Makalah Sewa Menyewa [PDF]

Citation preview

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Berkembangnya aktivitas dunia usaha yang makin mengglobal, dimana diperlukan suatu tatanan sistem hukum yang memberikan kepastian hukum dan keadilan, kebutuhan akan hukum yang tertulis makin meningkat. Bahkan dalam negaranegara penganut sistem hukum Common Law yang berpijak pada Judge Made Law-pun dalam banyak hal sudah memperkaya khasanah hukumnya dengan hukum tertulis, yang diundangkan oleh lembaga legislatifnya. Indonesia



merupakan



negara



berkembang



yang



sedang



giat-giatnya



melaksanakan pembangunan diberbagai bidang untuk meningkatkan taraf kehidupan dan kesejahteraan masyarakatnya. Oleh karena itu jasa konstruksi adalah sebuah sektor yang memegang peran penting didalam pembangunan Indonesia, karena hal tersebut dijadikan sebagai alat untuk mendorong tumbuhnya perekonomian guna menunjang terwujudnya pembangunan nasional. Secara fisik kemajuan pembangunan Indonesia dapat diakses langsung dengan adanya gedung-gedung yang menjulang tinggi, jembatan, infrastruktur seperti jalan tol, sarana telekomunikasi adalah hal-hal aktual yang menandakan denyut ekonomi Indonesia sedang berlangsung. Dalam setiap proses pengerjannya, Industri kontruksi tidak dapat terlepas dari peralatan. Hal tersebut guna membantu usahanya agar dapat selesai dengan tepat waktu. Sehingga dengan adanya keadaan tersebut, membuka peluang kepada perusahaan khususnya yang bergerak dibidang jasa konstruksi untuk membantu dalam proyek pengerjaan konstruksi berupa memberikan layanan sewa menyewa alat berat seperti dozer, excapator, loader, dump truck, double drum roller, pneumatic tired roller, aspal finisher, crawler, dan lain sebagainya. Berangkat dari keadaan tersebut dapat melahirkan hubungan antar individu berupa perjanjian sebagaimana yang diatur dan diberi akibat oleh hukum yakni dapat berupa sewa- menyewa. Perumusan mengenai definisi perjanjian diatur didalam Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyebutkan :



1



“Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.” Sehingga dari kegiatan tersebut menimbulkan suatu hubungan antara dua orang atau lebih yang dinamakan perikatan. Perjanjian tersebut melahirkan perikatan antara dua orang yang membuatnya. Berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut suatu hal dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban memenuhi tuntutan itu. Selain itu didalam pembuatan perjanjian harus sesuai dengan persyaratan yang telah diatur didalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yaitu : 1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan 3. Suatu hal tertentu 4. Suatu sebab yang halal Dalam perkembangannya terutama dalam kegiatan usaha, pada umumnya perjanjian dilakukan secara tertulis, sebagimana dimaksudkan untuk digunakan sebagai alat bukti bilamana terjadi permasalahan yang berkaitan dengan perjanjian yang bersangkutan. Bahkan pada dunia usaha banyak sekali perjanjian yang dibuat secara tertulis yang isinya ditetapkan secara baku. Perjanjian baku atau yang disebut juga dengan standar kontrak dalam pelaksanaanya dibuat bukan berdasarkan negosiasi antara kedua belah pihak, melainkan perjanjian tersebut telah disiapkan dalam bentuk formulir oleh salah satu pihak, khususnya produsen atau pengusaha. Jadi pihak konsumen tinggal menerima atau menolak perjanjian tersebut. Pelaksanaan perjanjian sewa menyewa yang dilakukan oleh kedua belah pihak merupakan undang-undang yang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Sehingga, dalam perjanjian sewa menyewa tersebut tidak jarang terjadi penyimpangn terhadap hukum atau pelanggaran hukum karena ada pihak yang dirugikan atau pihak lain yang merasa tidak puas dengan suatu kesepakatan atau perjanjian yang telah disepakati.



2



1.2 Rumusan Masalah 1. Apa itu sewa menyewa ? 2. Bagaimana ciri-ciri perjanjian sewa menyewa ? 3. Siapa saja yang terlibat dalam perjanjian sewa menyewa ? 4. Apa subjek dan objek dalam perjanjian sewa menyewa ? 5. Apa saja hak dan kewajiban dari pihak penyewa dan pihak yang menyewakan ? 6. Bagaimana bentuk dan substansi perjanjian sewa menyewa ? 7. Bagaimana risiko dalam sewa-menyewa ? 1.3 Tujuan Penulisan Adapun tujuan yang hendak dicapai dalam pembuatan makalah ini adalah sebagai berikut : 1. Untuk mengetahui apa itu sewa menyewa 2. Untuk mengetahui ciri-ciri perjanjian sewa menyewa 3. Untuk mengetahui siapa saja yang terlibat dalam perjanjian sewa menyewa 4. Untuk mengetahui subjek dan objek dalam perjanjian sewa menyewa 5.Untuk mengetahui hak dan kewajiban dari pihak penyewa dan pihak yang menyewakan 6. Untuk mengetahui bentuk dan substansi perjanjian sewa menyewa 7. Untuk mengetahui resiko dalam sewa menyewa



3



BAB II PEMBAHASAN



2.1



Perjanjian



2.1.1 Pengertian Perjanjian Perjanjian diambil dari kata janji, di mana seseorang ketika sudah berjanji memiliki konsekuensi berupa perbuatan untuk memenuhi apa yang telah diperjanjikan. Janji sendiri terbagi menjadi dua yaitu, janji yang tidak memiliki akibat hukum dan janji yang memiliki akibat hukum. Janji yang memiliki akibat hukum adalah janji yang diatur di dalam peraturan perundang-undangan. Sehubungan dengan rumusan perjanjian yang terdapat dalam Pasal 1313 KUHPerdata, pada umumnya para Sarjana Hukum Perdata berpendapat bahwa definisi perjanjian yang terdapat dalam Pasal 1313 KUHPerdata, tidaklah lengkap, dan terlalu luas, karena yang dirumuskan pada Pasal tersebut hanya mengenai perjanjian sepihak saja. Terdapat beberapa unsur penting suatu perjanjian, yaitu: a. Kesepakatan para pihak; b. Mengikatkan diri dalam hubungan hukum; c. Suatu prestasi tertentu; dan d. Dalam lingkup harta kekayaan. Menurut Subekti, perikatan merupakan suatu pengertian abstrak, dan perjanjian adalah bentuk kongkret dari suatu perikatan. Setidaknya jika disimpulkan unsur-unsur perjanjian tersebut dapat dikategorikan melalui isi perjanjian yang dibagi menjadi tiga unsur penting perjanjian, yaitu: a. Unsur Esensialia, Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, mendefinisikan unsur essensialia sebagai unsur wajib dalam suatu perjanjian. Tanpa adanya unsur ini kesepakatan perjanjian tidak mungkin terjadi. Yahya Harahap berpendapat, perjanjian mewakili ketentuan-ketentuan berupa prestasi-prestasi wajib yang harus dilakukan oleh 4



salah satu atau lebih pihak sebagai cerminan sifat dari suatu perjanjian tersebut untuk membedakan secara prinsip dari perjanjian yang lainnya. Esensialia merupakan bagian pokok dari suatu perjanjian, contohnya dalam sewa-menyewa unsur esensialianya ialah barang, harga, dan jangka waktu. b. Unsur Naturalia, yaitu unsur yang oleh KUHPerdata ditentukan sebagai peraturan yang bersifat memaksa. Unsur yang lazimnya melekat pada perjanjian, yaitu unsur yang tanpa diperjanjikan secara khusus sudah dianggap ada karena sifat melekatnya merupakan pembawaan di dalam perjanjian. Ketika unsur esensialia sudah diketahui secara pasti, misalnya sewa-menyewa, tentunya secarta otomatis terdapat unsur naturalia berupa kewajiban pihak yang menyewakan untuk menyerahkan dan memastikan objek perjanjiannya jauh dari cacat-cacat tersembunyi. Begitu juga pihak penyewa setelah batas waktu penyewaan atas suatu kenikmatan barang itu telah berakhir, diharuskan menjaga dan merawat objek perjanjian sewa-menyewa tersebut tetap dalam kondisi yang baik seperti semula ketika dikembalikan atau diserahkan kembali kepada pemiliknya. Hal-hal ini tidak dapat dikesampingkan, sebab sifat dan karakter dari perjanjian sewamenyewa berlaku demikian. Kedua belah pihak dalam perjanjian sewamenyewa tidak dapat menerima dan tidak pula mau menanggung apabila terdapat cacat-cacat tersembunyi atas objek perjanjian tersebut. c. Unsur Accidentalia, yaitu unsur yang ditambahkan dalam suatu kesepakatan di mana undang-undang sendiri tidak mengatur di dalamnya. Unsur accidentalia merupakan unsur pelengkap yang dapat dikesampingkan dan bersifat bebas pengaturannya sesuai dengan kesepakatan para pihak yang membuat perjanjian. Unsur ini pada hakekatnya bukan merupakan suatu bentuk prestasi yang wajib dilaksanakan atau dipenuhi oleh para pihak. Contoh dalam perjanjian sewa rumah, di mana rumah yang disewakan biasanya dalam keadaan kosong. Namun, dapat dikesampingkan dengan menyewakan rumah beserta furniturnya selama disepakati demikian adanya. 2.1 2 Pengertian Perikatan Dalam buku III KUHPerdata tidak memberikan pengertian yang jelas menganai apa itu perikatan. Pasal 1233 KUHPerdata menyebutkan: “Tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena persetujuan baik karena undang-undang.”



5



Mariam Darus mencoba memberikan penjelasan mengenai perikatan dari Pasal tersebut di atas, yaitu perikatan ialah hubungan yang terjadi diantara dua orang atau lebih, dalam lapangan harta kekayaan,di mana satu pihak berhak atas prestasi dan di lain pihak berkewajiban memenuhi prestasi itu. 2.1.3 Asas-Asas dalam Perjanjian Suatu perjanjian tidak hanya mengandung unsur-unsur dari perikatan atau unsurunsur dari perjanjian itu sendiri. Di dalamnya terkandung muatan nilainilai atau asasasas yang hidup di dalam perjanjian. Nilai atau asas ini pun selain hidup dalam perjanjian juga harus dilaksanakan serta dipenuhi. Berikut ulasan mengenai beberapa asas-asas dalam suatu perjanjian. 2.1.4 Berakhirnya Suatu Perjanjian Mengenai suatu perjanjian yang telah berakhir atau dalam istilah hukum disebut sebagai hapusnya perjanjian atau perikatan, telah diatur dalam Pasal 1381 KUHPerdata. Dalam Pasal 1381 disebutkan penyebab hapus atau berakhirnya perjanjian disebabkan oleh 10 (sepuluh) penyebab, yaitu pembayaran, penawaran pembayaran tunai diikuti dengan penyimpanan atau penitipan, pembaharuan utang, perjumpaan utang atau kompensasi, percampuran utang, dan lain sebagainya. 2.1.5 Wanprestasi Prestasi adalah suatu hal yang dapat berupa kewajiban ataupun obyek dalam perjanjian yang terdiri dari 3 (tiga) wujud, antara lain: 



memberi sesuatu,







berbuat sesuatu, dan







tidak berbuat sesuatu.



Sedangkan wanprestasi adalah suatu keadaan dimana debitor sebagai pihak yang bertanggung jawab, tidak memenuhi prestasi yang telah disepakati bersama kreditor dengan sebagaimana mestinya sehingga itu merupakan suatu kesalahan bagi debitor. Pengertian wanprestasi menurut Prodjodikoro adalah tidak adanya suatu prestasi dalam suatu perjanjian, ini berarti bahwa suatu hal dilaksanakan sebagai isi dari suatu perjanjian. menurut R. Subekti wanprestasi seorang debitor dapat berupa empat macam yaitu:



6



1. Tidak melakukan apa yang seharusnya disanggupiuntuk dilakukan; 2. Melaksanakan yang dijanjikan, namun tidak sebagaimana yang diperjanjikan; 3. Melakukan apa yang telah diperjanjikan, namun terlambat pada waktu pelaksanaanya; 4. Melakukan sesuatu yang didalam perjanjiannya tidak boleh dilakukan.



2.2 Perjanjian Sewa Menyewa 2.2.1 Pengertian Sewa Menyewa Sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang terakhir itu (perhatikan Pasal 1548 KUHPerdata). Pengertian lain mengenai sewa menyewa dikemukakan oleh Algra (1983 : 199) sebagai persetujuan untuk pemakaian sementara suatu benda, baik bergerak maupun tidak bergerak, dengan pembayaran suatu harga tertentu. Menurut Yahya Harahap, sewa-menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya. Sewa menyewa, seperti halnya dengan jual beli dan perjanjian lain pada umumnya, adalah suatu perjanjian konsensual. Artinya ia sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang, harga, dan ketentuan waktu. Sewa-menyewa dalam Pasal 1548 KUHPerdata menggunakan istilah Huur en Verhuur memberikan pandangan bahwa seolah-olah kedua belah pihak saling meenyewakan. Padahal sebenarnya tidak demikian. Dalam prakteknya kegiatan sewamenyewa yang terjadi ialah satu pihak memberikan kenikmatan suatu barang, dan pihak lainnya membayar atas kenikmatan barang yang disewanya. Dapat dipahami bahwa yang terjadi ialah hanya salah satu pihak saja yang menyewakan, bukan keduanya. Maka, apa yang dimaksud dalam Pasal 1548 sebatas persewaan saja. Dalam beberapa Pasal yang lain mengenai perjanjian sewa-menyewa ini hanya disebut dengan istilah sewa (huur) saja. Seperti ketentuan dalam Pasal 1501 dan 1570 KUHPerdata. Kemudian di Pasal lain digunakan istilah disewakan (verhuring), yaitu dalam Pasal 1568. Tetapi,



7



meskipun terdapat berbagai perbedaan istilah tetap saja apa yang dimaksudkan ialah sewa atau persewaan. Sewa-menyewa merupakan suatu perjanjian konsensuil yang objeknya dapat berupa barang dari macam apa saja dan dapat diadakan dengan tenggang waktu tertentu maupun tanpa waktu tertentu. Pasal 1556 dan 1557 menyebutkan bahwa, pihak yang menyewakan hanya menanggung terhadap gangguan-gangguan yang disertai tuntutan hukum sudah wajar. Sekedar mengenai sewa tanah yang merupakan pelaksanaan dari UUPA(UndangUndang Pokok Agraria) tetapi peraturan tersebut harus mengindahkan syaratsyarat yang ditetapkan dalam KUHPerdata sebagaimana aturan tentang perikatan dan perjanjian diatur di dalamnya.



2.2.2 Ciri-Ciri Perjanjian Sewa Menyewa Dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa terdapat beberapa ciri-ciri yang menunjukan perjanjian sewa menyewa yakni sebagai berikut : a. Ada dua pihak yang saling mengikat diri Dua pihak yang saling mengikat diri yaitu pihak pertama yang menyewakan atau pihakyang mempunyai barang san pihak kedua atau pihak yang mebutuhkan kenikmatan atas suatu barang. b. Ada unsur pokok Unsur pokok yaitu berupa barang, harga dan jangka waktu sewadimana ketiganya merupakan unsur enssensialia perjanjuan sewa menyewa, namun harga sewa bukanlah mesti berbentuk uang, melainkan juga prestasi lain, asalkan telah ditentukan sebagai pembayaran sewa. c. Ada kenikmatan yang diserahkan Kenikmatan yang diserahkan maksud adalah kenikatan penyewa untuk menggunakan serta menikmati hasil barang yang disewa tersebut ,dengan pembayaran harga sebagai kontra prestasi bagi pihak yang menyewakan. KUH perdata tidak menyebutkan secara tegas mengenai bentuk perjanjian sewa menyewa, sehingga perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dalam bentuk lisan maupun tertlis. Namun pada prakteknya sewa menyewa dibuat secara tertulis untuk mempermudah pembuktian hak dan kewajiban para pihak dikemudian hari,terutama pada perjanjian sewa menyewa barang yang nilainya besar dan dalam jangka waktu yang lama.".



8



2.2.3 Pihak-Pihak Yang Terlibat Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Dalam perjanjian sewa-menyewa, pihak-pihak yang terlibat dalam Perjanjian sewa-menyewa adalah: 1. Pihak Yang Menyewakan Pihak yang menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang atau benda kepada pihak lainya untuk dinikmati kegunaan benda tersebut kepada penyewa. Pihak yang menyewakan barang atau benda tidak harus pemilik benda sendiri tetapi semua orang yang atas dasar hak penguasaan untuk memindahkan pemakaian barang ke tangan orang lain. Hal tersebut dikarenakan didalam sewa-menyewa yang diserahkan kepada pihak penyewa bukanlah hak milik atas suatu barang melainkan hanya pemakaian atau pemungutan atas hasil dari barang yang disewakan. 2. Pihak Penyewa Pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewa barang atau benda dari pihak yang menyewakan. Obyek barang yang dapat disewakan menurut Hofmann dan De Burger, yang dapat di sewa adalah barang bertubuh saja, namun ada pendapat lain yaitu dari Asser dan Van Brekel serta Vollmar berpendapat bahwa tidak hanya barang-barang yang bertubuh saja yang dapat menjadi obyek sewa melainkan hak-hak juga dapat disewa, pendapat ini diperkuat dengan adanya putusan “Hoge Raad” tanggal 8 Desember 1922 yang menganggap kemungkinan ada persewaan suatu hak untuk memburu hewan (jachtrecht). 2.2.4 Subjek dan Objek Sewa Menyewa Subjek atau pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa menyewa adalah pihak yang menyewakan dan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang atau benda kepada pihak penyewa, sedangkan pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewa barang atau benda dari pihak yang menyewakan.



9



Objek dalam perjanjian sewa menyewa adalah barang atau benda, dengan syarat barang atau benda yang disewakan adalah barang yang halal, artinya tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban, dan kesusilaan.



2.2.5 Hak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah ditentukan, sedangkan kewajibannya sebagai pihak yang menyewakan adalah sebagai berikut (perhatikan Pasal 1551-1552 KUHPerdata) : 



Barang yang disewakan harus diserahkan dalam keadaan baik,







Barang yang disewakan harus terus dijaga baik-baik dan yang rusak wajib diperbaiki (apabila hal tersebut menjadi tanggung jawabnya),







Menjamin terhadap penyewa untuk dapat memakai dan menggunakan barang yang disewa dengan aman selama berlaku perjanjian sewa menyewa,







Menanggung segala kekurangan pada benda yang disewakan, yaitu kekurangankekurangan yang dapat menghalang-halangi pemakaian benda itu, walaupun ia sejak berlakunya perjanjian itu tidak mengetahui adanya kekurangan atau cacat tersebut.



2.2.6 Hak dan Kewajiban Penyewa Hak dari penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik, sedangkan kewajibannya sebagai penyewa adalah sebagai berikut (perhatikan Pasal 1560-1566 KUHPerdata) : 



Tidak diperkenankan mengubah tujuan barang yang disewakan,







Membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan, berdasarkan pada pasal 1560 KUHpdt pihak penyewa harus membayar uang sewa, secara periodik atau langsung tunai.







Mengganti kerugian apabila terjadi kerusakan yang disebabkan oleh penyewa



10







Mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan semua ketika perjanjian sewa menyewa tersebut telah habis waktunya, Kewajiban ini muncul setelah berakhirnya sewa menyewa, dari kedua belah pihak. Jika pihak penyewa menerima benda dalam keadaan baik, pengembaliannya pun dalam bentuk baik. Setidak-tidaknya, sesuai dengan isi kesepakatan. Jika kedua belah pihak telah membuat rincian mengenai benda sewaan, pihak penyewa wajib mengembalikan benda sewaan menurut rincian ketika benda sewaan itu diterimanya, dengan pengecualian apa yang telah musnah atau berkurang nilainya.







Menjaga barang yang disewa sebagai tuan rumah yang bertanggung jawab,







Tidak boleh menyewakan lagi barang sewaannya kepada orang lain. Apabila telah ditentukan demikian, dan ketentuan tersebut dilanggar, maka perjanjian dapat dibubarkan dan penyewa dapat dituntut mengganti perongkosan, kerugian, serta bunga.



2.2.7 Bentuk dan Substansi Perjanjian Sewa Menyewa KUHPerdata tidak menentukan secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa menyewa yang dibuat oleh para pihak. Perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dalam bentuk tertulis maupun lisan. Dalam praktik, perjanjian sewa menyewa misalnya seperti bangunan/tanah dibuat dalam bentuk tertulis dan isi perjanjian telah dirumuskan oleh para pihak dan/atau notaris. Adapun substansi perjanjian sewa menyewa minimal memuat hal-hal sebagai berikut : 



Tanggal dibuatnya perjanjian sewa menyewa,







Subjek hukum, yaitu para pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa menyewa,







Objek yang disewakan,







Jangka waktu sewa,







Besarnya uang sewa,



11







Hak dan kewajiban masing-masing pihak dalam perjanjian tersebut,







Dapat juga ditambahkan mengenai berakhirnya kontrak dan denda.



2.2.7.1 Sewa Tertulis dan Sewa Lisan Meskipun sewa-menyewa adalah suatu perjanjian konsensual, namun oleh undang-undang diadakan perbedaan (dalam akibat-akibatnya) antara sewa tertulis dan sewa lisan. Jika sewa-menyewa itu diadakan secara tertulis, maka sewa itu berakhir demi hukum (otomatis) apabila waktu yang diten¬tukan sudah habis, tanpa diperlukannya sesuatu pemberitahuan pemberhentian untuk itu.hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 1570 KUHPdt. Sebaliknya, kalau sewamenyewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak yang menyewakan memberitahukan kepada si penyewa bahwa ia hendak menghentikan sewanya, pemberitahuan mana harus dilakukan dengan mengindahkan jangka waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. Jika tidak ada pemberitahuan seperti itu, maka dianggaplah bahwa sewa itu diperpanjang untuk waktu yang sama. Perihal sewa tertulis itu diatur dalam pasal 1570 dan perihal sewa yang tidak tertulis (lisan) diatur dalam pasal 1571. Jika seorang penyewa sebuah rumah atau ruangan, setelah berakhirnya waktu-sewa yang ditentukan dalam suatu perjanjian anpan sewa tertulis, dibiarkan menempati rumah atau ruangan tersebut, maka dianggaplah si penyewa itu tetap menguasai barang yang disewakan atas dasar syarat-syarat yang sama, untuk waktu yang ditentukan oleh kebiasaan setempat, dan tak dapatlah ia meninggalkan rumah atau ruangan itu atau dikeluarkan dari situ, melainkan sesudahnya dilakukan pemberitahuan penghentian se¬wanya menurut kebiasaan setempat (pasal 1587).



Dengan uraian yang panjang lebar itu dimaksudkan



bahwa sewa tertulis tersebut, setelah habis waktunya dan penyewa di biarkan menempati rumah-sewa, berobah menjadi sewa lisan tanpa waktu tertentu yang hanya dapat diakhiri menurut adat kebiasaan setempat, 2.2.8 Risiko Dalam Sewa-Menyewa



12



Risiko yang terjadi dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa ialah sebagai berikit: 1. Keadaan memaksa dan resiko Dalam suatu perikatan atau perjanjian sewa menyewa, terkadang mengalami suatu kerusakan akibat suatu peristiwa yang bukan dari kesalahan pihak yang menyewa atau penyewa. Hal ini juga disebut dengan keadaan memaksa, yang artinya, bahwa suatu peristiwa yang terjadi akibat ketidaksengajaan dan terjadinya tidak dapat diduga. Maka yang bertanggung jawab atas ini adalah masalah resiko dalam sewa menyewa. Resiko disini dijelaskan bahwa kewajiban yang menanggung kerugian yang timbul akibat, keadaan memaksa. 2. Resiko ditanggung oleh pemilik benda. Dalam perjanjian sewa menyewa hanya terdapat satu pasal KUHPdt. Yang mengatur tentang resiko yaitu pasal 1553 KUHPdt. Dalam pasal ini pun dijelaskan apabila waktu sewa menyewa benda sewaan musnah sama sekali karena peristiwa yang bukan kesalahan salah satu pihak , perjanjian sewa menyewa “gugur demi hukum”. Menunjukkan bahwa sewa menyewa ini lenyap seperti tidak ada apa-apa sebelumnya. Memang untuk ketentuan tentang resiko pada sewa menyewa tidak begitu tegas diatur dalam pasal 1553 KUHPdt ketentuan itu menjadi beban pihak yang menyewakan ataupun penyewa. Dalam pasal tersebut hanya menjelaskan “gugur demi hukum”. Berdasarkan pada rumusan tersebut maka perlu disimpulkan bahwa masing-masing pihak sudah tidak dapat menuntut prestasi terhadap satu dengan yang lainnya. Hal ini dapat diartikan bahwa kerugian akibat musnah benda yang disewakan sepenuhnya menjadi beban pihak pemilik benda, yakni yang menyewakan. Berarti resiko kerugian ditanggung oleh pihak pemilik benda. 2.2.9 Berakhirnya Perjanjian Sewa-Menyewa Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1576 KUHPerdata menyebutkan, perjanjian sewa menyewa dapat dikatakan berakhir apabila ditentukan secara tertulis bahwa, sewamenyewa berakhir dengan sendirinya sesuai dengan batas waktu yang telah ditentukan para pihak ketika menutup perjanjian. Dengan demikian, jika lama sewa-menyewa sudah ditentukan dalam persetujuan secara tertulis, perjanjian sewa berakhir tepat pada



13



saat yang telah ditentukan. Artinya, pemutusan sewa dalam hal ini sudah tidak perlu lagi diakhiri dengan surat lain. Sewa-menyewa juga dapat berkahir dalam waktu tertentu yang diperjanjikan secara lisan. Pasal 1571 menjelaskan tentang perjanjian sewa dalam jangka waktu tertentu, tetapi diperbuat seacara lisan. Perjanjian seperti ini tidak berakhir tepat pada waktu yang telah diperjanjikan, namun ia berakhir setelah adanya pemberitahuan dari salah satu pihak tentang kehendak mengakhiri sewa-menyewa. Dan itupun didasari dengan memperhatikan jangka waktu yang layak menurut kebiasaan setempat. Maksudnya, dalam penghentian sewa-menyewa seacra lisan pengakhiran sewa harus memperhatikan jangka waktu penghentian (opzeggingstermijn) sesuai dengan kebiasaan setempat. Batas waktu antara penghentian dan pengakhiran inilah yang disebut dengan jangka waktu penghentian. Selanjutnya mengenai pengakhiran sewa-menyewa baik secara tertulis ataupun lisan yang tidak ditentukan batas waktu berakhirnya yaitu, seacara umum dapat dipahami penghentian atau berakhirnya perjanjian sewamenyewa berjalan sampai pada saat yang dianggap pantas oleh kedua belah pihak. Penjelasan ini dapat menjadi pegangan karena undang-undang sendiri tidak mengatur cara pengakhiran perjanjian sewa tanpa batas waktu. Undang-undang hanya mengatur perihal pengakhiran perjanjian sewamenyewa seacra tertulis dan lisan yang di dalamnya berisi kesepakatan tentang batas waktu sewa-menyewa.



14



2.3 Contoh Surat Tertulis Perjanjian Sewa Menyewa Alat Berat SURAT PERJANJIAN SEWA MENYEWA ALAT BERAT No.003 / PS-AB / IV / 08



Pada hari ini Kamis tanggal satu Mei tahun dua ribu delapan, yang bertanda tangan dibawah ini: 1. SALAM HALIM



: Untuk dan atas nama perusahaan PT. INTRACO ADHITAMA, yang beralamat di jl. HR. Muhammat no. 37 Surabaya, untuk selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA (Pemilik)



2. H. SYAMSUDDIN



: Untuk dan atas nama perusahaan PT. JHONLIN



15



BARATAMA yang beralamat di jl. PT. Kodeco RT 24 Kec. Batulicin Tanah Bumbu – Kalimantan Selatan, untuk selanjutnya disebut PIHAK KEDUA (Penyewa)



Kedua belah pihak terlebih dahulu menerangkan hal-hal sebagai berikut a. PIHAK PERTAMA adalah pihak yang usahanya bergerak dalam bidang usaha rental alat berat di Surabaya. b. PIHAK KEDUA adalah pihak yang memerlukan alat berat untuk melakukan kegiatan usahanya di wilayah Kalimantan Selatan. c. Alat berat adalah alat yang dijadikan objek perjanjian sewa menyewa ini adalah 4 unit VOLVO ARTICULATED DUMP TRUCK A35C d. 1 hari adalah kurun waktu selama 24 jam. e. 1 bulan adalah lamanya hari yang didasarkan pada kalender resmi yang dikeluarkan atau ditetapkan oleh pemerintah. f. Area kerja adalah di daerah area kuasa pertambangan resmi di Kalimantan Selatan. g. Bahwa kedua belah pihak telah melakukan pembicaraan (proses offer dan acceptance) yang dilandadsi oleh prinsip keseimbangan, kejujuran dan itikad baik untuk melakukan suatu perjanjian.



Berdasarkan hal tersebut kedua belah pihak sepakat



mengadakan perjanjian sewa



menyewa alat berat dengan ketentuan sebagai berikut :



PASAL I PERSEWAAN DAN KETENTUAN PEMBAYARAN



16



1.



PIHAK PERTAMA menyewakan kepada PIHAK KEDUA alat berat dalam jangka waktu selama 12 (du belas) bulan terhitung sejak di mobilisasi unit tersebut.



2.



Jangka waktu persewaan tersebut dapat diperpanjang atas kesepakatan kemudian, dengan harga ketentuan persewaan yang di tentukan kemudian.



PASAL II HARGA PERSEWEAAN



Ketentua harga dan cara pembayaran uang sewa ditetapkan sebagai berikut:



N



Jenis dan merek



Jumlah



Harga



o



Min.charge



sewa/unit/jam



1



Volvo dump truck A35C



3 unit



Rp. 300.000,-



250 jam/bulan



2



Volvo dump truck A35C



1 unit



-



Spare



Harga belum termasuk PPN dan PPH. a. Pemakain alat berat diatas 250 jam/bulan diperhitungkan dengan mengalihkan jumlah jam pemakaian dengan harga sewa perjamnya. b. Pembayaran deposit dimuka atas uang sewa dilakukan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dengan minimum charges 250 jam/unit sebelum unit di mobilisasi. c. Pembayaran harga sewa setiap bulannya sesuai dengan periode kerja PIHAK PERTAMA



yaitu mulai tanggal



26 sampai tanggal 25 bulan berikutnya



berdasarkan berita acara pemakaian masing-masing unit. d. Pembayaran sewa unit paling lambat 1 (satu) minggu



setalah invoice



dimasukkan/diterima, kelambatan pembayaran akan dikenakan denda sebesar 2 % setiap harinya dan juga dihentikannya kegiatan alat/unit tersebuut sampai dengan terealisasinya pembayarannya.



17



e. Pembayaran mobilisasi dan demobilisasi dibayar dimuka sesuai biaya actual.



PASAL III KETENTUAN PEMAKAIAN DALAM MASA PERSEWAAN



1. Bahwa alat berat yang disewa oleh PIHAK KEDUA dari PIHAK PERTAMA dianggap dapat beropersi dengan baik dan lancer. 2. Bahwa periode kerja mengikuti PIHAK PERTAMA tanggal 26 s/d 25 bulan berikutnya. 3. Bahwa dengan demikian



terhadap adanya kemungkinan



tidak dapat



beroperasinya alat berat, baik karena kerusakan atau sebab lainnya dalam kurun waktu 3 hari tidaklah menggugurkan kewajiban pembayaran minimal yang wajib di bayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA. 4. Bahwa minimum availability diatas 75 %, maka PIHAK KEDUA berkewajiban membayar minimum jam yang telah ditetapkan kepada PIHAK PERTAMA. 5. Bahwa dalam pemakaian dan pengopersian alat berat yang dilakukan oleh PIHAK KEDUA dijamin sepenuhnya beroperasi pada areal tambang yang sah secara hukum, oleh karena itu apabila dikemudaian hari terdapat kesalahan baik disengaja atau tidak yang mengakibatkan alat berat tersebut bermasalah secara hukum, maka tanggung jawab pidana dan perdata sepenuhnya berada pada PIHAK KEDUA. Dan untuk ini PIHAK KEDUA wajib mengganti kerugian yang diderita oleh PIHAK PERTAMA, disamping PIHAK PERTAMA berhak seketika menarik alat berat dari lokasi tambang dan memutuskan perjanjian sewa menyewa ini.



PASAL IV HAK DAN KEWAJIBAN PIHAK PERTAMA 1. PIHAK PERTAMA berkewajiban :



18



-



Menyerahkan alat berat untuk dioperasikan dilokasi tambang.



-



Menyediakan operator dan tenaga lainnya untuk mengopersikan alat berat yang disewa.



-



Menyediakan suku cadang dan kebutuhan operasional alat berat lainnya.



-



Menjaga availability unit min. 75 %.



-



Menjaga dan bertanggung jawab



terhadap keselamatan



dan



kesehatan pekerja PIHAK PERTAMA.



2.



PIHAK PERTAMA berhak: Menerima pembayaran uang sewa dari PIHAK KEDUA. -



Memutuskan perjanjian secara sepihak



kalau PIHAK KEDUA



melanggar kesepakatan dalam perjanjian ini. -



Menarik kembali alat berat



yang disewa tanpa teguran



atau



pemberitahuan kepada PIHAK KEDUA ,kalau PIHAK KEDUA lalai atau terlambat membayar harga atau uang sewa (meskipun hanya 1 hari)dan atau PIHAK KEDUA lalai memenuhi kewajiban dan tanggung jawab lainnya dalam perjanjian ini. -



Menyuruh menghentikan operasi alat berat dan atau langsung menarik alat berat kalau PIHAK KEDUA menemukan adanya pengoperasian yang sifatnya mengarah kepada perbuatan melawan hokum.



-



Mengambil harta benda bergerak dan tidak bergerak



PIHAK



KEDUA,kalau PIHAK KEDUA lalai membayar uang sewa paling lambat 1 (hari) bulan dan atau telah melakukan perbuatan yang menyebabkan alat berat bermasalah



secara hokum dalam



pengoperasiannya di areal tambang. -



Mendapatkan pemenuhan hak-hak yang menjadi kewajiban PIHAK KEDUA dalam perjanjian ini.



19



PASAL V HAK DAN KEWAJIBAN PIHAK KEDUA



1. PIHAK KEDUA berkewajiban: -



Membayar uang sewa kepada PIHAK PERTAMA sesuai jumlah dan waktu yang dijanjikan.



-



Memerintahkan pengoperasian



alat berat sesuai dengan tujuan



persewaan untuk melaksanakan untuk meleksanakan kegiatan yang melanggar hukum. -



Mematuhi aturan-aturan pengoperasionalan pemakaian alat berat sesuai dengan standar kapasitas dan kemampuan operasional alat berat.



-



Menjaga dan bertanggung jawab terhadap keutuhan unit,keamanan dan keselamatan alat berat diareal tambang.



-



Mentaati segala ketentuan hukum pada areal yang dikerjakan dan menjamin pengoperasian alat berat tersebut tidak akan terkendala oleh legalitas pekerjaan yang diperintahkan oleh PIHAK KEDUA.



-



Membayar biaya-biaya mobilisasi dan demobilisasi ,fuel atau bahan bakar,akomodasi dan transportasi operator.



-



Menyediakan dan mempergunakan bahan bakar (solar) yang standart yang tidak akan mengakibatkan kerusakan mesin.



2. PIHAK KEDUA berhak: -



Mempergunakan atau memerintahkan pengoperasian alat.



-



Mendapatkan kondisi alat berat dan pengoperasionalan yang baik,sesuai dengan yang diperjanjikan dalam perjanjian ini.



-



Mendapatkan hak-hak yang menjadi kewajiban PIHAK PERTAMA untuk memenuhinya dalam perjanjian ini



PASAL VI LARANGAN-LARANGAN 20



PIHAK KEDUA dilarang : -



Mempergunakan hak sewa atas alat berat untuk muatan yang bertentangan dengan hukum .Dan apabila terdapat muatan yang bertentangan dengan hukum menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA sepenuhnya,tanpa melibatkan PIHAK PERTAMA.



-



Memerintahkan pengoperasian alat berat untuk tujuan –tujuan yang dapat menimbulkan sengketa dengan PIHAK LAIN .Dan kalau hal itu terjadi maka sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA sepenuhnya.



PASAL VII KETENTUAN SANKSI



1. PIHAK PERTAMA dikenakan sanksi berupa mengganti hari operasi alat berat pada bulan berikutnya ,kalau terjadi kerusakan alat berat yang diakibatkan oleh kesalahan mekanis atau pabrik dan menyebabkan availability tidak mencapai 75% (penghitungan avalaibiliti terlampir). 2. Dalam hal ini alat berat tidak dapat beroperasi karena kesalahan PIHAK KEDUA dalam pengoperasikan alatberat dan atau tidak tersedianya bahan bakar



,maka



alat



berat



tersebut



diangap



memenuhi



standar



availabilitynya,sehingga untuk ini PIHAK PERTAMA tidak dapat diberikan sanksi apapun oleh PIHAK PERTAMA 3. PIHAK KEDUA bersedia diberikan sanksi membayar denda keterlambatan pembayaran uang sewa sebesar 2% /perhari ,kalau keterlambatan pembayaran tersebut telah mendapat persetujuan dari PIHAK PERTAMA



PASAL VIII KEADAAN FORCE MAJEURE



21



1. Yang dimaksud dengan keadaan Force Majeure adalah hal-hal yang dapat mempengaruhi jalannya pelaksanaan perjanjian oleh kedua belah pihak ,keadaan mana berada diluar kemampuan kedua belah pihak untuk mencegahnya,antara lain



gempa



bumi,huru-hara



yang



bersifat



massal



,gejolak



sosial



,pemogokan,kebakaran,kebijaksanaan pemerintah yang berkaitan langsung dengan lingkup pekerjaan penambangan ,sehingga salah satu dari pihak tidak dapat melaksanakan atau kewajibannya sebagaimana diuraikan dalam perjanjian ini 2. PIHAK yang mengalami keadaan Force Majeure tersebut harus memberitahukan secara tertulis kepeda pihak lainnya selambat-lambatnya 2 (dua)hari kerja sejak terjadinya force majeure tersebut.Apabila pihak tersebut tidak memberitehukan kejadian dalam jangka waktu yang telah ditentukan maka pihak yang mengalami keadaan force majeure tidak dapat lagi menggunakan keadaan force majeure sebagai alasan pelaksanaan kewajibannya. 3. Apabila keadaan force majeure tersebut mengakibatkan salah satu daripada pihak



tidak



melaksanakan



kewajibannya



sama



sekali,maka



mengenai



kelanjutanya dari perjanjian ini,kedua belah pihak akan membicarakan dan menyelesaikannya secara musyawarah,dengan bantuan seorang mediator.



PASAL IX BERAKHIRNYA PERJANJIAN Perjanjian sewa menyewa tanah ini berakhir kalau jangka waktu persewaan sudah habis dan perjanjian sewa menyewa tidak diperpanjang ,Dan atau adanya pembatalan secara sepihak oleh PIHAK PERTAMA dalam hal PIHAK KEDUA melanggar ketentuan dalam kontrak



PASAL X



22



PERSELISIHAN



Kalau terjadi perselisihan dalam penafsiran dan melaksanakan perjanjian ini,kedua belah pihak sepakat menyelesaikan dengan cara kekeluargaan dengan menunjuk mediator ,dan apabila penyelesaian sebagaimana dalam ayat 1 tidak dapat tercapai,maka kedua belah pihak memilih pengadilan negeri Banjarmasin sebagai tempat penyelesaian sengketa.



Demikian Surat Perjanjian sewa menyewa ini dibuat untuk dijadikan bukti.



PIHAK PERTAMA



PIHAK KEDUA



SALAM HALAM



H.SYAMSUDIN



Saksi-saksi :



23



DELFI ANDRI/ GIMOYO



PURWANTO,JB



SURAT PERJANJIAN KERJA ANTAR WAKTU No



Pada hari ini



/ ITC –PKAW /BTLC /III / 2007



tanggal



bulan Maret tahun dua ribu tujuh (



2007)tlah diadakan kesepakatan penandatangan surat perjanjian antara: I. Nama Jabatan



:Purwanto Joko Budiyono :Area Manager



24



,Maret



Alamat



:PT.INTRACO ADHITAMA Bertindak untuk dan atas nama perusahaan PT.INTRACO



ADHITAMA,yang selanjutnya dalam perjanjian ini disebut PIHAK PERTAMA II. Nama



;



Jabatan



;



Aalamat



: Bertindak untuk dan atas nama sendiri ,yang selanjutnya



dalam perjanjian ini disebut PIHAK KEDUA PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA sepakatuntuk mengadakan perjanjian kerja jangka waktutertentu dengan beberapa ketentuan-ketentuan sebagai berikut:



PASAL I RUANG LINGKUP



1.1.



PIHAK PERTAMA mengerjakan kepada PIHAK KEDUA dilokasi pertambangan batubara PT.JHONLJN BARATAMA yang terletak di Batulicin Kalimantan Selatan sebagai pekerja kontrak jangka waktu tertentu / antar waktu



1.2.



PIHAK KEDUA menyatakan menerima pekerjaan dengan kedudukan sebagai pekerja kontrak jangka waktu tertentu dan bersedia bekerja untuk PIHAK PERTAMA



PASAL 2 WAKTU KERJA



25



2



Dalam melaksanakan pekerjaan,PIHAK KEDUA telah menetapkan jadwal waktu kerja untuk PIHAK KEDUA yang diatur oleh pengawas lapangan / site



3



PIHAK KEDUA wajib melaksanaka pekerjaan ,sesuai dengan jadwal waktu kerja yang telah diatur dan ditetapkan PIHAK PERTAMA



PASAL 3 INTRUKSI KERJA,UPAH DAN WAKTU PEMBAYARAN



2.1.



Dalam



melaksanakan



pekerjaan



,PIHAK



KEDUA



harus



dapat



menyelesaikan sejumlah pekerjaan sesuai dengan intruksi yang telah diberikan oleh PIHAK KEDUA 2.1.1. 3.2Komponen Upah sbb : 



Gaji Pokok



Rp 750.000,. perbulan all in







Retasi kerja



Rp 10.0000,. per HM







Uang hadir



Rp







Mendapatkan makan 3 (tiga) kali perhari selama bekerja ditambang dan tinggal



5.000,;perhari



diMess tambang 



Bertempat tinggal di Site Tambang



BAB III PENUTUP



3.1 Kesimpulan



26



1. Sewa menyewa adalah pemakaian sementara suatu benda, baik bergerak maupun tidak bergerak, dengan pembayaran suatu harga tertentu. 2. Dapat dikatakan suatu perjanjian sewa menyewa apabila terdapat dua pihak saling mengikat diri, unsur pokok, dan kenikmatan yang diserahkan. 3. Pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa menyewa ialah si penyewa dan yang menyewakan. 4. Pihak penyewa dan yang menyewakan harus menjalankan hak dan kewajiban mereka dengan seharusnya. 5. Bentuk perjanjian sewa menyewa terdiri dari bentuk tertulis dan lisan. 6. Berakhirnya perjanjian sewamenyewa berjalan sampai pada saat yang dianggap pantas oleh kedua belah pihak.



DAFTAR PUSTAKA



27



https://www.google.com/search? safe=strict&sxsrf=qwu&ei=3v7tXO2FL4fTvwSeg6O4Cg&q=pendahuluan+makalah+p erjanjian+sewa+menyewa&oq=&gs_l=psyab.1.5.35i39l6.7996099.7996099..8000183...1.0..0.0.0.......0....1..gwswiz.....6..0i71.kseGNJG7jvo http://repository.unpas.ac.id/35375/1/G.%20BAB%20II menyewa .pdf



28



Kajian



teoritis



sewa