Bab 1 [PDF]

Citation preview

1.1.



LATAR BELAKANG PROYEK



1.1.1. Alasan Pembangunan Proyek



Gambar 1.1 Sketsa Proyek Southgate Tanjung Barat



Seiring dengan bartambahnya penduduk secara pesat di daerah DKI Jakarta, khususnya daerah Jakarta selatan, maka kebutuhan akan hunian yang berintegrasi dengan kawasan bisnis dan pusatt perbelanjaan pun seolah menjadi solusi akan permasalahan yang terjadi. Southgate akan mengusung Mixed Use development dipadu dengan Green Living. Southgate Residence akan mengintegrasikan hunian Apartment dengan Office tower dan Mall dan juga Hotel/service apartment, yang nantinya tinggal di kawasan southgate akan sangat nyaman untuk tinggal dan beraktifitas. Tinggal di Southgate Apartment akan benar-benar menikmati lingkungan yang berkwalitas karena didalam kawasan ini sudah dilengkapai dengan mall Aeon yang memudahkan untuk berbelanja dan berkuliner tanpa harus keluar area, dan jika penghuni bekerja di office tower nya southgate, ini akan membuat ke tetempat kerja hanya dengan berjalan kaki. Hal ini akan tinggal di kawasan Southgate akan memiliki kawalitas hidup yang baik.



1.1.2. Alasan Penunjukan Proyek



Gambar 1.2 Lokasi Proyek Southgate Tanjung Barat



Southgate Apartment yang terletak di lokasi yang strategis memiliki akses yang mudah untuk menuju ke kawasan itu sehingga tidak sulit mencapai kawasan Southgate Tanjung Barat. Hal ini disebabkan Kawasan Southgate Residence berada dekat exit Toll Jorr yang artinya dari berbagai penjuru Jakarta dapat mengakses kawasan Southgate dengan cepat.



Lokasi Apartemen Southgate TB Simatupang berdekatan dengan stasiun Commuterline Tanjung Barat yang hanya berjalan kaki ke stasiun, dan ini membuat penghuni Apartemen Southgate sangat mudah Jika ingin ke pusat kota tanpa menggunakan kendaraan, cukup dengan membayar tiket yang sangat terjangkau maka akan sampai di tempat tujuan dengan tepat waktu dan murah. Dan dimasa Depan, Tranportasi Publik akan sangat dibutuhkan masyarakat Jakarta untuk menunjang aktifitasnya karena semakin macetnya jalan ibukota Jakarta sehingga pengggunaan



kendaraan pribadi akan dibatasi dengan keluarkanna berbagai peraturan yang memberatkan penguna kendaraan pribadi. Sehingga mau tidak mau masyarakat Jakarta akan beralih ke Transportasi Publik, Sehingga Hunian Apartemen yang berdekatan dengan Transposrtasi publik, seperti Southgate Apartemen ini akan semakin diminati masyarakat perkotaan. Ini yang sedang digalakkan oleh pemerintah hunian yang terintegrasi dengan transpostasi massal yang di perkenalkan sebagai hunian TOD (Transit Oritented Development).



1.1.3. Fasilitas Pendukung



Gambar 1.3 Fasilitas Pendukung Southgate Tanjung Barat



Apartemen Southgate Residence akan menjadi salah satu superblock terbaik terlengkap di Kawasan CBD TB Simatupang Jakarta Selatan, yang membidik pasar menengah atas dan juga menargetkan pasar sewa para Expatriate yang banyak bekerja di kawasan bisnis TB Simatupang. Untuk menjadi pilihan terbaik itu Southgate Jakarta akan dilengkapi berbagai fasilitas premium yang modern dan lengkap sehingga penghuni akan merasakan kenyamana tinggal di kawasan ini sperti layaknya tinggal di sebuah resort yang nyaman, sehingga penghuni akan mendapatkan hidup yang berkwalitas.



Fasilitas Premium Apartement Southgate Jakarta 1. One km Length jogging Track



2. Refloxology Garden 3. Barbeque Area 4. Children Playground 5. Autdoor gym 6. Yoga sactuary 7. Tennis and basketball court 8. Kids wall climbing 9. Amphiteater 10. Terrace garden 11. Kids pool 12. Sun deck 13. Semi Olympic pool 14. Fun pool 15. Hanging garden 16. Reflection pond 17. Indoor fitness 18. Indoor sauna 19. Entrance porch 20. Sheltered outdoor seating area 21. Forrest garden 22. Outdoor seating area 23. Connection pedestrian to AEON MALL 24. Mini golf 25. Easy Access to Commuter line Tabel 1.1 Fasilitas Pendukung Southgate Tanjung Barat



Dengan Fasilitas yang melimpah seperti diatas akan membuat Southgate Residence menjadi pilihan utama para investor untuk membeli apartemen Southgate sebagai bagian dari investasinya karena memiliki potensi tinggi berkembang nilai investasinya, Southgate Apartment nantinya juga akan menjadi pilihan utama bagi para expatriate untuk tinggal di kawasan ini karena Southgate Residence menawarkan konsep yang menarik yang membuat para expatriate nyaman tinggal disini. Para Expatriate akan sangat mempertimbangkan fasilitas yang ditawarkan sebuah hunian



karena para Expatriate ingin mendapatkan hunian yang nyaman dan aman agar bisa bersantai setelah bekerja seharian, 1.1.4. Luas Tiap Lantai dan Fungsinya Adapun luas tiap lantai disajikan dalam table berikut : LANTAI



Luas Area Zona 1 Luas Area Zona 2 Luas Area Zona 3 (MALL) m2



(OFFICE)



(Apartement 1&2) m2



Basement 3



7.245,151



5.726,077



2.757,310



Basement 2



7.245,151



5.726,077



2.757,310



Basement 1



7.107,692



5.754,905



2.678,484



Ground Floor



7.759,680



5.380,305



2.558,305



Lantai 1



7.476,595



5.374,797



1.694,873



Lantai 2



7.476,595



4.141,251



1.400,955



Lantai 3



7.428,661



4.123,655



Lantai 3A



7.415,344



3.410,317



Lantai Mezz 3



2.318,529



Lantai 5



7.683,377



Lantai 6



7.233,839



Lantai 7



7.340,030



Lantai 8



5.399,628



Total



83.730,64



3.304,481



42.941,87



13.847,24



Tabel 1.2 Tabel Luas Bangunan Southgate Tanjung Barat Sumber : PT Tatamulia Nusantara Indah, 2017



1.1.5. Aspek Tata Ruang a. Fungsi Bangunan



: Parkir, Mall, Hotel, Office, dan Fasilitas pendukungnya. Mall : Lt. Basement 1-3 (parking area), lt. 1-5 (shoping area), lt.6-7 (parking area), lt.8 (swimming pool).



b. Luas Lahan c. Luas Total Bangunan d. Luas Lantai Dasar Bangunan e. Pembagian f. Bangunan



: ± 54.163𝑚2 : ± 140.519𝑚2 : ± 15.728,54𝑚2



: Phase 1  Mall AEON 8 lantai + 3 basement  Office 19 lantai + 3 basement  Service Apartment 24 lantai + 3 basement Phase 2  Apartment 1 27 lantai + 3 Basement  Apartment 2 29 lantai + 3 basement 1.1.5.1.Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 441/KPTS/1998 adalah koefisien perbanding anantara luas lantai dasar bangunan terhadap luas persil/kaveling/blok peruntukan. Klasifikasi koefisien dasar bangunan dinyatakan dalam kategori sangat rendah, sedang, tinggi dan sangat tinggi.



Nilai KDB



Klasifikasi



>5%



Sangat Rendah



5 % - 20 %



Rendah



20 % - 50 %



Sedang



50 % - 75 %



Tinggi



> 75 %



Sangat Tinggi



Dalam Proyek Pembangunan Southgate Tanjung Barat – Mall AEON, besarnya Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah : Bila dinyatakan dalam bentuk Koefisien, maka : KDB = (Luas Lantai Dasar Bangunan)/(Luas Lahan) KDB = (15.728,54)/(54.163) = 0,29 Bila dinyatakan dalam bentuk persen, maka : KDB = 0,29 x 100% = 29% Interpretasi : Koefisien Dasar Bangunan pada Proyek Pembangunan Southgate Tanjung Barat sebesar 29%, ini menandakan bahwa sebesar 29 % dari luas lahan digunakan untuk bangunan dasar dan juga menyatakan bahwa Koefisien Dasar Bangunan (KDB) tergolong dalam KDB Sedang. 1.1.5.2. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No.441/KPTS/1998 tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung adalah koefisien perbandingan antara luas keseluruhan lantai bangunan terhadap luas persil/kaveling/blok peruntukan. Klasifikasi koefisien lantai bangunan dinyatakan dalam kategori sangat rendah, sedang , tinggi dan sangat tinggi.



Nilai KLB



Klasifikasi



2 x KDB



Sangat Rendah



4 x KDB



Rendah



8 x KDB



Sedang



9 x KDB



Tinggi



20 x KDB



Sangat Tinggi



Tabel 1.4 klasifikasi Nilai KLB



KLB = KLB =



𝑻𝒐𝒕𝒂𝒍 𝒍𝒖𝒂𝒔 𝒃𝒂𝒏𝒈𝒖𝒏𝒂𝒏 𝒍𝒂𝒏𝒕𝒂𝒊 𝑳𝒖𝒂𝒔 𝑳𝒂𝒉𝒂𝒏 𝟏𝟒𝟎.𝟓𝟏𝟗,𝟕𝟓 𝟓𝟒.𝟏𝟔𝟑



= 2,59



Dari perhitungan KDB sebelumnya, maka perbandingan nilai KLB dengan KDB dapat diketahui menggunakan perhitungan berikut : 𝐊𝐋𝐁



𝟐,𝟓𝟗



= = 9 x KDB 𝐊𝐃𝐁 𝟎,𝟐𝟗 Interpretasi : Koefisien Lantai Bangunan pada Proyek Pembangunan Southgate Tanjung Barat adalah 9 x KDB hal ini menandakan bahwa Koefisien Lantai Bangunan (KLB) tersebut dalam kelas KLB tinggi.



1.2.DATA UMUM PROYEK 1.2.1. Gambaran Umum Proyek a. Nama proyek b. Alamat



c. Batas wilayah a) Utara b) Selatan c) Barat d) timur d. Pemilik Proyek e. Alamat Owner



f. g. h. i. j. k. l.



Waktu Pelaksanaan Masa Pemeliharaan Jenis Kontrak Nilai Kontrak Uang Muka Pekerjaan Sistem Pelelangan



: Southgate Tanjung Barat : Jl. Raya Lenteng Agung No. 163,Kel.Tanjung Barat,Kec.Jagakarsa Jakarta Selatan : Tol Lingkar Luar Jakarta dan Pusat Bisnis TB Simatupang. : Komplek Tanjung Mas Barat : Jl. TB Simatupang : Komplek Tanjung Mas Barat : PT. Duta Semesta Mas : Sinarmas Land Plaza Jl. Grand Boulevard BSD Green Office Park BSD City, Tangerang 15345 Telp. (021) 50 368 368 Fax. (021) 50 588 221 : 35 Bulan kalender : 12 Bulan : Lump Sum Fixed Price : Rp 5.400.000.000.000,: 10% (dibayar 20%) : Struktur, Arsitektur, MEP : Terbatas



1.2.2. Pihak Terkait 1. Konsultan Arsitektur 2. Konsultan Interior



: PT Airmas Asri Jl. Cikini IV No. 6 Jakarta 10350 Telp. (021) 3190 6688 : PT Damar Laras Cipta Jl. Darmawangsa VI No. 8 Jakarta 12140 Telp. (021) 7278 6640 3. Konsultan lanskap : PT Airmas Asri Jl. Cikini IV No. 6 Jakarta 10350 Telp. (021) 3190 6688 4. Konsultan Struktur : PT Stadin Strukturindo Konsultan Kelapa Gading Permai Jl. Boulevard Kelapa Gading, Blok WA2 No. 12-14, Jakarta Utara. 5. Konsultan MEP : PT Metakom Pranata Jl. Puri Kencana Blok K7 No. 2EF Kembangan Selatan,Jakarta 11610 Telp. (021) 5823 168 6. Konsultan QS



7. Konsultan MK



: PT AecomRecapital Building, JalanAdityawarman No. 55 Jakarta 12160 Telp. (021) 7270 574 : PT Wiratman Cipta Manggala Graha Simatupang Tower II Blok A & D Jl. Letjen TB Simatupang Kav. 38 Jakarta Selatan,Jakarta 12450 Telp. (021) 781 7777



8. Konsultan Infrastruktur



: PT Multimera Harapan Jl. Dharmawangsa II No. 17 Kebayoran Baru, Jakarta 12160 Telp. (021) 722 8403



9. Konsultan AMDAL 10. Konsultan AMDAL lain



: PT Geo Mitrasamaya Jl. H. Awi 58, Bekasi 17425 Telp. (021) 918075 : PT Pamintori Jl. Perintis Kemerdekaan, Pulo Gadung, Jakarta 13260 Telp. (021) 470 6765



1.2.3. Kontraktor / Vendor/ Supplier 1. Kontraktor Utama 2. Pelaksana Paket Pekerjaan Test Pile,Bored Pile, Secant pile, concrete wall phase 1



: PT Tatamulia Nusa Indah : PT Trocon Indah Perkasa,Bekasi InternationalIndustrial Estate Kav J1, Lemah Abang Cikarang Barat, Bekasi 17530,Telp. (021) 897 4210



3. Pelaksana Paket Pekerjaan Test Pile,Bored Pile, Secant pile, concrete wall phase 2 4. Pelaksanaan Pekerjaan Bangunan Marketing 5. Subkon Bekisting 6. Subkon Dewatering 7. Subkon Galian Tanah 8. Supplier Beton



9. Suplier Besi 10. Suplier Waterproofing



: PT Indonesia Pondasi Raya Jl. Pegangsaan Dua KM 4.5,Kelapa Gading Jakarta 14250, Telp. (021) 4603253



: PT Bangunan Persada Office



: PT Abadi Prima IntiKarya PT Beton Konstruksi Wicaksana : PT Indopora : PT Prima Maju Jaya : PT Pionir Beton Industri PT Semen Indonesia Beton PT Adhimix Precast Indonesia PT Semen Merah Putih : PT Jakarta Cakratunggal Steel Mills : PT Cementaid Integral dan Waterstop



1.2.4. Fasilitas Pelengkap Proyek Adapun denah lokasi proyek Southgate Tanjung Barat sebelum kantor pindah ke basement, sebagai berikut :



Gambar 1.4 Denah Proyek Southgate Sebelum Office pindah ke basement



1. Pintu masuk dan keluar proyek Terdapat 3 pintu masuk dan 1 pintu keluar. 2. Pos jaga Terdapat 3 pos jaga dalam proyek 3. Washing Bay Setiap Kendaraan pengangkut tanah atau pengangkut beton cor (mixer) harus melewati washing bay atau car wash untuk memastikan kebersihan rodanya. 4. Gudang Material Tulangan Terdapat 2 gudang material tulangan, yang nantinya akan masuk fabrikasi untuk dirangkai menjadi precast. 5. Fabrikasi :



1) Tulangan Yang dirangkai di dalam fabrikasi tulangan, yaitu precast kolom, shearwall



Gambar 1.5 fabrikasi tulangan.



2) Beton decking Beton decking merupakan bantalan beton yang digunakan untuk mempertahankan jarak selimut beton.Ada 2 tipe beton decking, ukuran 2cm untuk plat lantai dan ukuran 4cm untuk selimut kolom.



Gambar 1.6 pembuatan Beton Decking.



6. Lahan parkir Terdapat lahan parkir mobil dan motor karyawan dan tamu di dekat area marketing galery 7. Toilet dan mushola pekerja Terdapat 2 mushola dan 2 toilet diluar area bangunan untuk pekerja 8. Tempat uji slump Adalah suatutempat untuk menguji konsistensi/kekakuan (dapat dikerjakan atau tidak)dari campuran beton segar (fresh concrete) untuk menentukan tingkat workability nya



Gambar 1.7 Tempat Pengujian Slump.



9. Tower crane Terdapat 7 tower crane dan 2 mobile crane di proyek.



Gambar 1.8 Tower Crane.



10. Titik kumpul Terdapat 2 titik kumpul darurat di area sekitar proyek. Denah office proyek setelah pindah ke B1, sebagai berikut:



Gambar 1.4 Denah Proyek Southgate Sesudah Office pindah ke basement B1



1. Site office PT TATA Kantor yang digunakan oleh kontaktor utama. Letaknya ada di B1 area Mall. 2. Gudang material TATA Berisi material berupa perlengkapan dan perkakas kerja pertukangan, seperti : meteran, paku, mur dll. Dan juga menyediakan APD (alat Pelindung diri) seperti : helm, rompi dan body harness untuk para pekerja dan karyawan kotraktor. 3. Gudang ME TATA Berisi perlengkapan Mekanikal Elektrikal dan sebagai tempat para pengawas ME 4. Mushola MK dan Kontraktor Mushola yang hanya diperuntuhkan untuk karyawan MK dan Kontraktor. 5. Toilet MK dan Kontraktor 6. Toilet hanya diperuntuhkan untuk karyawan MK dan Kontraktor. Terdapat 3 bilik kamar mandi dan 1 area wudhu.



7. Site office Konsultan MK Merupakan bangunan 1 lantai yang berada di area B1 Mall. Sifatnya sementara karena nantinya akan dipindahkan. Berfungsi sebagai tempat kerja karyawan, pengawas dan inspector. sebagai tempat monitoring semua kegiatan di lapangan dan penyimpanan data-data tentang proyek.



Gambar 1.5 Keadaan Kantor Konsultan MK



 Ruang Rapat Dipergunakan sebagai ruangan untuk mengadakan rapat internal maupun eksternal



Gambar 1.6 Ruang Rapat Kantor Konsultan MK



 Ruang Site Manager Phase 1 dan 2 Merupakan ruangan pribadi para petinggi konsultan MK untuk phase 1 dan 2



Gambar 1.7 Ruangan Kepala Konsultan MK



 Pantry Dipergunakan sebagai dapur kecil di dalam site office Konsultan MK



Gambar 1.8 Pantry Site Office Konsultan MK  Lemari arsip dan dokumen kantor dan proyek Tempat untuk menyimpan arsip dan dokumen penting yang berhubungan dengan kantor dan proyek.



Gambar 1.9 Lemari Arsip Konsultan MK



 Tempat penyimpanan body harness dan helm proyek Sebagai tempat penyimpanan pelindung diri untuk di area proyek.



Gambar 1.10 Tempat penyimpanan body harness dan helm



1.2.5. Uraian Pekerjaan 1.2.5.1.Luas Lahan Fungsi Bangunan



: 54.163 m2 : Ramp Putar,Service Apartment,Mall, Office dan Apartment Total Luas Lantai : 140.519 m2 1.2.5.2.Mutu Beton Pembangunan Mall a. Kolom : - Lantai B3 - 3A = F’c 50 MPa - Lantai 5 – 7 = F’c 45 MPa - Lantai 8 = F’c 40 MPa b. Balok : - Lantai B3 = F’c 35 MPa - Lantai B2 –B1 = F’c 40 MPa - Lantai GF – 3A= F’c 45 MPa - Lantai 5 – 7 = F’c 40 MPa - Lantai 8 = F’c 35 MPa c. Pelat Lantai : - Lantai B3 = F’c 35 MPa - Lantai B2 – B1 = F’c 40 MPa - Lantai GF – 3A = F’c 45 MPa - Lantai 5 – 7 = F’c 40 MPa - Lantai 8 = F’c 35 MPa



1.2.5.3.Mutu Besi : U40 ulirfy 400 Mpa- >D10 (D10,D13,D16, dst) U50 fy 500 Mpa ulir - Wire Mesh, D10 & D13 (kait) 1.2.5.4. Nilai Slump a. Kolom



: 12±2 cm



b. Drop Panel : 12±2 cm c. Balok



: 12±2 cm : 16±2 cm (integral)



d. Pelat Lantai : 12±2 cm : 16±2 cm (integral)