Akuntansi Real Estate [PDF]

Citation preview

AKUNTANSI REAL ESTATE BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Pesatnya usaha di bidang real estate pada umumnya terjadi pada saat negara yang belum berkembang (underdevelop) tumbuh menjadi negara yang sedang berkembang (developing country), dimana prioritas pemenuhan kebutuhan tidak lagi pada masalah sandang dan pangan, melainkan masalah papan akibat meningkatnya kesejahteraan sosial. Itu berarti kegiatan industri konstruksi semakin meningkat, karena diperlukan lebih banyak pihak untuk menangani dan memprakarsainya sesuai dengan cara dan pola pembangunan yang diterapkan. Dunia Properti atau Real Estate Indonesia sedang berkembang dengan pesat seiring dengan kebutuhan terhadap perumahan rakyat yang semakin besar dan pertumbuhan ekonomi yang semakin baik. Pertumbuhan ekonomi Indonesia juga akan berdampak pada peningkatan kebutuhan akan gedung perkantoran dan fasilitasnya. Berbagai jenis perumahan sedang dan akan dibangun, termasuk jenis apartemen, kondomonium, rumah susun, resort dan sebagainya. Penentuan siklus operasi normal perusahaan yang bergerak di bidang Real Estate pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang sangat tinggi (high risk). Di saat bersamaan, Jasa Konstruksi sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari keberadaan Properti dan atau Real Estate ikut berakselarasi pula. Kebutuhan dunia properti/real estate terhadap jasa konstruksi terlihat dalam keterlibatan awal pembentukan/pembangunan suatu properti dan atau real estate, saat pemeliharaan, dan renovasi di pasar sekunder. Jasa Konstruksi terlibat penuh dalam proses perencanaan, pelaksanaan, pengawasan, instalasi dan pemeliharaan konstruksi tanah dan atau bangunan. Pertumbuhan



pesat



dalam



industri



penjualan



tanah



secara



eceran



dan



rumitnya



kegiatan



pengembangan yang dilakukan oleh industri tersebut menimbulkan masalah-masalah akuntansi yang pelik. Dari sisi akuntansi, Properti atau Real Estate sangat menarik untuk dicermati karena dalam transaksi-transaksi yang secara khusus berkaitan dengan aktivitas pengembangan real estate (real estate development activities) dan transaksi nyata yang menyangkut operasi real estate (kawasan bangunan) menimbulkan prinsip-prinsip pengakuan pendapatan dan metode penetapan laba yang harus diterapkan dari penjualan tanah secara eceran (retail) tersebut.



1



Pada awal periode pertumbuhan ini, berbagai metode digunakan untuk membukukan pendapatan operasi, yang seringkali mengaburkan intisari operasi sebenarnya. Sebagai contoh, kebutuhan modal tambahan yang mendesak menyebabkan penggunaan metode akuntansi yang menyimpang dari prinsip-prinsip realisasi pendapatan yang semestinya. Pendapatan diakui terlalu dini dengan suatu prosedur yang disebut “pembebanan awal” (“front-end-loading”). Isi neraca dan perhitungan laba rugi jadi meragukan kendatipun efektif dalam menarik modal bagi perusahaan real estate. Metode-metode pengakuan pendapatan tersebut menimbulkan kritik keras terhadap akuntansi dalam industri real estate dan menimbulkan kegelisahan baik pada diri akuntan maupun investor. Penggunaan



metode-metode



yang



menyesatkan



akhirnya



memaksa



profesi



akuntansi



untuk



mengevaluasi bagaimana prinsip-prinsip pengakuan pendapatan dapat diterapkan terhadap industri ini, termasuk bagaimana penentuan harga jual dari real estate (kawasan bangunan) tersebut. Pada saat Perusahaan Real Estate melakukan perhitungan dalam pengakuan pendapatannya, perlu adanya prinsip atau metode yang akan digunakan oleh perusahaan tersebut atas penjualan yang dilakukan secara eceran (retail) agar dapat menentukan harga jual dari bangunan rumah, ruko dan bangunan sejenis lainnya. Berdasarkan latar belakang tersebut, makalah ini menyajikan bagaimana laporan keuangan yang baik unntu



perusahaan



real



estate,



Pernyataan



Standar



Akuntansi



Keuangan



terhadap



Aktivitas



Pengembangan Real Estate. Khususnya mengenai metode pengakuan pendapatan yang dilakukan oleh Perusahaan Real Estate yang sebagian besar penjualannya dilakukan secara eceran (retail), serta pengembangan-pengembangannya menghadapi permasalahan-permasalahan yang pelik 1.2 Rumusan Masalah 1. Apa yang dimaksud dengan real Estate? 2. Apa perbedaan real estate, real Property dan kontrak konstruksi? 3. Bagaimana akuntansi dalam perusahaan real estate? 4. Apa perbedaan pencatatan akuntansi pada perusahaan real estate yang ada di Indonesia dengan perusahaan real estate di negara lain? 1.3 Tujuan 1. Untuk mengetahui apa yang dimaksud dengan real estate. 2. Untuk mengetahui perbedaan real etate, real property dan kontrak konstruksi. 3. Untuk mengetahui bagaimana akuntansi dalam perusahaan real estate. 4. Untuk mengetahui perbedaan pencatatan akuntansi pada perusahaan real estate di Indonesia dengan perusahaan real estate di negara lain. 1.4 Manfaat studi 1. Sebagai informasi bagi pembaca



2



2.



Bagi penulis untuk menambah ilmu pengetahuan dan wawasan dalam pengolahan pencatatan akuntansi dalam perusahaan real estate.



BAB II ISI 2.1



Real Estate



2.1.1



Pengertian Real Estate



Larry E Wofford dan Terrence M. Clauretie dalam Real estat (1995) mengemukakan bahwa “Real estat is defined as land and everyting, natural or of human construction, attachet to it.’ Dari pengertian diatas, jelaslah yang dimaksud real estate adalah tanah dan segala sesuatunya, bangunan ataupun properti lainnva yang melekat. Sementara menurut Joseph W. hierl (1964) dalam Hidayat (1999) “Real estate firm engage in selling and leasing various types of properties, exhange properties, managing properties, apprising, financing and refinancing, home building, remodeling, and modernizing and insuranse.” Dari pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa perusahaan real estate adalah perusahaan yang usahanya menilai, membiayai, membangun rumah yang kemudian dijual atau disewakan. Aktivitas pengembangan subsektor industri Real Estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan,sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan ini juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan. Secara spesifik, aktivitas subsektor industri Real Estate lebih mengarah pada kegiatan pengembangan perumahan konvensional berikut sarana pendukung berupa fasilitas umum dan fasilitas sosial. Di sisi lain, aktivitas subsektor industri properti lebih mengarah pada kegiatan pengembangan bangunan hunian vertikal (antara lain apartemen, kondominium, rumah susun), bangunan komersial (antara lain perkantoran, pusat perbelanjaan) dan bangunan industri. Dari segi pengelolaan, subsektor industri Real Estate cenderung lebih bebas karena adanya pemindahan hak kepemilikan dari pengembang kepada pemilik bangunan (penghuni pemukiman) sehingga pemeliharaan dan pengelolaan bangunan diserahkan sepenuhnya kepada pemilik yang bersangkutan, sedangkan subsektor industri properti lebih memiliki ketergantungan dalam hal pemeliharaan dan pengelolaan bangunan miliknya.



3



Dari segi pendapatan, pendapatan subsektor industri Real Estate diperoleh dari penjualan dan peningkatan harga tanah, sedangkan pendapatan subsektor industri properti berasal dari penjualan, penyewaan, pengenaan service charge, dan lain-lain. 2.1.2   



Pihak-Pihak Yang terlibat dalam Real Estate Developer ialah pihak pengembang yang mengawali pembangunan usaha real estate. Kontraktor ialah pihak yang melaksanakan pembangunan fisik usaha real estate. Konsultan ialah tempat developer melakukan konsultasi terhadap hal-hal yang berkaitan



   



dengan real estate. Advokat ialah pihak yang mengurusi masalah hukum usaha real estate. Manajemen Pembiayaan ialah pihak yang mengurusi keuangan. Broker/pialang ialah pihak yang mempertemukan penjual dengan pembeli usaha real estate. Inverstor ialah pihak yang mendanai usaha real estate dengan mengharapkan keuntungan real







estate. Perbankan ialah media yang digunakan oleh broker/pialang dalam melakukan transaksi dengan si pembeli.



Dalam usaha real estate, Investor mendanai permodalan developer untuk mengadakan sebuah proyek. Developer sendiri, dalam menjalankan kegiatannya dibantu oleh konsultan dan advokat. Konsultan yang dimaksud di sini adalah tempat konsultasi permasalahan yang menyangkut fisik proyek. Sedangkan advokat lebih menekankan pada aspek hukum dan legalitas. 2.1.3 1.



Kelompok-kelompok Terkait Kelompok Infrastruktur Publik/Public Infrastucture Group



Kelompok Infrastruktur Publik yang merupakan kisaran jasa yang variatif yang biasanya disediakan sector public (pemerintah) dengan maksud agar pembangunan real estate dapat berjalan secara efisien. Di dalamnya termasuk pembangunan jalan-jalan, system transportasi, fasilitas komunikasi, ketentuan yang berkenaan dengan air PAM/air tanah, listrik, drainase, dan sebagainya. 2.



Kelompok Pengembang/ Space Production Group dalam Real Estate.



Space Production Group yang merupakan kelompok yang terdiri dari 3 kelompok kecil utama yaitu skills, material dan capital (modal). Skills dalam hal ini adalah semua perdagangan dan profesi yang memberikan sumbangan terhadap pembangunan dan beroperasinya real estate seperti surveyor, broker, manajer, arsitek, pengacara, penilai, agen pemasaran, dan pedagang yang berskala besar. Material terdiri dari orang-orang yang bertanggung jawab terhadap produksi dari semua komponen pembangunan real estate mulai dari tanah dan semen, sampai dengan sistem manajemen pembangunan yang rumit dan memerlukan keahlian. Capital yang disediakan di pasar real estate dapat tersedia dalam berbagai bentuk yang berbeda, dari kredit yang diberikan oleh perorangan, fasilitas overdraft, KPR, penggunaan ruangan secara bersama-sama dan sebagainya. 3.



Pengguna Ruangan di Masa yang Akan Datang/Future Users



4



Future Users adalah mereka yang membentuk permintaan atas properti dimasa yang akan datang. Gejala itu dicerminkan pada perubahan yang bersifat progresif pada penggunaan real estate, seperti perubahan atas perumahan ke dalam perkantoran yang akan menyebabkan pembangunan kembali sebagai bagian dari suatu komplek bangunan komersial. Penilai harus waspada terhadap bekerjanya unsur semacam itu karena gejala semacam itu akan menyebabkan terjadinya kekuatan dinamis yang besar di dalam pasar. 4.



Kelompok Pengguna Ruangan/Colective Users



Coollective users dalam real estate merupakan kelompok yang membentuk suatu kesatuan agar memperoleh suatu tujuan tertentu atau keuntungan yang berhubungan dengan penggunaan ruangan. Misalnya, kelompok pemrotes menghalangi suatu pembangunan perumahan atau real estate yang akan mengancam bisnisnya, pengembang pasar yang besar sering membentuk kelompok industri untuk mengamankan baik secara politis maupun untuk memperoleh keuntungan ekonomis, dan sebagainya 5.



Pemakai Ruangan/Space Consumer



Space consumer dibagi kedalam 3 kategori, yaitu space users, collective users, dan future users. Space users adalah mereka yang menginginkan membeli semua real estate yang disewakan. Ketika mereka berada pada posisi untuk membeli ruangan, mereka akan mengkajinya dan menilai semua kemungkinan yang ada pada daerah sasaran. Beberapa penggunaan ruangan tersebut akan memakan biaya tinggi, sedang yang lainnya akan berbiaya rendah, dan pilihan akan merupakan sebuah trade off yang diperoleh dari penggunaan potensial. Contohnya, pengusaha kecil akan memulai usahanya dengan menggunakan ruang usaha dengan biaya rendah, letak yang kurang strategis dan lingkungan yang kurang menyenangkan. Dengan berkembangnya bisnis dan meningkatnya kekayaan, faktor lain akan dipertimbangkan seperti prestise, promosi dan sebagainya. Pemikiran yang demikian juga akan berlaku pada pembeli rumah. 2.1.4



Risiko Industri



Siklus operasi normal perusahaan pengembang pada umumnya lebih dari satu tahun dan dipengaruhi oleh faktor ketidakpastian yang cukup tinggi. Banyak risiko yang mungkin timbul dalam aktivitas subsektor industri Real Estate, di antaranya adalah: 1.



Risiko Keberadaan Tanah



Risiko atas keberadaan tanah yang dikembangkan dapat disebabkan oleh : 1.



Kelangkaan tanah;



5



2. 3.



Ketergantungan pada kebijakan pemerintah dalam pengembangan perumahan masyarakat. Risiko Gugatan hukum Dalam



proses



pembebasan



tanah,



kemungkinan



akan



timbul



sanggahan-sanggahan



atas



keabsahan hak atas tanah, antara lain disebabkan karena Indonesia menganut sistem negatif untuk sistem pendaftaran tanah.



Untuk mengurangi timbulnya sengketa tanah, dalam melakukan



pembebasan tanah perusahaan subsektor industri Real Estate harus bertindak hati-hati dengan meneliti kebenaran dan keaslian dokumen-dokumen tanah pada instansi yang berwenang serta wajib mengadakan pemeriksaan fisik tanah. 3. 3. Peraturan Pihak Terkait Industri Real Estate memiliki posisi yang strategis berkaitan dengan pemenuhan kebutuhan dasar masyarakat dan pelaku bisnis serta keterkaitannya dengan masalah lingkungan dan politik sehingga menjadi obyek regulasi. Keberadaan dan perubahan dalam regulasi ini akan secara langsung mempengaruhi operasi industri ini. 4. Risiko berfluktuasinya nilai tukar rupiah Sebagaimana dalam industri lain, perusahaan memiliki risiko mengalami kerugian atas transaksi valuta asing (misal : pembelian peralatan untuk pembangunan dan bahan baku dalam valuta asing secara kredit) yang terjadi karena perubahan naiknya kurs valuta asing. 5.



Risiko Pemogokan atau kerusuhan (riot)



Terjadinya pemogokan atau kerusuhan (riot) dapat terjadi antara lain karena ketidakpuasan karyawan terhadap kompensasi yang diterima, kondisi perekonomian, atau kondisi politik yang tidak stabil. 6. Risiko leverage (leverage risk) Risiko-risiko yang terkait pada kewajiban perusahaan karena pendanaan yang berasal dari luar perusahaan (external financing). 7. Risiko tidak tertagihnya piutang (accounts receivable risk) Risiko yang muncul karena rendahnya kolektibilitas piutang. Risiko ini terkait langsung pada subsektor industri Real Estate karena sistem penjualan pada subsektor industri Real Estate umumnya dilakukan secara kredit. 8.



Risiko Bencana Alam Terjadinya bencana alam dapat menyebabkan nilai wajar dari persediaan



perusahaan mengalami penurunan. 2.2 Pedoman Laporan Keuangan Pada Perusahaan Real Estate Pedoman



Penyajian



dan



Pengungkapan



Laporan



Keuangan



Emiten



atau



Perusahaan



Publik



dimaksudkan untuk memberikan suatu panduan penyajian dan pengungkapan yang terstandarisasi dengan mendasarkan pada prinsip-prinsip pengungkapan penuh (full disclosure), sehingga dapat



6



memberikan kualitas penyajian dan pengungkapan yang memadai bagi pengguna informasi yang disajikan dalam pelaporan keuangan. Laporan keuangan harus cukup informatif untuk mempengaruhi pertimbangan dan keputusan seorang pemakai yang berpengetahuan. Prinsip pengungkapan penuh (full disclosure) mengakui bahwa penyajian jumlah dan sifat informasi dalam laporan keuangan harus memenuhi kaidah keseimbangan antara biaya dan manfaat. BAB III PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN NOMOR 44 AKUNTANSI AKTIVITAS PENGEMBANGAN REAL ESTATE Akuntansi Pada Real Estat Akuntansi Aktivitas Pengembangan Real Estat yang berlaku efektif mulai 1 Januari 1998. PSAK ini menjelaskan aktivitas pengembangan real estat sebagai kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 44 terdiri dari paragraf 63-96. Pernyataan ini harus dibaca dalam konteks paragraf 01-62. 3.1 Pengakuan Pendapatan Pada Real Estat Akuntansi pada real estat pada dasamya terdiri dari dua proses yaitu pencatatan penjualan dan pengakuan laba. Metode pengakuan pendapatan yang digunakan pada PSAK No.44 adalah full accrual method, deposit method dan lease method. Full accrual method digunakan jika kiteria-kiteria tertentu terpenuhi dan jika kriteria-kriteria tertentu tidak terpenuhi maka digunakan deposit method, dan lease method digunakan jika penjual memiliki opsi atau kewajiban untuk membeli kembali unit yang telah teijual. Menurut Nicolas Commarano (1995), jika kriteria-kriteria pengakuan pendapatan menggunakan full accrual method tidak terpenuhi maka dapat menggunakan deposit method, installement sales method, cost recovery method, financing, lease atau profit sharing, tergantung dari jenis transaksinya. 1.



Metode Akrual Penuh (Fuli Accrual Method)



Berdasarkan PSAK No.44 penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya diakui dengan metode akrual penuh apabila kriteria berikut terpenuhi: 1. 2. 3. 4.



5.



Proses penjualan telah selesai Harga jual akan tertagih Tagihan penjual tidak bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli; Penjual telah mengalihkan resiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansial adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut. Metode Prosentase Penyelesaian



Menurut Nicolas Comarano (1995) metode prosentase penyelesaian dapat digunakan jika penjual masih terlibat dalam proses penyelesaian unit bangunan yang telah teijual apabila biaya-biaya pengembangan yang akan datang



7



dan laba dapat diestimasi. Jika total biaya dan laba tidak dapat diestimasai maka laba harus ditangguhkan sampai kontrak selesai atau sampai total biaya dan laba dapat diestimasi. Metode prosentase penyelesaian menyediakan petunjuk yang lebih baik tentang arus kas dan menyediakan data yang lebih relevant dan lebih bermanfaat (Chasteen & Flathery, 1984). Selanjutnya Kieso & Wygant (1998) mengemukakan bahwa profesi mensyaratkan bahwa metode presentasc penyelesaian harus digunakan bila taksiran kemajuan penyelesaian, pendapatan dan biaya-biaya layak untuk dipercaya layak untuk dipercaya, serta adanya syarat-syarat berikut: 1. 2. 3.



Kontrak itu secara jelas merinci hak untuk dapat dilaksanakan berkenan dengan barangbarang, pertimbangan untuk pertukaran serta bentuk dan jenis penyelesaiannya. Pembeli dapat diharapkan untuk memenuhi kewajibannya sesuai dengan kontrak. kontaktor dapat diharapkan untuk melakukan kewajiban kontraknya.



Menurut Chasteen & Flathery (1984) metode prosentase penyelesaian dapat diterapkan apabila: 1. 2. 3.



Total harga kontrak serta kepastian pembayaran pembeli dapat diketahui dan diestimasi. Total biaya proyek konstruksidapat diestimasi. Biaya yang muncul selama proses produksi antara produsen dan penjual atau persentase proyek selesai dapat diestimasi.



Berbagai metode digunakan dalam praktek untuk menentukan tingkat kemajuan penyelesaian (the extent of progress toward completion) Smith dan Skousen (1984) ; yang paling umum adalah: 1. 2. 3. 4.



Cost-to-cost method (metode biaya-ke-biaya) Effort expended method (metode usaha yang dicurahkan),serta Units of work performed method (metode unit-unit prestasi) Metode Kontrak selesai



Pendapatan, beban, dan laba kotor diakui hanya ketika kontrak telah diselesaikan. Ketika biaya konstruksi terjadi, biaya tersebut diakumulasi dalam akun persediaan (Bangunan dalam Pelaksanaan). Pada akhir kontak tersebut, semua akun ditutup, dan seluruh laba kotor dari proyek konstruksi diakui. 4.



Metode Deposit



Dalam PSAK No.44 dikemukakan apabila suatu transaksi real estat tidak memenuhi kriteria pengakuan laba dengan metode akrual penuh sebagaimana diatur diatas, pengakuan penjualan ditangguhkan dan transaksi tersebut diakui dengan metode deposit (deposit method) sampai seluruh kriteria penggunaan metode akrual terpenuhi. 5.



Metode Penjualan cicilan (Installment sales method)



Commarano (1995) mengemukakan bahwa apabila penjualan real estat mengindikasikan bahwa penjualan telah muncul utuk tujuan akuntansi tetapi kolektabilitas total harga jual tidak dapat diestimasi secara layak, maka metode penjualan cicilan dapat digunakan. Pada keadaan tertentu kriteria kolektabilitas piutang tidak dapat secara pasti ditentukan maka meode pemulihan biaya lebih tepat digunakan.



8



Dalam metode cicilan menekankan penagihan daripada penjualan. Metode ini mengakui laba pada periode penagihan dan bukan pada saat periode penjualan karena pembayaran untuk produk yang dijual itu tersebar selama periode yang panjang Menurut metode akuntansi cicilan, pengakuan laba ditangguhkan sampai periode penagihan kas. Baik pendapatan dan biaya-biaya penjualan diakui pada periode penjualan tapi laba kotor yang berkaitan ditangguhkan sampai pada periode penagihan kas. Jadi bukan penjualan yang ditangguhkan pada periode penagihan yang diantisipasi di masa datang dan kemudian biaya-biaya serta beban yang berkaitan ditangguhkan, tetapi hanya proporsi laba kotor yang ditangguhkan, yang setara dengan penundaan penjualan dan harga pokok penjualan. Beban-beban lainnya seperti beban penjualan, beban administrasi dan lain-lain tidak ditangguhkan. 6.



Metode Pemulihan kembali biaya (Cost Recouery Method)



Metode Pemulihan kembali biaya digunakan apabila penjualan real estat telah muncul untuk tujuan akuntansi tetapi tidak ada laba yang harus diakui sampai seluruh biaya terpulihkan. Sesudah semua kas dipulihkan kembali, setiap tambahan kas yang ditagih dimasukkan sebagai penghasilan. Metode ini cocok digunakan untuk situasi:   



Piutang disubordinasikan Tidak ada kepastian kapan biaya akan terpulihkan Tidak ada kepastian tentang jumlah pendapatan



7.



Metode Financing



Transaksi penjualan reíd estat lebih memenuhi perjanjian pembiayaan dari pada penjualan. Hal ini terjadi ketika penjual memiliki kewajiban untuk membeli properti pada harga yang lebih tinggi dari pada total pembayaran yang diterima dan harus diterima. 8.



Metode Lease



Metode Leasc digunakan jika perjanjian mengisyaratkan penjual meminjamkan kepada pembeli, seperti ketika cash flow tidak seimbang / sama dengan jumlah yang ditentukan atau negatif. Metode ini juga digunakan ketika penjual memiliki opsi atau keharusan untuk membeli properti dengan harga lebih rendah dari total jumlah yang diterima atau harus diterima. 9.



Profit Sharing (or-co-uenture) method



Metode ini digunakan ketika penjualan real estat dilakukan kepada patner persekutuan atau patner lain yang perjanjiannya berupa pembagian Iaba. 3.2 Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat Hal-hal yang berhubungan dengan biaya-biaya aktivitas pengembangan real estat dikemukakan pada PSAK No.44. Biaya yang berhubungan langsung dengan aktivitas pengembangan real estat dan biaya proyek tidak langsung yang berhubungan dengan beberapa proyek real estat dialokasi dan dikapitalisasi ke poyek pengembangan real estat.



9



Biaya yang tidak jelas hubungannya dengan suatu proyek real estat, seperti biaya umum dan administrasi diakui sebagai beban pada saat terjadinya. Berikut ini adalah biaya aktivitas pengembangan real estat: 1. 2. 3. 4. 5.



Biaya Biaya Biaya Biaya Biaya



praperolehan tanah (preacqusition cost) perolehan tanah; yang secara lansung berhubungan dengan proyek; yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan pinjaman



Biaya Praperolehan tanah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila kriteria berikut ini terpenuhi: 1. 2. 3. 4.



Biaya tersebut teridentifikasi secara langsung dengan proyek tertentu; Biaya tersebut akan dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat apabila tanah telah telah diperoleh; dan Perusahaan pengembang harus secara aktif mengusahakan perolehan tanah dan mampu membiayai atau memperoleh pendanaan yang memadai. Biaya perolehan tanah mencakup biaya sebelum perolehan tanah atau sampai perusahaan memperoleh izin perolehan tanah dari pemerintah. Biaya perolehan tanah yang dapat dikapitalisasi adalah biaya yang berhubungan dengan aktivitas perolehan tanah.



Pada saat tanah berhasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah dipindahkan ke biaya proyek pengembangan real estat. Apabila besar kemungkinan (probable) tanah tidak berhasil diperoleh, biaya pra perolehan tanah langsung diakui sebagai beban pada laporan laba rugi. Biaya perolehan tanah mencakup biaya pembelian area tanah, termasuk semua biaya yang secara langsung mengakibatkan tanah tersebut siap digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan. Biaya pembangunan sarana umum yang dapat dikomersialkan diperlukan sesuai dengan rencana manajemen sebagai berikut: 1.



2.



Apabila sarana tersebut akan dijual atau dialihkan sehubungan dengan penjualan unit yang ada, maka biaya yang melebihi hasil yang diperkirakancakan diperoleh dialokasi sebagai beban proyek. Biaya itu termasuk perkiraan beban operasional masa depan yang ditanggung penjual. Apabila sarana tersebut akan dijual tesendiri atau akan dimiliki oleh pengembang, kelebihan biaya dari taksiran nilai wajar pada saat sarana tersebut secara substansial selesai secara fisik dialokasi sebagai beban proyek.



Alokasi sarana umum dilakukan ke unit-unit tanah yang memperoleh manfaat dari sarana tersebut. Pendapatan yang diperoleh sebelum sarana secara fisik selesai secara substansial dikurangkan dari biaya sarana. Biaya pinjaman Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan aktivitas pengembangan real estat harus dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat sesuai dengan Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 26, Biaya Pinjaman, (Revisi 1997).



10



Sesuai dengan siklus usahanya yang panjang karena usaha yang diperlukan untuk membebaskan area yang diusahakan dan kegiatan pengembangan yang dilakukan dalam berbagai tahapan dengan tingkat pengembangan yang berbeda-beda, maka perusahaan pengembang tetap mengkapitalisasi biaya pinjaman yang berhubungan dengan kegiatan pengembangan. Kapitalisasi beban pinjaman tersebut dihentikan pada saat unit real estat tersebut secara substansial siap untuk digunakan sesuai dengan tujuannya atau jika bagian yang telah selesai dapat digunakan sementara bagian lainnya masih dalam penyelesaian, sesuai dengan paragaf 33 dan 34 PSAK 26, Biaya Pinjaman (Revisi 1997). Kapitalisasi juga dihentikan apabila kegiatan konstrruksi bangunan tertunda cukup lama sesuai dengan paragraf 32 PSAK 26 Biaya Pinjaman (Revisi 1997). Penyisihan dan Alokasi Akumulasi biaya ke proyek pengembangan real estat tidak boleh dihentikan walaupun realisasi pendapatan masa mendatang lebih rendah dari nilai tercatat proyek. Namun, dilakukan penyisihan secara periodik atas perbedaan tersebut. Jumlah penyisihan tersebut akan mengurangi nilai tercatat poyek dan dibebankan ke laba rugi tahun berjalan. Perlakuan Akuntansi untuk Hal-hal Khusus Estimasi dan alokasi biaya harus dikaji kembali pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek selesai secara substansial. Apabila telah teijadi perubahan mendasar pada estimasi kini, biaya direvisi, dan direalokasi. Revisi terhadap estimasi biaya/pendapatan yang pada umumnya, dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat harus dialokasi kepada proyek yang sedang berjalan dan proyek masa mendatang. Penyesuaian yang berasal dari penyesuaian periode beijalan dan periode sebelumnya harus diakui pada laporan laba rugi periode beijalan, sedangkan penyesuaian yang berkaitan dengan periode mendatang harus dialokasi selama sisa periode pengembangan. Apabila timbul kemungkinan pembatalan pengikatan jual beli, pendapatan yang telah diakui segera disesuaikan. Apabila suatu proyek tertentu diperkirakan akan rugi, penyisihan harus segera dibuat untuk jumlah kerugian tersebut (termasuk biaya yang akan teijadi pada periode timbulnya kewajiban akibat poduk cacat). Tanda jadi untuk pembelian yang batal, biaya administasi dan pendapatan bunga dari pembeli, biaya perbaikan (yang tidak ditanggung oleh kontaktor), dan biaya pemeliharan sebelum penyerahan, harus langsung diakui pada laporan laba rugi pada saat teijadinya. 3.3 Penyajian



11



Dalam penyajian neraca perusahaan yang aktivitas utamanaya adalah pengembangan real estat, aktiva dan kewajiban tidak dikelompokkan menurut lancar dan tidak lancar (unclassified). Dalam penyajian neraca perusahaan yang melaku akan aktivitas pengembangan real estat tetapi aktivitas pengembangan real estat tersebut bukan aktivitas utama perusahaan, aktiva real estat disajikan sebagai bagian dari aktiva tidak lancar. Berikut ini adalah jenis aktiva real estat yang diungkapkan secara terpisah dalam catatan atas laporan keuangan: 1. 2. 3. 4. 5.



Tanah dan bangunan Bangunan yang sedang dikonstruksi Tanah yang sedang dikembangkan; dan Tanah yang belum dikembangkan. Aktiva real estat yang dikembangkan disajikan terpisah dari aktiva real estat yang digunakan oleh perusahaan itu sendiri, yang dilaporkan sebagai aktiva tetap.



3.4 Pengungkapan Disamping pengungkapan yang diatur dalam standar akuntansi yang berlaku umum, hal-hal berikut wajib diungkapkan: 1. 



kebijakan akuntansi mengenai pengakuan pendapatan, yaitu mencakup: metode pengakuan pendapatan yang digunakan termasuk alasan dan kiteria penggunaan







metode tersebut, dengan menyertakan kriteria apa saja yang tidak memungkinkan pendapatan penjualan unit real estat diakui dengan metode akrual penuh (untuk penjualan bangunan rumah, ruko, dan bangunan sejenis lainnya beserta kapling tanahnya dan untuk penjualan kapling tanah tanpa bangunan); atau metode prosentase penyelesaian (untuk penjualan bangunan kondominium, apartemen, perkantoan, pusat perbelanjaan, dan bangunan sejenis lainnya); apabila pendapatan diakui dengan metode prosentase penyelesaian maka metode penentuan







tingkat aktivitas pengembangan real estat diungkapkan dan saat pengakuan penjualan dan pendapatan yang berasal dari penjualan real estat.



1. 2.   1.



Kebijakan akuntansi mengenai kapitalisasi dan metode alokasi biaya proyek pengembangan real estat; Apabila transaksi penjualan real estat tidak memenuhi kiteria pengakuan pendapatan maka pengungkapan mencakup : Sifat transaksi; Jumlah kontrak yang tidak diakui sebagai penjualan dan piutang pembeli yang tidak diakui; Jumlah biaya perolehan aktiva real estat yang pengikatan jual belinya telah berlaku namun penjualannya belum diakui, termasuk jumlah hutang terkait yang akan dialihkan, bila ada.



Seiring dengan rencana pencabutan PSAK 44, DSAK-IAI pada tanggal 12 Oktober 2010 juga mengesahkan penerbitan ED ISAK No. 21 :Perjanjian Konstruksi Real Estat yang merupakan adopsi dari IFRIC 15, Agreements for the Construction of Real Estate. Dengan dicabutnya PSAK 44, maka selanjutnya pengaturan akuntansi aktivitas pengembangan real estat akan diatur melalui ISAK No. 21 yang berlaku efektif tanggal 1 Januari 2012.



12



ISAK 21 diterapkan untuk akuntansi pendapatan dan beban terkait oleh perusahaan yang melakukan konstruksi real estat baik secara langsung atau melalui subkontraktor. Pengaturan untuk pengakuan pendapatan dari perjanjian konstruksi real estat dalam ED ISAK 21 berbeda secara sangat signifikan dengan pengaturan dalam SAK sebelumnya yang dijadikan acuan, yaitu PSAK 44. Pada dasarnya, ISAK 21 membahas dua permasalahan berkaitan dengan konstruksi real estat, yaitu : 1.



2.



Masalah pengakuan pendapatan aktivitas dalam suatu perjanjian konstruksi real estat apakah harus mengacu pada PSAK 34 (revisi 2010) : Kontrak Konstruksi dalam hal pembeli dapat menentukan elemen struktural utama desain real estat, atau mengacu pada penjualan barang sesuai PSAK 23 (revisi 2010) : Pendapatan yaitu dalam hal pembeli memiliki kemampuan terbatas untuk mempengaruhi desain real estat atau hanya menentukan perubahan kecil atas desain awal. Kapan pengakuan pendapatan dari konstruksi real estat



Perubahan kebijakan akuntansi yang timbul akibat penerapan ISAK 21 ini harus diterapkan secara retrospektif (mengacu ke belakang dengan menggunakan data untuk melihat apakah ada hubungan atau tidak antara permasalahan dan factor resiko yang terdapat pada yang bermasalah) sesuai dengan PSAK 25 (revisi 2009) tentang Kebijakan Akuntansi, Perubahan Estimasi Akuntansi dan Kesalahan. PSAK 44 ini pada awalnya dicabut dengan Pernyataan Pencabutan Standar Akuntansi Keuangan (PPSAK) No. 7 yang berlaku efektif secara bertahap mulai 1 Januari 2012 (untuk paragraf 47-48 dan 56-61) dan 1 Januari 2013 (untuk paragraf sisanya). Akan tetapi, melalui surat Dewan Standar Akuntansi Keuangan Ikatan Akuntan Indonesia (DSAK IAI) nomor 0643/DSAK/IAI/IX/2012 tanggal 21 September 2012 diumumkan bahwa pemberlakuan PPSAK 7 tentang Pencabutan PSAK 44: Akuntansi Aktivitas pengembangan Real Estat yang berlaku efektif 1 Januari 2013 ditunda sampai tanggal yang akan ditentukan kemudian. 4.1 1.



2.



3. 4.



Kesimpulan Aktivitas pengembangan subsektor industri Real Estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan,sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan ini juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan. Pada dasamya terdapat dua metode pengakuan pendapatan yang terdapat pada PSAK No.44 yaitu metode full accrual dan metode deposit. Metode full accrual digunakan jika memenuhi beberapa kriteria, apabila riteria-kriteria tersebut tidak terpenuhi maka dapat menggunakan metode deposit. dalam PSAK No. 44 sebenarnya akuntansi pada real estate meliputi: Pengakuan pendaapatan, Unsur-unsur Biaya Pengembangan Proyek Real Estat, Penyajian, Pengungkapan. Seiring dengan rencana pencabutan PSAK 44, DSAK-IAI pada tanggal 12 Oktober 2010 juga mengesahkan penerbitan ED ISAK No. 21 : Perjanjian Konstruksi Real Estat yang merupakan adopsi dari IFRIC 15, Agreements for the Construction of Real Estate.



13



14