Makalah Kel 5 Pelaporan Korporat [PDF]

Citation preview

PELAPORAN KORPORAT Sewa Dosen Pengampu: Puji Harto, S.E., M.Si., Akt, Ph.D



Disusun oleh: Kelompok 5 Bramastya Datum Alwi (12030119210004) Maulana Ihsan Yusufi (12030119210006)



FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS PROGRAM PENDIDIKAN PROFESI AKUNTANSI UNIVERSITAS DIPONEGORO TAHUN 2019



KATA PENGANTAR Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat, karunia, dan anugerah-Nya kepada kita semua. Sehingga penyusun dapat menyelesaikan laporan ini dengan tepat waktu. Shalawat serta salam juga tidak lupa tercurah kepada Nabi Besar Muhammad SAW beserta keluarga dan sahabatnya. Laporan yang berjudul “Sewa” ini disusun untuk memenuhi mata kuliah Pelaporan Korporat yang diampu oleh Bapak Puji Harto, S.E., M.Si., Akt, Ph.D. Semoga laporan ini bisa bermanfaat bagi pembaca pada umumnya. Penyusun juga menyadari bahwa dalam pembuatan laporan ini masih jauh dari sempurna, untuk itu penyusun menerima saran dan kritik yang bersifat membangun demi perbaikan kearah kesempurnaan. Akhir kata, penyusun mengucapkan banyak terima kasih kepada semua pihak yang turut membantu dan menyelesaikan laporan ini.



Semarang, 07 September 2019



Penyusun



i



BAB I PENDAHULUAN 1.1



Latar Belakang Setiap manusia yang ada di dunia ini pasti harus bisa mempertahankan



dirinya masing -masing. Banyak cara yang ditempuh manusia untuk mempertahankan hidupnya. Salah satu cara yang bisa ditempuh untuk mempertahankan hidupnya adalah dengan menjalankan bisnis. Seiring dengan perkembangan zaman, dunia bisnis pun menjadi semakin marak. Dengan berkembangnya dunia bisnis ini, kebutuhan dana menjadi hal yang tak dapat dielakkan lagi baik oleh kalangan usahawan perseorangan maupun usahawan yang tergabung dalam suatu badan hukum di dalam mengembangkan usahanya maupun didalam meningkatkan mutu produknya, sehingga dapat dicapai suatu keuntungan yang memuaskan maupun tingkat kebutuhan bagi kalangan lainnya. Untuk memenuhi kebutuhan dana tersebut, saat ini semakin banyak orang yang mendirikan suatu lembaga pembiayaan yang bergerak di bidang penyediaan dana ataupun barang yang akan dipergunakan oleh pihak lain di dalam mengembangkan usahanya. Salah satu lembaga pembiayaan yang berkembang pesat saat ini adalah sewa. Saat ini, sewa merupakan salah satu cara perusahaan memperoleh asset atau kepemilikan tanpa harus melalui proses yang berkepanjangan. Semuanya telah diatur oleh perusahaan leasing yang disediakan oleh berbagai perusahaan. sewa juga merupakan salah satu langkah penghindaran resiko tinggi yang saat ini sudah disadari oleh para usahawan yang ada. Dalam makalah ini, kami mencoba untuk mengulas tentang sewa macammacam sewa dan karakteristiknya. Sehingga kita dapat mengetahui semua tentang sewa. 1.2



Rumusan Masalah



Adapun rumusan masalah dari laporan ini adalah sebagai berikut: 1. Apa yang dimaksud sewa ? 2. Bagaimana perjanjian yang mengandung sewa ? 1



3. Bagaimana klasifikasi sewa ? 4. Apa yang dimaksud akuntansi lessor ? 5. Apa yang dimaksud lessee ? 6. Apa yang dimaksud sale and lease back ? 7. Bagaimana perjanjian konsesi jasa ? 8. Bagaimana perkembangan terkini: PSAK 73 ?



2



BAB II PEMBAHASAN 2.1



Definisi Sewa Menurut Sadono Sukirno (2003:376) sewa adalah bagian pembayaran ke



atas sesuatu faktor produksi yang melebihi dari pendapatan yang diterimanya dari pilihan pekerjaan lain yang terbaik yang mungkin dilakukannya. Di dalam definisi ini sesuatu faktor produksi dipandang sebagai mempunyai beberapa kegunaan. Sedangkan menurut Aliminsyah, dkk dalam bukunya Kamus Istilah Akuntansi (2002:283) mendefinisikan sewa sebagai sejumlah uang/ barang yang dibayarkan kepada pemilik tanah oleh pihak yang menggunakan tanah sebagai balas jasa untuk penggunaan tanah tersebut. Berdasarkan pendapat diatas maka dapat disimpulkan, Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak kepada lessee untuk menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati. Sebagai imbalannya, lessee melakukan pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada lessor. Lessor adalah pemilik aset yang memberikan hak penggunaan kepada pihak lessee. Lessee adalah pihak yang diberi hak untuk menggunakan aset dalam periode yang disepakati. 2.2



Perbedaan Properti Investasi dan Aset Tetap



Definisi aset tetap menurut PSAK 16 adalah aset berwujud yang: 1. Dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif; dan 2. Diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode. Oleh karena itu, sekilas properti investasi dan aset tetap memiliki kemiripan definisi, yaitu “untuk menghasilkan rental” (properti investasi) dan “dimiliki .... untuk direntalkan kepada pihak lain” (aset tetap). Meskipun demikian, perbedaan keduanya terletak pada dua aspek berikut: 1. Kas yang dihasilkan dari pendapatan rental, dan 2. Nilai jasa pendukung yang disediakan



3



2.2.1



Kas yang Dihasilkan dari Pendapatan Rental Untuk memenuhi definisi properti investasi, aliran kas yang dihasilkan dari



pendapatan rental properti haruslah bebas dari ketergantungan atas penggunaan aset-aset lainnya. Ini berarti, properti investasi adalah aset yang mandiri dan dapat menghasilkan rental sendiri tanpa memerlukan bantuan dari aset-aset lainnya. Berbeda dengan properti yang dicatat sebagai aset tetap; properti ini dapat menghasilkan pendapatan jika didukung dengan penggunaan aset-aset lainnya.



Contoh: PT. A adalah pemilik gedung yang dijadikan sebagai hotel. Hotel pertama dikelola sendiri oleh PT. A, sedangkan hotel kedua disewakan kepada PT. B yang mengelola hotel sepenuhnya melalui perjanjian sewa operasi dengan PT. A, PT. B menyediakan sendiri perabotan dan peralatan yang dibutuhkan untuk menjalankan hotel tersebut. Kesimpulan: 1. Gedung yang dimiliki dan dikelola sendiri sebagai hotel oleh PT. A merupakan aset tetap karena pendapatan menginap (sewa kamar) bukan hanya berasal dari penggunaan properti (tanah dan bangunan) semata, namun harus didukung oleh aset seperti perabotan kamar, peralatan dapur hotel, dan sarana lainnya. 2. Gedung yang disewakan kepada PT. B merupakan properti investasi karena aliran kas yang dihasilkan dari rental gedung tersebut tidak membutuhkan penggunaan aset-aset lainnya. 2.2.2



Nilai Jasa Pendukung yang Disediakan Untuk menghasilkan rental dari suatu properti, entitas mungkin harus



menyediakan jasa-jasa pendukung. Jika nilai jasa pendukung tersebut signifikan terdapat paket rental secara keselutuhan, maka properti dicatat sebagai properti investasi. Kadang tidak mudah bagi entitas menentukan signifikan atau tidaknya jasa pendukung yang disediakan sehingga membutuhkan kriteria khusus untuk 4



menilainya. Kriteria tersebut harus dipakai secara konsisten sebagai pedoman dan diungkapkan di catatan atas laporan keuangan. Contoh: PT. C adalah pemilik dari dua gedung kembar yang digunakan untuk menghasilkan rental. Gedung pertama digunakan sebagai perkantoran sedangkan gedung kedua sebagai hotel bintang tiga. PT. C menyediakan jasa keamanan dan perawatan/kebersihan untuk area umum lantai perkantoran. Para penyewa umumnya menyewa untuk periode 1-3 tahun. Setiap lessee bertanggung jawab atas area kantor yang mereka sewa sehingga bebas mempekerjakan tenaga tambahan untuk menjaga keamanan dan kebersihan kantornya masing-masing. Lessee menyediakan sendiri perabotan dan interior kantornya namun saat kontrak sewa habis, kantor harus dikembalikan ke PT. C dalam kondisi kosong dan bersih seperti semula. Gedung yang digunakan sebagai hotel bintang tiga dikelola sendiri oleh PT. C. PT. C menyediakan semua perabotan dan peralatan kamar berikut jasa pendukung yang diperlukan, meliputi makan pagi, pembersihan kamar harian, binatu, layanan kamar untuk pemesanan makanan, dan jaringan internet di setiap kamar. Kesimpulan: 1. Gedung yang digunakan sebagai perkantoran merupakan properti investasi karena jasa pendukung yang disediakan nilainya tidak signifikan terhadap paket rental keseluruhan. Jasa keamanan dan perawatan gedung disediakan untuk area umum bagi seluruh penyewa. 2. Gedung yang digunakan sebagai hotel merupakan aset tetap karena jasa pendukung yang disediakan nilainya signifikan terhadap paket rental keseluruhan. Tabel: Perbedaan antara Properti Investasi dan Aset Tetap Properti Investasi



Aset Tetap



Tujuan Tujuan dari kepemilikan kepemilikan properti adalah untuk



Tujuan dari kepemilikan properti adalah untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang



5



menghasilkan rental dan/atau kenaikan nilai. Kas yang dihasilkan



Kemampuan properti untuk menghasilkan kas tidak bergantung pada aset-aset lain yang dimiliki oleh entitas.



Jasa pendukung



 Pemilik tidak menyediakan jasa pendukung dalam jumlah signifikan  Pemilik adalah investor pasif.



atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain atau untuk tujuan administratif.  Kemampuan properti untuk menghasilkan kas bergantung pasa aset-aset lain yang digunakan dalam produksi atau proses penyediaan barang atau jasa  Kas yang dihasilkan dapat bervariasi jumlahnya  Pemilik menyediakan jasa pendukung dalam jumlah signifikan  Pemilik adalah investor aktif.



Jika suatu properti terdiri atas bagian yang memiliki karakteristik properti investasi dan bagian lain yang memiliki karakteristik aset tetap, maka: 1. Jika bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah, maka entitas harus mencatatnya masing-masing sebagai “properti investasi” dan “aset tetap” secara terpisah; 2. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka properti diklasifikasikan sesuai bagian yang memiliki proporsi paling besar di antara keduanya. 2.3



Pengakuan dan Dasar Pengukuran Properti Investasi



Dalam PSAK No. 30 (revisi 2011): Sewa, menyebutkan bahwa klasifikasi sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi didasarkan pada substansi transaksi dan bukan pada bentuk kontraknya. Contoh dari situasi yang secara individual atau gabungan pada umumnya mengarah pada sewa yang diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah: a.



sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa;



6



b. lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan; c. masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik aset meskipun hak milik tidak dialihkan; d.



pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial mendekati nilai wajar aset sewaan; dan



e. aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material. Klasifikasi sewa dibuat pada awal sewa dan berubah selama masa sewa kecuali lessee dan lessor sepakat untuk mengubah persyaratan sewa (selain melalui pembaruan sewa), di mana klasifikasi sewa harus dievaluasi ulang. Klasifikasi sewa dibuat pada awal sewa dan berubah selama masa sewa kecuali lessee dan lessor sepakat untuk mengubah persyaratan sewa (selain melalui pembaruan sewa), di mana klasifikasi sewa harus dievaluasi ulang. Dengan demikian, perlu untuk menelaah semua syarat-syarat sewa sehingga substansi perjanjian sewa dapat diidentifikasi apakah sewa merupakan sewa pembiayaan atau sewa operasi 2.3.1



Penentuan Biaya Perolehan Awal



Beberapa panduan terkait biaya perolehan awal adalah sebagai berikut: a. Biaya perolehan awal dari properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung (misalnya biaya jasa hukum, pajak penjualan, dan biaya transaksi lainnya). b. Ketika harga pembelian tidak diketahui atau tidak dibayar secara tunai, harga pembelian harus ditentukan berdasarkann “setara harga tunainya”. c. Biaya perolehan awal dari properti investasi yang dibangun sendiri meliputi biaya bahan mentah, biaya buruh, dan overhead pabrik yang dapat dialokasikan untuk aset tersebut. Namun pemborosan bahan baku, buruh, atau sumber daya lain yang timbul tidak boleh dimasukkan sebagai bagian dari biaya perolehan awal. d. Biaya pinajam yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti, dicatat sebagai beban (perlakukan acuan) atau dikapitalisasi sebagai



7



bagian dari biaya perolehan aset (perlakukan alternatif yang diperbolehkan) sesuai PSAK 26: biaya pinjaman. e. Biaya perintisan, biaya pra-produksi, beban administrasi, dan beban overhead umumnya tidak dimasukkan ke dalam biaya properti investasi kecuali terkait dengan perolehan properti atau membawa properti ke kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen. f. Ketika properti investasi diperoleh dalam pertukaran dengan aset lainnya (aset nonmeneter), biaya perolehan diukur pada nilai wajar, bukan nilai bukunya, kecuali transaksi pertukaran tersebut tidak memiliki subtansi komersial. 1. Model Biaya Jika setelah pengakuan awal entitas memilih model biaya, maka seluruh properti investasi harus diukur dengan biaya perolehan sesuai dengan PSAK 16: Aset Tetap. Dengan demikian, properti investasi akan disusutkan dan menjadi subjek uji penurunan nilai (impairment test) sesuai dengan ketentuan PSAK 48: Penurunan Nilai Aset. 2. Model Nilai Wajar Jika setelah pengakuan awal entitas memilih model nilai wajar, maka seluruh properti investasi harus diukur pada nilai wajarnya yang mencerminkan kondisi pasar pada tanggal pelaporan. Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain pada periode terjadinya. Properti investasi tidak disusutkan dengan nilai wajarnya pada tanggal pelaporan. Nilai wajar pada properti investasi memiliki atribut berikut: 1. Being time-specific as of a given date 2. Reflects rental income from current leases and from future leases in light of current conditions (with reasonable and supportable assumption) 3. Equal to initial cost of a lease 4. Current price in an active market being the best evidence 5. Other values when no active market 6. Differ form value in use 7. Avoid double count assets or liabilities



8



8. Not relfect future capital expenditure PSAK 13 menganjurkan, tetapi tidak mengharuskan, suatu entitas untuk menentukan nilai wajar properti investasi berdasarkan penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional. Model nilai wajar harus diterapkan untuk sewa operasi yang diklasifikan sebagai properti investasi. 3. Perbedaan Model Nilai Wajar pada Properti Investasi (PSAK 13) dan Model Revaluasi pada Aset Tetap (PSAK 16) Walaupun sama-sama menggunakan “nilai wajar”, model nilai wajar pada Properti Investasi tidak sama dengan model revaluasi Aset Tetap. Tabel berikut ini merangkum perbedaan antara kedua model tersebut: Properti Investasi



Revaluasi Aset Tetap



Menggunakan nilai wajar



Menggunakan nilai wajar



Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya Tidak ada penyusutan atau amortisasi



Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi (penurunan nilai) dan ekuitas (surplus) Penyusutan atau amortisasi



Mencerminkan kondisi pasar pada Tidak spesifik, hanya mengharuskan tanggal neraca secara reguler N/A Deficit about fair value below depreciated or amortised cost is 2.4



Sewa Properti Investasi Pembasan tentang sewa di bagian ini dibatasi pada sewa properti investasi.



Untuk sewa lainnya, mengacu pada PSAK: Sewa. 2.4.1



Sewa Pembiayaan Dalam sewa pembiayaan properti investasi, prosedur akuntansi adalah



sebagai berikut: 1. Aset sewaan diperlakukan seolah-olah aset itu telah dijual kepada lessee. Aset tersebut dicatat sebagai aset di pembukuan lessee. 2. Fasilitas pembiayaan terkait dicatat sebagai liabilitas (utang sewa) di pembukuan lessee dan sebagai aset (piutang sewa) di pembukuan lessor.



9



2.4.2



Sewa Operasi Sewa operasi adalah sewa selain sewa pembiayaan. Perusahaan harus



mencatat suatu sewa sebagai sewa operasi apabila sewa tersebut tidak memenuhi klasifikasi sebagai sewa pembiayaan. 2.5



Penurunan Nilai Properti Investasi Pembahasan tentang penurunan nilai di bagian ini dibatasi untuk property



investasi. Untuk penurunan nilai aset-aset lainnya mengacu pada PSAK 48 dan PSAK 55. 1. Penurunan Nilai Properti Investasi yang Menggunakan Model Biaya Uji penurunan nilai aset untuk properti investasi yang diukur menggunakan model biaya mengikuti PSAK 48: Penurunan Nilai Aset dengan ketentuan sebagai berikut: 1. Jika jumlah terpulihkan (recoverable amount) aset lebih kecil dari nilai tercatat (carrying amount) – nya, maka nilai terccatat aset harus diturunkan menjadi sebesar nilai terpulihkan, dan kerugian penurunan nilai harus segera diakui (paragraf 59). 2. Jumlah terpulihkan adalah jumlah yang lebih tinggi antara “nilai wajar dikurangi biaya pelepasan” (fair value less cost of disposal dengan ‘nilai pakai’ (value in use). Jumlah terpulihkan dari setiap aset harus ditaksir secara individual atau sebagai unit penghasil kas (cash generating unit) di mana aset tersebut berada atau tercakup di dalamnya. 3. Nilai wajar dikurangi biaya pelepasan adalah harga yang akan diterima untuk menjual suatu aset atau harga yang akan dibayar untuk mengalihkan suatu liabilitas dalam transaksi teratur antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran, dikurangi biaya pelepasan aset. 4. Nilai pakai adalah nilai kini dari taksiran arus kas yang diharapkan akan diterima dari aset atau unit penghasil kas. Estimasi arus kas masa depan mencakup: a. Proyeksi arus kas masuk dari penggunaan aset; b. Proyeksi arus kas keluar yang diperlukan untuk menghasilkan arus kas masuk;



10



c. Arus kas bersih, jika ada, yang akan diterima (atau dibayarkan) untuk menghentikan penggunaan aset pada akhir masa manfaatnya. 5. Setelah kerugian penurunan nilai diakui, beban penyusutan aset untuk periode yang akan datang dihitung berdasarkan nilai tercatat yang telah direvisi. Contoh Soal PT A melakukan uji penurunan nilai atas properti investasinya. Jurnal yang akan dibuat: Db. Kerugian penurunan nilai



20.000



Kr. Akumulasi penurunan nilai



20.000



$20,000 Impairment Loss $200,000 Carriying Amount



$180,000 Recoverable Amount



Compared to



Higher of



Fair Value Less Costs to Sell



Value-in-Use



$180,000



$175,000



Penentuan Nilai Tercatat dan Nilai Terpulihkan dalam Perjanjian Sewa Properti Investasi PSAK 48 tidak mengatur cara menghitung nilai pakai dalam perjanjian sewa properti investasi. Namun kita dapat mengacu pada prinsip umum bahwa komponen pembiayaan (financing item) tidak digunakan dalam perhitungan uji penurunan nilai. Tabel berikut ini merangkum penentuan nilai tercatat dan nilai pakai (value in use) dari properti investasi yang disewakan dari sisi lessee dan lessor. LESSEE 11



LESSOR



Nilai Tercatat Aset Sewaan



Sewa Pembiayaan



Sewa Operasi



Sewa Pembiayaan



Sewa Operasi



Nilai aset sewaan digunakan dalam menghitung nilai tercatat



N/A Tidak ada aset yang diakui dalam laporan posisi keuangan



Aset sewaan berupa aset keuangan (piutang sewa).Uji penurunan nilai dicakup dalam PSAK 55. N/A



Aset sewa diakui sebesar nilai tercatatnya



Liabilitas (Utang) Sewa



Nilai tercatat N/A utang sewa di laporan posisi Tidak ada utang keuangan hanya sewa yang mencakup pokok diakui dalam utang dan tidak laporan posisi termasuk beban keuangan bunga. Nilai Pakai untuk Penentuan Nilai Terpulihkan Pembayaran/pener Komponen beban Pembayaran imaan sewa bunga tidak berkala adalah berkala untuk masuk dalam murni beban menghitung nilai proyeksi arus kas sewa (tidak ada pakai, dibagi keluar komponen menjadi dua: beban bunga) (1) Pelunasan sehingga pokok, dan digunakan (2) Beban/pendap seluruhnya atan bunga dalam proyeksi arus kas keluar



Aset sewaan berupa aset keuangan (piutang sewa). Uji penurunan nilai dicakup dalam PSAK 55.



N/A



Penerimaan berkala adalah murni pendapatan sewa (tidak ada komponen pendapatan bunga) sehingga digunakan seluruhnya dalam proyeksi arus kas masuk.



2. Penurunan Nilai Properti Investasi yang Menggunakan Model Nilai Wajar Properti investasi yang menggunakan model nilai wajar tidak menjadi subjek uji penurunan nilai karena jumlah tercatat aset akan selalu disesuaikan dengan nilai wajarnya pada tanggal pelaporan.



12



BAB III PENUTUP 3.1



Kesimpulan PSAK 13 mendefinisikan properti investasi sebagai tanah atau bangunan



atau bagian dari suatu bangunan atau keduanya, yang dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedunya, dan tidak digunakan dalam bisnis atau untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. Perbedaan antara properti investasi dan aset tetap terletak pada aspek: 1) kas yang dihasilkan dari pendapatan rental, dan 2) nilai jasa pendukung yang disediakan. PSAK 13 menetapkan pada awalnya properti investasi diukur sebesar biaya perolehan, setelah pengakuan awal, entitas harus memilih salah satu dari dua model: (1) model biaya; atau (2) model nilai wajar sebagai kebijakan akuntansinya. Dan harus menetapkan kebijakan tersebut untuk seluruh properti investasi yang dimiliki, kecuali: 1) property held under operating lease classified as investment properties, entitas harus menggunakan nilai wajar, 2) investment property backing liabilities that pay a return linked directly to the fair value of, or returns from specific assets including that investment property, entitas dapat memilih model biaya atau model nilai wajar, 3) investment property with a fair value that cannot be realibly determinable on a continuing basis (i.e. inability to determine fair value reliably), entitas harus dicatat sesuai dengan PSAK tersebut. Untuk sewa properti investasi terdiri dari: 1) sewa Pembiayaan, dalam sewa pembiayaan properti investasi, prosedur akuntansi adalah sebagai berikut: aset sewaan diperlakukan seolah-olah aset itu telah dijual kepada lessee. Aset tersebut dicatat sebagai aset di pembukuan lessee, fasilitas pembiayaan terkait dicatat sebagai liabilitas (utang sewa) di pembukuan lessee dan sebagai aset (piutang sewa) di pembukuan lessor, 2) sewa operasi adalah sewa selain sewa pembiayaan. Perusahaan harus mencatat suatu sewa sebagai sewa operasi apabila sewa tersebut tidak memenuhi klasifikasi sebagai sewa pembiayaan. Uji penurunan nilai aset untuk properti investasi diukur menggunakan model biaya mengikuti PSAK 48: Penurunan Nilai Aset dengan ketentuan: 1)ika jumlah terpulihkan (recoverable amount) aset lebih kecil dari nilai tercatat



13



(carrying amount) – nya, maka nilai terccatat aset harus diturunkan menjadi sebesar nilai terpulihkan, dan kerugian penurunan nilai harus segera diakui (paragraf 59), 2) jumlah terpulihkan adalah jumlah yang lebih tinggi antara “nilai wajar dikurangi biaya pelepasan” (fair value less cost of disposal dengan ‘nilai pakai’ (value in use), 3) nilai wajar dikurangi biaya pelepasan adalah harga yang akan diterima untuk menjual suatu aset atau harga yang akan dibayar untuk mengalihkan suatu liabilitas dalam transaksi teratur antara pelaku pasar pada tanggal pengukuran, dikurangi biaya pelepasan aset, 4) nilai pakai adalah nilai kini dari taksiran arus kas yang diharapkan akan diterima dari aset atau unit penghasil kas, 5) Setelah kerugian penurunan nilai diakui, beban penyusutan aset untuk periode yang akan datang dihitung berdasarkan nilai tercatat yang telah direvisi. 3.1



Keterbatasan Adapun keterbatasan dari makalah ini adalah dari segi sumber dan referensi yang



digunakan, di mana bahan yang digunakan dalam penyusunan makalah ini masih didominasi oleh text book dan informasi dari dunia maya.



14



DAFTAR PUSTAKA Ikatan Akuntan Indonesia. Modul Chartered Accountant Indonesia Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 13 tentang Investasi Properti Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 30 tentang Sewa Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan 48 tentang Penurunan Nilai Aset



15



SOAL – SOAL 1. Dari pilihan dibawah ini, manakah yang SALAH terkait properti investasi? a. Properti investasi adalah properti yang dapat berupa tanah atau bangunan yang dikuasai oleh lessee melalui sewa pembiayaan b. Properti investasi bertujuan untuk menghasilkan rental dan/atau kenaikan nilai c. Properti investasi adalah properti yang tidak dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari d. Properti investasi adalah properti yang digunakan untuk produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk tujuan administratif Jawaban: D PSAK 13 mendefinisikan properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk: 



digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau







dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.



2. Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, terdapat kriteria-kriteria yang harus dipenuhi, seperti . . . a. Memastikan tujuan kepemilikan dari properti tersebut untuk menghasilkan rental dan/atau kenaikan nilai perusahaan b. Memastikan bahwa status kepemilikan dari properti tersebut tidak dimiliki oleh entitas. c. Semua salah d. Semua benar Jawaban: A Agar dapat dikelompokkan sebagai properti investasi dua kriteria ini harus dipenuhi:



16







Tujuan kepemilikan: untuk menghasilkan rental dan/atau kenaikan nilai, dan







Status kepemilikan: Properti dimiliki oleh entitas. Jika entitas adalah pemilik properti (lessor), maka aset sewa akan dicatat sebagai properti investasi oleh lessor jika disewakan kepada penyewa (lessee) melalui sewa operasi;



3. Berdasarkan pilihan dbawah ini, manakah yang BUKAN merupakan contoh properti investasi? a. Tanah yang dimiliki untuk kenaikan nilai jangka panjang ketimbang tersedia untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. b. Gedung yang saat ini kosong namun akan disewakan ke pihak lain melalui sewa operasi. c. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan. d. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi Jawaban: C Menurut PSAK 13, salah satu contoh aset yang bukan merupakan properti investasi dan oleh karena itu tidak termasuk dalam ruang lingkup properti investasi adalah properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.



4. PT. Kian Indah memiliki dua gedung yang dijadikan sebagai hotel. Adapun PT. Kian Indah mengelola sendiri hotel pertama. Sedangkan, hotel kedua disewakan kepada PT. Permata Bahtera yang mengelola hotel sepenuhnya melalui perjanjian sewa operasi. PT. Permata Bahtera menyediakan sendiri perabotan dan peralatan yang dibutuhkan untuk menjalankan hotel tersebut. Berdasarkan kasus tersebut, kesimpulan manakah yang paling tepat? a. Hotel pertama merupakan aset tetap PT. Kian Indah b. Hotel kedua merupakan properti investasi PT. Permata Bahtera c. Hotel pertama merupakan properti investasi PT. Kian Indah



17



d. Hotel kedua merupakan aset tetap PT. Permata Bahtera Jawaban: A Gedung yang dimiliki dan dikelola sendiri sebagai hotel oleh PT. Kian Indah (hotel pertama) merupakan aset tetap, karena pendapatan menginap (sewa kamar) bukan hanya berasal dari penggunaan properti (tanah dan bangunan), namun harus didukung oleh aset seperti perabotan kamar, peralatan dapur hotel, dan sarana lainnya. Gedung yang disewakan kepada PT. Permata Bahtera merupakan properti investasi, karena aliran kas yang dihasilkan dari rental gedung tersebut tidak membutuhkan penggunaan aset-aset lainnya.



5. PT. Cinta Sejati memiliki dua gedung yang digunakan untuk menghasilkan rental. Adapun gedung pertama digunakan sebagai hotel yang dikelola sendiri oleh perusahaan dengan menyediakan semua perabotan dan peralatan kamar berikut jasa pendukung yang diperlukan, meliputi makan pagi, pembersihan kamar harian, binatu, layanan kamar untuk pemesanan makanan, dan jaringan internet di setiap kamar. Sedangkan, gedung kedua digunakan sebagai perkantoran dimana PT. Cinta Sejati menyediakan jasa keamanan dan perawatan/kebersihan untuk area umum lantai perkantoran tersebut. Periode penyewaan perkantoran tersebut pada umumnya sekitar 1-3 tahun. Berikut adalah ketentuan yang berlaku untuk setiap lessee: 



Lessee bertanggung jawab atas area kantor yang mereka sewa







Lessee bebas mempekerjakan tenaga tambahan untuk menjaga keamanan dan kebersihan kantornya masing-masing.







Lessee menyediakan sendiri perabotan dan interior kantornya







Pada saat kontrak sewa habis, kantor harus dikembalikan dalam kondisi kosong dan bersih seperti semula.



Berdasarkan kasus tersebut, kesimpulan manakah yang paling tepat? a. Gedung pertama merupakan properti investasi PT. Cinta Kasih b. Gedung kedua merupakan properti investasi PT. Cinta Kasih c. Gedung kedua merupakan aset tetap PT. Cinta Kasih



18



d. Tidak ada kesimpulan Jawaban: B Gedung yang digunakan sebagai hotel (gedung pertama) merupakan aset tetap, karena jasa pendukung yang disediakan nilainya signifikan terhadap paket rental keseluruhan. Sedangkan, gedung yang digunakan sebagai perkantoran (gedung kedua) merupakan properti investasi, karena jasa pendukung yang disediakan nilainya tidak signifikan terhadap paket rental keseluruhan. Jasa keamanan dan perawatan gedung disediakan untuk area umum bagi seluruh penyewa. 6. Pada tanggal 1 Januari 2010, entitas D membeli gedung yang diniatkan untuk investasi. Harga perolehan gedung Rp1 Milyar dengan biaya transaksi Rp10 juta. Jumlah yang dapat disusutkan sampai tanggal ini sebesar Rp300 juta. Properti tersebut memiliki umur manfaat 50 tahun. Pada akhir tahun pertama nilai wajar dari properti investasi tersebut naik menjadi Rp1,3 Milyar. Diminta : Tunjukkan jumlah yang seharusnya dimasukkan dalam laporan keuangan entitas D pada tanggal 31 Desember 2010, jika menggunakan cost model: a. Cost Model b. Fair Value Model Jawaban : a) Cost Model Dalam laporan posisi keuangan, properti ini akan disajikan sebagai berikut: Properti investasi



Rp1.010.000.000,-



Akumulasi penyusutan (Rp300 jt/50th)



(Rp



Nilai tercatat



6.000.000,-)



Rp1.004.000.000,-



Dalam laporan laba rugi komprehensif akan dicantumkan beban penyusutan Rp6.000.000,-.



19



b) Model Nilai Wajar Dalam laporan posisi keuangan, properti investasi akan disajikan sebesar Rp1.300.000.000,- (sebesar fair valuenya) Menurut model nilai wajar, properti investasi ini tidak disusutkan dan perubahan nilai wajar akan dilaporkan dengan jurnal : 31 Des 10 Properti Investasi



Rp290.000.000,-



Keuntungan atas kenaikan nilai wajar



Rp290.000.000,-



*(Rp1.300.000.000 – Rp1.010.000.000)



Keuntungan atas kenaikan nilai wajar akan dilaporkan di laporan laba komprehensif sebesar Rp290.000.000,-.



7. Pada tanggal 1 Januari 2015, PT Lessee menandatangani kontrak sewa sebuah mesin selama 4 tahun dengan PT Lessor. Nilai wajar mesin saat awal sewa sebesar Rp 150.000.000, tanpa nilai residu. PT Lessee mulai menggunakan mesin tersebut pada tanggal 2 Januari 2015. Sewa ini bisa dibatalkan, dan PT Lessee akan dikenakan penalti maka rugi lessor yang terkait dengan pembatalan ditanggung oleh lessee. Pada akhir masa sewa, mesin dikembalikan ke PT Lessor yaitu tanggal 31 Desember 2018. PT Lessor menetapkan pembayaran sewa dilakukan secara tahunan tiap awal periode mulai 2 Januari 2015 sebesar Rp 41.933.455. PT Lessee membayar biaya langsung awal sebesar Rp 10.000.000 diluar pembayaran sewa. Tingkat bunga implisit yang ditetapkan PT Lessor sebesar 8% (diketahui oleh PT Lessee) sedangkan tingkat bunga inkremental bagi PT Lessee adalah sebesar 10%. Umur ekonomis mesin diestimasikan 5 tahun. Metode penyusutan yang digunakan kedua perusahaan adalah garis lurus. Diminta : a) Tentukan jenis sewa pada kontrak diatas. Jelaskan alasannya ! b) Buatlah jurnal yang dibutuhkan mulai dari awal sewa hingga pembayaran sewa ke-2 !



20



8. PT Boyolali Tersenyum membeli mesin tiga tahun lalu dengan harga perolehan Rp18.000.000,00. Diestimasikan mesin tersebut memiliki masa manfaat 10 tahun dengan nilai sisa sebesar Rp3.000.000,00. Diketahui perusahaan mengalokasikan penyusutan mesin tersebut menggunakan metode garis lurus. Pada tahun ini, nilai wajar mesin dikurangi biaya pelepasan adalah Rp9.500.000,00. Sedangkan estimasi nilai pakai mesin adalah Rp9.250.000,00. Seperti apakah entri jurnal untuk mencatat penurunan nilai mesin (bila terjadi)?



21