Project Cost Management [PDF]

Citation preview

1



LAPORAN PENELITIAN



PROJECT COST MANAGEMENT STUDI KASUS PROYEK PEMBANGUNAN BLISS WAYAN HOTEL LEGIAN-BALI



DISUSUN OLEH DEWA AYU NYOMAN ARDI UTAMI, ST., MT.



UNIVERSITAS PENDIDIKAN NASIONAL DENPASAR 2015



2



KATA PENGANTAR



Puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat dan rahmat-Nya, saya dapat menyelesaikan laporan penelitian ini. Penulisan laporan penelitian ini dilakukan dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk pencapaian 100% sebagai tenaga pengajar/Dosen di Universitas Pendidikan Nasional, Denpasar. Saya menyadari bahwa, tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, sangatlah sulit bagi kami untuk menyelesaikan penulisan laporan penelitian ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terima kasih kepada : 1. Prof. DR. Ir. Yusuf Latief, MT., selaku dosen pembimbing saya terdahulu di Fakultas Teknik Universitas Indonesia yang telah menyediakan waktu, tenaga, dan pikiran untuk mengarahkan saya dalam penulisan laporan penelitian ini. 2. Orang tua dan keluarga saya yang telah memberikan bantuan dukungan material dan moral. 3. Sahabat yang telah banyak membantu saya dalam menyelesaikan laporan penelitian ini. Akhir kata, saya berharap Tuhan Yang Maha Esa berkenan membalas segala kebaikan semua pihak yang telah membantu. Semoga penulisan penelitian ini membawa manfaat bagi pengembangan ilmu.



Denpasar, 05 Juni 2015



Dewa Ayu Nyoman Ardi Utami, ST.,MT.



3



ABSTRAK



Nama



: Dewa Ayu Nyoman Ardi Utami, ST.,MT.



Program Studi



: Manajemen Proyek



Judul



: Project Cost Management Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel, Legian-Bali



Laporan penelitian project cost management ini merupakan salah satu syarat penetapan SK 100% sebagai tenaga pengajar/ Dosen di Universitas Pendidikan Nasional, Denpasar. Laporan penelitian ini disusun berdasarkan literatur Construction Project Cost Management oleh Ir. Asiyanto, MBA, IPM. Dengan literatur penunjang seperti Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT.M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara. Hasil laporan penelitian ini adalah proposal project cost management proyek pembangunan Bliss Wayan Hotel, Legian-Bali yang dilaksanakan oleh PT. Kirana Development.



Kata Kunci : Project cost management, proyek pembangunan bliss wayan hotel, Legian-Bali.



4



DAFTAR ISI



KATA PENGANTAR............................................................................................II ABSTRAKIII DAFTAR ISIIV BAB 1 PENDAHULUAN1 1.1 Latar Belakang1 1.2 Tujuan Penulisan1 1.3 Perumusan Masalah1 1.4 Batasan2 BAB 2 GAMBARAN UMUM PROYEK3 2.1 DATA UMUM PROYEK3 2.2 DESKRIPSI PROYEK3 BAB 3 FEASIBLE ESTIMATE............................................................................4 3.1 Pengertian4 3.2 Analisis Investasi Proyek4 3.3 Cara Mencarai IRR5 3.4 Feasible Estimate7 3.5 Perhitungan IRR9 BAB 4 CONCEPTUAL ESTIMATE10 4.1 Pengertian10 4.2 Metodologi Estimasi11 4.2.2 Metode Unit atau Parametrik11 4.2.3 Metode Gabungan11 4.3 Perhitungan Conceptual Estimate12 4.3.1 Dasar Perhitungan13 4.4 Rekapitulasi Perencanaan15 BAB 5 ENGINEERING ESTIMATE.................................................................20 5.1 Pengertian20 5.2 Perhitungan Engineering Estimate20 BAB 6 OWNER ESTIMATE30 6.1 Pengertian30 6.2 Fungsi Owner Estimate dan Penerapannya dalam Evaluasi Harga........30 6.3 Dasar Penyusunan Owner Estimate31 6.4 Penerapan Penyusunan OE31 6.4.1 Pekerjaan Jasa Konsultasi31 6.4.2 Jasa Pemborongan32 6.4.3 Pengadaan Barang dan Jasa Lainnya.32 6.5 Rekapitulasi Owner Estimate34 BAB 7 BID ESTIMATE.......................................................................................35 7.1 Pengertian35



5



7.2 7.3



Komponen Biaya Penawaran35 Rekapitulasi Bid Estimate36



BAB 8 BUDGET ESTIMATE38 8.1 Pengertian38 8.2 Pembagian Kerja38 BAB 9 CASH FLOW44 9.1 Pengertian44 9.2 Jadwal Penerimaan44 9.3 Jadwal Pengeluaran45 9.4 Kas Awal46 9.5 Finansial46 9.6 Kas Akhir47 9.7 Kurva S47 9.8 Cash Flow47 BAB 10 COST CONTROL50 10.1 Konsep Break Even Point51 10.2 Aspek-aspek Kontrol53 6.4.1 Time Control53 6.4.2 Quality Control54 6.4.3 SafetyControl54 6.4.4 Cost Control55 BAB 11 PENGENDALIAN LIKUIDITAS57 11.1 Bidang Modal Kerja Proyek58 11.2 Pengendalian Penerimaan58 11.3 Pengendalian Pembiayaan59 11.4 Perhitungan Likuiditas60 BAB 12 KESIMPULAN62 DAFTAR PUSTAKA63



DAFTAR GAMBAR



6



Gambar 2.1. Kolam Renang Hotel..........................................................................3 Gambar 3.1 Siklus Kehidupan Proyek Konstruksi..................................................4 Gambar 10.1. Mekanisme Kontrol ........................................................................50 Gambar 10.2. Break Even Point Industri Manufaktur ..........................................51 Gambar 10.3. Break Even Point Proyek ...............................................................53 Gambar 10.4 Teknik Manajemen Biaya.................................................................55 Tabel 3.1 Asumsi Pendapatan Bliss Wayan Hotel Tabel 3.2 Asumsi Pengeluaran Bliss Wayan Hotel Tabel 3.3 Feasible Estimate Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel Tabel 4.1 Rekapitulasi Biaya Jasa Perencanaan Pekerjaan Perencanaan Teknis/ Detail Desain Bliss Wayan Hotel Tabel 4.2 Rekapitulasi Biaya Pekerjaan Konslutan Manajemen Konstruksi Bliss Wayan Hotel Tabel 4.3 Total Biaya Langsung Personil Pekerjaan Perencanaan Teknis/Detail Desain Bliss Wayan Hotel Tabel 4.4 Total Biaya Langsung Personil Pekerjaan Konsultan Manajemen Konstruksi Bliss Wayan Hotel Tabel 4.5 Total Biaya Langsung Non Personil Pekerjaan Perencanaan Teknis/Detail Desain Bliss Wayan Hotel Tabel 4.6 Total Biaya Langsung Non Personil Pekerjaan Konsultan Manajemen Konstruksi Bliss Wayan Hotel Tabel 4.7 Rekap Rencana Anggaran Biaya Bliss Wayan Hotel Tabel 5.1 Rekapitulasi Engineering Estimate Bliss Wayan Hotel Tabel 5.2 Tabel Analisa Biaya Preliminaries Tabel 5.3 Rekapitulasi Biaya Building Tabel 5.4 Analisa Biaya Building Tabel 6.1 Rekapitulasi Owner Estimate Bliss Wayan Hotel Tabel 7.1 Rekapitulasi Bid Estimate Bliss Wayan Hotel Tabel 8.1 Kebijakan Pelaksanaan Preliminaris Bliss Wayan Hotel Tabel 8.2 Kebijakan Pelaksanaan Building Bliss Wayan Hotel Tabel 9.1 KurvaS Proyek Tabel 9.2 Tabel Cash Flow Proyek Tabel 11.1 Cash Flow setelah Likuiditas



7



DAFTAR TABEL Tabel 3.1 Asumsi Pendapatan Bliss Wayan Hotel....................................................7 Tabel 3.2 Asumsi Pengeluaran Bliss Wayan Hotel................................................. 8 Tabel 3.3 Feasible Estimate Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel ..................9 Tabel 4.1 Rekapitulasi Biaya Jasa Perencanaan Pekerjaan Perencanaan Teknis/ Detail Desain Bliss Wayan Hotel..........................................................15 ................................................................................................................... Tabel 4.2 Rekapitulasi Biaya Pekerjaan Konslutan Manajemen Konstruksi Bliss Wayan Hotel .........................................................................................15 Tabel 4.3 Total Biaya Langsung Personil Pekerjaan Perencanaan Teknis/Detail Desain Bliss Wayan Hotel ....................................................................16 Tabel 4.4 Total Biaya Langsung Personil Pekerjaan Konsultan Manajemen Konstruksi Bliss Wayan Hotel...............................................................17 Tabel 4.5 Total Biaya Langsung Non Personil Pekerjaan Perencanaan Teknis/Detail Desain Bliss Wayan Hotel18



8



Tabel 4.6 Total Biaya Langsung Non Personil Pekerjaan Konsultan Manajemen Konstruksi Bliss Wayan Hotel...............................................................19 Tabel 4.7 Rekap Rencana Anggaran Biaya Bliss Wayan Hotel.............................19 Tabel 5.1 Rekapitulasi Engineering Estimate Bliss Wayan Hotel21 Tabel 5.2 Tabel Analisa Biaya Preliminaries22 Tabel 5.3 Rekapitulasi Biaya Building24 Tabel 5.4 Analisa Biaya Building...........................................................................24 Tabel 6.1 Rekapitulasi Owner Estimate Bliss Wayan Hotel34 Tabel 7.1 Rekapitulasi Bid Estimate Bliss Wayan Hotel.......................................37 Tabel 8.1 Kebijakan Pelaksanaan Preliminaris Bliss Wayan Hotel38 Tabel 8.2 Kebijakan Pelaksanaan Building Bliss Wayan Hotel.............................40 Tabel 9.1 KurvaS Proyek.......................................................................................48 Tabel 9.2 Tabel Cash Flow Proyek.........................................................................49 Tabel 11.1 Cash Flow setelah Likuiditas................................................................55



BAB 1 PENDAHULUAN



1.1 Latar Belakang Estimasi biaya memegang peranan penting dalam penyelenggaraan proyek konstruksi. Kegiatan estimasi adalah salah satu proses utama dalam proyek konstruksi untuk mengetahui besarnya dana yang harus disediakan untuk sebuah bangunan. Pada umumnya, sebuah proyek konstruksi membutuhkan biaya yang cukup besar. Ketidaktepatan yang terjadi dalam penyediaannya akan berakibat kurang baik pada pihak-pihak yang terlibat di dalamnya. Bagi pemilik proyek (owner), estimsai biaya diperlukan sebagai pegangan dalam menentukan kebijakan yang dipakai untuk menentukan besarnya investasi yang harus dilaksanakan. Dalam pelaksanaan praktik konstruksi dibutuhkan beberapa macam estimasi yang berbeda didasarkan tujuan penggunaan dan peruntukannya. Seperti dalam pembangunan Bliss Wayan Hotel ini, ada beberapa rincian estimasi biaya yang harus diperhitungkan antara lain Feasible estimate, Conceptual Estimate, Engineering Estimate, Bid Estimate dan Budget Estimate.



2



1.2 Tujuan Penulisan Tujuan dari penulisan laporan penelitian ini adalah: a.



Memenuhi persyaratan SK 100% sebagai dosen di Universitas Pendidikan



b.



Nasional. Memahami penyusunan perencanaan perhitungan biaya pembangunan Hotel



c.



Bliss. Menyusun perencanaan anggaran biaya dari FS esimate sampai ke bid



d.



estimate. Mempelajari proses pembelajaran yang nyata, termasuk kerja sama tim untuk mampu menyusun suatu perencanaan estimate proyek secara baik.



1.3 Perumusan Masalah Adapun rumusan masalah yang dihadapi dalam laporan ini adalah: a.



Apakah dari estimasi yang dilakukan, proyek pembangunan Bliss Wayan



b.



Hotel ini layak untuk dibangun. Berapa anggaran biaya yang dibutuhkan untuk pembangunan Bliss Wayan Hotel ini.



1.4 Batasan Batasan dalam penyusunan tugas besar ini antara lain: a.



Perhitungan



estimasi



biaya



hanya



difokuskan



pada



perhitungan



pembangunan bangunan fisik hotel, tidak termasuk biaya pengadaan b.



inventaris dan fasilitas penunjang lainnya. Bangunan fisik yang dihitung hanya bagian strukturnya saja.



3



BAB 2 GAMBARAN UMUM PROYEK



2.1 Data Umum Proyek Adapun informasi mengenai Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel ini terdiri dari:    



Nama Proyek Jenis Proyek Lokasi Pemilik Proyek



: Pembangunan Bliss Wayan Hotel : Proyek Konstruksi : Jl. Sriwijaya, Legian-Bali : PT. Kirana Development



2.2 Deskripsi Proyek Hotel Bliss adalah sebuah hotel berbintang 3 yang akan d bangun di Bali. Hotel Bliss direncanakan akan dibangun dengan jumlah lantai sebanyak 4 lantai dan basement 1 lantai. Bliss Wayan Hotel terdiri dari 112 kamar tidur. Fasilitas yang ada pada hotel ini antara lain, kolam renang dan rest area, restoran, ruang pertemuan.



Gambar 2.1. Kolam Renang Hotel



4



BAB 3 FEASIBLE ESTIMATE



3.1 Pengertian Feasible Estimate merupakan metode yang menggambarkan estimasi biaya kasar proyek konstruksi dan dilakukan pada saat sebelum proses desain dimulai. Tujuan dari perhitungan ini adalah untuk menentukan kelayakan kelangsungan sebuah proyek. Harga proyek hanya merupakan salah satu bagian dari feasible estimate karena owner biasanya juga akan mempertimbangkan perhitungan harga tanah, desain, pajak, pemeliharaan dan perbaikan gedung dan finansial lainnya.



Gambar 3.2 Siklus Kehidupan Proyek Konstruksi Sumber: Bahan Kulian Prof. Yusuf Latief



3.2 Analisis Investasi Proyek



5



Proyek konstruksi merupakan suatu kegiatan investasi, karena dana yang dikeluarkan untuk proyek jumlahnya cukup besar dan akan diambil manfaatnya dalam jangka yang panjang. Ada dua hal pokok yang diperlukan untuk analisis suatu investasi, yaitu: a.



Rencana penerimaan bersih yang dirinci tiap periode (tahunan). Biasanya



b.



terjadi setelah bangunan dioperasikan. Rencana pengeluaran investasi, terjadi pada saat proses kegiatan pembangunan investasi. Untuk dapat menganalisis investasi proyek, hal yang harus dipahami



yaitu biaya konstruksi (cost estimate) dan ekonomi konstruksi (konsep time value of money). Sebelum investasi dilakukan, didahului dengan analisis ekonomi untuk mengetahui sebuah proyek layak atau tidak. Kriteria layak dibagi menjadi dua, yang pertama layak secara sosial, yaitu manfaat sosialnya lebih besar dari biaya dan dapat mengurangi kerugian yang lebih besar dari biaya yang keluar. Sedangkan yangkedua, layak secara ekonomi, yaitu keuntungan yang diperoleh lebih besar dari bunga bank (bank interest). Tolak ukur yang terpenting dalam kelayakan ekonomi yaitu tingkat kemampuan pengembalian investasi, yang diukur dengan IRR (Internal Rate of Return) serta payback period yang merupakan waktu lamanya modal investasi dapat dikembalikan. Kondisi ideal adalah dimana IRR tinggi dan payback period singkat. Dalam proses mencari nilai IRR, diperlukan estimasi biaya investasi yaitu cost estimate, sebagai pengeluaran dan perkiraan keuntungan bersih yang akan diperoleh dari kegiatan investasi tersebut, sebagai penerimaan. Kedua angka tersebut yaitu biaya investasi dan hasil investasi, dianalisis. Karena nilai-nilai tersebut terjadi pada waktu yang tidak sama, maka digunakan konsep time value of money, yaitu dihitung present valuenya. Untuk memperoleh IRR harus menghasilkan Net Present Value nol (NPV = 0). 3.3 Cara Mencarai IRR Untuk memperoleh NPV = 0 harus dilakukan dengan coba-coba (trial and error). Ada dua cara pendekatan yang dilakukan untuk mencari IRR, yaitu:



6



a.



Interpolasi, bila 2 NPV hasil uji coba bertanda tidak sama (positif dan negatif). Dalam proses uji coba dengan i 1 diperoleh NPV1 (positif) dan dengan i2 diperoleh NPV2 (negatif). NPV (+) NPV1



IRR



i2 rate



0



i1



IRR=i 1 +



(-)



( i2−i1 ) NPV 1 ( NPV 1 + NPV 2)



NPV2



(3.1)



Nilai NPV diambil nilai mutlak. b.



Ekstrapolasi, bila 2 NPV hasil uji coba bertanda sama. Dalam proses uji coba dengan i1 diperoleh NPV1 (positif) dan dengan i2 diperoleh NPV2 (positif). NPV (+)



NPV1 NPV2



0



rate i1



(-)



IRR



IRR=i 1 +



( i2−i1 ) NPV 2 ( NPV 1 −NPV 2)



i2



(3.2)



Nilai NPV diambil nilai mutlak.



3.4 Feasible Estimate



7



Adapun asumsi pendapatan dan pengeluaran Bliss Wayan Hotel ini sebagai acuan dalam menghitung penerimaan bersih pada Feasible Estimate dapat dilihat pada rincian tabel di bawah ini. Tabel 3.1 Asumsi Pendapatan Bliss Wayan Hotel



Sumber: Data Olahan



8



Tabel 3.2 Asumsi Pengeluaran Bliss Wayan Hotel



Sumber: Data Olahan



Hasil perhitungan Feasible Estimate dari Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel ini adalah.



9



Tabel 3.3 Feasible Estimate Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel



Sumber: Data Olahan



3.5 Perhitungan IRR Diketahui data IRR sebagai berikut: i1 = 14 % i2 = 18 % NPV1 = 18,932 NPV2 = 10,269 Dengan menggunakan rumus ekstrapolasi, maka: ( i2−i 1 ) NPV 2 ( 18−14 ) 10,269 IRR=i 1 + =14+ ( 18,932−10,269 ) ( NPV 1−NPV 2 )



IRR=18,47



18,47 % > 18 % (IRR > 18%, berarti proyek layak) Pengembalian investasi pada tahun ketiga (2 tahun 11 bulan) BAB 4 CONCEPTUAL ESTIMATE



4.1 Pengertian Estimasi biaya tahap konseptual dapat didefinisikan sebagai perkiraan biaya proyek yang dilakukan sebelum sejumlah informasi yang signifikan terkumpul dari detail desain dengan lingkup pekerjaan yang masih belum lengkap.



11



Estimasi tahap konseptual adalah salah satu output perencanaan biaya awal dan merupakan salah satu bagian informasi terpenting. Estimasi biaya tahap konseptual merupakan input fundamental untuk proses awal decision making suatu proyek. Perhitungan



biaya/harga



dari



conceptual



estimate



berasal



dari



perhitungan detail proyeksebelumnya, kemudian digabungkan menjadi paketpaket pakerjaan (work packages). Tersedianya database berupa perhitungan biaya proyek sebelumnya akan membantu proses conceptual estimate sehingga dalam penyajiannya dihasilkan yang terbaik dan terlengkap mungkin. Pada tahap ini perhitungan dapat berubah dan dapat dilakukan revisi berulang kali. Estimasi tahap konseptual adlaah bagian yang sangat rumit untuk dilakukan dan menghadapi banyak permasalahan yang berhubungan dengan beberpa fungsi estimasi, beberapa permasalahan yang umumnya terjadi antara lain: a. b. c. d.



Definisi lingkup. Perhitungan kuantitas yang belum pasti. Kalkulasi dan hasil estimasi. Tingkat akurasi estimasi. Faktor-faktor penentu tingkat akurasi dan kendala estimasi biaya



konseptual terdiri dari: a e. f. g. h.



Kualitas lingkup Kualitas informasi Level ketidak pastian Performa estimator Kualitas prosedr estimasi.



4.2 Metodologi Estimasi Metodologi estimasi digunakan untuk mengevaluasi lingkup proyek, mengatur dan menganalisa informasi yang telah dikumpulkan untuk menghasilkan estimasi biaya tahap konseptual. Metodologi ini dapat bervariasi tergantung pada tipe suatu proyek terhadap tipe lainnya. Pada umumnya, metode eksisting dari estimasi biaya tahap konseptual untuk proyek konstruksi bangunan dibagi menjadi tiga kategori, yaitu metode analogi, unit atau parametrik dan gabungan. 4.2.1 Metode Analogi



12



Metode analogi merupakan bentuk penilaian tenaga ahli. Metode ini adalah metode kualitatif dan bersifat sangat subyektif. Metode ini melibatkan penggunaan biaya aktual dari proyek sebelumnya yang sejenis sebagai dasar estimasi biaya proyek saat ini. Metode ini biasanya tidak banyak menggunakan kalkulasi. Kalkulasi yang digunakan ternatas pada penggunaan index unutk menyesuaikan biaya dan menetapkan biaya rata-rata untuk proyek sejenis. Karena kesederhanaan sifat dan keterbatasan informasi lingkup proyek yang dibutuhkan, estimasi memiliki akurasi yang rendah namun dapat digunakan pada pertimbangan awal kelayakan secara ekonomi. Metode ini jarang digunakan dan tidak membutuhkan banyak biaya. Metode analogi merupakan metode yang paling dapat diandalkan dengan proyek referensi yang sejenis dan estimator yang dilibatkan dalam estimasi mempunyai keahlian dalam bidangnya. 4.2.2 Metode Unit atau Parametrik Metode unit atau parametrik merupakan penyempurnaan dari metode analogi. Metode ini dikarakteristikkan berdasarkan kenyataan bahwa biaya proyek terkait dengan satu atau beberapa unit atau parameter proyek. Unit yang digunakan



dalam



proyek



konstruksi



bangunan



telah



dikuantisifikasi



karateristiknya, seperti jumlah area parkir untuk kendaraan pada fasilitas parkir, atau jumlah tempat tidur dalam fasilitas rumah sakit. Unit estimasi yang paling umum digunakan untuk sebuah bangunan adalah biaya per m2. Suatu area mempunyai efek yang sangat berpengaruh terhadap biaya. Metode unit dari biaya per m 2 merupakan metode estimasi yang paling populer. Metode parametrik melibatkan penggunaan karakteristik proyek dalam sebuah model matematika untuk memperkirakan biaya proyek. Model ini dikembangkan dengan langkah awal membangun hubungan antara parameter bangunan dengan biaya bangunan tersebut. Beberapa metode dapat digunakan untuk menghubungkan antara biaya historikal dengan parameter informasi,namun teknik unik yang paling banyak digunakan adalah regresi linear, walaupun fungsi matematis lainnya telah berhasil diaplikasikan. Model yang digunakan dapat berupa model sederhana yang hanya mempunyai satu parameter atau model kompleks yang mempuyai banyak parameter.



13



4.2.3 Metode Gabungan Metode gabungan merupakan model yang paling kompleks dan modle yang paling banyak diminta dalam mengestiamsi pada tahap konseptual. Gabungan ini dimaksudkan dengan koleksi yang lebih kecil dari item dan pekerjaan saling terkait dan telah dikombinasikan untuk membentuk sebuah fungsi atau pekerjaan yang berbeda. 4.3 Perhitungan Conceptual Estimate Data perhitungan proyek: Proyek



: Pembangunan Hotel Bliss



Lokasi



: Jl. Sriwijaya, Legian-Bali



Peruntukan



: Gedung Perhotelan



Jumlah Lantai



: 5 Lantai



Luas Lantai Bangunan : 5485 m²



4.3.1 Dasar Perhitungan Dasar perhitungan yang digunakan dalam perhitungan konseptual estimate ini adalah: a.



Keputusan Dewan Pengurus Nasional Ikatan Nasional Konsultan Indonesia (INKINDO) No : 01/TAP.DPN/I/2012. Tanggal 16 Januari 2012



b.



Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No : 45/PRT/M/2007. Tanggal 27 Desember 2007



c.



Peraturan Dirjen Pajak tentang Daftar Harga Satuan /M2 tertinggi Konstruksi Fisik Bangunan Tidak Sederhana No : PER-25/PJ/2012



-



Harga Satuan Konstruksi Gedung Non Standard (Tidak Sederhana) di Bali = Rp.6.374.000,00 /m2



-



Koofisien pengali untuk bangunan gedung 5 lantai = 1,162



14



1. Harga Satuan Konstruksi Gedung Kantor Standard 5 Lantai (tidak sederhana): 1,162 x Rp.6.374.000,00 = Rp.7.406.588,00 /m2 2. Biaya Konstruksi Fisik Bangunan Standard 5 lantai (tidak sederhana) di Bali: 5,485 x Rp. 7.406.588,00 = Rp.40.625.135.180,00 /m2 3. Biaya Konstruksi Fisik Bangunan Non Standard a. Pekerjaan Arsitektur 



Basement 1,20 x 1,097 x Rp.6.374.000,00



= Rp.8.390.733.600,00



Sub Total 1 = Rp.8.390.733.600,00 b. Pekerjaan Struktur 



Pekerjaan Pondasi Dalam 7,00% x Rp.40.625.135.180,00 /m2 = Rp.2.843.759.462,60







Pekerjaan Anti Rayap 1,00% x Rp.40.625.135.180,00 /m2 = Rp. 406.251.351,80 Sub Total 2 = Rp.3.250.010.814,40



c. Pekerjaan Elektrikal & Mekanikal A. Elektrikal 



Elektrikal (termasuk Generator Set) 7,00% x Rp.40.625.135.180,00



= Rp.2.843.759.462,60



 Pekerjaan jaringan telepon/PABX 3,00% x Rp.40.625.135.180,00 



= Rp.1.218.754.055,40



Elevator/Escalator



8,00% x Rp.40.625.135.180,00



= Rp.3.250.010.814,40



Sub Total 3 = Rp.7.312.524.332,40 B. Mekanikal 



Tata Udara/AC



10,00% x Rp.40.625.135.180,00 



= Rp.4.062.513.518,00



Sistem Proteksi Kebakaran



7,00% x Rp.40.625.135.180,00



= Rp.2.843.759.462,60



Sub Total 4 = Rp.6.906.272.980,60



15



Biaya Konstruksi Fisik Non Standard



= Rp.25.859.541.727,40



Jumlah Biaya Konstruksi Fisik Total (Standard + Non-Standard) : = Rp.40.625.135.180,00 + Rp.25.859.541.727,40 = Rp.66.484.676.907,40 Biaya Perencanaan Konstruksi



= Rp. 1.942.078.537,52



Biaya Konsultan Pengawas



= Rp. 1.281.470.487,78



Biaya Pengelolaan Proyek



= Rp.



Total Biaya Pembangunan Gedung



= Rp70.249.814.938,64



4. Biaya izin-izin dan lain-lain a. Izin IMB 1% x Rp70.249.814.938,64/m2 b. Pengadaan Daya PLN c. Soli Tes dan Pengukuran Total TOTAL BIAYA PEMBANGUNAN GEDUNG Biaya/m2 = (Rp.71.052.313.088,03 / 5485 m²)



541.588.005,87



= Rp. 702.498.149,39 = Rp. 50.000.000,00 = Rp. 50.000.000,00 = Rp. 802.498.149,39 = Rp.71.052.313.088,03 = Rp. 12.953.931,28



4.4 Rekapitulasi Perencanaan Rekapitulasi biaya-biaya perencanaan yang dipakai pada Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel adalah sebagai berikut: Tabel 4.4 Rekapitulasi Biaya Jasa Perencanaan Pekerjaan Perencanaan Teknis/ Detail Desain Bliss Wayan Hotel



16



Tabel 4.5 Rekapitulasi Biaya Pekerjaan Konslutan Manajemen Konstruksi Bliss Wayan Hotel



16



Tabel 4.6 Total Biaya Langsung Personil Pekerjaan Perencanaan Teknis/Detail Desain Bliss Wayan Hotel



17



Tabel 4.7 Total Biaya Langsung Personil Pekerjaan Konsultan Manajemen Konstruksi Bliss Wayan Hotel



Tabel 4.8 Total Biaya Langsung Non Personil Pekerjaan Perencanaan Teknis/Detail Desain Bliss Wayan Hotel



19



20



Sumber:Data Olahan



Tabel 4.9 Total Biaya Langsung Non Personil Pekerjaan Konsultan Manajemen Konstruksi Bliss Wayan Hotel



21



Sumber: Data Olahan



Tabel 4.10 Rekap Rencana Anggaran Biaya Bliss Wayan Hotel



Sumber: Data Olahan



20



BAB 5 ENGINEERING ESTIMATE



5.1 Pengertian Engineer estimate adalah prakiraan biaya yang dibuat oleh konsultan, sesuai dengan apa yang direncanakan dan sudah diwujudkan ke dalam bentuk gambar, spesifikasi teknis dan ketentuan umum. Tingkat akurasi engineer estimate adalah 15%, karena desain total telah bersedia. Perhitungan EE biasanya berpatok pada harga material secara umum berdasarkan pada price list toko material bersangkutan dan jumlah volume pekerjaan berdasarkan perhitungan yang mengacu pada gamabr rencana, tanpa memperhitungkan biaya pemakaian metode konstruksi yang diterapakn pada saat pelaksanaan konstruksi. Estimasi biaya untuk metode pelaksanaan diperhitungkan secara global dan kasar. Biasanya pos biaya unutk ketentuan umum dianggarkan secara global, karena biaya ini akan muncul setelah ada kegiatan di lapangan. Secara umum biaya-biaya untuk ketentuan umum masih ditahan oleh pemilik, bahkan pemilik bisa berperan sebagai pelaksana dari ketentuan umum. Uraian pekerjaan atau bill of items yang diperhitungkan dalam EE secara umum tidak lengkap, sehingga EE biasanya hanya dipakai pada proyek skala menengah kecil.



21



5.2 Perhitungan Engineering Estimate a.



Rekapitulasi Perhitungan



Tabel 5.11 Rekapitulasi Engineering Estimate Bliss Wayan Hotel



Sumber: Data Olahan



22



b.



Analisa Biaya Preliminaries



23



Tabel 5.12 Tabel Analisa Biaya Preliminaries



24



25



26



27



Sumber : Data Olahan



c.



Rekapitulasi Biaya Building Tabel 5.13 Rekapitulasi Biaya Building



Sumber:Data Olahan



28



d.



Analisa Biaya Building



29



Tabel 5.14 Analisa Biaya Building



30



31



32



33



34



35



BAB 6 OWNER ESTIMATE



6.1 Pengertian Owner estimate dibuat oleh pemilik, sifatnya sama dengan budget hanya saja OE bersifat lebih sederhana dan hanya untuk proyek yang berskala sedang sampai kecil. Perhitungan OE berpedoman pada biaya umum yang dipakai untuk membangun property sejenis pada wilayah tertentu, dan umumnya memakai biaya rata-rata per meter persegi luas bangunan. Biasanya OE hanya memperhitungkan biaya bangunan dan bukan biaya untuk membangun, sehingga tingkat keakuratannya tidak dapat dipercaya. OE tidak dapat memberikan gambaran secara rinci mengenai pos-pos biaya dengan peruntukannya, sehingga jika terjadi perubahan kebijaksanaan mengenai ketentuan proyek akan sangat sulit menyesuaikan. OE juga tidak memperhitungkan biaya lahan. Sebagai basis perhitungan, OE harus bersifat rasional, antara lain:



39



a. b. c.



Available terhadap kondisi-kondisi harga yang akan berlaku pada masa pembangunan. Available terhadap adanya kemungkinan-kemungkinan inflasi (kenaikan harga). Available terhadap lahirnya biaya-biaya tak terduga selama masa pembangunan.



6.2 Fungsi Owner Estimate dan Penerapannya dalam Evaluasi Harga Dalam penggunaannya, fungsi OE dan penerapannya dalam evaluasi harga antara lain: a.



OE berfungsi sebagai acuan dalam melakukan evalusai harga penawaran barang dan jasa, dengan tujuan agar didapat harga penawaran yang wajar (menguntungkan negara/pemilik pekerjaan dapat dipertanggungjawabkan untuk dapat melaksanakan



b.



pekerjaan penawar sesuai ketentuan/persayaratan dokumen pengadaan/kontrak. Harga penawaran calon pemenang lelang masih dianggap wajar dan tidak perlu dilakukan analisis tertulis secara profesional apabila



c.



penawaran telah lulus administrasi dan teknis serta harga penawaran tidak lebih rendah dari 80% OE dan tidak lebih tinggi dari OE. Harga penawaran calon pemenang lelang yang lebih rendah dari 80% atau lebih tinggi dari OE, tetapi masih berada di bawah pagu dana yang tersedia atau harga standar yang berlaku, harus dilakukan analisis tertulis secara profesional atas perbedaan harga tersebut. Analisis perbedaan harga tersebut harus ditandatangani oleh selutuh anggota panitia atau sekurang-kurangnya dua pertiga dari jumlah anggota panitia.



6.3 Dasar Penyusunan Owner Estimate Penyusunan OE/HPS pengadaan barang dan jasa pada prinsipnya harus didasarkan pada dokumen dan data-data dasar sebagai berikut: a. b.



Dokumen pengadaan (spesifikasi / RKS / TOR / syarat penawaran / syarat kontrak, dan lain-lain). Harga pasar setempat pada saat penyusunan OE/HPS.



40



c. d. e. f. g.



Harga kontrak / SPK barang dan jasa untuk pekerjaan sejenis setempat yang pernah / sedang dilaksanakan terutama dari hasil lelang. Engineering Estimate (EE). Informasi harga satuan yang dipublikasikan oleh BSP / instansi yang kompetetn. Kondisi lapangan / faktor lingkungan dan faktor lain yangmempengaruhi pelaksanaan pekerjaan. Pagu dana.



6.4 Penerapan Penyusunan OE 6.4.1 Pekerjaan Jasa Konsultasi Penyusunan OE pekerjaan jasa konsultasi pada prinsipnya dilakukan berdasarkan tata cara sebagai berikut: a. b. c.



Mempelajari dan memahami kerangka acuan kerja (KAK/TOR termasuk instruksi kepada penawar / syarat kontrak). Mempelajari dan mengumpulkan informasi/data-data mengenai kondisi lapangan. EE/RAB serta pagu dana yang tersedia. Memilih dan menetapkan metoda kerja dan menyusun program dan jadwal pelaksanaan pekerjaan serta menyusun organisasi yang



d.



paling efisien. Menetapkan jumlah kualifikasi tenaga ahli, tenaga teknisi serta tenaga pendukung lainnya termasuk jadwal penugasan masing-masing



e.



personil, fasilitas/peralatan yang diperlukan dan lain-lain. Menghitung biaya langsung personil dan biaya langsung non-personil berdasarkan harga-harga satuan yang berlaku khususnya yang ditetapkan secara berkala oleh Departemen Keuangan dan Bappenas serta mempertimbangkan harga-harga satuan kontrak lalu / sedang berjalan kalau perlu disesuaikan dengan kenaikan CPI yang terjadi. 1) Biaya langsung personil, meliputi: pembayaran untuk tenaga ahli, sub ahli, teknisi dan tenaga penunjang. Biaya langsung personil bagi masing-masing tenaga ahli dihitung berdasarkan satuan waktu tertentu (bulan, minggu, hari, jam) dikalikan dengan rate/tarif yang berlaku secara berkala yang ditetapkan Departemen Keuangan dan Bappenas sesuai dengan tahun pengalaman profesional yang ditetapkan di dalam TOR dan atau kontrak-kontrak yang lalu/sedang berjalan.



41



2) Biaya langsung non-personil meliputi segala biaya yang langsung berkaitan menunjang pelaksanaan tugas konsultan, antara lain, pengadaan / sewa kantor, sewa kendaraan, sewa rumah, biaya perjalanan dinas, biaya komunikasi dan lain-lain, dengan mengacu kepada rate/tarif yang berlaku secara berkala ditetapkan oleh Departemen Keuangan dan Bappenas dan atau harga satuan kontrak/ harga pasar setempat. f.



Menghitung PPN sesuai dengan ketentuan berlaku.



6.4.2 Jasa Pemborongan Penyusunan OE jasa pemborongan pada prinsipnya dilakukan berdasarkan tata cara sebagai berikut: a.



Mempelajari dengan cermat dokumen pengadaan, terutama: instruksi kepada penawar, syarat-syarat kontrak, spesifikasi tekniks dan



b. c. d.



gambar-gambar. Meneliti kembali kondisi lapangan dan dibandingkan dengan EE. Meneliti harga satuan dasar (upah tenaga kerja, bahan/material dan peralatan) di pasaran. Memilih alternatif dan menetapkan metode kerja (uraian mengenai tahapan, tata kerja, tenaga, bahan dan peralatan yang akan



e.



digunakan untuk memenuhi persayaratan pelaksanaan yang ditetapkan di dalam dokumen pengadaan. Melakukan analisa teknis (perhitungan komponen tenaga kerja, bahan dan peralatan) yang diperlukan untuk melaksanakan suatu jenis



f.



pekerjaan dan spesifikasi teknis yang ditentukan. Menghitung harga satuan setiap mata pembayaran dengan mempertimbangkan harga pasar, harga-harga kontrak yang lalu atau



g.



sedang berjalan. Menghitung harga total (keseluruhan) pekerjaan termasuk PPN sesuai ketentuan yang berlaku.



6.4.3 Pengadaan Barang dan Jasa Lainnya. Penyusunan OE pengadaan barang atau jasa lainnya pada prinsipnya dilakukan berdasarkan tata cara sebagai berikut:



42



a.



Mempelajari dan meneliti dokumen pengadaan terutama instruksi kepada penawar, syarat-syarat kontrak, spesifikasi teknik dan gambar-gambar termasuk meneliti barang yang akan dibeli apakah barang fabrikasi, barang fabrikasi yang akan dipasang (install) dan



b. c.



uji coba atau barang yang dibuat sendiri. Meneliti harga-harga pasar dari barang yang dapat memenuhi spesifikasi teknis sesuai ketentuan di dalam dokumen pengadaan. Meneliti jumlah kandungan lokal barang dari barang yang memenuhi spesifikasi teknis sesuai dokumen pengadaan, dan selanjutnya



d. e.



di dalam penyusunan OE mempertimbangkan barang yang jumlah lokalnya lebih tinggi. Meneliti tarif biaya angkutan dan biaya asuransi. Menghitung harga satuan barang dengan mempertimbangkan atau mengacu kepada harga pasar, harga-harga kontrak, biaya angkutan



f. g.



dan biaya asuransi. Menghitung seluruh harga barang yang akan diadakan termsuk PPN sesuai ketentuan yang berlaku. Khusus untuk pengadaan barang yang akan dipasang dan atau yang dibuat sendiri terlebih dahulu diteliti harga satuan dasar (upah tenaga kerja, bahan/material dan peralatan di pasaran) selanjutnya dihitung harga satuan dari setiap pekerjaan yang akan dilaksanakan.



6.5 Rekapitulasi Owner Estimate Hasil perhitungan rekapitulasi OE Bliss Wayan Hotel ditampilkan dalam tabel di bawah ini.



43



Tabel 6.15 Rekapitulasi Owner Estimate Bliss Wayan Hotel



Sumber: Data Olahan



(Data perhitungan lainnya terdapat di lampiran)



BAB 7 BID ESTIMATE



44



7.1 Pengertian Biaya penawaran dibuat oleh kontraktor, mencakup total biaya proyek, ditambah dengan mark-up untuk keuntungan perusahaan, yang minimal harus terdiri dari: a. b. c. d. e.



Gambar tender (yang dilegalisir) Spesifikasi teknis (disahkan) Ketentuan umum (disahkan) Ketentuan administratif termasuk draft surat perjanjian Risalah rapat penjelasan proyek (risalah anweizing/minut of clarification meeting) Untuk mempercepat proses penawaran dan untuk menyamakan persepsi tentang macam dan jumlah item pekerjaan yang ditawar,



maka secara umum bill of items (daftar uraian pekerjaan) yang dibuat oleh QS ikut diberikan kepada peserta lelang untuk diisi volume dan harga satuannya, sehingga proses evaluasi oleh panitia lelang (pemilik) untuk menentukan pemenangtender dapat dikerjakan dalam waktu yang singkat. 7.2 Komponen Biaya Penawaran Jumlah harga penawaran yang diajukan oleh kontraktor selaku peserta tender, secara umum terdiri dari: a.



Biaya konstruksi Biaya yang termasuk dalam biaya konstruksi adalah semua biaya yang dipakai untuk melaksanakan konstruksi yaitu biaya material, biaya alat, biaya tenaga kerja, dan biaya metode kerja.



b.



Biaya manajemen/pengelolaan



45



Biaya yang termasuk dalam biaya manajemen adalah biaya pencarian tenaga kerja (recruitment), biaya penempatan pekerja (assignment), biaya pergudangan alat dan material, biaya alat kerja dan ATK, baiya transportasi, biaya pengamanan dan lain sebagainya. c.



Biaya taktis, yaitu biaya yang disediakan untuk kepentingan tertentu, seperti loby dengan pejabat atau orang yang berkompeten,



d. e. f. g.



sumbangan pada lingkungan, retribusi dan lain sebagainya. Biaya pajak, pajak penghasilan (PPH), pajak pertambahan niai (PPN pada saat pembelian material, alat dan lain sebaginya). Biaya yang timbul akibat persyaratan/ketentuan umum lainnya, misalnya perbaikan lingkungan setelah proyek selesai dikonstruksi. Biaya yang timbul akibat ketentuan kontrak lainnya, misalnya biaya jaminan, asuransi dan lain sebagainya. Biaya jasa dan keuntungan (fee and profit). Kecuali biaya pajak PPN, dan tidak dinyatakan lain dalam draft surat perjanjian atau ketentuan lainnya, maka semua biaya yang



timbul sebagaiman tercantum di atas harus didistribusi secara proporsional ke dalam masing-masing item pekerjaan yang termasuk dalam penawaran. Untuk memberikan keakuratan penawaran dari pihak peserta tender, maka harus ada ketentuan untuk mempersilahkan para peserta tender untuk mengamati site proyek dan lingkungannya. 7.3 Rekapitulasi Bid Estimate Hasil rekapitulasi bid estimate dari Proyek Pembangunan Bliss Wayan Hotel ditunjukkan dalam tabel di bawah ini.



46



Tabel 7.16 Rekapitulasi Bid Estimate Bliss Wayan Hotel



Sumber: Data Olahan



(Data perhitungan lainnya terdapat di lampiran)



47



BAB 8 BUDGET ESTIMATE



8.1 Pengertian Cost budgeting atau anggaran biaya proyek adalah seluruh estimasi biaya baik individual aktivitas maupu paket pekerjaan yang digunkan sebagai acuan biaya (cost baseline) untuk pengukuran kinerja proyek.



48



Cost estimates adalah biaya sumber daya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan aktivitas proyek dan tidak terbatas hanya pada biaya upah, material/bahan dan peralatan akan tetapi juga biaya kategori khusus seperti inflasi yang diijinkan atau biaya cadangan. Estimasi biaya biasanya ditampilkan dalam satuan mata uang. Estiamsi biaya umumnya termasuk pertimbangan rencana respon atas resiko (risk response planning) yang sesuai seperti contigency plan. 8.2 Pembagian Kerja Dalam budget estimate ini, terdapat pembagian kerja yang akan dilakukan sendiri oleh kontraktor atau oleh sub kontraktor. a.



Preliminaris



49



Tabel 8.17 Kebijakan Pelaksanaan Preliminaris Bliss Wayan Hotel



50



51



Sumber: Data Olahan



b.



Buliding



52



Tabel 8.18 Kebijakan Pelaksanaan Building Bliss Wayan Hotel



53



54



55



56



57



Sumber: Data Olahan



58



BAB 9 CASH FLOW



9.1 Pengertian Arti kata dari cash flow adalah arus kas, yang menggambarkan keluar masuknya uang. Pengertian cash flow di sini adalah anggaran kas, yaitu suatu perencanaan tentang keluar masuknya uang selama proses pelaksanaan proyek. Cash flow merupakan anggaran penerimaan dan pengeluaran proyek secara tunai (cash) dan juga merupakan alat untuk perencanaan likuiditas. Tujuan dari penyusunan cash flow antara lain: a. b.



Untuk mengetahui kemungkinan posisi kas pada masa yang akan datang. Untuk mengetahui terlebih dahulu kapan akan terjadi kekurangan kas serta kapan akan terjadi kelebihan kas.



45



c. d.



Jadwal dan jumlah pinjaman yang diperlukan untuk penyelesaian proyek, sesuai program kerja yang ada. Jadwal pengembalian pinjaman dan jumlah bunga pinjaman yang harus ditanggung oleh proyek, yang akan berpengaruh kepada cost



e. f.



estimate. Memberi masukan kepada manajemen proyek mengenai kebutuhan cash selama proyek berlangsung. Informasi analisis ini akan dimasukkan ke dalam perencanaan keuangan yang dapat mempengaruhi keputusan untuk memperlambat



g.



atau mempercepat proyek atau bahkan membatalkannya. Selain itu juga membantu dalam memperoleh dana proyek dan memberi nasihat kapan dibutuhkannya.



9.2 Jadwal Penerimaan Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau dari penerimaan yang ada, mkan terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh cara pembayaran yang telah ditetapkan dalam surat perjanjian atau kontark konstruksi. Cara pembayaran proyek konstruksi ada bermacam-macam, yaitu antara lain: a. b. c. d.



Pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang muka. Pembayaran bulanan (monthlty payment). Pembayaran termin (progress payment). Pembayaran sekali di akhir (turn key payment). Cara pembayaran yang menguntungkan bagi pemberi jasa, ditinjau dari cash flow adalah:



a e.



Pembayaran dengan uang muka, dimana diperlukan persyaratan tertentu, misalnya jaminan bank. Pembayaran bulanan, biasanya diberikan persyaratan prestasi minimal, misal 5%. Pencairan pembayaran biasanya dipotong untuk angsuran pengembalian uang muka dan sebagian ditahan sebagai jaminan retensi (retention). Oleh karena itu, biasanya kontraktor selalu menghendaki cara pembayaran seperti tersebut diatas.



46



Arus uang masuk yang berasal dari pinjaman (bank atau badan keuangan lain), tidak dimasukkan dalam kelompok penerimaan, begitu juga pembayaran bunga pinjaman dan pengembalian pinjaman, tidak dimasukkan dalam kelompok pengeluaran, tetapi keduanya masuk ke dalam kelompok finansial. Pengisian dalam kelompok finansial adalah suatu keputusan/kebijakan keuangan yang meliputi berapa dan kapan pinjaman dilakukan, begitu juga pengembaliannya. 9.3 Jadwal Pengeluaran Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran juga membesar, namun hubungan tidak linear tergantung kebijakan pembiayaannya (cash atau credit). Untuk perhitungan cash flow proyek, pengeluaran hanya dari biaya langsung, seprti biaya upah, material, alat dan biaya langsung lainnya. Pengeluaran untuk pembiayaan proyek polanya atau sistemnya tergantung dengan kebijakan operasional proyek yang diterapkan. Kebijakan operaisonal yang berkaitan dengan pengeluaran adalah: a. b.



Pembayaran secara tunai (cash). Pembayaran dengan jangka waktu tertentu (kredit). Ada masalah yang perlu dipertimbangkan dalam menetapkan kebijakan pembayaran tersebut di atas, yaitu:



a b



Harga barang/jasa akan relatif murah melalui cara pembayaran tunai Harga barang/jasa relatif mahal melalui cara pembayaran berjangka. Semakin lama jangka waktunya, harganya semakin mahal karena beban bunga.



9.4 Kas Awal



47



Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan cairnya uang muka pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan dimulai. Dari data pengalaman proyek, cairnya uang muka pekerjaan dapat diketahui waktunya. Di dalam cash flow, kas awal adalah sejumlah uang yang harus tersedia pada setiap awal bulan. Dengan demikian kas akhir pada bulan n adalah merupakan kas awal pada bulan n + 1. 9.5 Finansial Yang dimaksud dengan finansial di sini adalah keputusan tentang keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas awal defisit, maka harus diatasi dengan memasukkan dana pinjaman dan bila kondisi kas sesudah kas awal surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengangsur/mengembalikan pinjaman (bila masih ada pinjaman), untuk tujuan menekan bunga pinjaman. Dengan demikian pada kelompok finansial terdiri dari uang masuk dan uang keluar, oleh karena itu total finansial dapat positif dan dapat juganegatif, tergantung perimbangan antara uang yang masuk dan uang keluar pada kelompok finansial pada tiap bulan.



9.6 Kas Akhir Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Biasanya jumlah kas akhir ditetapkan nilai minimalnya, yang dipakai sebagai pedoman dalam kebijakan finansial.



48



9.7 Kurva S Kurva S dari Proyek Pembangunan Hotel Bliss ini ditunjukkan pada Tabel. 9.1 di bawah ini. 9.8 Cash Flow Dari perhitungan cash flow pada Proyek Pembangunan Hotel Bliss, diperoleh hasil seperti yang ditunjukkan pada Tabel 9.2.



48



Tabel 9.19 KurvaS Proyek



Sumber: Data Olahan



49



Tabel 9.20 Tabel Cash Flow Proyek



Sumber: Data Olahan



Catatan:   



Pembayaran proyek tidak memakai uang muka Penagihan dilkakukan pada minggu ketiga tiap bulan Pencairan dilakukan setelah 2 minggu penagihan



50



BAB 10 COST CONTROL



Pengendalian biaya adalah proses penyusunan suatu rencana biaya sampai kepada tindakan yang perlu dilakukan jika terjadi cost variance (penyimpangan biaya). Jenis penyimpangan biaya yang terjadi pada proyek konstruksi, antara lain: a. b. c. d. e. f.



Jumlah dan harga bahan Jumlah dan tingkat upah tenaga kerja Biaya peralatan Biaya Sub Kontraktor Overhead Biaya umum Mekanisme dasar dari fungsi kontrol dapat dilihat dalam gambar 10.1:



Dari gambar 10.1 cost budget merupakan desired performance (hasil yang diinginkan), kemudian dalam proses pelaksanaan kegiatan; diperoleh Gambar Mekanisme Kontroltersebut dievaluasi dan realisasi dari pelaksanaan. Secara10.3. periodeik hasil kegiatan Sumber: Construction Project Cost performance). Management, Pada 2005 titik ini, ada dua dibandingkan dengan rencananya (desired



kemungkinan yang akan terjadi, yaitu bila tidak terjadi penyimpangan yang berarti, maka kegiatan dapat diteruskan dengan rencana yang ada sampai selesai. Tetapi bila terjadi suatu penyimpangan yang cukup berarti, maka perlu dilakukan penyelidikan terhadap penyimpangan yang terjadi dan dicari penyebab yang sesungguhnya. Dari penyebab penyimpangan yang telah ditemukan, dibuat suatu revisi cara pelaksanaan atau bila perlu revisi rencana yang ada, sebagai program



51



aksi, untuk tujuan agar sasaran awal tetap terjaga. Kemudian dilaksanakan program aksi yang telah dibuat, hasilnya dievaluasi kembali. Begitu seterusnya sampai kegiatan diselesaikan. 1



Konsep Break Even Point Dalam proses pengendalian biaya, pada pelaksanaan suatu proyek, sangat



sulit dipastikan kapan terjadinya break even point. Keadaan break even point suatu proyek tidak satupun yang sama, hal ini disebabkan karena tidak standarnya grafik pendapatan maupun biaya yang terjadi. Hal ini adalah merupakan salah satu ciri khusus dari kegiatan jasa konstruksi dibanding dengan kegiatan lain, baik dalam bidang manufaktur, maupun dalam bidang jasa.



Gambar 10.4. Break Even Point Industri Manufaktur Sumber: Construction Project Cost Management, 2005



52



Break event point adalah suatu peristiwa/kejadian, dimana jumlah biaya dan pendapatan sama besar (titik impas / pulang pokok). Pada kebanyakan industri lain (barang), titik impas/BEP, sangat jelas dan dapat dihitung secara pasti. Pada proyek konstruksi, BEP tidak dapat dipastikan, karena itu perlu pengendalian yang menerus. Untuk industri barang/jasa selain konstruksi pada umumnya BEP dapat dibuat rumus. Rumus yang ada akan memberikan jumlah unit barang/jasa yang harus terjual dalam setahun (U). Rumus BEP: Biaya Tetap U= (10.1) ( Harga jual−Harga produksi ) per unit Pada kegiatan usaha jasa konstruksi, BEP tidak dapat dicari dengan rumus tersebut di atas, karena ciri khas dari jasa konstruksi, yaitu: g. h. i. j. k. l. m. n.



Produk tidak standar Harga jual tidak standar Biaya produksi tidak standar Waktu produksi tidak sama Lokasi produksi tidak sama Spesifikasi proyek tidak sama Proses produksinya dicampuri oleh konsumen Lokasi produksi “out door” Terdapat perbedaan yang mendasar antara usaha jasa konstruksi dengan



usaha bidang lainnya. Di bidang lain, upaya terfokus pada usaha menjual produk, dimana biaya produksi dan harga pasar sudah diketahui secara pasti. Sedang di bidang jasa konstruksi ada dua fokus, yaitu usaha penjualan (memenangkan tender) dan usaha pengendalian biaya produksi, dimana keduanya bersifat kontradiktif satu dengan yang lain. Sementara harga penawaran harus serendah mungkin agar dapat memenangkan tender, di lain pihak harga penawaran ingin setinggi mungkin agar dapat memperoleh laba dan menghindari resiko.



53



Gambar 10.5. Break Even Point Proyek Sumber: Construction Project Cost Management, 2005



10.2 Aspek-aspek Kontrol Untuk dapat berhasil mengendalikan biaya proyek dengan baik, maka perlu dilakukan pengendalian terhadap aspek-aspek yang mempengaruhi biaya proyek. Aspek-aspek kontrol yang dimaksud adalah:



   



Time control Quality control Safety control Cost control



1



Time Control Yang dimaksud dengan time control adalah pengendalian waktu



pelaksanaan proyek, agar proyek dapat diselesaikan dalam batas waktu yang ditetapkan. Keterlambatan penyelesaian proyek, tentu akan membawa resiko bertambahnya biaya. Alat kendali waktu yang digunakan pelaksanaan proyek pada dasarnya ada tiga macam metode, yaitu: a.



Bar chart atau Gantt chart method, biasanya digunakan untuk proyekproyek yang sederhana.



54



b.



Vector diagram vector, biasanya digunakan untuk proyek-proyek yang sifat



c.



pelaksanaannya memanjang, seperti: proyek jalan, saluran dan terowongan. Arrow diagram method, biasanya digunakan untuk proyek yang kegiatan satu dengan yang lain saling berkaitan, seperti proyek gedung bertingkat.



10.2.2 Quality Control Quality control atau pengendalian mutu pekerjaan penting dilakukan karena selain berpengaruh langsung terhadap biaya, juga berpengaruh pada performance (citra) perusahaan. Produk jasa konstruksi adalah berupa bangunan yang pemanfaatannya berlangsung dalam jangka panjang. Oleh karena itu, hasil pekerjaan konstruksi merupakan iklan (promosi) jangka panjang dan bagi pelaksananya (kontraktor). Hal ini jarang disadari, sehingga yang dipentingkan adalah pekerjaan dapat diteria pemberi tugas (pengguna jasa). Kualitas pekerjaan perlu dikendalikan, agar menghasilkanpekerjaan sesuai dengan persayaratan yang ditetapkan. Namun, ditinjau dari sudut biaya, disarankan juga bahwa mutu pekerjaan, khususnya mutu yang bersifat obyektif (dapat diukur) seperti kekuatan, dimensi dan lain-lain, perlu dikendalikan agar tidak berlebihan, karena akan merupakan waste yang menambah biaya saja. 10.2.3 Safety Control Kecelakan kerja dalam kegiatan pelaksanaan proyek konstruksi, menempati rangking yang tinggi. Menurut banyak penelitian yang dilakukan, telah dibuktikan bahwa proses konstruksi memiliki risiko kecelakaan yang tinggi. Namun hal ini masih banyak belum disadari oleh pelaksana proyek, padahal akibat kelalaian terhadap safety proyek, dapat menimbulkan tambahan biaya yang cukup besar. Hal ini terbukti bahwa kecelakaan dalam proyek konstruksi masih menempati rangking tertinggi diantara industri-industri yang lain, dan belum kelihatan adanya penurunan trend yang berarti. Kemanan konstruksi mempunyai dua aspek penting yang harus diperhatikan secara bersamaan, yaitu: 



Aspek kemanusiaan, yaitu keselamatan manusia, baik manusia sebagai







pelaksana, pengguna bangunan maupun manusia yang berada di sekitarnya. Aspek ekonomi, yaitu biaya maupun waktu yang hilang sebagai akibat dari kecelakaan yang terjadi, baik biaya secara langsung maupun tidak langsung.



55



10.2.4 Cost Control Dalam kegiatan usaha jasa konstruksi, pengendalian biaya sangat penting artinya untuk menjaga kelangsungan hidup perusahaan. Bila biaya konstruksi yang memang sangat variable ini tidak dapat dikendalikan, maka resikonya adalah kerugian usaha, yang bila berlangsung terus menerus dapat menyebabkan kebangkrutan usaha. Hal ini disebabkan oleh sifat usaha jasa konstruksi yang selalu mengahdapi dilema, yaitu: 



Harga jual (nilai kontrak), yang bersifat konservatif (relatif terhadap







nilainya). Biaya produksi (biaya pelaksanaan proyek), yang bersifat fluktuatif selama proses pelakanaan dan cenderung membesar bila tidak dikendalikan.



10.3 Cost Control Proyek Untuk cost control proyek, dilakukan agar tidak terjadi penyimpangan dari kurva S yang telah ditentukan, yang menyebabkan berkurangnya kas akhir proyek. Jikapun terjadi penyimpangan, harus segera dilakukan tindakan untuk mengembalikan ke jalur rencananya. Berikut ini menjelaskan teknik manajemen biaya



Gambar 10.6 Teknik Manajemen Biaya •



Manajemen biaya tradisional hanya menyajikan dua dimensi saja yaitu hubungan yang sederhana antara biaya aktual dengan biaya rencana. Dengan manajemen biaya, tradisional, status kinerja tidak dapat diketahui.



56



•



Konsep earned value memberikan dimensi yang ketiga selain biaya aktual dan biaya rencana, Yaitu besarnya pekerjaan secara fisik yang telah



•



diselesaikan atau disebut earned value/percent complete. Konsep earned value akan dapat lebih memahami seberapa besar kinerja yang dihasilkan dari sejumlah biaya yang telah dikeluarkan



BAB 11 PENGENDALIAN LIKUIDITAS



Pengendalian biaya proyek, pada umumnya terfokus pada kondisi rentabilitas, yaitu mengupayakan agar perimbangan antara pendapatan dan biaya proyek tetap terjaga. Arti rentabilitas adalah kemampuan menghasilkan laba. Jadi dapat diartikan bila proyek dengan rentabilitas yang baik berarti proyek tersebut dapat menghasilkan laba yang baik pula. Arti likuiditas adalah kemampuan membayar pada saat jatuh tempo. Suatu proyek dikatakan memiliki likuiditas yang baik bila setiap kewajiban yang telah jatuh tempo dapat dibayar secara tepat. Sebaliknya bile kewajiban yang telah



57



jatuh tempo, tetapi belum dapat dibayar (ditunda), berarti kondisi likuiditasnya jelek. Yang dimaksud dengan pengendalian likuiditas proyek adalah suatu upaya untuk mengatur jadwal penerimaan dan pengeluaran uang secara tunai (cash), selama proses pelaksanaan suatu proyek, sehingga dana pinjaman dapat dikendalikan dengan sealayaknya. Dilihat dari sudut rentabilitas adan likuiditas maka kondisi proyek dapat dibagi dalam empat kelompok, yaitu: 



Rentabilitas bagus dan likuiditas bagus Proyek seperti ini yang selalu diharapkan, karena labanya cukup besar dan pembayarannya lancar, sehingga labanya berwujud sebagai tunai. Misal







proyek



yang



nilai



kontraknya



bagus



(menguntungkan)



dan



pembayarannya juga lancar. Rentabilitas bagus dan likuiditas jelek Proyek seperti ini memerlukan perbaikan likuiditas yang mendesak. Bila kondisi likuiditas jelek terus dan tidak dapat diperbaiki, dampaknya dapat mengurangi kondisi rentabilitas. Misal, proyek yang semula nilai kontraknya bagus tetapi dalam proses pembayarannya sering terlambat (tidak







lancar). Rentabilitas jelek dan likuiditas bagus Proyek seperti ini memerlukan strategi pengendalian biaya dengan memanfaatkan likuiditas yang bagus sehingga dapat menolong kondisi rentabilitas menjadi lebih baik. Misal proyek yang nilainya cukup berat, tetapi







semua pembayarannya cukup lancar. Rentabilitas jelek dan likuiditas jelek Proyek seperti ini sedapat mungkin dihindari atau dicegah sejak awal agar tidak terjadi. Misal proyek yang nilai kontraknya berat, ditambah lagi pembayarannya tidak lancar.



1



Bidang Modal Kerja Proyek Modal kerja proyek adalah sejumlah financial yang diperlukan untuk



menunjang kegiatan pelaksanaan proyek, sehingga proyek dapat diselesaikan dengan baik. Untuk melaksanakan proyek sampai dengan selesai, dapat dipastikan memerlukan modal kerja. Besarnya modal kerja yang diperlukan dalam suatu proyek dipengaruhi oleh beberapa hal, antara lain:



58



a. b.



Persyaratan pembayaran yang diatur dalam kontrak konstruksi. Kebijakan operasional proyek (pelaksanaan kegiatan proyek). Bidang modal kerja adalah bidang yang secara grafis dibatasi oleh grafik



biaya dan grafik pendapatan cash/penerimaan dimana grafik biaya lebih besar dari grafik pendapatan cash/penerimaan. Semakin luas bidang modal kerja, berarti secara likuiditas proyek tersebut kurang bagus, sehingga harus ditutup oleh modal kerja yang cukup besar. Konsekuensi semakin luas bidang modal kerja adalah biaya modal kerja. Pengendalian modal kerja pada dasarnya adalah mempersempit bidang modal kerja. 11.2 Pengendalian Penerimaan Salah satu unsur pengendalian likuiditas proyek adalah pengendalian penerimaan. Yang dimaksud dengan pengendalian penerimaan adalah satu upaya agar realisasi penerimaan dapat sesuai dengan jadwal atau bahkan kalau mungkin lebih maju dari jadwal. Hal ini sangat penting sekali perannya terhadap kelancaran pekerjaan. Dalam upaya pengendalian, maka ada dua tahap yang harus dilakukan yaitu:  



Tahap penyusunan kontrak Tahap pelaksanaan proyek a.



Tahap penyusunan kontrak Beberapa hal yang perlu diperjuangkan dalam negosiasi cara pembayaran untuk memperingan kondisi likuiditas, adalah antara lain sebagai berikut:     



a



Mengupayakan uang muka pekerjaan Mengupayakan tidak ada retensi Memperbanyak frekuensi pembayaran (monthly) Mengupayakan pembayaran material on site Unit price sistem front loading



Tahapan pelaksanaan proyek Dalam tahap pelaksanaan proyek, satu-satunya pengendalian penerimaan adalah mempercepat proses pencairan tagihan. 



Prosedur penagihan disiapkan dengan baik



59



    2



Ada petugas khusus dan koordinatornya Mengenal pihak-pihak yang terkait dalam pencairan Mengetahui jadwal keberadaan pihak-pihak yang terkait Mempercepat proses addendum kontrak, bila ada perubahan



Pengendalian Pembiayaan Yang dimaksu dengan pengendalian pembiayaan di sini adalah bukan



pengendalian biaya (cost control) dalam rangka menekan biaya pelaksanaan, tetapi merupakan kebijakan pembelanjaan melalui upaya-upaya agar terealisasi biaya yang terjadi sesuai dengan kebutuhan pelaksanaan dan tidak berlebihan (over stock) dan membatasi seminimal mungkin kegiatan yang belum dapat ditagihkan pembayarannya. Pengendalian biaya di sini kaitannya adalah dengan pengendalian likuiditas. Pengendalian pembiayaan hanya ada pada tahap pelaksanaan, kareana di tahap ini realisasi biaya baru berlangsung. Bentuk tindakan nyata tentang pengendalian pembiayaan dalam rangka pengendalian likuiditas, antara lain sebagai berikut: 



Stok material di tempat, sekecil mungkin tetapi tetap dapat menjamin kelancaran pelaksanaan. Strategi yang lebih luas dari ini ada pada logistik







proyek. Batasi seminimal mungkin pembiayaan yang tidak terkait langsung dengan







kemajuan prestasi pekerjaan. Batasi seminimal mungkin melaksanakan kegiatan-kegiatan pekerjaan diluar







kontrak atau belum ada kontraknya. Mengutamakan kegiatan-kegiatan yang secara langsung menambah prestasi pekerjaan.



11.3 Perhitungan Likuiditas Karena pengendalian likuiditas proyek merupakan suatu upaya untuk mengatur jadwal penerimaan dan pengeluaran uang secara tunai (cash), selama proses pelaksanaan suatu proyek, sehingga dana pinjaman dapat dikendalikan dengan sealayaknya. Oleh sebab itu, dari cash flow yang telah dilakukan pada Tabel 9.2, dilakukan pengendalian likuiditas dengan cara memperpendek jarak antara penerimaan dan jadwal proyek. Seperti ditunjukkan pada tabel di bawah ini.



60



61



Tabel 11.21 Cash Flow setelah Likuiditas



Catatan:   



Pembayaran proyek tidak memakai uang muka Penagihan dilkakukan pada akhir bulan Pencairan dilakukan setelah 2 minggu penagihan BAB 12 KESIMPULAN



Kesimpulan yang dapat diambil dari penyelesaian tugas ini adalah:



63



1. Dalam merencanakan estimasi biaya, khusunya dalam bidang konstruksi, terdapat bermacam-macam estimasi, yang kesemuanya memiliki peran tersendiri masing-masing. Seperti FS estimate, untuk menilai apakah suatu proyek layak untuk dilaksanakan atau tidak. Engineering estimate yang dibuat oleh konsultan, owner estimate yang dilakukan oleh pemilik proyek, bid estimate yang dilakukan oleh kontraktor. 2. Dari semua estimasi yang telah dilakukan, estimasi yang dipakai adalah bid estimate yang dilakukan oleh kontraktor. 3. Setiap proyek harus direncanakan aliran biayanya (cash flow), yang berpatok pada kurva S proyek dan selalu di kontrol setiap periodenya agar tidak terjadi penyimpangan, yang menyebabkan tersendatnya kegiatan pelaksanaan proyek. 4. Perenan pengendalian likuiditas dalam proyek itu sangat penting, dikarenakan berkaitan dengan dana cash yang harus ada selama proyek berlangsung, yang harus dikeluarkan pada saat dibutuhkan.



DAFTAR PUSTAKA



64



Asiyanto. Construction Project Cost Management. Jakarta: PT. Pradnya Paramita. 2005. Daftar Harga Satuan Upah dan Bahan untuk Daerah Bali. Keputusan Dewan Pengurus Nasional Ikatan Nasional Konsultan Indonesia (INKINDO). No : 01/TAP.DPN/I/2012. Tanggal 16 Januari 2012. Pedoman Standar Minimal Biaya Langsung Personil dan Non Personil untuk Kegiatan Jasa Konsultasi. Inkindo. 2011. Peraturan Dirjen Pajak tentang Daftar Harga Satuan /M2 tertinggi Konstruksi Fisik Bangunan Tidak Sederhana. No : PER-25/PJ/2012. Peraturan Dirjen Pajak tentang Daftar Harga Satuan /M2 tertinggi Konstruksi Fisik Bangunan Tidak Sederhana. No : 45/PRT/M/2007. Tanggal 27 Desember 2007. PMBOK. 2008