PPJB Angsur [PDF]

Citation preview

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI NOMOR : 28



- Pada hari ini, Kamis, tanggal 28-10-2021---(dua puluh delapan Oktober dua ribu dua----puluh satu), pukul 16.05 (enam belas lebih-lima menit) Waktu Indonesia Bagian Tengah,-berhadapan dengan saya, Doktor Bachrudin,--Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan,------Notaris di Banjarbaru, dengan dihadiri olehsaksi-saksi yang saya, Notaris kenal dan---yang nama-namanya akan disebutkan pada-----bagian akhir akta ini :--------------------1. Tuan Muhammad Akbarsyah, lahir di-------Semarang, pada tanggal 12-7-1968 (dua---belas Juli seribu sembilan ratus enam---puluh delapan), warga negara Indonesia,-karyawan swasta, beralamat dan bertempattinggal sesuai Kartu Tanda Penduduk di--Propinsi Kalimantan Selatan, Kota-------Banjarbaru, Kecamatan Banjarbaru Selatan, Kelurahan Loktabat Selatan, Rukun Warga-003, Rukun tetangga 034, setempat dikenal dengan Jalan Nusantara Nomor : 4,-------pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor :---6372041207680016, yang berlaku sampai---dengan tanggal 12-7-2018 (dua belas Julidua ribu delapan belas), namun----------berdasarkan Surat Edaran Menteri Dalam---



Negeri Republik Indonesia Nomor :-------470/296/SJ tanggal 29-1-2016 (dua puluh-sembilan Januari dua ribu enam belas)---perihal KTP Elektronik (KTP-el) Berlaku-Seumur Hidup yang berkaitan dengan Pasal64 ayat (7) huruf a dan Pasal 101 huruf c Undang-Undang Nomor : 24 tahun 2013-----tentang Perubahan Atas Undang-Undang----Nomor : 23 tahun 2006



tentang-----------



Administrasi Kependudukan, KTP Elektronik ditetapkan berlaku seumur hidup meskipuntertulis masa berlakunya di Kartu Tanda-Penduduk;--------------------------------



menurut keterangannya untuk melakukanperbuatan hukum dalam akta ini telah-memperoleh persetujuan dari isterinyayaitu Nyonya Fitriyani, lahir di-----Banjarbaru, pada tanggal 16-8-1971---(enam belas Agustus seribu sembilan--ratus tujuh puluh satu), warga negaraIndonesia, ibu rumah tangga,---------beralamat dan bertempat tinggal yang-sama dengan alamat dan tempat tinggalsuaminya tersebut di atas, pemegang--Kartu Tanda Penduduk Nomor :---------6372025608710005 yang seumur hidup,--yang turut hadir di hadapan saya,----notaris dan pada akhir akta ini------menandatangani akta ini sebagai buktipersetujuannya;-----------------------



-



Tuan Muhammad Akbarsyah menyatakan---bahwa Nyonya Fitriyani adalah--------isterinya yang sah, dan merupakan----isteri satu-satunya tidak ada yang---lain, demikian berdasarkan Kutipan---Akta Nikah Nomor : 326/6/II/2000-----tanggal 8-2-2000 (delapan Pebruari---dua ribu) yang pada saat itu---------diterbitkan oleh Kantor Urusan Agama-Kecamatan Tanah Grogot, Kabupaten----Pasir, Propinsi Kalimantan Timur;-----



- selanjutnya disebut :-------------------------------PIHAK PERTAMA atau PENJUAL--------2. Tuan Achmad Baihaqi, lahir di Padang,---pada tanggal 9-8-1977 (sembilan Agustus-seribu sembilan ratus tujuh puluh tujuh), warga negara Indonesia, wiraswasta,-----beralamat sesuai Kartu Tanda Penduduk diPropinsi Kalimantan Selatan, Kabupaten--Banjar, Kecamatan Gambut, Kelurahan-----Gambut, Rukun Warga 008, Rukun Tetangga-022, setempat dikenal dengan Jalan AhmadYani Kilometer 25 Gang Purnawirawan,----pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor :---6303030908000004 yang berlaku seumur----hidup;----------------------------------- Selanjutnya disebut :--------------------------------PIHAK KEDUA atau PEMBELI----------



-



Masing-masing penghadap diperkenalkan-----kepada saya, notaris oleh dua penghadap---lainnya.-----------------------------------



-



Pihak Pertama dan Pihak Kedua secara------bersama-sama disebut “Para Pihak”.---------



-



Para penghadap, masing-masing dalam-------kedudukannya diatas, terlebih dahulu------menerangkan sekaligus menyatakan hal-hal--yang menjadi kesepakatan primer, yaitu :---



Bahwa Pihak Pertama menjual kepada PihakKedua yang membeli dari Pihak Pertama---atas sebidang tanah seluas 160 m²-------(seratus enam puluh meter persegi),-----dengan bukti kepemilikan berupa---------Sertipikat Hak Milik Nomor : 3300, SuratUkur Nomor : 482/LUU/2010, tanggal------6-9-2010 (enam September dua ribu-------sepuluh), Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) : 17.11.73.04.04547, tanggal------penerbitan sertifikat 17-9-2010 (tujuh--belas September dua ribu sepuluh),------terletak di Propinsi Kalimantan Selatan,Kota Banjarbaru, Kecamatan Liang Anggang, Kelurahan Landasan Ulin Utara, tercatat-atas nama Tuan Muhammad Akbarsyah-------tersebut di atas;------------------------



demikian beserta semua dan segala----sesuatu yang berdiri, tumbuh dan-----tertanam di atasnya yang menurut-----sifat, peruntukannya dan penetapan----



Undang-Undang dianggap sebagai Benda-Tetap atau Tidak Bergerak (selanjutnya cukup disebut “Tanah”);---------------



Bahwa harga jual Tanah yang disepakati--oleh Para Pihak adalah sebesar----------Rp. 250.000.000,00 (dua ratus lima puluhjuta rupiah), demikian berdasarkan Berita Acara Kesepakatan Harga Jual Beli Tanah-yang dibuat dibawah tangan bermeterai---cukup bertanggal 27-10-2021 (dua puluh--tujuh Oktober dua ribu dua puluh satu),-asli surat Berita Acara tersebut--------dilekatkan pada minuta akta ini, demikian para penghadap membenarkan isi Berita---Acara tersebut (“Harga Jual Beli”);------



-



Bahwa Harga Jual Beli Tanah tersebut akan dibayar oleh Pihak Kedua kepada Pihak---Pertama secara bertahap, demikian hal ini beserta hal-hal lainnya akan diatur olehPara Pihak sebagai kesepakatan sekunder-yang termuat dalam pasal-pasal----------perjanjian dibawah nanti.----------------



- Berdasarkan keterangan dan pernyataan-----tersebut di atas, selanjutnya para--------penghadap sepakat untuk membuat dan-------menandatangani perjanjian pengikatan jual-beli (selanjutnya cukup disebut-----------“Perjanjian“) dengan syarat-syarat dan----ketentuan-ketentuan sebagai-berikut :------



-------------------Pasal 1--------------------------KEBERADAAN DAN KEADAAN TANAH---------



Pihak Kedua telah mengetahui dan menerimasepenuhnya atas keberadaan dan keadaan---Tanah tersebut sejak sebelum perjanjian--ini ditandatangani, termasuk patok dan---batas-batas Tanahnya, sehingga tidak-----meminta keterangan maupun penjelasan-----lebih lanjut dari Pihak Pertama untuk----dijelaskan dalam perjanjian ini.----------



-------------------Pasal 2-------------------------KEUNTUNGAN DAN BEBAN KERUGIAN---------



Segala keuntungan yang didapat begitu pula segala kerugian yang diderita mengenai---Tanah yang dibeli, terhitung sejak tanggal perjanjian ini adalah untuk dan menjadi--tanggungan Pihak Kedua, kecuali hal-hal--yang berkaitan dengan keabsahan sertifikat tersebut, termasuk tidak adanya sengketa-apapun, terutama tetapi tidak terbatas---pada tumpang tindih Tanah maupun batas---Tanah dengan sertifikat hak atas tanah---atau surat penguasaan fisik bidang tanah-milik pihak lain, tetap menjadi tanggung-jawab hukum Pihak Pertama.----------------



--------------------Pasal 3------------------------------JAMINAN PIHAK PERTAMA----------1.



Bahwa Tanah tersebut dalam perjanjian ini adalah benar-benar milik sepenuhnya Pihak



Pertama dan diperoleh berdasarkan alas--hak yang sah.---------------------------2.



Bahwa Pihak Pertama dengan ini menjamin-sepenuhnya kepada Pihak Kedua, tidak akan ada gangguan atau rintangan atau gugatanatau tuntutan dari pihak ketiga atau----pihak manapun yang menyatakan berhak----dan/atau turut berhak atas Tanah--------tersebut, baik sekarang maupun di-------kemudian hari dan dengan ini membebaskanPihak Kedua dari setiap dan segala------tuntutan atau gugatan ganti kerugian----dalam bentuk apapun dan cara bagaimanapun yang diajukan oleh pihak ketiga atau----pihak manapun tanpa kecuali.-------------



3.



Bahwa Tanah tersebut dalam perjanjian ini diperjualbelikan dalam keadaan bebas dari segala ikatan dan pembebanan atau tidak-menjadi jaminan atas suatu hutang apapun, baik hutang tercatat maupun tidak-------tercatat, serta bebas pula dari segala--sitaan dan sengketa.---------------------



4.



Bahwa Tanah tersebut diperjualbelikan---dalam keadaan kosong dari segenap-------penghuni penghuninya dan barang---------barangnya, dan jika di kemudian hari----ternyata timbul biaya atau ongkos-------pengosongan, hal tersebut menjadi beban-tanggung jawab yang harus dibayar oleh--Pihak Pertama sepenuhnya.----------------



5.



Bahwa Pihak Pertama bertanggung jawab---menyelesaikan pengurusan pemetaan atau--plotting bidang tanah dan menjamin------sepenuhnya bahwa bidang tanah yang------menjadi obyek jual beli tidak bermasalah, tidak tumpang tindih dengan bidang tanahberdasarkan sertifikat hak atas tanah---atau surat penguasaan fisik bidang tanahlainnya serta tidak terdapat sengketa---atau potensi sengketa apapun, baik------sekarang maupun dikemudian hari, dan----apabila ada yang menjadi sebab penghalang tidak dapat dilakukannya balik nama, maka pada kesempatan pertama, Pihak Pertama--berkewajiban mengembalikan setiap dan---seluruh pembayaran yang telah dilakukan-oleh Pihak Kedua dan telah diterima olehPihak Pertama.---------------------------



6.



Bahwa Pihak Pertama berkewajiban--------menyelesaikan atau memastikan-----------penyelesaian pembayaran Pajak----------Penghasilan atas penjualan Tanah (PPh),-demikian sejak diterimanya penghasilan--yang menjadi objek pajak penghasilan oleh Pihak Pertama, baik atas penerimaan-----penghasilan secara keseluruhan maupun---sebagian demi sebagian maupun berdasarkan Perjanjian ini.--------------------------



-------------------PASAL 4----------------------PEMBAYARAN HARGA JUAL BELI DAN DENDA----1.



Pembayaran Harga Jual Beli Tanah sebesarRp. 250.000.000,00 (dua ratus lima puluhjuta rupiah) disepakati akan dibayar oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama--------dengan jadwal pembayaran sebagai-berikut: a. Tahap Pertama : sebesar--------------Rp. 100.000.000,00 (seratus juta-----rupiah) akan dibayar setelah akta iniditandatangani, dan setelah pembayaran dan penerimaan pembayaran dilakukan,-akta ini berlaku juga sebagai tanda--buktinya;----------------------------b. Tahap Kedua : sebesar----------------Rp. 25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah) akan dibayar paling lambat---tanggal 28-11-2021 (dua puluh delapanNopember dua ribu dua puluh satu);---c. Tahap Ketiga : sebesar---------------Rp. 25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah) akan dibayar paling lambat---tanggal 28-12-2021 (dua puluh delapanDesember dua ribu dua puluh satu);---d. Tahap Ketiga : sebesar---------------Rp. 25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah) akan dibayar paling lambat---tanggal 28-1-2022 (dua puluh delapanJanuari dua ribu dua puluh dua);------



e. Tahap Ketiga : sebesar---------------Rp. 25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah) akan dibayar paling lambat---tanggal 28-2-2022 (dua puluh delapanPebruari dua ribu dua puluh dua);----f. Tahap Keempat : sebesar--------------Rp.50.000.000,00 (lima puluh juta----rupiah) akan dibayar paling lambat---tanggal 28-3-2022 (dua puluh delapan— Maret dua ribu dua puluh dua).-------2.



Apabila Pihak Kedua terlambat melakukan-pembayaran harga jual beli Tanah sesuai-jadwal yang telah disepakati, Pihak Kedua sepakat untuk membayar denda------------keterlambatan kepada Pihak Pertama------sebesar Rp. 1.250.000,00 (satu juta dua-ratus lima puluh ribu rupiah) perbulan--keterlambatan.---------------------------



3.



Sebagai bukti pelunasan Harga Jual Beli-Tanah, Pihak Pertama dan Pihak Kedua----membuat Berita Acara Pelunasan disertai-bukti pembayaran, baik pembayaran-------langsung secara tunai atau melalui lalu-lintas perbankan, demikian bukti tersebut akan disampaikan oleh Pihak Pertama atauPihak Kedua kepada Notaris atau Pejabat-Pembuat Akta Tanah yang ditunjuk bersamasebagai dasar untuk pelaksanaan---------pemindahan hak kebendaan melalui--------penandatanganan Akta Jual Beli dihadapan-



Pejabat Pembuat Akta Tanah, dilanjutkan-dengan pendaftaran balik namanya pada---Kantor Pertanahan.-----------------------------------------PASAL 5-----------------------------PEMBERIAN KUASA MENJUAL----------1.



Guna lebih menjamin kedudukan Pihak-----Kedua atas pelaksanaan jual beli-------berdasarkan akta ini sebagaimana--------mestinya, maka Pihak Pertama, untuk-----kepentingan Pihak Kedua, sekarang untuk-dipergunakan nanti pada waktunya, denganini memberikan kuasa kepada Pihak Kedua-untuk bertindak atas nama Pihak Pertama-guna melaksanakan jual belinya----------selanjutnya membalik nama Sertifikat HakAtas Tanah menjadi atas nama Pihak Keduasendiri.---------------------------------



2.



Kuasa-kuasa dimaksud dalam Pasal ini,---tidak dapat ditarik kembali dan tidak---akan berakhir karena sebab apapun juga,-yang dengan ini mengesampingkan ketentuan Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum----Perdata, kuasa mana merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari perjanjian--ini, yang tanpa pemberian kuasa-kuasa---tersebut tidak akan dibuat perjanjian---ini.-------------------------------------



3.



Apabila Penerima Kuasa meninggal dunia,-maka demi hukum kuasa dijalankan oleh---salah satu ahli waris Penerima Kuasa.----



4.



Kuasa tersebut baru berlaku dan dapat---dipergunakan apabila Harga Jual Beli----Tanah telah dibayar lunas oleh Pihak----Kedua kepada Pihak Pertama.--------------



5.



Berdasarkan kesepakatan Para Pihak,-----selama Harga Jual Beli Tanah belum------dibayar lunas dan perjanjian ini belum--selesai sesuai ketentuan Perjanjian ini,maka asli sertifikat Tanah dan asli-----salinan Kuasa Menjual dititipkan pada---pihak tertentu yang ditunjuk bersama oleh Para Pihak.------------------------------



--------------------PASAL 6---------------------------------BIAYA DAN PAJAK--------------



Biaya dan pajak yang timbul berkaitan----dengan :---------------------------------1. Perjanjian ini dan akta lain yang------menyertainya tanpa kecuali akan dibayaroleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua untuk bagian yang sama besarnya;-------------2. Biaya pengurusan plotting atau pemetaanbidang Tanah ditanggung oleh Pihak-----Pertama sepenuhnya;--------------------3. Pengurusan penerbitan Surat------------Pemberitahuan Pajak Tahunan Pajak Bumi-Dan Bangunan (SPPT PBB) menjadi beban--Pihak Pertama sepenuhnya;--------------4. Tunggakan pajak bumi dan bangunan------menjadi beban Pihak Pertama sepenuhnya;-



5. Pajak penghasilan atas jual beli Tanah-termasuk hasil pengesahan atau---------validasinya oleh instansi yang---------berwenang, menjadi beban Pihak Pertama-sepenuhnya;----------------------------6. Bea perolehan hak atas tanah dan-------bangunan termasuk hasil pengesahan atauvalidasinya oleh instansi yang---------berwenang, menjadi beban Pihak Kedua---sepenuhnya;----------------------------7. Biaya Akta Jual Beli dan pendaftaran---balik nama menjadi beban Pihak Kedua---sepenuhnya.------------------------------------------------PASAL 7------------------------KESEPAKATAN PENCATATAN PERJANJIAN-----------------KE KANTOR PERTANAHAN-----------1.



Berdasarkan ketentuan Pasal 127 B ayat--(1) Peraturan Menteri Agraria dan Tata--Ruang atau Kepala Badan Pertanahan------Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang----Pendaftaran Tanah, Para Pihak sepakat---untuk mengajukan permohonan pencatatan--atas Perjanjian ini ke Kantor PertanahanKota Banjarbaru, melalui pihak yang-----berkepentingan dalam Perjanjian ini,----untuk keperluan mana masing-masing pihaksaling memberikan persetujuan dan kuasa.-



2.



Pencatatan sebagai dimaksud pada ayat 1-berlaku sepanjang jangka waktu perjanjian berlangsung, oleh karenanya jika :-------



a. Perjanjian telah berakhir karena telah dipenuhinya hak dan kewajiban dalam--Perjanjian, maka Pihak Kedua berwenang mengajukan sendiri permohonan--------penghapusan catatan ke Kantor--------Pertanahan Kota Banjarbaru, atau-----b. Jangka waktu pemenuhan kewajiban telah berakhir atau jatuh tempo sebagaimanatercantum dalam Pasal 4 ayat 1-------Perjanjian ini, baik dengan adanya---pelunasan atau tanpa adanya pelunasanpembayaran Harga Jual Beli Tanah olehPihak Kedua, maka Pihak Pertama------berwenang mengajukan sendiri---------permohonan penghapusan catatan ke----Kantor Pertanahan Kota Banjarbaru,---yaitu satu hari sejak berakhirnya----jangka waktu atau jatuh tempo--------pemenuhan kewajiban oleh Pihak Kedua.3.



Guna lebih menjamin terpenuhinya dan atau dapat dijalankannya kewenangan masing---masing pihak untuk mengajukan permohonanpencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 Pasal ini maupun permohonan penghapusan pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat 2 Pasal ini sebagaimana mestinya, maka :a. masing-masing pihak untuk kepentinganpihak yang lain, sekarang untuk------dipergunakan nanti pada waktunya,----dengan ini saling memberikan kuasa----



kepada pihak yang berkepentingan-----tersebut pada ayat 1 Pasal ini untuk-mengajukan permohonan pencatatan-----Perjanjian ke Kantor Pertanahan Kota-Banjarbaru.--------------------------b. masing-masing pihak untuk kepentinganpihak yang lain, sekarang untuk------dipergunakan nanti pada waktunya,----dengan ini saling memberikan kuasa---kepada pihak yang berkepentingan-----tersebut pada ayat 2 Pasal ini untuk-mengajukan permohonan penghapusan----pencatatan Perjanjian ke Kantor------Pertanahan Kota Banjarbaru.----------4.



Kuasa-kuasa dimaksud dalam Pasal ini,---tidak dapat ditarik kembali dan tidak---akan berakhir karena sebab apapun juga,-yang dengan ini mengesampingkan ketentuan Pasal 1813 Kitab Undang-Undang Hukum----Perdata, kuasa mana merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari perjanjian--ini, yang tanpa pemberian kuasa-kuasa---tersebut tidak akan dibuat perjanjian---ini.-------------------------------------



5.



Apabila masing-masing pihak selaku------Penerima Kuasa meninggal dunia, maka demi hukum kuasa dijalankan oleh salah satu--ahli waris masing-masing Penerima Kuasa.-



6.



Klausula-klausula lain disesuaikan dengan karakteritik perjanjian.



--------------------PASAL 8-----------------------DOMISILI DAN HUKUM YANG MENGATUR------1.



Terhadap perjanjian ini dengan segala---akibat dari pelaksanaannya, kedua belah-pihak memilih tempat kedudukan yang umumdan tetap pada kantor Panitera Pengadilan Negeri Banjarbaru di Banjarbaru.---------



2.



Untuk pelaksanaan dan penafsiran--------perjanjian, yang berlaku adalah hukum---Negara Republik Indonesia.---------------



--------------------Pasal 9---------------------------PENYELESAIAN PERSELISIHAN---------1.



Apabila dikemudian hari terjadi perbedaan pendapat dan penafsiran atas hal-hal yang tercantum di dalam perjanjian ini atau--terjadi perselisihan atau sengketa dalampelaksanaan perjanjian ini, para pihak--sepakat untuk menyelesaikannya secara---musyawarah.------------------------------



2.



Dalam hal musyawarah yang dilaksanakan--sebagaimana dimaksud ayat 1 tidak dapat-mencapai kata sepakat, maka Para Pihak--bersepakat dan dengan ini berjanji sertamengikatkan diri satu terhadap yang lainuntuk menyelesaikannya melalui Pengadilan Negeri Banjarbaru di Banjarbaru.---------



------------------PASAL 10-------------------------------KETENTUAN PENUTUP--------------1.



Perjanjian ini selain mengikat Para Pihak juga mengikat pihak-pihak yang menerima--



hak dan/atau menjadi ahli waris dari----masing-masing Pihak.--------------------2.



Jika salah satu atau sebagian ketentuan-ketentuan dalam akta ini menjadi batal--atau tidak berlaku, maka tidak----------mengakibatkan seluruh akta ini menjadi--batal atau tidak berlaku seluruhnya.-----



3.



Para Penghadap menyatakan dengan ini----menjamin kebenaran identitas para-------penghadap serta dokumen dan kebenaran---dokumen sesuai tanda pengenal atau------dokumen baik fotokopi maupun asli,------demikian juga kebenaran informasi yang--disampaikan kepada saya, Notaris, dan---dengan ini pula para penghadap menjamin-bahwa setiap keterangan, informasi, data, dokumen, surat atau akta dalam bentuk---apapun juga tersebut di atas telah------disampaikan secara jujur dan apa adanya,demikian para penghadap bersedia dan----sanggup bertanggung-jawab sepenuhnya atas hal tersebut, baik perdata maupun pidana, dan dengan ini membebaskan pihak-pihak--lain yang bukan merupakan pihak dalam---Perjanjian, teristimewa notaris dan-----saksi-saksi dari setiap dan segala------tuntutan atau gugatan dalam bentuk apapun dan dari siapapun juga tanpa kecuali yang berhubungan dengan hal atau informasi----



tersebut dan termuat dalam Perjanjian---ini.------------------------------------4.



Para penghadap menyatakan telah saling--mengenal antara satu penghadap dengan---penghadap lainnya.-----------------------



5.



Sebelum akta ini ditandatangani oleh para penghadap, para penghadap mengakui dengan sebenarnya bahwa kepada para penghadap--telah dibacakan akta ini, dan para------penghadap menyatakan telah memahaminya.—



---------------DEMIKIAN AKTA INI-------------



Dibuat dalam bentuk minuta dan diresmikan-di Banjarbaru, pada hari dan tanggal------seperti tersebut dalam awal akta ini dengan dihadiri oleh :---------------------------1. Nyonya Dewi Astuti, …. dst 2. Nona Ratih Prihartati, …. dst



− Keduanya pegawai kantor saya, notaris------sebagai saksi-saksi.-----------------------− Segera setelah akta ini dibacakan oleh saya, notaris kepada penghadap dan saksi-saksi,--maka akta ini ditandatangani oleh penghadap, saksi-saksi dan saya, Notaris.-------------− Dilangsungkan tanpa perubahan.--------------