Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (SPPJB) [PDF]

Citation preview

SURAT PERJANJIANPENGIKATAN JUAL BELI (SPPJB)



Pada hari ini Selasa tanggal Satu bulan Mei tahun Dua Ribu Dua Belas, kami yang bertanda tangan dibawah ini: 1. Nama



: XXX XXX



Umur



: 31 tahun



Pekerjaan



: WIRASWASTA



Alamat



: Jl. xxxx, ccccc, Kec. Bandar Lampung



Nomor KTP



: 3345345345



Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi sebagai pemilik/penjual yang untukselanjutnya disebut PIHAK PERTAMA. 2. Nama



: XXX XXX



Umur



: 46 tahun



Pekerjaan



: WIRASWASTA



Alamat



: Jl. cccccccxxxx Kec. Kemiling, Bandar Lampung



Nomor KTP



: 34534534



Dalam hal ini bertindak atas nama diri pribadi sebagai pembeli yang untuk selanjutnya disebut PIHAK KEDUA. Para pihak menerangkan terlebih dahulu hal-hal sebagai berikut : 1. PIHAK PERTAMA, pemilik sah atas tanah dan bangunan Rumah Toko di Jl. Cempaka C3 No.24 Beringin Raya, Kemiling, Bandar Lampung, dan dengan ini menyatakan untuk menjual sebuah tanah, bangunanRumah Toko beserta usaha di dalamnya kepada PIHAK KEDUA. 2. Bahwa



PIHAK



KEDUA



telah



menyatakan



keinginannya



untuk



membeli



dariPIHAKPERTAMA tanah, bangunan Rumah Toko dan usaha di dalamnya beserta hak-hak atas tanah tersebut.



Berdasarkan pertimbangan tersebut di atas, maka dengan ini kedua belah pihak telahsetuju untuk menandatangani Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah danBangunan, yang selanjutnya disebut Surat Pengikatan, dengan syarat-syarat danketentuan-ketentuan sebagai berikut: Pasal 1 1) PIHAK PERTAMA dengan ini mengikatkan diri sekarang untuk kemudian padawaktunya menjual dan menyerahkan kepada PIHAK KEDUA dan PIHAKKEDUA dengan ini mengikatkan diri sekarang untuk kemudian pada waktunyamembeli dan menerima penyerahan dari PIHAK PERTAMA, tanah danbangunan tersebut pada ayat 2. 2) Kedua belah pihak setuju bahwa tanah dan bangunan Rumah Toko yang menjadi obyekdari jual beli berdasarkan Surat Pengikatan ini adalah bangunan Rumah Toko: Terletak di Jalan



:Jl. Dsfsdf df f



Kelurahan



: ddddd



Kecamatan



:dddd



Kota



: Bandar Lampung



Propinsi : Lampung Berdiri di atas sebidang tanah Hak Milik atas nama XXX XXX, dibuktikan dengan Sertifikat Hak Milik Nomor : 1581.BR , seluas 156 m2 (seratus lima puluh enam meter persegi) dan untuk selanjutnya disebut Tanah dan Rumah Toko. 3) Bahwa saat ini Sertifikat Hak Milik tersebut sedang diagunkan pada Bank Danamon Simpan Pinjam Unit Pasar Tugu Bandar Lampung. 4) Pihak Pertama menyatakan sanggup untuk mengurus pengambilan sertifikat tersebut jika Pihak Kedua telah menyelesaikan pembayaran terhadap objek perjanjian tersebut di atas.



Pasal 2 1) Kedua belah pihak setuju bahwa harga Tanah, Rumah Toko beserta usaha yang ada di dalamnya, yang menjadi obyekperjanjian ini adalah Rp. 450.000.000,- (Empat Ratus Lima Puluh Juta Rupiah).



2) Pihak



Kedua



telah



melakukan



pembayaran



sebagai



tanda



jadi



sebesar



Rp.25.000.000,- (Dua Puluh Lima Juta Rupiah) kepada Pihak Pertama pada tanggal 1 Mei 2012. 3) Untuk pembayaran selanjutnya sebesar Rp.425.000.000 (Empat Ratus Dua Puluh Lima Juta Rupiah), Pihak Kedua akan mengajukan Kredit Kepemilikan Rumah Toko kepada pihak Perbankan, dan Pihak Pertama setuju untuk membantu prosesnya. 4) Jika dalam waktu 3 bulan sejak ditandatanganinya Surat Pengikatan ini, Kredit Kepemilikan Rumah Toko yang diajukan oleh Pihak Kedua belum juga mendapat persetujuan pihak Perbankan, maka perjanjian ini seketika batal, dan Pihak Pertama tidak berkewajiban untuk mengembalikan uang tanda jadi yang telah dibayarkan oleh Pihak Kedua. Pasal 3 1) Apabila di kemudian hari terjadi perubahan atau penambahan atas isi dari perjanjian ini maka kedua belah pihak akan merundingkannya secara musyawarah dan hasilnyadituangkan ke dalam suatu addendum (Perjanjian Tambahan) yang akan merupakanlampiran yang tidak dapat terpisahkan dari perjanjian ini. 2) Apabila tidak terjadi kesepakatan dalam musyawarah tersebut di atas, maka kedua belah pihak sepakat untuk menyelesaikan dan memilih tempat kediaman yang sah dan tidak berubah di Kantor Pengadilan Negeri Tanjungkarang. Demikianlah Surat Pengikatan ini dibuat pada hari dan tanggal yang disebut pada awalperjanjian ini dalam rangkap 2 (dua) yang bermaterai cukup dan mempunyai kekuatanhukum yang sama.



Pihak Kedua



Pihak Pertama



XXX XXX



XXX XXX



SAKSI-SAKSI : 1. Arfianto Nugroho



( ………………………. )



2. Teguh Priyadin



( ………………………. )



Pembuatan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual – Beli) A.



Membuat Perjanjian Jual Beli. berdasarkan Keputusan Menteri Negara PeRumah Tokoan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995, PPJB secara garis besar berisikan :  Pihak yang melakukan kesepakatan.  Kewajiban bagi penjual.  Uraian obyek pengikatan jual – beli.  Jaminan penjual.  Waktu serah terima bangunan.  Pemeliharaan bangunan.  Penggunaan bangunan.  Pengalihan hak.  Pembatalan pengikatan.  Penyelesaian Perselisihan.



Membawa dokumen-dokumen seperti : Surat Setoran Pajak (SSP), IMB, Blue Print, Surat Persetujuan menjual dari suami/isteri, FC Kartu Keluarga (KK), FC KTP, dan Sertipikat Asli ke PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). C. Pengecekan Sertipikat Asli di BPN (Badan Pertanahan Nasional). D. Jika belum didaftarkan , BPN akan menerbitkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah. B.



Proses Pembuatan AJB (Akta Jual Beli) di PPAT Ketentuan AJB di dalam Keputusan Menteri Negara PeRumah Tokoan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah Toko (“Kepmenpera”), yang menyatakan bahwa AJB harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam hal: a) Bangunan Rumah Toko telah selesai dibangun dan siap dihuni; b) Pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan Rumah Toko, serta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait; dan c) proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah telah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.



Proses Pembuatan AJB di PPAT: a) Para Pihak dan minimal 2 Orang saksi wajib menghadiri penanda tanganan Akta di PPAT. b) Notaris/PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi dari AJB. c) Para Pihak, saksi dan PPAT menandatangani AJB. d) PPAT dan BPN setempat mendapatkan 1 lembar AJB asli. Sedangkan Penjual dan e) Pembeli masin-masing mendapatkan 1 lembar FC AJB



VARIAN PPJB



Pada prakteknya PPJB dilakukan oleh Developer Property justru ketika bangunan fisik belum selesai di bangun, biasanya developer menawarkan produknya melalui brosur-brosur yang berisi rencana dan fasilitas-fasilitas produk yang akan di jualnya (contoh Apartemen). Sedikit berbeda namun tidak bertentangan dengan PPJB menurut peraturan yang berlaku, PPJB disini berlaku mekanisme sebagai berikut :



1. Surat pemesanan Dalam tahap ini pembeli diharusnya untuk melakukan transaksi awal berupa Booking Fee/uang pemesanan dan uang muka/Downpayment/DP. 2. PPJB Setelah melakukan transaksi awal, pembeli/kuasanya diundang oleh developer untuk penandatanganan PPJB. Apabila telah terjadi kesepakatan antara kedua belah pihak maka para pihak dan saksi-saksi dan SP akan menjadi bagian tidak terpisahkan dari PPJB. Nah, PPJB inilah berisi aturan-aturan main yang harus ditaati oleh para pihak Untuk pembeli pemula, saya sangat menyarankan untuk teliti sebelum menandatangani PPBJ ini karena ketika anda tidak teliti untuk 1 pasal saja, akibatnya ketika anda wanprestasi sanksinya akan sangat luar biasa. Untuk anda yang belum punya pengalaman sama sekali dalam hal perjanjian/PPJB, lebih baik draf PPJB tersebut dibawa pulang terlebih dahulu untuk (setidak tidaknya) diperiksa oleh relasi/kawan anda yang bergelar Sarjana Hukum atau lebih bagus lagi jika anda meminta pendapat dari Advokat. contohnya, dalam suatu klausula atau dalam bahasa orang awamnya Pasal dalam perjanjian disebutkan bahwa Pihak kedua (pembeli) tidak diperkenankan untuk mengubah bangunan tanpa persetujuan terlebih dahulu dari Pihak Pertama (penjual). Jika dipikir secara logika, Bangunan sudah menjadi Hak Milik Pembeli artinya pembeli berhak sepenuhnya untuk merenovasi bangunan kan? kenapa harus meminta ijin dahulu dari penjual? bagiamana jika anda tetap merenovasi tanpa ijin dari Penjual terlebih dahulu setelah bangunan tersebut sudah Hak Milik anda? jawabannya PASTI terjadi sengketa. Tapi pada prakteknya pada saat penandatangan PPJB, biasanya calon pembeli diberikan kesempatan untuk membaca dan mempelajari draft PPJB terlebih dahulu dengan dipandu “petugas pembaca PPJB” dari pihak developer. Namun, sebab draft PPJB umumnya tidak bisa dibawa pulang dan penjelasan yang diberikan pun hanya seperlunya, banyak calon pembeli yang “terpaksa” asal tanda tangan tanpa memahami substansinya. Padahal, di dalam PPJB tersebut banyak sekali perikatan-perikatan yang menimbulkan akibat hukum tertentu yang cenderung merugikan calon pembeli bila terjadi permasalahan di kemudian hari.