Makalah Studi Kelayakan [PDF]

Citation preview

KATA PENGANTAR



Puji syukur kami haturkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa karena dengan rahmat dan karunia-Nya kami dapat menyelesaikan makalah Tugas Ekonomi Teknik mengenai Studi Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan Perumahan Citra Alam Mandiri Sukoharjo ini dengan baik meskipun terdapat kekurangan dalam makalah ini. Kami berharap makalah ini dapat berguna dalam rangka menambah pengetahuan kita mengenai studi kelayakn terhadap proyek-proyek sipil. Kami menyadari sepenuhnya bahwa makalah ini jauh dari kata sempurna. Oleh sebab itu kami berharap adanya kritik, saran, dan usulan demi perbaikan di masa yang akan datang. Semoga makalah ini dapat dipahami bagi yang membacanya. Sekiranya makalah ini dapat berguna bagi kami sendiri maupun orang yang membiacanya. Sebelumnya kami mohon maaf apabila terdapat kesalahan kata-kata yang kurang berkenan dan kami mohon kritik dan saran yang membangun demi perbaikan di masa depan.



Malang, Desember 2015



Penyusun



1



DAFTAR ISI



Kata pengantar…………………………………………………………………………… 1 Daftar Isi………………………………………………………………………………….. 2 BAB I



PENDAHULUAN……………………………………………………………….



3 1.1. Latar



Belakang………………………………………………………………



3 1.2. Tujuan………………………………………………………………………. 4 1.3. Rumusan



Masalah…………………………………………………………..



4 BAB II ISI……………………………………………………………………………….. 5 2.1. Dasar



Teori………………………………………………………………….



5 2.1.1. Konsep Dasar Perumahan……………………………………….….. 5 2.1.2. Permasalahan Umum Perumahan…………………………………… 6 2.1.3. Kinerja Biaya Proyek Perumahan…………………………………... 2



7 2.1.3.1. Definisi



Biaya………………………………………………



7 2.1.3.2. Klasifikasi



Biaya



Proyek…………………………………...



8 2.1.3.3. Analisa



Finansial…………………………………………...



10 2.2. Analisis Data dan Pembahasan……………………………………………… 13 2.2.1. Data Perencanaan Investasi…………………………………………. 13 2.2.2. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Proyek……………………… 15 2.2.3. Perhitungan Harga Jual…………………..………………………….. 16 2.2.4. Proyeksi Pendapatan…………………………………………………. 17 2.2.5. Proyeksi PW, NPV, IRR, dan BCR………………………………….. 18 BAB III PENUTUP………………………………………………………………………. 23 3.1. Kesimpulan…………………………………………………………………. 3



23 3.2. Saran………………………………………………………………………... 23 Daftar Pustaka……………………………………………………………………………. 24



4



BAB I PENDAHULUAN



1.1. LATAR BELAKANG Bisnis properti berarti mengeluarkan atau menanamkan modal dalam bentuk tanah atau ditambah bangunan, keuntungannya berupa proteksi daya beli terhadap inflasi dan mendapatkan nilai tambah dari pengembangannya (seperti dijadikan bangunan komersial atau perumahan). Properti merupakan investasi terbaik, karena karakteristik properti berbeda dengan bisnis lainnya. Lambat laun tanah akan semakin sempit dan mahal karena jumlah penduduk terus membengkak. Rumahrumah baru akan terus dibangun terutama di kota-kota besar dengara berkembang. Hal inilah yang menjadi dasar bagi developer untuk mengembangkan bisnis properti. Proyek pembangunan perumahan sering diindentikkan dengan perusakan lingkungan akibat perubahan tata guna lahan. Oleh karena itu, diperlukan rencana pembangunan yang berwawasan lingkungan yang bertujuan agar lingkungan dapat mendukung pembangunan berkelanjutan. Dengan kata lain, perubahan lingkungan yang disebabkan oleh pembangunan, baik yang direncanakan maupun yang terjadi di luar rencana, tidak akan menurunkan atau menghapus kemampuan lingkungan untuk mendukung kehidupan manusia pada tingkat kualitas hidup yang lebih tinggi. Oleh karena itu, diperlukan perencanaan pembangunan yang berwawasan lingkungan. Selain itu, pembangunan suatu perumahan (properti) juga mempertaruhkan modal yang besar dalam jangka panjang. Oleh karena itu, diperlukan pula perencanaan anggaran biaya yang akurat sehingga proyek property ini layak untuk dilaksanakan. 1.2. TUJUAN  Untuk mengetahui bagaimana perencanaan anggaran biaya pada proyek 



pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri Untuk mengetahui apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini layak untuk dijalankan apabila ditinjau dari segi finansial



1.3. RUMUSAN MASALAH 5







Bagaimana perencanaan anggaran biaya pada proyek pembangunan perumahan







Citra Alam Mandiri? Apakah proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini layak untuk dijalankan apabila ditinjau dari segi financial?



6



BAB II ISI



2.1. DASAR TEORI 2.1.1. Konsep Dasar perumahan Urusan perumahan, umumnya dilihat sebagai urusan pembangunan unsur buatan dalam kaitannya dengan unsure social ekonomi masyarakat yang bersifat kuantitatif, yaitu untuk memenuhi kekurangan rumah yang sehat dan layak akibat kenaikan jumlah penduduk. Masalah perumahan juga dipersempit menjadi sebatas membuat komoditi rumah, sehingga segala sesuatunya kemudian diterjemahkan lebih dari sudut suplai. Perumahan lebih merupakan urusan produsen yaitu bagaimana memnuat komoditi sesuai dengan pasar potensial yang menguntungkan (T. Kuswartojo, 1997). Adapun prasarana dalam lingkungan perumahan berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum no. 20/KTPS/1986 tentang Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana tidak bersusun disebutkan bahwa : 1. Jalan Jalan adalah jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas kendaraan dan orang. Prasarana lingkungan yang berupa jalan lokal sekunder yaitu jalan setapak dan jalan kendaraan memiliki standar lebar badan jalan minimal 1,5 meter dan 3,5 meter. 2. Air limbah Air limbah adalah semua jenis air buangan yang mengandung kotoran dari rumah tangga. Prasarana untuk air limbah pemukiman antara lain septictank dan bidang resapan. 3. Air hujan Setiap lingkungan harus dilengkapi dengan sistem pembuangan air hujan yang mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehingga lingkungan perumahan bebas dari genangan air.



7



4. Air bersih Air bersih adalah air yang memenuhi persyaratan untuk keperluan rumah tangga setiap lingkungan perumahan harus dilengkapi dengan prasarana air bersih yang memenuhi standar persyaratan. 5. Suplai listrik Untuk perumahan dan penerangan jalan umum. 6. Jaringan telepon Pembangunan perumahan sederhana sebaiknya dilengkapi dengan jaringan telepon umum yang sumbernya diperoleh dari Telkom. 2.1.2. Permasalahan Umum Perumahan Pembangunan



perumahan



tidak



jarang



menimbulkan



permasalahan umum bagi berbagai pihak yang terlibat, bagi perancang, pengembang



dan



investor.



Peraturan-peraturan



pengendalian



pembangunan seringkali dipandang sebagai penghambat. Akan tetapi, ketiadaan peraturan dapat mendorong pengembang yang kurang bertanggungjawab melakukan hal yang merugikan masyarakat. Pembangunan daerah pinggir kota, misalnya, karena adanya kebutuhan akan rumah baru maka dianggap pembangunan perumahan akan menjadi lebih efisien dan ekonomis bila dilakukan dalam skala besar, karena itu perlu tanah yang luas dan murah agar harga rumah terjangkau. Tanah yang tersedia luas dan harganya murah berada dipinggiran kota, sehingga daerah pinggiran kota, terutama kota besar ditebari oleh berbagai kawasan perumahan baru. Akibatnya, transportasi meningkat dan kemacetan menjadi menyebar ke semua penjuru kota. Sistem jaringan lain antar perumahan pun seringkali kurang diperhatikan. Akhirnya pemukiman pun tidak lagi nyaman dihuni, karena kemacetan lalu-lintas, kekurangan air bersih dan banjir. (T. Kuswartojo, 1997) 2.1.3. Kinerja Biaya Proyek Perumahan 2.1.3.1. Definisi Biaya 8



Secara umum, biaya (cost) didefinisikan sebagai suatu pengorbanan atau nilai tukar guna mendapatkan manfaat, termasuk



didalamnya



pengeluaran



yang



tidak



termasuk



pemborosan atau pengorbanan yang tak dapat dihindarkan. Biasanya, konsep dihubungkan



biaya



dan



pengklasifikasiannya



selalu



dengan harga produksi, misal penentuan harga



pokok produk untuk mendapatkan laba pada suatu pabrikasi. (Yusuf Latief, 2001) Pada proyek konstruksi, konsep beban bisa diidentikkan dengan biaya. Konsep biaya dipakai sebagai dasar penyusun anggaran sehingga diperoleh alat bantu bagi manajemen dalam mencapai tujuan akhir proyek konstruksi. Daur hidup biaya untuk suatu unit perumahan terdiri atas biaya inisial dan biaya pengoperasian. Biaya pengoperasian termasuk biaya energi, biaya-biaya pemeliharaan dan pemeliharaan baik bagian luar dan bagian dalam dari unit rumah. Biaya inisial suatu unit perumahan terdiri dari biaya-biaya dari studi kelayakan dan studi pengembangan, desain, konstruksi, pembangunan dari infrastruktur, administrasi, marketing, dan pembiayaan. Beberapa aspek biaya ini secara langsung dihubungkan dengan suatu satuan, sedangkan yang lain seperti desain dan konstruksi dari infrastruktur, dibagi bersama antar beberapa satuan-satuan di dalam suatu proyek. Jika dirinci biaya tersebut terdiri dari: 1. Lahan 2. Bahan bangunan 3. Buruh 4. Infrastruktur 5. Perencanaan dan design 6. Regulasi perijinan 7. Biaya financing dan marketing (M. Ziarral, 1999)



9



2.1.3.2.



Klasifikasi Biaya Proyek Perkiraan biaya (cost estimate) memegang peranan penting



dalam



penyelenggaraan



proyek.



Taraf



pertama



dipergunakan untuk mengetahui berapa besar biaya yang diperlukan untuk membangun proyek atau investasi, selanjutnya memiliki fungsi sebagai pengendalian sumber daya seperti material, tenaga kerja, pelayanan, maupun waktu. Sebelum pembangunan proyek selesai dan siap dioperasikan, diperlukan sejumlah besar biaya atau modal yang dikelompokkan menjadi modal tetap (fixed capital) dan modal kerja (working capital) atau dengan kata lain biaya investasi = modal tetap + modal kerja. Modal tetap adalah bagian dari biaya proyek yang dipakai untuk membangun suatu proyek konstruksi yang diinginkan, mulai dari pengeluaran studi kelayakan, sampai tahap implementasi dan operasional proyek. Modal tetap dibagi menjadi biaya langsung (Direct Cost) dan biaya tidak langsung (Indirect Cost). Biaya langsung (Direct Cost) adalah seluruh biaya yang berkaitan langsung dengan fisik proyek, yaitu meliputi seluruh biaya dari kegiatan yang dilakukan diproyek dan biaya mendatangkan seluruh sumber daya yang diperlukan oleh proyek tersebut. Biaya langsung ini juga biasa disebut dengan biaya tidak tetap (Variabel Cost), karena sifat biaya ini jumlahnya tidak tetap tiap bulannya, tetapi berubah-ubah sesuai dengan kemajuan pekerjaan. Biaya tidak langsung (Indirect Cost) adalah seluruh biaya yang terkait secara tidak langsung yang dibebankan kepada proyek. Biaya ini biasanya terjadi diluar proyek. Biaya ini tiap bulannya besarnya relatif tetap dibanding biaya langsung, oleh karena itu juga sering disebut dengan biaya tetap (Fix Cost). Biaya



tetap



perusahaan



ini



didistribusikan 10



pembebanannya kepada seluruh proyek yang sedang dalam pelaksanaan. Oleh karena itu, setiap menghitung biaya proyek, selalu



ditambah



dengan



beban



biaya



tetap



perusahaan



(dimasukkan dalam mark up proyek). Beberapa contoh yang termasuk dari biaya ini antara lain gaji tetap dan tunjangan bagi tim



manajemen,



gaji



tunjangan



bagi



lembaga



bidang



engineering, inspektor, penyelia, konstruksi lapangan, kendaraan atau



peralatan



konstruksi,



termasuk



biaya



pemeliharaan,



pembelian bahan bakar, minyak pelumas, dan suku cadang, pembangunan fasilitas sementara, termasuk perumahan darurat tenaga kerja, penyediaan listrik, fasilitas komunikasi sementara, biaya



transport,



biaya



administrasi



yang



berupa



biaya



operasional perusahaan yang dibebankan kepada proyek seperti listrik, telepon, pembelian alat tulis kantor (ATK), tinta printer, pengeluaran umum, meliputi konsumsi rapat, dokumentasi, administrasi dan lain-lain. (Iman Soeharto, 1995) Biaya tak langsung ini sering disebut dengan biaya overhead atau sering juga disebut sebagai mark up, yaitu biaya yang digunakan



untuk menutupi



hal-hal seperti overhead



kantor pusat, risiko yang tidak dapat diperkirakan (contingency) dan keuntungan perusahaan (profit). Jenis biaya ini adalah biaya yang harus dikeluarkan tetapi harus dikendalikan, walaupun dibandingkan biaya langsung, nilainya relatif kecil. Sedangkan biaya risiko, sedapat mungkin dihindari. Untuk risiko-risiko yang harus diterima dan jelas jumlahnya atau dapat diperkirakan sudah dimasukkan dalam biaya langsung, begitu juga risiko yang dapat dialihkan kepada pihak lain. Sedangkan rencana keuntungan usaha, sifatnya harus dipertahankan, yaitu dengan cara mengendalikan risiko. 2.1.3.3.



Analisa Finansial Analisa finansial mencakup proyeksi kas, payback period, NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return) dan BCR 11



(Benefit Cost Ratio). Payback period, NPV dan IRR adalah beberapa cara untuk menilai sebuah keputusan investasi. Meskipun ketiga cara melihat dari sudut pandang yang berbeda, ketiganya menunjukkan seberapa berharganya sebuah investasi. (Peni R. Pramono, 2008). Proyeksi kas sangat penting karena mencerminkan keluar masuknya uang dan pada akhirnya menunjukkan apakah investasi ini layak dikerjakan. Hal-hal yang diteliti antara lain adalah kewajaran investasi awal, kewajaran hasil dari keluar masuknya kas, besarnya profit atau keuntungan. Payback Period melihat dari sisi waktu, kapan sebuah investasi mencapai titik impas atau kapan modal yang ditanamkan akan kembali. Payback Period dihitung dari tahun terakhir sebelum nilai akumulasi positif ditambah dengan jumlah yang belum terlampaui, dibagi dengan perolehan pada tahun berikutnya. Net Present Value (NPV) adalah angka yang menunjukkan sisa antara kas masuk dan kas keluar dari sebuah investasi. Proyeksi kas memperhitungkan apa yang didapat dan dikeluarkan pada tahun kesekian, sedangkan NPV menggunakan nilai saat ini, oleh karena itu diperlukan angka rate untuk memperhitungkan nilai uang terhadap waktu. Hal ini dimaksudkan agar nilai yang diperhitungkan dari kas yang keluar masuk ditahun kesekian tersebut dinilai dengan acuan yang sama. Yang dipakai sebagai angka rate adalah tingkat pengembalian modal atau biaya modal. NPV dihitung dengan cara mendiskontokan aliran kas di masa datang (future cash flow) dengan angka rate. NPV diperoleh dengan cara mengurangkan pengeluaran investasi awal dengan dengan aliran kas di masa depan yang di-present value-kan.



12



NPV =CF 0 +



CF 1 CF 2 CF n + + …+ 2 n (1+i) (1+i) (1+i)



Dimana : i



= angka rate



n



= umur proyek CF = cash flow



Apabila : NPV positif = investasi layak (diterima) NPV negatif = investasi tidak layak (ditolak)



IRR mendiskontokan future cash flow pada tingkat NPV yang bernilai nol. Atau dengan kata lain adalah ukuran yang menyatarakan aliran kas bersih di masa datang (future net cash flow) dengan pengeluaran investasi awal. IRR dinyatakan dalam persen, proyek yang memiliki nilai IRR yang besar adalah proyek yang potensial untuk diterima.



CF 0=



CF 1 CF 2 CF n + +…+ n (1+ IRR) (1+ IRR)2 (1+ IRR)



Apabila : IRR > rate of interest = investasi layak (diterima) IRR < rate of interest = investasi tidak layak (ditolak)



BCR



merupakan



membandingkan



cara nilai



mengevaluasi sekarang



(present



suatu



proyek



value)



dari



dengan seluruh



manfaat/keuntungan yang diperoleh dengan nilai sekarang dari seluruh biaya proyek tersebut.



B=B0 +



B1 B2 Bn + + …+ 2 (1+i) (1+i) (1+i)n



C=C0 +



C1 C2 Cn + +…+ 2 (1+i) (1+i) (1+i)n



13



BCR=



B C



Dimana : i



= angka rate



n



= umur proyek



B = benefit C = cost Apabila : BCR > 1 = investasi layak (diterima) BCR < 1 = investasi tidak layak (ditolak)



14



2.2. ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN 2.2.1. Data Perencanaan Investasi Dalam perencanaan investasi diperlukan data – data penunjang lain, yaitu sebagai berikut : 1. Lokasi Bangunan Bangunan Perumahan berlokasi di Kecamatan Kartasura, Kabupaten Sukoharjo. Area perumahan menempati lahan seluas 2438 m 2 dengan batas-batas sebagai berikut: Utara



: selokan



Barat



: jalan



Timur



: sawah



Selatan



: sawah



Denah lokasi dapat dilihat pada lampiran. 2. Analisa Harga Analisis harga



jual



perumahan



yang



direncanakan



harus



mempertimbangkan harga jual perumahan lainnya yang telah ada terlebih dahulu. Selain itu, juga didasarkan atas pertimbangan posisi produk dibandingkan dengan perumahan lainnya. No 1 2 3 4 5



Nama Perumahan Green Residence I Green Residence II Ndalem Kirana Graha Pesona Citra Gowanan



Type (LB/LT) 45/100 m2 45/100 m2 45/78 m2 50/80 m2 45/100 m2



Harga (Rp.) 140.000.000 145.000.000 139.815.000 165.000.000 150.000.000



3. Analisa Permintaan Permintaan produk perumahan dapat diketahui dari tingkat hunian (occupancy) dari kawasan perumahan lain yang telah ada. Berdasarkan hasil pengamatan di lapangan, Green Residencce 1 dan 2 merupakan kawasan hunian yang occupancy-nya paling tinggi, mencapai 85%. Ndalem Kirana memiliki tingkat tingkat occupancy paling rendah, yaitu sekitar 35%, tapi hal ini wajar mengingat perumahan tersebut baru mulai dipasarkan. Kawasan perumahan yang lain memiliki tingkat occupancy berkisar antara 55% sampai dengan 75%. Berdasarkan tingginya tingkat occupancy kawasan perumahan di atas, maka keputusan pihak developer 15



untuk mengembangkan perumahan Citra Alam Mandiri dengan tipe rumah 47/100 m2 sudah tepat, mengingat posisi produk lebih unggul apabila dibandingkan dengan pihak kompetitor. 4. Target Market Perumahan yang dikembangkan oleh CV. Arfa Mandiri adalah tipe 47/100 m2 dengan harga jual Rp. 175.000.000,00. Dengan asumsi, pembeli atau konsumen menggunakan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah) sebesar 70 % dari harga jual, maka fasilitas KPR yang digunakan adalah sebesar Rp. 122.500.000,00. Berdasarkan harga tersebut, dengan asumsi bunga KPR sebesar 7,8 % per tahun (Sumber : Bank Syariah Mandiri Solo) dengan jangka waktu pinjaman 10 tahun, maka angsuran yang dibayar oleh konsumen adalah sebesar Rp. 1.817.000,00 per bulan. Secara umum, alokasi dana angsuran biasanya sekitar 40 % dari pendapatan, maka target market pembeli perumahan adalah kelompok yang berpenghasilan diatas Rp. 4.550.000,00 per bulan. 5. Strategi Penjualan Beberapa strategi penjualan yang digunakan oleh pihak developer untuk mencapai target penjualan antara lain : a. Uang muka plus KPR Uang muka antara 20 – 30 % dibayarkan secara bertahap selama 3 bulan. Kekurangan pembayaran merupakan plafon kredit yang diajukan ke bank dengan fasilitas KPR yang diajukan sebelum rumah jadi.



b. Pembayaran cash bertahap Pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai dengan progress bangunan atau sesuai dengan kesepakatan antara pihak developer dengan konsumen. c. Sistem pesan – bangun Pihak developer baru akan mulai membangun unit perumahan 16



setelah konsumen membayar uang muka. d. Legalitas Pihah developer melakukan penjualan rumah dengan sertifikat hak milik (HM) bukan hak Guna Bangunan (HGB) serta IMB pecah atas nama konsumen bukan



IMB induk, Sehingga akan



memberikan kenyamanan kepada konsumen e. Secara kontinue melakukan promo penjualan baik lewat media cetak atau memasang bener iklan di sepanjang jalan setrategis menuju lokasi. Dari pengalaman dan Analisis diatas maka target penjualan CV. Arfa mandiri untuk menjual 19 unit rumah di perumahan Citra Alam Alam Mandiri Ngemplak ini adalah 2 tahun. 2.2.2. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Proyek Rencana Anggaran Biaya (RAB) dibuat untuk mengetahui besar biaya modal yang dibutuhkan, antara lain biaya pembelian lahan, pembangunan perumahan dan infrastruktur penunjang, proses pengeringan tanah, notaries untuk proses pecah dan balik nama, marketing dan lain-lain.



17



2.2.3. Perhitungan Harga Jual Harga jual perumahan dihitung berdasarkan besar biaya modal yang dibutuhkan ditambah dengan keuntungan yang ingin diperoleh. Harga pokok penjualan merupakan beban yang harus ditutup oleh harga jual rumah. Perhitungan



harga pokok penjualan harus memperhatikan



komposisi unsur-unsur yang terdapat dalam perumahan, yaitu luas tanah dan bangunan.



18



Nilai bunga pada perhitungan harga jual ini didasarkan pada Bank Syariah Mandiri Solo yaitu sebesar 12,1 % flat/tahun.



Dari tabel perhitungan harga jual tersebut, dapat diketahui bahwa harga perumahan Citra Alam Mandiri adalah sebesar 1,18 kali lipat dibandingkan harga pokoknya. 2.2.4. Proyeksi Pendapatan Pada saat penelitian ini dilakukan, perumahan Citra Alam Mandiri sudah terjual 2 unit dari total 19 unit rumah yang dipasarkan. Sehingga, diproyeksikan pada akhir tahun 2012 akan terjual sebanyak 10 unit rumah, sedangkan sisanya akan habis terjual pada tahun berikutnya. Dana KPR dari bank diproyeksikan cair 9 unit pada tahun 2012 dan sisanya akan cair pada tahun 2013.



19



2.2.5. Proyeksi PW, NPV, IRR, dan BCR Besar bunga yang dipakai pada perhitungan NPV adalah sebesar 15 %, diasumsikan dari persentase biaya modal. Biaya modal adalah imbalan yang diharapkan oleh investor atas investasi yang ditanamkan. Suku bunga efektif untuk pinjaman ke bank besarnya bervariasi antara 12 – 14% per tahun. Penjualan perumahan memakai sistem pesan-bangun, sehingga pengeluaran untuk biaya pembangunan mengikuti proyeksi penjualan unit rumah. Langkah perhitungan PW (Present Worth):  Membuat diagram arus dana (Cash Flow) Karena tidak terdapat data periode pengeluaran dan pemasukan secara tepat, maka kami mengasumsikan bahwa investasi awal pada tahun ke 0 adalah Rp 700.000,00 yaitu berasalh dari harga beli tanah.



20







Mengubah



arus



dana



(keluar-masuk)



menjadi



present



dan



menjumlahkannya P=−7 00.000 .000+1.102.500 .000



( PF , 12 ,1)+525.000 .000( FP ,12 , 1)+1.225 .000 .000



P=3 18.081.548 



Apabila hasil positif, maka proyek untung dan investasi termasuk layak P > 0, maka investasi layak



21



Langkah perhitungan NPV, IRR dan BCR adalah sebagai berikut : 1. Net Present Value (NPV) Nilai NPV diperoleh dari net cash inflow pada tahun 2012 ditambah dengan nilai present value net cash inflow pada tahun 2013. Dari hasil perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program Microsoft Excell didapatkan nilai NPV sebesar Rp. 377.384.777,00.



22



2. Internal Rate of Return (IRR) Perhitungan IRR harus berdasarkan nilai keluar masuknya uang atau arus kas.



Nilai negatif menunjukkan uang keluar, sedangkan nilai positif menunjukkan uang masuk. Langkah selanjutnya adalah memasukkan data arus kas tersebut ke dalam fungsi finansial.



23



Dari hasil perhitungan menggunakan fungsi finansial pada program Microsoft Excell didapatkan nilai IRR sebesar 43.40 %.



3. Benefit Cost Ratio (BCR) Nilai BCR diperoleh dengan cara membandingkan total



present



value pendapatan dengan total present value pengeluaran.



Dari hasil fungsi finansial tersebut, kemudian dicari nilai perbandingan antara present value pendapatan dengan present value pengeluaran dan diperoleh nilai BCR sebesar 1,11.



Dari hasil perhitungan dapat diketahui bahwa : 1. Break Even Point terjadi pada tahun pertama, sehingga payback periodnya adalah satu tahun. 2. Hasil PW adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima. 3. Hasil NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima. 4. Nilai IRR lebih besar dari angka rate, sehingga investasi layak diterima. 5. Nilai BCR > 1, sehingga investasi layak diterima.



24



BAB III PENUTUP



3.1. KESIMPULAN Berdasarkan hasil penelitian, dapat diambil kesimpulan bahwa ditinjau dari sisi finansial, investasi pada proyek pembangunan perumahan Citra Alam Mandiri ini adalah feasible (layak). Hasil PW dan NPV adalah positif, sehingga investasi layak untuk diterima. Nilai IRR = 43.40 % > rate of interest = 12 %, sehingga investasi layak diterima. Nilai BCR = 1,11> 1, sehingga investasi layak diterima. Berdasarkan hasil analisis terhadap berbagai kemungkinan resiko yang disimulasikan, nilai IRR masih lebih tinggi dari angka rate (12 %). 3.2. SARAN Hal-hal yang disarankan antara lain : 1. Dalam penghitungan RAB pihak developer harus lebih teliti karena tingkat ketilitian yang kurang akan mengakibatkan berkurangnya penghasilan dari developer 2. Dalam membuat target penjualan pihak developer harus lebih cermat



karena target penjualan yang gagal akan mengakibatkan harga produksi meningkat.



25



DAFTAR PUSTAKA



Abadi, Anton Nur. 2012. Studi Kelayakan Investasi Properti Proyek Pembangunan Perumahan Citra Alam Mandiri Sukoharjo. Surakarta.



26