Tugas 3 Manajemen Proyek - Nur Wahida - 041061396 [PDF]

Citation preview

Tugas 3 No Tugas Tutorial 1 Buatlah makalah mengenai Studi Kelayakan Proyek atau Bisnis yang mencakup aspek-aspek ruang lingkup studi kelayakan proyek. Contoh judul ; “Studi Kelayakan Proyek Jalan di Desa Sukamaju Kecamatan Sukodono Kabupaten Sukamaju” atau “Studi Kelayakan Bisnis Makan minum (Mamin) Online di Malang”



Skor Maksimal 100



Sumber Tugas Tutorial Modul 7, Kegiatan Belajar 1 dan 2 BMP ADPU4338 Manajemen Proyek



STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI DESA CILEBUT TIMUR



TUGAS 3 MANAJEMEN PROYEK ADPU4338 NUR WAHIDA 041061396 ILMU ADMINISTRASI NEGARA FAKULTAS HUKUM, ILMU SOSIAL DAN ILMU POLITIK UPBBJ BATAM TAHUN 2022



BAB I PENDAHULUAN Latar belakang Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga. Rumah yang layak adalah bangunan rumah yang sekurang-kurangnya memenuhi persyaratan keselamatan bangunan dan kecukupan minimal luas bangunan serta kesehatan penghuninya. Jumlah penggunaan rumah tergantung pada jumlah penduduk. Setiap pertambahan penduduk menghendaki pertambahan rumah. Salah satu proyek perumahan Cilebut Residence 2 yang berlokasi di cilebut bogor jawa barat. PT Mitra Selaras Sejati adalah pengembang yang sukses membangun



perumahan



dengan proyek perdananya yang bertajuk Cilebut Residence 1. Hunian dengan harga terjangkau ini berada di kawasan Cilebut, Jawa Barat. Proyek perdana dengan lahan seluas 6 ha2 ini sukses terjual. Melihat minat pembeli yang tinggi, akhirnya pada akhir tahun 2017 lalu pengembang ini kembali membangun proyek perumahan yang bertajuk Cilebut Residence 2. Kelayakan innvestasi pembangunan proyek perumahan dianalisis dari berbagai aspek, diantaranya adalah aspek teknis, pasar, dan finansial. Aspek teknis dalam studi kelayakan dimaksudkan untuk memberikan batasan-batasan garis besar parameter-parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan fisik proyek. Kemudian analisis aspek pasar berfungsi menghubungkan manajemen suatu organisasi dengan pasar yang bersangkutan melalui informasi. Selanjutnya informasi ini digunakan untuk mengidentifikasi kesempatan dan permasalahan yang berkaitan dengan pasar dan pemasaran. Setelah analisis kelayakan aspek teknis dan pasar, selanjutnya dilakukan analisis kelayakan aspek finansial



BAB II PERMASALAHAN Rumusan masalah Apakah pembangunan perumahan di cilebut sudah memenuhi aspek kelayakan proyek ? Tujuan Penulisan Penulisan ini dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan perumahan di cilebut timur.



BAB III PEMBAHASAN  Perumahan Berdasarkan Pasal 1 ayat 2 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Berdasarkan SNI 03-1733-2004 (2004) tentang tata cara perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan, lokasi perumahan harus memenuhi ketentuan sebagai berikut : 1. Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen perencanaan lainnya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat, dengan kriteria sebagai berikut : a. Kriteria keamanan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan merupakan kawasan lindung (catchment area), olahan 4 pertanian, hutan produksi, daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas bangunan pada area Bandara, daerah di bawah jaringan listrik tegangan tinggi; b. Kriteria kesehatan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang batas, pencemaran air permukaan dan air tanah dalam;



c. Kriteria kenyamanan, dicapai dengan kemudahan pencapaian (aksesibilitas), kemudian berkomunikasi



(internal/eksternal,



langsung



atau



tidak



langsung),



kemudahan



berkegiatan (prasarana dan sarana lingkungan tersedia); d.



Kriteria



keindahan/keserasian/keteraturan



(kompatibilitas),



dicapai



dengan



penghijauan, mempertahankan karakteristik topografi dan lingkungan yang ada, misalnya tidak meratakan bukit, mengurug seluruh rawa atau danau/setu/sungai/kali dan sebagainya; e. Kriteria fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana; f. Kriteria keterjangkauan jarak, dicapai dengan mempertimbangkan jarak pencapaian ideal kemampuan orang berjalan kaki sebagai pengguna lingkungan terhadap penempatan sarana dan prasarana utilitas lingkungan; g. Kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan mempertimbangkan keterkaitan dengan karakter sosial budaya masyarakat setempat, terutama aspek kontekstual terhadap lingkungan tradisional/lokal setempat. 2. Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan yang jelas status kepemilikannya, dan memenuhi persyaratan administratif, teknis dan ekologis. 3. Keterpaduan antara tatanan kegiatan dan alam di sekelilingnya, dengan mempertimbangkan jenis, masa tumbuh dan usia yang dicapai, serta pengaruhnya terhadap lingkungan, bagi tumbuhan yang ada dan mungkin tumbuh di kawasan yang dimaksud.



 Studi kelayakan proyek Menurut DR. Suad Husnan, MBA (1994;4) yang dimaksud dengan studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan baik dan berhasil. Pengertian keberhasilan ini mungkin ditafsirkan agak berbeda-beda.Ada yang menafsirkan dalam artian yang lebih terbatas, ada juga yang mengartikan dalam tafsiran yang lebih luas.Artian yang lebih terbatas, terutama dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih mengutamakan manfaat ekonomi dari suatu investasi. Sedangkan bagi pihak pemerintah atau lembaga non profit pengertian menguntungkan bias diartikan yang lebih luas, misalnya manfaat penyerapan tenaga kerja, pemanfaatan sumber daya yang melimpah, penghematan devisa, ataupun



penambahan devisa yang diperlukan pemerintah. Analisis kelayakan finansial pada dasarnya dikembangkan dalam usaha mencari suatu ukuran yang menyeluruh yang dapat menggambarkan tingkat kelayakan proyek, dalam analisis kelayakan finansial proyek dilihat dari sudut lembaga atau individu yang menanam modalnya dalam proyek atau yang berkepentingan langsung dalam proyek. Tujuan analisis finansial adalah efisiensi finansial dari modal yang ditanam dilihat dari sudut perorangan/private.Selain itu juga untuk menghindari adanya keterlanjuran dalam penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan bagi pihak investor. Pada analisis kelayakan finansial,. Yang harus diketahui dalam studi kelayakan proyek adalah sebagai berikut: 1. Ruang lingkup (bidang) kegiatan proyek 2. Pihak-pihak pengelola 3. Faktor - faktor penentu keberhasilan proyek 4. Sarana dan fasilitas yang diperlukan proyek 5. Hasil-hasil yang diharapkan dari proyek dan biaya yang harus dikeluarkan 6. Akibat-akibat (dampak) dan manfaat proyek 7. Langkah-langkah (jadwal dan metode) yang diperlukan untuk menjalankan proyek Mengkaji kelayakan suatu proyek bertujuan untuk mempelajari usulan suatu proyek atau investasi dari segala segi secara profesional agar setelah dilaksanakan hasilnya sesuai dengan yang direncanakan, jangan sampai terjadi kesalahan setelah dibangun dan dioperasikan ternyata hasilnya jauh dari yang direncanakan. Menurut Soeharto (1999), Kerangka format studi kelayakan proyek membangun instalasi untuk menghasilkan produk adalah sebagai berikut : 1. Merumuskan gagasan yang timbul menjadi proyek dengan definisi lingkup kerja yang cukup jelas, termasuk kriteria dan spesifikasi produk yang akan dihasilkan. 2. Mengadakan pengkajian aspek pasar, untuk memperkirakan penawaran dan permintaan tingkat harga, persaingan, strategi pemasaran dan lain-lain. 3. Menentukan berapa lama umur unit usaha hasil upaya proyek. Keterangan dari butir 2 dan 3 diperlukan untuk memperkirakan jumlah revenue. 4. Menentukan ruang lingkup proyek seperti kapasitas instalasi, pemilihan teknologi produksi, peralatan, material dan fasilitas pendukung. 5. Membuat perkiraan kurun waktu serta jadwal pelaksanaan proyek. 6. Membuat perkiraan biaya pertama dan ongkos produksi.



7. Analisis finansial dan ekonomi terhadap renacna proyek di atas, misalnya NPV, IRR, BCR dan Pay Back Period. 8. Indikasi macam dan sumber dana. 9. Menyiapkan AMDAL bilamana ada tanda-tanda proyek berpengaruh terhadap kelestarian lingkungan hidup. 10. Membuat kesimpulan menarik tidaknya proyek tersebut untuk direalisasikan. Dalam studi kelayakan proyek terdapat banyak hal yang perlu dikaji diantaranya aspek teknis, aspek pasar, dan aspek finansial. a. Aspek teknis Aspek teknis merupakan suatu aspek yang berhubungan dengan teknis proyek seperti lokasi, fasilitas umum, tinggi bangunan, luas bangunan, dan tata ruang.  Tujuan Pengkajian Aspek Teknis Adapun tujuan dari pengkajian aspek teknis adalah sebagai berikut (Soeharto, 1999) : -



Pada tahap awal bertujuan merumuskan gagasan yang timbul ke dalam batasan yang konkret dari segi teknis.



-



Kemudian hasil pengkajian aspek teknis dipakai sebagai pengkajian aspek-aspek lain.



-



Aspek teknis sampai kepada kegiatan desain engineering terinci, menghasilkan cetak biru proyek yang akan dibangun. Butir a dan b diatas dilaksanakan pada studi kelayakan sedangkan butir c dilaksanakan pada tahap definisi dan implementasi fisik (Soeharto, 1999).



 Letak Geografis Lokasi Menurut Soeharto (1999), karena sifatnya yang strategis maka pemilihan lokasi harus didasarkan atas pengkajian seksama yang berkaitan dengan unit ekonomi dari instalasi spesifik yang hendak dibangun, baik dari segi teknis konstruksi (keadaan tanah, iklim, gempa bumi) maupun kelangsungan operasi dan proses produksi dimasa depan. Dalam pemilihan letak geografis lokasi yang perlu diperhatikan antara lain ; Identifikasi daerah atau regional, Lokasi, Faktor Penunjang, Lain-lain  Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRWK) Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten adalah rencana tata ruang yang bersifat umum dari wilayah kabupaten, yang merupakan penjabaran dari RTRW provinsi, dan yang berisi tujuan, kebijakan, strategi penataan ruang wilayah kabupaten, rencana struktur ruang wilayah kabupaten, rencana pola ruang wilayah kabupaten, penetapan kawasan strategis kabupaten, arahan pemanfaatan ruang wilayah kabupaten, dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten. Hasil dari analisis aspek teknis dalam penelitian ini nantinya berupa kelayakan antara teknis proyek yang ditinjau dengan peraturan



RTRWK. Jika sesuai dengan peraturan RTRWK maka proyek layak dalam aspek teknis. Sebaliknya jika proyek tidak mengikuti peraturan RTRWK maka proyek tidak layak dalam aspek teknis.  Fasilitas umum dan kemudahan akses Perumahan yang dibangun dilengkapi dengan layanan keamanan 24 jam, Cilebut Residence 2 dekat dengan akses bogor outer ring road dan lebih dekat ke stasiun KRL cilebut timur yang bisa diakses dengan berjalan kaki.  Rincian bangunan Tipe 36/84. Luas tanah 84m2. Luas bangunan 36m2. Harga Rp575 juta Tipe 65/135. Luas tanah 135 m2. Luas bangunan 65 m2. Harga Rp975 juta Tipe 45/166. Luas tanah 166 m2. Luas bangunan 45 m2. Harga Rp1,150 miliar Tipe 80/155. Luas tanah 155 m2. Luas bangunan 80 m2. Harga Rp1,410 miliar b. Aspek Pasar Aspek pasar merupakan hal yang penting untuk dikaji sebelum melaksanakan suatu proyek. Dari hasil aspek pasar dapat diketahui kondisi pasar yang akan dimasuki. Kondisi pasar tersebut memberikan keterangan mengenai seberapa besar pasar yang ada sekarang dan faktor persaingan yang ada. Pengkajian aspek pasar berfungsi menghubungkan manajemen suatu organisasi dengan pasar yang bersangkutan melalui informasi. Selanjutnya informasi ini 13 digunakan untuk mengidentifikasi kesempatan dan permasalahan yang berkaitan dengan pasar dan pemasaran (Soharto, 1999). c. Aspek Finansial Menurut Asiyanto (2005), Finansial adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman (bila ada pinjaman). Analisis aspek finansial penelitian ini menggunakan metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), dan Analisis Sensitivitas.



BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan Pembangunan perumahan cilebut residance 2 ini adalah hasil dari kesuksesan proyek pertama yakni cilebut residance 1. Karena tingginya minat konsumen dalam memiliki hunian ditempat strategis maka pengembang memulai proyek cilebut residance 2. Hasil dari studi kelayakan menunjukan bahwa proyek layak untuk dijalankan Berdasarkan analisis aspek teknis, pasar dan finansial. Saran Studi kelayakan baiknya dilakukan untuk seluruh proyek yang ada, agar proyek yang dijalankan dapat berjalan sukses dan tepat sasaran.



DAFTAR PUSTAKA Modul ADPU4338 Manajemen proyek universitas terbuka JURNAL REKAYASA SIPIL / Volume 7, No.3 – 2013 ISSN 1978 - 5658 259 4. Analisa kelayakan proyek pembanguanna perumahan di kabupaten jembrana oleh Ir. I Gusti Ketut Sudipta, MT https://www.rumah.com/perumahan-baru/review/cilebut-residence-2-cibinongbogor-201110 https://mitraselarassejati.co.id/projects/clebut-residence-2 http://www.bphn.go.id/data/documents/92uu004.pdf https://bappedalitbang.bogorkab.go.id/wp-content/uploads/2017/02/PerdaKabupaten-Bogor- Nomor-19-Tahun-2008-tentang-RTRW-Kabupaten-Bogor.pdf