16 0 739 KB
BISNIS PROPERTI SYARIAH MODAL NOL RUPIAH Oleh : Richo Dianto
Bismillaahirrohmanirrohiim… Assalamualaikum
teman-teman
para
calon
pengusaha
properti syariah muslimin dan muslimah… (semoga semua menjadi pengusaha properti syariah yang sukses dan berkah dunia akhirat ya.. Aamiiin!)
Alhamdulilah setelah perjalanan belasan tahun terjun di dunia properti, kali ini akhirnya saya siap berbagi melalui tulisan (Udah lama sih ada yang menyarankan agar pengalaman ini ditulis, tapi kemarin-kemarin masih belum PD) ☺ Namun bermodalkan bismillah disertai Panggilan nurani yang terus mengelitik sanubari plus melihat kenyataan banyaknya kemungkaran di bisnis properti yang terjadi di negeri ini. Dimana pemikiran dan pemahaman barat merusak
generasi.
Sistem
bisnis
yang
kapitalis
menggeser aqidah dan akhlak umat ini, yang seharusnya semua transaksi sesuai syar’i.
2
Itulah alasan utama hadirnya Ebook ini. Sudah saatnya semua konsep dan system bisnis properti kembali ke jalan yang Allah ridhai. Apalagi katanya properti ga mungkin lepas dari jeratan sistem ribawi. Benarkah? Yuk simak dan hayati semua tulisan ini.
Dan perjalanan panjang ini, Kita mulai dari sini… Silakan siapkan camilan dan minumnya, biar bisa fokus menyimak sampai selesai ☺
PROPERTI YANG RIBAWI
DP RINGAN! KPR MUDAH CAIR! DP 5JT SIAP HUNI!
Demikian
Contoh
iklan
perumahan
yang
bertebaran
dimana-mana. Mulai dari spanduk di gang-gang, poster
3
di tiang listrik, stiker di pintu angkot, dan brosurbrosur yang disebarkan oleh SPG saat pameran. Saya yakin Anda sudah tidak asing dengan kalimat-kalimat itu, bukan?
Sekilas itu semua kelihatan normal (kecuali SPG yang gak
nutup
aurat
ya,
DOSA).
Namun
mungkin
hanya
sebagian dari kita yang tahu, syukur-syukur semua paham. Bahwa rata-rata iklan itu adalah jeratan dan JEBAKAN RIBAWI. Nah lhooo!
Pertanyaannya, kenapa sih koq umat muslim tetap mau membeli? Karena KEBUTUHAN! Betuuul! Semua orang butuh tempat tinggal. Inilah yang membuat jeratan itu suli—jika tak bisa dikatakan, “gak bisa dihindari”.
Karena kebutuhan rumah terus meningkat dan penyedianya kurang, akhirnya tidak sedikit pengusaha yang terjun di
dunia
bisnis
nan
seksi
ini.
Ujung-ujungnya,
terpaksa masuklah ke sistem ribawi. Karena gak ada pilihan.
Karena hanya ingin mencari nafkah dunia, semua lupa yang dilakukan itu sudah sesuai anjuran agama atau tidak. Sesuai syariat atau tidak. Bahkan banyak yang
4
memisahkan antara agama dan bisnis. Ini makin kacau. Padahal Islam sang penyempurna agama, hadir untuk mengatur segala sesuatunya. Ilmu bisnis sekalipun, ada aturannya, di ilmu Fiqh Muamalah.
Widiih berat, masuk kajian Fiqh Muamalah.. Tenang, itu mah ada kajiannya sendiri. Saya gak akan membahas detail tentang Fiqh Muamalah di sini. Klo ingin
tau,
silahkan
@KampusPropertiSyariah
di
belajar Telegram
di dan
Grup Channel
@richodianto. InshaAllah sudah banyak ilmu di sana.
Kita
kembali
ke
bisnis
properti
ya.
Saat
semua
mencibir, “Mana mungkin bisnis properti ga pake bank? Gak pake utang?”
Ada lagi, “Mana mungkin bisnis properti ga berhubungan dengan RIBA?”.
Ah, itu semua ungkapan orang-orang yang males mikir aja kali yaa.
Jelas-jelas kata Allah: “Barang siapa bertakwa kepada Allah maka Dia akan menjadikan jalan keluar baginya, dan memberinya rezeki
5
dari jalan yang tidak ia sangka, dan barang siapa yang bertawakal kepada Allah maka cukuplah Allah baginya, Sesungguhnya
Allah
melaksanakan
kehendak-Nya,
Dia
telah menjadikan untuk setiap sesuatu kadarnya,” (QS. Ath-Thalaq: 2-3).
Jadi kuncinya adalah TAQWA. Bila kita bertaqwa, Allah akan
berikan
jalan
keluarnya.
Munculnya
formula
properti syariah adalah semata-mata ingin menjalankan bisnis properti sesuai dengan ketentuan Hukum Syara’. Makanya, riset demi riset dilakukan. Dan ternyata ketemu. Jadi, bila sudah teguh iman untuk menjalankan sesuai syariah, inshaAllah mudah bagi Allah untuk membukakan jalan bagi kita.
Sudahkah benar-benar bertaqwa kepada Allah? Kalau sudah, koq masih toleransi dengan riba? Jelas-jelas dosa riba itu luar biasa. Ga percaya? Nih…
Rasulullah shallahu ‘alahi wasallam bersabda “Jauhilah tujuh dosa besar yang membawa kepada kehancuran,” lalu beliau sebutkan salah satunya adalah memakan riba. (HR. al-Bukhari dan Muslim).
6
Dalam hadits yang lain Nabi shallahu ‘alahi wasallam mengancam
pelaku
riba
dengan
lebih
tegas,
beliau
bersabda: “Dosa riba memiliki 72 pintu, dan yang paling ringan adalah seperti seseorang berzina dengan ibu kandungnya sendiri.” (Shahih, Silsilah Shahihah no.1871)
Naudzubillah.
Kebayang
kan
dosanya?
Ini
hadist
Rasulullah loh. Kita muslim kan? Kita punya Aqidah, salah satunya yakni beriman kepada Rasul-Rasul Allah, benar bukan? Ga ada kata ga nurut donk harusnya. Koq masih aja beralasan ga mau ninggalin riba?. Ehhmmm…
Ya Semoga semua yang dapat Ebook ini ga ada kaitan dengan riba lagi yaa… Amiin.
KENAPA HARUS BERBISNIS PROPERTI SYARIAH?
Sekarang kita masuk ke yang Anda tunggu-tunggu semua. Sebentar lagi saya akan membongkar rahasia formula bisnis properti berkonsep syariah dan sudah tentu tidak
ada
jeratan
RIBA,
atau
akad-akad
ganda.
Siaaapp??
7
Sebelum saya beberkan formulanya, saya ingin tau dulu, apakah
serius
bener-bener ingin
terjun
di
bisnis
property syariah?...
Yakiiin? Beneran niii?
OK, baiklah, bagi Anda yang masih ragu pun ga apa-apa. Harapannya,
setelah
baca
sampe
tuntas,
Anda
yang
tadinya gak ingin jadi ingin berbisnis properti. Anda yang tadinya seorang developer konvensional, segera hijrah ke syariah. Bahkan mungkin Anda, yang tadinya sudah malang melintang jualan properti konvensional sebagai agent, mulai membuka diri untuk hijrah ke syariah bahkan naik kelas jadi developer. Amin.
Alasan kenapa Anda harus berbisnis properti: 1. Karena banyak tauladan dari sahabat yang kaya raya lewat properti. 2. Karena Allah tidak ciptakan bumi yang kedua, sehingga harganya makin mahal 3. Karena harga properti naik terus dan tidak fluktuatif 4. Karena properti adalah investasi terbaik dan teraman 5. Karena properti memiliki dua keuntungan Capital gain dan cash flow
8
6. Karena bumi ini harus diwarisi oleh kaum yang taat kepada Allah saja
Intinya, Bisnis berbasis properti syariah adalah bisnis yang aman dan nyaman insya Allah. Jika tidak berbasis syariah, properti sangat rentan sekali terjerat dengan RIBA dan Akad Bathil. Ini yang menjadikan bisnis kita gak berkah.
Sudah paham semuanyaaa? Baik, silakan minum dulu. Biasanya ada yang mendadak deg-degan kalau saya bahas bisnis dengan riba dan akad bathil. Inget cicilan mobil di leasing atau utang kartu kredit, katanya.
Sudah, lupakan dulu. Tapi janji yaa, habis ini credit card-nya
digunting!
(jangan
lupa
dilunasi
dulu,
laah..) ☺
Baik, ini dia formulanya…
Formula bisnis properti syariah
Formula
ini
mempunyai
urutan
yang
harus
sesuai
tahapannya. Ingat! harus urut, jangan lompat atau acak.
Ini
cocok
banget
untuk,
pebisnis
pemula,
9
developer properti pemula, developer properti yang tidak mempunyai kekuatan dana besar, bahkan yang mau coba-coba jadi developer properti. Semua bisa memulai sebuah proyek dengan modal yang relatif kecil bahkan nol rupiah.
Ada 5 tahap dalam formula ini:
1. Bentuk Super Team
Bisnis
ini
gak
mungkin
dijalankan
sendiri.
Untuk
mempercepat jalannya project, Anda harus membentuk tim yang sevisi. Tentunya yang siap terikat hukum Syara’ ya. Untuk awal ga perlu komplit dulu. Hemat. Minimal 3 org, maksimal 5 orang. Yang terdiri dari: 1.Project Leader 2.Digital Marketing 3.Agent Coordinator
10
4.Customer Service 5.Arsitek/Designer
Project Leader Bertanggung jawab terhadap semua kegiatan bisnis. Kualifikasinya, kudu yang mempunyai jiwa leadershipnya tinggi.
Digital Marketing Jelas, ini era digital, semua serba online. Ga perlu lagi sebar-sebar brosur di mall-mall. Kuno. Saatnya memasarkan project Anda di dunia online. Banyak koq yang sudah paham tentang ilmu ini. Agent Coordinator Adalah
orang
yang
melakukan
recruiting
freelance
sebanyak-banyaknya, dan lakukan pembinaaan. Siapkan kurikulum edukasi. Latih berjualan. Dan sering kopdar dengan para agent.
Customer Service Di formula ini, posisi CS front
office
aja.
bukan hanya melayani di
Melainkan
sampai
dengan
akad
terjadi, bila para agent berhalangan menemani buyernya. Dan bahkan, seorang CS juga rutin melakukan engagement dengan calon buyer. Terutama menyampaikan
11
edukasi RIBA dan akad-akad bathil yang melekat pada developer konvensional.
Arsitek/Designer Ini posisi kunci. Gak ada ini, ya gak ada properti yang dijual. Kualifikasinya, minimal bisa menggambar sampai visual 3D.
Itu gambaran jobdesk dari masing-masing orang yang menjadi superteam.
2. Cari lahan
Untuk
lahan,
cari
minimal
3
lokasi
alternatif.
Tujuannya, untuk berjaga-jaga, khawatir lokasi pertama bermasalah ditengah jalan. Karena sudah bukan rahasia lagi, banyak tanah yang sengketa. Kadang sertifikatpun bisa ganda.
12
Untuk pemula sebaiknya jangan terlalu besar dulu. Kalo bisa dibawah 1 hektar.
Dalam pencarian lahan perlu mempertimbangkan 3 hal: 1.Segmen pasar yang ditargetkan 2.Zonasi peruntukan lahan 3.Keunggulan lokasi
Sebelum mencari lahan, sebaiknya tentukan dulu market yang
disasar.
Karena
akan mempengaruhi
daya
beli
nantinya. Jangan asal ya.
Untuk zonasi peruntukan lahan, bisa tanyakan ke Dinas Tata Kota di kantor pemerintahan setempat. Gratis koq. Ini penting, karena ga semua lahan bisa dibangun sesuai keinginan. Bila ga sesuai, proyek terancam gagal. Karena izin ga keluar.
Selanjutnya kumpulkan informasi apa saja yang menjadi keunggulan lokasi. Tentunya disesuaikan dengan konsep proyek yang akan dibangun. Bila perumahan, minimal ada rumah sakit, sekolah, masjid, angkutan umum dll.
13
3. Riset market
Sekarang adalah jaman data. Sebuah proyeksi bisnis, kalau gak didukung dengan data yang valid, resikonya besar
sekali.
Untuk
itulah
saya
selalu
melakukan
survey dan riset sebelum mulai project baru. Karena ini baru akan dimulai, saya hanya melakukan 2 survey:
1.Survey
kompetitor,
untuk
mengukur
daya
saing
disekitar dan menentukan harga jual. 2.Survey
market,
untuk
menganalisa
minat
dan
mendapatkan data.
Untuk survey competitor, cukup muter-muter aja di sekitaran lokasi. Cek dan cari tahu tentang proyek sekitar dalam radius 5km. Silaturahmi saja ke kantor pemasaran dan dapatkan price list-nya.
14
Selanjutnya survey market. Ini bisa dilakukan cukup online
saja.
Banyak
metodenya,
bisa
dengan
media
social dan jaringan Anda. Saya membuat standarnya, bila
hasil
survey
peminat
terhadap
proyek
Anda
jumlahnya 300% dari total rencana unit yang akan dibangun, maka ini bisa anggap valid. Dan layaklah proyek tersebut dibuka. Kenapa harus 300%? Nanti… sabar dulu. Alasannya ada di akhir nanti. Kita lanjut dulu ke step selanjutnya yaa.
4. Ikat lahan
Di formula ini, saya benar-benar ingin mengecilkan resiko, bila perlu hilang (kalau bisa). Jadi super safety.
Setelah melakukan survey, dan ternyata valid, maka barulah bisa melakukan pengikatan lahan.
15
Metodenya ada beberapa: 1.Membeli 2.Kerjasama (Tanpa modal, Nol rupiah) 3.Tukar guling (Tanpa modal, alias Nol rupiah)
Saat mengikat lahan, ilmu NEGOSIASI harus mumpuni. Banyak
sih
tips
dan
triknya.
Ini
membutuhkan
pembahasan khusus. Namun saya akan memberikan tips yang
cukup
mumpuni.
Minimal
bisa
digunakan
untuk
menguasai lahan.
Bila membeli, kalau bisa DP pun kecil aja, bisa 1%, ato maksimal 5% lah. Nah, klo yang mahir negosiasi, bisa ga pake modal uang. Bila belum jago nego, bisa juga pake tanda jadi ato DP. Ga mesti uang sendiri. Klo ada sih lebih baik. Klo gak ada, bisa ditawarkan ke keluarga ato dari teman-teman dekat. Klo gak ada, baru relasi yang agak jauh. Jangan yang baru kenal banget ya.
Bisa juga berjamaah, misal DP lahan 50jt, nah ajak aja 10 orang dengan masing-masing setor 5jt, kan gak berat jadinya. Sisanya kapan? Bisa bayar bertahap, atau sesuai termin yang disepakati. Harus pinter nego.
Kalau
kerjasama,
prosentase
pemilik
lahan
dan
developer. Bisa 20:80, 25:75, 30:70, 35:65, tinggal
16
pilih aja yang sama-sama nyaman. Gak mesti ngotot loh ya. Kedua belah pihak kudu saling ridlo. Persentase developer yang harus lebih besar.
Tukar guling. kalau model ini agak simple, misal developer bangun 3 unit, 1 unitnya untuk pemilik lahan, 2 unitnya untuk developer. Namun, developer bantu jual kalau pemilik nitip mau dijualkan juga. Kecuali, dibangun hanya untuk ditempati atau investasi jangka panjang. Ini cocok untuk pemula, simple, dan gak banyak tekanan. Adem lah pokoknya.
Setelah ikat lahan selesai, Anda tinggal cari orang atau jasa yang bisa mengurus perizinan. Bayar aja. Gak perlu Anda yang turun langsung.
5. Gathering
17
Membuat
event
gathering,
gak
bisa
ngasal.
Ini
memerlukan strategi yang cukup detail. Karena, bila tepat melakukannya, bukan gak mungkin bisa closing banyak dalam sekali event. Bahkan bisa sold out.
Apa saja yang perlu dipersiapkan? Berikut diantaranya: a.Brosur, untuk dibagikan b.Siteplan, untuk pilih unit c.Price list, harga tunai/bertahap/cicil d.Tim Panitia acara dan Tim Eksekutor e.Materi presentasi f.Kwitansi g.Spanduk, banner h.FAQ Setelah persiapan matang, tinggal kita undang deh calon konsumen kita. Nah siapa coba yang diundang? Ya itu,
data
sebelumnya.
peminat
yang
Jelas-jelas
didapatkan mereka
minat
hasil
survey
kan.
Inilah
fungsinya survey di depan. Sekarang bayangin aja, misal unit 100, peminat yang diundang 300 orang. Kirakira habis gak unitnya dalam sekali gathering? Bahkan kurang bukan? Hehehe…
Tapi tunggu dulu, gak semua orang yang diundang bakal datang lho. Dari pengalaman saya, rata-rata sih 70% yang hadir. Dan belum tentu semuanya beli. Anggap saja
18
yang terburuk, misal 30% aja yang beli. sekitar
60
unit
Alhamdulillaaah.
kan?
Lunasin
SOLD deh
OUT
Berarti deh
lahan
dan
60%. mulai
pembangunan. Setelah izin turun tentunya. Selesai.
Catatan
tambahan
sedikit,
bila
survey
marketnya
tertarget, kemungkinan bisa 100% SOLD OUT dalam sekali gathering. Anda membutuhkan ilmu digital marketing untuk ini.
Setelah omset penjualan mulai kelihatan, lahan sudah lunas, barulah sistem perusahaan dirapikan.
Fiuuh.. Gantian saya yang minum dulu ☺ Legaa bener deh saya kalau udah membagikan ilmu ini sama teman-teman.
Lanjuut! Untuk
kontraktor
bagaimana?
Gampang,
bayar
aja.
Berbagi rezeki donk. Masa semua mau dimakan sendiri. Dengan berbagi, inshaAllah rezeki berkah dan makin bertambah.
Gimana? Cukup jelas? Ada gambaran?
19
Formula ini sangat simple, Saya ga suka yang ribetribet. Sampai sekarang, ini masih terus dikembangkan. Tapi, dengan yang formula yang sekarang aja, sudah melahirkan banyak developer. Bahkan, sudah ada yang sold out.
Harapan saya, akan banyak muncul developer-developer properti syariah yang tidak perlu bergantung dengan Bank yang bersistem ribawi dan akad-akad bathil. Bila bisa sendiri, kenapa harus bergantung? Saatnya umat muslim mandiri, bersatu dan bangkit. Sekian ebook kali ini ya. InsyaaAllah kita ketemu lagi di ebook selanjutnya dengan bahasan berbeda namun tetap satu tujuan ☺ Al Baqarah Dua Tuju Lapan Riba dilarang bagi yang beriman Bila Al Qur’an menjadi pedoman KPR Riba wajib ditinggalkan
Semoga bermanfaat. Richo Dianto – Hasanah Land
20