Modul 14 SU 6 Tekno Ekonomi 2 [PDF]

Citation preview

MODUL PERKULIAHAN



Teknologi Sistem Bangunan POKOK BAHASAN



Tekno Ekonomi 2



Abstract



Fakultas



Program Studi



TatapMuka



Fakultas Teknik



Program Studi Arsitektur



14



Kode MK



DisusunOleh



W121700024



Ir.Muji Indarwanto, MM. MT.



Kompetensi



Mata kuliah ini membahas tentang bagaimana analisis teknoekonomi perlu dilakukan pada saat dilaksanakannya proses perancangan yang berorientasi pada rentang waktu pemanfaatan bangunan di masa mendatang.



I.



Setelah mengikuti mata kuliah ini diharapkanan dapat mengetahui bahwa suatu bangunan harus memenuhi persyaratan teknis (technically possible) dan kelaikan secara ekonomis (economically feasible).



Penilaian Terhadap Waktu



Dalam analisa tekno ekonomi diperlukan nilai-nilai tertentu yang dijadikan dasar bagi perhitungan selanjutnya. Nilai-nilai yang diperlukan untuk menentukan besarnya biaya, sebagaimana telah dijelaskan pada uraian sebelumnya adalah: harga satuan tanah dan harga satuan bangunan gedung, yang jika dikalikan dengan jumlah luas lantai (luas lantai bruto) akan menghasilkan biaya bangunan. Selanjutnya adalah biaya tidak langsung, berupa biaya yang diperlukan untuk jasa profesional, biaya perijinan dan administrasi serta biaya bunga modal pinjaman (‘cost of money’ atau ‘financing cost’). Dengan demikian nilai investasi proyek yang dihitung, bukan nilai awal (P o – uang pokok), sebelum proyek dibangun, tetapi nilai setelah proyek selesai dibangun (Pn – FV, Future Value’), yang besarnya tergantung dari besarnya nilai suku bungan (‘i – interest’) dan lama pekerjaan konstruksi (n tahun). Nilai FV diperoleh dengan: Pn  Po 1  i 



Di mana



n



Persamaan 11.3.



: Pn adalah nilai kemudian Po adalah uang pokok i adalah tingkat suku bunga (%) n adalah lama pekerjaan konstruksi (tahun)



Untuk nilai Po = 1,000, maka besar nilai kemudian (FV – future value’), menjadi: FV  1  i 



2020



2



n



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



Persamaan 11.4.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



Nilai kemudian dari 1,000 untuk tingkat suku bunga dan rentang waktu tertentu dapat dijumpai pada Lampiran 04. Rumus di atas merupakan nilai yang menyatakan jumlah yang diinvestasikan pada saat ini dan akan diakumulasikan atas dasar prinsip bunga berbunga (‘compound interest’) untuk jangka waktu tertentu. Nilai-nilai untuk tingkat suku bunga (i) dan jangka waktu (n) dapat disusun dalam tabel (lihat Lampiran 04). Sedang nilai sekarang (‘PV - present value’) dari nilai 1,000 yang merupakan kebalikan dari Persamaan 11.4. dapat dijumpai pada Lampiran 05, yang didasari atas rumus:



PV 



1



Persamaan 11.5.



1  i  n



Persamaan 11.5. digunakan untuk menghitung uang pokok atau nilai sekarang dari pembayaran atau penerimaan uang yang akan diterima. Persamaan ini disebut juga dengan daftar ‘discount’, karena nilai akhirnya selalu lebih kecil dari nilai yang akan datang. Jika pada Persamaan 11.4. mewakili satu waktu dan untuk semua jumlah tunggal uang, maka Persamaan 11.6. berikut ini memberikan jumlah uang ekivalen per tahun untuk tahun tertentu atau biasa disebut sebagai ‘CAF – compound amount factor’ (Lampiran 06):



CAF 



1  i  n  1



Persamaan 11.6.



i



Kebalikan dari Persamaan 11.6, dinamakan dana pembayaran tahunan (‘ASF - annual sinking fund’), dan digunakan untuk menghitung nilai uang tahunan yang akan ditabung setiap tahunnya pada tingkat suku bunga tertentu guna melunasi pembayaran pada tanggal tertentu di masa yang akan datang (Lampiran 07):



ASF 



i 1  i  n  1



Persamaan 11.7.



Selanjutnya, pada Lampiran 08, digunakan untuk menghitung nilai sekarang dari pembayaran mendatang yang dilakukan pada periode tahunan yang teratur, dengan rumus:



2020



3



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



n  1  i  1 PWF  n i.1  i 



Persamaan 11.8.



Persamaan 11.8. disebut jumlah faktor nilai sekarang (‘PWF – present worth factor’) dari 1,000 atau nilai sekarang dari 1.000 per tahun (tahun pembelian suku tunggal). Sedang untuk nilai sekarang dari 1,000 pertahun (suku rangkap) berlaku untuk tingkat suku bunga yang sama, baik pada bunga terhadap jumlah yang diinvestasikan, maupun pada ASF guna mengembalikan nilai modal selama tahun tertentu. Dalam kenyataan, tingkat suku bunga terhadap pinjaman dan terhadap ASF sering kali tidak sama. Oleh karenanya perlu digunakan suku rangkap (‘dual rate’):



PVA 



1 i  ASF



Persamaan 11.9.



Kebalikan dari Persamaan 11.8. biasa disebut dengan faktor pemulihan modal (‘Capital Recovery Factor’) sebagaimana dirumuskan dalam Persamaan 11.10 (Lampiran 09):



i 1  i  1  i  n  1 n



CFR 



Persamaan 11.10.



Untuk dapat membandingkan antara nilai uang yang diterima atau dikeluarkan pada saat yang berbeda, maka nilai tersebut perlu dikonversikan jumlahnya ke dalam skala waktu (Gambar 11.4). Gambar ini memperlihatkan perbandingan antara nilai kemudian (‘future value’), nilai yang dibayar tahunan (Lampiran 06) dan jumlah nilai sekarang (Lampiran 08).



2020



4



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



Gambar 11.5. Berbagai Nilai pada Tingkat Suku Bunga 8% per Tahun



Dari Gambar 11.5. terlihat bahwa nilai bangunan (investasi) dapat ditinjau dari beberapa sudut pandang waktu yang secara lebih jelas dapat digambarkan dengan metode Segitiga Waktu dari nilai uang (Gambar 11.6.) untuk mengetahui jumlah nilai kemudian, jumlah nilai sekarang, jumlah uang pada masa lampau, dan juga nilai seragam tahunan selama kurun waktu tertentu. 2020



5



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



Nilai Seragam



'Present Worth Factor' (Lampiran 08)



Nilai Sekarang 'Present Amount'



'Serial of Equal Amounts'



'Capital Recovery 'Compound Factor' Amount (Lampiran 09) Factor' (Lampiran 06) 'Present Worth Factor' inverse (lampiran 05) 'Compound Amount Factor' inverse (Lampiran 04)



'Sinking Fund Factor' (Lampiran 07)



Nilai Kemudian 'Future Amount Single Sum'



Gambar 11.6 Metode Segitiga Nilai Waktu



II. Analisis Titik Impas Untuk menentukan harga jual bangunan atau nilai sewa bangunan, maka perlu diketahui besarnya modal sendiri (‘equity’) yang digunakan, dan kemungkinan menggunakan modal yang berasal dari pinjaman. Modal pinjaman biasanya berasal dari bank atau lembaga keuangan dengan sejumlah imbalan bagi pemberi pinjaman yang biasa dikenal dengan suku bunga (‘interest’). Di samping itu, perlu diketahui lamanya waktu pinjaman dan lama yang dibutuhkan bagi pekerjaan konstruksi. Lama waktu konstruksi diperlukan, karena biasanya para



kreditur



(pemberi



pinjaman)



memberikan



keringanan



berupa



penangguhan



pembayaran pokok pinjaman dan bunganya selama masa konstruksi (‘grace period’). Jika penangguhan hanya diberikan pada pembayaran pokok kreditnya saja, maka bunga yang tetap harus dibayar biasanya dinamakan ‘i.d.c.’ (‘interest during construction’).



2020



6



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



Perbandingan antara modal pinjaman terhadap modal sendiri (‘loan-equity ratio’) biasanya tidak mutlak, tergantung dari jenis proyek yang dikaitkan dengan resiko proyek. Nilai perbandingan ini biasanya 3 : 1 untuk proyek-proyek bangunan komersial. Sedang lama waktu pinjaman biasanya sekitar 15 tahun. Perhitungan nilai jual atau nilai sewa bangunan yang digunakan adalah dengan analisa titik impas (‘break even point analysis’). Biaya investasi dianggap sebagai biaya tetap (‘FC – Fixed Costs’), biaya operasional dan karyawan, asuransi, pajak, depresiasi, dan cicilan pokok kredit dan bunganya merupakan biaya tidak tetap (‘VC – Variable Costs’). Sedang penerimaan (‘TR – Total Revenue’) yang diperhitungkan, di samping harga sewa dasar, juga masih perlu ditambahkan biaya layanan (‘service charge’) dan pajak (PPN). Nilai sewa diperhitungkan atas luas lantai netto. Untuk menghitung jumlah penerimaan, biasanya tidak didasarkan pada tingkat hunian (‘occupancy rate’) yang penuh (100%), tetapi untuk tingkat hunian (‘vacancy rate’) yang kurang dari 100%, agar perhitungan bersifat konservatif (artinya: pembiayaan semaksimal mungkin, penerimaan seminimal mungkin).



Dengan



menyamakan jumlah penerimaan dan jumlah biaya dikeluarkan, maka diperoleh nilai sewa:



TC  FC  VC



Persamaan 11.10.



TR  TC



Persamaan 11.11.



Dalam bentuk grafis, analisa titik impas dapat terlihat pada Gambar 11.7.



2020



7



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



BIAYA / PENERIMAAN



Penerimaan Total ('Total Revenue')



Biaya Total ('Total Costs')



Zona Laba



Biaya Tidak Tetap ('Variable Costs')



Titik Impas ('Break Even Point')



P



TI



T.I. Zona Rugi



Biaya Tetap ('Fixed Costs')



Q TI



KUANTITAS



Gambar 11.7. Grafik Analisa Titik Impas



Pada daerah < QTI, disebut zona rugi, karena TR < TC, sedang daerah > QTI disebut zona laba, karena TR > TC.



III. Tekno Ekonomi Bangunan Tinggi Ada beberapa hal yang merupakan bahan pertimbangan bagi evaluasi suatu proyek bangunan tinggi, diantaranya adalah perbandingan antara pendapatan dan pengeluaran (‘RCR – revenue-cost ratio’), yaitu perbandingan antara jumlah nilai sekarang dan pengeluaran selama usia ekonomis bangunan. RCR  1,00



Persamaan 11.12.



Selanjutnya, hal yang perlu diperhatikan adalah tingkat pengembalian investasi (‘ROI – rate of return on investment’), yaitu gambaran tentang kelaikan proyek. Tingkat pengembalian investasi ini biasamya diperhitungkan dengan atau tanpa beban pajak (‘ROI before tax’ dan ‘ROI after tax’). 2020



8



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



‘ROI before tax’ adalah jumlah nilai sekarang dari keuntungan sebelum dipotong pajak dibagi dengan nilai sekarang dari investasi.



ROI before 



TR  TC PVinvestasi



Persamaan 11.13.



Sedang ‘ROI after tax’ adalah jumlah nilai sekarang dari keuntungan sesudah dipotong pajak dibagi dengan nilai sekarang dari investasi.



ROI after 



TR  TC  Pajak PVinvestasi



Persamaan 11.14.



Persayaratan kedua tingkat pengembalian investasi: ROI  1,00



Persamaan 11.15.



Tingkat pengembalian investasi umumnya dipengaruhi oleh apa yang dinamakan tinggi bangunan ekonomis (‘economic building height’). Optimasi ketinggian bangunan ini dapat dilakukan dengan tiga pendekatan, dimana dua pendekatan pertama dicontohkan dengan menggunakan program ‘spread sheet’ (Optimasi Jumlah Lantai-01.xls), yang contohnya dapat dilihat pada Gambar 11.8 dan Gambar 11.9. 1)



pendekatan struktural, terhadap stabilitas gempa Dalam hal ini jumlah lantai ditentukan berdasarkan Persamaan 3.12:



MG  1,5 ME 2)



(lihat Gambar 11.8.)



pendekatan efisiensi sirkulasi, terhadap ruang luncur lift (Gambar 11.9.) Mengingat luas inti bangunan sekitar 5 – 10 kali dari kebutuhan luas ruang luncur dan luas inti bangunan hanya sekitar 15 – 20% luas lantai tipikal, maka, jumlah lantai dapat pula ditentukan dari alokasi maksimal bagi kebutuhan layanan transportasi vertikal (lihat Bab IV. Transportasi Vertikal).



2020



9



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



Gambar 11.8. Optimasi Lantai Pendekatan Struktural



2020



10



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



Gambar 11.9. Optimasi Lantai Pendekatan Sirkulasi Vertikal 3)



pendekatan optimasi lahan, terhadap KDB dan KLB. Agar penggunaan lahan tidak berlebihan, maka jumlah lantai bangunan dan luas lantai dasar perlu memenuhi ketentuan KDB dan KLB. Jika pada lahan didirikan beberapa bangunan, maka ketentuan jarak bebas juga menjadi hal yang perlu dipertimbangkan (lihat Bab II Perancangan Bangunan Tinggi).



Hal lain yang perlu dipertimbangkan adalah tingkat pengembalian modal (‘ROE – rate of return on equity’), yang menggambarkan tingkat keuntungan dari investasi yang ditanamkan (atau penyertaan modal). ROE



adalah jumlah nilai sekarang selama umur ekonomis



bangunan dari pembayaran pinjaman berikut keuntungan, ditambah dengan akumulasi modal setelah pinjaman lunas dibagi dengan jumlah nilai sekarang dari investasi. ROE  1,00



Persamaan 11.16.



Dari pembahasan sebelumnya, dapat diperoleh jumlah pengeluaran berupa biaya investasi yang diperlukan untuk suatu bangunan tertentu (TC), sedang penerimaannya (TR) diperoleh



2020



11



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



dari ruangan yang disewa/dijual. Selanjutnya dengan menggunakan pendekatan analisa titik impas, maka akan diperoleh harga dasar sewa/jual. Secara rinci proses perhitungan tekno ekonomi dapat diuraikan sebagai berikut: a.



Pembiayaan



Untuk menghitung besarnya biaya yang diperlukan untuk bangunan, diperlukan data-data: 1)



harga satuan bangunan (US$ per m2)



2)



harga lahan (US$ per m2)



3)



luas lantai bruto (Lbruto – m2)



4)



fungsi bangunan



5)



nisbah luas lantai netto terhadap luas lantai bruto (lihat Tabel 2.1)



6)



tingkat suku bunga



7)



nisbah modal sendiri dan pinjaman



8)



lama pinjaman



9)



lama pelaksanaan konstruksi



10)



besar kewajiban pajak



11)



biaya asuransi



12)



biaya operasional



13)



depresiasi bangunan



b.



Penerimaan



Penerimaan diperoleh dari sewa ruangan (untuk kantor dan pertokoan), nilai jual bangunan (untuk apartemen) dan tarif kamar (untuk hotel dan rumah sakit).



c.



Analisa Perhitungan



Setelah dilakukan analisa sistem bangunan, berupa analisa struktur, perhitungan kebutuhan jumlah lift, beban tata udara, sanitasi, daya listrik dan utilitas lainnya, maka dapat diperkirakan luas lantai efektif (Lnetto). 1)



2020



Biaya investasi (I)



12



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



Biaya investasi, sebagaimana telah diuraikan terdahulu, terdiri dari biaya untuk lahan, bangunan, biaya-biaya tidak langsung (jasa profesional, perijinan, administrasi, perabotan, peralatan dan perlengkapan bangunan lainnya), dan dana cadangan untuk biaya pelaksanaan konstruksi: -



Biaya Lahan (‘LC – Land Cost’)



-



Biaya Bangunan (‘BC – Building Cost’)



-



Biaya Tidak Langsung (‘IC – Indirect Cost’)



-



Biaya Cadangan (‘C – Contingencies’)



2)



Pembiayaan proyek Pelaksanaan proyek bangunan tinggi biasanya membutuhkan waktu yang cukup panjang, sehingga terjadi perkembangan investasi setelah masa konstruksi: FV  I .1  i 



t



Persamaan 11.17.



dimana : I adalah nilai investasi i adalah tingkat suku bunga per tahun t adalah waktu yang dibutuhkan untuk pelaksanaan konstruksi Biaya proyek pada umumnya diperoleh dari modal sendiri dan pinjaman pihak lain, sehingga biaya investasi terbagi atas: Investasi Modal Sendiri:



Ie 



1 xFV q 1



Persamaan 11.18.a.



Investasi Modal Pinjaman:



Il 



q xFV q 1



Persamaan 11.18.b.



di mana : q adalah nisbah antara modal sendiri dan pinjaman (‘loan equity ratio), biasanya q = 3.



2020



13



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



3)



Bunga Pinjaman (B) Biaya yang perlu dikeluarkan untuk pembayaran bungan pinjaman:



B



i 1  i 



1  i 



p



p



1



.FV 



FV p



Persamaan 11.19.



di mana: p adalah jangka waktu pinjaman (tahun) 4)



Depresiasi (D) Pengurangan nilai bangunan tergantung dari usia ekonomis bangunan yang diperkirakan, yang nilainya dapat dilihat pada Tabel 11.14.



D  d .BC di mana : d



Persamaan 11.20. adalah prosentase penurunan nilai (Tabel 11.13)



BC adalah biaya bangunan



Tabel 11.14. Tingkat Penurunan Nilai Bangunan per Tahun -------------------------------------------------------------------------Fungsi



Usia Ekonomis



Depresiasi (d)



-------------------------------------------------------------------------Apartemen



40 tahun



2,5%



Hotel



40 tahun



2,5%



Kantor



45 tahun



2,2%



Pertokoan



50 tahun



2,0%



Gedung Parkir



45 tahun



2,2%



---------------------------------------------------------------------------



2020



14



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



5)



Operasional dan Perawatan Bangunan (O) Besar biaya operasional secara sederhana dapat diperhitungkan sekitar 25% dari jumlah penerimaan: O  0,25 R



Persamaan 11.21.



Dari jumlah ini, alokasi untuk biaya pengelolaan bangunan (BO) sebesar 6% dari O, sedang sisanya sebesar 94% dari O digunakan untuk biaya pemeliharaan/perawatan bangunan (BM), dengan rincian: - Biaya listrik dan air



: 35% BM



- Biaya perawatan perlengkapan bangunan : 15% BM - Biaya keamanan dan keselamatan kerja



: 2% BM



- Biaya pengendalian lingkungan



: 5% BM



- Biaya kebersihan (‘cleaning service’)



: 35% BM



- Biaya Pertamanan



: 2% BM



Selanjutnya, biaya untuk kebersihan (BK) yang besarnya 35% BM, dapat dirinci lagi menjadi: - Biaya pembersihan lantai & ruang (‘Janitor service’)



: 40% BK



- Biaya pembersihan kaca & bangunan bagian luar



: 10% BK



- Biaya pembersihan karpet & perabot (‘upholstery’)



: 3% BK



- Biaya pembersihan langit-langit dan interior



: 30% BK



- Biaya pembersihan ventilasi & saluran tata udara



: 15% BK



- Biaya pembersihan atap & halaman



: 2% BK



6)



Asuransi (A) Nilai asuransi juga diperhitungkan dari penerimaan yang diperoleh, yaitu sekitar 2,5%. A  0,025.R



7)



Persamaan 11.22.



Pajak (T) Pajak yang perlu dibayar adalah:



2020



15



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



T  15% R  B  D  O  A



8)



Persamaan 11.23.



Pembayaran pinjaman pokok (CP) Pembayaran pinjaman pokok dilakukan setelah masa penangguhan pembayaran (‘grace period’):



CP 



Il  p  t



Persamaan 11.24.



di mana : t adalah jangka waktu ‘grace period’, biasanya sama dengan jangka waktu pelaksanaan konstruksi. 9)



Penerimaan (R) Penerimaan didasarkan pada pendapatan dari luas lantai produktif (Lnetto) dengan mempertimbangkan faktor kekosongan gedung:



R  12.Lnetto .n.r.1  v 



Persamaan 11.25.



di mana : n = jumlah lantai r = nilai sewa minimum per m2 per bulan. v = faktor kekosongan gedung (minimum : v = 20%) 10)



Titik Impas Hal pertama yang perlu dilakukan adalah menjumlahkan semua pembiayan yang dikeluarkan:



TC  I  B  D  O  A  T



Persamaan 11.26.



Dengan menyamakan Persamaan 11.25. dengan Persamaan 11.26., maka dapat diperoleh nilai sewa minimum (r): TC  R I  B  D  O  A  T  12.Lnetto .n.r.(1  v )



Jadi:



2020



16



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



r



I  B  D O  AT 12.Lnetto .n.(1  v)



11)



Persamaan 11.27.



Tingkat Pengembalian Investasi Pengembalian Tingkat Investasi (‘ROI – Return on Investement’), dibedakan antara ROI sebelum pajak (‘ROI before tax’) dan ROI setelah pajak (‘ROI after tax’). ROI sebelum pajak:



-



Sebelum pinjaman lunas, yaitu pada tahun pertama sampai dengan tahun ke-p: Laba sebelum pajak ditambah depresiasi: Lb  R  B  O  A



Persamaan 11.28.



Jumlah nilai sekarang (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):



PVb 



1  d  z  1 . L  b p d 1  d 



Persamaan 11.29.



di mana : d adalah ‘discounted factor’ (d = 7%) z adalah usia ekonomis bangunan p adalah jangka waktu pinjaman Setelah pinjaman lunas, yaitu dari tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z: Laba sebelum pajak ditambah depresiasi: La  R  O  A



Persamaan 11.30.



Jumlah nilai sekarang (tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z):



 1  d  z  1  1  d  p  1  PVa    . La  z p  d 1  d    d 1  d 



2020



17



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



Persamaan 11.31.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



Jadi nilai sekarang untuk laba sebelum pajak ditambah dengan depresiasi adalah: L  PVb  PVa



Persamaan 11.32.



Dengan investasi, sebesar FV (Persamaan 11.17.), maka tingkat pengembalian investasi sebelum pajak:



RI b 



L FV



Persamaan 11.33.



Nilai RIb > 1,00. Jika nilai RIb < 1, maka nilai sewa (r) harus diperbesar. Dan titik impas tercapai pada tahun ke-:



BEP 



z RI b



Persamaan 11.34.



ROI setelah pajak:



-



Sebelum pinjaman lunas, yaitu pada tahun pertama sampai dengan tahun ke-p: Laba sebelum pajak ditambah depresiasi:



L'b  R  B  O  A  T



Persamaan 11.35



Jumlah nilai sekarang (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):



PVb' 



1  d  z  1 . L'  b p d 1  d 



Persamaan 11.36



di mana : d adalah ‘discounted factor’ (d = 7%) z adalah usia ekonomis bangunan p adalah jangka waktu pinjaman



2020



18



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



Setelah pinjaman lunas, yaitu dari tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z: Laba setelah pajak ditambah depresiasi:



L'a  R  O  A  T



Persamaan 11.37.



Jumlah nilai sekarang (tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z):



  1  d  z  1 1  d  p  1  ' PVa'    . La z p  d 1  d    d 1  d 



 



Persamaan 11.38.



Jadi nilai sekarang untuk laba setelah pajak ditambah dengan depresiasi adalah:



L'  PVb'  PVa'



Persamaan 11.39.



Dengan investasi, sebesar FV (Persamaan 11.17.), maka tingkat pengembalian investasi setelah pajak:



RI a 



L' FV '



Persamaan 11.40.



Nilai RIa> 1,00. Jika nilai RIa < 1, maka nilai sewa (r) harus diperbesar. Dan titik impas tercapai pada tahun ke-:



BEP 



12)



z RI a



Persamaan 11.41.



Tingkat Pengembalian Modal Sendiri Sebelum pinjaman lunas (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p): Laba setelah pajak dikurangi pembayaran kembali pokok pinjaman:



2020



19



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



L"b  R  B  O  A  T  CP



Persamaan 11.42.



Jumlah nilai sekarang (tahun pertama sampai dengan tahun ke-p):



" PVb







1 d











d



1







z



d



 1







p







.



" L b







Persamaan 11.43. Setelah pinjaman lunas, yaitu dari tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z: Laba setelah pajak ditambah depresiasi:



L"a  R  O  A  T



Persamaan 11.44.



Jumlah nilai sekarang (tahun ke-p sampai dengan tahun ke-z):



" PV a







  



1







d



d



1











z



d



 1







z







Persamaan 11.45. Jadi nilai sekarang untuk laba setelah pajak ditambah dengan depresiasi adalah:



L"



 PVb"  PV a"



Persamaan 11.46. Dengan



penanaman



modal



sebesar



Ie



(Persamaan



11.18.a),



maka



pengembalian modal sendiri (‘return on equity’):



RE 



Ie L"



Persamaan 11.47.



Nilai RE > 1,00.



Daftar Pustaka 2020



20



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id



tingkat



1



d



Arnold C and Reitherman R., Building Configuration & Seismic Design, John Wiley & Sons, New York, 1982. Dadras, A.S., Mechanical System for Architect , Mc. Graw Hill, Inc New York, 1995. Daniel L. Schodek, Structure, Prentice Hall, New Jersey Haas, A. M., Precast Concrete Design and Apllication, Applied Science Publishers London. Hartono Purbo : “ Utilitas Bangunan “,Djambatan, Jakarta 1992. Hart F and all, Multi Storey Buildings in Steel, Collins, London, 1985 Juwana, J. S., Sistem Bangunan Tinggi, Penerbit Erlangga, Jakarta, 2005 Kowalczyk R.M. and all, Structural Systems for Tall Buildings, McGraw-Hill Inc, New York, 1992 Peurifoy R.L and Oberlender G.D., Formwork For Concrete Structures, McGraw-Hill Inc, New York, 1996 Smith B. S. and Coull A, Tall Building Analysis and Design, John Wiley & Son Inc, New York, 1991 Taranath B. S., Structural Analysis & Design of Tall Buildings, Mc Graw-Hill Book Company, New York, 1988. Thornton C and all, Exposed Structure in Building Design, McGraw-Hill Inc, New York, 1993 Wolfgang Schuller, High Rise Building Structures, John Wiley & sons, New York. Wikipedia, http://id.wikipedia.org/wiki/Bangunan_tinggi



2020



21



Teknologi Sistem Bangunan Dr. Ir.Muji Indarwanto, MT. MM.



PusatBahan Ajar dan eLearning http://www.mercubuana.ac.id