Draft PPJB [PDF]

Citation preview

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN No. :Silahkan/Tentukan/No/PPJB/2018 Pada hari ini Selasa Dua puluh tujuh Nopember Dua ribu delapan belas telah dilangsungkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan di …………….. oleh dan antara : Nama Alamat



: :



Nama Pihak Pertama Alamat Pihak Pertama



. Dalam hal ini bertindak dalam jabatannya selaku Direktur Utama berdasarkan Akta Perubahan Terakhir nomor ? tertanggal tanggal bulan tahun yang dibuat dihadapan Notaris Nama Notaris, Sarjana Hukum., Sarjana Ekonomi., Magister Kenotariatan., Notaris yang berkedudukan di …….. dan telah diterima dan dicatat dalam Database Sisminbakum Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum Departemen Hukum Dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia nomor AHU-…-…-…-… Tahun 2018 tertanggal tanggal bulan tahun, dari dan oleh karenanya sah menurut hukum bertindak untuk mewakili PT. ...., perseroan terbatas yang berkedudukan di …... Selanjutnya disebut ---------------------------------PIHAK PERTAMA--------------------------------------------------Nama Nomor KTP Alamat Nomor Telepon Nomor NPWP



: : : : :



Nama Konsumen No KTP Konsumen Alamat Konsumen No. Telp Konsumen No. NPWP Konsumen



Dalam hal ini, bertindak untuk dan atas nama sendiri, berdasarkan Surat Pesanan Rumah (SPR) dengan Nomor : No SPR, tertanggal tanggal bulan tahun SPR Selanjutnya disebut ----------------------------------PIHAK KEDUA-----------------------------------------------------Kedua belah pihak telah setuju untuk melangsungkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan (selanjutnya disebut Perjanjian) dengan syarat - syarat dan ketentuan - ketentuan sebagai berikut : PARA PIHAK dengan ini bersepakat dan saling mengikatkan diri untuk mengadakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan uraian dan ketentuan - ketentuan serta syarat - syarat sebagai berikut : 1.



Bahwa PIHAK PERTAMA bermaksud untuk menjual dan PIHAK KEDUA bermaksud untuk membeli sebidang Tanah dan Bangunan atau Tanah Kavling sesuai dengan peta lokasi yang tercantum sebagaimana terlampir dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini. Untuk data pembeli akan diuraikan dalam LAMPIRAN I, sedangkan data Kavling dan Harga Tanah atau Bangunan serta Tata Cara dan Jadwal Pembayaran tercantum dalam LAMPIRAN II.



2.



PIHAK PERTAMA menjamin PIHAK KEDUA bahwa Tanah dan Bangunan yang menjadi objek jual beli tidak dalam sengketa atau dijaminkan kepada pihak lain.



3.



Bahwa dengan ditandatanganinya Perjanjian ini, maka PARA PIHAK dengan ini berjanji mengikatkan diri untuk mentaati perjanjian ini berikut seluruh yang ada merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. PASAL 1 PENGIKATAN JUAL BELI



1.1.



1.2.



PIHAK PERTAMA dengan ini mengikat diri untuk menjual dan menyerahkan kepada PIHAK KEDUA yang dengan ini mengikat diri untuk membeli dan menerima dari PIHAK PERTAMA atas sebidang Tanah dan Bangunan yang diperinci lebih lanjut sebagaimana terlampir dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini. Tanah dan Bangunan yang dimaksud dalam pasal 1 perjanjian ini dengan perincian sebagai berikut :



Paraf



Unit Cluster / Blok-Kavling Nomor Unit Luas Tanah Luas Bangunan Lokasi Status Tanah Kelurahan / Kecamatan Wilayah



: Rumah : Nama Blok : Nomor Unit Blok :? :? :? : SHM / SHGB :? :?



Satu dan lain seperti diuraikan dalam peta lokasi, gambar situasi dan daftar spesifikasi yang telah diketahui dan disetujui oleh PIHAK KEDUA ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. 1.3.



Selama harga Tanah dan Bangunan belum dilunasi oleh PIHAK KEDUA, maka semua surat - surat asli yang bersangkutan termasuk diantaranya tetapi tidak terbatas pada Sertifikat Hak Guna Bangunan dan Izin Mendirikan Bangunan bila ada, akan disimpan oleh Pihak Pertama.



1.4.



Apabila dikemudian hari, ternyata terdapat selisih luas, selisih mana melebihi batas toleransi 3% (tiga persen) dari luas tanah yang tertulis dalam LAMPIRAN II Perjanjian ini, maka PARA PIHAK sepakat bahwa kekurangan atau kelebihan tersebut akan diperhitungkan berdasarkan selisih luas di atas batas toleransi sebagaimana tercantum dalam LAMPIRAN II.



1.5.



PIHAK KEDUA wajib menggunakan Tanah dan Bangunan tersebut sesuai dengan tujuan peruntukannya, dan segala akibat yang timbul karena penggunaannya yang tidak sesuai dengan tujuan dan peruntukkannya tersebut, menjadi resiko dan tanggungan PIHAK KEDUA sendiri. PASAL 2 HARGA



2.1.



Harga yang telah disetujui oleh kedua belah pihak adalah harga jual dikurangi dengan discount 5% adalah sebesar Rp. Xxx.xxx.000 - 5% =: Rp. Xxx.xxx.000



2.2.



Harga jual beli tersebut diatas : - Sudah termasuk Ijin Mendirikan Bangunan - Sudah termasuk Biaya Penyambungan listrik dari PLN yang disesuaikan dengan tipe rumah - Sudah termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) - Biaya Akta Jual Beli dan Biaya Notaris - Biaya Balik Nama Sertipikat atas nama pembeli Harga jual beli tersebut belum termasuk : - Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) - Pajak - pajak lain yang ditentukan Pemerintah dikemudian hari.



2.3.



Harga penjualan dan pembelian atas Tanah dan Bangunan tersebut sebagaimana tercantum dalam LAMPIRAN II Perjanjian ini, untuk sekarang atau kemudian hari pada waktunya telah ditetapkan sehingga tidak mengalami perubahan lagi. Apabila sebelum penandatanganan Akta Jual Beli terjadi devaluasi atas mata uang Rupiah terhadap mata uang Dollar Amerika Serikat, diatur dalam ketentuan pasal 2.4 dibawah ini.



2.4.



Devaluasi atas uang Rupiah terhadap uang Dollar Amerika Serikat melebih 50% (lima puluh persen) dari kurs satu Dollar Amerika Serikat pada saat tersebut, maka seluruh sisa pembayaran yang terhutang/masih menjadi kewajiban PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA akan disesuaikan. Jumlah penyesuaian akan dipertimbangkan secara seksama dengan melihat berbagai aspek yang berkembang dipasaran dan merujuk kepada keadaan umum yang berlaku, yang besarnya tidak melebihi dari 15% (lima belas persen) dari sisa pembayaran yang terhutang tersebut. Harga Tanah dan Bangunan tersebut pada LAMPIRAN II Perjanjian ini sudah termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Belum termasuk biaya balik nama sertipikat, dan biaya Akta



2.5.



Paraf



Jual Beli (akta PPAT), bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), dan biaya administrasi/pengurusan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). PASAL 3 UANG MUKA 3.1.



PIHAK KEDUA akan membayar uang sejumlah yang telah ditentukan sebagai uang muka atas transaksi harga pembelian rumah yang dipesan, yang akan dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA dengan perincian sebagai berikut : 1.



Tanggal Tgl – Bln - Tahun



Keterangan Booking Fee



Jumlah Rp. xx.000.000,-



Pembayaran tersebut diatas akan dibayarkan sebagai cicilan angsuran Uang Muka atas ikatan jual beli ini yang merupakan bagian dari harga yang telah disepakati dalam ketentuan pasal 2 diatas. Pembayaran ini dianggap sah apabila disetor langsung ke nomor rekening xxxxxxxxx Bank Penerima Pihak Pertama, A/N : PT. xxxxxxxxxxxxxx dan setelah dana diterima efektif akan merupakan bukti tanda terima yang sah. 3.2.



Apabila pembayaran Uang Muka telah dilakukan secara transfer oleh PIHAK KEDUA, maka copy slip setoran bank tersebut harus dikirm via fax ke nomor xxxx-xxx-xxx dan copy slip setoran bank tersebut dapat merupakan alat bukti setor yang sah.



3.3.



Apabila PIHAK KEDUA memutuskan perjanjian ini karena sebab apapun atau Perjanjian ini diputuskan oleh PIHAK PERTAMA berdasar ketentuan yang diatur dalam Perjanjian ini, maka Uang Muka dan/ataupun pembayaran – pembayaran lainnya tersebut menjadi hangus dan menjadi hak PIHAK PERTAMA sepenuhnya serta tidak akan dikembalikan kepada PIHAK KEDUA. PIHAK KEDUA dengan ini menyetujui melepaskan haknya untuk mengajukan tuntutan berupa apapun kepada PIHAK PERTAMA. PASAL 4 CARA PEMBAYARAN



4.1.



Pihak Pertama sepakat bahwa Pihak Kedua akan melakukan pembayaran yang dimaksud dalam Pasal 2 dengan cara pembayaran sesuai transaksi baik secara Cash/KPR dengan perincian pembayaran sebagai berikut : Tanggal Tgl-Bln-Tahun



Keterangan Pelunasan – Booking Fee



Total Pembayaran



Jumlah Rp. xxx.xxx.000,_______________ Rp. xxx.xxx.000,-



4.2.



Apabila PIHAK KEDUA membeli Tanah dan Bangunan secara tunai sekaligus dan tunai bertahap, perincian pembayaran dan batas waktu pembayarannya yang harus dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA diperinci dalam LAMPIRAN II Perjanjian ini dan untuk penerimaan jumlah uang tersebut akan diberikan tanda penerimaan (kwitansi) yang sah dan berharga menurut hukum.



4.3.



Apabila sisa pembayaran akan dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dengan menggunakan fasilitas KPR melalui Bank, maka pembayaran tersebut akan diserahkan langsung oleh Bank kepada PIHAK PERTAMA setelah ditandatanganinya Akta Perjanjian Kredit dihadapan petugas Bank dan Notaris yang ditunjuk dengan ketentuan realisasi KPR sebagai berikut :



Paraf



4.4.



4.3.1



bila Surat Persetujuan Kredit (SPK) telah dikeluarkan oleh Bank dan Down Payment sudah dibayarkan lunas, maka PIHAK KEDUA harus melaksanakan penandatanganan Akta Perjanjian Kredit dihadapan petugas Bank dan Notaris yang ditunjuk paling lambat satu bulan sejak Surat Persetujuan Kredit (SPK) dikeluarkan.



4.3.2



bila Surat Persetujuan Kredit (SPK) telah dikeluarkan oleh Bank dan Down Payment belum lunas atau masih ada angsuran Down Payment, maka setelah Down Payment dilunasi oleh PIHAK KEDUA maka PIHAK KEDUA harus melaksanakan penandatanganan Akta Perjanjian Kredit dihadapan petugas Bank dan Notaris yang ditunjuk paling lambat satu bulan setelah tanggal pelunasan Down Payment sesuai dengan jadwal pembayaran yang telah disepakati.



Apabila PIHAK KEDUA membayar sisa pembayaran dengan cara tunai Bertahap kepada PIHAK PERTAMA, maka untuk memenuhi maksud tersebut PIHAK KEDUA dapat menerbitkan “instruksi pembayaran yang tidak dapat ditarik kembali” kepada Bank dengan cara transfer uang secara otomatis pada tanggal jatuh tempo yang telah ditentukan dalam LAMPIRAN II atas nama PIHAK PERTAMA dengan mencantumkan nama PIHAK KEDUA, nama Tanah dan Bangunan dan serta nomor angsuran, maka atas semua pembayaran kepada Pihak Pertama yang dimaksud dalam Perjanjian ini harus dibayarkan ke Rekening : Dengan Account dan Bank sebagai berikut : Atas Nama Bank No. Rekening



: Nama Pemilik Rekening : Nama Bank Penerima : No. Rekening Penerima



Dan kemudian menukarkan bukti transfer tersebut dengan kwitansi yang sah menurut hukum di Kantor PIHAK PERTAMA. 4.5.



Semua pembayaran baru dianggap sah apabila alat pembayaran yang digunakan PIHAK KEDUA (seperti : cek, bilyet giro, dan lain - lain) telah berfungsi sebagaimana tujuannya menurut hukum dan dana telah cair ke rekening PIHAK PERTAMA. Untuk setiap pembayaran angsuran tersebut PIHAK PERTAMA akan memberikan tanda terima (kwitansi) yang sah dan berharga menurut hukum. PASAL 5 DENDA KETERLAMBATAN PEMBAYARAN



5.1.



Apabila PIHAK KEDUA tidak melaksanakan kewajibannya untuk membayar kepada PIHAK PERTAMA pada waktu yang telah ditentukan dalam LAMPIRAN II, maka lewat dari tanggal jatuh tempo pembayaran, PIHAK KEDUA akan dikenakan denda sebesar 1‰ (satu permil) perhari keterlambatan dihitung dari jumlah pembayaran angsuran yang wajib dibayar oleh PIHAK KEDUA.



5.2.



Denda keterlambatan pembayaran tersebut diatas, harus dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA sekaligus bersama - sama dengan jumlah pokok angsurannya, selambat - lambatnya dibayar pada waktu pembayaran angsuran berikutnya. Keterlambatan pembayaran angsuran oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dapat mengakibatkan keterlambatan penyerahan Tanah Kaveling kepada PIHAK KEDUA dari rencana tanggal penyerahan yang telah ditentukan semula dan keadaan ini bilamana terjadi bukan merupakan tanggung jawab PIHAK PERTAMA, apabila keterlambatan tersebut berlangsung terus sehingga melampaui batas waktu 30 hari terhitung sejak tanggal seharusnya pembayaran dilaksanakan, maka berlaku ketentuan Pemutusan Perjanjian sebagaimana dalam Pasal 9 Perjanjian ini. PASAL 6 PENYERAHAN TANAH BERIKUT BANGUNAN



Tanah dan Bangunan akan diserahkan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA selambat – lambatnya 12 (dua belas) bulan, sesuai dengan kesepakatan yang tercantum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan



Paraf



syarat PIHAK KEDUA telah melunasi seluruh pembayarannya dan/atau melaksanakan segala kewajiban kepada PIHAK PERTAMA, sesuai dengan waktu yang telah ditetapkan dalam Perjanjian ini. 6.1. Apabila PIHAK PERTAMA terlambat menyerahkan tanah dan bangunan tepat pada waktu yang telah ditentukan, PIHAK PERTAMA diberikan tenggang waktu 90 (sembilan puluh) hari setelah batas waktu penyerahan tersebut. 6.2.



Apabila terjadi keadaan memaksa (force majeure) antara lain bencana alam, banjir, huru - hara, kebakaran, perang, ledakan, pemogokan massal, epidemi, pemotongan nilai uang, perubahan perundangan, kebijakan pemerintah, dan peristiwa lainnya yang terjadi diluar kekuasaan PIHAK PERTAMA untuk mencegahnya, yang dapat mengakibatkan keterlambatan penyerahan Tanah Kaveling oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, maka PIHAK KEDUA tidak dapat menuntut pembayaran denda atau ganti rugi apapun dari PIHAK PERTAMA tanpa kecuali.



6.3.



Dalam rangka pelaksanaan serah terima Tanah dan Bangunan, PIHAK PERTAMA memberitahukan secara tertulis kepada PIHAK KEDUA untuk datang ke tempat dan pada hari serta tanggal yang akan ditentukan kemudian hari oleh PIHAK PERTAMA, untuk menandatangani Berita Acara Serah Terima. Apabila dalam jangka 7 (tujuh) hari terhitung sejak saat seharusnya dilakukan serah terima PIHAK KEDUA tidak datang dan belum berkehendak untuk menerima Tanah dan Bangunan tersebut dari PIHAK PERTAMA, maka dengan lewatnya waktu saja sudah menjadi bukti PIHAK PERTAMA, bahwa PIHAK KEDUA dianggap telah menerima dengan baik Tanah dan Bangunan tersebut dan dalam hal demikian bukti pengiriman surat pemberitahuan dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA mengenai penyerahan Tanah dan Bangunan tersebut merupakan bukti cukup untuk menganggap bahwa penyerahan Tanah dan Bangunan telah dilakukan pada hari ke-8 (delapan) setelah pemberitahuan tersebut disampaikan, sehingga PIHAK KEDUA tetap harus membayar lunas segala kewajiban keuangan yang masih terhutang termasuk denda dan/atau sanksi administrasi (bila ada) dan sejak saat itu segala resiko dan tanggung jawab atas Tanah dan Bangunan tersebut menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA sepenuhnya.



6.4.



PIHAK PERTAMA akan menyerahkan Tanah dan Bangunan sesuai dengan standar Developer namun apabila ada kekurangan - kekurangan untuk disempurnakan, PIHAK KEDUA dapat meminta kepada PIHAK PERTAMA dengan mengisi formulir yang disediakan oleh PIHAK PERTAMA. Hal ini sesuai dengan Pasal 7 Perjanjian ini. Adapun untuk kekurangan - kekurangan tersebut akan segera diselesaikan oleh PIHAK PERTAMA apabila Berita Acara Serah Terima Bangunan telah ditandatangani. Apabila PIHAK KEDUA tidak melakukan Serah Terima pada saat surat pemberitahuan diterbitkan oleh PIHAK PERTAMA, maka Para Pihak sepakat bahwa PIHAK KEDUA dinyatakan telah melakukan Serah Terima maka PIHAK KEDUA menyatakan menerima kondisi bangunan tersebut apa adanya dan tidak berhak mengajukan komplain sesudahnya.



6.5.



6.6.



Terhitung sejak hari dan tanggal penyerahan Tanah dan Bangunan oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, sebagaimana ditentukan pada Pasal 6.1, Pasal 6.2, dan Pasal 6.3 diatas, maka segala biaya langganan listrik, telepon, retribusi kebersihan, pembuangan sampah dan/atau limbah, keamanan dan biaya - biaya lainnya menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA sepenuhnya.



6.7.



Seluruh bentuk perubahan desain dan/atau konstruksi unit rumah harus atas persetujuan PIHAK PERTAMA dan hanya dapat dikerjakan oleh tenaga ahli PIHAK PERTAMA, dengan ketentuan bahwa seluruh biaya yang timbul sehubungan dengan perubahan ini menjadi tanggungan PIHAK KEDUA dan denda keterlambatan serah terima unit menjadi tidak berlaku.



6.8.



Dalam hal terdapat perubahan desain/ konstruksi unit rumah atas kesepakatan PARA PIHAK dan/atau terjadi kejadian Force Majeure sebagaimana dimaksud dalam pasal 6.2 perjanjian ini, maka PIHAK PERTAMA berhak menyesuaikan tanggal Serah Terima dan denda keterlambatan serah terima unit menjadi tidak berlaku.



6.9.



Pada saat penyerahan Tanah dan Bangunan sebagaimana ditentukan pada Pasal 6.3 diatas, maka iuran hunian yang mencakup retribusi kebersihan, pembuangan sampah dan/atau limbah dan keamanan harus dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA sekaligus untuk 6 (enam) bulan.



Paraf



6.10. PIHAK KEDUA memberikan surat kuasa kepada PIHAK PERTAMA sebagaimana tercantum dalam Lampiran VI Perjanjian ini yang menyatakan bahwa jika PIHAK KEDUA lalai tidak membayar iuran hunian sebagaimana ditentukan pada Pasal 6.9 di atas minimal selama 3 (tiga) bulan tidak berturut - turut maupun berturut - turut terhitung sejak penandatanganan Akta Jual Beli, maka PIHAK PERTAMA diberikan wewenang sepenuhnya menutup atau mencabut instalasi listrik, jaringan air, jaringan telepon (bila ada) sesuai dengan surat kuasa tersebut. PASAL 7 JAMINAN MASA PEMELIHARAAN BANGUNAN 7.1.



PIHAK PERTAMA memberikan jaminan atas Bangunan Rumah tersebut untuk jangka waktu 90 (sembilan puluh) hari efektif terhitung sejak tanggal serah terima Tanah dan Bangunan oleh para pihak.



7.2.



Dinding yang kotor dan kerusakan - kerusakan lainnya yang disebabkan oleh kelalaian PIHAK KEDUA tidak termasuk dalam jaminan masa pemeliharaan bangunan Rumah dari PIHAK PERTAMA.



7.3.



Selama masa pemeliharaan tersebut PIHAK KEDUA tidak diperkenankan melakukan perubahan, perombakan atau penambahan atas bangunan Rumah tersebut.



7.4.



Jika ternyata PIHAK KEDUA tidak mengindahkan ketentuan dalam pasal 6.5 tersebut, maka jaminan masa pemeliharaan dari PIHAK PERTAMA menjadi gugur dengan sendirinya dan selanjutnya jaminan menjadi beban dan/atau resiko PIHAK KEDUA sepenuhnya.



7.5.



Seluruh bentuk perubahan atas bangunan unit rumah yang dilakukan oleh PIHAK KEDUA tanpa persetujuan tertulis dari PIHAK PERTAMA, baik yang dilaksanakan sebelum serah terima maupun dalam masa pemeliharaan rumah, secara otomatis melepaskan PIHAK PERTAMA dari kewajibannya sehubungan dengan Masa pemeliharaan Rumah, dan seluruh resiko yang timbul terhadap bangunan unit rumah menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA.



7.6.



Apabila PIHAK KEDUA ingin melakukan perubahan spesifikasi dan design rumah dapat dilakukan setelah serah terima dengan pihak penjual. Dan segala resiko karena perubahan spesifikasi dan design rumah tersebut menjadi tanggung jawab pihak pembeli dan secara otomatis masa pemeliharaan rumah menjadi tidak berlaku. PASAL 8 PENGALIHAN HAK DAN PINDAH UNIT



8.1.



Sebelum penandatanganan Akta Jual Beli dilaksanakan, PIHAK KEDUA tidak diperkenankan mengalihkan seluruh dan/atau sebagian hak dan kewajibannya dalam perjanjian ini dalam bentuk apapun, termasuk dan tidak terbatas pada menjual, menjaminkan, menyewakan, menempati, menghuni, atau tindakan lain atas unit rumah tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari PIHAK PERTAMA.



8.2.



Apabila PIHAK KEDUA ingin mengalihkan atau memindahkan hak atas Tanah dan Bangunan yang diuraikan diatas kepada pihak ketiga, maka untuk keperluan tersebut PIHAK KEDUA terlebih dahulu harus mendapatkan persetujuan secara tertulis dari PIHAK PERTAMA, dimana pihak ketiga harus pula mengetahui dan menyetujui dan tunduk kepada ketentuan - ketentuan atau syarat - syarat pemilikan dan penggunaan Tanah dan Bangunan tersebut sebagaimana ditentukan dalam perjanjian ini.



8.3.



Apabila terjadi pengalihan hak dan kewajiban Pihak Pembeli kepada pihak ketiga, maka untuk pengalihan pertama kali Pihak Pembeli dibebaskan dari biaya administrasi tetapi dikenakan PPH 5% dari nilai transaksi yang diterima oleh PT ?. Untuk setiap pengalihan dan/atau penggantian selanjutnya Pembeli dikenakan biaya administrasi sebesar 1% (satu persen) dan PPH ?% dari nilai transaksi yang diterima oleh PT ?. Biaya – biaya tersebut diatas harus dibayar oleh Pihak Pembeli kepada Pihak Penjual sepenuhnya sebelum dilakukannya pengalihan tersebut.



Paraf



8.4.



Perjanjian ini tidak akan berakhir karena salah satu pihak meninggal dunia. Dalam hal PIHAK KEDUA meninggal dunia sedangkan kewajiban PIHAK KEDUA sebagaimana ditetapkan dalam Perjanjian ini belum selesai dilaksanakan seluruhnya, maka dalam hal demikian segala hak dan kewajiban PIHAK KEDUA dalam perjanjian ini diteruskan oleh para ahli warisnya dan dalam jangka waktu 60 (enam puluh) hari kalender dihitung sejak meninggalnya PIHAK KEDUA, para ahli warisnya yang sah harus menunjuk salah satu ahli waris yang dibuktikan secara notarial untuk mewakili para ahli waris yang lain untuk meneruskan hak dan kewajiban menurut hukum berdasarkan perjanjian ini dan atas dasar bukti bukti yang ada.



8.5.



Apabila pada saat akan terjadinya pemindahan hak dan kewajiban tersebut diatas, PIHAK KEDUA masih mempunyai tunggakan berupa apapun juga kepada PIHAK PERTAMA, maka PIHAK KEDUA diwajibkan terlebih dahulu membayar tunggakan pembayaran tersebut.



8.6.



Segala beban dan biaya yang mungkin timbul berkenaan dengan pemindahan hak dan kewajiban ini menjadi beban dan dipikul oleh PIHAK KEDUA dan/atau ahli waris.



8.7.



Dengan menandatangani dokumen Pengalihan Hak, maka pihak ketiga yang menerima Pengalihan Hak dari PIHAK KEDUA dianggap telah mengetahui, memahami dan bersedia tunduk pada seluruh isi Perjanjian ini. PASAL 9 PEMUTUSAN PERJANJIAN



9.1



PIHAK PERTAMA berhak untuk memutuskan perjanjian ini secara sepihak, berdasarkan alasan - alasan sebagai berikut : 9.1.1. PIHAK KEDUA lalai untuk memenuhi kewajiban pembayaran sebagaimana diatur dan ditentukan dalam LAMPIRAN II dan kelalaian itu berlangsung terus hingga mencapai 30 (tiga puluh) hari kalender terhitung sejak kewajiban pembayaran dilaksanakan, dimana lewatnya waktu saja sudah merupakan bukti yang cukup akan kelalaian PIHAK KEDUA tanpa diperlukan suatu surat peringatan secara resmi. 9.1.2. PIHAK KEDUA tidak memenuhi kewajiban dan/atau melanggar salah satu ketentuan yang tercantum dalam perjanjian ini, antara lain yang berkenaan dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 5.1 dimana PIHAK KEDUA tetap tidak melaksanakan kewajibannya hal mana cukup dibuktikan dengan lewatnya waktu saja tanpa diperlukan teguran tertulis dan/atau surat peringatan, maka PIHAK PERTAMA berhak untuk membatalkan Perjanjian ini. 9.1.3. PIHAK KEDUA meninggal dunia dalam jangka waktu 60 (enam puluh) hari kalender sejak saat meninggalnya PIHAK KEDUA, para ahli warisnya tidak memenuhi kewajiban sebagaimana ditentukan dalam Pasal 5.2 dimana dengan lewatnya waktu 60 (enam puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal PIHAK KEDUA meninggal dunia, sudah merupakan bukti yang cukup akan ketidaksanggupan para ahli waris melanjutkan kewajiban hukum PIHAK KEDUA. 9.1.4. Seluruh atau salah satu kegiatan PIHAK KEDUA dibubarkan dan/atau kekayaan PIHAK KEDUA disita, diambil alih atau dikenakan tindakan lain oleh Pengadilan dan/atau Instansi Pemerintah lainnya dan PIHAK KEDUA tidak mampu mengambil tindakan – tindakan untuk mengamankan kepentingan PIHAK PERTAMA dalam waktu 30 (tiga puluh hari) hari kalender terhitung sejak adanya pembubaran, pensitaan, pengambilalihan atau pengenaan tindakan lainnya tersebut diatas. 9.1.5. PIHAK KEDUA baik atas permohonan sendiri atau permohonan pihak lain dinyatakan pailit atau ditaruh dibawah pengampuan (curatele). 9.1.6. Pengajuan KPR dari PIHAK KEDUA ditolak oleh bank Pemberi KPR.



Paraf



9.2.



PIHAK PERTAMA dalam rangka melaksanakan haknya untuk memutuskan perjanjian ini, cukup dengan mengirimkan pemberitahuan tertulis dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA dan untuk keperluan pelaksanaan hak tersebut para pihak dengan ini secara tegas mengesampingkan ketentuan - ketentuan yang diatur dalam Pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata.



9.3.



Apabila PIHAK KEDUA melakukan penundaan pembayaran dengan alasan apapun, maka pengikatan jual beli ini dianggap batal dan seluruh pembayaran yang telah diserahkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA tidak dapat dimintakan kembali dan/atau dikembalikan.



9.4.



Sehubungan dengan pembatalan Perjanjian ini, seluruh bentuk pembayaran yang telah diserahkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA tidak dapat ditarik kembali. Sedangkan akibat pengajuan KPR dari PIHAK KEDUA yang ditolak oleh Bank Pemberi KPR (ayat 9.1.6 di atas), maka PIHAK KEDUA dikenakan potongan sebesar 20% dari total DP yang seharusnya. Total DP yang dimaksud adalah 30% dari harga transaksi sebelum PPN.



9.5.



Sehubungan dengan pembatalan Perjanjian ini, PARA PIHAK sepakat untuk mengesampingkan ketentuan pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang - Undang Hukum Perdata. PASAL 10 KETENTUAN – KETENTUAN LAIN



10.1. Untuk mewujudkan lingkungan kawasan yang bersih, tertib, indah serta nyaman, maka setelah dilakukan penyerahan Tanah Kaveling oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, PIHAK KEDUA berkewajiban mengikuti dan mematuhi peraturan di Kawasan Perumahan “NAMA PERUMAHAN” Estate Regulation dan/atau Tata Tertib yang akan diatur kemudian, antara lain Design rumah berikut ketentuan - ketentuannya, saluran air kotor dan air bersih, penyambungan listrik, parkir, keamanan, sampah, pemeliharaan lingkungan, kebersihan, dan lain - lain. PIHAK KEDUA berkewajiban membayar biaya - biaya tersebut kepada PIHAK PERTAMA yang besarnya akan ditentukan oleh PIHAK PERTAMA dan/atau oleh pihak lain yang ditunjuk PIHAK PERTAMA sebagai pengelola, kecuali listrik, telepon dan air bersih (PDAM). Estate Regulation tersebut wajib ditandatangani oleh Para Pihak pada saat penandatanganan perjanjian ini. 10.2. PIHAK KEDUA mengikat diri akan mematuhi ketentuan - ketentuan atau peraturan - peraturan pemerintah dan/atau peraturan lingkungan dan peraturan – peraturan dan/atau ketentuan – ketentuan dari PIHAK PERTAMA atau Estate Management yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA, diantaranya tetapi tidak terbatas pada ketertiban umum, kesusilaan dan keamanan serta kebersihan. 10.3. PIHAK PERTAMA berhak untuk mengembangkan rencana pengembangan ketahap selanjutnya tanpa meminta persetujuan dari PIHAK KEDUA. 10.4. PIHAK PERTAMA hanya mengakui PIHAK KEDUA sebagaimana yang tercantum dalam Perjanjian ini dan tidak mengakui pihak lain manapun juga yang mengklaim turut berhak atas pembelian unit rumah dalam Perjanjian ini, sekalipun hal itu diakui oleh PIHAK KEDUA. 10.5. PIHAK KEDUA mengetahui dan menyatakan bahwa Fungsi dari bangunan tersebut adalah untuk Hunian/ Tempat tinggal, dan tidak dapat difungsikan untuk kegunaan lain seperti : kios, klinik, gudang dll. Pelanggaran terhadap fungsi tersebut, PIHAK KEDUA setuju dikenakan denda sebesar Rp.100.000,(seratus ribu rupiah) per hari. 10.6. PIHAK KEDUA dilarang mengembangkan bangunan tanpa ijin tertulis dari PIHAK PERTAMA. 10.7. Renovasi Rumah Tampak Depan harus mendapatkan ijin tertulis dari PIHAK PERTAMA dan tidak merubah Konsep Tampak Keseluruhan Lingkungan. 10.8. Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang sudah ditentukan Pengelola untuk kepentingan lingkungan (bersama) yang nilainya bisa dipertanggung jawabkan wajib dipatuhi oleh PIHAK KEDUA dan apabila melanggar maka PIHAK KEDUA bersedia membayar denda sebesar Rp.10.000,- (Sepuluh ribu) per hari diluar IPL pokok.



Paraf



10.9. Memelihara hewan peliharaan harus dengan persetujuan lingkungan dan dilarang memelihara hewan peliharaan yang mengganggu ketentraman lingkungan seperti hewan Buaya, Ular, Harimau, Beruang dan lain-lain. 10.10. Hewan peliharaan Anjing dan Kucing harus dipakaikan penang sebagai indetitas kepemilikan, dan tidak diperbolehkan berkeliaran serta buang kotoran di sembarang tempat. Apabila hewan peliharaan tersebut buang kotoran di jalan maupun fasum/fasos maka pemilik harus segera membersihkannya, jika tidak maka akan dikenakan sanksi berupa denda sebesar Rp. 50.000,-. Dan apabila hewan peliharaan tersebut menyebabkan kecelakaan (mencakar, mengigit, dll) maka pemilik hewan peliharaan harus bertanggung jawab penuh atas kecelakaan tersebut. 10.11. Demi kenyamanan lingkungan, maka penghuni diwajibkan mentaati Peraturan Perhimpunan Penghuni. PASAL 11 AKTA PPAT 11.1. Bahwa PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA akan melangsungkan Jual Beli atas Tanah dan Bangunan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang ditunjuk oleh PERTAMA dan Balik Nama Sertipikat keatas nama pembeli, serta seluruh biaya berkenaan dengan hal tersebut ditanggung oleh PIHAK KEDUA. 11.2. Bahwa PIHAK KEDUA menyetujui nilai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan pajak – pajak yang akan ditentukan dikemudian hari dan PIHAK KEDUA sanggup melunasinya sekaligus pada saat Akta Jual Beli serta semua biaya yang timbul. 11.3. Apabila PIHAK KEDUA melakukan penundaan pembayaran biaya pajak sebagaimana tersebut diatas dengan alasan apapun, maka pengikatan jual beli ini dianggap batal dan seluruh pembayaran yang telah diserahkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA tidak dapat dimintakan kembali dan/atau dikembalikan. 11.4. Dalam hal pembayaran biaya – biaya dan pajak – pajak lainnya, maka PIHAK KEDUA menyetujui bahwa ketentuan pembayaran harus dilakukan pada tahun dilaksanakannya Penandatangan Akta Jual Beli tersebut. 11.5. Bilamana terjadi keterlambatan pembayaran pajak, sehingga dalam hal mana PIHAK KEDUA tidak dapat melakukan pembayaran tersebut pada tahun pelaksanaan Akta Jual Beli, maka PIHAK KEDUA bersedia menanggung pajak tersebut dan termasuk diantaranya tetapi tidak terbatas pada selisih biaya pajak terutang yang dibebankan negara kepada PIHAK PERTAMA turut menjadi tanggungan PIHAK KEDUA. PASAL 12 PAJAK – PAJAK 12.1. Terhitung sejak hari dan tanggal ditanda tanganinya perjanjian ini, maka segala pajak - pajak yang timbul dari pelaksanaan Perjanjian ini merupakan beban dan tanggung jawab PIHAK KEDUA sepenuhnya ; 12.2. Sedangkan Pajak atas Tanah Kaveling mulai menjadi tanggungan PIHAK KEDUA, efektif terhitung sejak serah terima Tanah Kaveling oleh PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA. Apabila proses pemecahan sertifikat hak atas tanah yang dimaksud dalam Perjanjian ini belum selesai, maka biaya Pajak tersebut besarnya akan diperhitungkan secara pro rata oleh PIHAK PERTAMA.



PASAL 13



Paraf



PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI 13.1. Untuk pembelian dengan pembayaran cash keras dan cash bertahap adalah setelah para pihak menyelesaikan seluruh kewajiban hukumnya sebagaimana diatur dan ditentukan dalam perjanjian ini, dimana PIHAK PERTAMA telah menyerahkan Tanah Kaveling kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA telah melunasi pembayaran sebagaimana telah ditentukan dalam LAMPIRAN II Perjanjian ini, maka Para Pihak wajib untuk melaksanakan Akta Jual Beli dihadapan Notaris / Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA setelah pembangunan diatas sebidang Tanah Kaveling tersebut selesai, dimana untuk melaksanakan maksud tersebut PIHAK PERTAMA akan memberitahukan secara tertulis kepada PIHAK KEDUA untuk datang ke tempat pelaksanaan Akta Jual Beli pada hari dan tanggal yang akan ditentukan kemudian oleh PIHAK PERTAMA untuk menandatangani Akta Jual Beli dihadapan Notaris / PPAT tersebut. 13.2. Dan segera setelah dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli atas sebidang Tanah dan Bangunan dihadapan Notaris/PPAT, maka secepatnya akan dilakukan Balik Nama Sertifikat dari atas nama PIHAK PERTAMA menjadi atas nama PIHAK KEDUA. 13.3. Apabila PIHAK KEDUA membeli tanah dan bangunan yang sebagian dananya menggunakan KPR, maka pada saat pelaksanaan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan Notaris/PPAT, dilaksanakan juga penandatanganan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). 13.4. Adapun Pemecahan Sertifikat akan selesai selambat - lambatnya 24 (dua puluh empat) bulan setelah proses akad kredit telah mendapat persetujuan oleh pihak Bank dan/ataupun PIHAK KEDUA telah melakukan pembayaran pelunasan. Proses Pemecahan Sertifikat tersebut sepenuhnya mengikuti aturan dan kebijakan pemerintah. PIHAK KEDUA menyetujui untuk melepaskan hak menuntut terhadap PIHAK PERTAMA bilamana proses pemecahan sertifikat tersebut mengalami keterlambatan yang diakibatkan masalah birokrasi dalam lembaga pemerintah yang bersangkutan. 13.5. Selanjutnya PIHAK PERTAMA akan menyerahkan seluruh hasil dokumen sehubungan dengan jual beli atas tanah dan bangunan, termasuk diantaranya tetapi tidak terbatas pada dokumen - dokumen antara lain Akta Jual Beli (AJB), Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), Ijin mendirikan Bangunan (IMB), Gambar situasi, Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) sebagai jaminan kepada Bank Pemberi Kredit kepada PIHAK KEDUA. 13.6. Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan Notaris/PPAT diberi jangka waktu 30 hari sejak pemberitahuan tertulis. Jika PIHAK KEDUA tetap tidak dapat memenuhi untuk penandatanganan, maka PIHAK PERTAMA dibebaskan dari segala kewajiban menanggung biaya Akta Jual Beli dan Pajak - pajak yang timbul dikemudian hari. 13.7. PARA PIHAK dengan ini sepakat untuk membuat dan menandatangani Akta Jual Beli dihadapan Notaris/PPAT, dengan ketentuan : a) Akad Akta Jual Beli (AJB) diadakan di Notaris / PPAT yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA. b) PIHAK KEDUA telah melunasi Harga Pengikatan sesuai perjanjian ini. c) PIHAK KEDUA telah melunasi seluruh biaya yang ditetapkan sehubungan Akta Jual Beli. 13.8. Besarnya nilai biaya - biaya dan pajak - pajak untuk melaksanakan penandatanganan Akta Jual Beli mengikuti ketentuan yang berlaku pada tahun saat pelaksanaan Akta Jual Beli, sebagaimana diatur dalam pasal 11.4 perjanjian ini. 13.9. Apabila PIHAK KEDUA tidak melaksanakan akad Akta Jual Beli dengan alasan apapun dan/atau tidak melengkapi dokumen yang diperlukan untuk akad Akta Jual Beli dalam waktu 14 (empat belas) hari kalender sejak surat pemberitahuan dan panggilan penandatanganan Akta Jual Beli disampaikan oleh PIHAK PERTAMA, maka segala resiko yang diakibatkan tertundanya akad Akta Jual Beli ini menjadi tanggungan PIHAK KEDUA sepenuhnya, termasuk diantaranya tetapi tidak terbatas kewajiban untuk membayar biaya selisih akibat perubahan nilai pajak penjual dan pengenaan denda keterlambatan sebesar Rp. 100.000,- (seratus ribu rupiah) perhari dengan maksimum keterlambatan 30 hari.



Paraf



13.10. Bilamana sampai dengan batas waktu maksimum yang telah ditentukan, namun PIHAK KEDUA belum juga menyelesaikan kewajiban pembayaran pajak serta melengkapi dokumen yang diperlukan akad Akta Jual Beli tersebut, maka kami anggap PIHAK KEDUA membatalkan pengikatan jual beli ini dan semua pembayaran yang telah dibayarkan PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA tidak dapat ditarik kembali.



Paraf



PASAL 14 PERUBAHAN ALAMAT Segala pemberitahuan resmi yang diperlukan sehubungan dengan perjanjian ini dan segala akibatnya akan diberikan dengan telex atau facsimile atau surat tercatat yang tercapai yang tercepat yang dikirimkan pada alamat - alamat berikut ini : ALAMAT KANTOR DEVELOPER Kantor Pemasaran xxx.xxx.xxx.xxx.xxx Jl. Raya xxxxxx blok xx No.xx xxxxx xxxxxx xxxxx- xxxx PASAL 15 PENYELESIAN PERSELISIHAN 15.1. Apabila terjadi perselisihan, maka akan diselesaikan secara musyawarah untuk mencapai mufakat. 15.2. Apabila perselisihan tersebut tidak dapat diselesaikan secara musyawarah, maka akan diselesaikan melalui “Panitia Damai”, terdiri dari 3 (tiga) orang yang bertugas sebagai juri yang dibentuk oleh kedua belah pihak yaitu : a. Seorang wakil dari pihak pertama, sebagai anggota. b. Seorang wakil dari pihak kedua, sebagai anggota. c. Seorang wakil dari pihak ketiga yang ahli sebagai ketua yang disetujui oleh kedua belah pihak. 15.3. Keputusan panitia damai ini akan mengikat kedua belah pihak dan biaya penyelesaian perselisihan ditanggung oleh kedua belah pihak. 15.4. Apabila keputusan dimaksud dalam point 15.3 pasal ini tidak dapat diterima oleh salah satu pihak, maka PARA PIHAK telah sepakat untuk menyelesaikan melalui Kantor Panitera Pengadilan Negeri Tangerang Selatan PASAL 16 LAIN - LAIN 16.1. Ketentuan - ketentuan dalam Perjanjian ini yang mengatur mengenai hak dan kewajiban Para Pihak, termasuk kuasa, yang tidak diatur dalam Perjanjian ini, demi hukum tetap berlaku dan mengikat para pihak untuk pemenuhannya sebelum dan setelah dilaksanakannya penandatangan Akta Jual Beli dan berakhir apabila telah dilaksanakan seluruhnya sesuai dengan perjanjian ini. 16.2. PARA PIHAK sepakat bahwa batalnya demi hukum atau pembatalan salah satu ketentuan dalam perjanjian ini tidak akan mengakibatkan batalnya atau pembatalan terhadap ketentuan ketentuan lain didalam perjanjian ini dan PARA PIHAK berkewajiban untuk mengganti ketentuan yang batal atau yang dibatalkan tersebut dengan suatu ketentuan lain yang sah menurut hukum dan sejauh dan sedapat mungkin mencerminkan maksud dan tujuan dari ketentuan yang batal atau dibatalkan tersebut dalam waktu selambat - lambatnya 30 (tiga puluh) hari sejak pemberitahuan oleh pihak yang satu kepada pihak yang lainnya dalam Perjanjian ini. 16.3. Perjanjian ini menegaskan seluruh kesepakatan PARA PIHAK baik yang dibuat secara tertulis yang telah ada sebelumnya dan memuat seluruh kesepakatan PARA PIHAK tentang penjualan Tanah dan Bangunan yang berdiri diatasnya, dan merupakan undang-undang yang berlaku diantara pihak dan untuk karenanya mengesampingkan semua ketentuan yang bertentangan dengan perjanjian ini baik sebagian maupun seluruhnya, yang ada sekarang maupun dikemudian hari dan perjanjian ini hanya dapat diubah atau ditambah atau diperbaharui dengan kesepakatan yang dibuat secara tertulis oleh dan ditandatangani oleh PARA PIHAK. 16.4. Segala sesuatu yang belum diatur dan belum dicantumkan dalam Perjanjian ini akan ditetapkan secara tertulis dalam bentuk addendum dan/atau amandemen, yang akan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.



Paraf



16.5. Semua lampiran yang akan dilampirkan dikemudian hari setelah tanggal perjanjian ini adalah merupakan satu kesatuan yang tak terpisahkan dengan perjanjian ini, termasuk tanda - tanda bukti penerimaan pembayaran yang sah berdasarkan Perjanjian ini. 16.6. Mengenai pengakhiran atau pembatalan Perjanjian ini PARA PIHAK sepakat dengan ini mengesampingkan ketentuan - ketentuan yang termaktub dalam pasal 1266 dan pasal 1267 Kitab Undang - Undang Hukum Perdata yang berlaku di Indonesia. Demikian Perjanjian ini dibuat dalam 2 (dua) rangkap, bermaterai cukup dan memiliki kekuatan hukum yang sama, dan telah ditandatangani PARA PIHAK di kota?, pada hari dan tanggal sebagaimana disebut dalam pembukaan perjanjian ini untuk terikat secara hukum.



Kota, Tgl – Bulan - Tahun PIHAK PERTAMA PIHAK PENGEMBANG



PIHAK KEDUA



NAMA DIREKTUR DIREKTUR UTAMA



NAMA PEMBELI PEMBELI



Paraf