik dari barang yang dipasarkan.Dengan demikian diharapkan sirkulasi penyaluran barang dapat dilaksanakan dengan seefektif dan seefisien mungkin. 4.



Promosi (Promotion) Promosi merupakan sarana komunikasi untuk memperkenalkan produk atau jasa yang dihasilkan perusahaan kepada masyarakat, yang termasuk dalam kegiatan promosi adalah Periklanan, Personal Sellling, Promosi Penjualan dan Publisitas.Semua kegiatan tersebut oleh perusahaan untuk mengkomunikasikan manfaat dari produknya dan untuk meyakinkan konsumen



sasaran



agar



membeli



produk tersebut



agar



dapat



meningkatkan penjualan.Promosi dapat menyampaikan informasi kepada konsumen berupa pengetahuan tentang produk, kebaikan serta kelebihannya dibandingkan dengan produk saingan. Disampin itu



38



promosi digunakan juga untuk meyakinkan dan mengingatkan konsumen akan produk tersebut. 5.



Orang (People) Menurut Zeithaml dan Bitner (2000:19) ”Orang adalah semua pelaku yang memainkan peranan dalam penyajian produk sehingga dapat mempengaruhi persepsi pembeli”. Elemen-elemen dari orang (people) adalah pegawai perusahaan, konsumen, dan konsumen lain dalam lingkungan perusahaan. Semua sikap dan tindakan karyawan dan penampilan



karyawan



mempunyai



pengaruh



terhadap



persepsi



konsumen atau keberhasilan penyampaian produk atau penjualan. Semua karyawan yang berhubungan dengan konsumen dapat disebut sebagai tenaga penjual. Dengan kata lain, dalam pengertian yang lebih luas, pemasaran merupakan pekerjaan semua personel organisasi jasa. Oleh karena itu penting kiranya semua perilaku karyawan harus diorientasikan kepada konsumen. People dalam jasa ini adalah orangorang yang terlibat langsung dalam menjalankan segala aktivitas perusahaan, dan merupakan faktor yang memegang peranan penting bagi semua organisasi. Oleh perusahaan unsur people ini bukan hanya memegang peranan penting dalam bidang produksi atau operasional saja, tetapi juga dalam melakukan hubungan kontak langsung dengan konsumen. Perilaku orang-orang yang terlibat langsung ini sangat



39



penting dalam mempengaruhi mutu jasa yang ditawarkan dan image perusahaan yang bersangkutan. Elemen people ini memiliki dua aspek, yaitu :



 Service People Untuk organisasi perusahaan, service people biasanya memegang jabatan ganda, yaitu mengadakan produk dan menjual produk tersebut. Melalui pelayanan yang baik, cepat, ramah, teliti, dan akurat dapat menciptakan kepuasan dan kesetiaan pelanggan terhadap perusahaan yang akhirnya akan meningkatkan nama baik perusahaan.



 Customer Faktor lain yang mempengaruhi adalah hubungan yang diantara para pelanggan. Pelanggan dapat memberikan persepsi kepada nasabah lain, tentang kualitas produk yang pernah didapatnya dari perusahaan. Keberhasilan dari perusahaan berkaitan erat dengan seleksi, pelatihan, motivasi, dan manajemen dari sumber daya manusia. 6.



Bukti Fisik (Physical evidence) Menurut Zeithaml dan Bitner (2000:20) Bukti fisik adalah suatu hal yang secara nyata turut memengaruhi keputusan konsumen untuk membeli dan menggunakan produk yang ditawarkan.



Bukti fisik



40



merupakan lingkungan fisik perusahaan dimana layanan diciptakan dan di mana penyedia produk dan pelanggan berinteraksi, ditambah unsurunsur berwujud yang ada yang dipakai untuk berkomunikasi atau mendukung peran perusahaan. Dalam bisnis, pemasar harus berusaha mengimbangi dimensi ketidakterwujudannya dengan menyediakan petunjuk-petunjuk fisik untuk menguatkan positioning dan citra dan mengembangkan product surround. Bukti fisik menurut Fandy Tjiptono (2000:164-165)dapat dibagi menjadi dua jenis, yaitu :  Bukti Fisik Esensial, mewakili keputusan kunci yang dibuat oleh penyedia produk mengenai desain dan layout bangunan.  Bukti Fisik Peripheral, memiliki nilai bila berdiri sendiri. Bukti fisik sangat membantu positioning suatu perusahaan dan memberi dukungan nyata terhadap pengalaman yang diharapkan. Lovelock (2002:248)



mengemukakan



bahwa



perusahaan



melalui



tenaga



pemasarannya menggunakan tiga cara dalam mengelola bukti fisik yang strategis, yaitu sebagai berikut :  An attention-Creating Medium.Perusahaan melakukan diferensiasi dengan pesaing dan membuat sarana fisik semenarik mungkin untuk menjaring pelanggan dari target pasarnya.



41



 As a message-creating medium. Menggunakan simbol atau isyarat untuk mengkomunikasikan secara intensif kepada audiens mengenai kekhususan kualitas dari produk jasa.



 An effect-creating medium.Baju seragam yang berwarna, bercorak, suara dan desain untuk menciptakan sesuatu yang lain dari produk yang ditawarkan.



7.



Proses (Process) Menurut Zeithaml dan Bitner (2000:20) ”Proses adalah semua prosedur aktual, mekanisme, dan aliran aktivitas yang digunakan untuk menyampaikan produk. Elemen proses ini mempunyai arti suatu upaya perusahaan dalam menjalankan dan melaksanakan aktivitasnya untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan konsumennya. Untuk perusahaan, kerja sama antara pemasaran dan operasional sangat penting dalam elemen proses ini, terutama dalam melayani segala kebutuhan dan keinginan kosumen. Jika dilihat dari sudut pandang konsumen, maka kualitas produk dapat dilihat dari bagaimana produksi menghasilkan produknya. Proses-proses di mana produk diciptakan dan disampaikan kepada pelanggan merupakan hal penting dalam bauran pemasaran, karena para pelanggan akan seringkali mempersepsikan sistem penyampaian produk



42



sebagai bagian dari produk itu sendiri. Dengan demikian, keputusan mengenai manajemen operasi sangat penting untuk menunjang keberhasilan pemasaran.



2.3



Analisis Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats (SWOT) 2.3.1 Pengertian dan Tujuan Analisa SWOT. Analisa SWOT merupakan salah satu instrumen yang dapat digunakan dalam menganalisa faktor internal dan eksternal organisasi baik organisasi profit maupun nonprofi, seperti pemerintah. Analisa SWOT menurut Philip Kotler diartikan sebagai evaluasi terhadap keseluruhan kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman (kotler, 2008:8). Kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman tersebut dibagi kedalam dua lingkungan analisa, yaitu lingkungan internal organisasi dan lingkungan eksternal organisasi (kotler, 2000:8). Analisa SWOT menurut Cliff Bowman adalah analisis lingkungan diluar dan



pada



kekuatan-kekuatan



serta



kelemahan-kelemahan



perusahaan



(Bowman.1993:114). Pendapat tersebut lebih memfokuskan kepada suatu perusahaan. Akan tetapi jika dilihat dari beberapa hal pemerintah dan



43



perusahaan mempunyai beberapa persamaan salah satunya yaitu dalam hal pelayanan, dimana pemerintah dan perusahaan menginginkan pelayanan yang terbaik bagi masyarakat sebagai pelanggannya. Pendapat lain mengenai analisa SWOT juga diungkapkan oleh Freddy Rangkuti, dimana analisa SWOT menurutnya diartikan sebagai: ”analisa yang didasarkan pada logika yang dapat memaksimalkan kekuatan (strengths) dan peluang (opportunities), namun secara bersamaan dapat meminimalkan kelemahan (weaknesses) dan ancaman (threats)” (Rangkuti,2003:19) Berdasarkan pada pendapat di atas maka analisa SWOT tidak hanya berguna dalam menganalisa kekuatan dan kelemahan dalam organisasi tetapi juga dapat meminimalkan dan mengatasi kelemahan dan ancaman-ancaman yang ada dalam pencapaian tujuan dalam suatu organisasi. Analisa SWOT yang dilakukan oleh organisasi mempunyai tujuan yaitu untuk mengkaji dan menambah kekuatan (strengths), mengurangi kelemahan (weaknesses), memperluas peluang (opportunities) dan mengeleminasi ancaman dari luar (threats) (Suharto,2004:53). Dengan adanya analisa tersebut maka suatu organisasi tidak hanya dapat mengeleminasi ancaman yang ada tetapi organisasi juga dapat mengantisipasi ancaman-ancaman yang akan timbul dimasa yang akan datang. 2.3.2 Indikator SWOT



44



Perubahan akan selalu terjadi dan dimana perubahan tersebut berlangsung dengan cepat dan dalam intensitas yang tinggi. Perubahan tersebut terjadi secara fundamental hampir pada semua bidang. Perubahan yang terjadi tersebut dapat memberikan pengaruh yang baik maupun pengaruh yang buruk terhadap organisasi, untuk itu diperlukannya analisa terhadap lingkungan organisasi. Analisa lingkungan adalah suatu proses monitoring terhadap lingkungan organisasi yang bertujuan untuk mengidentifikasi peluang (opportunities) dan tantangan (threats) yang mempengaruhi organisasi untuk mencapai tujuannya (Dirgantoro, 2004:38). Struktur lingkungan pada dasarnya dapat dibagi atau dibedakan menjadi dua, yaitu: (1) lingkungan internal (strengths (kekuatan) dan weaknesses (kelemahan)), dan (2) lingkungan eksternal (opportunities (peluang) dan threats (ancaman atau tantangan)) (Dirgantoro, 2004:40). Lingkungan-lingkungan tersebut mempunyai beberapa indikator. Indikatorindikator tersebut terdiri dari: 1.



Lingkungan Internal : Strengths (Kekuatan) dan Weaknesses (Kelemahan) Menurut Umar (2003), analisis terhadap lingkungan internal dapat dilakukan dengan menggunakan alat analisis berupa matriks IFE (Internal FactorEvaluation). Matriks IFE digunakan untuk mengetahui faktor-faktor internalperusahaan berkaitan dengan kekuatan dan



45



kelemahan yang dianggap penting,misalnya dari aspek manajemen, keuangan, SDM, pemasaran, sistem informasidan produksi/operasi. 2.



Lingkungan Eksternal : Peluang (Opportunities) dan Ancaman atau Tantangan (Threats) Menurut



Umar (2003), analisis



terhadap



lingkungan



eksternal



perusahaandapat dilakukan dengan menggunakan analisis matriks EFE External



FactorEvaluation). Data eksternal



dikumpulkan



untuk



menganalisis hal-hal menyangkutpersoalan ekonomi, sosial, budaya, demografi,



lingkungan,



politik,pemerintahan,hukum,



teknologi,



persaingan di pasar industri dimana perusahaan berada, sertadata eksternal relevan lainnya. Hal ini penting karena faktor eksternal berpengaruhsecara



langsung



maupun



tidak



langsung



terhadap



perusahaan. Analisis SWOT adalah identifikasi berbagai faktor secara sistematis untuk merumuskan strategi perusahaan (Rangkuti, 2005).Matriks SWOT adalah alat yang digunakan untuk menyusun faktor-faktor strategis perusahaan. Matriks ini dapat menggambarkan secara jelas bagaimana peluang dan ancaman eksternal yang dihadapi perusahaan, dapat disesuaikan dengan kekuatan dan kelemahan yang dimilikinya Matriks SWOT terdiri dari empat tipe strategi: a. Strategi SO (Strength-Opportunity)



46



Strategi ini menggunakan kekuatan internal perusahaan untuk meraih peluang-peluang yang ada di luar perusahaan. b. Strategi WO (Weakness-Opportunity) Strategi ini bertujuan untuk memperkecil kelemahan-kelemahan internal perusahaan dengan memanfaatkan peluang-peluang eksternal. c. Strategi ST (Strength-Threat) Melalui strategi ini perusahaan berusaha untuk menghindari atau mengurangi dampak dari ancaman-ancaman eksternal. d. Strategi WT (Weakness-Threat) Strategi ini didasarkan pada usaha meminimalkan kelemahan yang ada serta menghindari ancaman. Langkah-langkah dalam membuat matrik SWOT, yaitu: 1) Membuat daftar peluang eksternal perusahaan 2) Membuat daftar ancaman eksternal perusahaan 3) Membuat daftar kekuatan internal perusahaan 4) Membuat daftar kelemahan internal perusahaan 5) Mencocokkan kekuatan internal dan peluang eksternal dan mencatat hasilnya dalam strategi SO 6) Mencocokkan kelemahan internal dan peluang eksternal dan mencatat hasilnya dalam strategi WO



47



7) Mencocokkan kekuatan internal dan ancaman eksternal dan mencatat hasilnya dalam strategi ST 8) Mencocokkan kelemahan internal dan ancaman eksternal dan mencatat hasilnya dalam strategi WT



Tabel matriks SWOT IFE EFE Opportunities (O) Threat (T) Suber : Rangkuti (2005)



Strength (S) Strategi SO Strategi ST



Weakness (W) Strategi WO Strategi WT



BAB III METODOLOGI PENELITIAN DAN ANALISIS



3.1



Sifat Penelitian Penelitian ini bersifat analisis deskriptif kuantitatif.Metode penelitian deskriptif adalah pencarian fakta dengan data yang tepat dengan tujuan untuk membuat deskripsi, gambaran, atau lukisan secara sistematis, faktual dan akurat mengenai fakta-fakta, sifat serta hubungan antara fenomena yang diselidiki.Data statistik yang diperoleh dari survey dan pengamatan lainnya diringkas dengan baik dan teratur, baik dalam bentuk tabel maupun presentasi grafis sebagai dasar untuk berbagai pengambilan keputusan (statistik inferensi).



3.2



Objek Penelitian Objek penelitian ini adalah PT. Unggul Cemerlang yang merupakan suatu perusahaan yang bergerak dibidang property.PT. Unggul Cemerlang didirikan pada tanggal 5 Maret 2007.



3.3



Tekhnik Pengumpulan Data Adapun kegiatan yang dilaksanakan sehubungan dengan Skripsi ini antara lain dengan mencari dan mengumpulkan data, adapun data yang dikumpulkan dibedakan menjadi :



49



1) Data Primer Data yang diperoleh secara langsung dari sumber data sendiri, dalam hal ini PT. Unggul Cemerlang. Menurut sifatnya data primer dibedakan menjadi : 



Data Kuantitatif



: data yang berbentuk angka.







Data kualitatif



:data yang tidak berbentuk angka.



2) Data Sekunder Data yang tidak diperoleh secara langsung, jadi bukan sumber utamanya, misalnya data-data dari majalah, surat kabar, buku-buku dan sebagainya. 1.4



Teknik Analisa Data Data diolah dengan menggunakan computer dengan menggunakan Microsoft excel kemudian dianalisis dengan mengunakan matriks SWOT untuk mengetahui alternative strategi bagi perusahaan. Matriks Strength-weaknesses-opportunnities-Threats (SWOT) merupakan alat perumusan strategi pada tahap pencocokan. Matriks tersebut terdapat Sembilan sel yang terdiri atas empat sel faktor kunci, empat sel strategi di beri nama SO, WO, ST, dan WT serta satu sel yang selalu dibiarkan kosong. Langkah-langkah dalam membuat matriks SWOT. (david 2006,p.286) antara lain yaitu : 1. Menuliskan peluang kunci perusahaan.



50



2. Menuliskan ancaman eksternal kunci perusahaan. 3. Menuliskan kekuatan internal kunci perusahaan. 4. Menuliskan kelemahan internal perusahaan. 5. Mencocokkan kekuatan internal dengan peluang eksternal dan mencatat hasil strategi SO dalam sel yang ditentukan. 6. Mencocokkan kelemahan internal dengan peluang eksternal dan mencatat hasil strategi WO dalam sel yang ditentukan. 7. Mencocokkan kekuatan internal dengan ancaman eksternal dan mencatat hasil strategi ST dalam sel yang telah ditentukan. 8. Mencocokkan kelemahan internal dengan ancaman eksternal dan mencatat hasil strategi WT dalam sel yang ditentukan. 3.5



Analisis SWOT Analisis SWOT adalah identifikasi berbagai faktor secara sistematis untuk merumuskan strategi perusahaan.Analisis ini didasarkan pada logika yang dapat memaksimalkan kekuatan (Strengths) dan peluang (opportunities), namun secara bersamaan dapat meminimalkan kelemahan (weaknesses) dan ancaman (threats). Proses pengambilan keputusan strategis selalu berkaitan dengan pengembangan misi, tujuan, strategi, dan kebijakan perusahaan. Dengan



demikian



perencanaan



strategis



(strategic



planner)



harus



menganalisis faktor-faktor strategis perusahaan (kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman) dalam kondisi yang ada saat ini.Hal ini disebut dengan



51



analisis situasi. Model yang paling popular untuk analisis situasi adalah analisis SWOT. Kinerja perusahaan dapat ditentukan oleh kombinasi faktor internal dan eksternal. Kedua factor tersebut harus dipertimbangkan dalam analisis SWOT. SWOT adalah singkatan dari lingkungan Internal Strengths dan Weaknesses serta lingkungan eksternal opportunities dan threats yang dihadapi dunia bisnis. Analisis SWOT membandingkan antara faktor eksternal Peluang (opportunities) dan Ancaman (Threats) dengan Faktor internal Kekuatan (Strengths) dan Kelemahan (Weaknesses). DIAGRAM ANALISIS SWOT ( Menurut Freddy Rangkuti )



Berbagai Peluang 2.4 Mendukung strategi



1. Mendukung Strategi agresif



Turnaround



KekuatanInter nal



Kelemahan Internal



3.4 Mendukung Strategi



2. Mendukung strategi diversikasi



Defensive BERBAGAI ANCAMAN



52



Kuadran 1 : ini merupakan situasi yang sangat menguntungkan. Perusahaan tersebut memiliki peluang dan kekuatan sehingga dapat memanfaatkan peluang yang ada. Strategi yang harus diterapkan dalam kondisi ini adalah mendukung kebijakan pertumbuhan yang agresif (Growth oriented strategy). Kuadran 2: Meskipun menghadapi berbagai ancaman, perusahaan ini masih memiliki kekuatan dari segi internal. Strategi yang harus diterapkan adalah menggunakan kekuatan untuk memanfaatkan peluang jangka panjang dengan cara strategi diversifikasi (produk/pasar). Kuadran 3: Perusahaan menghadapi peluang pasar yang sangat besar, tetapi dilain pihak, ia menghadapi beberapa kendala/kelemahan internal. Kondisi bisnis pada kuadran 3 ini mirip dengan Question Mark pada BCG matrik.Fokus strategi perusahaan ini adalah meminimalkan masalah-masalah internal perusahaan sehingga dapat merebut peluang pasar yang lebih baik. Kuadran 4: Ini merupakan situasi yang sangat tidak menguntungkan, perusahaan tersebut menghadapi berbagai ancaman dan kelemahan internal.



BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN 4.1 GAMBARAN UMUM 4.1.1 Sejarah Singkat PT. Unggul Cemerlang. Sesuai dengan undang-undang No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman disebutkan rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga, sedangkan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang berada di perkotaan atau pedesaan plus prasarana dan sarana lingkungan. PT. Unggul Cemerlang yang merupakan salah satu perusahaan yang bergerak dibidang developer (perumahan), yang juga berusaha untuk menyediakan perumahan dengan fasilitas sarana dan prasarana yang memadai. PT. Unggul Cemerlang didirikan berdasarkan akta notaris Titi Sulistyowati, Sarjana Hukum nomor : 01 tanggal 05 Maret 2007. Akte pendirian tersebut telah mendapat persetujuan dari menteri kehakiman Republik Indonesia dengan surat keputusan nomor W29-00846 HT.01.01-TH.2007. Anggaran dasar perusahaan telah mengalami perubahan, terakhir dengan akta notaris dengan nomor 38 tanggal 13 Agustus 2008 yang dibuat oleh Titi Sulistyowati, Sarja Hukum. Berdasarkan akta tersebut bahwa modal perusahaan



54



adalah Rp 6.000.000.000,- (enam milyar rupiah) terbagi atas 6000 (enam ribu) saham,masing-masing saham bernilai nominal Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah). 4.1.2 Visi dan Misi Perusahaan VISI Dengan semangat dan daya juang yang tinggi, PT. Unggul Cemerlang memiliki Visi untuk menjadi “Perusahaan Terkemuka di Bidang Industri Jasa Konstruksi, dan Developer” MISI 1. Memberikan layanan Jasa Pelaksanaan Konstruksi yang bermutu tinggi. 2. Menyediakan perumahan dengan kualitas yang bersaing. 3. Peningkatan



sarana



sehingga



memberikan



kemudahan



untuk



peningkatan ekonomi masyarakat. 4. Meningkatkan Sumber Daya guna meningkatkan perusahaan. 5. Meningkatkan kepedulian terhadap kesehatan dan keselamatan kerja. 4.1.3 Tempat dan Kedudukan PT. Unggul Cemerlang PT. Unggul Cemerlang beralamatkan di Perumahan Vila Tekno Serpong blok B no 8 dan 9, desa Kademangan – kecamatan setu, Tangerang Selatan 15313. 4.1.4 Bentuk dan Badan Hukum PT. Unggul Cemerlang Perseroan terbatas (PT) adalah badan hukum perusahaan yang paling banyak digunakan dan diminati oleh para pengusaha.Penyebabnya adalah karena



55



badan hukum seperti ini memiliki banyak kelebihan jika dibandingkan dengan badan hukum lainnya. Kelebihannya antara lain luasnya badan usaha yang dimiliki, kebebasan bergerak dalam berbagai bidang usaha serta tanggung jawab yang dimiliki terbatas hanya kepada modal yang disetorkan. PT. Unggul Cemerlang didirikan berdasarkan akta notaris Titi Sulistyowati, Sarjana Hukum nomor : 01 tanggal 05 Maret 2007. Akte pendirian tersebut telah mendapat persetujuan dari menteri kehakiman Republik Indonesia dengan surat keputusan nomor W29-00846 HT.01.01-TH.2007. Anggaran dasar perusahaan telah mengalami perubahan, terakhir dengan akta notaris dengan nomor 38 tanggal 13 Agustus 2008 yang dibuat oleh Titi Sulistyowati, Sarja Hukum. Berdasarkan akta tersebut bahwa modal perusahaan adalah Rp 6.000.000.000,- (enam milyar rupiah) terbagi atas 6000 (enam ribu) saham,masing-masing saham bernilai nominal Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah). 4.1.5 Bidang Pekerjaan Perusahaan. PT. Unggul Cemerlang memiliki SIUP ( surat Izin Usaha Perdagangan) dengan kegiatan usaha adalah perdagangan Jasa. Berdasarkan Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) besar dengan nomor : 503.1/0012/30-03/PB/II/2008 jenis barang/ jasa dagangan utama adalah instalasi listrik & Telekomunikasi, jasa pemasaran property.



56



4.1.6 Struktur Organisasi Keberhasilan suatu perusahaan tergantung pada organisasi. Organisasi merupakan wadah atau tempat orang-orang yang memilki visi dan misi yang sama berinteraksi untuk mencapai tujuannya. Para anggota dalam organisasi mempunyai tugas dan tanggungjawab tertentu yang saling terikat satu dengan yang lainnya dalam upaya mencapai tujuan organisasi yang baik dan akan menunjang strategi yang akan dijalankan oleh perusahaan



57



Gambar Struktur Organisasi PT. Unggul Cemerlang Direktur



General Manager



Manager Accounting



Kasir



Legal Manager



Legal Staff



Project Manager



Supervisor Perencanaan



Staff Perencanaan



Supervisor Pelaksana



Staff Pelaksana



Mandor



Sumber : PT. Unggul Cemerlang



Estate Manager



Administration staff



Customer Service



Promotion Manager



Maintenance staff



Marketing Manager



Marketing Staff



58



Deskripsi Jabatan : 1. Direktur Tugas dan Wewenang a. Bertanggung jawab secara penuh dalam melaksanakan tugasnya demi kepentingan perusahaan dalam mencapai tujuan yang telah ditentukan. b. Membuat segala perencanaan dan strategi perusahaan, baik dalam jangka pendek maupun panjang. c. Mengkoordinir dan mengatur setiap kegiatan yang dijalankan perusahaan. 2. Accounting Manager (Manajer akuntansi) Tugas dan Wewenang a. Mencatat pemasukan dan pengeluaran keuangan perusahaan. b. Mengatur semua permasalahan yang berhubungan dengan kelancaran dana bagi penyediaan kebutuhan perusahaan. c. Menyajikan laporan secara periodik dan akurat sesuai kebutuhan perusahaan. d. Mengendalikan anggaran sesuai dengan aturan perencanaan perusahaan. 3. General Manager (Manager Umum) Tugas dan Wewenang : a. Bertanggung jawab kepada Direktur dalam pelaksanaan kegiatan operasional perusahaan.



59



b. Mengatur dan mengontrol para bawahan dalam menjalankan tugas mereka. c. Membantu Direktur menjalankan strategi perusahaan yang telah dibuat. d. Mengevaluasi kinerja perusahaan secara keseluruhan dan melakukan koreksi bila diperlukan. 4. Kasir Tugas dan wewenang : a. Menerima uang hasil penjualan rumah secara in-house (tanpa bank). b. Mencatat semua transaksi penerimaan dan pengeluaran perusahaan, kemudian melaporkannya pada manajer keuangan. 5. Legal Manager ( Manajer Perijinan) Tugas dan wewenang : a. Bertanggung jawab terhadap perijinan, balik nama (BPAT) dan hal-hal yang menyangkut legalitas rumah. b. Mengurus segala sesuatu yang berhubungan dengan legalitas perumahan. 6. Project Manager ( Manajer Proyek) Tugas dan wewenang : a. Bertanggung jawab terhadap segala sesuatu yang berhubungan dengan kegiatan proyek perusahaan. b. Mengkoordinir supervisor pelaksana dan kontraktor agar melakukan tugasnya dengan baik.



60



7. Estate Manager (Manajer Perumahan) Tugas dan wewenang : a. Bertanggung jawab terhadap penyerahan rumah, keamanan, dan kebersihan maintenance (perlatan)di proyek. b. Mengkoordinir customer service dan stafnya dalam pengaturan hal yang berhubungan dengan rumah dan maintenance (pemeliharaan)-nya. 8. Marketing Manager (Manajer Pemasaran) Tugas dan wewenang : a. Menetapkan strategi pemasran yang tepat untuk menghadapi pesaing bisnisnya. b. Mengawasi dan bertanggung jawab terhadap bagian penjualan dan marketing perumahan. c. Mengontrol staf marketing agar para staf melakukan tugasnya dengan baik. 9. Promotion Manager (Manajer Promosi) Tugas dan wewenang : a. Bertanggung jawab atas segala kegiatan promosi perusahaan. b. Mengatur dan membuat promosi bagi perusahaan melalui media yang ditetapkan.



61



10.



Legal staff (staff perijinan) Tugas dan wewenang : a. Membantu manajer legal dalam pengurusan surat perijinan perumahan. b. Melakukan pengurusan surat ijin rumah, PPAT, balik nama, dsb.



11.



Supervisor Perencanaan Tugas dan wewenang : a. Bertanggung jawab terhadap manajer proyek dalam melakukan tugastugasnya. b. Membuat konsep hunian, desain dan lay out rumah, master plan dan perencanaan pembangunan.



12.



Administration Staff ( Staf Administrasi) Tugas dan wewenang : a. Bertanggung jawab pada manajer proyek dalam pembuatan budget teknik. b. Membuat anggaran atau budget teknik (yang berhubungan dengan kebutuhan pembangunan rumah).



13. Customer Service (Layanan Konsumen) Tugas dan wewenang : a.



Menerima keluhan dari end user mengenai masalah perumahan.



b.



Menyampaikan



keluhan



end



mendapatkan tanggapan lebih lanjut.



user



ke



manajer



astate



untuk



62



14. Maintenance Staff ( Staf Pemeliharaan ) Tugas dan wewenang : a.



Bertanggung jawab terhadap manajer estate dalam pengurusan



infrastruktur perumahan. b.



Bertugas mengatur infrastruktur, pertamanan, jaringan listrik (PLN),



dan air PDAM, jaringan telepon, dsb. 15. Marketing Staff ( Staf Pemasaran ) Tugas dan wewenang : a.



Bertanggung jawab kepada manajer pemasaran terhadap aktivitas



penjualan rumah. b.



Melayani tamu, dan memberikan informasi harga rumah sampai



mengantarkan tamu kelokasi yang ditawarkan. c.



Melakukan transaksi jual beli secara langsung dengan end user, baik di



marketing office maupun dilokasi hunian. 16. Staff perencanaan Tugas dan wewenang a.



Bertanggung jawab pada supervisor perencanaan dalam melakkan



kegiatan perumahan. b.



Membantu supervisor perencanaan membuat konsep hunian, desain



dan lay out rumah, masterplan, cluster, dan perencanaan bangunan.



63



17. Supervisor Pelaksana Tugas dan wewenang : a.



Bertanggung jawab terhadap staf perencanaan tentang konsep hunian



perumahan. b.



Membantu staff perencanaan dalam pembuatan konsep hunian dan



segala sesuatu yang diperlukan di bagian desain. 18. Staf Pelaksana Tugas dan wewenang : a.



Bertanggung jawab pada supervisor pelaksana atas segala kegiatan



proyek. b.



Mengawasi pekerjaan kontraktor di lapangan.



c.



Memeriksa mutu bangunan, dan menyesuaikan dengan standar yang



ditetapkan bila terjadi ketidak sesuaian. 19. Mandor Tugas dan wewenang : a.



Bertanggung jawab terhadap pembangunan rumah di proyek.



b.



Memantau dan mengawasi secara langsung para pekerja di lapangan.



4.2 Lingkungan Pemasaran. Lingkungan pemasaran dibagi atas dua, yaitu lingkungan internal dan lingkungan eksternal.



64



4.2.1 Kondisi Lingkungan Internal PT. Unggul Cemerlang Faktor-faktor internal yang dihadapi oleh perusahaan dianalisis untuk proses penyusunan strategi pemasaran perumahan Vila Tekno Serpong. Analisis terhadap faktor-faktor internal perusahaan merupakan tahap untuk mengetahui kekuatan dan kelemahan yang dihadapi perusahaan dalam persaingan.Faktor yang dihadapi perusahaan Lingkungan Pemasaran berupa lingkungan internal perusahaan. 1. Segmentasi Segmentasi pasar merupakan usaha untuk meningkatkan ketepatan sasaran dari suatu perusahaan.Suatu perusahaan sebelum memulai usahanya harus menentukan segmentasi dari konsumennya.Segmentasi utama yang digunakan bisa berupa segmentasi geografis, demografis, psikografis, atau perilaku. PT. Unggul Cemerlang memilih segmentasi demografis dalam memasarkan produk perumahan Vila Tekno Serpong.Peubah segmentasi demografisnya yaitu penghasilan dan kelas sosial.Konsumen PT. Unggul Cemerlang pada umumnya berpenghasilan tiga juta rupiah ke atas perbulannya. Hal ini dapat dilihat dari daya beli konsumen terhadap perumahan Vila Tekno Serpong yang harga perunit rumahnya berkisar dari 100 juta sampai 200 juta rupiah dan kemampuan konsumen membayar cicilan perbulannya minimal satu juta rupiah untuk angsuran selama lima belas tahun.



65



2. Target pasar Setelah segmentasi pasar diketahui, selanjutnya perusahaan menetapkan target pasar. Adapun target pasar yang dipilih oleh pengembang yaitu konsumen yang berpenghasilan tiga juta rupiah ke atas perbulan. Hal ini dilakukan agar konsumen bisa membayar cicilan perbulan minimal sepertiga jumlah gaji. 3. Pemosisian pasar Setelah perusahaan memutuskan segmen dan target pasar yang akan dimasuki, selanjutnya diputuskan pula posisi mana yang ingin ditempati dalam segmen tersebut. PT. Unggul Cemerlang ingin memosisikan perumahan Vila Tekno Serpong sebagai perumahan yang aman dan nyaman, sesuai denga moto perumahannya : “hunian asri di lokasi yang strategis”. Hunian asri di wujudkan dengan penataan perumahan yang teratur dengan menerapkan penghijauan dan dibuatkannya lubang resapan biopori (LRB) di halaman masing-masing rumah.Lokasi yang strategis karena akses 10 menit ke stasiun serpong, pasar serpong, tol exit BSD dan fasilitas BSD lainnya. 4. Bauran pemasaran Bauran pemasaran digunakan oleh PT. Unggul Cemerlang untuk mencapai tujuan pemasarannya. Bauran pemasaran yang digunakan meliputi : produk, harga, tempat/distribusi dan promosi.



66



a. Produk PT. Unggul Cemerlang merupakan perusahaan pengembang perumahan yang bergerak di bidang perumahan.Perumahan yang sekarang sedang dikembangkan adalah Perumahan Vila Tekno Serponng. Perumahan yang rencana akan dibangun yaitu 425 unit yang terdiri dari type 36/72 Minimalis, 29/60 Minimalis, 29/60 Standar, dan 22/60. Spesifikasi untuk type 29/60 minimalis dan standar hamper sama, yang membedakan pada rangka atap dan penutup atap. Pada model minimalis rangka atap berupa baja ringan, penutup atap genteng plat sedangkan pada model standar rangka atap dari kayu dan penutup atap dari genteng teral. Adapun spesifikasi bangunannya sebagai berikut :



67



Type 36/72 minimalis Spesifikasi matrialnya: Pondasi



: Batu Kali



Dinding



: Batako Merah/Hebel diplester dicat diluar dalam



Lantai



: Keramik 40X40



Rangka Plafon



: Kayu Borneo/setara



Plafon



: GRC Board



Rangka Atap



: Baja Ringan



Atap



: Genteng Keramik/ Tereal



Kusen



: Kayu Kamfer



Pintu Utama



: Panel



Bak Mandi



: Fiber Glass



Pintu Kamar Mandi



: Alumunium



Kloset



: Jongkok



Air



: Sumur Pantek



Listrik



: 900 kwh/1300 kwh



68



Daftar Penjualan Type 36/72 No 1 2 3 4



Tahun 2008 2009 2010 2011



Unit yang terjual 36 unit 48 unit 55 unit 70 unit



Grafik Penjualan Type 36/72 PT. Unggul Cemerlang 80 70 60 50



Series 1



40 30 20 10 0 th 2008



th 2009



th 2010



Type 29/60 minimalis Spesifikasi matrialnya: Pondasi



: Batu Kali



th 2011



69



Dinding



: Batako diplester dicat diluar dalam



Lantai



: Keramik 40X40



Rangka Plafon



: Kayu Borneo/setara



Plafon



: GRC Board



Rangka Atap



: Baja Ringan



Atap



: Genteng Flat



Kusen



: Kayu Kamfer



Pintu Utama



: Panel



Bak Mandi



: Fiber Glass



Pintu Kamar Mandi



: Alumunium



Kloset



: Jongkok



Air



: Sumur Pantek



Listrik



: 900 kwh/1300 kwh



Daftar Penjualan Type 29/60 minimalis No Tahun 1 2008 2 2009 3 2010



Unit yang terjual 12 unit 16 unit 20 unit



70



4



2011



25 unit



Grafik Penjualan Type 29/60 Minimalis PT. Unggul Cemerlang 30



25



20 Series 1 15



10



5



0 th 2008



th 2009



th 2010



th 2011



Type 29/60 Standar Pondasi



: Batu Kali



Dinding



: Batako diplester dicat diluar &dalam



Lantai



: Keramik 40X40



Rangka Plafon



: Kayu Borneo/setara



71



Plafon



: GRC Board



Rangka Atap



: Kayu



Atap



: Genteng KIA/Tereal



Kusen



: Kayu Meranti/setara



Pintu Utama



: Panel



Bak Mandi



: Fiber Glass



Pintu Kamar Mandi



: Alumunium



Kloset



: Jongkok



Air



: Sumur Pantek



Listrik



: 900 kwh/1300 kwh



Daftar Penjualan Type 29/60 standar No 1 2 3 4



Tahun 2008 2009 2010 2011



Unit yang terjual 14 unit 18 unit 23 unit 28 unit



72



Grafik Penjualan Type 29/60 Standar PT. Unggul Cemerlang 30



25



20 Series 1 15



10



5



0 th 2008



th 2009



th 2010



th 2011



b. Harga Harga merupakan sejumlah uang yang harus dibayarkan konsumen untuk mendapatkan suatu produk.Harga yang ditentukan oleh PT. Unggul Cemerlang untuk masing-masing type rumah berbeda tergantung luas bangunan dan luas tanahnya. Harga jual tersebut sudah termasuk : biaya untuk Izin Mendirikan Bangunan (IMB), Akta Jual Beli (AJB), Balik Nama Sertifikat, Bea Prolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan



73



Instalasi Listrik 1300 watt. Tetapi, harga tersebut belum termasuk biaya realisasi KPR, biaya strategis (hook, hadap jalan utama, dan taman), harga kelebihan tanah, instalasi air, dan pajak pertambahan nilai. Harga di Perumahan Vila Tekno Serpong No 1 2 3



TYPE 36/72 Minimalis 29/60 Minimalis 29/60 Standar



HARGA JUAL Rp 183.700.000 Rp 150.500.000 Rp 125.310.900



c. Distribusi PT. Unggul Cemerlang dalam memasarkan produk tidak menggunakan perantara, dimana konsumen langsung berhubungan dengan pengembang dalam pembelian produk. Pembayaran dapat dilakukan dengan tiga cara yaitu : (1) tunai, (2) tunai bertahap, (3) KPR 1) Tunai keras Booking fee sebesar 2.500.000 untuk semua type, uang muka 40 % dan sisanya 60 % dilunasi satu bulan berikutnya setelah penandatanganan Akta Jual Beli (AJB). 2) Tunai Bertahap Booking fee sebesar 2.500.000 untuk semua type, uang muka 40% dari harga jual dan sisanya yang 60% dibungakan terlebih dahulu 10% lalu bisa diangsur selama 12 bulan. 3) KPR



74



Booking fee sebesar 2.500.000, lalu uang muka dibayarkan satu minggu setelah booking fee. Akad kredit dilakukan setelah mendapat persetujuan dari Bank pemberi kredit, biasanya diperlukan waktu paling cepat 2 minggu untuk mendapat surat persetujuan penegasan kredit tersebut. PT. Unggul Cemerlang bekerja sama dengan Bank Tabungan Negara (BTN), Bank Tabungan Negara Syariah dan Bank Rakyat Indonesia (BRI). d. Promosi Promosi



berguna



untuk



mengkomunikasikan



produk



kepada



masyarakat.Diharapkan dengan adanya promosi suatu produk dapat dikenal oleh masyarakat dan menimbulkan ketertarikan konsumen untuk membelinya.Agar produk perumahannya di kenal oleh masyarakat PT. Unggul Cemerlang melakukan beberapa promosi diantaranya : 1) Mengikuti beberapa pameran perumahan di beberapa mall di bsd seperti WTC, Giant dan BSD Plaza 2) Memasang iklan di Koran dan majalah 3) Memasang spanduk di jalan dan tempat-tempat umum lainnya. Promosi dikoran biasanya dilakukan jika ada promosi discount, hadiah atau cash back uang muka, biasanya PT. Unggul Cemerlang beriklan di warta kota. Dari promosi yang telah dilakukan, promosi yang efektif yaitu promosi dengan melakukan pameran perumahan.Sedangkan



75



promosi yang kurang efektif yaitu promosi di spanduk karena promosi tersebut jarang diganti sehingga menimbulkan kebosanan bagi orang yang melihatnya. 4.2.2 Kondisi Lingkungan Eksternal PT. Unggul Cemerlang Faktor- faktor eksternal perusahaan dianalisis untuk mengetahui peluang dan ancaman yang dihadapi perusahaan dalam persaingan.Faktor-faktor eksternal berada di luar kekuasaan atau kendali pemasar.Faktor eksternal yang dihadapi perusahaan berupa lingkungan eksternal perusahaan yang terdiri dari lingkungan mikro dan makro. 1. Lingkungan Industri Lingkungan industri disebut juga lingkungan makro.Perusahaan menghadapi lingkungan industri yang memiliki pengaruh terhadap kegiatan pemasaran Perumahan Vila Tekno Serpong. Lingkungan industri yang memiliki pengaruh terhadap perusahaan adalah (a) ancaman masuknya pendatang baru, (b) persaingan sesama perusahaan dalam industri, (c) kekuatan tawar menawar pemasok, (d) kekuatan tawar menawar pembeli dan (e) pengaruh kekuatan Stakeholder lainnya. a. Ancaman Masuk Pendatang Baru Masuknya perusahaan pendatang baru yang sejenis dalam industri akan menimbulkan persaingan dalam industri tersebut. Persaingan yang akan terjadi diantaranya perebutan pangsa pasar dan perebutan sumber daya. Hal ini akan



76



menimbulkan ancaman bagi perusahaan yang telah ada. Tetapi ancaman ini dapat dikurangi dengan adanya faktor penghambat bagi perusahaan baru untuk memasuki industry tersebut. Bagi PT. Unggul Cemerlang masuknya pendatang baru dalam usaha perumahan di kota Tangerang Selatan khiususnya daerah serpong tidak begitu berpengaruh terhadap perusahaan. Hal ini juga dapat terlihat dengan adanya persaingan harga. Dimana perusahaan baru juga mematok harga yang sama bahkan lebih murah untuk type yang sama dengan Perumahan Vila Tekno Serpong tetapi konsumen tetap tertarik untuk membeli rumah yang dijual oleh PT. Unggul Cemerlang karena kestrategisan lokasinya dan pengembangnya asli penduduk dari daerah tersebut. Selain kestrategisan lokasi dan pengembang penduduk asli dari serpong sehingga lebih di percaya oleh calon konsumen faktor penghambat bagi perusahaan baru untuk memasuki industri perumahan.Faktor-faktor penghambat tersebut diantaranya kecukupan modal dan peraturan pemerintah.Untuk industri perumahan dibutuhkan modal yang besar terutama untuk pembebasan lahan.Selain itu bagi pendatang baru yang ingin memasuki industri perumahan harus mengurus izin pembebasan lahan dan izin mendirikan bangunan (IMB) yang bisa menjadi hambatan baru. b. Persaingan Sesama Perusahaan dalam Industri



77



Persaingan antara perusahaan sejenis mempengaruhi kebijakan yang akan diambil perusahaan dalam memasarkan perumahan. Persaingan itu sendiri di pengaruhi oleh beberapa faktor, diantaranya jumlah kompetitor dan tingkat pertumbuhan industri.Persaingan dalam usaha Perumahan Di daerah Serpong – Kota Tangerang Selatan cukup ketat.Persaingan yang terjadi adalah persaingan memperebutkan pangsa pasar. Berdasarkan informasi yang diperoleh dari PT. Unggul Cemerlang yang menjadi pesaing utama adalah Perumahan Serpong Terrace.Perumahan Serpong Terrace memiliki beberapa kelebihan diantaranya luasnya komplek perumahan, tipe dan model rumah yang banyak, dan fasilitas yang lebih lengkap. c. Kekuatan Tawar Menawar Pemasok (Supplier) Dalam memenuhi bahan-bahan untuk pembuatan rumah PT. Unggul Cemerlang menggunakan beberapa pemasok. Pemasok tersebut diantaranya PT. Waru Abadi, PD Karya Bakti, PD Karya Putra, CV Rahil Putra dan CV Telaga Jaya Block. Pemasok dipilih berdasarkan kebijakan perusahaan.Disamping itu pemasok harus memenuhi beberapa kriteria diantaranya pengiriman bahan tepat waktu dan fleksibel dalam pembayaran sesuai dengan kesepakatan antara perusahaan dengan pemasok. Hubungan saat ini antara perusahaan dengan pemasok bisa dikatakan baik.Hubungan



ini



dibuat



atas



dasar



kesepakatan.Pemasok



biasanya



mempengaruhi perusahaan lewat kekuatan yang mereka miliki seperti



78



menaikkan harga dan mengurangi kualitas layanan.Tetapi hal ini jarang terjadi karena pemasok diperoleh melalui lingkungan internal. d. Kekuatan Tawar Menawar Pembeli Pembeli memiliki kekuatan yang mempengaruhi perusahaan dalam memproduksi produknya.Kekuatan tawar menawar dari pembeli bisa merubah kebijakan perusahaan dalam memasarkan produknya.Kekuatan yang dimiliki pembeli diantaranya pembeli bisa mempengaruhi perusahaan untuk menurunkan harga, menuntut kualitas yang lebih baik dan mengadukan atau membandingkan produk yang dihasilkan perusahaan dengan produk dari perusahaan lainnya. Kekuatan tawar menawar pembeli juga dialami oleh PT. Unggul Cemerlang dimana pembeli memiliki kekuatan dan pengaruh akan produk yang dihasilkan perusahaan. Pembeli memiliki kekuatan untuk melakukan pengaduan kepada pengembang PT. Unggul Cemerlang jika rumah yang dibeli mempunyai kerusakan.Pembeli menuntut kualitas dari produk Perumahan Vila Tekno Serpong.Untuk mengatasi masalah ini PT. Unggul Cemerlang sebagai pengembang memberi garansi selama tiga bulan sejak serah terima kunci rumah. Hal ini dilakukan PT. Unggul Cemerlang sebagai wujud tanggung jawab PT. Unggul Cemerlang akan kualitas produknya. Dalam segi harga yang diberlakukan oleh perusahaan, konsumen tidak begitu berpengaruh, karena bagi konsumen kualitas dari produk adalah yang utama. e. Pengaruh Kekuatan dari Stakeholder lainnya



79



Stakeholder adalah pihak-pihak yang berada diluar perusahaan dan memiliki hubungan dengan perusahaan, antara lain serikat pekerja, pemerintah, asosiasi dagang dan lingkungan masyarakat. Stakeholder mempunyai pengaruh dan kepentingan secara langsung bagi kelangsungan perusahaan. Pada PT. Unggul Cemerlang, stakeholder yang mempengaruhi perusahaan dalam memasarkan perumahan adalah pemerintah. Pemerintah mempengaruhi perusahaan melalui kebijakan pemerintah yang dikeluarkannya. Kebijakan yang dilakukan pemerintah antara lain kebijakan ekonomi dan kebijakan politik. Kebijakan ekonomi contohnya kebijakan kenaikan bahan bakar minyak (BBM).Dengan naiknya harga BBM mempengaruhi penjualan perumahan dimana harga perumahan meningkat karena naiknya harga material bahan bangunan sehingga daya beli masyarakat menurun. Kebijakan politik contohnya adalah adanya jaminan pemerintah akan keamanan dan kestabilan politik sehingga konsumen merasa aman untuk beraktifitas. 2. Lingkungan Jauh Lingkungan jauh disebut juga lingkungan makro.Lingkungan jauh memiliki pengaruh



terhadap



kegiatan



pemasaran



perumahan



Vila



Tekno



Serpong.Lingkungan jauh yang memiliki pengaruh terhadap perusahaan meliputi faktor ekonomi, politik, dan sosial budaya. a. Faktor Ekonomi



80



Kondisi perekonomian suatu Negara dapat mempengaruhi bisnis suatu perusahaan.Kondisi



perekonomian



Indonesia



yang



kurang



stabil



mempengaruhi kebijakan PT. Unggul Cemerlang dalam memasarakan produknya, contohnya inflasi, krisis ekonomi dan kenaikan BBM. Adanya inflasi menyebabkan harga barang-barang meningkat.Hal ini berpengaruh terhadap perusahaan dimana harga bahan bangunan dan lahan juga ikut meningkat.Dengan naiknya harga bahan bangunan, harga rumah yang ditawarkan perusahaan ke konsumen juga ikut meningkat.Hal ini berdampak



pada



penurunan



permintaan



karena



konsumen



lebih



mementingkan kebutuhan yang mendesak seperti makan dan pendidikan dibandingkan membeli rumah. b. Faktor Politik Kondisi politik suatu Negara dapat mempengaruhi iklim bisnis suatu perusahaan



dalam



menjalankan



usahanya.Kondisi



politik



ini



bisa



menguntungkan dan bisa pula merugikan suatu perusahaan. Kebijakan dan stabilitas politik yang ditetapkan pemerintah akan berpengaruh terhadap kebijakan dan keputusan yang akan diambil perusahaan. Bagi PT. Unggul Cemerlang kondisi politik yang stabil sangat mendukung kegiatan usaha yang dijalankannya.Biasanya pada saat menjelang pemilu, penjualan perusahaan meningkat. Hal ini terjadi karena adanya kemungkinan



81



pemerintahan yang bagus atau adanya kebijakan baru yang akan diambil pemerintah yang akan meningkatkan perekonomian Negara ini. c. Faktor sosial Kondisi sosial masyarakat terus mengalami perubahan.Perubahan sosial tersebut berpengaruh terhadap perusahaan. Unsur sosial masyarakat yang mengalami perubahan yaitu gaya hidup. Masyarakat sekarang menyukai kehidupan yang praktis, baik dari segi waktu maupun kemudahan yang didapat.Untuk memiliki sebuah rumah, dibutuhkan dan yang besar dan waktu yang cukup lama untuk mendirikannya. Perumahan merupakan jawaban yang tepat bagi konsumen yang tidak memiliki dana yang cukup untuk membeli rumah secara tunai ataupun konsumen yang tidak mau direpotkan dengan mencari model rumah yang cocok baginya. Jika konsumen tidak memiliki dana tunai untuk membeli rumah, perusahaan perumahaan memiliki alternative lain agar konsumen bisa memiliki runah yaitu dengan pembayaran yang dicicil atau melalui KPR. Konsumen bisa membayar cicilan dengan tempo lima hingga lima belas tahun sehingga konsumen tidak diberatkan dengan pembayaran sekaligus. 4.3 Analisis SWOT PT. Unggul Cemerlang 4.3.1 Kekuatan Kekuatan menggambarkan hal yang dimiliki perusahaan yang dapat memberikan keunggulan kompetitif bagi perusahaan tersebut.Berdasarkan



82



analisis yang telah dilakukan maka diperoleh beberapa kekuatan yang dimiliki PT. Unggul Cemerlang dalam memasarkan perumahannya. Kekuatan yang dimiliki perusahaan tersebut antara lain: (1) lokasi yang strategis, (2) adanya perluasan pembangunan, (3) nilai investasi yang terus meningkat, (4) harga bersaing, (5) kemudahan pembayaran uang muka yang rendah atau bisa dicicil. 1. Lokasi yang strategis Perumahan Vila Tekno Serpong memiliki lokasi yang strategis.Perumahan ini berada



didekat stasiun serpong.Sehingga konsumen yang bekerja



diperusahaan yang terletak di Jakarta memiliki akses yang mudah jika ingin berangkat ke tempat kerjanya.Pada umumnya konsumen perumahan ini menggunakan kereta sebagai alat transportasi ke tempat kerja.Hal ini dilakukan karena dengan menggunakan kereta biayanya lebih murah jika dibandingkan dengan biaya sendiri, selain itu dengan naik kereta konsumen bisa menghindari macet. Selain dekat dengan stasiun, perumahan ini juga dekat dengan pasar serpong, berjarak kurang lebih satu kilometer dari perumahan.selain itu, perumahan ini juga dekat dengan pusat perbelanjaan seperti Teras Kota, ITC Bsd, Plaza Bsd, dan WTC Serpong. Fasilitas kesehatan juga dekat dengan perumahan ini seperti Rumah Sakit Eka Hospital, Rumah Sakit Medika, Rumah Sakit Bunda Dalima dan klinik-klinik.Perumahan ini juga dekat dengan sekolah, baik sekolah swasta



83



maupun negeri seperti SD Batan Indah, SDN 2 serpong, SLTPN 35 serpong, SLTPN 1 Serpong, SMUN 1 Serpong. 2. Adanya perluasan pembangunan Perusahaan ini telah berhasil melakukan perluasan pembangunan. Pada awalnya luas lahan yang dimiliki Perumahan Vila Tekno Serpong yaitu sebesar lima hektar. Sekarang perumahan Vila Tekno Serpong mempunyai luas lahan sepuluh hektar.Perusahaan juga berusaha terus memperluas lahan perumahan dengan terus melakukan negosiasi dengan penduduk kampong asli untuk pembebasan tanahnya.



3. Nilai investasi yang terus meningkat. Nilai investasi yang terus meningkat dapat dilihat dari harga perumahan ini. Dengan type rumah yang sama, setelah jangka waktu beberapa lama harga rumahnya meningkat. Contoh di tahun 2008 PT. Unggul Cemerlang menjual rumah type 29/60 dengan harga perdana Rp. 55.000.000 sekarang tahun 2012 untuk rumah type 29/60 dijual dengan harga Rp 125.310.900,4. Harga bersaing Harga rumah di Perumahan Vila Tekno Serpong walau tidak murah, namun bersaing dengan harga perumahan-perumahan sekelas di sekitar wilayah Serpong-Tangerang Selatan.



84



Hal ini dapat dilihat dari tabel Type



Harga (Rp)/Unit Vila Tekno Serpong 36/72 minimalis 183.600.000 29/60 minimalis 150.500.000 29/60 125.300.900



Serpong Terrace 236.500.000 175.000.000 155.000.000



Palem serpong 179.000.000 145.000.000 105.000.000



5. Kemudahan pembayaran Uang Muka Ada tiga cara pembayaran untuk mendapatkan rumah di Vila Tekno Sepong yaitu : tunai keras, tunai bertahap, dan melalui KPR. Pembayaran uang muka di perumahan ini dapat diangsur delapan belas kali jika pengajuan melalui KPR.Sedangkan tunai bertahap bisa dilakukan selama dua belas bulan tentunya dengan ketentuan cara pembayaran yang berlaku. Sedangkan proses untuk tunai keras dapat dilakukan dalam waktu satu bulan. 4.3.2 Kelemahan Kelemahan menggambarkan hal yang tidak dimiliki perusahaan tetapi perusahaan lain memilikinya. Berdasarakan analisis yang telah dilakukan maka diperoleh beberapa kelemahan yang ada pada PT. Unggul Cemerlang.Kelemahan tersebut yaitu pengawasan yang kurang dan penyediaan fasilitas umum. 1. Pengawasan yang kurang Pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor kurang dilakukan olehpengembang, sehingga banyak konsumen yang mengajukan keluhan, misalnyaterhadap atap yang bocor.Setelah konsumen melakukan pengaduan, baru pihakpengembang lewat kontraktor melakukan pengecekan dan memperbaikinya.Hal ini sudah



85



diantisipasi oleh pihak perusahaan dengan memberikan garansiselama tiga bulan setelah serah terima kunci rumah, tetapi kadang konsumentidak langsung menempati rumahnya setelah penyerahan kunci.Biasanya beberapa bulan setelah masa garansi habis baru konsumen menempatirumahnya sehingga kerusakan di dalam rumah sulit dideteksi oleh konsumen.Apalagi kebocoran, jika tidak hujan konsumen tidak akan tahu kalau atap rumahnya bocor.



2. Penyediaan fasilitas umum Beberapa perumahan biasanya menyediakan fasilitas umum untukwarganya. Contohnya perumahan serpong garden yang menyediakan fasilitas kolam renang untuk konsumennya. PT. Unggul Cemerlang hanya memberikan lahan untuk fasilitas umum tertentu, maka yang digunakan adalah dana warga. Warga secara gotong royong menyumbang untuk pembangunan tersebut.Contoh pembangunan mushola atau masjid. 4.3.3 Peluang Peluang perusahaanbisa



merupakan



faktor



memanfaatkannya



yang maka



berasal dapat



dari



lingkungan,



menguntungkan



jika bagi



perusahaan.Berdasarkananalisis yang telah dilakukan, diperoleh beberapa peluang yang dapatdimanfaatkan oleh PT Unggul Cemerlang dalam memasarkan produkperumahannya. Peluang tersebut antara lain: (a) adanya pusat belanja baru, (b) Target market yang besar, (c) Tingkat bunga KPR yang rendah.



86



a. Dibangunnya berbagai pusat belanja baru. Saat ini di Kota Tangerang Selatan telah banyak bermunculan berbagai pusat berbelanjaan yang dapat memberikan peluang bagi perusahaan. Dengan dibangunnya berbagai pusat perbelanjaan akan memberikan kemudahan bagi konsumen untuk belanja. Hal ini menjadi nilai positif bagi perusahaan karena jarak perumahan menjadi dekat dengan pusat perbelanjaan.Selain itu pusat perbelanjaan memberi



peluang



bagi



pengusaha



untuk berbisnis.Pengusaha-



pengusaha ini bisa menjadi calon pembeli yang potensial.Selain itu pusat perbelanjaan ini bisa menjadi tempat promosi yang bagus bagi perusahaan. b. Target market yang besar Meskipun saat ini kondisi ekonomi belum stabil tetapi peluang pasar untuk perumahan ini masih baik.Masih banyak konsumen yang tertarik untuk membeli perumahan di daerah Serpong-tangerang Selatan. Karena dekat dengan Jakarta sebagai pusat pekerjaan dan kota ini mengalami perkembangan yang cukup pesat. c. Tingkat bunga KPR yang rendah Tingkat bunga KPR mempengaruhi jumlah cicilan perbulan yang harus dibayar konsumen.Jika tingkat bunga naik maka besarnya cicilan KPR yang dilakukan konsumen juga ikut naik, dan sebaliknya



87



jika tingkat bunga turun maka pembayaran cicilan perbulannya juga turun.Tingkat bunga KPR yang rendah menjadi peluang bagi perusahaan, yaitu diharapkan penjualan bisa meningkat. 4.3.4 Ancaman Ancaman merupakan faktor yang berasal dari luar perusahaan.Ancamanini harus bisa diatasi untuk menghindari kerugian perusahaan.Berdasarkananalisis yang telah dilakukan, diperoleh beberapa ancaman yang dihadapi PTUnggul Cemerlang dalam memasarkan perumahannya. Ancaman yangdihadapi tersebut antara lain: (a) Munculnya berbagai perumahan baru di Serpong-Tangerang Selatan, (b) Kenaikan tingkat bunga KPR, (c) Kenaikan harga material. Adapun penjelasan dari masing-masing ancaman tersebut sebagai berikut: a. Munculnya berbagai perumahan dan town house baru di Depok Perumahan mulai banyak bermunculan di Serpong-Tangerang Selatan.Hal ini menyebabkan tingkat persaingan sesama industri perumahan



makin



meningkat.Perumahan-perumahan



tersebut



berlomba mendapatkan konsumen.Untuk mengatasi hal ini tidak mudah, perusahaan harus bisa menarik konsumen dengan kekuatan yang ada. b. Kenaikan tingkat bunga KPR Kenaikan tingkat bunga KPR menjadi ancaman bagi PT Unggul Cemerlang.Hal ini berdampak pada kenaikan cicilan perbulan yang



88



harus dibayar konsumen.Cicilan yang tinggi membuat konsumen menjadi enggan untuk membeli rumah tersebut.Kenaikan tingkat bunga KPR merupakan faktor yang tidak dapat dikendalikan perusahaan, sehingga kenaikan tingkat bunga KPR menjadi ancaman yang besar bagi perusahaan.



c. Kenaikan harga material Kenaikan harga material merupakan ancaman bagi perusahaan. Harga material yang naik mengakibatkan harga rumah juga ikut naik. Hal ini bisa berdampak pada penjualan, dimana harga yang terlalu mahal membuat konsumen beralih ke perumahan lain. Untuk menanggulangi hal ini perusahaan melakukan tender sehingga jika terjadi kenaikan harga tidak berdampak besar terhadap perusahaan. 4.3.5 Matriks SWOT Matriks SWOT disusun berdasarkan hasil identifikasi faktor internal daneksternal perusahaan yang menggambarkan kekuatan dan kelemahan yangdimiliki oleh suatu perusahaan serta peluang dan ancaman yang dihadapi olehperusahaan



tersebut.Kombinasi



dari



faktor



internal



dan



eksternal



perusahaandisusun secara sistematis dan terstruktur sehingga menghasilkan



89



empat macamstrategi.Strategi yang terbentuk yaitu strategi S-O, S-T, W-O dan W-T. Penjelasan yang lebih rinci mengenai strategi yang dihasilkan dari matriks SWOT adalah sebagai berikut: a. Strategi S-O (Strength-Opportunity) Strategi S-O adalah strategi yang menggunakan kekuatan internal perusahaan untuk meraih peluang-peluang yang ada di luar perusahaan.Strategi yang dapat digunakan yaitu meningkatkan pangsa pasar dengan membidik pasar pengusaha dan pebisnis dengan memanfaatkan peluang munculnya pusat-pusat perbelanjaan baru di Serpong-Tangerang Selatan. Serta memanfaatkan peluang target pasar yang besar dan tingkat bunga KPR yang rendah yang dapat menarik perhatian konsumen. b. Strategi S-T (Strength-Threath) Strategi S-T adalah strategi yang menggunakan kekuatan internal perusahaan untuk menghindari atau mengurangi dampak dari ancaman-ancaman yang berasal dari luar perusahaan. Strategi S-T yang dihasilkan yaitu menciptakan produk yang berkualitas dengan menggunakan bahan baku yang baik dan tenaga kerja yang ahli. Strategi ini diambil dengan didasari kekuatan yang ada dan ancaman yang dihadapi.Lokasi yang strategis memberikan keuntungan bagi



90



perusahaan dalam memasuki pasar dan menjangkau konsumen.Harga perumahan ini bersaing sehingga konsumen tidak merasa dirugikan karena membeli rumah tidak sesuai dengan harga yang semestinya.PT Unggul Cemerlang memberikan kemudahan dalam pembayaran uang muka, dimana pembayaran uang muka bisa dicicil sehingga konsumen tidak merasa berat untuk membayarnya.Strategi ini dilakukan untuk menghindari atau meminimalkan ancaman yang ada. Ancaman tersebut yaitu munculnya berbagai perumahan baru di SerpongTangerang Selatan, kenaikan suku bunga KPR, kenaikan harga material, Dengan adanya strategi ini diharapkan ancaman yang dapat merugikan bagi perusahaan dapat teratasi sehingga pangsa pasar dari perumahan PT Unggul Cemerlang dapat meningkat. c. Strategi W-O (Weakness-Opportunity) Strategi W-O adalah strategi yang dilakukan dengan memperkecil kelemahan internal perusahaan dan memanfaatkan peluang-peluang yang ada di luar perusahaan. Strategi W-O yang dihasilkan yaitu meningkatkan volume penjualan melalui peningkatan target penjualan dan perluasan pasar sasaran serta meningkatkan pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor di lapangan dengan melakukan pengecekan berkala. Strategi ini dilakukan agar rumah yang dikerjakan kontraktor tidak banyak mendapat keluhan dari konsumen yang dapat



91



menurunkan



citra



perusahaan.Strategi



ini



dilakukan



untuk



memperkecil atau mengurangi kelemahan yang dimiliki oleh PT. Unggul Cemerlang dan memanfaatkan peluang yang ada.Kelemahan tersebut adalah pengawasan yang kurang terhadap hasil kerja kontraktor dan hanya memberikan lahan untuk fasilitas umum.Dengan adanya strategi ini diharapkan ancaman yang merugikan bagi perusahaan dapat teratasi sehingga volume penjualan dari Perumahan Vila



Tekno



Serpong



dapat



meningkat.Peluang



yang



dapat



dimanfaatkan yaitu dibangunnya pusat-pusat perbelanjaan baru, tingkat bunga KPR yang rendah dan memanfaatkan target pasar yang besar. d. Strategi W-T (Weakness-Threat) Strategi W-T adalah strategi untuk bertahan dengan cara mengurangi kelemahan internal serta menghindari ancaman. Strategi yang dapat digunakan yaitu meningkatkan promosi di media yang tepat. Langkah yang dapat dilakukan yaitu dengan meningkatkan promosi di media cetak, contohnya koran dan majalah perumahan. Melakukan pembaruan pada iklan media luar ruang, misalnya tiga bulan sekali membuat iklan spanduk baru serta bekerja sama dengan konsumen untuk membangun fasilitas umum, bisa dengan cara pengembang menanggung sebagian dana dan sebagian lagi ditanggung konsumen.



92



Strategi ini dilakukan untuk meminimalkan kelemahan yang dimiliki oleh pengembang dan mengurangi dampak negatif dari ancaman yang ada.



Table SWOT Faktor Internal



Kekuatan (S)



Kelemahan (W)



1. Lokasi yang strategis



1. Pengawasan yang kurang



2. Perluasan pembangunan



terhadap



hasil



kerja



3. Nilai investasi yang terus kontraktor meningkat



2. Hanya memberikan lahan



4. Harga yang bersaing 5. Kemudahan



untuk fasilitas umum



pembayaran



uang muka Faktor Eksternal Peluang (O) 1. Dibangunnya



Strategi S-O pusat- S1 untuk O2, S2 dan S4 untuk



W1 untuk O1, O2. O3



O1, O3 dan O4 Meningkatkan



Meningkatkan volume



pusat perbelanjaan baru. 2. Target besar



pasar



Strategi W-O



yang pangsa pasar dengan membidik



penjualan melalui peningkatan



pasar pengusaha dan pebisnis



target penjualan, perluasan



dengan memanfaatkan peluang



pasar sasaran dan



93



3. Tingkat bunga KPR dibangunnya pusat belanja



meningkatkan pengawasan



yang rendah



baru dan tingkat bunga KPR



terhadap hasil kerja



Ancaman (T) :



yang rendah. Strategi S-T



kontraktor. Strategi W-T



1. Munculnya berbagai T1 untuk S1, T2 untuk S4, T3 W2 untuk T2 dan T3. T1. perumahan daerah



baru



di untuk S2, Menciptakan produk Melakukan kegiatan promosi



Serpong-



Tangerang Selatan 2. Kenaikan



tingkat



bunga KPR 3. Kenaikan matrial



harga



yang



berkualitas



dengan yang intensif dan efektif serta



menggunakan bahan baku



bekerjasama dengan



yang baik dan tenaga kerja



konsumen untuk membangun



yang ahli



fasilitas umum



BAB V KESIMPULAN DAN SARAN



5.1



KESIMPULAN 1. Faktor-faktor internal yang menjadi kekuatan bagi PT. Unggul Cemerlang



yaitu



lokasi



yang



strategis,



adanya



perluasan



pembangunan, nilai investasi yang terus meningkat, harga bersaing, kemudahan pembayaran uang muka. Faktor-faktor internal yang menjadi kelemahan yaitu pengawasan yang kurang dan penyediaan fasilitas umum.Faktor eksternal yang menjadi peluang bagi PT. Unggul Cemerlang yaitu adanya pusat perbelanjaan baru, target pasar yang besar, dan tingkat suku bunga KPR yang rendah. Sedangkan ancaman yang harus dihindari adalah munculnya perumahan baru, kenaikan suku bunga KPR, kenaikan harga matrial. 2. Strategi yang dilakukan oleh PT. Unggul Cemerlang adalah strategi WO yaitu meningkatkan volume penjualan melalui peningkatan target penjualan, perluasan pasar sasaran dan meningkatkan pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor.



95



5.2



SARAN 1. Perlu diadakannya pelatihan-pelatihan khusus untuk para karyawan guna meningkatkan kemampuan yang di miliki sehingga pada akhirnya dapat meningkatkan kinerja karyawan tersebut dan tentu saja akan berakbiat baik untuk kelangsungan hidup perusahaan. 2. Melakukan pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor dengan mengadakan pengecekan rutin setiap bulan untuk memantau hasil kerja kontraktor, dan mengadakan pertemuan dengan buruh atau tukang agar bisa mengetahui keluhan-keluhan yang mereka hadapi dalam bekerja demi meningkatkan kualitas kerja mereka. 3. Terus menjalin komunikasi yang baik dengan para konsumen yang sudah membeli perumahan tersebut agar semua kendala, hambatan atau klaim bisa di selesaikan dengan baik sehingga mereka merasa nyaman tinggal di perumahan Vila Tekno Serpong.



96



DAFTAR PUSTAKA Arsanti. 2005. Analisis Formulasi Strategi Perusahaan PT Hero Tbk. Skripsi pada fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor, Bogor. Machfoedz, M. 2005. Pengantar Pemasaran Modern. UPP AMP YKPN, Yogyakarta Rangkuti, Freddy.2005. Analisis SWOT Teknik Membelah Kasus Bisnis. PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. Syaefuddin.www.PERUMNAS.co.id [2 Agustus 2008] Alam, Agus Haris Purnama.2005. Konsep Penulisan Laporan Ilmiah (Format dan Gaya), Edisi I, cetakan ke-3, YIM Press, Bandung. Assauri, Sofjan.2007. Manajemen Pemasaran, Dasar, Konsep dan Strategi, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta. Kotler, Philip. 2009. Manajemen Pemasaran, Edisi 12 jilid 1, PT Indeks Kelompok Gramedia, Jakarta. Sugiyono, 2010.Metode Penelitian Kuantitatif kualitatif dan R&D, cetakan 9, CV Alfabeta, Bandung. Daito, Apollo. 2007. Metodologi Penelitian Penyusunan Skripsi/Tesis/Disertasi, Fakultas Ekonomi Universitas Budi Luhur, Jakarta. Sudjana, 2005.Metode Statistika, Edisi 6, PT Trasito, Bandung.