Standar Luas Rumah Susun [PDF]

Citation preview

Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan ITB



Nilai Standar Luas Lahan Untuk Pembangunan Rumah Susun Di Indonesia Cipta Althaf Ronaza(1), Denny Zulkaidi(2) (1)



Perencanaan Wilayah dan Kota, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan (SAPPK), ITB. Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan (SAPPK), ITB. (2)



Abstrak Peningkatan jumlah penduduk di perkotaan yang tidak disertai dengan penambahan lahan mengakibatkan perumahan harus dibangun secara vertikal untuk dapat menampung lebih banyak penduduk. Konsep hunian vertikal tersebut di Indonesia dikenal dengan sebutan rumah susun. Namun fakta di lapangan menunjukkan bahwa banyak rumah susun yang dibangun terlalu padat dan melebihi daya tampungnya sehingga tidak layak huni bagi penghuninya. Memang telah ada ketentuan teknis yang mengatur pembangunan rumah susun, namun ketentuan teknis tersebut belum lengkap sehingga akibatnya masalah berupa rumah susun yang tidak layak huni masih saja terjadi. Salah satu ketentuan tersebut yaitu mengenai luas lahan minimum seluas 5000 m2 yang hanya dapat mengatur jenis rumah susun rendah pun sehingga tidak dapat menjamin pembangunan semua rumah susun dengan layak huni. Berdasarkan hasil kajian ini, rekomendasi nilai standar luas lahan rumah susun layak huni adalah 16 m2/penghuni untuk jenis rumah susun rendah (1-4 lantai) dengan luas minimum 3355 m2 dan kepadatan penghuni maksimum 625 org/Ha , 8 m2/penghuni untuk rumah susun sedang (5-8 lantai) dengan luas minimum 4451 m2 dan kepadatan penghuni maksimum 1250 org/Ha, dan 5 m2/penghuni untuk rumah susun tinggi (>8 lantai) dengan luas minimum 7658 m2 dan kepadatan penghuni maksimum 2000 org/Ha. Kata-kunci : standar, kepadatan, rumah susun, rasio luas lahan, luas minimum



Pendahuluan Rumah susun hunian pada dasarnya merupakan bangunan hunian yang dibangun dengan tujuan pemenuhan kebutuhan tempat tinggal secara bersama. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun menyebutkan bahwa definisi dari rumah susun yaitu bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang berfungsi untuk tempat hunian beberapa penduduk. Fungsi tempat hunian bersama tersebut mendatangkan beberapa dampak positif terhadap pembangunan. Pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah atau



lahan dan membuat ruang terbuka lebih lega khususnya di perkotaan (Santoso, 2010). Pembangunan rumah susun atau hunian vertikal sebenarnya merupakan salah satu alternatif solusi dari persoalan backlog dan permukiman kumuh yang terjadi pada mayoritas kota-kota besar di dunia ini, khususnya di negara berkembang seperti di Indonesia. Backlog merupakan fenomena yang menunjukkan adanya selisih negatif dari jumlah keluarga dengan jumlah rumah yang tersedia atau terbangun (BPS, 2015). Sedangkan permukiman kumuh adalah kawasan yang proses pembentukannya disebabkan oleh keterbatasan kota dalam menampung perkembangan kota sehingga timbul kompetisi dalam penggunaan lahan perkotaan (Silas, 1985). Persoalan backlog dan perumahan kumuh ini timbul akibat dari keterbatasan lahan dan adanya gap antara Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3 | 691



Standar Luas Lahan untuk Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Indonesia



permintaan dan ketersediaan perumahan (Chaucan, 1996; Velaga dan Price, 2009; Erick,2010). Indonesia memiliki persoalan yang serius terkait gap antara penyediaan rumah dengan kebutuhan rumah ini. Berdasarkan data yang disampaikan oleh Direktur Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI), Panangian Simanungkalit, pada tahun 2014 di Indonesia terdapat backlog dengan jumlah sebesar 15 juta unit (Harian Kompas, 6 Desember 2014). Angka ini akan terus meningkat mengingat laju urbanisasi dan angka kelahiran penduduk Indonesia sebagai faktor utama penyebab gap tersebut juga semakin meningkat. Mengingat tempat tinggal adalah kebutuhan dasar, semua persoalan khusunya gap tempat tinggal tentu sebisa mungkin harus di atasi. Penyediaan tempat tinggal yang optimal secara fungsi lahan adalah salah satu solusi yang baik untuk merumahkan penduduk di kota-kota besar.Salah satu bentuk penyediaan tempat tinggal yang optimal yaitu dengan pembangunan bangunan hunian bertingkat atau rumah susun hunian (Yeh, 2000).



Pada beberapa tahun ke belakang, pembangunan rumah susun hunian sendiri di Indonesia sudah cukup marak dilakukan, namun ternyata semuanya tidak terlepas dari beragam persoalan. Rumah susun hunian tersebut dibangun dengan beragam jenis mulai dari rumah susun sederhana sampai apartemen. Ternyata, rumah susun hunian yang telah dibangun tersebut menimbulkan persoalan baru bagi penduduk dan lingkungan sekitarnya. Hasil temuan Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN, 2012) menyebutkan di antara persoalan yang sering dikeluhkan penghuni (penduduk yang tinggal dalam rumah susun) yaitu pengelolaan rumah susun oleh pengembang yang buruk, kualitas bangunan yang tidak memadai, banyaknya persoalan teknis yang terjadi seperti kebocoran pipa, lantai kamar mandi, dan parkir yang tidak sesuai dengan kebutuhan. Dalam temuan BPKN tersebut salah satunya disebutkan ada kasus dimana rumah susun dengan kapasitas 7000 sarusun hanya menyediakan lahan parkir untuk 2000 mobil saja. 692 |Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3



Persoalan fisik yang lebih disoroti pada kasuskasus di atas dalam hal ini yaitu persoalan fisik yang berkaitan dengan kuantitas atau penyediaan komponen-komponen pada rumah susun. Sebenarnya, persoalan kuantitas atau penyediaan komponenrumah susun tersebut dapat teratasi jika perencanaannya benar terutama perencanaan terkait luas lahan atau dalam konteks rumah susun disebut tanah bersama rumah susun. Namun di Indonesia perencanaan luas lahan rumah susun ini sendiri seringkali tidak terlaksana dengan baik.Hal inidikarenakan saah satunya oleh perencanaan luas lahan untuk rumah susun yang tidak dilakukan berdasarkan ketentuan penyediaan luas lahan untuk sebuah rumah susun. Hal inilah yang berpotensi menimbulkan beragam masalah-masalah teknis, karena luas lahan merupakan penjumlahan dari luas setiap komponen rumah susun. Perencanaan luas lahan rumah susun hunian di Indonesia sampai sekarang belum memiliki aturan secara lengkap. Padahal undang-undang pertama mengenai rumah susun telah ada semenjak tahun 1985. Bahkan setelah revisi terakhir undang-undang rumah susun tersebut pada tahun 2011, persoalan luas lahan rumah susun ini masih belum teratasi. Masih banyak rumah susun di Indonesia yang luasnya tidak ideal bagi penghuninya seperti pada beberapa fakta yang telah disebutkan. Persoalan ini masih belum teratasi sampai sekarang bukan karena tidak adanya aturan atau standar melainkan karena aturan yang ada belum lengkap mengatur penyediaan lahan rumah susun. Terdapat aturan mengenai intensitas maksimum penduduk pada rumah susun dengan KDB (Koefisien Dasar Bangunan) sebesar 34% dan KLB (Koefisien Lantai Bangunan) sebesar 1,105 maksimal 1528 jiwa pada SNI 03-2846-1992 namun itu ternyata tidak operasional di semua keadaan terutama keadaan saat ini. Begitupun terdapat aturan pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum tahun 1992 yang mengatur hanya persentase luas lahan per bagian komponen rumah susun, tidak mengatur bagaimana penyediaan tanah bersama untuk rumah susun secara keseluruhan. Belum tersedianya aturan yang jelan yang mengatur penyediaan luas lahan seperti dalam Standar Nasional Indonesia (SNI), peraturan oleh pemerintah, peraturan oleh kementerian terkait seperti Kementerian Pekerjaan Umum (PU),



Cipta Althaf Ronaza



Kementerian Perumahan Direktorat Jenderal mengindikasikan bahwa yang dilakukan berkaitan



Rakyat (Menpera), dan Perhubungan Darat belum ada Penelitian dengan hal tersebut.



Tujuan dari penelitian ini adalah untuk merumuskan standar luas lahan yang belum lengkap dan tepat dalam perencanaan pembangunan rumah susun di Indonesia dengan sasaran sebagai berikut. a. Mengidentifikasi kriteria kebutuhan yang harus dipenuhi terkait dengan luas lahan yang harus disediakan untuk sebuah rumah susun. b. Mengidentifikasi dan menentukan komponen-komponen perhitungan luas lahan rumah susun dan satuannya. c. Membuat model perhitungan luas lahan rumah susun. d. Melakukan simulasi terhadap model perhitungan luas lahan rumah susun yang telah dibuat dengan beberapa studi kasus dan skenario. e. Melakukan verifikasi terhadap hasil dari simulasi model perhitungan luas lahan rumah susun dengan data aktual. f. Merumuskan standar luas lahan pembangunan rumah susun. Metode Penelitian Penelitian ini bersifat eksploratori karena mencari sesuatu yang baru. Pendekatan pembuatan penelitianini yaitu berupa pendekatan pendekatan nofmaitf (mengacu pada aturan) dan empiris berupa permintaanpenyediaan (luas lahan yang disediakan dengan persepsi penghuni). Penelitian ini menggunakan metode kuantitatif. Perumusan nilai standar luas lahan dilakukan dengan perhitungan matematis secara deduktif. Pertanyaan-pertanyaan pada rumusan masalah merupakan pertanyaan yang terbuka dengan pendekatan-pendekatan pre-determined (sudah ditentukan sebelumnya). Strategi penelitian ini yaitu survei dan eksperimen. Survei dilakukan sebagai strategi untuk mendapatkan kecenderungan persepsi penghuni terhadap luas lahan rumah susunnya, sedangkan eksperimen untuk menentukan nilai



standar luas lahan yang paling tepat di antara beberapa skenario yang diajukan. Tinjauan Literatur Acuan Standar Luas Lahan Rumah Susun Setiap standar terntunya memiliki acuan sebagai patokan yang harus terpenuhi ketika nanti standar tersebut akan diberlakukan. Pada penelitian ini, sesuai dengan tujuan besar penelitian dimana dengan penelitian ini diharapkan rusun yang dibangun dapat layak huni maka setidaknya untuk layak huni minimal kebutuhan minimum penghuninya terpenuhi. Newmark dan Thompson (1977) menerjemahkan kebutuhan dasar manusia Hirarki Maslow ke dalam kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi dalam konteks tempat tinggal. Ada 5 kebutuhan yang harus terpenuhi oleh seorang penghuni terhadap tempat huniannya, yaitu kebutuhan fisiologis, kebutuhan keamanan dan keselamatan, dan kebutuhan sosial. Jika kebutuhan-kebutuhan ini diterjemahkan lagi dalam bentuk komponen ruang pada sebuah tempat hunian, maka minimal sebuah tempat hunian harus memiliki ruang yang sehat, nyaman, aman, selamat dan cukup untuk melakukan interaksi. Komponen Model Perhitungan Luas Lahan Untuk merumuskan sebuah standar, terlebih dahulu harus diketahui bagaimana proses perhitungannya, begitupun dengan standar luas lahan. Karena model perhitungan luas lahan rumah susun belum ada, maka sebelum merumuskan standar maka dirumuskan terlebih dahulu model perhitungannya. Berdasarkan acuan standar luas lahan berupa kebutuhan dasar minimum penghuni yang ada pada penjelasan sebelumnya, maka peneliti mengambil literatur yang dianggap telah mencakup kebutuhan dasar penghuni terhadap tempat huniannya antara lain aturan utama rumah susun di Indonesia dan standar internasional rumah susun. Literatur tersebut diambil dari 2 aspek utama yaitu aspek legal dan teori. Literatur dari aspek legal berupa UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3 | 693



Standar Luas Lahan untuk Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Indonesia



dari aspek teori yaitu gabungan dari Time Saver Standard for Building Types dan Time Saver



aplikatif di lapangan ketika akan diterapkan nantinya.



Standar for Developments.



Metode Pengumpulan Data



Housing



and



Residential



Dari literatur tersebut didapat 10 komponen model perhitungan luas lahan rumah susun yang dijabarkan melalui tabel sebagai berikut. Tabel 1. Komponen Model Perhitungan Luas Lahan Rumah Susun KOMPONEN MODEL NO. PERHITUNGA SATUAN N LUAS LAHAN Memperhatikan jumlah Jumlah 1. penghuni untuk analisis penghuni kebutuhan Memperhatikan jumlah 2. Jumlah sarusun sarusun untuk analisis kebutuhan Minimal terdapat 1 ruang Komponen 3. keluarga, 1 ruang tidur sarusun dan 1 kamar mandi Studio : 1-2 orang, 18m2 Satu kamar tidur : 2 orang, 24m2 Dua kamar tidur : 3-4 orang, 27m2 Luas dan tipe 4. Tiga kamar tidur : 4-6 sarusun orang, 32m2 Empat kamar tidur : 6-8 orang, 72m2 Lima Kamar Tidur: 8-12 orang, 130 m2 Sirkulasi Maksimum 30% dari total 5. bangunan luas lantai bangunan Minimal terdapat 10 6. Lantai dasar sarusun per lantai KDB terhadap Persil : 50% 7. KDB maksimum KDB terhadap Lahan : 25% 8. 9. 10.



KDH publik minimum



Minimum 20%



KLB Sarana prasarana



1-18



Data yang dikumpulkan pada Penelitian ini terdiri dari data primer dan sekunder. Data sekunder yang diambil berupa teori dan aturan legal (UU, SNI, dan ketentuan teknis pembangunan rusun dari kementerian) terkait dengan pembangunan rumah susun yang akan digunakan dalam penentuan komponen model perhitungan luas lahan rumah susun untuk tahap awal perumusan standar. Data sekunder lainnya yaitu data rencana tapak beberapa rumah susun yang akan digabung dengan data primer berupa persepsi penghuni terhadap luas rumah susunnya. Data persepsi penghuni dan rencana tapak yang ditinggalinya tersebut berfungsi sebagai kontrol atas nilai standar yang dihasilkan dari perhitungan model perhitungan agar nanti didapat nilai standar yang memenuhi kriteria penghuni, tidak hanya berdasarkan teori. Metode Analisis Data Metode analisis yang digunakan secara garis besar ada tiga, yaitu analisis konten, analisis kuantitatif dan grafis, dan analisis perbandingan. Analisis konten digunakan ketika studi literatur untuk menetapkan komponen yang akan digunakan dalam model perhitungan luas lahan. Analisis kuantitatif dan grafis digunakan ketika melakukan simulasi terhadap model perhitungan luas lahan. Analisis perbandingan digunakan untuk mendapatkan nilai standar dengan cara membandingkan nilai standar hasil simulasi dengan nilai standar berdasarkan persepsi penghuni.



1 m2/orang



SNI 03-7013-2004



Skema dan Skenario Perhitungan Luas Lahan Rumah Susun



Sumber : Hasil Analisis, 2015



Tabel tersebut ditetapkan setelah melalui analisis konten. Setiap komponen dilengkapi oleh satuan yang telah melalui tahap verifikasi dengan kondisi aktual agar satuan untuk masing-masing komponennya sesuai dan 694 | Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3



Skema adalah konsep yang digunakan ketika melakukan perhitungan luas lahan untuk sebuah rencana rumah susun. Berikut digambarkan skema perhitungan luas lahan dari sebuah rumah susun.



Cipta Althaf Ronaza



keadaan. Skenario yang mungkin muncul pada perencanaan rumah susun digambarkan dalam tabel 2.



Gambar 1. Skema Perhitungan Luas Lahan Rumah Susun



Sumber : Hasil Analisis, 2015



Dari gambar di atas dapat dilihat bahwa proses perhitungan luas lahan untuk rumah susun dimulai dari sarusun atau komponen terkecil dari rusun lalu secara berurutan ke komponen yang lebih besar. Perencanaan sebuah rumah susun pada hakikatnya pasti tidak konstan berbentuk satu gedung yang menjulang dan berlantai tinggi, oleh karena itu ada beberapa skenario yang harus disiapkan dalam standar ini agar nantinya standar ini dapat diaplikasikan pada setiap SIMULASI



Pada setiap skenario akan dilakukan simulasi menggunakan model perhitungan dan nanti setiap hasil perhitungan per skenario menjadi hasil yang akan dipilih untuk dijadikan standar luas lahan perencanaan pembangunan rumah susun di Indonesia.Keluaran dari hasil simulasi akab berbentuk dua standar yang umum digunakan oleh Badan Standardisasi Nasional (BSN) yaitu standar minimum dan standar rasio. Oleh karena komponen utama perencanaan ini berupa daya tampung dan lahan makan satuan dari standar yang akan terbentuk yaitu standar luas lahan rusun minimum dan standar luas lahan rusun rasio penghuni. Model Perhitungan Luas Lahan Rumah Susun Dari skema perhitungan luas lahan pada bagian sebelumnya dapat dirumuskan cara untuk menghitung sebuah luas lahan rumah susun. Cara untuk menghitung luas lahan tersebut berbentuk tahapan-tahapan yang ditunjukkan pada tabel 3.



Tabel.2 Skenario Perhitungan Luas Lahan Rumah Susun SKENARIO 1 SKENARIO 2



1-4 lantai (yang dipilih 4 lantai)



Sarana seluruhnya di luar dan landed. Basement untuk parkir disediakan 1 lantai.



5-8 lantai (yang dipilih 8 lantai)



Sarana seluruhnya di luar dan landed. Basement untuk parkir disediakan 2 lantai.



> 8 lantai (yang dipilih 12 dan 20 lantai)



Sarana seluruhnya di luar dan landed. Basement untuk parkir disediakan 2 lantai.



Sarana yang masuk ke dalam rumah susun seluas 1 lantai rumah susun. Basement untuk parkir disediakan 1 lantai. Sarana yang masuk ke dalam rumah susun maksimal seluas 3 lantai rumah susun. Basement untuk parkir disediakan 2 lantai. Sarana yang masuk ke dalam rumah susun maksimal seluas 3 lantai rumah susun. Basement untuk parkir disediakan 2 lantai.



SKENARIO 3 Sarana dibangun di luar rumah susun berbentuk rusun non hunian dengan tinggi 3 lantai. Basement untuk parkir disediakan 1 lantai. Sarana dibangun di luar rumah susun berbentuk rusun non hunian dengan tinggi 5 lantai. Basement untuk parkir disediakan 2 lantai. Sarana dibangun di luar rumah susun berbentuk rusun non hunian dengan tinggi 5 lantai. Basement untuk parkir disediakan 2 lantai.



Sumber : Hasil Analisis, 2015



Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3 | 695



Standar Luas Lahan untuk Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Indonesia Tabel.3Model Perhitungan Luas Lahan Rumah Susun KOMPONEN MODEL STANDAR SATUAN/KONSTANTA PERHITUNGAN/RUMUS LUAS LAHAN



NO.



TAHAPAN



1.



Rencana jumlah sarusun yang akan dibangun



Jumlah sarusun



2.



Luas lantai sarusun hunian



3.



Tentukan jumlah sarusun



-



Luas dan tipe sarusun



Jumlah sarusun x luas masingmasing tipe sarusun



Studio : 1-2 orang, 21m2 Satu kamar tidur : 2 orang, 30m2 Dua kamar tidur : 3-4 orang, 36m2 Tiga kamar tidur : 4-6 orang, 45m2 Empat kamar tidur : 6-8 orang, 72m2 Five Bedroom : 8-12 orang, 130 m2



Komponen yang ada dalam sarusun



Komponen sarusun



-



1 ruang keluarga, 1 ruang tidur dan 1 kamar mandi



Daya tampung bangunan rumah susun



Jumlah penghuni



Jumlah sarusun x daya tampung masing-masing tipe sarusun



Studio : 1-2 orang, 21m2 Satu kamar tidur : 2 orang, 30m2 Dua kamar tidur : 3-4 orang, 36m2 Tiga kamar tidur : 4-6 orang, 45m2 Empat kamar tidur : 6-8 orang, 72m2 Five Bedroom : 8-12 orang, 130 m2



KLB KDB rusun terhadaplahan



Nilai KDB lahan/ nilai KLB



KDB lahan : 50% dari luas lahan



-



Tentukan jumlah blok



-



7.



Luas lantai bangunan rumah susun



Sirkulasi bangunan



[(Sirkulasi bangunan + 100%) x Luas lantai sarusun hunian] / jumlah lantai bangunan rumah susun perblok



Maksimal 30% dari luas lantai



8.



Luas halaman bangunan rumah susun



KDB rusun terhadap persil



Luas lantai bangunan rumah susun-perblok x KDB persil



KDB Persil : 50% dari luas persil rumah susun



9.



Luas bagian rumah susun



-



Luas lantai bangunan rumah susun + luas halaman bangunan rumah susun



-



10.



Jumlah sarusun di lantai dasar bangunan rumah susun



Lantai dasar



-



Minimal terdapat 10 sarusun per lantai



KDB rusun terhadaplahan



-



KDB lahan : 50% dari luas lahan



4.



5. 6.



11.



Jumlah lantai bangunan rumah susun Jumlah blok bangunan rumah susun



Luas bagian penunjang rumah susun



Prasarana Sarana



(Luas bagian rumah susun x nilai prasarana) / nilai KDB lahan Perbandingan jumlah penghuni dengan daya dukung masingmasing sarana



696 | Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3



Minimum 15% dari luas lahan Lihat tabel 4 (terlampir)



Cipta Althaf Ronaza NO.



KOMPONEN STANDAR LUAS LAHAN



TAHAPAN



MODEL PERHITUNGAN/RUMUS (Luas bagian rumah susun x nilai KDH) /nilai KDB lahan Jumlah penghuni x nilai KDH Luas bagian rumah susun + luas luas bagian penunjang rumah susun



KDH 12.



Luas lahan rumah susun total



-



Hasil Simulasi Model Perhitungan Luas Lahan Rumah Susun Setelah dilakukan simulasi terhadap model perhitungan luas lahan rusun dengan



SATUAN/KONSTANTA Minimum 10 % dari luas lahan 1m2/orang -



menggunakan skema dan skenario yang telah ditentukan didapatlah hasil berupa tabel 3 dan tabel 4.



Tabel.4 Hasil Simulasi Perhitungan Luas Lahan Rumah Susun BENTUK JUMLAH STANDAR SKENARIO 1 SKENARIO 2 SKENARIO 3 LANTAI LUAS LAHAN 4 3355 3384 2584 8 4451 4523 2722 Luas lahan minimum (m2) 12 7658 8253 3500 20 4 20 21 16 8 13 14 8 Rasio penghuni (m2/org) 12 12 12 5 20 4 83,9 85 65 8 55,6 57 34 Rasio sarusun (m2/sarusun) 12 50 52 23 20



Sumber : Hasil Analisis, 2015



Hasil simulasi di atas menghasilkan nilai standar berupa berupa standar luas lahan minimum dan standar luas lahan rasio penghuni.Setelah dilakukan simulasi ditemukan nilai terendah, rata-rata, dan tertinggi yang dapat dijadikan nilai standar untuk setiap jenis rumah susun (rendah, sedang, dan tinggi). Nilai-nilai tersebut akan dijadikan salah satu rujukan nilai standar nanti di akhir Penelitian ini. Penentuan Nilai Standar Rumah Susun Minimum



Luas



Lahan



membandingkan nilai hasil simulasi dengan persepsi penghuni maka diambil beberapa data rumah susun per jenis rumah susun dan perspesi penghuni yang tinggal di rumah susun tersebut untuk nanti disesuaikan dengan hasil perhitungan. Dalam Penelitian ini, data rumah susun yang diambil berjumlah satu rumah susun per jenis rumah susun. Hasil dari perbandingan antara data persepsi penghuni dengan hasil perhitungan ditunjukkan dengan tabel 5 sebagai berikut.



Hasil simulasi di atas berupa hasil dari simulasi yang mengacu pada perhitungan dengan menggunakan konsep atau teori. Di lapangan nantinya, agar nilai tersebut tepat dan akurat maka sebagai kontrol perlu dibandingkan dengan persepsi penghuni. Di sini persepsi penghuni akan menentukan apakah nilai standar yang dihasilkan telah sesuai atau seharusnya bernilai lebih kecil atau lebih besar. Untuk Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3 | 697



Standar Luas Lahan untuk Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Indonesia Tabel5. Perbandingan Hasil Perhitungan dengan Data Aktual (Data dan Persepsi) NAMA JUMLAH STANDAR AKTUAL RUMAH LANTAI PERSEPSI KESIMPULAN LUAS LAHAN (m2) SUSUN (lantai) nilai standar harus lebih besar 4720.2 Luas lahan Cingised 1-4 cukup atau minimal seminimal yaitu nilai minimum aktual 1207.25 Sudirman Luas lahan nilai standar harus lebih besar 5-8 tidak cukup suite minimum dari aktual 3666.7 Galeri Luas lahan nilai standar harus lebihbesar >8 tidak cukup Ciumbeuleuit minimum dari aktual Sumber : Hasil analisis, 2015



Untuk rumah susun berjumlah lantai 8 dan keatas (rumah susun sedang dan tinggi), dari hasil perbandingan dengan persepsi penghuni dapat ditarik kesimpulan bahwa nilai standar yang akan digunakan dari hasil perhitungan harus lebih besar dari nilai aktual. Dengan menggunakan kriteria tabel 5 sebagai acuan untuk memilih nilai standar yang terdapat pada tabel 4 maka didapat nilai standar luas lahan minimum untuk rumah susun rendah, sedang, dan tinggi berturut-turut yaitu 3384 m2, 4451 m2, dan 8253 m2. Penentuan Nilai Standar Luas Lahan Rasio Penghuni Gambar 2.Hasil Simulasi untuk Nilai Standar Luas Lahan Rusun Rasio Penghuni



25



20



m2/org



20



15 10



13



21 14



16 8



12



12



5 0



5



1-4' (Rusun Rendah)



Dari gambar 2 di atas dapat dilihat bahwa hasil simulasi untuk masing-masing jenis rumah susun (rendah, sedang, tinggi) memiliki kecenderungan yang hampir sama kecuali untuk skenario 3. Hal ini menunjukkan bahwa dapat nilai dari hasil simulasi dapat dijadikan standar rasio penghuni. Untuk pemilihan nilai standar, dilakukan dengan kriteria nilai rasio yang terkecil karena nilai itu berarti nilai yang paling efisien dan dengan logika bahwa nilai rasio yang kecil berasal dari tipe sarusun yang besar, maka ketika diambil nilai rasio yang kecil maka akan dapat mewakili nilai tipe sarusun yang lebih kecil. Oleh karena itu, nilai standar luas lahan rumah susun rasio penghuni untuk rusun rendah, sedang, dan tinggi berturut-turut adalah 16 m2/org, 8 m2/org, dan 5 m2/org. Penentuan Nilai Standar Luas Lahan Rasio Sarusun Gambar 3. Hasil Simulasi untuk Nilai Standar Luas Lahan Rusun Rasio Sarusun



100 m2/sarusun



Data pada tabel di atas menunjukkan bahwa untuk rumah susun berlantai 4 setelah dibandingkan dengan persepsi penghuni yang mengatakan cukup, maka ditarik kesimpulan bahwa nilai standar luas lahan minimum yang digunakan dari hasil perhitungan harus lebih besar atau seminimalnya sesuai dengan data aktual.



80 60 40



84



85



56



57



50



52



65 34



20 0



23



Sumber : Hasil Analisis, 2015



698 | Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3



5-8' (Rusun Sedang) >8 (Rusun Tinggi)



5-8' (Rusun Sedang) >8 (Rusun Tinggi)



1-4' (Rusun Rendah)



Sumber : Hasil Analisis, 2015



Dari gambar 4.2 di atas dapat dilihat bahwa hasil simulasi untuk masing-masing jenis rumah susun (rendah, sedang, tinggi) memiliki kecenderungan yang hampir sama kecuali untuk skenario 3. Hal ini menunjukkan bahwa dapat



Cipta Althaf Ronaza



nilai dari hasil simulasi dapat dijadikan standar rasio penghuni. Sesuai dengan pertimbangan yang sama dengan penentuan nilai pada standar luas lahan rusun minimum maka diambil nilai tengah pada tiap skenarionya yang mana nilainya sebenarnya tidak begitu berbeda dengan nilai tertinggi atau terendahnya. Oleh karena itu, nilai standar luas lahan rumah susun rasio penghuni untuk rusun rendah, sedang, dan tinggi berturut-turut adalah 84 m2, 56 m2, dan 50 m2. Nilai yang Direkomendasikan untuk Dijadikan Standar Luas Lahan Rumah Susun Standar luas lahan rumah susun yang peneliti rekomendasikan tiap jenis bangunan rumah susun (rendah, sedang, dan tinggi) yaitu sebagai berikut. Tabel 6. Nilai Standar Luas Lahan Rumah Susun Minimum Bentuk Jenis Rumah Susun standar Rendah Sedang Tinggi luas lahan Minimum Rasio Penghuni Kepadatan Penghuni



3355 m2



4451 m2



7658 m2



16 m2/org



8 m2/org



5 m2/org



625 org/Ha



1250 org/Ha



2000 org/Ha



Sumber : Hasil Analisis, 2015



Peneliti tidak merekomendasikan rasio sarusun sebagai salah satu nilai yang dapat dijadikan rujukan untuk standar luas lahan rumah susun,karena untuk rasio sarusun, asumsi yang digunakan adalah pengembang membangun rumah susun dengan hanya satu tipe sarusun.Sedangkanpada kenyataannya,sarusun dibangun dengan bermacam-macam tipe. Berbeda dengan rasio sarusun, rasio penghuni, luas lahan minimum dan dapat dijadikan acuan dalam membuat rumah susun yang dapat memenuhi kebutuhan penghuninya karena aplikatif diterapkan dengan skenario perencanaan apapun. Untuk kebutuhan perencanaan, maka dalam rekomendasi ini ditambahkan bentuk standar baru yaitu standar kepadatan penghuni rumah susun yang menjadi patokan daya tampung maksimum sebuah rumah susun agar tetap ideal dengan jumlah penghuni tertentu.



Daftar Pustaka Publikasi Badan Pusat Statistik. 2015. Chan, Edwin H.W, dkk. Density control and the



quality of livingspace: a case study of private housing development in HongKong. Hongkong.Elsevier. Callender, John H. 1987. Time-saver Standard for Building Types.McGraw-Hill



Companies. Cresswell, John W. 2013. Research Design:



Pendekatan Kualitatif, Kuantitatif, dan Mixed.Yogyakarta: Pustaka Pelajar. De Chiara, Joseph, ed. 1984. Time-saver Standard for Residential Development.



McGraw-Hill Companies. Frenkel, Amnon. 2007. Spatial Distribution of



High-rise Buildings within Urban Areas: The Case of the Tel-Aviv Metropolitan Region.Routledge. Katz, Robert D. 1967. Design of the Housing Site: a Critique of American Practice. Departmen of Urban Planning, University of Illinois. Koeswahyono Imam. 2004. Hukum Rumah Susun : Suatu Bekal Pengantar Pemahaman. Malang: Banyumedia. Lee, Tan dan Jhy-Bang Jou.The regulation of optimal development density.Elsevier. Sheth, A.Z., Velaga, N.R. And Price, A.D.F., 2009. Slum Rehabilitation In The Context



Of Urban Sustainability: A Case Study Of Mumbai, India. In: Proceedings Of Sue-



Mot: 2nd International Conference On Whole Life Urban Sustainability And Its Assessment, 22-24th April, Loughborough, Uk. Silas, Johan. (1985). Permukiman Dan Permukiman. Surabaya: Arsitektur, FtspIts Surabaya Sulestianson, Erick And Indrajati, Petrus Natalivan. 2014. Penanganan



Permukiman Kumuh Dengan Pendekatan Karakteristik Dan Faktor Penyebab Kekumuhan (Studi Kasus: Permukiman Kumuh Di Kelurahan Tamansari Dan Kelurahan Braga): Jurnal Perencanaan



Wilayah Dan Kota B Sappk V3n2, Pp. 261-270.



Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3 | 698



Standar Luas Lahan untuk Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Indonesia



Peraturan/Pedoman Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 No. 134. Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 No. 68. Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 No. 7. Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 No. 108. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: 60/PRT/1992 Tentang Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No 29 tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 5 tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi.



699 | Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3



Peraturan Menteri Perumahan Rakyat No:11/Permen/M/2008 tentang Pedoman Keserasian Kawasan Perumahan dan Permukiman. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No:22/Permen/M/2008 Tentang Standar Pelayanan Minimal Bidang Perumahan Rakyat Daerah Provinsi Dan Daerah Kabupaten/Kota. Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah No:403/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat). Keputusan Dirjen Perhubungan Darat No:272/HK.105/DRJD/96 Tentang Pedoman Penyelenggaraan Sarana Parkir. Standar Nasional Indonesia 03-1733-2004 Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan. Standar Nasional Indonesia 03-7013-2004 Tata Cara Perencanaan Sarana Lingkungan Rumah Susun Sederhana. Peraturan Daerah Kota Bandung No. 5 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung.