Makalah Real Estate [PDF]

Citation preview

MAKALAH MID REAL ESTATE “Menganalisis Kondisi Real Estate Yang Berada Di Tempat Tinggal Kita ”



DI SUSUN OLEH : NAMA



: LITA APRILIAN



STAMBUK : F 231 17 025 KELAS



:A



PROGRAM STUDI S1 PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS TADULAKO 2019



KATA PENGANTAR Puji syukur kita panjatkan kepada Allah swt. yang telah memberikan rahmat dan karuniaNya sehingga makalah ini dapat terselesaikan. Makalah yang berjudul “menganalisis bagaimana kondisi real estate yang berada di tempat tinggal kita” ini tentunya telah saya susun dengan sebaik mungkin meskipun masih banyak terdapat kekurangan di dalamnya. Oleh karena itu saya berharap makalah ini dapat berguna dalam rangka menambah wawasan serta pengetahuan kita semua mengenai Real Estate dalam menganalisisbagaimana kondisi real estate yang berada di tempat tinggal kita sehingga kita dapat mengetahui apakah kondisi lingkungan tempat tinggal kita layak di sebut sebagai kawasan permukiman/perumahan. Akhir kata saya sangat membutuhkan saran dan kritikan sebagai ajang untuk mengoreksi dan memulai perbaharuan baru agar dapat menjadi makalah yang bagus suatu saat nanti. Demikian, terima kasih.



Palu, 20 Oktober 2019



BAB I PENDAHULUAN 1.1.



Latar Belakang Perumahan merupakan kebutuhan papan yang bersifat primer, selain kebutuhan pangan



dan sandang, sehingga setiap orang berhubungan dengan real estate yang satu ini. Bagaimanapun kondisi perekonomian yang sedang terjadi, semua orang haruslah memiliki tempat tinggal untuk memenuhi salah satu kebutuhan utamanya dan sebagai tempat untuk berlindung dari terik matahari dan hujan. Dalam menentukan pemilihan rumah, konsumen tidak saja melihat dari faktor harga, tetapi juga melihat dari faktor lokasi, bangunan, dan lingkungannya. Alasan konsumen mempertimbangkan faktor harga karena berkaitan dengan pendapatannya. Bagi konsumen yang memiliki pendapatan besar, mungkin harga tidak akan menjadi masalah, tetapi mereka lebih mempertimbangkan faktor lokasi dan kualitas bangunannya. Untuk faktor lingkungan, merupakan faktor tambahan yang tidak bisa diabaikan karena faktor ini adalah salah satu faktor yang menentukan perumahan tersebut layak untuk dihuni seperti keamanannya, kebersihannya, kelengkapannya, fasilitas umum, dan lain-lain. Dengan adanya fasilitas yang lengkap, konsumen akan menetapkan pilihannya dengan puas. Permasalahan perumahan dan permukiman merupakan sebuah isu utama yang selalu mendapat perhatian lebih. Hal ini selalu menjadi isu utama yang selalu menjadi promadona sejak dari jaaaman dahulunya hingga sekarang ini. Permaasalahan perumahan dan permukiman merupakan sebuah permasalahan yang berjumlah dan bahkan akan terus meningkat seiring dengan pertumbuhan penduduk, dinamika kependudukan dan tuntutan-tuntutan sosial ekonomi masyarakat yang semakin berkembang. Hal ini membuat para pengembang perumahan (developer) berbondong-bondong menawarkan bentuk perumahan dengan lingkungan hunian yang nyaman aman serta memiliki prasarana dan sarana lingkungan yang lengkap dan menarik. Seperti dalam undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman, perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Dalam makalah ini saya menjelaskan bagaimana kondisi real estate yang ada di tempat tinggal saya yang berada di Jalan Tombolotutu lorong delima , Kelurahan Talise, Kecamatan Mantikulore.



1.2.



Rumusan Masalah Adapun rumusan masalah dalam makalah ini, antara lain sebagai berikut: 1. Bagaimaan kondisi Real Estate pada daerah tempat tinggal saya (Jln.Tombolotutu lorong delima Kelurahan Talise, Kecamatan Mantikulore)



1.3.



Tujuan Adapun tujuan dari makalah, antara lain sebagai berikut : 1. Mengetaahui dan mengidentifikasi kondisi Real Estate pada daerah tempat tinggala saya (Jln.Tombolotutu lorong delima Kelurahan Talise, Kecamatan Mantikulore)



BAB II KAJIAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Real estate Real estate seperti yang diungkapkan Gunther (1995 : 1), adalah suatu penyediaan tanah beserta perlengkapannya yang berupa benda tidak bergerak untuk pembangunan perumahan dan industri dengan status kepemilikan perseorangan. Sedangkan menurut Clap (1988), bahwa real estate adalah sesuatu yang secara permanen melekat padanya, seperti pohon, bangunan, dan mineral yang berada di bawah permukaan tanah. Di Indonesia, istilah real estate lebih cenderung ditunjukkan kepada bentuk lingkungan perumahan yang dilengkapi dengan fasilitasnya. Namun pada dasarnya, real estate adalah suatu produk yang dibangun di atas sejumlah lahan atau kawasan. Real estate adalah tanah dana semua peningkatan permanen diatasnya termasuk bangunanbangunan (Thomsett and Thomsett, 1994). Real Estate adalah tanah dan seluruh pengembangan diatasmya maupum pada tanah tersebut. Dimana pengembangan diatasnya dapat berupa pembangunan jalan, tanah terbuka (misalnya pengembangan hutan) dan selokan, dengan demikian Real Estate dapat diartikan sebagai tanah dan semua pengembangan lainnya yang melekat terhadap tanah tersebut, baik yang ada diatas maupun di tanah tersebut (Tosh, 1992) Real estate berasal dari serapan Bahasa Inggris dalam kata yang persis sama, yang sebenarnya juga merupakan kata serapan yang pada mulanya bersumber dari Bahasa Spanyol. REAL=royal=Kerajaan. ESTATE= tanha (Pertanain/perkebuanan) sehingga bis adiartikan sebagai suatu kawasan tanah yang dikuasi oleh raja bangsawam, dam landloard (tuan tanah pada jamam feudal diabad pertengahan) atau yang dikuasai oleh para konglomerat, orang kaya dan rakyat jelata pada umumnya walaupun dalam porsi yang sangat timpang dan kecil (di jaman industry dan jaman informasi saat ini) 2.2 Undang-undang RI Nomor 1 Tahun 2011 Tentang perumahan dan kawasan permukiman Mendukung penataan dan pengembangan wilayah, serta penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan permukiman sesuai dengan tata ruang. Untuk mewujudkan dan meningkatkan daya guna dan hasil sumber daya alam, bagi



pembangunan perumahan dengan tetap. Memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik di kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan untuk menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan berkelanjutan dan tidak melupakan aspek social budaya 2.3 Faktor–Faktor Pendorong Pertumbuhan Perumahan dan Permukiman Dalam kaitannya dengan persebaran penduduk dengan tumbuhnya perumahan dan permukiman baik di perkotaan maupun di perdesaan yang relatif datar akan membentuk pola-pola tersendiri yang secara keseluruhan dipengaruhi oleh posisinya secara geografis dan karakteristik tempatnya (Branch dalam Yoelianto, 2005). Hal ini mencerminkan bahwa kondisi topografi yang relatif datar di wilayah penelitian merupakan modal dasar dari pertumbuhan perumahan dan permukiman. Selanjutnya hal-hal yang harus diperhatikan dalam perkembangan perumahan adalah pewilayahan (zoning); utilitas (utilities); faktor-faktor teknis (technical factors); lokasi (locations); estetika (aesthetics); komunitas (community); pelayanan kota (city services); dan biaya (costs), (James C. Snyder; Anthony J. Catanese, 1985). Secara umum, lingkungan perumahan dan permukiman tidak terlepas dari dukungan ketersediaan prasarana dan sarana lingkungan. Sistem prasarana dapat didefinisikan sebagai fasilitas – fasilitas fisik atau struktur – struktur dasar, peralatanperalatan, instalasi – instalasi yang dibangun dan yang dibutuhkan untuk menunjang sistem sosial dan sistem ekonomi masyarakat (Grigg, Neil, 1987). Dalam kaitan ini, kriteria penentuan baku kelengkapan pendukung prasarana dan sarana lingkungan dalam perencanaan kawasan perumahan kota sesuai dengan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 378/KPTS/1987 menyebutkan bahwa untuk menghasilkan suatu lingkungan perumahan yang fungsional sekurang – kurangnya bagi masyarakat penghuni, harus terdiri dari kelompok rumah – rumah, prasarana lingkungan dan sarana lingkungan. Seperti yang dikemukakan Malik (2003 : 27), bahwa selama kebijaksanaan tentang lokasi perumahan belum ditegakkan secara mapan. Maka perkembangan lokasi perumahan, termasuk sarana dan prasarananya akan cenderung berjalan masing-masing tanpa keterpaduan yang harmonis dengan elemen lainnya. Dengan bermunculannya pengembang yang semakin banyak, telah mendorong perkembangan lokasi-lokasi perumahan baru tumbuh secara acak. Pada sisi lain, kemampuan kota menyediakan prasarana dan sarana sesuai dengan tingkat kebutuhan masyarakat menjadi bagian penting untuk mempertahankan momentum perkembangan kota. Oleh karenanya,



kelangsungan dan kelestarian suatu kota harus didukung oleh sarana dan prasarana yang memadai sesuai dengan kebutuhan masyarakat. 2.4 Pengendalian Pemanfaatan Ruang (Peraturan Zonasi) Peraturan zonasi pada dasarnya adalah suatu alat untuk pengendalian yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya yang disusun untuk setiap blok/zona peruntukan (UU No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang), dimana blok/zona peruntukan yang menjadi acuan ditetapkan melalui rencana rinci tata ruang. Peraturan zonasi ini lebih dikenal dengan istilah populer zoning regulation, dimana kata zoning yang dimaksud merujuk pada pembangian lingkungan kota ke dalam zona-zona pemanfaatan ruang dimana di dalam tiap zona tersebut ditetapkan pengendalian pemanfaatan ruang atau diberlakukan ketentuan hukum yang berbedabeda (Barnet, 1982 : 60-61). Dalam kaitannya dengan penyelenggaraan penataan ruang, peraturan zonasi ini menjadi penting artinya terutama yang berkenaan dengan upaya pemanfatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Selama ini implementasi rencana tata ruang yang telah disusun bukan merupakan suatu perkara yang mudah. Kepentingan publik dengan kepentingan pribadi seringkali berbenturan sehingga apa yang telah disusun dan ditetapkan dalam suatu rencana tata ruang tidak sejalan dengan pembangunan yang ada. Dalam kondisi ini peraturan zonasi sebagai salah satu instrumen dalam pengendalian pemanfaatan ruang menjadi penting artinya, karena peraturan zonasi ini dapat menjadi rujukan dalam perizinan, penerapan insentif/disinsentif, penertiban ruang, menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional, serta dapat menjadi panduan teknis dalam pengembangan/pemanfaatan lahan (Zulkaidi, 2008). Dengan adanya acuan yang jelas dan operasional mengenai bagaimana suatu rencana tata ruang dapat diterapkan, maka persoalan penyimpangan pembangunan terhadap rencana tata ruang setidaknya dapat dihindari dan dicegah. 2.5 Aktivitas Pengembangan Real Estate Aktivitas pengembangan Real Estate adalah sebagai berikut: 1. Kegiatan perolehan tanah untuk dibangun perumahan/bangunan komersial/bangunan industry. 2. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual



3. Kegiatan perolehaan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan.



2.6 Pihak-pihak yang terlibat dalam Real Estate Adapun pihak-pihak yang terlibat dalam kegiatan usaha real estate adalah sebagai berikut 1. Developer, yaitu pihak pengembang yang mengawali pembangunan usaha real estate. 2. Kontraktor, yaitu pihak yang melaksanakan pembangunan fisik usaha real estate. 3. Konsultan, yaitu tempat develop melakukan konsultasi terhadap hal-hal yang berkaitan dengan real estate. 4. Advokat, yaitu pihak yang mengurusi maasalah hukum usaha real estate. 5. Manajemen pembiayaan, yaitu pihak yang mengurusi keruangan 6. Broken/pialang, yaitu pihak yang mempertemukan penjual dengan pembeli usaha real estate. 7. Investor, yaitu pihak yang mendanai usaha real estate dengan mengharapkan keuntungan real estate 8. Perbankan, yaitu media yang digunakan oleh broker/pialang dalam melakukan transaksi dengaan si pembeli Dalam usaha real estate investor mendanai permodalan developer untuk mengadakan sebuah proyek. Developer sendiri, dalam menjalankan kegiatannya dibantu oleh konsultan dan advokat. Konsultan yang dimaksud di sini adalah tempat konsultasi permasalahan yang menyangkut fisik proyek sedangkan advokat lebih menekangkan pada aspek hukum dan legalitas.



BAB III PEMBAHASAN



3.1 Gambaran Umum Lokasi penelitian adalah kawasan tempat tinggal saya yang berada di jalan Tombolotutu Lorong Delima yang bertempat di Kelurahan Talise, Kecamatan Mantikulore Kota Palu. Keadaan permukiman yang ada termasuk kategori kepadatan yang sedang. Untuk pola perkembangan lokasi real estate di Kelurahan Talise, termasuk diantaranya pembangunan yang terjadi di kawasan Jl Tombolotutu mengikuti akses utama yang mana mengikuti alur utama jalan raya. Dan berdasarkan klasifikasi jalan berdasarkan fungsinya jln tombolotutu termasuk dalam jalan Kolektor. Kondisi yang terjadi terkait dengan pengembangan real estate di sepanjang koridor Jl. Tombolotutu yaitu diantaranya hampir seluruh lahan berupa permukimanan dan perdagangan, karena berada dekat dengan pusat kota dan jalan Arteri atau jalan besar yaitu jalan sisingamangaraja, jalan samratulangi dan jalan yos sudarso. Dan kategori real estate yang ada di sekitar tempat tinggal saya hanya berupa: Masjid, Kantor Kelurahan, Kos-kosan berbagai jenis pedagang seperti (kios-kios, warung makan, penjual sayur, bengkel, butik, apotek dll).Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar 1 berikut.



Gambar1. Lokasi Studi 3.2 Kondisi Real Estate Lokasi permukiman yang ada di lorong delima Jl. Tombolotutu sangat strategis karena berada dekat dengan jalan besar, akses mudah dijangkau dari perkotaan dan berdekatan dengan berbagai sarana dan prasarana seperti sekolah dasar (SD), SMP, SMA, SMK, dan beberapa perguruaan tinggi, yang dapat diakses dengan cepat, serta pelayanan kesehatan yang mudah diakses dan dekat seperti puskesmas taalise dan Rumah Sakit Undata. Selain itu berdekatan juga dengan fasilitas public atau ruang terbuka hijau yaitu hutan kota yang sekarang banyak menjadi tujuan masyarakat kota palu untuk sekedar nongkrong bersama teman dan keluarga. Yang mana sebelum bencana gempa, tsunami dan likuifaksi pusat hiburan juga berada di Kecamatan Mantikulore, Kelurahan Talise yaitu Pantai Talise yang banyak di kunjungi oleh masyarakat Kota Palu baik pada pagi hari atau malam hari. Selain itu juga masyarakat setempat dalam memenuhi kebutuhan pokokny sangat mudah karena terdapat banyak pedagang seperti penjual sayur, warung makan, waring/kios, dan beberapa pedagang kaki lima, untuk akses ke pasar tradisonal juga sangat dekat yang mana berada dekat dengan jalan besar.



Seperti yang telah saya bahas di atas sebagaian besar Real Estate yang ada di Jl. Tombolotutu berupa permukiman masyarakat dan pedagang yang mana di dalamnya didukung oleh real estate lain seperti terdapat 1 buah masjid yang mana menurut saya masjid tersebut belum dapat menampung semua masyarakat yang bermukim disekitaran masjid tersebut karena kapasitas masjid yang kurang serta lahan parkir kendaran yang sangat minim, hal ini dapat menimbulkan berbagai masalah seperti adanya penutupan jalan yang mana digunakan sebagai akses lahan parkir bagi masyarakat yang melakukan ibadah shalat. Dalam mengatasi permasalahan ini dengan memperluas lahan masjid tidak mudah karena selain berada dekat dengan akses jalan kolektor atau jalan besar bangunan masjid tersebut juga berada di kelilingi oleh permukiman warga. Salah satu alternativ yang dapat digunakan yaitu membagun masjid keatas/ bertingkat yang mana baru dapat direalisasiakan beberapa tahun belakangan. Selain itu saluran air yang berada di lorong delima sendiri masih sering tersumbat yang mana masih kurangnya kesadaran masyarakat setempat untuk membersihkan dan menjaga kebersihan lingkungan mereka dengan tidak membuang sampah pada selokan-selokan yang ada, yang mana ketika volume air meningkat yang disebabkan oleh hujan mengakibatkan air tidak mengalir langsung akibat banyaknya sampah yang menumpuk yang dapat menimbulkan genangan serta sampah yang berserakan ketika volume air berkurang. Permasalahan ini yang masih sering terjadi pada lorong delima Jl. Tombolotutu.pada daerah belakang lorong delima juga terdapat sungai sehingga Perumahan yang berada di sekitar sungai dapat menimbulkan permasalahan-permasalahan yang berdampak serius di kemudian hari jika tidak di atasi dengan baik, kawasan perumahan yang berada di sekitar sungai harus dapat di rencanakan dengan baik. Sesuai dengan aturan yang ada Jika perencanaan perumahan yang berada di sekitar sungai tidak di rencanakan dengan baik maka akan menimbulkan masalah seperti : 1.permukiman kumuh 2.sampah 3.meluapnya air sungai



Gambar 2. Lorong Delima



Gambar 3. Masjid Jami Talise



Gambar 4 Sungai



BAB IV PENUTUP 4.1 Kesimpulan Untuk melakukan perencanaan suatu permukiman atau perumahan kita harus menyediakan sarana prsarana yang dapat mendukung aktifitas masyarakat setempat mulai dari akses jalan yang baik, fasilitas pendidikan yang mudah di akses, fasilitas kesehatan yang memadai, akses perdagangan dan jasa yang tersedia, fasilitas keagamaan (Masjid), saluran air yang lancar, tersedianya wadah pembuangan sampah dan adanya jalur yang disediakan untuk mengangkutan sampah agar tidak terjadinya penumpukan yang dapat membuat permasalahan lingkungan yang juga dapat menimbulkan penyakit tentunya kita semua berharap bahwa lingkungan tempat tinggal kita tidak terjadi permasalahan-permasalahan baik itu permasalahan ekonomi, sosial dan lingkungan. 4.2 Saran Dalam penulisan makalah ini tentunya masih sangat jauh dari kata sempurna oleh karena itu harapkan pembaca dapat memberikan saran dan kritikan yang bersifat membangun dalam penulisan makalah ini agar dapat



membantu dalam penulisan makalah berikutnya. Agar



pembaca lebih mengetahui apa yang di tuangkan kedalam makalah ini, Diharapkan dengan adanya Makalah ini dapat bermanfaat bagi program studi perencanaan wilayah dan kota jurusan arsitektur universitas Tadulako



DAFTAR PUSTAKA



 Syafri,2015 Studi Pengembangan Real Estate Terhadap Kondisi Fisik Lingkungan di Sepanjang Koridor Jalan Tun Abdul Razak



file:///D:/Downloads/1012-1919-1-



SM%20(2).pdf



 Republik Indonesia, UU No 1 Tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan permukiman  http://repository.usu.ac.id/bitstream/handle/123456789/65183/Chapter%20II.pdf?sequenc e=4&isAllowed=y



 https://www.academia.edu/9764219/Pengertian_Real_Estate