Dana Investasi Real Estate [PDF]

Citation preview

DANA INVESTASI REAL ESTAT (DIRE) TUGAS KAPITA SELEKTA KENOTARIATAN SEMESTER GANJIL 2020/2021 Tugas ini disusun sebagai salah satu syarat untuk menyelesaikan studi mata kuliah Kapita Selekta Kenotariatan Kelas A



DOSEN PENGAMPU: Dr. BENNY DJAJA, S.H., M.M., M.Hum., M.Kn.



DISUSUN OLEH: NADA SALSABILA 217201022



MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS TARUMANAGARA JAKARTA 2020



BAB I PENDAHULUAN



Pasar modal (capital market) merupakan pasar untuk berbagai instrumen keuangan jangka panjang yang bisa diperjual belikan, baik surat utang (obligasi), ekuiti (saham), reksa dana, instrumen derivatif maupun instrumen lainnya. Pasar modal merupakan sarana pendanaan bagi perusahaan maupun institusi lain (misalnya pemerintah), dan sebagai sarana bagi kegiatan berinvestasi. Dengan demikian, pasar modal memfasilitasi berbagai sarana dan prasarana kegiatan jual beli dan kegiatan terkait lainnya. Instrumen keuangan yang diperdagangkan di pasar modal merupakan instrumen jangka panjang (jangka waktu lebih dari 1 tahun) seperti saham, obligasi, waran, right, reksa dana, dan berbagai instrumen derivatif seperti option, futures, dan lain-lain.1 Bursa Efek Indonesia (“BEI”) bersama Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) mendorong pelaku pasar untuk mencatatkan investasi berupa Dana Investasi Real Estat (“DIRE”) atau dikenal juga dengan Real Estate Investment Trust (“REIT”) dalam bentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK). DIRE merupakan wadah yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan real estat, dan/atau kas dan setara kas.2 Sebenarnya DIRE sudah lama ditransaksikan di bursa global dengan istilah REIT, di Indonesia sendiri sebenarnya sudah ada emiten yang mencatatkannya di BEI pada Agustus 2013 dengan aset berupa Solo Grand Mall.3 Meskipun sudah cukup lama diperkenalkan, tetapi masyarakat masih awam terhadap konsep DIRE dan masih sedikit sekali bahan pustaka yang memuat DIRE. Hal ini kemudian membuat penulis ingin membahas mengenai DIRE secara umum. Dinda Mutia Rachmania, et. al., “Perlindungan Investor dalam Penerbitan Dana Investasi Real Estat (DIRE)”, Diponegoro Law Journal, Volume 5 No. 3 Tahun 2016, hal. 1-2. 2 Otoritas Jasa Keuangan, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 64/POJK.04/2017 Tentang Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2017 Nomor 285, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6153), Pasal 1 angka 1. 3 Agust Supriadi, “Mengenal DIRE, Instrumen Pengumpul Dana Perusahaan Properti”, https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20160620125045-92-139459/mengenal-dire-instrumenpengumpul-dana-perusahaan-properti, diakses pada 19 September 2020. 1



1



BAB II PEMBAHASAN



Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat (KIK DIRE) termasuk dalam Produk Pengelolaan Investasi selain Reksa Dana. Reksa Dana sendiri merupakan wadah untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal yang selanjutnya diinvestasikan kembali ke dalam portofolio Efek oleh Manajer Investasi.4 Produk Pengelolaan Investasi terdiri dari:5 1. Reksa Dana Konvensional, meliputi: a. Reksa Dana Pasar Uang b. Reksa Dana Pendapatan Tetap c. Reksa Dana Campuran d. Reksa Dana Saham 2. Reksa Dana Syariah, meliputi: a. Reksa Dana Syariah Pasar Uang b. Reksa Dana Syariah Pendapatan Tetap c. Reksa Dana Syariah Saham d. Reksa Dana Syariah Campuran e. Reksa Dana Syariah Terproteksi f. Reksa Dana Syariah Indeks g. Reksa Dana Syariah Berbasis Efek Syariah Luar Negeri h. Reksa Dana Syariah Berbasis Sukuk i. Reksa Dana Syariah Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif yang Unit Penyertaannya Diperdagangkan di Bursa j. Reksa Dana Syariah Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif Penyertaan Terbatas



4



Indonesia, Undang-undang Nomor 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1995 Nomor 64, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3608), Pasal 1 angka 27. 5 Otoritas Jasa Keuangan, Buku 3 – Pasar Modal, Seri Literasi Keuangan Perguruan Tinggi, (Jakarta: Otoritas Jasa Keuangan, 2019), hal. 104-108.



2



3. Produk Pengelolaan Investasi Lainnya, meliputi: a. Reksa Dana Terstruktur (Structured Fund) yang dibagi lagi menjadi 3 (tiga) kategori, yaitu Reksa Dana Indeks, Reksa Dana Terproteksi (Capital Protected Fund), dan Reksa Dana dengan Penjaminan (Capital Guaranteed Fund) b. Exchanged Traded Fund (ETF) atau Reksa Dana yang Unit Penyertaannya Diperdagangkan di Bursa c. Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estate (KIK DIRE) d. Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK EBA) e. Efek Beragun Aset – Surat Penyertaan (EBA SP) f. Reksa Dana Penyertaan Terbatas (RDPT) g. Dana Investasi Infrastruktur Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DINFRA) h. Dana Investasi Multi Aset



DIRE dilarang berinvestasi pada tanah kosong, atau properti yang masih dalam tahap pembangunan (tidak termasuk dekorasi ulang, perbaikan (retrofitting), dan renovasi). DIRE dapat berinvestasi pada:6 1. Aset Real Estat, yaitu tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya, paling sedikit 50% dari Nilai Aktiva Bersih; 2. Aset Real Estat dan Aset yang berkaitan dengan Real Estat di wilayah Indonesia, yaitu Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek dan atau diterbitkan oleh Perusahaan Real Estat, paling sedikit 80% dari Nilai Aktiva Bersih dengan ketentuan investasi pada Aset Real Estat paling sedikit 50% dari Nilai Aktiva Bersih; dan/atau 3. Kas atau setara kas tidak lebih dari 20% dari Nilai Aktiva Bersih.



Perkembangan DIRE memberikan beberapa manfaat, diantaranya peningkatan pembangunan sektor properti; peningkatan pembangunan infrastruktur; peningkatan Otoritas Jasa Keuangan, “Dana Investasi Real Estate (DIRE)”, Presentasi, (Surabaya: Otoritas Jasa Keuangan, 2016), hal. 2. 6



3



layanan kesehatan; peningkatan pembangunan sektor pariwisata; penurunan angka pengangguran; peningkatan potensi pendapatan daerah dari pajak hotel, restoran, hiburan, reklame, parkir, PBB, dan lain-lain.7 Pendapatan DIRE diperoleh dengan menyewakan aset real estat yang dibeli. Selain pendapatan aktif dari penyewaan aset, DIRE juga memperoleh pendapatan pasif dari kenaikan harga real estat yang dimilikinya. Melalui DIRE, investor dapat melakukan investasi di bidang real estat tanpa harus memiliki aset secara langsung.8 Meskipun demikian, DIRE hanya bisa berinvestasi pada aset real estat, karena itu kinerjanya sangat bergantung pada sektor properti. Beberapa hal yang mempengaruhi resiko DIRE di antaranya penyewa yang gagal bayar, turunnya nilai properti, dan resiko likuiditas pada saat investor mencairkan dananya sehingga Manajemen Investasi harus menjual asetnya.9 Kebanyakan pengusaha properti tidak tertarik untuk menerbitkan DIRE di Indonesia meskipun pada praktiknya sudah dimulai sejak tahun 2013. Hal ini dibuktikan dengan hanya terdapat 3 (tiga) DIRE yang sudah terdaftar di BEI, yaitu DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia (XCID) dengan aset portofolio Solo Grand Mall sejak 1 Agustus 2013 sampai dengan sekarang,10 DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran (XCIS) dengan aset portofolio Hotel Padjajaran Suites sejak 29 Januari 2019 sampai dengan 18 Mei 2020,11 dan DIRE Simas Plaza Indonesia (XSPI) dengan aset portofolio Plaza Indonesia sejak 4 Juli 2019 sampai dengan sekarang.12



7



Ibid., hal. 3. Zahrul Atharinafi, “Dana Investasi Real Estate (DIRE) sebagai Alternatif Investasi dan Alternatif Pendanaan Infrastruktur dan Properti”, https://medium.com/@zahrul3/dana-investasi-real-estate-diresebagai-alternatif-investasi-dan-alternatif-pendanaaneda7362bd1b#:~:text=Di%20luar%20pendapatan%20aktif%20dari,aset%20real%20estate%20secara% 20langsung, diakses pada 19 September 2020. 9 Anonim, “DIRE (Dana Investasi Real Estat)”, https://www.infovesta.com/index/learning/learning/;jsessionid=D6118E855D3951845DF427889296E 032.NGXA/64, diakses pada 19 September 2020. 10 Wahyu Satriani, “DIRE Ciptadana listing di BEI”, https://investasi.kontan.co.id/news/direciptadana-listing-di-bei, diakses pada 19 September 2020. 11 Bursa Efek Indonesia, “Pengumuman Penghentian Sementara Perdagangan Efek DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran (XCIS)”, https://www.utrade.co.id/ViewImportantNotice.aspx?idNotice=771, diakses pada 19 September 2020. 12 Maman Sudirman, “Kulik Penerbitan DIRE Simas Plaza Indonesia (XSPI)”, https://www.idxchannel.com/idxc-live/idx-opening-market/kulik-penerbitan-dire-simas-plazaindonesia-xspi, diakses pada 19 September 2020. 8



4



Para pengusaha lebih memilih menjual REIT di negara lain seperti Singapura, Malaysia, Thailand, dan Hongkong dikarenakan DIRE memiliki batasan yang lebih ketat daripada negara lain yang sudah lebih aktif pasar REITs-nya. DIRE tidak boleh dimiliki warga negara asing, pendapatan wajib didistribusikan 90% tanpa keringanan pajak, serta besaran pinjaman yang besarnya sangat terbatas. Belum lagi perpajakan yang potongannya paling besar bila dibandingkan dengan negara lainnya.13



Cita Vaga, “Evaluasi Pertumbuhan Pasar REITs di Singapura, Malaysia, Thailand, dan Hongkong sebagai Pembanding Pasar DIRE di Indonesia”, Jurnal Manajemen Bisnis dan Kewirausahaan, Volume 3 No. 2 Tahun 2019, hal. 51. 13



5



BAB III PENUTUP



Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat (KIK DIRE) termasuk dalam Produk Pengelolaan Investasi selain Reksa Dana. DIRE dapat diartikan sebagai kumpulan dana investor yang akan diinvestasikan ke aset properti baik secara langsung dengan membeli gedung maupun tidak langsung dengan membeli saham/obligasi perusahaan properti. Instrumen ini memiliki kewajiban untuk menginvestasikan minimal 80% dana kelolaannya ke properti di mana 50%nya harus berbentuk aset real estat langsung. Adapun aset yang dilarang untuk dimasukkan dalam DIRE, yakni bangunan pada tahap konstruksi dan tanah kosong. Meskipun DIRE dalam perkembangannya memberikan beberapa manfaat serta memiliki pendapatan aktif dan pasif, banyak pengusaha properti yang tidak tertarik menerbitkan DIRE di Indonesia yang dapat terlihat dari jumlah DIRE yang hanya ada 3 (tiga) di Indonesia walaupun sudah dimulai sejak tahun 2013. Alasan para pengusaha lebih memilih menjual REIT di negara lain seperti Singapura, Malaysia, Thailand, dan Hongkong selain karena kinerjanya sangat bergantung pada sektor properti, juga karena DIRE memiliki batasan yang lebih ketat daripada negara lain yang sudah lebih aktif pasar REITs-nya. DIRE tidak boleh dimiliki warga negara asing, pendapatan wajib didistribusikan 90% tanpa keringanan pajak, serta besaran pinjaman yang besarnya sangat terbatas. Belum lagi perpajakan yang potongannya paling besar bila dibandingkan dengan negara lainnya.



6



DAFTAR PUSTAKA



A. Peraturan Perundang-undangan Indonesia. Undang-undang Nomor 8 Tahun 1995 Tentang Pasar Modal (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1995 Nomor 64, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3608). Otoritas



Jasa



Keuangan.



Peraturan



Otoritas



Jasa



Keuangan



Nomor



64/POJK.04/2017 Tentang Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2017 Nomor 285, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6153).



B. Buku Otoritas Jasa Keuangan. Buku 3 – Pasar Modal, Seri Literasi Keuangan Perguruan Tinggi. (Jakarta: Otoritas Jasa Keuangan, 2019).



C. Jurnal dan Presentasi Otoritas Jasa Keuangan. “Dana Investasi Real Estate (DIRE)”. Presentasi. (Surabaya: Otoritas Jasa Keuangan, 2016). Rachmania, Dinda Mutia. et. al. “Perlindungan Investor dalam Penerbitan Dana Investasi Real Estat (DIRE)”. Diponegoro Law Journal. Volume 5 No. 3 Tahun 2016. Vaga, Cita. “Evaluasi Pertumbuhan Pasar REITs di Singapura, Malaysia, Thailand, dan Hongkong sebagai Pembanding Pasar DIRE di Indonesia”. Jurnal Manajemen Bisnis dan Kewirausahaan. Volume 3 No. 2 Tahun 2019.



D. Internet Anonim.



“DIRE



(Dana



Investasi



Real



Estat)”.



https://www.infovesta.com/index/learning/learning/;jsessionid=D6118E855 D3951845DF427889296E032.NGXA/64. diakses pada 19 September 2020.



7



Atharinafi, Zahrul. “Dana Investasi Real Estate (DIRE) sebagai Alternatif Investasi



dan



Alternatif



Pendanaan



Infrastruktur



dan



Properti”.



https://medium.com/@zahrul3/dana-investasi-real-estate-dire-sebagaialternatif-investasi-dan-alternatif-pendanaaneda7362bd1b#:~:text=Di%20luar%20pendapatan%20aktif%20dari,aset%20r eal%20estate%20secara%20langsung. diakses pada 19 September 2020. Bursa Efek Indonesia. “Pengumuman Penghentian Sementara Perdagangan Efek DIRE



Ciptadana



Properti



Perhotelan



Padjajaran



(XCIS)”.



https://www.utrade.co.id/ViewImportantNotice.aspx?idNotice=771. diakses pada 19 September 2020. Satriani,



Wahyu.



“DIRE



Ciptadana



listing



di



BEI”.



https://investasi.kontan.co.id/news/dire-ciptadana-listing-di-bei. diakses pada 19 September 2020. Sudirman, Maman. “Kulik Penerbitan DIRE Simas Plaza Indonesia (XSPI)”. https://www.idxchannel.com/idxc-live/idx-opening-market/kulik-penerbitandire-simas-plaza-indonesia-xspi. diakses pada 19 September 2020. Supriadi, Agust. “Mengenal DIRE, Instrumen Pengumpul Dana Perusahaan Properti”.



https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20160620125045-92-



139459/mengenal-dire-instrumen-pengumpul-dana-perusahaan-properti. diakses pada 19 September 2020.



8